房地產報批報建多年個人心血房地產報批報建多年個人心血房地產報批報建多年個人心血報批報建項目目的及范圍房地產報批報建流程報批報建過程中的注意事項2021/4/272房地產報批報建多年個人心血房地產報批報建多年個人心血房地產報報批報建項目目的及范圍房地產報批報建流程報批報建過程中的注意事項2021/4/272報批報建項目目的及范圍2021/4/272報批報建項目目的及范圍目的科學有效地安排項目各階段的報批報建工作，確保項目的正常開發經營。梳理內外部可控因素，進一步優化流程。知識與經驗共享，避免重復犯錯。2021/4/273報批報建項目目的及范圍目的2021/4/273項目范圍前期準備項目開發與交付報批報建土地獲取前期定位開工前開工后及竣工階段

前期準備階段：土地屬性、用地條件、風險隱患、產品類型等因素對報批報建均會產生較大的影響。在開工前的報批報建難度較大，拿到施工許可證后，后期一般較順利。后期報建報批速度的快慢將直接影響備案的進程。2021/4/274項目范圍前期準備項目開發與交付土地獲取前期定位開工前開工后及工作概況房地產報批報建工作主要是辦理四大證件和后期竣工驗收的相關工作：1、四大證件：2、各項驗收工作國有土地使用證用地規劃許可證工程規劃許可證工程施工許可證‘2021/4/275工作概況房地產報批報建工作主要是辦理四大證件和后期竣工驗收的報批報建項目基本流程流程目錄1、獲取土地2、修建性詳細規劃3、勘察及勘察審查4、單體方案及報建5、施工圖設計、報建、審查6、消防、防雷審查7、繳費辦理施工許可證8、開工前期報批報建注意事項9、開工過程中報批報建10、開工過程中報批報建注意事項11、竣工備案12、竣工備案中報批報建注意事項2021/4/276報批報建項目基本流程流程目錄2021/4/276土地獲取依據國土儲備中心土地使用權出讓計劃，向公司提出參與招、拍、掛的申請，同意后參加國土儲備中心土地使用權出讓活動。持成交確認書或出讓合同及紅線圖向規劃部門申請核發選址意見書，出具規劃設計條件。持規劃設計條件、土地出讓金及契稅繳納憑證向土地局申請核發“國有土地使用證”。土地管理部門依據相應資料，組織實地測繪，辦法國有土地使用證。2021/4/277土地獲取2021/4/277修建性詳細規劃考察設計院，簽訂設計合同營銷部依據對區域市場及現狀的分析調研確定產品發展定位、總體規劃設計建議、建筑風格定位、主力戶型選擇等相關指標，連同規劃設計條件和現場測量文件一并交予設計院，進行修建性詳細規劃設計。修建性詳細規劃確定后，及時上報規劃局進行審批。審批進行中隨時與規劃局、設計院溝通，進行詳規的修改、完善和報批工作。報批完成后交納相應費用（1.8元/平米），重新辦理建設用地規劃許可證。完成后期，設計費用的支付。2021/4/278修建性詳細規劃2021/4/278勘察及勘察審查考察勘察單位，簽訂勘察合同后委托勘察單位依據詳規平面進行現場勘探，此階段同時委托東營市地震局進行地震安全性檢測，出具檢測報告。跟蹤勘察單位現場勘察及勘察報告的出具。委托東營市施工圖審查中心對勘察報告進行勘察審查，完成勘察審查的相關工作，出具勘察審查合格書。完成后期勘察費用的支付。2021/4/279勘察及勘察審查2021/4/279單體方案設計及報建考察設計院，簽訂設計合同，委托設計院就前期規劃思路進行單體設計。跟蹤設計進度，就相關問題隨時進行修改完善。單體三種方案完成后，上報規劃局進行審批。跟蹤審批進程，就相關問題及時與規劃局和公司領導進行溝通，完成方案報批，開始施工藍圖設計。完成后期設計費用的支付2021/4/2710單體方案設計及報建2021/4/2710施工圖設計、報建、審查編制設計任務書，委托設計院進行施工報批藍圖設計（土建）

