房地產開發與經營復習重點第一章房地產開發與房地產經營1、（P1）開發是指生產者或經營者對森林、土地、水力等自然資源進行整理或改造以達到一定的經濟或社會目的的行為。（選擇題）2、（P3）房地產產品的不可移動性決定了房地產開發的地域性。（選擇題）3、（P4）與老城區相比，新城區在地理位置上表現出的劣勢有哪些？（簡答題）地處城市外圍，商業配套、文教設施、道路交通基礎設施不完善，人口密度小，生活氣息不濃，顯然不適合進行商業中心、寫字樓、餐飲娛樂等項目的開發，同時由于征用農地，審批難度大，給排水、電、氣、電訊等配套市政設施均需開發企業自行建設，加大了建設成本，增長了開發建設周期。4、（P4）新城區與舊城區相比，優勢有哪些？（簡答題）遠離城市中心，新城區空氣清新，環境優美、四周寬敞空曠，這對住宅小區的開發有利；同時，新城區由于地廣人稀，拆遷難度小，拆遷成本小，規劃約束條件少，這些都使得新城區的建設成本較之舊城區改造成本大大降低。在如今土地資源日益短缺的背景下，能獲得政府的批準與支持進行新城區開發，對房地產開發企業而言是十分具有吸引力的。5、（P5）廣義的房地產經營活動范圍貫穿房地產產品生產、流通、消費的全部過程。（選擇題）6、（P6）一般商品的交換對象范圍不受限制，而房地產產品的交易則要受到各種各樣的限制。（判斷改錯）7、（P4）房地產經營供求關系調整緩慢性體現在哪些方面？（簡答題）從宏觀的角度出發，政府要綜合考慮社會效益、環境效益，采取某些手段對房地產經營進行調控，因此，在房地產市場中，價格機制、競爭機制對房地產產品的供求關系調節，遠不如對一般商品的作用明顯。從供應角度看，房地產經營的供應彈性小。我國房地產市場政府壟斷的市場，這使得市場規律對土地供求關系的影響已經大大降低。也使得土地的獲得、招投標手續繁雜、牽涉到的部門多，房地產經營者通常在短期內很難增大其市場供應量。從需求角度看，房地產經營的需求彈性小。盡管房地產商品的需求具有廣泛性和多樣性，但其需求彈性較小，房地產的使用期限要超過任何耐用消費品，不會也不可能用后即棄。就個人和家庭來說，多年甚至一生都沒有購置房地產的能力和需求。所以房地產市場的需求增長十分緩慢，只有隨著人口的增長、經濟發展水平的足部提高、居民收入水平的提高，房地產需求量才會逐步增大。8、（P8）房地產開發是一種以經營為核心的經濟行為。（判斷改錯）9、（P9）在國外，可行性研究包括兩個內容：一是在獲得土地之前的初步可行性研究；二是獲得土地之后的融資可行性研究。在我國可行性研究是合二為一的，既研究項目本身的可行性，也研究項目融資的可行性，在順序上它可以與取得土地使用權階段相互調換。（判斷改錯）10、（P12）簡述現行的房地產金融體系（簡答題）我國的房地產金融體系目前正處于正常的發展階段，已形成了一個以中國人民銀行為領導，以建設銀行、工商銀行、農業銀行房地產信貸部為主體，其他商業銀行房地產信貸部和地方性住房儲蓄銀行為輔助，住房合作社、信托投資公司、各類保險公司等為補充的房地產金融機構體系。11、（P13）房屋租賃與房屋銷售不同之處在于：房屋銷售實現的是房屋所有權的轉換，而房屋的租賃實現的是一定期限內使用權的轉換。（判斷改錯）12、（P16）下列關于房地產成片開發的說法，哪些是正確的（AC）A房地產成片開發不僅要進行房地產產品的建設，還應進行相應基礎設施的建設B新區開發與舊城區開發最大的不同在于建設成本與建設難度C隨著城市建設的發展，舊城區改造已經成為目前房地產開發中的熱點問題D與新區開發相比，舊城區開發的風險更大第二章房地產開發與經營基本理論1、（P21）房地產投資決策必須堅持以定量分析為主的原則，然而定量分析又依賴于定性分析，只有建立在科學的定性分析基礎上的定量分析，才使最可靠的。因此，房地產投資決策，必須堅持定量分析與定性分析相結合的原則。（判斷改錯）2、（P21）確定型決策（名詞解釋）確定型決策是一種在自然狀態的發生非常明確的情況下進行的決策，決策者確知需要解決的問題、環境條件、未來結果，在決策過程中只要比較各種備選方案的可知執行結果，就能做出精確估計的決策。3、（P21）風險型決策（名詞解釋）風險型決策也稱隨機決策，即決策方案未來自然狀態不能預先確定，可能存在若干狀態。