第一節(jié)土地增值稅根本原理第二節(jié)納稅義務(wù)人第三節(jié)征稅范圍★第四節(jié)稅率★第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除工程★★第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算★★第七節(jié)稅收優(yōu)惠第八節(jié)征收管理★第十二章土地增值稅法一、根本原理二、納稅人三、征稅范圍四、稅率五、應(yīng)納稅額計(jì)算六、減免稅七、申報(bào)繳納八、清算財(cái)政與公共管理學(xué)院〔一〕概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。〔二〕我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)

1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)

2、征稅面比較廣

3、實(shí)行超率累進(jìn)稅率

4、實(shí)行按次征收一、土地增值稅根本原理①財(cái)政與公共管理學(xué)院二、納稅人①轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物〔轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)〕并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。特點(diǎn)：不管法人與自然人；不管經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不管內(nèi)外資企業(yè)、中外籍個(gè)人；不管部門。財(cái)政與公共管理學(xué)院案例轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的〔〕，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

A.學(xué)校

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)

C.外籍個(gè)人

D.國(guó)有企業(yè)【答案】ABCD財(cái)政與公共管理學(xué)院三、課稅對(duì)象與征稅范圍②〔一〕轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)〔二〕地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓判定標(biāo)準(zhǔn)①：1、土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及土地上建筑物和附著物的行為課稅。2、土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。3、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。財(cái)政與公共管理學(xué)院思考1、房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與2、房地產(chǎn)出租3、房地產(chǎn)抵押4、房地產(chǎn)交換5、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)6、合作建房7、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)8、房地產(chǎn)的代建房行為9、房地產(chǎn)的評(píng)估增值財(cái)政與公共管理學(xué)院有關(guān)事項(xiàng)②是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無收入）。財(cái)政與公共管理學(xué)院案例〔2007年〕以下各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有〔〕。

A.房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬

B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

C.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購(gòu)置滿5年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)

D.因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)【答案】ABD【解析】個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。財(cái)政與公共管理學(xué)院案例〔2006年〕以下工程中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有〔〕。

A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

C.對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)

D.因?yàn)閲?guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)【答案】CD財(cái)政與公共管理學(xué)院四、稅率②

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率為30%-60%。級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（%）稅率速扣率（%）1不超過50%（含50%）的部分30%02超過50%——100%（含100%）的部分40%53超過100%——200%（含200%）的部分50%154超過200%的部分60%35財(cái)政與公共管理學(xué)院財(cái)政與公共管理學(xué)院案例某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)允扣除工程金額4200萬元，那么適用稅率為〔〕。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】A【解析】增值額占扣除工程金額比例＝〔5000－4200〕÷4200×100%＝19%，適用第一級(jí)稅率，即30%。財(cái)政與公共管理學(xué)院五、應(yīng)納稅額的計(jì)算③1.計(jì)算土地增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除工程金額2.計(jì)算土地增值額與扣除工程比例〔增值率〕土地增值額與扣除工程比例=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除工程金額)÷扣除工程金額3.計(jì)算土地增值稅稅額應(yīng)納土地增值稅稅額=土地增值額×適用稅率財(cái)政與公共管理學(xué)院〔一〕收入確實(shí)定②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括：1、貨幣收入；2、實(shí)物收入；3、其他收入。財(cái)政與公共管理學(xué)院〔二〕扣除工程金額②1、取得土地使用權(quán)所支付的金額：地價(jià)款及登記過戶費(fèi)等。2、房地產(chǎn)開發(fā)本錢3、房地產(chǎn)開發(fā)：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用〔1〕利息+〔取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕*5%〔2〕〔取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕*10%利息注意兩點(diǎn)：

①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

②不包括加息、罰息。財(cái)政與公共管理學(xué)院4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費(fèi)〞〔營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加〕，外資扣“一稅〞〔營(yíng)業(yè)稅〕非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費(fèi)〞〔營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加〕，外資扣“兩稅〞〔營(yíng)業(yè)稅、印花稅〕。財(cái)政與公共管理學(xué)院案例〔2005年〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除工程時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是〔〕。

A.營(yíng)業(yè)稅、印花稅

B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅【答案】C財(cái)政與公共管理學(xué)院5、其他扣除工程即對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和，加計(jì)20%的扣除。財(cái)政與公共管理學(xué)院案例〔2003年〕某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)本錢共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該工程所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該工程轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房工程繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除工程〞的金額為〔〕。

A.1500萬元B.2000萬元

C.2500萬元D.3000萬元【答案】D【解析】應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除工程〞＝10000×10%＋10000×20%＝3000〔萬元〕財(cái)政與公共管理學(xué)院6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置本錢價(jià)*成新度折扣率例如：一棟房屋已使用近10年，建造時(shí)的造價(jià)為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4000萬元，該房有六成新，那么該房的評(píng)估價(jià)格為：4000×60%=2400〔萬元〕舊房評(píng)估價(jià)格+地價(jià)款+稅費(fèi)財(cái)政與公共管理學(xué)院案例〔2021年〕某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬元。2021年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置本錢價(jià)為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為〔〕。

A.400萬元B.1485萬元C.1490萬元D.200萬元【答案】B【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，計(jì)算土地增值額可以扣除的工程有3項(xiàng)：〔1〕房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格＝重置本錢價(jià)×成新度折扣率＝12000×70%＝8400〔萬元〕；〔2〕取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用，此題沒有涉及；〔3〕轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=〔10000－8000〕×5%〔1+7%+3%〕+10000×0.05%＝115〔萬元〕。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除工程金額=10000－8400－115＝1485〔萬元〕財(cái)政與公共管理學(xué)院〔三〕增值額〔計(jì)稅依據(jù)③〕確實(shí)定增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除工程金額財(cái)政與公共管理學(xué)院轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。財(cái)政與公共管理學(xué)院納稅人發(fā)生以下情形的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；2.提供扣除工程金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。財(cái)政與公共管理學(xué)院〔四〕應(yīng)納稅額的計(jì)算方法③應(yīng)納稅額=∑〔每級(jí)距的土地增值額×適用稅率〕應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除工程金額×速算扣除系數(shù)財(cái)政與公共管理學(xué)院財(cái)政與公共管理學(xué)院案例〔2005年〕2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)本錢合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為〔〕。

A.2256.5萬元

B.2445.5萬元

C.3070.5萬元

D.3080.5萬元財(cái)政與公共管理學(xué)院【答案】B【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過程如下：

計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔萬元〕；

計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990〔萬元〕；

計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；

應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔萬元〕。財(cái)政與公共管理學(xué)院六、減免稅②〔一〕建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

注釋：20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。〔二〕國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。〔三〕個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，減免稅優(yōu)惠如下：

〔1〕居住滿5年或5年以上的，免征；

〔2〕居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

〔3〕居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。財(cái)政與公共管理學(xué)院案例〔2004年〕以下各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有〔〕。

A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除工程金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過局部的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除工程金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅【答案】BD