打破項目前期定位怪圈的策劃設計一體化策略2014年10月26日先看3個案例先看3個案例項目策劃與定位層面的問題?

銷售代理公司在做項目前期策劃，市場的數據支撐沒有

問題，產品研發層面支持力度不夠；?

策劃案千篇一律，套模板現象嚴重，在所處區域任何項

目都適用，項目核心優勢沒能挖掘出來；?

策劃公司的項目開發全程經驗缺失，策劃案缺少地產項

目運營經濟指標分析這一環；?

甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策

劃案的優劣，造成決策延遲或決策失誤；?

甲方老板的“先發劣勢”與“先入思維”，造成對策劃公司

的強勢干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的

乙方”。Part

1.地產項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規劃設計層面

3、對開發商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰案例項目規劃與設計?

甲方沒有想法，不知道自己想要什么，直接委托設計，

讓設計院先做做看，給個靶子打；?

甲方想法太多，但沒有系統梳理，最終還是不知道自己

想要什么，且變化太多；?

甲方雖然有想法，對市場的認識也不錯，但缺少專業的

“從市場到設計的翻譯”人員，給設計院說不清楚；?

甲方做了專業的策劃，但甲方專業管理缺失，不能有效

整合策劃和規劃設計，導致設計與策劃脫節；?

設計師拋開策劃要求，按照自己的邏輯直接進行工作，

導致設計與策劃脫節。Part

1.地產項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規劃設計層面

3、對開發商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰案例對開發商的負面影響?

因為沒有系統的市場研究，無論設計公司提供什么樣的

規劃設計方案，甲方心里都沒有底，不敢決策，貽誤時

機；?

地產決策說到底是算賬，市場上提供的大部分策劃方案

和設計方案，都缺少項目運營經濟指標測算（甲方有能

力的時候自己的成本和財務部門補齊），導致老板不敢決策、

無法決策；?

最終的現象就是，委托不同的設計公司一遍又一遍的做

設計方案，多花時間，多花設計費，增加時間成本。Part

1.地產項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規劃設計層面

3、對開發商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰案例對設計院的負面影響?

在甲方開發思路不確定的前提下，被迫一遍又一遍的改

圖，設計人員壓力增加；?

機會成本增加，沉沒成本增加；?

人均產值降低，經營壓力增加；?

消極應對，甲方怎么說就怎么畫，員工創造能力降低，

成就感降低；?

經營人員遷就、滿足甲方的時間和修改等無理要求，員

工滿意度就會降低。Part

1.地產項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規劃設計層面

3、對開發商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰案例策劃設計一體化的概念策劃+產品+規劃+運營籌劃=前期總包策略?市場調研+甲方調研+政府調研?

項目策劃（項目難點及其解決方案+增值方案）?

概念規劃（多方案比較+產品研究）?

項目測算（投資、銷售、運營方案、現金流）?

深化方案（效果圖+多媒體）

小包?

修建性詳規?

施工圖設計中包大包1、一體化策略概念Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例策劃設計一體化的方法與步驟現場感受

市場調研甲方思路梳理

發展方向確認經濟技術指標測算發展方向初判項目工作邏輯

項目定性研究

規劃結構研究土地利用規劃研究空間規劃結構研究項目運營籌劃建筑效果研究策劃與設計人員同步工作項目定量研究Part

3.實戰案例3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導6、概念規劃方法步驟7、項目運營測算工具Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步基地基本屬性基地周邊資源政府政策資源甲方資源優勢競品項目特點市場的空白點充分挖掘資源優勢找到切入點預判市場和政策走向項目發展方向

項目發展方向把握的方法與步驟Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

3.實戰案例2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導6、概念規劃方法步驟7、項目運營測算工具Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念項目發展方向把握（案例）項目地塊屬性

項目概況：

占地：955畝

容積率：無限定

位置：西臨曲靖麒麟北路，

南臨建寧東路路、東至紫

云路。

麒麟北路是城市主干道，

與麒麟南路相接，貫通麒

麟區南北。太和東路本項目

建寧東路項目占地955畝，是城區唯一的大規模商業用地。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例距曲靖核心商圈4公里，北城/北片區的核心地段，具有發展現代零售業的先天優勢。

