房地產(chǎn)報批報建多年個人心血房地產(chǎn)報批報建多年個人心血房地產(chǎn)報批報建多年個人心血報批報建項目目的及范圍房地產(chǎn)報批報建流程報批報建過程中的注意事項2021/4/272房地產(chǎn)報批報建多年個人心血房地產(chǎn)報批報建多年個人心血房地產(chǎn)報報批報建項目目的及范圍房地產(chǎn)報批報建流程報批報建過程中的注意事項2021/4/272報批報建項目目的及范圍2021/4/272報批報建項目目的及范圍目的科學(xué)有效地安排項目各階段的報批報建工作，確保項目的正常開發(fā)經(jīng)營。梳理內(nèi)外部可控因素，進(jìn)一步優(yōu)化流程。知識與經(jīng)驗共享，避免重復(fù)犯錯。2021/4/273報批報建項目目的及范圍目的2021/4/273項目范圍前期準(zhǔn)備項目開發(fā)與交付報批報建土地獲取前期定位開工前開工后及竣工階段

前期準(zhǔn)備階段：土地屬性、用地條件、風(fēng)險隱患、產(chǎn)品類型等因素對報批報建均會產(chǎn)生較大的影響。在開工前的報批報建難度較大，拿到施工許可證后，后期一般較順利。后期報建報批速度的快慢將直接影響備案的進(jìn)程。2021/4/274項目范圍前期準(zhǔn)備項目開發(fā)與交付土地獲取前期定位開工前開工后及工作概況房地產(chǎn)報批報建工作主要是辦理四大證件和后期竣工驗收的相關(guān)工作：1、四大證件：2、各項驗收工作國有土地使用證用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證工程施工許可證‘2021/4/275工作概況房地產(chǎn)報批報建工作主要是辦理四大證件和后期竣工驗收的報批報建項目基本流程流程目錄1、獲取土地2、修建性詳細(xì)規(guī)劃3、勘察及勘察審查4、單體方案及報建5、施工圖設(shè)計、報建、審查6、消防、防雷審查7、繳費(fèi)辦理施工許可證8、開工前期報批報建注意事項9、開工過程中報批報建10、開工過程中報批報建注意事項11、竣工備案12、竣工備案中報批報建注意事項2021/4/276報批報建項目基本流程流程目錄2021/4/276土地獲取依據(jù)國土儲備中心土地使用權(quán)出讓計劃，向公司提出參與招、拍、掛的申請，同意后參加國土儲備中心土地使用權(quán)出讓活動。持成交確認(rèn)書或出讓合同及紅線圖向規(guī)劃部門申請核發(fā)選址意見書，出具規(guī)劃設(shè)計條件。持規(guī)劃設(shè)計條件、土地出讓金及契稅繳納憑證向土地局申請核發(fā)“國有土地使用證”。土地管理部門依據(jù)相應(yīng)資料，組織實地測繪，辦法國有土地使用證。2021/4/277土地獲取2021/4/277修建性詳細(xì)規(guī)劃考察設(shè)計院，簽訂設(shè)計合同營銷部依據(jù)對區(qū)域市場及現(xiàn)狀的分析調(diào)研確定產(chǎn)品發(fā)展定位、總體規(guī)劃設(shè)計建議、建筑風(fēng)格定位、主力戶型選擇等相關(guān)指標(biāo)，連同規(guī)劃設(shè)計條件和現(xiàn)場測量文件一并交予設(shè)計院，進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計。修建性詳細(xì)規(guī)劃確定后，及時上報規(guī)劃局進(jìn)行審批。審批進(jìn)行中隨時與規(guī)劃局、設(shè)計院溝通，進(jìn)行詳規(guī)的修改、完善和報批工作。報批完成后交納相應(yīng)費(fèi)用（1.8元/平米），重新辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。完成后期，設(shè)計費(fèi)用的支付。