在不同狀態下，每個備選方案會有不同的執行結果，不管哪個備選方案都有一定的風險，但每種自然狀態發生可以從統計結果得到一個客觀的概率。4、（P21）風險型決策的基本思路（簡答題）根據已知條件下直接有的或計算出來的狀態收益值或損失值及概率，計算出狀態期望值，然后累計狀態期望值得到方案期望值，即可能出現的所有自然狀態方案的期望值，最有根據方案期望值的大小來取舍。5、（P22）不確定型決策（名詞解釋）不確定型決策是指決策者對未來可能發生的情況雖有所了解，但又無法確定或估計其自然狀態發生概率的情況而作出的決策。6、（P22）不確定型決策采用某種方法（準則）進行決策（案例分析）村人口流向城市、內地人口流向沿海、不發達地區人口流向發達地區的現象日趨加劇，并有不斷擴大的趨勢。其次，城市人口增長速度明顯加快。再次，由于鄉鎮企業的發展，農村居民中的職工人數迅速增加。6、（P69）房地產市場周期可以分為四個不同的階段：市場整理階段、市場穩定階段、項目開發階段和過度建設階段。（判斷改錯）7、（P76）企業優勢與環境有利條件結合，即S+O=機會點（選擇題）8、（P76）企業優勢與環境不利條件結合，即S+T=可規避風險點（選擇題）9、（P76）企業劣勢與環境有利條件結合，即W+O=可借力機會點（選擇題）10、（P77）企業劣勢與環境不利條件結合，即W+T=風險點（威脅點）（選擇題）11、（P77）房地產開發經營內容為出租或出售，房地產周期的高峰期為最佳時機購買或開發房地產，應選擇房地產周期低谷期的后期階段為宜。（選擇題）12、（P79）目前我國房地產開發經營中，住宅投資的安全性較高（選擇題）13、（P79）土地投資由于數額巨大，風險性比一般的房地產投資要大很多（判斷改錯）14、（P79）高檔住宅由于價格高，收益相對也大，但面臨的風險更大。（判斷改錯）15、（P80）風險一般指自然界或社會所發生的災害或意外事故，其顯著特點是不確定性（選擇題）第5章房地產開發用地的獲取1、（P81）土地市場具有壟斷性的是哪種市場？（一級市場或稱為出讓市場）（選擇題）2、（P86）土地使用權出讓具有很強的計劃性（選擇題）3、（P86）國家出讓土地使用權后，土地仍然國家所有，仍然是國家的領土，因此，土地使用者不得拒絕或阻攔國家主權的行使。（判斷改錯）4、（P87）《城鎮國有土體使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權怵然最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。（選擇題）5、（P87）國土資源部第71好部令規定，土地使用權出讓采用招標、拍賣或掛牌的方式（選擇題）6、（P88）表5-1招標、拍賣和掛牌交易比較（填表，案例分析）類別交易方式招標拍賣掛牌交易底價是否公開不公開不公開公開底價由誰確定招標委員會拍賣委員會委托人是否設立獨立于委托人的集體決策組織設立招標委員會設立拍賣委員會不需要報價方式填寫投標書舉牌交易中心電腦報價報價次數一次報價機會可多次報價可多次報價競買（投）人數≧3≧2≧1公告發布地點在交易中心和互聯網發布，報紙刊登在交易中心和互聯網發布，報紙刊登一般在交易中心和互聯網發布公告期限——拍賣前不少于30日不少于30日公告發布方委托機構委托機構委托機構7、（P94）劃撥土地轉讓行為是否存在問題？（簡答題）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定，劃撥土地使用權，除特殊情況外，不得轉讓、出租和抵押。如果要轉讓、出租和抵押，應當向當地人民政府補交土地使用權出讓金，然后簽訂土地使用權出讓合同、領取國有土地使用權證書及出具地上建筑物和附著物合法的產權證明，同時，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準之后方可轉讓、出租和抵押。8、（P95）農村集體土地所有權屬于村農民集體所有（選擇題）9、我國當前土地征用存在的問題及對策（簡答題）問題：有些地方政府通過修改土地利用總體規劃，化整為零，把土地審批權下放到地方政府，出現低標準土地補償、拖欠征地補償費等侵犯農民利益的現象。