10榆林市房地產市場調研報告一、市情簡介與國民經濟運行狀況〔一〕市情簡介榆林位于陜西之北，東臨黃河與山西相望，西連寧甘，北鄰內蒙，南接延安。全市總面積 43578平方公里，總人口356111222個鄉鎮。地貌大體以長城為界，北為風沙草灘區，占比42%58%。該市市情主要特點：首先，資源豐富。全市已覺察 8大類48種礦產，潛在價值超過46萬億元人民幣，特別是煤、氣、油、鹽資源富集一地，其中煤炭推測儲量 2800億噸，自然氣推測儲量 56萬億噸，石油推測儲量6進展潛力巨大，形勢喜人。其次，地緣突出。榆林地處中西部結合帶，位于陜甘寧蒙晉五省區交界之處，承接東西南北。先后建成神延鐵路、包神鐵路和神朔復線鐵路，境內鐵路總里程達 388公里，鐵路年外運力量突破1億噸；大路總里程2.55萬公里，其中高速大路576公里，國道673公里，省道680公里，根本建成“兩橫兩縱”大路主骨架和十條大路次骨架。民航 4C級機場已建成投用，目前開通北京、上海、西安的航班，成為陜西其次大航空港。再次，縣域經濟成績喜人。在 2023年8月公布的第十屆全國縣域經濟根本競爭力排行中，榆林市轄的神木、府谷、靖邊三縣進入“全國百強縣”，其中神木縣位居44縣位居91位、靖邊縣位居95競爭力評價“西部百強”中，榆林市4是神木縣〔第5、府谷縣〔第6、靖邊縣〔第7、定邊縣〔第45榆林縣域均呈現出逐年增多、位次前移的喜人景象。今后一段時期，榆林將深入貫徹落實科學發展觀，緊緊陜蒙晉結合部中心城市三大建設，打造書香榆林，實現富民強市，努力構建魅力、和諧、強盛榆林?！捕辰洕\行狀況2023GDP1302713%以上的增長速度，經濟總量居全省其次，人均生產總值到達3.89萬元，躍居全省第一；固定資產投資到達 850億元，連續5年年均增長40%左右社會消費品零售總額165.2億元，比上年增長7.2%；規模以上工業企業完成總產值 1415.59億元，增長9.6%，實現增加值824.81億元，增長11.4%；財政總收入實現300億元，其中地方財政收入 91億元；城鎮居民可支配收入14856元，農民人均純收入4127元。今年上半年，國民經濟運行良好，經濟上升勢頭強勁，累計實現GDP753.37億元，同比增長21%資產投資355.55億元，同比增長15.4%87.918.9%186.6億元，增長24.3%，其中地方財政收入58.3億元；城鎮增就業10400人，失業率3.8%8058元，同比增長15.1%；農民人均現金收入2812元，同比增長17.3%上半年經濟運行的主要特點為：第一，GDP增速重回全省首位。全市上半年實現地區生產總值753.37億元，同比增長21%4.2個百分點，增速同比加快11個百分點，繼2023-2023年連7GDP增速保持全省各地市第一之后，增速再次重回全省首位。其次，財政收入連續保持了快速強勁的增長勢頭。上半年，全市完成財政總收入186.6億元，同比增長24.3%現地方財政收入58.3億元，完成年度預算的53%23.3%第三，工業生產高速增長。在市場需求增加、產品價格上漲等有利因素帶動下，全市工業生產呈現高速增長的良好態勢。上半年，全市規模以上企業完成工業總產值 862.2億元，同比增長47.5%；實現增加值501.6億元，增長25.7%。第四，固定資產投資穩步運行。上半年完成全社會固定資產投資355.55億元，同比增長15.9%。90個重點建設工程完成投資183億元，占全社會固定資產投資的 51.2%。第五，金融貸款持續增加。上半年，全市金融機構各項貸款余額807.51億元，增長33.4%3.7個百分點。較年初各項貸款增加額為130.47億元，其中短期貸款64.87億元，長期貸款70.34億元，增長99%。存款增幅明顯降低，上半年全市金融機構各項存款余額1312.13億元，同比增長20%16.9比一季度減緩3.2個百分點，其中居民儲蓄存款651.1同比增長10.8%30.26.6二、榆林市房地產進展狀況〔一〕房地產進展概況榆林市的房地產開發起步于902023年地改市以后，隨著榆林能源化工基地建設步伐加快經濟快速增長，人民生活水平不斷提高，房地產業也進入了快速進展的軌道，平均每年以15%著提高。2023年至2023年期間，房地產主要是單位職工集資建房，小規模的商品房建設〔多層〕，房屋均價10002023元/平方米。2023年至2023年期間，房地產業進入了快速進展通道，根本形成了以商品房、經濟適用房、廉租房為一體的住房供給體系。每年建商品房 50萬平方米以上，市區建成了元馳世紀城〔占地200畝、建筑面積35〕、圣景名苑〔占地120畝，建筑面積23〕90畝，建筑面積19、設施齊備、品質優良的住宅小區。2023年，全市房地產業完成投資 11.2億元，房地產開55.9萬平方米，建商品房銷售面積37.5開工建設經濟適用房83.666629.86億元；廉租房建設取得突破性進展，全市 22個實物配租項目全部開工建設，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計到達 11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實現了應保盡保。