2021/4/278修建性詳細(xì)規(guī)劃2021/4/278勘察及勘察審查考察勘察單位，簽訂勘察合同后委托勘察單位依據(jù)詳規(guī)平面進(jìn)行現(xiàn)場勘探，此階段同時委托東營市地震局進(jìn)行地震安全性檢測，出具檢測報告。跟蹤勘察單位現(xiàn)場勘察及勘察報告的出具。委托東營市施工圖審查中心對勘察報告進(jìn)行勘察審查，完成勘察審查的相關(guān)工作，出具勘察審查合格書。完成后期勘察費(fèi)用的支付。2021/4/279勘察及勘察審查2021/4/279單體方案設(shè)計及報建考察設(shè)計院，簽訂設(shè)計合同，委托設(shè)計院就前期規(guī)劃思路進(jìn)行單體設(shè)計。跟蹤設(shè)計進(jìn)度，就相關(guān)問題隨時進(jìn)行修改完善。單體三種方案完成后，上報規(guī)劃局進(jìn)行審批。跟蹤審批進(jìn)程，就相關(guān)問題及時與規(guī)劃局和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，完成方案報批，開始施工藍(lán)圖設(shè)計。完成后期設(shè)計費(fèi)用的支付2021/4/2710單體方案設(shè)計及報建2021/4/2710施工圖設(shè)計、報建、審查編制設(shè)計任務(wù)書，委托設(shè)計院進(jìn)行施工報批藍(lán)圖設(shè)計（土建）

。跟蹤設(shè)計進(jìn)度，就相關(guān)問題隨時進(jìn)行修改完善。報批藍(lán)圖完成后，上報規(guī)劃局進(jìn)行審批。審批完成交納相應(yīng)費(fèi)用（2.0元/平米），辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。委托設(shè)計院，開展施工藍(lán)圖設(shè)計（土建、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）。跟蹤設(shè)計進(jìn)度，就相關(guān)問題隨時進(jìn)行修改完善。施工圖完成后，報東營市施工圖審查中心進(jìn)行施工圖審查。交清審查費(fèi)用（3.5-5元/平米），出具審查合格書。2021/4/2711施工圖設(shè)計、報建、審查2021/4/2711施工圖消防、防雷、燃?xì)鈱彶榉謩e將施工圖交予東營市消防支隊和東營市氣象局進(jìn)行審查。跟蹤審查進(jìn)度，出具建筑工程消防設(shè)計審核意見書和山東省防雷設(shè)計圖紙審核意見書。燃?xì)獠块T進(jìn)行燃?xì)鈧浒笇彶椋员阌诤笃谌細(xì)馐┕を炇铡＞蛯徍艘庖娕c設(shè)計院溝通后進(jìn)行回復(fù)。交清相關(guān)費(fèi)用，出具報告。2021/4/2712施工圖消防、防雷、燃?xì)鈱彶?021/4/2712環(huán)評、排污申請辦理建設(shè)項目環(huán)境影響報告表（環(huán)評報告）交清費(fèi)用（2.0元/平米），辦理排污申請。開工前辦理完畢。2021/4/2713環(huán)評、排污申請2021/4/2713繳費(fèi)辦理施工許可證前提條件：建設(shè)資金落實情況證明；施工、監(jiān)理招標(biāo)完成；施工圖、人防、消防審查完成。辦理事宜：工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；施工安全監(jiān)督備案；檔案移交合同證明；人防許可證明；繳納費(fèi)用：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（255元/平米，容積率小于2.0）；新型墻體材料專項基金（10元/平米）；建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金（工程造價2.6%）；建設(shè)單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工工資保證金證明（工程造價2%）。