物業(yè)管理概論題型：（一）填空5題10空1分一空（二）選擇題10題1分一題（三）名詞解釋5題3分一題（四）簡(jiǎn)答3題6分一題回答要簡(jiǎn)潔!!！（五）實(shí)踐與討論4題總共47分聯(lián)系課上的案例和實(shí)際!!!！說(shuō)明!這只是一個(gè)重點(diǎn)參考!!是老師曾在課堂上提問(wèn)過(guò)、或者說(shuō)過(guò)要考的一些問(wèn)題!!考試范圍不僅僅局限于此!!建議同學(xué)們?yōu)g覽或打印ppt,對(duì)課程有個(gè)了解，再重點(diǎn)理解下面的問(wèn)題。1、什么是物業(yè)物業(yè)是指已經(jīng)建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地以及與此有關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)和處分權(quán)。（1）已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類居住和非居住的屋宇;⑵與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政及公用設(shè)施；（3）屋宇的附屬建筑（包括內(nèi)部的各項(xiàng)設(shè)施）和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)的非主干交通道路。⑷附著在物業(yè)上的各種權(quán)益分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其它用途的物業(yè)。2、什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理合同及國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用⑴繳付各項(xiàng)管理費(fèi)用。須收不超過(guò)3個(gè)月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。(2)繳付其他費(fèi)用。安裝防盜門、安裝防盜窗花等。(3)在入伙手續(xù)⑶上蓋章。4.在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)(1)簽署《業(yè)主公約》。⑵介紹人住的有關(guān)事項(xiàng)。(3)向業(yè)主移交樓宇鑰匙。⑷在入伙手續(xù)⑷上由業(yè)主簽字，交物業(yè)公司保存。XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司XX物業(yè)管理公司XXXX年XX月XX日收樓須知?dú)g迎閣下成為XX樓宇新業(yè)主：我公司將為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序,避免您在接收新樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而引致不便。⑴業(yè)主在接到［入伙通知書(shū)"之日起3個(gè)月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期1天，應(yīng)繳納人民幣XX元的逾期金。超過(guò)半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；代管3年仍不辦理登記手續(xù)，視為無(wú)主房產(chǎn)，交有關(guān)部門依法處理。(2)收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備、土建裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書(shū)面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益，就提出的投訴與樓宇承建單位協(xié)商解決。⑶根據(jù)樓宇承建合同，樓宇保修期為1年，保修期間，如因工程質(zhì)量所致，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)修理。如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。⑷業(yè)主有權(quán)對(duì)其住宅單位進(jìn)行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書(shū)面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。⑸辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序見(jiàn)［入伙手續(xù)書(shū)XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司XX物業(yè)管理公司XXXX年XX月XX日設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。3、物業(yè)管理的性質(zhì)和基本特征物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)型行業(yè)，性質(zhì)是服務(wù)性。lo社會(huì)化⑴前提與條件前提:物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離是物業(yè)社會(huì)化的必要前提；條件:現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化的必要條件。⑵物業(yè)管理社會(huì)化的含義一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。。專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)所有人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化的管理。3o企業(yè)化4。經(jīng)營(yíng)型4、物業(yè)管理產(chǎn)生時(shí)間早期的物業(yè)管理：19世紀(jì)60年代的英國(guó)；奧克維婭?希爾現(xiàn)代物業(yè)管理：20世紀(jì)初期在美國(guó)形成并發(fā)展起來(lái)。；原因:公寓大樓、摩天大樓的迅猛出現(xiàn)和業(yè)主的多元化；標(biāo)志:物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生5、物業(yè)管理發(fā)展的影響因素（用自己的話豐富一下）內(nèi)因:業(yè)主;物業(yè)管理公司。外因:政府、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)等。