阿詩瑪商圈麒麟南路

南城門商圈項目地塊屬性

項目區位：

項目緊鄰煙廠、電廠家屬區，周邊生活氣氛深厚，本項目與麒麟廣場相距4公里。

本項目★本案Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導建工集團、

已整平區域（菜地）

啤酒廠（一期開發）商

其它化機廠地產鋪可規劃項目發展方向把握（案例）

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目地塊屬性

項目地塊條件分析：

地塊內有大量待拆遷的建筑物；

地塊內高壓線；用地權屬復雜，地塊內有大量待拆遷的建筑物。東面與南面有保留地塊；目前凈地為建工集團的地塊及相鄰的政府收儲地（菜地）；景觀：地塊可視性景觀一般，西側沿麒麟北路形象較好，但四面高層建筑很少，遮擋小，有機會創造極具吸引力，代表城市新風貌的建筑景觀。保留地塊店

菜地

政府協助）

（租憑合

同）

技術學校（一期開發）補償費用問

題、

政府協助）

皮革廠

收購

（補償費用問題、補償問題、政府協助

高壓線

酒

規劃道路

（補償費用問題、保留地塊

政府協助）

按

曲靖地區印染廠

(廠已破產

、已租賃

合同簽訂10年

）

保留地塊

設

計

平地或自持物業

保留地塊、規劃包括在內

規劃道路

保留地塊

租憑合同期限未過Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念項目發展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例本項目北東西南項目地塊屬性

項目四至：

北向：老式住宅區，煙

廠幼兒園、醫院。評價：以居住等為主。東向：紫云路評價：以汽修、汽車銷售為主，大貨車多，商業氛圍較弱，未來商業價值一般。西向：麒麟北路評價：以餐飲為主，分布有較多居住區及中小學，未來商業價值較好。南向：建寧東路評價：以零星日常商業為主，檔次低并有垃圾收購站，但分布有較多居住區，未來商業價值較好。麒麟北路與建寧東路，目前居住氣氛濃，未來有較大的發展空間。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟位置每5分種貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計數據為三次記錄數值的平均值車流人流建寧東路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：1056724719177612276麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：4548030647109416794紫云路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：353620921622398339項目發展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

項目用地東、南、西三面均為曲靖交通主干道，均可連接東、西、南、北片區，對外交

通便利；紫云路因通貨車，路面灰塵大，路面交通情況較差，商業發展空間有限。項目地塊屬性

項目交通條件：Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發展方向把握（案例）項目地塊屬性

項目地塊屬性總結

1、項目自身具較強優勢。項目具備較強的區位、規模及地塊優勢，項目有條

件形成輻射整個城市北片區以及全市的全新商業地標;

2、商業應該成為項目整體的發展規劃重心。項目整體商業價值較高，居住

價值有賴于商業打造提升；

3、易形成規模效應。項目整體規模較大，一方面較易形成規模效應，但在建筑

規劃及業態組合上也面臨較大的挑戰；

4、未來發展機遇好。項目的綜合素質較強，開發企業的品牌影響大，與政府的

關系良性，未來的發展是機遇大于挑戰、優勢占有主導地位。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）市場調研

商業街

商業街是主要形態：商業街是曲靖主要商圈的主要的商業形式；

商業街的形象較差：商業街多位于主干道旁，人車擁擠，雜亂；

商業街同質化嚴重：商業街形成時間較長，業態趨同，面臨轉型和升級；

商業街租金差異大：麒麟南路及其支路是品牌專賣店的集中地，租金高達到400-

800元/㎡?月。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）市場調研

集中商業

大商業相對集中：大部分都集中在阿詩瑪中心商圈與南城門之內；

以百貨業態為主：曲靖集中商業主要業態，缺少體驗式商業中心；新百大、百大

及滇東商城及其他百貨為曲靖集中商業主要業態；

集中商業檔次低：無高端消費場所，定位偏向于中低檔商品，缺乏大型高端百貨

消費場所，高端消費多向昆明流失；

業態同質化嚴重：新百大、百大及滇東商城系占據了絕大部分市場份額，業態定

位同質化嚴重；

超市業態發展良好：知名超市進駐；整個曲靖大型超市已有5家，且有知名連鎖品

牌入駐，現有超市的管理及購物環境較好；

整合和升級是趨勢：先進的集中多元商業形態成為市場突破口。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）市場調研

