海口吾悅廣場開業后評估報告商業管理事業部工程物業中心2016年11月目錄一、前言二、工程篇三、物業篇四、安全品質篇五、提升思考2016年10月28日，?？谖釔倧V場盛大開幕。開業三天，客流突破72萬人次，銷售突破2900萬，開創了?？诘纳虡I歷史！

?？谖釔倧V場的盛大開業，離不開各級領導的關心和支持，離不開地方商管公司和開發公司的全力以赴。

工程物業中心對?？谖釔倧V場籌備至開業階段工程、物業、安全品質管理工作進行總結評估與反思，不足之處敬請指正。前言項目概述?？谖釔倧V場（C類項目）開工時間：2015年2月30日開業時間：2016年10月28日籌建周期：18個月項目地址：海南省海口市龍昆南路與椰海大道交匯處綜合體：占地面積29812.98平方米，地下2層至地上4層（局部5層）；建筑面積：總建筑面積145516.77平方米；大商業建筑面積87306.58平方米，地下室面積87205.64平方米；商業業態：含超市、影院、KTV、電器、零售、餐飲、配套等商家156家工程篇一、不足與反思二、亮點分享不足與反思一1.1團隊組建崗位編制人數計劃到崗時間實際到崗時間到崗時間節點實際到崗節點工程物業副總12015.10.42015.8.10開業前12個月開業前14個月工程經理12015.11.32015.11.3開業前12個月開業前12個月工程主管42015.3.312015.3.18開業前8個月開業前8個月工程領班52015.4.12015.3.25開業前7個月開業前8個月物業經理12016.1.32015.4.13開業前11個月開業前6個月物業主管62015.3.32015.3.18開業前8個月開業前8個月物業領班42015.4.12015.3.25開業前7個月開業前8個月安品經理12016.8.12016.8.1開業前3個月開業前3個月安品主管12019.9.242016.9.24開業前1個月開業前1個月不足：1、因各自所處的位置及管理角度的不同，項目在籌備前期工程物業副總與總經理配合及磨合不理想，導致在開業前4個月臨時調整工程物業副總，對籌備期的各項工作的完整性造成了一定的影響；2、整體工程物業團隊除工程物業副總、經理以外，其他人員均無商業籌備經驗，其次在籌備期轉運營期過程中預留培訓、環境熟悉、團隊磨合時間不足，導致團隊籌備能力及開業初期管理能力相對較弱。表格信息來源于新計劃系統——商業籌備期計劃反思：1、工程物業中心需結合項目籌備期的現場實際情況，充分考慮籌備期培訓需求，提前做好系統、實用的培訓；2、人員招聘、面試、到崗期間，適當考慮項目核心團隊的配合度，避免臨陣換將。不足與反思一1.2節點管控不足：1、因地方開發與商管在消防方面配合度差及地方商管在消防驗收方面跟進不及時，導致綜合體節點（開業前消防檢查）未如期完成；2、因部分商戶進場較晚，導致部分籌備期工程節點及商戶裝修節點未能及時銷項；3、工程物業中心對于地方商管節點銷項方面的管控力度有待提高。反思：1、消防報審報驗時需重點關注：資源共享、工作劃分、時效的把控、應對性的報驗方法、方案及落地推進等；2、工程物業中心需提前做好節點銷項的相關培訓，并能提前預警、及時督促、提供支持；3、節點計劃的制定及考核需考慮前后者、相互關聯的關系，如消防驗收條件及裝修完成的前提是商戶需按計劃節點完成招商、進場裝修工作；如前者延期則后者不保。