。跟蹤設計進度，就相關問題隨時進行修改完善。報批藍圖完成后，上報規劃局進行審批。審批完成交納相應費用（2.0元/平米），辦理建設工程規劃許可證。委托設計院，開展施工藍圖設計（土建、結構、設備）。跟蹤設計進度，就相關問題隨時進行修改完善。施工圖完成后，報東營市施工圖審查中心進行施工圖審查。交清審查費用（3.5-5元/平米），出具審查合格書。2021/4/2711施工圖設計、報建、審查2021/4/2711施工圖消防、防雷、燃氣審查分別將施工圖交予東營市消防支隊和東營市氣象局進行審查。跟蹤審查進度，出具建筑工程消防設計審核意見書和山東省防雷設計圖紙審核意見書。燃氣部門進行燃氣備案審查，以便于后期燃氣施工驗收。就審核意見與設計院溝通后進行回復。交清相關費用，出具報告。2021/4/2712施工圖消防、防雷、燃氣審查2021/4/2712環評、排污申請辦理建設項目環境影響報告表（環評報告）交清費用（2.0元/平米），辦理排污申請。開工前辦理完畢。2021/4/2713環評、排污申請2021/4/2713繳費辦理施工許可證前提條件：建設資金落實情況證明；施工、監理招標完成；施工圖、人防、消防審查完成。辦理事宜：工程質量監督手續；施工安全監督備案；檔案移交合同證明；人防許可證明；繳納費用：城市基礎設施配套費（255元/平米，容積率小于2.0）；新型墻體材料專項基金（10元/平米）；建筑企業養老保障金（工程造價2.6%）；建設單位無拖欠工程款及已繳納農民工工資保證金證明（工程造價2%）。2021/4/2714繳費辦理施工許可證2021/4/2714開工前期報批報建注意事項勘察過程中需要工程部現場派人，跟蹤勘察現場操作，并做好工程量的統計，便于后期結算。與設計單位簽訂委托設計合同，要經考審委嚴格審查，確保合同的準確性、充分性、完整性和有效性（注意留尾款（5%）予工程竣工備案一年后支付，以便于后期設計院的相應服務得以快速有效實施）。設計過程中，對設計工作各個階段進行控制，確保一切按策劃進行，并組織各部門對設計成果進行評審，評審后及時與設計院溝通（評審過程必須嚴肅、認真，就相關問題提出自己的意見，匯總后經領導審核以書面形式提交設計院進行設計完善，設計方案及施工圖出具后不再做較大的調整，避免反復報建）保存所有設計評審、更改、確認和審批記錄。注意事項2021/4/2715開工前期報批報建注意事項注意事項2021/4/2遵守設計原則，滿足報建條件，例如消防要求，消防通道不小于6米，必須嚴格執行，以減少反復報建的情況。辦理各項證件交納的相關費用需要提前報資金使用計劃，以便于及時支付，以免延誤相關證件的及時辦理及時關注政府的新政策補貼（例如：太陽能一體化、中水回收、新型外墻保溫應用、承重與非承重墻、屋頂保溫隔熱技術、廚、衛一體化技術、雨水利用、小區智能化系統、住宅產業化等），將相關政策動態及時向領導匯報。設計過程中、報建過程中充分考慮公司的利益，做到工作最優化（例如：各項交納的費用可以申請緩繳的，及時辦理緩繳協議；設計過程中考慮增加車庫數量等都是考慮經濟效益的舉措）。2021/4/2716遵守設計原則，滿足報建條件，例如消防要求，消防通道不小于6米關注國家、山東省、東營市的各項政策和法律法規，如：房地產管理法、建筑法、規劃設計規范等，更好的完成各項報批報建工作。