濟南市萊蕪區城鎮土地級別與基準地價更新成果一、基準地價內涵1．基準日為2019年1月1日；2.標準容積率：城區：商服用地、住宅用地為1.5，公共管理與公共服務用地1.2；工礦倉儲用地為1.0。建制鎮：商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、工礦倉儲用地均為1.0。3.開發程度：城區：商服用地、住宅供地、公共管理與公共服務用地一、二級地，工礦倉儲用地工業限制區開發程度為“七通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場地內土地平整），其他級別均為“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊及場地內土地平整）。建制鎮：各用途各級別均為“四通一平”（通路、通電、供水、通訊及場地內土地平整）。4.土地使用年期：商服用地40年；住宅用地70年；公共管理與公共服務用地50年；工礦倉儲用地50年。二、基準地價更新范圍（一）城區評價范圍：基準地價評價范圍結合土地利用總體規劃、城市總體規劃等綜合確定，四至范圍為：東到大橋路-汶陽大街-鵬泉大街與張家洼街道鄉鎮界，西到萊城大道西300米，南到汶河，北到濟萊高速-規劃濟萊高鐵站規劃路，面積約71平方公里。（二）各建制鎮評價范圍：包括雪野旅游區（雪野鎮）、萊蕪經濟開發區（口鎮）、高莊街道、牛泉鎮、楊莊鎮、方下鎮、羊里鎮、寨里鎮、大王莊鎮、茶業口鎮、苗山鎮和莊鎮，共12個建制鎮（街道辦事處）的駐地，范圍主要涵蓋建成區和符合土地利用總體規劃和城鎮總體規劃的允許建設區范圍，總評價總面積約為120km2。三、土地級別界線（一）城區城區采用分類定級的方法，分商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地和公共管理與公共服務用地4種用途分別劃定土地級別。1、商服用地一級地：東到青草河-鳳城東大街-花園南路，南到東升街，西到鳳陽南路，北到魯中西大街、勝利北路加油站-工人文化宮-電業局-十七中北界-長勺路-龍潭西大街。二級地：東到萬福北路-龍潭東大街-大橋路，南到汶河，西到勝利北路-汶源西大街-北坦北路-鳳城西大街-新甫南路，北到贏牟大街-信譽樓。三級地：二級地邊界以外，東到鵬泉街道與張家洼街道鄉鎮界，南到汶河，西到鹿鳴路-魯中西大街-西外環路，北到規劃辛泰鐵路-規劃路；張家洼街道駐地東到西王善村，北到勝利路與長勺路交叉口-勝利路-魯礦大街，西到鹿鳴路，南到港里河。四級地為三級地邊界外定級范圍內的剩余部分。2、住宅用地一級地東到萬福北路-青草河，南到鳳城西大街-長勺南路-東升街，西到長勺大街-呈瑞大街-勝利南路，北到贏牟大街。二級地范圍：一級地范圍外，東到大橋路-辛泰鐵路，南到孝義河-汶河北岸，西到北坦北路-鳳城西大街-西秀大街-新甫南路，北到辛泰鐵路。三級地分三部分：二級地范圍以外，東片東到大橋路-汶陽大街-鐵路專用線-鵬泉街道與張家洼街道鄉鎮界，南到汶陽大街，西到辛泰鐵路，北到山財大街-大橋北路-規劃長興路；張家洼街道駐地部分東到東王善村南北路，南到嘶馬河，西到鹿鳴路，北到魯礦大街-勝利路-長勺路-魯礦大街北200米；西片東到北坦北路，南到西秀大街-新甫南路-汶河大道，西到西外環-魯中西大街-鹿鳴路，北到辛泰鐵路。四級地為三級地范圍外定級范圍內的剩余部分。3、工礦倉儲用地在傳統的工業用途土地定級中，往往將城區內部土地區位條件優越的區域劃分為工業用地的高級別范圍。可是根據工業用途土地的定級因素，該部分區域由于規劃的限制、交通的管制、環境因素的限制等客觀因素的影響，已經不適于作為工業用地繼續使用。其土地價格的實現主要是受到未來可改變用途使用的潛在影響，土地價格實現時比城市周邊區域的工業用地價格要高。