商業綜合體工程節點如期完成未到期節點延期完成節點延期未完成節點如期完成率8700187.5%商業籌備期工程節點如期完成未到期節點延期完成節點延期未完成節點如期完成率614739077.05%商戶裝修節點如期完成未到期節點延期完成節點延期未完成節點如期完成率3162030110364.24%不足與反思一1.3圖紙審核不足：因考慮商戶及時進場及廣場如期滿鋪開業，地方商管工程部在消防驗收審圖方面未堅持原則，產生防火分隔不合格、一個商戶跨越兩個防火分區、疏散出口不足等情況，導致二次消防驗收難度加大。反思：1、工程物業中心需重點培訓地方商管對于消防等圖紙審核的關注要點，避免審圖時產生漏項或概念不清晰等情況；2、地方商管工程部需加強跨部門協調，及時借助房開技術部的專業能力，尋求其在審圖方面的技術支持。其次在審圖發現問題后，特別是違背原則性的問題，必須堅決協調相關部門及商戶予以整改。不足與反思一1.4二裝管控不足：地方商管工程部在二裝管控方面存在諸多不足，如：餐飲商戶一級隔油裝置未設置、廚房插座無防水蓋板、商戶施工進度管控不嚴、現場問題未及時協調到位等。反思：1、現場裝修管理務必嚴格執行《裝修手冊》的相關要求；2、現場問題及時落實專人及時解決，避免影響商家裝修進度；3、嚴格審核商戶裝修進度表，每天復核計劃與實際的偏差，及時與商戶溝通、協調。一級隔油未安裝廚房插座無防水蓋板開業前5天的現場拉夏貝爾空調出風口健身泳池閉水試驗后近500噸水無法及時排出不足與反思一1.5設計施工防火分區部分采用防火玻璃加窗噴模式，后期被消防驗收科否決，影響消防驗收取證?？照{出風口采用超長軟管連接效果差排煙管井未按建標設置內襯，導致風量流失大，部分排煙口無風開業時，二路電未提供到位，風險極大不足與反思一1.5設計施工反思：1、現場管控人員需不斷的穿插在設計、工程及施工單位之間，切實起到樞紐作用，一旦發現問題，及時對接開發工程部現場叫停，避免返工浪費；2、從總部層面，根據運營需求、功能效果等方面，及時與設計研發中心及項目管理中心反饋現場問題、對接商管需求。

配電房電纜雜亂，至今未解決大商業開業時金街施工現場塔吊拆除嚴重滯后，導致涉及的商戶不能及時進場施工伸縮縫長期處理不到位導致商戶裝修受損防火門均未安裝限位器，墻面石材被撞破不足與反思一1.6消防報審報驗?？谖釔傇陂_業時未能取得消防開業前安檢合格證（小證），給項目開業、甚至整個集團帶來了巨大的風險！其中雖有部分客觀原因，如：?？谙乐ш狉炇瞻芽貒栏瘢P鍵問題仍在地方開發與商管方面，主要原因有以下幾點：（一）開發原因：1、開發在前期申報驗收過程中，經辦人員過分在支隊強調“一、二消”概念，導致后期“溝通”難度加大，造成資源浪費；2、消防設備設施安裝、調試進度緩慢，消防聯動關系紊亂，現場多數消防強排煙風口處于無風狀態,嚴重影響消防驗收；3、經過20余次現場驗收并多輪溝通，最終在開業前一天（10月27日）中午，才取得一消驗收合格意見。（二）商管原因：1、前期過于依賴二消單位與消防支隊溝通，未及早介入消防支隊中高層領導就消防驗收事宜展開有效溝通；2、部分商戶門頭施工不合規、商戶玻璃、傳菜口、裝修材料等問題，影響二消驗收；3、因商戶進場原因，二消單位施工進度滯后，施工質量不高，與一、二消單位施工配合度不夠。