2021/4/2717關注國家、山東省、東營市的各項政策和法律法規，如：房地產管理開工過程中的報批報建聯系規劃局進行工程放線及后期驗線工作(4488元/棟）；迎接施工過程中的各項檢查；節能采用新型節能材料驗收；消防產品工地現場實際應用抽檢；市政開入口、市政配套設計（質量監督手續）等報批2021/4/2718開工過程中的報批報建2021/4/2718開工過程中報批報建注意事項施工過程中政府部門進行的驗收工作必須有相應的工程施工人員或項目經理的陪同，以便于隨時準備相應資料和與檢查人員取得有效溝通，以免造成不必要的誤會及損失。政府部門有相關要求的施工材料（例如：節能認定證書的產品）和施工規范（例如：防護欄桿）必須嚴格執行，做好現場監督，保障相關驗收工作的順利進行，以免造成施工過程中及后期竣工驗收時的不合格，給后期工作帶來不必要的麻煩和不得已的返工造成的經濟損失。各分項工程完工時，工程部及時通知報批報建部門，按照要求及時與各政府部門完成相應的驗收工作，為后期工作做好鋪墊（例如：前期節能辦進行節能驗收的工程，后期才能返還墻改基金）。注意事項2021/4/2719開工過程中報批報建注意事項注意事項2021/4/竣工備案1、準備相應資料。2、完成以下驗收和證明文件開具工作；環保驗收：在城市排水許可證（水質監測費1500元/次、破壞綠化費用）辦理完成的前提下，申請東營區環保局進行環保驗收，出具環境保護驗收合格書節能驗收：質檢站驗收完成后，申請墻改辦進行節能驗收，出具節能驗收認定合格書（1元/平米，門窗1000元/組）。人防驗收：結清相關費用（占地面積：600-2000元/平米），申請市人防辦進行人防驗收，出具人防許可證。避雷驗收：避雷設施安裝完成后，申請氣象局進行避雷驗收，出具防雷裝置驗收合格證。2021/4/2720竣工備案2021/4/2720消防驗收：消防設施安裝完成后，消防電檢合格后（1.5元/平米），申請市消防支隊進行消防驗收，出具消防驗收意見書（消防產品送檢，PVC線管和保溫板，簽合同時明確由施工單位送檢）。燃氣驗收：室內燃氣設施安裝完成后，申請燃氣站進行燃氣驗收，出具燃氣驗收合格書。規劃驗收：市政、綠化、消防、現場測量完成后，申請規劃局進行規劃驗收，出具建設工程竣工規劃驗收合格證（1000元/棟）。清欠辦出具的無拖欠證明文件建筑企業養老保證金管理辦公室出具的證明文件3、其它工作：供暖接入申請：工程入住達到一定比例，即可申請接入供暖2021/4/2721消防驗收：消防設施安裝完成后，消防電檢合格后（1.5元/平米與清欠辦溝通辦理結清項目資金返還。與墻改辦溝通辦理墻改基金返還。2021/4/2722與清欠辦溝通辦理結清項目資金返還。2021/4/2722竣工備案中報批報建注意事項各分項工程完成前需要提前通知報批報建部門，以便于更及時上報各部門，等待各職能部門的現場驗收。竣工備案過程中各項資料的準備工作中，需要工程部積極配合（督促施工方的各項資料）。竣工備案過程中驗收工作，需要工程部各項目相關負責人配合完成（準備相應資料，陪同現場驗收）。注意事項2021/4/2723竣工備案中報批報建注意事項注意事項2021/4/對外、對內聯系部門及業務一覽表部門溝通辦理事宜部門溝通辦理事宜規劃局修建性詳細規劃市政局排水許可單體方案燃氣辦燃氣驗收、燃氣備案報批藍圖人防辦人防證明施工圖人防驗收東營市施工圖審查中心勘察審查氣象局避雷審查施工圖審查避雷驗收墻改辦節能驗收清欠辦無拖欠證明節能檢查施工方投訴處理門窗氣密性檢測勞保辦養老保障金證明環保局環保驗收營銷部前期定位環評檢測綜合部配合檢查消防大隊（委托中介）消防電檢財務部資金計劃、支付消防驗收工程部驗收