近幾年該部分區域內產生的工業用地價格主要服務于舊城區的改造和土地收購儲備的經濟行為。因此在基準地價更新過程中，工業用地的定級應適時提出“工業限制區”的概念，在城市規劃執行嚴格的城區，將按照規劃不適合進行工業用地布置的區域劃定為“工業限制區”，不參與工業用地的定級。萊蕪市工業限制區內根據其區位條件的差異劃分為兩個級別。工業限制區一級地東到青草河-鳳城東大街-文化南路，南到東關街，西到鳳陽南路，北到魯中西大街、勝利北路加油站-工人文化宮-電業局-十七中北界、魯中東大街-公園路。工業限制區二級地東到大橋路，南到汶河，西到勝利北路-規劃汶源西大街-北坦路-鳳城西大街-新甫南路，北到贏牟大街。工業一級地范圍東到鵬泉街道與張家洼街道鄉鎮界-汶陽大街-大橋路，南到汶河，西到西外環-魯中西大街-鹿鳴路，北到辛泰鐵路，張家灣街道部分東到東王善村南北路，南到嘶馬河，西到鹿鳴路，北到魯礦大街-勝利路-長勺路-魯礦大街北200米；工業二級地為一級地邊界以外定級范圍內的剩余部分。4、公共管理與公共服務用地一級地東到花園路，南到鳳城大街，西到長勺北路-呈瑞大街-勝利南路，北到蓮河。二級地：東到大橋路，南到汶河，西到北坦北路-鳳城大街-西秀大街-新甫南路，北到辛泰鐵路。三級地分為三部分：東片位于二級地邊界以外，東到鵬泉街道與張家洼街道鄉鎮界線，南到汶陽大街，西到大橋路-辛泰鐵路，北到山財大街-大橋北路-規劃長興路；西片位于二級地邊界以外，東到北坦北路，南到-鳳城西大街-西秀大街-新甫南路-汶河大道，西到鹿鳴路-魯中大街-西外環路，北到辛泰鐵路；張家洼街道駐地部分東到東王善村南北路，南到嘶馬河，西到鹿鳴路，北到魯礦大街-勝利路-長勺路-魯礦大街北200米。四級地為三級地邊界以外定級范圍內的剩余部分。（二）建制鎮各建制鎮采用綜合定級的方法，各評價區均劃分為兩個級別，級別范圍詳見各建制鎮土地級別與基準地價圖。四、基準地價更新成果濟南市萊蕪區城區基準地價表土地級別商服住宅工業公共管理與公共服務用地機關團體、新聞出版、文化設施用地、體育用地科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會福利用地、公共設施用地、公園與綠地元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝一級2100140.02040136.033022.0142595.063042.0二級1680112.01620108.025517.0112575.051034.0三級120080.0114076.078052.036024.0四級87058.081054.054036.025517.0工業限制區一級：630元/m2(42萬元/畝)；工業限制區二級：510元/m2（34萬元/畝）各建制鎮基準地價結果表建制鎮名稱土地級別商服住宅工業公共管理與公共服務用地機關團體、新聞出版、文化設施用地、體育用地科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會福利用地、公共設施用地、公園與綠地元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝元/m2萬元/畝雪野旅游區（雪野鎮）一級75050.072048.025517.050433.625517.0二級66044.063042.022815.244129.422815.2濟南萊蕪經濟開發區（口鎮）一級69046.066044.025517.046230.825517.0二級61541.060040.022815.242028.022815.2高莊街道、方下鎮一級42028.041427.623415.629019.323415.6二級39026.037525.022515.026317.522515.0羊里鎮、牛泉鎮、楊莊鎮、寨里鎮一級4052