項目總體評估技術方案項目總體評估技術方案一、評估技術方案1、 總體要求原則上每家單體采用兩種方法，資產基礎法和收益法。具體視各家單體實際情況，分析兩種方法的適用性后，選擇合適的評估方法。每家單體都要分析兩種方法結果后選擇一種作為最終評估結果。2、 方法的適用性判斷原則單體企業經營情況盈利狀況評估方法評估結果選取正常經營盈利資產基礎法、收益法項目經理判斷號損資產基礎法、收益法一般取資產基礎法3、 申報表填報及評估資料收集原則1） 申報表填報對于個別科目具體明細數量巨大的，可以按業務小類或者地區分類填寫明細表，但是需根據前述分類，分別提供各個分類前200項具體明細。2） 評估資料收集具體要求詳見附件：“00-資產評估資料清單-華海項目”4、 長期股權投資評估原則根據《企業國有資產評估報告指南》等相關資產評估準則的規定，首先對長期股權投資的持有目的、期限、控制權等對股權投資項目進行了梳理，根據是否能夠實際控制被投資單位、長期投資單位的具體情況等因素，分別不同情況進行評估。1） 對全資及其他具有控制權子公司，采用與**相同的評估原則、假設、程序，對被投資單位整體資產進行評估，確定被投資單位股東全部權益價值，按持股比例計算應享有的份額確定該長期股權投資的評估值：長期投資評估值=被投資單位股東全部權益價值X持股比例2） 對于不具有控制權的參股公司，以評估基準日被投資企業會計報表的賬面凈資產乘以投資比例確定評估值。3、往來款評估處理原則上保持與審計一致，壞賬計提可以參考審計計提原則；4、房地產、土地、在建工程（1）房屋建筑物：評估技術思路：對于企業自建的生產經營用房，主要采用成本法進行評估；對于企業外購的商品房，主要采用市場法結合收益法房地合一進行評估，并需在基準日市場價的基礎上考慮加計契稅（企業實際未繳納的除外）。1）成本法入、建安工程造價建安造價按取得評估依據資料的性質可分別采用重編預算法、決算調整法、類比造價案例調整法、工程造價系數調整法等方法。計算中涉及2020.2021年建安工程造價指數的，若當地統計數據中有該等數據，可直接引用。若統計數據未公布，則建議采用PPI指數替代。B、 前期費用及管理費用一般情況下，前期費用包括規劃、設計費，可行性研究費、勘察設計費、招標費，各種預算費、審查費、標底編制費、臨時設施建設費等。管理費用主要為工程監理費、建設單位管理費等工程建設期間發生的各項費用。C、 資金成本資金成本即建設期投入資金的貸款利息，利息率按基準日LPR確定，資金投入期按整個項目工期的一半計算。資金成本二工程造價X前期費用費率X利率X建設期+工程造價x（1+期間費用費率）X利率X建設期X1/2D、成新率的確定綜合成新率=勘察成新率X60%+年限法成新率X40%其中：年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X100%；勘察成新率勘察成新率按結構、裝修、配套設施三方面的使用功能確定。2）市場法市場法是根據替代原理，在一定市場條件下，選擇同一供需圈內功能相似，近期已經發生交易的若干房地產交易實例，就交易情況、市場狀況、區位狀況、實物狀況、權益狀況等條件與委估房地產進行比較，并對交易實例價格加以修正，從而確定委估房地產價格的方法。計算公式為：待估房地產市場價格=可比實例交易價格乂（正常交易情況指數/可比實例交易情況指數）X（基準日價格指數/可比實例交易日價格指數）X（待估對象區域因素條件指數/可比實例區域因素條件指數）X（待估對象個別因素條件指數/可比實例個別因素條件指數）（2）在建工程：在建工程，一般按賬面值剔除財務費用后，再加計合理資金成本計算評估值。評估在建工程時需注意以下問題：1） 當在建工程工期較長時，應考慮工程造價變動對在建工程價值的影響。2） 若在建工程長期停工，且明顯存在較為嚴重的實體性、功能性和經濟性貶值，則需考慮其對在建工程價值的影響。3） 當在建工程實際已竣工并投入生產時，可視同固定資產評估后，扣除未付的工程款項（若有）。（3） 土地使用權：土地使用權的評估應首選市場法。當缺乏市場資料，難以選用市場法的，則可選用基準地價修正法或成本逼近法。市場法技術思路：市場法是根據替代原理，在一定市場條件下，選擇同一供需圈內功能相似，近期已經發生交易的若干房地產交易實例，就交易情況、市場狀況、區位狀況、實物狀況、權益狀況等條件與委估房地產進行比較，并對交易實例價格加以修正，從而確定委估房地產價格的方法。比較法公式：評估價值=可比實例價格乂交易情況修正系數X市場狀況修正系數X房地產狀況修正系數。