房地產項目可行性研究匯報 (模版)目錄第一部分：項目總論1.1項目背景1.2項目概況1.2.1 項目名稱1.2.2 項目建設單位概況1.2.3 項目地塊位置及周圍現實狀況1.2.4 項目規劃控制要點1.2.5 項目發展概況1.3可行性研究匯報編制根據1.4可行性研究結論及提議第二部分：市場研究2.1宏觀環境分析2.2全國房地產行業發展分析2.3本市房地產市場分析2.3.1 本市房地產市場現實狀況2.3.2 本市房地產市場發展趨勢2.4板塊市場分析2.4.1 區域住宅市場成長狀況2.4.2 區域內供應產品特性2.4.3 區域市場目的客層研究2.5項目確定位方案2.5.1 可類比項目市場調查2.5.2 項目SWOT分析2.5.3 項目定位方案第三部分：項目開發方案3.1項目地塊特性與價值分析3.2規劃設計分析3.3產品設計提議3.4項目實行進度3.5營銷方案3.6機構設置3.7合作方式及條件第四部分：投資估算與融資方案4.1投資估算4.1.1 投資估算有關闡明4.1.2 分項成本估算4.1.3 總成本估算4.1.4 單位成本4.1.5 銷售收入估算4.1.6 稅務分析14.1.7 項目資金預測4.1.8 現金流量表4.1.9 自有資金的核算4.2融資方案4.2.1 項目融資主體4.2.2 項目資金來源4.2.3 融資方案分析4.2.4 投資使用計劃4.2.5 借款償還計劃第五部分：財務評價5.1財務評價基礎數據與參數選用5.2財務評價（方案1）5.2.1 財務盈利能力分析5.2.2 靜態獲利分析5.2.3 動態獲利分析5.2.4 償債能力分析5.2.5 綜合指標表5.3財務評價（方案2）5.4財務評價結論第六部分：不確定性分析6.1盈虧平衡分析6.2敏感性分析6.2.1 變動原因一成本變動6.2.2 變動原因二售價變動6.2.3 變動原因一容積率變動6.3風險分析6.3.1 風險原因的識別和評估6.3.2 風險防備對策第七部分：綜合評價7.1社會評價（定性）7.2環境評價（影響及對策）7.3企業資源匹配分析第八部分：研究結論與提議8.1結論8.2提議第九部分：附錄9.1附件：9.2附表：9.3附圖：調查人員申明我們鄭重申明：1、我們在本調查匯報中陳說的事實是真實的和精確的。2、我們根據XXXX企業統一的《房地產可行性研究匯報模式》進行分析。3、形成意見和結論。24、撰寫本可行性研究匯報。5、我們已（或沒有）對本匯報中的擬建項目進行了實地查勘（在本申明中應清晰地闡明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其他需要申明的事項）參與調查人員簽名：企業領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1項目背景這一部分重要應闡明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地論述。闡明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作狀況及其成果、重要問題的決策和決策過程等狀況。在論述項目發展概況的同步，應能清晰地提醒出本項目可行性研究的重點和問題。1.1.1 項目所在區域發展狀況都市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地區在該都市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。1.1.2 項目發起人及發起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3 項目投資的必要性①項目啟動對企業未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在企業發展中的地位（與否關鍵項目）；②企業進入重點區域市場、項目合理布局，對企業提高市場覆蓋率、提高品牌形象、減少經營風險、擴大社會影響力的作用；③從企業未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；1.2項目概況1.2.1 項目名稱1.2.2 項目建設單位概況1.2.3 項目地塊位置及周圍現實狀況①地塊位置地塊所處都市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該都市的區位圖，標識出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與重要中心區域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現實狀況3）四面范圍；）地勢平坦狀況，自然標高，與周圍地勢比較；）地面現實狀況，包括宗地內與否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的原因，并計算因此而損失的實際用地面積；）地面既有居民狀況，包括詳細居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、動工狀況等，并闡明對拆遷及項目開發進度的影響；）地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構造等，地上地下都要注意有無受保護的歷史文物古跡、可運用的構建；）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；）地質狀況，包括土地構造、承載力、地下水位和抗震性規定。附圖：平面地形圖，標識四至范圍及有關數據；地形地貌圖，重要反應宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周圍的小區配套）周圍3000米范圍內的小區配套及交通狀況（a）公交系統狀況，包括重要線路、行車區間等；（b）宗地出行重要依托的交通方式，與否需要發展商自己處理；（c）既有交通捷運系統，近期或規劃中與否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括既有和未來規劃的都市公共交通和迅速捷運系統；教育：大中小學及教育質量狀況。醫院等級和醫療水平大型購物中心、重要商業和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，詳細位置、距離。）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內重要小區配套現實狀況④項目周圍環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）治安狀況空氣狀況噪聲狀況污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）周圍景觀風水狀況近期或規劃中周圍環境的重要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。其他4⑤大市政配套（都要闡明距宗地距離、成本、接入的也許性）道路現實狀況及規劃發展包括既有路幅、規劃路幅，規劃實行的時間，與宗地的關系（影響）。供水狀況：既有管線、管徑及未來規劃和實行時間。污水、雨水排放：既有管線、管徑及未來規劃和實行時間。通訊（有線電視、電話、網絡）：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：既有管線、上源位置、距宗地距離、波及線路成本等。燃氣：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：闡明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增長的狀況。