深圳小區為何成立業主委員會這么難深圳小區為何成立業主委員會這么難

20**年年底，深圳市物業管理學術沙龍上曾透露，全市小區業委會成立率不足30%，或者選舉出的上一屆業主委員會任期屆滿后未再產生新的業委會。有關單位答復稱業委會是業主自發組成的團體，政府不過多干預。深圳是內地最先產生業委會及最先制定物管條例的城市，而緣何成立業委會的小區這么少？筆者顏宇丹認為，總結起來有幾點原因：

一、深圳是移民城市外來人口多，生活節奏緊張，買房后鄰居之間互相不來往，很多小區沒有業主牽頭成立業委會；

二、深圳是一線城市，由于限購令炒房者借名購房多，小區空置率高，一些真正業主不實際居住在小區里，對小區是否成立業委會沒有直接利益關系；

三、一些老的小區，尤其是小戶型房，租住率高，擁有所有權的業主沒有住在小區里，對小區是否成立業委會無所謂；

四、小區物業服務公司不希望成立業委會監督物業公司管理及財務情況，因此不配合提供業主名單，使籌備組無法聯系上業主，有些小區物業公司甚至阻擾業委會成立；

五、政府對業委會的成立既放手又嚴管，一方面對業委會是否成立沒有硬性要求，一方面政府嚴格規定了成立業委會必須符合“雙過半”原則及繁瑣的程序，使業委會難以成立。

在法言法，讓我們來看看深圳對成立業主委員會有些什么要求呢？這在20**年1月1日起施行的《深圳經濟特區物業管理條例》和20**年1月1日起施行的《〈深圳經濟特區物業管理條例〉實施若干規定》里有詳細的規定。

一、成立業主委員會的條件：

（一）物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之五十以上的；（二）首套物業出售并交付使用滿二年的。分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。物業管理區域符合前款條件后六十日內，建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地街道辦事處；業主也可以書面告知物業所在地街道辦事處。街道辦事處應當在收到書面告知后一個月內，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。

二、業主委員會的有關管理單位：

1、市住房和建設部門是本市物業管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門），建立物業管理電子投票信息系統、網絡信用平臺和誠信檔案制度；

2、區主管部門接受市主管部門的業務指導，確認未能依法選舉產生業主委員會或者業主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業主委員會限期整改、解散；

3、街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

4、社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以依法委托社區工作站辦理物業管理相關事務，但受區主管部門委托的事項不得轉委托。

三、關于業主委員會選舉的規定：

物業的所有權人為業主。業主人數，按照物業獨立產權單位的業主數量計算，一個獨立產權單位按一人計算。但物業獨立產權單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業獨立產權單位的，按一人計算。一個獨立產權單位擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該產權單位的投票權數。業主投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。

四、業主委員會成立的程序：

1、業主委員會成員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以聯名推薦1至2名候選人，但同一業主只能聯名推薦一次。籌備組根據預定委員、候補委員人數確定候選人總人數，并對候選人資格審查確認后，對委員和候補委員按照規定程序一并組織選舉，根據得票順序依次選出業主委員會委員和候補委員。業主委員會成員實行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。

2、委員、候補委員得票順序，按照所得投票權數占與會業主總投票權數的比例與所得投票人數占與會業主人數的比例之和的大小確定；兩者之和相等的，所得投票權數較多者排名靠前。委員、候補委員當選應當經與會業主所持投票權二分之一以上且與會業主人數二分之一以上多數同意。委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的，可以重新選舉，也可以補選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

3、籌備組成立6個月仍無法召開業主大會并選舉產生業主委員會的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

4、業主委員會成立后，應當通過社區工作站向區主管部門提交備案申請。社區工作站應當在3個工作日內對業主委員會書面總結的業主大會成立情況進行核查，街道辦事處應當在2個工作日內進行復核并簽署意見，并將備案申請及