對策：加大土地違法案件的查處力度；進行土地產權制度改革，保護農村集體土地所有權，保障農民的合法權益。10、（P98）安置補助費、新菜地開發建設基金（名詞解釋）安置補助費是指為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口生活，國家所給予的生活補助。新菜地開發建設基金是指征用城市郊區商品菜地時支付的費用，這項費用支付給地方財政，作為開發建設新菜地的投資。11、（P100）貨幣補償、房屋產權調換（名詞解釋）貨幣補償是指拆遷人將被拆遷房屋按照房地產市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。12、（P101）臨時建筑、違章建筑的拆遷補償（簡答題）臨時建筑必須在批準的使用期限內拆除。因此，拆除已超過批準使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期限內的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑堅決不予補償。13、（P101）城市房屋拆遷補償對象時被拆遷房屋及附屬物的所有人；城市房屋拆遷安置對象是被拆除房屋的使用人。（選擇題）14、（P102）被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。（判斷改錯）15、（P102）競標團隊的主要工作（簡答題）認真研究公告信息和相關文件，討論本開發企業是否符合相關條件以及是否具有開發能力；進行現場勘察，了解地塊具體位置、地塊開發程度、地塊周邊情況、地塊片區市場情況等去、內容；研討地塊擬開發的物業形態、政策和工程技術的可行性，預測樓盤的銷售或經營情況，以對地塊價格進行準確測算；初三地塊價格，便于編制標書或參與拍賣叫價；預測競標風險，主要包括保證金風險、攀比風險、尋租損失風險等，并提出可行的措施方案。16、（P103）地價測算的常用方法是假設開發法（選擇題）17、（P103）假設開發法（名詞解釋）假設開發法是指求取評估地塊未來開發完成后的價格，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤后，所得剩余為評估地塊價格的方法。第六章房地產開發項目可行性研究1、（P110）投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。（選擇題）2、（P110）初步可行性研究階段審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟狀況、項目地址及周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。（選擇題）3、（P110）大型復雜的工程，詳細可行性研究所需費用約占投資的0.2%-1%（選擇題）4、房地產市場調查的作用（簡答題）（1）有助于房地產企業確定正確的投資方向；（2）有助于房地產企業適時進行產品更新換代；（3）有助于項目投資者制定科學的營銷和開發計劃；（4）有助于項目投資者實施正確的價格策略；（5）有助于房地產企業改善經營管理、提高經濟效益；5、（P116）專題性市場調查優缺點（簡答題）優點：具有組織適時靈活方便、所需人力有限、對調研人員的要求相對較低缺點：提供信息具有某種局限性、市場調研主體無法僅憑此對市場全面了解。6、（P116）綜合性市場調查優缺點（簡答題）優點：涉及市場各個方面，提供信息能全面地反映市場的全貌，有助于市場調研主體正確了解和把握市場的基本狀況。缺點：市場調研組織實施困難，不但需要投入相當多的人力物力，費時費錢，而且對調研人員的要求也相對較高。7、（P117）回答的是“可以做什么”即“投石問路”的調查是探測性調查（選擇題）8、（P117）回答的是“為什么”的調查是因果調查（選擇題）9、（P118）晚上觀察小區住戶的亮燈數量，由此得到較為準確的入住率，這種調查方法是直接觀察法（選擇題）10、屬于市場調查方法中的觀察法的是行為記錄法、痕跡觀察法、親自經歷法、直接觀察法（選擇題）11、（P128）前期工程費用包括：開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察及“三通一平”等土地開發工程費支出。