綜上所述，請后期開業項目引以為戒，杜絕此類問題發生！1.7開業支援序號職務人員姓名時間任務分工1工程物業副總張葉飛52天主導燃氣施工跟進及主次力店裝修管控2工程經理劉建峰26天全面代理工程部經理工作3工程經理徐華28天全面負責現場暖通、給排水系統的施工進度和系統調試3綜合主管孫大偉55天主導3層商戶裝修管控4暖通主管汪翔45天主導4層商戶裝修管控6工程助理殷秀水90天主導主、次力店商戶裝修管控7工程經理蔣偉平3天開業前用電系統檢查，活動用電保障8工程經理邵迎春4天開業前弱電系統全面檢查因地方商管工程部專業能力限制、開發施工進度及商戶進度滯后等原因，根據項目需求及實際困難，為確保滿鋪、精彩開業，工程物業中心及時調派人手進行駐場或短期支援，共計支援303人次，對于項目如期開業起到了至關重要的作用。不足與反思一2.2指導和支持工程物業中心明確相關要求，在裝修現場安裝臨時監控攝像頭，并在醒目位置張貼警示告示，有效震懾和遏制了偷盜事件的發生。亮點分享二1、在開業前，工程物業中心指導項目商管工程部制定并完善了《開業保障方案》；2、明確開業前設施設備滿負荷測試要求，跟進地方商管按要求完成測試；3、開業三天客流高達72萬人，開業期間各項工作保障到位，設施設備運行運行正常，未發生踩踏、火情、盜竊、電梯困人、斷電、燃氣泄漏、跑水等突發事件。物業篇一、不足與反思二、亮點分享不足與反思一1.1開荒保潔不足：1、地方商管對供方摸底評估不足，施工滯后壓縮了開荒極限時間，開荒人員數量不滿足開荒強度要求。2、地方商管前期對當地保潔人員作息習慣調研不足，?？诘貐^保潔從業人員普遍8小時工作制，招投標前雙方交底不足，合同12小時工作制實際運行難度較大。反思：1、工程物業中心需規范前期物業市調內容，制定供應商考察入庫必要條件，嚴格要求地方商管執行《開荒保潔作業標準手冊》。2、環境類招投標需充分了解當地用工習慣，做好充分交底和人員培訓。開荒人員數量把控不足開業前3天大量施工未收尾日常保潔合同變更流程不足與反思一1.2商戶培訓不足：1、對商戶垃圾清運的管控和疏導措施不足，商戶垃圾大量堆放于內場公共區域，造成開荒工作區域重復污染。2、受商戶員工招聘進度影響，商戶員工培訓不到位，商戶二裝進度滯后，開業前集中鋪貨出現大量違規情況，現場管控力度不足。反思：1、工程物業中心需跟進地方商管對商戶二裝管理規定宣導和培訓工作，做好商戶服務和指引；2、運營期相關管理規定需提前多批次培訓，避免開業期違規事項。商戶培訓和管控不足，垃圾堆放公區開業前商戶員工違規情況不足與反思一1.3開業保障不足：1、開業期環境、秩序管理界面未及時與環衛、城管部門溝通確認，造成開業期城管和媒體介入，對吾悅品牌產生負面報道。2、開業前與當地公安部門溝通不到位，公安部門首次遇到如此規模的開業活動，臨時要求增加外聘安保力量。反思：工程物業中心需將物業部與屬地政府部門外聯事項納入《物業開業必備條件》清單中，爭取政府部門資源的同時，做好配合和銜接工作。開業期環境、秩序界面與城管缺乏溝通開業活動安全保障預估不足，臨時增加外聘安保。不足與反思一1.4設計施工10月27日開業前1天衛生間未完工，影響開荒石材打磨進度滯后，影響開業效果垃圾房設施功能不完善，影響使用2.57m2.51m車場出口車道寬度不滿足使用要求導視安裝錯誤，功能未完善1.2m貨梯前室高差，喪失貨運功能反思：工程物業中心需歸納各項目設計施工案例，與設計研發中心溝通，形成后期審圖和跟進關注要點，規避類似問題。亮點分享二2.1商戶服務根據工程物業中心要求，全力配合商戶進場裝修。配合清理鋪內垃圾和積水；設置人貨分流動線，確保通暢；增加臨時取水點等事項。體現物業部服務價值。