采用基準地價修正法需取得當地基準地價標準及修正體系。土地使用權評估應當考慮加計契稅（企業實際未繳納的除外）。（4） 投資性房地產：非房地產開發企業的投資性房地產視同固定資產評估。5、 固定資產-機器設備具體評估方法：依據評估目的，本次設備類資產評估主要采用重置成本法，即在持續使用的前提下，以重新配置該項資產的現行市值為基礎確定重置全價，同時通過照片勘察和綜合技術分析確定相應損耗后的成新率，據此計算評估值。其計算公式為：設備評估值=設備重置全價X綜合成新率。6、 賬外無形資產（專利、商標、軟著等）賬外無形資產一般在權屬所在單位評估。根據企業經營情況，判斷相關無形資產是否能夠帶來超額收益，進而確定評估方法。具體原則如下：（1） 對于經營持續虧損企業，可以認為相關無形資產無法帶來超額收益，可以采用成本法評估；按考慮合理成本、利潤等確定評估值：評估值二成本（設計制作費、注冊費）+合理利潤（2） 對于正常經營盈利的企業，認為相關無形資產可以帶來超額收益，采用收益法-凈利潤分成法；凈利潤分成率：可視具體情況，采用“三分法”或“四分法”；技術衰減率：根據技術具體情況適當考慮；無形資產折現率：可以采用累加法“折現率=無風險報酬率+風險報酬率，風險報酬率二行業風險報酬率+技術風險報酬率+市場風險報酬+管理風險報酬率+財務風險報酬率”確定。（3）對于經營虧損的公司，如果經溝通了解公司虧損是非市場因素（如管理、偶發因素等）造成的，無形資產依然存在超額收益的，可通過預測無形資產銷售收入，再參考同行業銷售凈利率水平確定凈利潤，再采用“三分法”或“四分法”確定無形資產超額收益。10、遞延所得稅資產和負債（1） 因時間性差異造成的資產（或負債），應當還原到它產生的源頭合并評估，并按資產評估的常規處理相關的所得稅事項，避免漏計或重復考慮。具體操作，往來類科目形成的遞延所得稅資產（或負債），根據評估處理重新計算，本次評估往來原則上與審計保持一致，則相應形成的遞延所得稅資產（負債）按照審定的賬面值確認；交易性金融資產公允價值變動損失形成的遞延所得稅資產，根據評估處理重新計算；實物資產如存貨、機器設備、房地產等引起的遞延所得稅資產（或負債），將其評估為0。（2） 因以前年度虧損而帶來的可彌補虧損遞延所得稅我們按稅務機關根據稅法的規定所核定的數額予以確認。（3） 屬于預付性質的遞延所得稅（如：因為某種原因，稅務機關要求企業提前交納某些稅金，這類提前交納的稅金常常被列作為遞延所得稅資產），作為預付賬款予以全額保留。屬于應交稅金性質的遞延所得稅資產，評估不予以調整。7、收益法模型本次收益法評估采用現金流量折現法，選取的現金流量口徑為股權自由現金流，通過對企業整體價值的評估來間接獲得股東全部權益價值。本次評估以未來若干年度內的股權自由現金凈流量作為依據，采用適當折現率折現后加總計算得出股東全部權益價值。計算模型股東全部權益價值戶按如下公式求取：上式前2個部分為明確預測期價值，最后部分為永續期價值(終值)公式中：R1：明確預測期的第1期的股權自由現金流Rt:明確預測期的第t期的股權自由現金流t:明確預測期期數2,3,???,n；r：折現率；R0n+1:永續期股權自由現金流；g：永續期的增長率；n：明確預測期第末年。模型中關鍵參數的確定1） 預期收益的確定本次將股權自由現金流量作為企業預期收益的量化指標。股權現金流是歸屬于股東的現金流量，是凈利潤所有者權益的變動后剩余的現金流量，其計算公式為：股權現金流量=凈利潤一所有者權益的增加+其他綜合收益2） 收益期的確定企業價值評估中的收益期限通常是指企業未來獲取收益的年限。為了合理預測企業未來收益，根據企業生產經營的特點以及有關法律法規、契約和合同等，可將企業的收益期限劃分為有限期限和無限期限。本次評估采用永續年期作為收益期。其中，第一階段為基準日后5年一期，在此階段根據被評估企業的經營情況及經營計劃，收益狀況處于變化中；第二階段5年后的次年1月1日起為永續經營，在此階段被評估企業將保持穩定的盈利水平。3） 折現率的確定確定折現率有多種方法和途徑，按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為股權自由現金流量，則折現率選取資本資產定價模型CAPM確定。二、評估工作安排及要求本公司對此次評估工作非常重視，為確保落實工作要求，做了如下安排：1、 本公司充分重視此次評估工作，按照統一部署和要求，加強組織領導，成立專門領導小組，統籌安排各項工作。2、