6、常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)、委托性特約服務(wù)之間的相互關(guān)系（一）區(qū)別常規(guī)性的公共服務(wù)的具體工作內(nèi)容和要求，通常在物業(yè)管理合同中明確規(guī)定。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)的具體工作內(nèi)容和要求，在物業(yè)管理合同中沒(méi)有明確的規(guī)定，但是物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到業(yè)主的需求，事先設(shè)立各種服務(wù)項(xiàng)目，并將這些服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)業(yè)主需要這種服務(wù)時(shí)根據(jù)自己的要求自行選擇。委托性的特約服務(wù)的具體工作內(nèi)容和要求，通常在物業(yè)管理合同中未作要求，在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主和使用人自己提出的服務(wù)要求,所提供的服務(wù)。（二）聯(lián)系:三種服務(wù)之間是一個(gè)遞進(jìn)的過(guò)程，逆向轉(zhuǎn)變。7、什么是物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。部門申請(qǐng)領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)》后，方可從事物業(yè)管理工作。9、當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)化背景下，由發(fā)展商成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)日趨增多，這種情況反映了什么?存在的理由是?（用自己的話豐富一下）反映了:物業(yè)管理專業(yè)化不高；社會(huì)化程度不高；物業(yè)管理未能做到企業(yè)化和經(jīng)營(yíng)型存在的理由:當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)不符合開(kāi)發(fā)商要求;肥水不留外人田；物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商的延伸；業(yè)主維權(quán)意識(shí)不夠強(qiáng)10、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本要求具備服務(wù)性功能；分發(fā)揮公司職員的潛能；關(guān)系協(xié)調(diào)；高效、靈活11、什么是業(yè)主（自己看業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)）業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的主體。12、什么是業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務(wù)的業(yè)主自治管理組織。13、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件，業(yè)主大會(huì)解決問(wèn)題的程序與方法（書(shū)本P72-75詳細(xì)看）（一）召開(kāi)條件:物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上、不足50%,且使用已超過(guò)1年的,應(yīng)當(dāng)依照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開(kāi)1次，成為業(yè)主大會(huì)年度會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)7天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)物業(yè)行政主管部門備案。（二）業(yè)主大會(huì)決定問(wèn)題的方式和程序10可以采用會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式。會(huì)議表決采取投票、舉手等形式2。所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定義務(wù)。3。業(yè)主應(yīng)親自參加業(yè)主大會(huì)并投票，或委托他人出席和投票。否則，視作棄權(quán)，但必須服從大會(huì)的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書(shū)，否則該項(xiàng)委托無(wú)效。委托書(shū)須由業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，需加蓋公章。40如該物業(yè)由兩人獲兩人以上共有，則該物業(yè)投票權(quán)可有下列方式執(zhí)行：（1）由共有業(yè)主授權(quán)；⑵由各業(yè)主授權(quán)其中一人5o業(yè)主大會(huì)出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出待決定事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以半數(shù)通過(guò)有效。如遇反對(duì)票和贊成票票數(shù)相等時(shí)，則由會(huì)議的主持人除自己已投一票外，再自投一決定票（贊成票或反對(duì)票），但此規(guī)定不適用于與本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。6o業(yè)主投票時(shí)，票數(shù)的計(jì)算，原則上按業(yè)權(quán)比例確定。14、什么是業(yè)主公約業(yè)主公約是一種管理規(guī)約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的、有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)力、義務(wù)的行為準(zhǔn)則。15、什么是業(yè)主委員會(huì)（自己看業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生條件、權(quán)利和義務(wù)）業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織,是由業(yè)主大會(huì)從全體中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。