關于云南黑井古鎮家庭旅館的調研報告一、調研背景云南黑井古鎮位于楚雄州祿豐縣西北92公里的龍川江畔，龍川江縱穿全境。全鎮總面積133.6平方公里，總人口19000多人，居住著漢、回、彝、苗、白等民族，9個村民委員會，96個自然村，126個村民小組成昆鐵路。至今，黑井仍保留著較為完整的傳統城鎮格局、民居、宗教、牌坊等建筑，有21處文物保護單位，是祿豐縣乃至楚雄州有名的文物大鎮。1995年8月，黑井被云南省人民政府批準公布為第一批省級歷史文化名鎮，因此，黑井知名度逐步提升。2004年被列為國家AA級旅游景區，2005年被云南省政府列為全省60個特色小城鎮建設項目之一，被楚雄州州委、州政府破格命名為州級文明城鎮。同年9月，通過建設部、國家文物局專家評審，獲準國家級歷史文化名鎮殊榮。2006年9月，被評為云南十大名鎮，10月被評為國家AAA級旅游景區。古代文明與現代文明之間的顯著差異導致了現代人對訪古探幽的偏好。黑井古鎮旅游對于長期生活在城市里的旅游者來說,黑井的地理環境、文化景觀,以及古韻鄉風對他們有著無窮的魅力,尋覓昔日鹽都的痕跡,體驗小鎮的古老和滄桑吸引著越來越多的人來到到黑井旅游。由此帶動了黑井當地住宿業的興起和發展。目前，特別在節假日,黑井的旅館在數量和質量上都遠遠不能滿足游客的需求。到黑井的旅游者大部分選擇在當地過夜,但是古鎮現有的住宿條件除了武家大院外,其它相對來說達到二星級標準的基本沒有,而武家大院的客房價格相對大部分旅游者來說略顯過高。為了調整這一狀況，當地出現了一批與傳統的酒店賓館有著較大區別的旅館——客棧，也就是家庭旅館。所謂家庭旅館，在我國來說，就是指以家庭合法擁有的空置房為基本接待單位，以接待住宿旅客為目的，以個體管理服務為主要形式的小型旅游住宿接待設施。這些旅館的出現很大程度上緩解了黑井當地的住宿壓力，并為當地居民帶來了一定的經濟收入。現在，家庭旅館的發展面臨著一些問題，因此，就其現狀進行了調研。

二、調研目的通過對家庭旅館現狀的調研分析，為其進一步的發展提供一定程度上的幫助，使其看到發展過程中面臨的機遇和挑戰，并以此來改善自身的經營狀況，以保證健康穩定地發展。另外，也希望通過這樣，能使黑井的家庭旅館在游客住宿方面發揮更大的作用。

三、調研方法確定研究對象，記錄當地的所有的家庭旅館，然后根據明顯的特點，選取5家作為研究對象。根據抽取出來的家庭旅館，與其所有者進行訪談，內容包括旅館的產生、規模、營業情況等；另外，與不同的民眾，包括普通民眾、游客等對象進行無結構式訪談，了解不同民眾對于家庭旅館的看法和意見。與當地政府——黑井鎮人民政府工作人員進行訪談，了解政府對家庭旅館發展的態度和政策。與黑井的旅游開發公司——云南黑井天源旅游開發公司員工進行訪談，了解該公司在旅游開發上的情況以及計劃。對前來黑井游玩的游客發放《關于黑井古鎮家庭旅館的調研問卷》，掌握游客對黑井家庭旅館的了解情況。查閱文獻資料，通過查閱與家庭旅館和黑井相關的文獻資料，將其作為參考，以補充調研過程中遺漏的方面。

四、調研情況（一）家庭旅館的概況目前，鎮上大大小小的家庭旅館共有25家左右，房間數量達15個以上的只有兩家，其他的多為5-6個房間，除了標準間之外，還保留著少量的普通間，房間的面積大多在7—8平方米。所有的家庭旅館的房屋權限都是自家祖上的田地，大多數為兩到三層的瓦頂樓房的仿古式建筑，這些家庭旅館主要分布在黑井鎮二街（利潤坊），其他的零星落在其他的三條街。這些家庭旅館的客源群體主要是散客，其中以個人和家庭為主，因為交通不是特別便利，所以大型的旅行團的數量極少。