1.2.4 項目規劃控制要點規劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并辨別經營性和非經營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他1.2.5 項目發展概況①已進行的調查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作狀況③項目提議書編制、提出及審批過程④研究工作進展狀況1.3可行性研究匯報編制根據在可行性研究中作為根據的法規、文獻、資料、要列出名稱、來源、公布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究匯報的附件，這些法規、文獻、資料大體可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設規定所下達的指令性文獻；對項目承接單位或可行性研究單位的請示匯報的批復文;。可行性研究開始前已經形成的工作成果及文獻;國家和擬建地區的政策、法令和法規。根據項目需要進行調查和搜集的設計基礎資料。（1）《都市居住區規劃設計規范》（2）《A市都市拆遷管理條例》（3）《都市居住區公共服務設施設置規定》（4）《住宅設計規范》52.2.32.2.22.2.1（5）《住宅建筑設計原則》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置原則》（7）《都市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》1.4可行性研究結論及提議1.4.1 市場研究1.4.2開發方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結論與提議1.4.8重要技術經濟指標表第二部分：市場研究2.1宏觀環境分析房地產開發商在一種國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀原因如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產行業發展分析行業政策市場供應與需求行業發展趨勢2.3本市房地產市場分析一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀原因還不夠、還必須對項目所在區域進行原因分析，這是由于：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不一樣，對有的區域影響大，有的區域影響小；另一方面，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現實狀況往往要通過一段長時間后來才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1 本市房地產市場現實狀況整體競爭格局，供求現實狀況、近三到五年商品住宅市場發展狀況：動工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。、量值描述市場狀況：當年市場重要指標：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。、各類型產品的市場特性：價位辨別、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特性、分布區域等。、各行政區市場比較：（1）量值描述：土地批租量、動工量、竣工量、銷售量、多種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。6（2）各區商品住宅分布特性：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。、當地都市近、中期規劃發展方向描述都市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅親密有關方面。6、重要發展商狀況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商近來3年的動工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場擁有率。、熱點區域的表述和特性，熱點產品的表述和特性、客戶的購置偏好、購置關注的要素、重點樓盤描述備注：需要完畢都市發展及房地產市場調研匯報（匯報格式及內容另附）2.3.2 本市房地產市場發展趨勢①需求預測需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為根據，運用科學的措施，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。②供應預測供應預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為根據，運用科學的措施，對某類物業的市場供應規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供應狀況（預測措施：一般可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4 板塊市場分析2.4.1 區域住宅市場成長狀況①區域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區域內分布狀況,購置人群變化.②區域住宅市場各項指標成長狀況（近 3-5年）,動工量/竣工量,銷售量供需比,平均售價.③區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢2.4.2 區域內供應產品特性①各檔次產品供應狀況②各檔次產品的集合特性 ,尤其研究與本案類似檔次物業的特性 ,平均售,開發規模,產品形式,平均銷售率,平均容積率,物業在區域內分布特性.③區域內體現最佳個案狀況附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中某些具代表性的未來重要競爭樓盤還要配置現場圖片。④未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型⑤分析：本案在區域市場內的機會點⑥結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢,本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式,本案在區域內開發市場潛力,本案在開發中的營銷焦點問題.2.4.3 區域市場目的客層研究7①各檔次產品目的客層特性及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特性上）②結論：本案目的人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購置方式和重要的關注點、訴求點。2.5 項目確定位方案2.5.1 可類比項目市場調查 ,序號 比較原因 經典樓盤分值 權重擬建項目分值 備注（詳細.）1 地段位置10040%110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；2 配套設施10010%115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化規劃設計10010%110規劃水平、理念物業管理10010%95保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業管理費；與否人車分流；物業管理商資質交通狀況1005%80大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度樓盤規模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數；產品外觀1005%105與否醒目；與否新奇；與否高檔；感官舒適程度；戶型設計10010%105戶型布置與否合理，與否有暗房，實用率與否高發展商信譽1002%90資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌銷售手法1005%110其他方面如對方