餐飲、娛樂休閑商業

數量較少：目前麒麟區餐飲、娛樂休閑場所數量較少；

業態偏少：咖啡廳、書吧、書店等較少，中高檔健身場所在曲靖幾近于空白；

單體較小：不能滿足市民的餐飲、娛樂休閑的要求；

檔次偏低：餐飲市場檔次較高的為西苑美食休閑街，街內有云南人家、福滿樓、

九馨園等，屬于曲靖高檔餐飲場所；除此之外其它餐飲場所如滇東飲食文化城形

成時間長，檔次較低。

經營良好：說明曲靖市民對休閑娛樂需求旺盛。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）市場調研

專業市場

業態多樣：汽修、汽配、家具、家居、建材、電子、通訊等主要的商業形態；

布局散亂：電子、通訊產品分別集中在寥廓南路、南寧西路，呈縱向延伸的態勢；

市場自發形成，經營狀況良好，店鋪租金較高，但商鋪整體形象較差，布局散亂，

市場仍存在發展空間；

檔次參差：專業市場的檔次參差不齊。如曲靖市家居、建材、家具市場數量多、

分布廣泛，且近幾年仍然有新的供應，近于飽和狀態；本項目周邊有麒麟家具城、

閩南建材城，規模較大、涵蓋中高低各個檔次；

向外轉移：如曲靖市汽車專業市場（汽修、汽配、汽車裝飾、4S店）較多，且市

中心邊緣地區汽車專業市場規劃供應量較多，曲靖汽車專業市場有向城市外圍轉

移的趨勢；汽車專業市場對店鋪檔次、形象不高。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）市場調研

酒店市場

現狀：

沿主要交通干道布局，中心片區高星級酒店空白；

酒店房價整體水平不高，五星級酒店四星級價格，四星級酒店三星級價格；

客源以商務客戶和本地休閑客戶為主，缺少旅游客戶的支撐

未來：

未來3－5年曲靖五星級酒店至少發展為三家，四星級及四星標準酒店八家；

高星級酒店競爭激烈，且曲靖酒店消費水平較低，謹慎考慮；

精品酒店、特色酒店屬于市場空白，建議考慮，鎖定少量高端客戶。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）市場調研

住宅市場

主城區、北片區建筑形態基本都是高層；

西片區、東片區及南片區的物業類型多樣化；

建筑風格方面，高層主要是現代風格為主，

ARTDECO風格、南加州風格、新古典風格開始出現，并得到客戶的認可；

朝向上多以南北向為主，不排斥東西向；

在主城區及北片區，客戶以自住為主，有少量投資；

物業面積區間100—130㎡銷售較好。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例?

根據片區消費人口?

結合商業輻射半徑?

確定商業各業態的建設

規模和用地規模曲靖商業

現狀曲靖商業

未來項目商業項目住宅

規模曲靖住宅市場現狀

定位片區及輻

射人口項目商業

規模項目住宅

配比??再研判曲靖商業市場未來由此確定本項目商業定位方向???減去商業用地規模剩余用地全部建設住宅和公寓根據市場研究結果確定住宅開發總量和戶型配比工作邏輯這是一個商業主導的綜合性房地產開發項目：先商業，后住宅

?