16、中國(guó)的物業(yè)管理什么缺失（用自己的話豐富一下，參考材料：競(jìng)選風(fēng)波、華南新城事件）政府監(jiān)管的缺失；開(kāi)發(fā)商社會(huì)責(zé)任的缺失；物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)缺失；業(yè)主權(quán)利意識(shí)、自律意識(shí)缺失17、物業(yè)管理前期介入的必要性前期介入能優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少返工，防止后遺癥。前期介入有利于對(duì)所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理的前期介入，有利于維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象。前期介入是為后期管理工作做好準(zhǔn)備18、什么是物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)管理公司的接管驗(yàn)收是指接管公司對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋等物業(yè)以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。19、什么是入伙（學(xué)會(huì)寫入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓須知）樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住。20、入伙時(shí)物業(yè)公司的工作了解業(yè)主情況；營(yíng)造良好環(huán)境；人員、制度準(zhǔn)備和其他21、物業(yè)管理招投標(biāo)的意義（用自己的話豐富一下）物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的需要；房地產(chǎn)管理體制改革的需要；提高物業(yè)管理水平的需要22、什么是物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金是用于物業(yè)公共部位、公共設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新的專項(xiàng)資金。23、收樓不入住是否應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)（用自己的話豐富一下，參考材料:房子我沒(méi)有住過(guò)一天，為什么讓我交物業(yè)管理費(fèi)）要繳納物業(yè)管理費(fèi)；不交物業(yè)費(fèi)會(huì)侵犯他人權(quán)利（搭便車）；屬于常規(guī)性公共服務(wù)（保潔保安）會(huì)使物業(yè)保值增值；收費(fèi)是以提供服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)24、參考材料:19萬(wàn)元維修基金該不該用？不應(yīng)該用。維修基金使用時(shí)間（是否已超過(guò)保修期）；維修基金的性質(zhì)和范圍（一般用于房屋及設(shè)備的大維修，但實(shí)際操作中，則要看費(fèi)用支出的性質(zhì)，如果是為了業(yè)主的利益的話就可以，如果交通車自身也有收入則不允許用）。25、物業(yè)管理企業(yè)資源有哪些、如何經(jīng)營(yíng)⑴管理技術(shù)資源-可以做管理技術(shù)咨詢，顧問(wèn)等；⑵品牌資源；⑶人力資源；⑷自有設(shè)備設(shè)施資源；⑸資料類資源；（6）信息類資源；（7）社會(huì)關(guān)系類資源。一是在物業(yè)的所有構(gòu)成內(nèi)容中，除應(yīng)充分發(fā)揮它的原有設(shè)計(jì)功能外，還可通過(guò)經(jīng)營(yíng)及其他方式產(chǎn)生新的價(jià)值；二是物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備可以在流通過(guò)程中產(chǎn)生價(jià)值。26、如何認(rèn)識(shí)物業(yè)管理發(fā)展階段性規(guī)律性業(yè)主群體意識(shí)表達(dá)的特殊性；前期物業(yè)管理的特殊性（幫開(kāi)發(fā)商管理、樹(shù)立形象）27、第六、七講老師沒(méi)有突出什么，都看一下，留個(gè)印象吧再次說(shuō)明!!這個(gè)只是老師上課提問(wèn)過(guò)、或者說(shuō)過(guò)要考的一些問(wèn)題的匯總，并不是真正意義上的考試重點(diǎn)!!!課本和ppt其他的內(nèi)容也要看一下啊ill”入伙通知書(shū)女士/先生：您好!我們熱忱歡迎您入住xx花園！您所認(rèn)購(gòu)的XX花園XX區(qū)XX棟XX單元XX室樓宇，已于XXXX年XX月XX日經(jīng)市建設(shè)局、質(zhì)量檢查總站、消防支隊(duì)等政府有關(guān)部門檢查驗(yàn)收、測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予人住。一、請(qǐng)您按入伙通知書(shū)、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在XX。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公。二、為了您在辦理手續(xù)過(guò)程中不擁擠，順利而快捷地辦理各樓層的入伙手續(xù)，請(qǐng)以表I時(shí)間為準(zhǔn)前來(lái)辦理入伙手續(xù)。表1各樓各層辦理入伙手續(xù)時(shí)間分配表閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理人伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話是XXXXXX特此通知XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司XX物業(yè)管理公司XXXX年XX月XX日入伙手續(xù)書(shū)XX女士/先生:您所認(rèn)購(gòu)的XX區(qū)XX棟XX單元XX室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請(qǐng)您閱讀收樓須知，按如下程序辦理入伙手續(xù)。(1)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部I 11已付清樓款I(lǐng)I特此證明11蓋章111(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部I 1|入伙資格審查合格||特此證明||蓋章|11⑶物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部! 1|已付清各項(xiàng)入伙費(fèi)用||特此證明||蓋章|11⑷物業(yè)管理公司管理處| 1|入伙手續(xù)完畢||特此證明||蓋章|11說(shuō)明:，1,在房地產(chǎn)