秦皇島黃金海岸項目投資建議書目錄項目情況項目背景項目概況項目定位市場研究市場定位經濟評價投資收益評價總結投資項目重點要素分析結論項目背景2008年秦皇島北戴河新區成立，黃金海岸地區的發展進入快車道。新區北依碣石，南臨渤海，東隔北戴河，西至灤河，總面積425.81平方公里，海岸線長82公里。新區地理位置優越，自然條件獨特，有中國北方最優質的沙灘海水浴場，世界罕見的海洋大漠，華北最大的瀉湖——七里海，22萬畝連綿蔥郁的林帶，被譽為中國最美的八大海岸之一，是全國乃至國際上難得的寶地。隨著新區的成立，區域環境大為的完善。沿海高速率先通車，津秦高鐵通行在即，冀南國際機場開工建設，高等級沿海公路已修至項目宗地，五星級酒店、森林休閑度假公園、房產項目紛紛啟動，該區域成為房地產開發的熱點；項目位于新區行政商務中心核心地帶的邊緣。地塊東面臨渤海灣，且擁有210米專屬潔凈海灘（沒有任何建筑物或道路阻隔），南為國有團林林場、亞洲最大的天然滑沙場、黃金海岸高爾夫球會，西接已擴建的沿海高等級公路、沿海高速公路、新機場連接線，北為列為國家自然保護區的原始林帶。北京、天津、唐山、東北均有高速公路相接。項目概況——地理位置地塊東臨渤海灣，且擁有210米專屬潔凈海灘；南為國有團林林場、亞洲最大的天然滑沙場，距黃金海岸高爾夫球會4公里；西接已擴建的沿海高等級公路和建設中的冀東國際機場連接線，且距沿海高速公路出口僅6公里，北面是繞城高速公路（北面約１公里）；北為列為國家自然保護區的原始林帶。項目位置項目概況——交通情況沿海公路（30m寬）——

0米；冀東國際機場連接線（60m寬，在建）——0米；沿海高速（雙向四車道）——6.5公里；津秦高速鐵路北戴河站（在建）——15公里；冀東國際機場（在建）——15公里項目概況——區域規劃一核，指新城核心，即中央商務區。選址在黃金海岸和大蒲河地帶，作為城市中心區并向內做軸向發展。兩翼，指南戴河特色文娛產業區和七里海生態休閑度假區。

三帶，指濱海景觀休閑帶、近海高尚生活帶、內陸新型產業帶。

四軸，指南戴河——留守營、牛頭崖發展軸，突出文化娛樂、現代產業特色；黃金海岸——昌黎縣城發展軸，突出城鄉統籌、濱海城市特色；大蒲河口——昌黎腹地發展軸，突出高新技術產業、種植園經濟特色；翡翠島、灤河口濕地——七里海度假區發展軸突出自然生態休閑特色。項目概況——社區配套旅游景點：朗格斯酒莊、翡翠島、七里海、碣石山、南戴河國際娛樂中心、中華荷園、國際天然滑沙場、黃金海岸海濱高爾夫球會等國際酒店：大田園賓館、北京電視臺培訓中心、雙龍啤酒城、甲1號酒店等購物中心：黃金海岸市場醫療機構：黃金海岸醫院項目概況——規劃設計條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限地價規劃設計條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率192429㎡商住度假70年20000萬元≤1.5≤30%不限≥40％說明：參考值。可調。市場研究——黃金海岸土地供應情況

黃金海岸地區因北戴河新區的成立，政府加大了招商引資的力度，加快了基礎設施建設的速度，加上得天獨厚的自然環境，北京后花園的區域定位，吸引了包括中房集團、北京億城、國華集團等一大批開發商。但由于黃金海岸地區是國家級的自然保護區，可供開發的土地屈指可數，近三年未出讓一塊土地，一線海景地更是屬于稀缺資源。

目前，黃金海岸地區開發的樓盤，均是從原使用者手中購買變性而來。擬開發的項目土地都是受讓所得，而且最大地塊的面積為50畝左右。市場研究——可參考樓盤分析項目名稱：黃金海岸假日公寓物業類別：公寓建筑類別：塔樓裝修狀況：精裝修物業地址：其他區秦皇島市昌黎黃金海岸五緯路與一經路路口樓盤均價：9800元/平方米開發商：秦皇島市黃金海岸房地產開發有限公司市場研究——可參考樓盤分析項目名稱：澳景藍灣物業類別：公寓商業建筑類別：回廊式板樓裝修狀況：精裝修物業地址：其他區秦皇島市昌黎黃金海岸一緯路與一經路并匯處樓盤均價：8000元/平方米開發商：昌黎縣黃金海岸房地產開發有限公司市場研究——可參考樓盤分析項目名稱：海岸星期天物業類別：公寓建筑類別：板樓裝修狀況：精裝修物業地址：其他區秦皇島黃金海岸一經路與二緯路之間樓盤均價：9000元/平方米開發商：秦皇島市田氏實業集團房地產開發有限公司市場定位——項目優勢