資料轉報區主管部門備案。區主管部門的備案回執由社區工作站轉交業主委員會。

五、業主委員會的換屆選舉：

1、業主委員會每屆任期三年，業主委員會任期屆滿前6個月，業主委員會應當組織換屆選舉，并應當在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。

業主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的，由物業所在地街道辦事處根據實際情況，按照下列規定處理：

（一）街道辦事處確認前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業主委員會協助繼續完成換屆選舉，經街道辦事處同意也可以由業主委員會在街道辦事處的監督下繼續完成換屆選舉；

（二）前期選舉工作程序違法、爭議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項，由街道辦事處組織、業主委員會協助，重新舉行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業所在地街道辦事處應當代管相關檔案資料，并參照首次業主大會會議的程序組織選舉產生新一屆業主委員會，籌備組成員的組成由街道辦事處確定；但經確認前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎上繼續完成換屆選舉。

2、經與會業主所持投票權三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意，業主大會可以決定延長業主委員會及委員、候補委員的任期，但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業主委員會應當在業主大會作出延長任期的決定后10日內向區主管部門備案。

篇2：業主委員會成立備案8步驟

業主委員會成立及備案8步驟

第一步：在滿足成立業主大會條件的小區，想成立業主大會的業主，首先應致信給區縣物業辦和街道辦事處，要求他們盡快來小區指導成立業主大會。

第二步：在街道辦事處、區縣物業辦指導監督下，組織由社區居委會、開發建設單位、業主代表組成的業主大會籌備組。

第三步：籌備組開始工作，起草業主大會議事規則和業主公約，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主資料，通知全體業主和告知相關居委會。

第四步：將草擬的業主大會議事規則和業主公約及業主大會決議，所有參選業主委員會的業主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間，書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條，張貼公告或開會。

第五步：成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的投票和反饋意見，如果投票超過業主所持投票權1/2以上，反饋意見中的贊成意見多于1/2，業主大會成立并可開始工作。如果通過投票中業主大會議事規則和業主公約超過業主所持投票權2/3以上贊成，業主大會議事規則和業主公約通過。當選委員贊成票要超過投票業主總量的1/2。選出的業主委員會可在30日內向區縣物業辦備案。

第六步3日內業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任。

第七步：將業主委員會備案材料送達區縣物業辦備案，并請接收人簽收，10日完成備案。

第八步：收到區縣物業辦同意備案意見，小區業主委員會成立。

篇3：《小區成立業主委員會民意調查表》統計結果公示

關于《小區成立業主委員會民意調查表》統計結果公示

20**年12月16日晚17:30分,景栢灣小區成立業主委員會《民意調查表》活動已截止。在居委會、業主代表、開發商三方多人監督下，在居委會辦公室打開投票箱，進行清點，統計結果如下：

（景栢灣現有業主1635戶）

投票總數：158票

同意成立業主委員會：157人

不同意成立業主委員會：1人

在表格上提出意見和建議：60人

愿意參加業主委員會活動的總數：75人

1、愿意參加籌備組：25人

2、愿意參加業主委員會：36人

3、愿意發放資料：39人

4、愿意參加樓橦代表：23人：

感謝部分業主積極參與此次調查活動，并提出了寶貴的意見和建議，但也希望有更多的業主能參與進來，選出真正為業主謀利益、辦實事的當家人。近期，社居委將根據業主投票情況進行籌備組成員資格認證和篩選，請各業主積極配合與支持！感謝！

篇4：成立小區業主委員會八步流程

成立小區業主委員會的八步流程

第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，并產生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議。同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。

第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立15天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單，業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出

篇5：關注小區業主委員會成立30問

關注小區業主委員會成立30問

一個多月前，籌備組為召開業主大會和選舉業主委員會開始做準備工作。部分業主向籌備組提出了一些問題，希望籌備組通俗易懂地做出解釋。在交流過程中，共總結為三十個問題，現向全體業主宣傳，幫助大家更好地理解籌備進程。

