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南京房價走勢及其影響因素分析主講人：趙祥指導老師：馮章獻學號：2012013319房地產現狀需求側影響供給側影響南京房價走勢及其影響因素分析目錄建議及總結房地產現狀98年住房制度改革08年金融危機爆發09年穩定金融危機13年地方地王紛涌14年多地泡沫破裂15年末房價開始瘋長16年各月環比居全國前十需求側影響商品需求需要滿足兩個條件購買能力購買欲望年齡段15-64歲81.29%86.45%〉=65歲9.20%9.98%家庭規模2.92人/戶2.77人/戶傳統觀念丈母娘的要求（直接）需求側影響城鎮化率05年76.24%15年81.4%人才虹吸效應公共服務水平配套設施浦口蘇寧天潤城開盤至2014年價格走勢重大事件青奧會

以江寧體育中心為核心波浪式起伏增長學區景觀商圈僵尸房1、關系戶滯留樓盤2、一些老盤的滯銷殘余房源。3、很多車位、物業管理用房以及65年公寓占了很大部分。4、邊邊角角的都市圈盤，滯銷的小開發商樓盤，缺陷明顯的房源以及一些垃圾別墅房源《2007-2030南京市城市總體規劃成果草案》

一主城三副城八新城需求側影響需求側影響恐慌性購房投資性購房房價持續上漲使得消費者樂觀房地產作為保值、增值工具銀行按揭信貸推動房產杠桿需求側影響復雜的稅收土地財策依賴度高貨幣政策土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%土地增值稅、印花稅、契稅、營業稅、個人所得稅以及房產評估費供求理論、利率政策、法定準備金、公共市場業務供給側影響土地供應量年份201320142015土地出讓金（億元）914.43583.20879.10一般預算收入（億元）831.31903.501020.30土地財政依賴度110.00%64.55%86.16%土地財政依賴度開發成本房價健康發展建議政府層面經濟重心轉移市場決定供需減少土地財政獲利提高空置地稅收，減少囤地合理分布建設優質學區購房者層面改善買房觀念建議經濟有限租房為先房市理性投資房地產商層面加強監管，限制不合理漲幅因控制成本造成的質量問題聯合提價、囤地、限量銷售城市規劃角度完善交通網的建設因地制宜，科學利用明確用地規劃，引導房產市場科學發展合理利用空間結構主城新城用格局發展基礎設施，交通規劃人口重心引導用地規劃地形地質政府房地產商引導合作避免單一結構，到處開發，影響格局地上地下總結影響房價因素地價稅收貨幣城市規劃房市政策建房成本城市化政府人口因素房地產商購房心理THANKSFORYOURTIME.人有了知識，就會具備各種分析能力，明辨是非的能力。所以我們要勤懇讀書，廣泛閱讀，古人說“書中自有黃金屋。”通過閱讀科技書籍，我們能豐富知識，培養邏輯思維能力；通過閱讀文