環境一線海景。沙灘細膩，海水潔凈，海床平緩，永不冰凍，無臺風等自然災害，被譽為中國最美的八大海岸之一；南北為國家級自然保護區的天然林地，空氣清新，天然氧吧。黃金海岸森林度假公園、高爾夫球會、天色滑沙場、沙雕大世界、海洋大漠、擬開建的秦皇島·好萊塢電影世界近在咫尺。交通西接高等級的沿海公路、冀東國際機場連接線；距冀東國際機場15公里，距津秦高鐵15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇島市區30公里。市場定位——產品結構開發理念：利用獨特資源，營造宜居、宜樂的度假、動作、養生社區。產品結構：28、22、18、12層階梯結構的高層公寓，4、5、6層的情景洋房、3層聯排、雙拼別墅、2層獨幢別墅。產品線豐富。升值空間：秦皇島副城區，觀海、度假、養生俱佳，升值潛力大。市場定位——價格定位參考樓盤：澳景藍灣（8000元/平方米）、海岸星期天（9000元/平方

米）、黃金海岸假日公寓（9800元/平方米）高層均價：7875元/平方米、洋房均價：8875元/平方米、聯排均價：

11000元/平方米、獨幢均價：12000元/平方米（考慮到此

產品為老樓改造，定價略低）以下數據根據秦皇島休閑度假項目獲得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；東北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居住：20%；投資：20%；其它：10%市場定位——客戶結構市場定位——客戶來源以下數據根據秦皇島休閑度假項目獲得區域認知知道北戴河區域的：100%知道黃金海岸區域的：86%知道北戴河新區的：32%經推介后認可黃金海岸區域有升值潛力的98%認為黃金海岸區域適合度假的92%、適合居住的25%。市場定位－客戶來源核心群體（占85-90%）1、個體/私營業主2、專業技術人員3、企業中高管理人員4、公務員5、離退休人員6、影視明星邊緣群體（占15-20%）

1、想擁有第二套住房的本市居民2、看好黃金海岸發展的外地購房者投資收益評價分析思路本測算時未考慮商業，按純居住社區進行測算。根據土地規劃要求，容積率以1.5（如需要可調至1.8—2.0）、建筑密度以30%、綠化率按40%測算。秦皇島地區的房地產開發綜合稅率按銷售價格的10.38%計算。

測算依據高層住宅建安成本1800元/平方米、多層洋房1600元/平方米、聯排別

墅1600元/平方米、獨幢別墅改造1500元/平方米；

6級人防，可做車庫用，成本為2000元/平米；

停車位比例1：0.8，地下車位建筑面積為35平米/個；會所成本3000元/平米；城市基礎設施配套費、紅線內外市政施工費用：300元/平米；

區內環境景觀工程軟景費按600元/平米，硬景費按600元/平米，道路

按400元/平米投資收益評價

技術經濟指標名稱單位（㎡）建設用地面積192429總建筑面積288000其中：高層120000

洋房80000

聯排12000

獨幢31000會所6000物管用房600市政公用400地下人防（6級）8000地下車位28000地下設備用房2000

動態開發計劃表總開發建設（㎡）：288000總銷售面積（㎡）：271000（住宅：24300；車庫：28000）年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12開發

銷售（不含車庫）

5000080000

10000041000

銷售計劃銷售分期及價格

當前售價2011年2012年2013年2014年銷量/均價住宅合計

500001000006200031000

243000公寓銷量（平米）5000050000150005000120000售價（元/平米）7500800085008500

7875洋房銷量（平米）40000300001000080000售價（元/平米）85009000100008875聯排銷量（平米）6000600012000售價（元/平米）100001200011000獨幢銷量（平米）10000110001000031000售價（元/平米）10000120001400012000地下車庫銷量（個）

100250350100800售價（萬/個）10

10101010總銷售額38500865006245036450223900

靜態測算結果序號項

目

成本

(萬元)單位建筑面積單位銷售面積1土地費用200006948232前期及配套費80002783293建安費用58000201423874裝修費用200008235景觀、區內市政工程費80003296銷售費用30001248財務費用2000829管理費用20008210不可預見費用20008211總成本1230004270506012銷售收入223900

13稅收23240

14利潤77660

投資項目重點要素分析區域要素該地塊位居秦皇島北戴河新區核心，是未來黃金海岸高尚聚居區，小區周圍規劃配套完善。項目附近將建成行政商務區，是政府先行開發的地域。項目周邊道路寬敞，交通便利，輻射范圍廣；人脈要素屬大型項目。現有一定的政府關系，為今后的開發奠定了基礎。利用北戴河新區新建機遇，爭取政府提供優惠政策，減免一定的稅費。投資項目重點要素分析規劃要素河北省政府和秦皇島市政府定位北戴河新區為秦皇島城市副中心。區行政中心、五星級酒店、好萊塢影城已動工或將開工。知名房地產企業陸續進駐新區，不斷提升該區域的居住品質和價值客群要素個體/私營業主專業技術人員企業中高管理人員公務員影視明星離退休人員投資項目重點要素分析產品定位組合高品質、高品味住宅與自然環境的完美結合項目規模總體量近在近30萬的濱海大盤，可形成規模效益產品開發強調高品質、高品味產品，體現海濱特色和國家自然保護區的優良環境成熟的前期、設計、管理和銷售團隊營銷策略良好的人居環境，對區域未來規劃的預期；營銷注重對品牌、生活方式、產品品質的訴求結論項目宗地位置優越，可以說是黃金海岸地區最好的地塊。黃金海岸房地產市場處于健康、穩定的發展階段，一線海景房產是稀缺資源，近30萬的大盤尚無，2009年比前一年房價上升1500—2000元/平方米，樓盤和地快的升值潛力很大；隨著新區