歡迎大家繼續提問。

第一部分關于業主的權利

一、誰是小區的主人？小區的事情由誰來決定？

答：業主是小區的主人；根據《物權法》，小區的重大事情由全體業主共同決定，或根據《業主規約》和《議事規則》，非重大事情由全體業主授權業主委員會等業主自治機構決定。

二、業主在小區的事務中有哪些權利？

答：主要是所有權和管理權。在小區里，除去業主專有面積以外的公共部分，都屬于全體業主共同所有；對這些共有部分的管理，構成全體業主的共同管理權，包括選舉權、被選舉權和監督權，公共收益的分配權和使用權，對侵害自身權益的訴訟權，等等。

三、業主的權利為什么要去爭取？

答：因為小區的物業管理分為“前期物業管理”階段和“集體合同物業管理”階段兩部分，以成立業主委員會并簽訂新的《物業合同》為界。只有在集體合同階段，全體業主才能確保公平公開公正的履行共同管理權。業主不團結、不積極爭取集體權益，是業主無法簽訂新的集體合同并在小區里真正當家做主的根本原因。

四、因為種種原因沒交物業費能參與小區成立業委會的活動嗎？有選舉權和被選舉權嗎？

答：能。業主的選舉權和被選舉權，都是《物權法》確立的法定權利。不交物業費并沒有改變業主的身份，因此就有權參與小區業主的共同管理事務。但是，在集體合同階段，無理由欠費對全體業主利益確實有損害。

物業費是業主與物業公司之間的合同關系；選舉權與被選舉權是全體業主內部事務，與是否交納物業費無關。

五、小區的事全交給物業公司，何必自己操心受累？這樣行嗎？

答：沒有監督，就不會有安全和放心。沒有監督，就不知道物業費時候花在何處，物業服務是否到位。業主不主動監督物業服務質量，只會助長不當服務的發生。

六、物業公司是不請自來，還是需要業主同意？

答：前期物業服務企業由開發商通過公開招標產生，成立業主委員會后，無論是繼續聘用前期物業服務企業，還是聘用新的物業企業，都要由全體業主通過公開招標決定決定。

七、用不交物業費表示對物業公司不滿，算維權行動嗎？

答：不算維權，只能說是消極做法。如果業主沒有取證技巧，沒有法律意識，當物業服務公司起訴未繳費業主的時候，往往由于被訴業主無法舉證而導致敗訴。因為前期物業服務是包干制，如果業主敗訴，則所欠物業費均成為物業服務企業的利潤。

八、您知道我們小區哪些資源是屬于業主的嗎？

答：根據《物權法》，小區除專有面積之外的公共部分（除專門約定外，如地下車庫），都屬于全體業主所有，包括綠地、道路、電梯等等。

九、您知道哪些屬于業主的資源被侵犯了嗎？

答：現在電梯廣告未經全體業主同意被出租，其資源屬于業主，但業主并沒有得到收益。還有其他方面也存在權屬不明的爭議。

十、您關心小區的物業費收得是否合理嗎？

答：您應當關心。這是您的切身利益。如能在下一年度收取物業費前成立業主委員會，我們就能盡快終止“前期物業合同”，重新簽訂新的經過全體業主同意的物業合同，那才是公平合理、質價相符、方便監督的物業合同。

第二部分關于業主委員會

十一、為什么要成立業主委員會？

答：不成立業主委員會，就無法終止《前期物業合同》，無法與物業服務企業簽訂符合全體業主要求的新的物業服務合同。

十二、成立業主委員會有法律依據嗎？

答：成立業主委員會，是《物權法》規定的法定權利。

十三、如何體現業主委員會的群眾性？

答：業主委員會由全體業主選舉產生，接受全體業主和由業主選舉產生的監督機構的監督。業主擁有對業主委員會的質詢權和罷免權。業主委員會的活動要公開化、陽光化，業主委員會的辦事程序和辦事范圍，要取得業主大會或業主大會常務機構的同意。

