鹽規[2011]28號機關各處室，各分局，各直屬單位：為進一步規范城市規劃編制和實施管理，提高城市規劃工作的質量和水平，根據國家、省、市近期出臺的有關文件，結合鹽城規劃管理實際，我局組織制訂了《鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）》，現予印發，請遵照執行。特此通知。附：鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）。二鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）第一條為規范建設用地容積率的規劃管理，維護建設市場的公開、公平、公正，創優服務發展環境，提高依法行政水平，根據省、市城市規劃管理技術規定、城市規劃相關法律、法規、規范和專業技術標準和住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部《關于進一步貫徹落實國發〔2010〕10號文件的通知》（建房〔2010〕155號）、國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發〔2010〕151號）精神，《江蘇省建設廳、監察廳關于切實加強經營性用地容積率規劃管理和監督檢查的通知》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于鹽城市城市規劃區范圍內進行招標、拍賣、掛牌的經營性建設用地。第三條經營性建設用地出讓前，規劃部門應當嚴格依據經批準的控制性詳細規劃、修建性詳細規劃,科學確定建設用地使用性質、容積率和其他規劃條件。第四條規劃部門對建設用地和建設項目實施規劃許可，應保持容積率指標規劃管理的延續性和一致性。對同一地塊的建設用地規劃許可、規劃方案審定、建設工程規劃許可、建設項目竣工核實，核定的容積率指標應前后一致。經營性建設用地出讓后，建設單位應嚴格按照土地出讓規劃條件中核定的容積率指標進行開發建設，原則上不得調整。分期開發建設的用地，各期建設工程規劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和，不得突破土地出讓合同規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積。層高大于7.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。4、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于10米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。5、設置于屋頂的露臺、空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設封閉頂蓋的應按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標。其它層設置露臺、空中花園、入戶花園須按陽臺的相關規定計算建筑面積并納入容積率指標。住宅建筑因設置中央空調等設施需要設置的與室內相通的室外設備平臺，其進深不得大于1.1米，長度不得大于2.0米，其建筑面積應按陽臺的相關規定計算建筑面積并納入容積率指標。計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積應按其水平投影面積的一半計算，其中住宅陽臺最寬處凈深不應大于1.8米（不規則的陽臺，按其凈深的平均值控制），超過1.8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。每套住宅陽臺、露臺、空中花園、入戶花園、設備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積的10%,超出10%的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標。6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以建筑周邊20米范圍內室外地坪設計平均標高作為室外地坪，之后再按上述規定核準。7、計算含底層車庫建筑的容積率指標時，層高小于2.2米的底層車庫建筑面積不計入容積率。由于相關規范的凈高要求等因素影響，車庫層高不大于2.45米，車庫建筑面積也不計入容積率。8、底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積可不計入地塊容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部應按建筑面積計算等相關規定計算面積并納入容積率指標。架空部分應滿足以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞;無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用，如作為停車空間等利用應按規定計算建筑面積并計入容積率。中間層不宜設置架空層，架空層應計入建筑層次。9、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，特殊用途的大型商業用房，工業建筑、影劇院、大型會議廳、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。10、新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率。11、住宅建筑頂部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.設計不利用的坡屋面不得開設窗洞、門洞、上人孔。其檐口高度不得高于0.6米。設計利用的坡屋面空間按照相關規范設計并計算建筑面積納入容積率。因建筑造型設計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米。12、窗臺比相近室內樓、地面高出0.45米的飄窗不計算建筑面積，不大于0.45米窗臺高度的飄窗應按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。飄窗凸出外墻寬度不得大于0.7米。13、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑使用性質、層次、建筑面積和總建筑面積。第八條核發建設工程規劃許可證容積率的管理措施。規劃部門應嚴格依據土地出讓合同規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積控制建設項目的實施，采用倒扣控制建筑面積的方法，即在規定的建筑面積上限指標基礎上核減分期開發的建設項目建筑面積，一旦達到建筑面積上限值，則不得批準剩余未實施的建設項目。第九條規劃核實容積率的管理措施。建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃條件和規劃許可內容，向城鄉規劃主管部門申請核實。經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續。經核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標時，須按照現場實測面積數據結合本辦法及《建筑工程建筑面積計算規范》計算計容建筑面積。如超容積率的面積與原規劃工程發證面積比值不大于1%時，須將超容積率的面積數據函告國土部門完善相關國土手續。如超容積率的面積與原規劃工程發證面積比值大于1%時，須將相關超容積率材料報市規委會研究并報市人民政府批