（選擇題）12、（P129）基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程。（判斷改錯）13、（P129）以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資屬于單元估算法（選擇題）14、（P129）以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法屬于單位指標估算法（選擇題）15、（P130）工程監理費屬于其他費用估算。（選擇題）16、（P131）在財務評價前，必須進行財務預測。就是先要收集、估計和測算一系列財務數據，作為財務評價所需的基本數據。（判斷改錯）17、（P132）現金流量表反映項目計算期內各年現金流入和現金流出，用以計算財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，分析項目財務盈利能力。（判斷改錯，注意張冠李戴）18、（P136）資金來源與運用表反映項目計算期內各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，判斷適宜的借款及償還計劃，為編制資產負債表提供依據。（選擇題）19、（P137）反映清償能力和資本結構的是資產負債表（選擇題）20、（P137）表6-6填表（案例分析）評價內容基本報表評價指標靜態指標動態指標盈利能力分析現金流量表（全部資金）靜態投資回收期財務內部收益率財務凈現值財務凈現值率動態投資回收期現金流量表（自有資金）靜態投資回收期財務內部收益率財務凈現值動態投資回收期損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率償債能力分析資金來源與運用表借款償還期資產負債表資產負債率流動比率速動比率外匯平衡分析財務外匯平衡表21、（P138）房地產開發項目財務評價靜態指標有哪些？（簡答題）（1）投資回收期（2）投資利潤率（3）投資利稅率（4）資本金利潤率（5）償債借款期（6）資產負債率（7）流動比率（8）速動比率22、（P140）速動比率反映項目流動資產中可以立即用于償付流動負債的能力（判斷改錯）23、（P140）房地產開發項目財務評價動態指標有哪些？（簡答題）（1）財務凈現值（2）財務凈現值率（3）財務內部收益率（4）動態投資回收期24、（P140）當FNPV≧0時，表面該項目獲利能力達到或超過貼現率要求的投資收益水平，應認為該項目在經濟上是可取的，反之則不可取。（案例計算）施工單位報的總價一樣，但付款方式不一樣，分析哪家報價對開發企業有利。（案例分析，提示可用凈現值計算比較）25、（P140）財務內部收益率的計算公式小的計算（選擇題）26、（P140）財務內部收益率中插值法的計算公式，簡單計算（選擇題）27、（P141）動態投資回收期長于靜態投資回收期（二者之間的關系，選擇題）28、（P141）動態投資回收期與靜態投資回收期相比的優缺點。（簡答題）優點：考慮了現金收支的時間因素，能真正反映資金的回收時間。缺點：只強調投入資金的回收快慢，忽視了投入資本的而盈利能力，沒有考慮投資回收以后的收益情況，計算也比價麻煩。第七章房地產開發項目的準備1、（P152）安全性按風險程度大小分為A、B、C、D四級，D級表示風險極大（選擇題）2、（P153）房地產開發企業應該在正確適當合理的籌集時機和規模條件下，選擇AAA級標準的籌資方案為最佳籌資決策方案。（選擇題）3、（P153）銀行是房地產開發項目最主要的資金來源。（選擇題）4、（P154）房地產開發資金成本（名詞解釋）房地產開發資金成本是投資者在房地產開發項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價，資金成本由資金籌措成本和資金使用成本兩部分組成。