拉夏、問道等商戶預留鋪內保潔時間不足的情況下，物業部安排開荒單位及時補位，協助商戶保潔，確保開業品質。安品篇一、管理制度建立二、開業必備條件三、裝修典型問題四、不足與反思一、管理制度建立?？陧椖坑陂_業前10日，如期建立A/0版三標管理體系文件，并針對三標運行組織開展培訓課程共計5批次；?？陧椖吭谥贫冉⑸洗嬖谝韵妈Υ茫?）各級員工對三標的理解及重視度仍顯不足，培訓參與度不夠；2）前期三標建立未結合項目實際情況進行針對性梳理與修訂，影響適用性及落地效果；3）未對管理表單進行系統梳理，表單使用仍有缺失，導致開業后期管理出現盲區。管理表單建立情況表單名稱是否建立表單名稱是否建立《裝修現場安全檢查記錄》√《閉店餐飲廚房檢查記錄》×《消防控制室值班記錄》×《消防報警閥室巡視記錄》×《火警報警匯總記錄》×《消防水泵房巡視記錄》×《消防主機故障登記表》×《消防穩壓泵房巡視記錄》×《安防巡查記錄》×《交接班記錄

》×《重點防火部位檢查記錄》×《火警處置登記表》×二、開業前消防系統必備條件安裝進度截止至開業日當天，消防報警系統16項必備條件中，有7項未達到使用功能，防火門監視、智能疏散、電氣火災報警、CRT圖文報警、氣體滅火、燃氣泄露報警等系統開業前均。防火門監視系統智能疏散系統電氣火災報警系統消防回路部分點位超180點消防報警系統開業必備條件系統設備名稱執行情況系統設備名稱執行情況消防報警系統消防主機完成安裝應急照明及疏散系統主機系統未完成調試CRT未完成調試應急照明完成安裝煙感、溫感探測器完成安裝疏散指示牌完成安裝消防手報、聲光報警器完成安裝氣體滅火系統主機系統未完成調試消防廣播系統主機系統、喇叭完成安裝氣瓶完成安裝防火分隔系統防火卷簾門、防火門完成安裝防火門監視系統主機系統、報警點未完成調試電氣火災報警系統主機系統未完成調試燃氣報警系統主機系統未完成調試報警點完成安裝報警點未完成調試二、開業前消防系統必備條件安裝進度消防水系統開業必備條件安裝進度系統設備名稱執行情況系統設備名稱執行情況消防水源消防水池已注水自動噴水滅火系統噴淋泵及控制柜功能正常消防水箱水位不足噴淋穩壓系統未完成安裝消火栓系統消火栓泵及控制柜功能正常自動泄壓閥功能正常自動泄壓閥功能正常自動啟泵功能未完成調試自動啟泵功能未完成調試濕式報警閥未完成調試消火栓穩壓泵未完成調試水流指示器功能正常消火栓壓力已注水末端完成消火栓按鈕未完成調試水炮系統主機系統未完成調試水系統完成噴淋設施無排水消防水炮點位故障消防水箱無水穩壓系統未投入使用截止至開業日當天，消防水系統17項必備條件中，有9項未具備使用功能，消防穩壓系統未完成安裝與調試。三、商鋪裝修典型問題商鋪開業消防必備條件序號必備條件執行情況1裝修材料無明顯消防隱患部分材料不規范2與所有商戶簽訂安全責任書部分商戶未簽訂3滅火器材（滅火器、滅火毯）配備齊全已配置4無阻礙消火栓、卷簾門等違規現象個別占用5獨立封閉空間噴淋、煙感配備到位部分更衣室、倉庫缺失6無違規用電現象個別現場違規7使用燃氣餐飲商鋪廚房自動滅火系統安裝完成開業前3家商戶未完成安裝8燃氣泄漏報警系統安裝完成未完成安裝21家商鋪：獨立封閉空間缺少噴淋或煙感。5家商鋪：倉庫貨架使用易燃材料6家商鋪：裝修材料不合規。2家商鋪：后廚擋火板選型錯誤。商鋪裝修8項必備條件檢查中，有7項問題未達到必備條件管控要求：1）對使用裝修材料未進行嚴格檢驗及審批；2）對商戶裝修圖紙審核不嚴，未發現材料等級；3）裝修過程管控存在把控