（二）黑井家庭旅館的興起黑井鎮自1995年8月被云南省政府批準公布為第一批省級歷史文化名鎮后，于2001年開始旅游開發。在此之前，鎮上為游客提供的住宿床位僅有150多個，經過9年多的時間，隨著旅游開發的逐步深入，越來越多的游客涌入黑井，目前家庭旅館的數量已經達到25個左右，床位數已經從150多個發展到1500多個，增長了近9倍。在黑井家庭旅館興起的同時，當地政府針對這一現象也采取了相應的政策和措施，扶持和調整家庭旅館的開辦。從1997年到2003年，為了適應與日俱增的游客住宿需求，鎮政府鼓勵當地民眾開辦家庭旅館，并采取贈送床上用品的措施來保障，即當地民眾在自己的家里騰出幾個房間，政府進行評估，看能開發幾個床位，以此作為標準派發床單、棉被和枕頭等用品。1997年開始，政府就相繼編制了《黑井鎮土地利用總體規劃》、《黑井鎮保護性規劃》、《黑井鎮保護性開發詳細規劃》、《黑井鎮總體規劃》、《黑井鎮近期建設規劃》等規劃，制定并由祿豐縣人大審議通過了《黑井歷史文化名鎮保護管理暫行規定》，編制上報了《云南省祿豐縣黑井鎮國家歷史文化街區保護項目規劃》。當時，為了保護古鎮明清傳統特色街巷風貌，政府成立了歷史文化名鎮保護開發管理委員會及辦公室，切實加強城鎮開發建設及日常綜合治理，嚴格核發“兩證一書”，堅決制止和處理城建違法行為，嚴禁與古鎮風貌不協調的建筑物出現。除了少數家庭旅館是沿用原來的舊房子，大多數還是在這個時候建造起來的，所以，在建筑風格上受到政府的規范。通過與鎮政府某位領導以及部分家庭旅館的所有者的訪談，了解到當時政府對建造樓房的個人都收取了2000元的建房押金，房子建造完成后符合“兩層、每層高度2.6米、瓦頂、木窗”這些標準之后方能退回押金。但卻也造成現在的家庭旅館沒有建筑風格上的特色，客房總體比較低矮，空間比較狹小。在與鎮政府某領導訪談過程中，當問到依照家庭旅館這樣的發展態勢，是否會采取措施進行管制，該領導表示說一般還是會讓其開辦起來，不過可能在申辦程序這一環節可能就會采取相對較嚴格的審核標準，從而達到一定程度的控制。