5、（P156）例7-1和例7-2的第一小問（選擇題）例7-1某房地產企業長期借款200萬元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，所得稅稅率33%，籌資費用忽略不計，試計算該筆長期借款的資金成本率。公式中：f1——籌資費用率即籌資費用與籌資總額之比T——所得稅稅率K1=10.8%×（1-33%）=7.236%例7-2某房地產開發企業發行總面值為500萬元的10年期債券，票面利率為8%，發行費率為5%，發行價格為550萬元，公司所得稅稅率為33%，試計算該公司債券的資金成本。公式中：fb——債券籌資費用率即籌資費用與籌資總額之比Ib——債券年利息率；B——債券籌資額；Rb——債券利率6、（P160）房地產開發企業的邊際資金成本（名詞解釋）邊際資金成本是指企業在新增加一個單位的資本而需要負擔的成本。邊際資金成本分為資本成分的邊際成本和加權平均邊際資金成本。7、（P166）人口凈密度指每公頃居住用地上所容納的居住人數，它與平均每人住宅建筑面積有關，在相同住宅建筑密度條件下，平均每人住宅建筑密度超高，則人口密度相對降低。（判斷改錯）8、（P166）容積率（名詞解釋）（又稱建筑面積密度）指每公頃開發小區用地上建造的建筑面積。9、（P166）用地面積一定，決定可建設的建筑面積大小的是容積率技術經濟指標（選擇題）10、（P166）綠化覆蓋率（名詞解釋）綠化覆蓋率指在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建筑用地面積的比率（%）。11、（P167）綜合評分法（兩個案例）12、（P168）用層次分析法評價開發項目規劃設計方案的基本思路（簡答題）按照評價問題中各類因素之間的隸屬關系把它們排成從高到低的若干層次，建立不同層次之間的相互關系。根據對同一層次元素相對重要性比較結果，決定層次各元素重要性的先后次序，以此作為決策的依據。13、（P171）房地產開發項目報建（名詞解釋）是指在原規劃設計方案的基礎上，房地產開發企業委托規劃設計單位提供各單體建筑的設計方案，并對其布局進行定位，對開發項目用地范圍內的道路和各類工程管線作更深入設計，使其達到施工要求，并提交有關部門審批的過程。14、（P172）建設工程規劃許可證（名詞解釋）建設工程規劃許可證是由城市規劃行政主管部門核發的，用于確認建設工程是否符合城市規劃要求的法律憑證。15、（P177）房地產開發項目施工招投標的程序（案例分析）（招投標過程是否存在問題，或者這樣做是否正確）16、（P179）評標小組的成員組成情況（案例分析）評標小組由開發企業依法組建，開發項目評標由評標小組負責。評標小組成員來自房地產開發企業的代表和有關技術、經濟等方面的專家，成員人數為5人以上單數，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二，。評標小組的專家一般由開發企業從有關部門提供的專家名冊或招標代理機構的專家庫內的相關專業的專家名單中隨機抽取確定，評標小組成員的名單在中標結果確定前應當保密。（重點加粗部分）17、（P180）開標由房地產開發項目招標人主持，邀請所有投標人參加。（選擇題）18、（P180）定標（名詞解釋）開發企業對投標者進行全面審查、評比、分析，最后選定中標者的過程叫做定標。19、（P183）通過對投標單位的能力、業績、財務狀況、信譽、投標價格、工期質量、施工方案等內容進行定性分析和比較，進行評議后選擇投標單位在各指標都較為優良為中標單位，也可以用表決的方式確定中標單位的評標方法為定性評議法。（選擇題）20、（P183）將評審各種指標和評標標準在招標文件內規定，開標后按評標程序，根據評分標準，由評委對各投標單位的標書進行評分，最后以總得分最高的投標單位為中標單位的評標方法是綜合評分法（選擇題）21、（P183）評委會首先通過對各投標書的審查淘汰技術防范不滿足基本要求的投標書，然后對基本合格的標書按預定的方法將某些評審要素按一定規則折算為評審價格，加到該標書的標價上形成評標價以評標價最低的標書為最優（不是投標報價最低）的評標方法是評標價法。（選擇題）注意：19、20、21還有可能出現案例分析，采用某種評標方法選擇中標單位是否正確22、（P183）項目法人一般通過招標方式擇優選定監理單位。