第4頁共8頁房地產考試答案姓名房產類1、房地產的含義：

房地產具體是指土地-、建筑物-及其地上的附著物-，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產-，是房產-和地產-的總稱，兩者具有整體性-和不可分割-性。包括：a)土地

b)建筑物-及其地上附著物

c)房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權-、抵押權-、土地使用權土-、地役權-、典當權-等。2、房地產的類型

按用途劃分：

a)

居住房地產，土地使用年限為70年；

b)

商業房地產，土地使用年限為40年；

c)

旅游房地產，土地使用年限為40年；

d)

工業房地產，土地使用年限為50年；

e)

農業房地產，土地使用年限為50年。地產類紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；總建筑面積：指建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之和。容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）的公式為：所有建筑物基底面積之和÷建設用地面積綠化率的公式為：所有綠地面積之和÷建設用地面積房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不可分攤的公共建筑面積；契稅是土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（1）國有土地使用權證；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；

（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。房地產權屬、證照、配套類產權證書：產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許六、計算題客戶A于2007年以4657元/㎡單價購買125.67㎡商品住宅一套（現房），由于近年的樓市升溫，房價上漲，客戶于2010年11月份以單價7248元/㎡售出。1.忽略購房后其他資金投入，請計算此商品房從購買到售出的年均溢價回報率。答：(7248元/㎡-4657元/㎡)*125.67㎡/3個月/(4657元/㎡*125.67元/㎡)*100%=18.55%七、論述1.通貨膨脹、CPI、銀行準備金率的概念及三者之間的關系，并舉例說明。通貨膨脹：指在紙幣流通條件下，因貨幣供給大于貨幣實際需求，也即現實購買力大于產出供給,導致貨幣貶值，而引起的一段時間內物價持續而普遍地上漲現象。其實質是社會總需求大于社會總供給。CPI：是反映與居民生活有關的商品及勞務價格統計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。一般說來當CPI>3%的增幅時我們稱為通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，我們把它稱為嚴重的通貨膨脹。存款準備金率：存款準備金是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。關系：一般說來當CPI>3%的增幅時我們稱為通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，我們把它稱為嚴重的通貨膨脹。通貨膨脹是一種現象，而CPI是實際反映此現象的客觀數據，存款準備金率及利率的上調是為了降低市場貨幣流通量，抑制通貨膨脹，使物價以及貨幣價值回歸理性的一種金融調控手段。2.影響全國樓市價格的因素有哪些？并作分析。①中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求：中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發展，特別是市場化之后，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。②中國的城市化進程的加劇：中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。③可開發土地資源的稀缺性：中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農村的土地，特別是宅基地產生集中的效應，并讓農民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業項目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設用地等多項。城市建設用地中又有商業、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結果最終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。④城市基礎設施和公共服務提升：中國經濟的高增長中一個明顯的特征正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學校、醫院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環境改變；正在于學校與醫院提供了轉項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。⑤成本因素的變化：土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產品——房子的價格自然也會是上漲的。總不能購買者的收入在提高時，讓生產者的工資收入下降吧。重要的是中國浪費了三十年低成本實現城市化發展的最終時機，如今不得不承受高成本城市化的現實。在石油每桶2美元時我們失去了機會，只好在大多數國家已在低成本時就實現了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現實，就必須容忍不動產價格的上漲。⑥不動產的多重功能作用：不動產是幾乎所有產品中抗通脹能力最強，保值率最高的產品，在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現的。同時還是數額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產權制度保護并且是難以作假的。⑦中國的傳統文化：“有恒產才能有恒心”中國的歷史一直給社會一種成家立業要先置恒產的觀念。山西的大院就正式是這種傳統文化的典型表現。從零開始的置業到逐步具備規模的大院，讓人們安心和后顧無憂。現代的農村也同樣，第一桶金大多不是用于再生產的投入，而是首先用于滿足居住改善與擴張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產的概念已超越了現實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。⑧不可忽略的收入增長：幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數的泡沫夢幻。既有人用不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認房價的增長幅度與數倍遠遠小于收入增長的幅度與倍數。如果用價格與收入的同比計算，1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米，同樣城鎮人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數面積為62平方米，則房價收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數地區的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應用中位數，房價也應用中位數價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為11.44平方米，全國的住房面積中位數約為68平方米，則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房，6年的收入正好購買68平方米。房價收入比都