（三）黑井家庭旅館的SWOT分析1、優勢分析(Strengths)通過對當地的游客發放關于黑井古鎮家庭旅館的調研問卷，共發放問卷15份，收回有效問卷15份。問卷中設計黑井家庭旅館相對于一般的酒店具有何優勢這一問題，通過對該問題的結果進行歸納，得出下表：表1黑井家庭旅館與一般的酒店相比有何優勢問題頻數頻率（%）A價格便宜746.7B主題突出、個性化426.7C滿足休閑旅游需要16.7D可以深入體驗當地民俗746.7E建筑形式多樣，裝修風格獨特426.7F距離景區近，環境優美746.7從表1可以看出，黑井的家庭旅館主要具有三大優勢：價格優惠，方便游客深入體驗當地民俗和靠近景區。（1）價格優惠：通過走訪，了解到黑井鎮的家庭旅館在平時，普通間平均價格是10—15元，標準間平均價格是40—50元；黃金周普通間平均價格是30—40元，標準間平均價格是100—120。相對與城市里的賓館酒店來說，大部分的游客都能接受這樣的價格，并且表示這樣的價格很便宜，是選擇黑井家庭旅館的一個重要的原因。（2）方便游客深入體驗當地民俗：所謂家庭旅館，就是和主人一起生活，主人是當地人，對當地的風俗習慣當然是了如指掌，并且在日常生活中會體現出來。住在家庭旅館里，偶爾能聽聽主人講述當地的風俗習慣，如果運氣好的話，碰上了節日，還能和主人一起，親身體驗當地過節的習俗。（3）靠近景區：黑井鎮全鎮面積不大，所有的家庭旅館與大部分的旅游景點的距離都很近，走路的話都是十分鐘左右。除了古鹽坊距離鎮中心比較遠，需要乘坐當地的小馬車。2、劣勢分析(Weaknesses)通過對當地的游客發放關于黑井古鎮家庭旅館的調研問卷，共發放問卷15份，收回有效問卷15份。問卷中設計黑井家庭旅館相對于一般的酒店有何劣勢這一問題，通過對該問題的結果進行歸納，得出下表：表2黑井家庭旅館與一般的酒店相比有何劣勢問題頻數頻率（%）A基礎設施不完善640.0B安全、衛生沒保障320.0C提供服務較少640.0D缺乏標準化管理746.7E服務水平不高853.3F住在別人家，感覺別扭00從表2可以看出，黑井的家庭旅館在服務水平、標準化管理和基礎設施方面還存在明顯不足。（1）服務水平不高：黑井鎮人多地少，因經濟效益低下迫使農民外出打工，而外出打工的風險又反過來迫使農民依賴承包地作為最后的保障。2001年旅游開發以后，在旅游經濟的刺激下，這些擁有空地和空置房的民眾就辦起了家庭旅館。這個群體里大多是外出務工人員和當地農民，沒有經過旅游的專業教育，在衛生習慣、服務技能、治安等方面缺乏培訓，綜合素質不高；大多數的家庭旅館由于規模小，沒有雇工，單純是主人一到兩個人在提供服務，包括入住登記、打掃房間、換洗床具等工作，因此就不可避免產生服務水平不高的問題。另外，只有兩家家庭旅館是提供餐飲服務的，其他的都只是單純提供住宿服務，在一定程度上也造成游客產生提供的服務少這一想法。（2）標準化管理：經過與鎮政府的工作人員和家庭旅館所有者的訪談，了解到鎮上所有掛牌的旅館都是通過審批獲得營業執照、衛生許可證和消防驗收批文的。工商部門每年會督促旅館所有者進行年審，當地的派出所每年不定期到旅館中檢查衛生、消防設施等情況，黃金周之前還要求旅館簽訂安全責任書。2009年，所有的旅館實行統一的網上登記，即與云南省公安廳聯網，實行“居民身份證讀卡器”制度，由于各家旅館規模小，單獨安裝一套系統成本較高，于是形成了4—5家共用一套系統的局面。雖然如此，但個體經營畢竟受市場經濟自發、滯后等弊端的影響較大，還是需要及早建立相關的行業協會來指導和管理家庭旅館的發展，以實現更大程度上的標準化管理。（3）基礎設施不完善：由于經濟相對滯后，黑井的家庭旅館的網絡通訊設施，休閑娛樂設施有待進一步改善，鎮上提供網絡服務的旅館只有一家，能同時為4臺電腦提供無線上網，其他的都不具備這一條件。另外，所有的家庭旅館房間都沒有安裝電話機。對于遠在異地的游客來說，與外界聯系的欲望和需求還是比較強烈的，特別是網絡。另外，在調研過程中，發現90%以上的家庭旅館都沒有做過宣傳。由于家庭旅館以單個的家庭為單位，規模小，因此沒有意識也沒有能力主動進行宣傳促銷活動，不能形成良好的渠道來溝通家庭旅館與游客，游客不知如何預訂，導致信息不暢通。在游客“如何得知家庭旅館”這一調研中結果表明，親友介紹的占20.0%，以前曾經住過的占13.3%，而媒體廣告和旅游推介會的分別僅占6.7%。3、機遇分析(Opportunities)近幾年，通過國家推出“五一”，“十一”，春節法定假期，旅游“黃金周”假日經濟更是蓬勃發展。旅游黃金周繁榮經濟的同時，也給黑井當地的旅游接待帶來了很大的壓力。目前，旅游公司指定的接待旅館只有一家，就是武家大院，床位遠遠無法滿足需求。旅游接待設施的剛性，造成了旅游旺淡季旅游供求的失衡，影響了游客的旅游質量，家庭旅館的出現無疑較好地實現了節假日期間游客的合理分流，減輕了黑井當地的旅游接待壓力。另外，家庭旅館的發展符合實現旅游業的可持續發展的精神。一方面，家庭旅館根植于當地，大部分的家庭建筑形式和外觀風格沿襲傳統民居特色，與周邊環境渾然一體，保證了黑井當地旅游資源的本真自然和文化的完整性，也實現了和諧的美學要求；；另一方面，家庭旅館可以充分發揮當地居民的人力資源和空間資源，增加了當地居民收入，加強了當地居民與外來游客的文化交流，實現了經濟社會需要。4、挑戰分析(Threats)旅游項目開發程度不高，缺乏吸引力，導致游客數量下降。自2001年開始，旅游公司投入資金啟動了對武家大院、古鹽作坊、大龍祠的修繕和開發，但收益甚微，加上黑井鎮的景點眾多且分散，于是公司在整個景區的入口修建了一座仿古城門來收取門票，采取通票制，亦即“大門票”，每票30元。根據旅游公司與政府的合同，旅游公司會將門票收入出去員工工資、股東利益外，剩余部分用于旅游開發，但是旅游公司并沒有自覺地遵守當初的合約協議。目前的旅游開發公司在過去的三年時間里僅投入資金77萬元，政府的投入卻達到了5000多萬元。由此形成了古鎮的開發和保護是“兩個機構、兩種體制”額局面。負責旅游開發的公司只收門票，不投入開發資金，導致黑井的旅游開發出現了兩方面問題：第一，旅游資源開發利用程度不高，主題形象不鮮明，產品品味檔次不高，專業化程度較低；第二，當地的旅游研究、管理和服務人才不足，創新能力有限，旅游業市場化程度不高。這兩方面問題又導致了景點缺乏吸引力，不能很好激發旅游者的興趣。通過走訪部分家庭旅館的所有者、當地的民眾、當地的政府人員以及翻閱相關資料，發現自2006年以來，到黑井的游客數量明顯下降。對家庭旅館來說，游客就是市場，如今游客減少，對其持續發展造成了相當大的問題。競爭的日益激烈，家庭旅館面臨挑戰。黑井鎮的鹽廠政策性關閉，拆遷后有一片空地。在與鎮政府的某位領導訪談過程中得知政府正在規劃利用這塊空地籌建一座集住宿、娛樂、會議于一體的商務賓館。據介紹，該賓館將采用四合院的建筑風格，不高于四層，除了經營模式，其他方面與現有的家庭旅館類似。大型的商務賓館的出現，對于以個體為單位的家庭旅館的持續發展無疑是極大的威脅。四、結論：當地居民的所有物及其行為構成了歷史文化旅游的核心資源，家庭旅館也是其中的一部分。作為社區核心旅游資源的所有權主體，家庭旅館的所有者理當成為利益相關者群體中的最關鍵群體，應當參與黑