（選擇題）23、（P184）監理任務大綱是監理投標單位制定監理規劃、確定監理報價的依據。（判斷改錯）第八章房地產開發項目實施1、（P184）開發項目平行承發包管理的優缺點（簡答題）（1）優點：有利于開發商只會各個承包單位，通過項目之間進度、投資等建設目標完成狀況的比對實施獎懲策略。（2）缺點：由于參與單位過多，開發商組織協調工作量2、（P184）總承包委托建設管理優缺點（簡答題）優點：開發商只需面對一家總承包單位，而各分包商之間的作業面協調、任務協調等工作由總承包商來做，開發商組織管理工作量較小。缺點：一旦總承包單位和開發商發生不可調和的矛盾，對開發項目的建設將會帶來很大的影響。3、（P191）進度管理（名詞解釋）進度管理是指以進度計劃為依據，綜合利用組織、技術、經濟和合同措施，確保項目工期目標得以實現。4、（P191）開發項目建設總進度計劃是指依據設計文件對開發項目從動工到竣工驗收的全過程統一部署，是總進度規劃的細化和完善。（判斷改錯）5、（P193）網絡圖法是應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系，可以通過參數計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵線路，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督。（選擇題）6、（P194）房地產開發項目投資管理（名詞解釋）房地產開發項目投資管理是在保證工期和質量的前提下，利用組織、經濟、技術和合同措施將成本控制在計劃范圍之內，并尋求最大限度的投資節約。7、（P194）投資計劃表的主要內容有哪些？（簡答題）（1）工程分項編碼；（2）工程內容；（3）計量單位；（4）工程數量；（5）計劃綜合單價；（6）工程發生的起止時間。8、（P195）工程預付款是建設工程施工合同訂立后開發企業在承包商正式動工前7天應支付的用于施工準備和采購材料、構件的流動資金。（判斷改錯）9、（P196）分析投資是利用會計核算、業務核算和統計核算的資料，對投資的支出過程和影響因素進行分析，尋求成本降低的途徑，為實現成本目標創立良好的條件。（判斷改錯）10、（P196）因素分析法（案例分析）11、（P198）主要質量控制要點（簡答題）（1）審核施工組織設計（2）對原材料的檢驗（3）對工程中的配套設備進行檢驗（4）控制混凝土質量（5）隱蔽工程驗收12、（P199）在安全健康環境管理中，開發商的主要任務有哪些？（簡答題）開發商應向承包商提供安全生產作業環境和安全施工措施的所需費用，及時將安全施工措施和拆除工程的有關資料向當地建設行政主管部門備案，不得任意壓縮施工工期，明示或暗示承包人采用不符合安全生產的規范標準。（簡答題）開發商應向承包商提供安全生產作業環境和安全施工措施的所需費用（選擇題）12、（P199）在安全健康環境管理中，施工企業的主要任務有哪些？（簡答題）施工企業應在施工前編制詳細的施工技術要求和安全方案，施工現場根據不同的施工階段采取相應的安全措施，城區內施工應由封閉圍欄措施，對毗鄰的建筑物、構筑物和地下管線采取相應的措施，對于施工起重機械、腳手架、自升模板等的安全、拆卸工程應由相應的資質單位承擔并經驗收后方能投入使用，為現場作業人員提供必要的安全措施和進行安全教育。13、（P200）對于承包商來說，文明施工的主要內容有哪些？（簡答題）施工現場的公式標志；施工現場的總平面布置整齊有序，材料機具設備堆置合理；施工現場用電符合安全操作規范；施工機械經檢查合格，不侵占場內道路；施工道路通暢、排水系統良好、建筑垃圾堆放合理并能夠及時消除；勞動保護器具、勞保設施經常檢查，保證安全有效；職工生活設施符合衛生要求；消防設施運行良好。14、（P200）環境管理的主要內容（簡答題）施工垃圾及時清除，高大建筑物的建筑垃圾應有專門的處理方法；施工道路定期灑水，防止揚塵，車輛開出工地不帶泥沙；對細微粒物的運輸與儲存要注意密封和遮蓋；不在現場燃燒產生有毒、有害氣體的物質，如工藝必須，則應有相應的處理裝置；拆除建筑物時，注意灑水；施工廢水、污水必須經沉淀池沉淀后排放；儲備油料等液體物質時，應做好地面的防滲措施；食堂的污水排放應有隔油池；工地的臨時廁所應有防止滲漏措施；從噪聲源、傳播過程和保護三個方面削減噪聲危害；機械作業的晝夜噪聲不高于85分貝，夜間噪聲不高于55分貝；建筑垃圾和廢棄建筑材料包裝物以及生活垃圾應堅持回收利用和減量處理。