先研究曲靖商業市場現狀Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發展方向把握（案例）6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例阿詩瑪商圈南城門商圈麒麟南路商業發展方向研判

市場研判一：商業規模和云南第二大城市不匹配，沒有拿得出手的商業區。

曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商場

珠江源廣場覆蓋范圍及周邊底商曲靖商業目前仍處于發展的初級階段，主要以滿足日常生活需求及購物為主，缺乏多方位、多層次的立體商業綜合體。商業區域普遍開發強度過低。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導足少擠少高少差差中不家擁點不太境象集施商車物次類環形不其它設牌人購檔種營經商業點零品，套商業規模小配散、11.3%

14.5%項目發展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例38.5%2.9%26.2%

市區商業存在問題的比例圖示57.1%

24.7%

18.9%

15.6%

5.5%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%

0.00%品牌商家少形象差商業規模小，購物點少經營種類太少環境差檔次不高商業點零散、不集中人車擁擠配套設施不足其它商業網點規模小、各業態不集中，造成多次轉場，交通成本高。又要開車換一個地方，想去洗腳、唱歌，也是一樣的，每一處都離得很遠，都要開車去，很不方便，而且，出去玩一天要付好多次停車費。要是能有個一條龍搞定的消費場所就好了！公司調研同事：我們住在霞光酒店，在曲靖第一大商圈，旁邊就是沃爾瑪，購物還算是很方便的。但是，商圈的縱深很小，從中間的轉盤往任何一條街道走進去，100米外就很蕭條了！況且想找一個吃飯的地方很難，走了幾道街都沒有找到。真不明白曲靖為什么沒有人在外邊吃飯？要知道，我們走過的城市，在全國，無論大小，餐飲業都很紅火呀！商業發展方向研判

市場研判二：商業業態布局分散，消費可達性差，休閑、體驗性差。

消費者：我們購物之后想去吃飯，必

須開車換一個地方，吃過飯想去唱歌，Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例美食休閑街酒吧風情街南寧北路餐飲休閑街新東方娛樂城

曲靖百貨大樓滇東北花鳥市場

滇東北建

材市場財富中心珠江源影

視中心

中天國際

金城佳園

張三口建材市場

滇東飲食文化城樂萬家超市圓通路休閑娛樂街

麒麟商業廣場

麒麟酒吧街曲紡家具城

曲靖新百大品客量販KTV

沃爾瑪超市

都市商城麒麟家具城

滇東商場

金利裝飾建

材建材市場

保渡建材市場

新家園超市吉瑪特超市

好吉利超市娛樂休閑地

專業市場

大型百貨

大型超市

底商街鋪商業網點規模小、各業態不集中、規模小，目的單一，休閑、體驗性差。商業發展方向研判

市場研判二：商業各業態分散，消費可達性差，休閑、體驗性差。

精工達汽車

閩南建材城

技貿公司Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟品牌商家較為集中區域價格區間調研業種麒麟商業廣場新百大舊百大服飾300-600元200-350元100-250元鞋250-600元250-500元120-250元化妝品100-200元100-200元80-150元餐飲50-60元25-40元——品牌化妝品：KOSE、珀萊雅、姿生堂休閑餐飲：KFC森達、KOSE、VERYMOOD、哥弟珀萊雅、柒牌、肯德基：正在調業態項目發展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

曲靖商業形態以自然形成的街鋪為主，檔次均很低；曲靖商業區的發展依托麒麟南路—城

市主干道，發展臨街商業，同時由主干道的各條支路輻射出新的商業街。商業發展方向研判

市場研判三：商業檔次較低，需升級才能滿足曲靖日益增長的消費需求Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

集中式商業業態的定位偏向于中低檔商品，缺乏大型高端綜合型消費場所，沒有全家出游和

娛樂、日常購物以及寓教于樂的大型兒童游樂場所。商業發展方向研判

市場研判四：沒有全家出游、娛樂購物的場所，沒有面向兒童的游樂場所Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發展方向把握（案例）商業發展方向研判