十四、用什么方式選舉業主委員會？

答：業主委員會由全體業主投票產生，業主委員會候選人要向全體業主公示基本情況，以便全體業主了解和熟悉。我們建議，業主委員會候選人要在選舉前，與全體業主公開見面并接受大家的提問。

十五、誰來監督業委會的人和他們的工作？

答：全體業主是監督業主委員會的主體。其次，業主大會可以決定設立監督委員會和業主大會常務機構都可以隨時監督并質詢業主委員會。政府部門、媒體也有監督業主委員會的權利。業主發現業主委員會的行為損害了自己的利益，還可以向人民法院起訴。

十六、成立業主委員會，會不會把小區的事務搞得更亂了？

答：沒有監督的權力，帶來絕對的腐敗；絕對的腐敗必然帶來混亂。因此，成立業主委員會，只是小區管理民主化秩序化科學化的第一步，關鍵是全體業主要積極參與監督和決策。

十七、業主委員會、物業公司、居委會三者是什么關系？

答：業主委員會與居委會都是基層自治組織，均是為服務小區業主和居民而設立，應平等協作，共同促進小區和諧建設。業主委員會受全體業主委托和批準，與物業公司簽訂物業合同并監督

物業日常服務質量。

十八、現在很多業主沒有交納物業費。那么，業主委員會成立之后，業委會會不會起訴這些欠費業主？

答：不會。前期物業合同是由業主個人與物業服務公司簽訂的，二者之間構成合同關系。現在欠費的這些業主只對建工物業構成債務關系，與其他單位或個人無關，其他人也無權替物業服務企業主張債權。

十九、有人說，業委會建立后，會起訴“違規”業主。這樣的說法有道理么？

答：現在的法律體系，并沒有明文規定業委會可以起訴業主。盡管《業主規約》、《議事規則》和業主大會決議對業主有強制力，但是這種強制力在物業區域的管理上，一般是通過與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》實現的。因此，在業主是不是“違規”這個問題上，業委會不是訴訟主體，也就不存在業委會動用公共收益去起訴“違規”業主的假設了。

二十、以后成立的業委會委員是否拿津貼？拿多少？由誰決定？

答：在全體業主沒有同意之前，業委會委員是沒有津貼的。在小區全體業主同意的情況下可能會有津貼，但是拿不拿、拿多少，都由小區全體業主決定。個別人是決定不了的。

另外，工資是與勞動合同聯系在一起的，業委會委員沒有勞動合同，如果全體業主同意給業委會委員發津貼，也不能被叫做發工資。

二十一、誰是小區里最高權力機構？是業主委員會嗎？

答：最高權力機構是業主大會，業主委員會執行業主大會的決定。全體業主可以根據小區規模和現狀，自行決定如何設立業主管理機構（即業主自治機構），包括是否設立業主大會常務機構和監督機構。

二十二、業主委員會是領導業主的嗎？

答：業主委員會是服務全體業主的，只有對業主大會的召集權和對物業服務企業的監督權。業主大會可以設立常務機構，作為小區日常事務的議事機構——草擬中的《業主大會議事規則》建議設立的，可由各單元選舉業主代表組成的單元代表議事會議，可以被認為是全體業主的領導機構。

第三部分關于業主大會

二十三、業主大會籌備的前景是什么樣的？

答：權利應該依法行使，權利受到侵害要依法維護。召開業主大會、建立業主委員會的目標，就是要建設安全、有序、文明的和諧小區。使每個人的“抱怨”有地放矢，使每個業主的權利得到保障。

第四部分關于籌備組與籌備進程

二十四、成立業主委員會要有多少步驟？

答：按照大的步驟來說，有九大步驟。

二十五、目前我們小區的成立業委會工作進展到什么程度？

答：現在籌備組工作已經進入到向全體業主公示《業主規約》（征求意見稿）和《議事規則》（征求意見稿）征求業主意見階段。

二十六、成立了籌備組是不是就成立了業委會？

答：成立籌備組≠成立了業委會，只有全體業主中50%以上的人對將要發放的小區《管理規約》及《議事規則