全市住房公積金治理部門為保障性住房建設做了重大奉獻。 全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款率到達60％，住房公積金使用率到達74％。目前，榆林市從事房地產開發的企業 161家，其中榆林城區有107家，具有二級資質的企業有 18家、三級的45家、四級的64家、暫定的342023年，全市打算完成房地產開發建筑面積 60萬平方米，完成投資13億元；全市打算開工建設經濟適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，供給經濟適用住房9385套；打算建、購臵廉租住房 3550套、17.75萬平方米，今年一季度，榆林城區高層商品住房均價為 4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米，全市商品房完成投資額環比增長約8%〔市區環比增長19.5%，銷售面積環比增〔市區環比增長52.4%，目前，受國家宏觀調控政策，市縣兩級經濟適用住房、廉租房建成安臵等因素影響，我市房地產價格略有下降，商品房銷售成交量有所削減，二手房交易量有所下降，總體上看，我市房地產業是安康有序、穩定進展的。房地產業的進展對促進我市城市建設、提高居民生活水平，推動經濟社會進展，實現保增長、擴內需、惠民生目標，發揮了重要作用。經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2023年--2023年全市累計完成經濟適用房85.1萬平方米，202322202318.1同比下降17.7%2023年完成45萬平方米，同比增加了148.6%，安臵住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬平方米，小高層均價2300元/平方米，多層均價約1800元/平方米，在房產市場占有較大份額。廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7〔1540套1.175個縣區已開工4.25萬平方米、850榆林商業地產市場全面興起。榆林市傳統商業主要分布在以世紀廣場為中心，南北大街、建路、長城路為主干的“三”字型模式，其中“世紀廣場及建路商業街”是目前較為高檔的商業消費區，集中了中大型百貨店、專賣店、榆林特色老字號；在老街和南、北大街對傳統商業網點設施進行改造的根底上，形成服裝、鞋帽、紡織品一條街，包括塞上飯莊、世紀國貿，古城小吃城等一些特色功能的餐飲業；再次是老城墻外長城路市場和人民中路商業區， 聚攏了局部榆林市外鄉較為知名零售企業和百貨商場，如國貿、金花大廈、喜洋洋超市等。其他區域以經營生活消費品零售的小商業為主，缺乏品牌意識和效勞功能。從價格上看，榆林建筑2023平方米左右的商業樓約30路商業區商用房租售價格逐年上升， 1-2層商用房轉讓均價已突破每平米4400開發區地塊分析，目前尚未形成規模性的商業消費區，大部分以住宅底商為主，零散經營小餐飲及各類日常商品貿易，中高品質及規模的商業樓僅有本次擬支持工程在建之中。〔二〕房地產價格走向狀況榆林市房地產價格總體上是逐年攀升態勢，尤其是2023至2023年這三年中，房地產價格漲幅很大。 2023年受金融危機的影響，略有下降，但從 2023年開頭又緩慢上升。房地產價格榆林市區最高，神木縣次之，北部縣高于南部縣。2023年，榆林城區高層商品住房均價為 4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部各縣高層住房3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米左右。2023年榆林市區商品房均價1646元/2023年漲至2300元/2023年更是漲至高層4000元/平方米、多3000元/平方米，20231-103900-4100元/平方米、多層3000-3200元/平方米。盡管2023年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素2023年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。在各級政府調控下，榆林房地產市場進展較為平穩，銷售價格快速增長的態勢已經得到掌握，目前開發區住宅價格在 4000-6000元/平米之間，居民住房消費也趨于理性，市場需求由投機投資轉向自住型，供求雙方不溫不火，量價較為平穩?！