市場研判五：商業的文化性較差，沒有融合當地的歷史、人文、地理知識

麒麟仙子

遠古時代，曲靖城大旱，曲靖人民處在了非常危險的邊緣，正在此時，一位美麗的仙女騎

一頭怪異動物臨空而降，灑下了一場大雨，曲靖獲救了。后來得知，仙女所騎怪獸正是傳

說中的麒麟。人們為了感謝這位仙女的搭救，為其塑造了現在花園里的雕塑。曲靖，也從

此被人們俗稱為麒麟。

曲靖南城門

六百多年前的曲靖城是一座磚城，曲靖城街道、城門具有“四門錯落不對開，巧布八

條丁字街，九對巷道十字路”的獨特結構，這些特色在我國古代城市建設中具有典型

的代表性。

珠江源

珠江源，位于沾益縣城北50公里的馬雄山東麓，從馬雄山頂下至半山腰，上下兩個

洞口流水潺潺，即是珠江之源，是我國第三大江——珠江的源頭，景區內溪流淙淙，

有“一水滴三江，一脈隔雙盤”的奇異景觀。

市場調查訪談中，大部分本地人對曲靖歷史文化不了解；曲靖的商業以及房地產項目對本地

歷史文脈沒有深入挖掘。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）曲靖的消費處于住、行向食、娛過段的階段，食、娛業態將迎來高速發展期。

現階段

衣

食住

行

游

妝

娛商業發展方向研判

市場研判結論：Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例項目發展方向把握（案例）2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

XXX集團吹響

北城集結號為曲靖打造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀光、居住為一體的城市綜合體

年輕人的

約會地為了愛情

中老年人的

聚會地為了友情

全家人的

娛購地為了親情商業發展方向研判

項目整體定位方向Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

有意向

的客戶是哪些？

甲方開

發目標是什么？目標客戶群的需求是什么？項目的

定位+產品的

定性選定目標客戶群項目和產品的設計

要求翻譯翻譯

產品定性的方法與步驟Part

1.地產項目前期面臨的問題

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導產品定性的關鍵（案例）4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例年輕人吃飯（吃飯）（宵夜）回家玩電玩足浴

K歌

K歌看電影泡酒吧泡酒吧看電影健身/運動美容/SPA購物吃飯曲靖項目商業客群研究年輕人客群消費軌跡Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握產品定性的關鍵（案例）Part

1.地產項目前期面臨的問題

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例曲靖項目商業客群研究年輕人客群消費內容

年輕人的約會地為了愛情

老朋友的

聚會地為了友情

全家人的娛購地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書店

藝廊展覽會議電影

院

兒童

游樂足浴按摩

K歌

廳職業體驗桑拿美容電玩

城藝術培訓健身

房游泳

池

真冰

場電信郵局Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵產品定性的關鍵（案例）3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例老朋友吃飯（吃飯）（宵夜）回家咖啡廳

足浴

K歌

K歌

泡酒吧購物（女性朋友）

泡酒吧桑拿美容健身/運動

足浴喝茶

K歌購物吃飯曲靖項目商業客群研究老朋友客群消費軌跡Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步產品定性的關鍵（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例曲靖項目商業客群研究老朋友客群消費內容

年輕人的

約會地為了愛情

老朋友的

聚會地為了友情

全家人的

娛購地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書店

藝廊展覽會議電影

院

兒童

游樂足浴

城K歌

廳職業體驗桑拿美容電玩

城藝術培訓健身

房游泳

池

真冰

場電信郵局Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產品定性的關鍵（案例）4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例曲靖項目商業客群研究全家人客群消費軌跡全家人（吃飯）（宵夜）回家游泳池兒童游樂展覽會議職業體驗

真冰場藝術培訓

K歌

電玩城

購物

健身/運動Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握產品定性的關鍵（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例曲靖項目商業客群研究全家人客群消費內容

年輕人的

約會地為了愛情

老朋友的

聚會地為了友情

全家人的

娛購地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書店

藝廊展覽會議電影

院

兒童

游樂足浴

城K歌

廳職業體驗桑拿美容電玩

城藝術培訓健身

房

游泳

池

真冰

場電信郵局Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟中西餐飲、咖啡廳、酒吧、

中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒茶樓、KTV、電影院、足浴、吧、茶樓、KTV、電玩城、兒童電玩城、電影院、服飾店、

桑拿、美容、書廊畫藝產品定性的關鍵（案例）3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例年輕人約會地消費者的消費習慣分析