15、（P200）機械作業的晝夜噪聲不高于85分貝，夜間噪聲不高于55分貝（選擇題）16、（P201）合同管理（案例分析）重點考察甲方分別與監理單位，施工單位簽訂合同，簽合同的先后順序17、（P204）開發商確定水準點與坐標控制點，以書面形式交給承包商，并進行現場交驗。（判斷改錯）18、（P208）工程索賠（名詞解釋）工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發商和承包商在履行合同過程中，根據法律、合同規定及慣例，對并非自己的過錯，而是應由合同對方承擔責任的情況造成的實際損失，向對方提出給予補償的要求。19、（P208）工程索賠對并非自己的過錯，而是應由合同對方承擔責任的情況造成的實際損失，向對方提出給予補償的要求。（判斷改錯）20、（P208）索賠是單方面行為，對對方尚未形成約束力，這種索賠要求能否最終得到實現，必須要通過雙方確認后才能實現。（判斷改錯）21、工程索賠（案例分析）22、（P215）房地產開發項目的竣工驗收（名詞解釋）房地產開發項目的竣工驗收是指建設單位在單位工程驗收和專業驗收的基礎上邀請有關部門和相關專業人員對房地產項目中涉及公共安全和公眾利益的內容及公共設施配套建設等情況的核定。23、（P216）依據我國施工合同范本和相關法律的規定，竣工工程應滿足：完成工程設計和合同約定的各項內容（選擇題）24、（P216）開發商應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。（選擇題）25、開發商收到承包商提交的竣工驗收報告后28天內不組織驗收，或者驗收后14天內無修改意見的，視為驗收報告被認可。（選擇題）26、（P217）住宅工程質量分戶驗收（名詞解釋）住宅工程質量分戶驗收，是指住宅工程在按照國家規范要求內容進行工程竣工驗收時，對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收何婷后出具工程質量竣工驗收記錄。第九章房地產營銷管理1、（P229）物價水平、利率、匯率及政策因素與房地產價格之間的關系（簡答題）從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。而利率除了影響房地產開發投資利息外，對需求者購房的負擔也產生影響，還對影響需求者對房地產預期價值的判斷。政策因素則通過利率、稅種和稅率等工具以及消費者預期來對房地產供需施加影響，從而影響房地產價格。2、（P231）房地產價格定制的程序（簡答題）確定定價目標、測算開發經營成本、估測目標市場需求、分析競爭者、選定定價法并進行測算、確定銷售價格。3、（P232）房地產價格制定的目標（簡答題）實現預期投資利潤率；項目或當期利潤最大化；適應市場競爭；樹立企業品牌；提高市場占有率；求得生存。4、（P234）成本加成定價法、目標利潤定價法、變動成本定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法。（名詞解釋）成本加成定價法又稱完全成本定價法，是以成本為中心的傳統定價方法，即在單位成本的基礎上，再加上一定比率的加成來制定房地產的價格，即價格=成本+利率+稅金；單價=單位成本（1+成本利潤率）/(1-稅率)目標利潤定價法又稱投資收益頂級發，是根據房地產企業的總成本和計劃的總銷售量，再加上按投資收益率確定的目標利潤來進行定價的方法。即單價=（總成本+目標利潤+稅金）/預計銷售面積，目標利潤=投資總額（1+投資收益率）變動成本定價法又稱編輯貢獻定價法，是企業以房地產開發的變動成本為基礎來確定產品銷售價格的方法，即預計單價=單位變動成本+單位邊際貢獻需求導向定價法是房地產企業以市場需求為基礎，根據消費者需求強度和對價格的心理反應的不同來制定產品價格的一種方法。競爭導向法是房地產企業以競爭商品的價格為基礎，根據同類房地產的市場競