2021/4/2714繳費(fèi)辦理施工許可證2021/4/2714開工前期報批報建注意事項勘察過程中需要工程部現(xiàn)場派人，跟蹤勘察現(xiàn)場操作，并做好工程量的統(tǒng)計，便于后期結(jié)算。與設(shè)計單位簽訂委托設(shè)計合同，要經(jīng)考審委嚴(yán)格審查，確保合同的準(zhǔn)確性、充分性、完整性和有效性（注意留尾款（5%）予工程竣工備案一年后支付，以便于后期設(shè)計院的相應(yīng)服務(wù)得以快速有效實施）。設(shè)計過程中，對設(shè)計工作各個階段進(jìn)行控制，確保一切按策劃進(jìn)行，并組織各部門對設(shè)計成果進(jìn)行評審，評審后及時與設(shè)計院溝通（評審過程必須嚴(yán)肅、認(rèn)真，就相關(guān)問題提出自己的意見，匯總后經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核以書面形式提交設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計完善，設(shè)計方案及施工圖出具后不再做較大的調(diào)整，避免反復(fù)報建）保存所有設(shè)計評審、更改、確認(rèn)和審批記錄。注意事項2021/4/2715開工前期報批報建注意事項注意事項2021/4/2遵守設(shè)計原則，滿足報建條件，例如消防要求，消防通道不小于6米，必須嚴(yán)格執(zhí)行，以減少反復(fù)報建的情況。辦理各項證件交納的相關(guān)費(fèi)用需要提前報資金使用計劃，以便于及時支付，以免延誤相關(guān)證件的及時辦理及時關(guān)注政府的新政策補(bǔ)貼（例如：太陽能一體化、中水回收、新型外墻保溫應(yīng)用、承重與非承重墻、屋頂保溫隔熱技術(shù)、廚、衛(wèi)一體化技術(shù)、雨水利用、小區(qū)智能化系統(tǒng)、住宅產(chǎn)業(yè)化等），將相關(guān)政策動態(tài)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。設(shè)計過程中、報建過程中充分考慮公司的利益，做到工作最優(yōu)化（例如：各項交納的費(fèi)用可以申請緩繳的，及時辦理緩繳協(xié)議；設(shè)計過程中考慮增加車庫數(shù)量等都是考慮經(jīng)濟(jì)效益的舉措）。2021/4/2716遵守設(shè)計原則，滿足報建條件，例如消防要求，消防通道不小于6米關(guān)注國家、山東省、東營市的各項政策和法律法規(guī)，如：房地產(chǎn)管理法、建筑法、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等，更好的完成各項報批報建工作。2021/4/2717關(guān)注國家、山東省、東營市的各項政策和法律法規(guī)，如：房地產(chǎn)管理開工過程中的報批報建聯(lián)系規(guī)劃局進(jìn)行工程放線及后期驗線工作(4488元/棟）；迎接施工過程中的各項檢查；節(jié)能采用新型節(jié)能材料驗收；消防產(chǎn)品工地現(xiàn)場實際應(yīng)用抽檢；市政開入口、市政配套設(shè)計（質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)）等報批2021/4/2718開工過程中的報批報建2021/4/2718開工過程中報批報建注意事項施工過程中政府部門進(jìn)行的驗收工作必須有相應(yīng)的工程施工人員或項目經(jīng)理的陪同，以便于隨時準(zhǔn)備相應(yīng)資料和與檢查人員取得有效溝通，以免造成不必要的誤會及損失。