踩澄沂蟹康禺a市場的主要特點房價起伏大，樓市回暖快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2023年以后逐步進展壯大，多以外鄉企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、治理閱歷、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期， 以及中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速進展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用驅動下，在某些大樓盤開盤時甚至消滅了排隊買房的現象。區域進展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部 6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部 6縣區房產市場正處于起步進展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣 2023年-2023年全縣共建成商品房面積60萬平方米，房價頂峰時一些地理位臵優越的房價到達5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，根本和我市的人均收入水平相全都。土地價格大幅攀升以及住房消費者對住宅小區的人居環境要求越來越高，為規模大、資金實力雄厚的企業制造了時機。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從 2023年起實施，隨著土地治理政策的嚴格化及供地方式的標準化，土地使用權供給方式逐步走上標準化軌道，土地使用權供給也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速進展而水漲船高。另一方面，消房地產企業面臨整合的局面，一些實力較弱的房地產企業逐步退出市場，為規模大、資金實力雄厚的企業制造了時機。房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重削減，2023年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%到2023年上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由 51%32%下降到2023年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅削減的狀況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性進展政策的具體表達。2023內貸款到達48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%，企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于更加理性狀態。三、榆林房地產將來進展的推測〔一〕宏觀經濟企穩上升，市場信念增加。受金融危機2023年經濟增速放緩。2023年伴隨著國家促進經濟增長一攬子打算的實施，經濟企穩上升勢頭明顯，總體形勢2023年榆林市上半年GDP753.37億元，同比增長21%〔二〕人口的增加與消費者的剛性需求呈正比變化。榆林市房地產業進展尚有較大空間。近幾年來住房建設投資和消費消滅了大幅增長，這與國民經濟進展水平是適應的，是在基數較小狀況下的持續、快速、平穩增長。隨著城住宅更換代的需求旺盛，房地產業進展還有較大空間。根據《榆林市城市總體規劃〔2023-2023年》和《關于加快建200萬人口“大榆林”實施方案》，到2023年，榆林市區人口將由202345萬增加到80榆橫工業區由3860720萬人。到2023年，榆林將進展成為百萬人口大城市。我市現有人口約45萬人〔含橫山〕，推測到2023年市區人口達8033積1155萬平方米，估量2023年榆林市區住房總需求量約1500〔三〕工業化與城鎮化進程加快以及外資企業從一線城市向二線城市轉移,也將助推房地產業的進展。榆林市自然資源優勢明顯，城市根底設施建設投資較大，工業化及城鎮化進程不斷加快，專家推測將來中國城市化率將提高到76%以上,城市對整個國民經濟的奉獻率將到達95%預示了我國城市化進程的高速起飛。近年來，一大批大型項目的落戶，帶動更多的機構和人口增長。2023年4月21日，榆林市開兩個工業園區〔榆橫、榆神工業園〕 ，三個特大工程〔王圪堵水庫〔工業園區水源工程〕、山東兗礦煤液化工程、神華煤液化工程〕，其中僅神華集團、南非沙索公司、美國陶氏化工合資投資的煤液化工程估量總投資將超 1000億元，將成為世界上最大的煤液化工程。同時，利用資源優勢，建立的煤轉甲醇、大型火電廠以及相關的化工工程接連不斷的立項和開發，將會進一步推動地方經濟的飛速進展。依據榆林城市總體規劃〔第四版〕，2023年榆林市區面積為96平方公里，人口規模到達8035加3萬人以上，按人均住房面積不低于 30平