政府部門有相關(guān)要求的施工材料（例如：節(jié)能認(rèn)定證書的產(chǎn)品）和施工規(guī)范（例如：防護(hù)欄桿）必須嚴(yán)格執(zhí)行，做好現(xiàn)場監(jiān)督，保障相關(guān)驗收工作的順利進(jìn)行，以免造成施工過程中及后期竣工驗收時的不合格，給后期工作帶來不必要的麻煩和不得已的返工造成的經(jīng)濟(jì)損失。各分項工程完工時，工程部及時通知報批報建部門，按照要求及時與各政府部門完成相應(yīng)的驗收工作，為后期工作做好鋪墊（例如：前期節(jié)能辦進(jìn)行節(jié)能驗收的工程，后期才能返還墻改基金）。注意事項2021/4/2719開工過程中報批報建注意事項注意事項2021/4/竣工備案1、準(zhǔn)備相應(yīng)資料。2、完成以下驗收和證明文件開具工作；環(huán)保驗收：在城市排水許可證（水質(zhì)監(jiān)測費(fèi)1500元/次、破壞綠化費(fèi)用）辦理完成的前提下，申請東營區(qū)環(huán)保局進(jìn)行環(huán)保驗收，出具環(huán)境保護(hù)驗收合格書節(jié)能驗收：質(zhì)檢站驗收完成后，申請墻改辦進(jìn)行節(jié)能驗收，出具節(jié)能驗收認(rèn)定合格書（1元/平米，門窗1000元/組）。人防驗收：結(jié)清相關(guān)費(fèi)用（占地面積：600-2000元/平米），申請市人防辦進(jìn)行人防驗收，出具人防許可證。避雷驗收：避雷設(shè)施安裝完成后，申請氣象局進(jìn)行避雷驗收，出具防雷裝置驗收合格證。2021/4/2720竣工備案2021/4/2720消防驗收：消防設(shè)施安裝完成后，消防電檢合格后（1.5元/平米），申請市消防支隊進(jìn)行消防驗收，出具消防驗收意見書（消防產(chǎn)品送檢，PVC線管和保溫板，簽合同時明確由施工單位送檢）。燃?xì)怛炇眨菏覂?nèi)燃?xì)庠O(shè)施安裝完成后，申請燃?xì)庹具M(jìn)行燃?xì)怛炇眨鼍呷細(xì)怛炇蘸细駮Ｒ?guī)劃驗收：市政、綠化、消防、現(xiàn)場測量完成后，申請規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃驗收，出具建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證（1000元/棟）。清欠辦出具的無拖欠證明文件建筑企業(yè)養(yǎng)老保證金管理辦公室出具的證明文件3、其它工作：供暖接入申請：工程入住達(dá)到一定比例，即可申請接入供暖2021/4/2721消防驗收：消防設(shè)施安裝完成后，消防電檢合格后（1.5元/平米與清欠辦溝通辦理結(jié)清項目資金返還。與墻改辦溝通辦理墻改基金返還。2021/4/2722與清欠辦溝通辦理結(jié)清項目資金返還。2021/4/2722竣工備案中報批報建注意事項各分項工程完成前需要提前通知報批報建部門，以便于更及時上報各部門，等待各職能部門的現(xiàn)場驗收。竣工備案過程中各項資料的準(zhǔn)備工作中，需要工程部積極配合（督促施工方的各項資料）。竣工備案過程中驗收工作，需要工程部各項目相關(guān)負(fù)責(zé)人配合完成（準(zhǔn)備相應(yīng)資料，陪同現(xiàn)場驗收）。注意事項2021/4/2723竣工備案中報批報建注意事項注意事項2021/4/對外、對內(nèi)聯(lián)系部門及業(yè)務(wù)一覽表部門溝通辦理事宜部門溝通辦理事宜規(guī)劃局修建性詳細(xì)規(guī)劃市政局排水許可單體方案燃?xì)廪k燃?xì)怛炇铡⑷細(xì)鈧浒笀笈{(lán)圖人防辦人防證明施工圖人防驗收東營市施工圖審查中心勘察審查氣象局避雷審查施工圖審查避雷驗收墻改辦節(jié)能驗收清欠辦無拖欠證明節(jié)能檢查施工方投訴處理門窗氣密性檢測勞保辦養(yǎng)老保障金證明環(huán)保局環(huán)保驗收營銷部前期定位環(huán)評檢測綜合部配合檢查消防大隊（委托中介）消防電檢財務(wù)部資金計劃、支付消防驗收工程部驗收