老朋友

聚會地全家人娛樂地中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒吧、茶樓、KTV、

游樂場、電影院、服飾店、花店、花店、賓館、書廊畫藝、

賓館、書廊畫藝、足浴、健身、足浴、健身、美容美發。

美容美發。

全業態組合，要求商業物業形態豐富，能滿足不同的消費者商業物業形態研判消費者的消費需求：不同的商業業態

項目商業定位于全城消費，輻射曲靖不同層次消費群

業態組合和商業形態上就必須能夠滿足不同消費群體的消費需求Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步產品定性的關鍵（案例）4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例除滿足必要的自持物業外，其它商業物業全部銷售集中式商業/購物中心

提升檔次，聚集人流

從規劃方面分析

休閑商業廣場消費頻率較高，容易營造項目時尚活力氛圍

流行前線/步行商業街吸引中低檔次人群，能聚集人氣?百貨、超市、電器、影院、配套餐飲。兒童樂園、書城、教育培訓、電玩城、服飾、精品、箱包、禮品、大型餐飲、咖啡、KTV、夜總會、洗

美甲、特色小吃、中小型浴、名品店、珠寶店、藝術品展、畫

餐飲、茶館、網吧、電玩、展、美容、會所。

數碼、手機等。商業物業形態研判規劃設計和后期運營要求，不同業態需要組合

規劃商業物業形態時，根據不同業態組合來規劃商業形態，使之具備長期經營能力，

同時符合區域消費特點Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握產品定性的關鍵（案例）

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例集中式商業/購物中心

統一招商、運營

中高檔

自持

休閑商業廣場統一招商、運營

中高檔

銷售流行前線/步行商業街

統一運營

中低檔

銷售商業物業形態研判后期運營要求，不同業態組合需滿足不同檔次的消費

從商業運營角度，銷售型物業與自持型物業相對分開，有利于業態的規劃、招商

和運營；同時也有利有商業業態的檔次區隔，吸引不同檔次的消費者

招商運營與物業形態Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵產品定性的關鍵（案例）

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

集中商業

購物中心步行商業街

底商底商底商底商商業物業形態研判商業物業形態發展方向Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步產品定性的關鍵（案例）商業物業形態研判集中式商業/購物中心

多種零售店鋪、服務設施集中在

一個建筑物內或一個區域內，向

消費者提供綜合性服務的商業集

合體。業態包括：超市、百貨、

專業店、餐飲、影院以及娛樂休

閑等。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定性的關鍵（案例）商業物業形態研判休閑商業廣場是城市休閑廣場與購物相結合，給市民創造一個高品質的休閑空間，同時塑造一種便捷、輕松的購物環境。是在由一幢幢分散式的物業組成。業態包括：兒童游樂、書城、教育培訓、電玩、專賣店、展示、餐飲以及娛樂休閑等。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定性的關鍵（案例）商業物業形態研判流行前線/步行商業街

是指在流行最前線，以最新潮流

的時裝、休閑服飾、戶外運動用

品、流行配件、手機等業態組成。

按照商業街道的形式布置的單層

或多層商業房地產形式，集中于

一定的地區，構成有一定長度的

街區。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定性的關鍵（案例）商業市場定位總體形象定位

時尚都會·城市客廳·娛購天地

面向年輕人的時尚都會，彰顯現代都市風情、匯聚時尚品牌

面向老朋友的城市客廳，面對外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象

面向市民全家老少的一站式娛樂、休閑、購物場所，體驗多元商業文化Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定性的關鍵（案例）商業市場定位

時尚

多元文化有機融合，時尚生活體驗

都會

關鍵詞：時尚性、便利性、運動性、國際性、多元性Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定性的關鍵（案例）商業市場定位

城市

彰顯地方特色主題，締造城市新名片

客廳

關鍵詞：開放性、歸屬感、懷舊感、標志性Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定性的關鍵（案例）商業市場定位

娛購

娛樂、休閑、購物，全家齊出動，親情交流

天地

關鍵詞：娛樂化、親子化、休閑性、體驗式Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例通過概念規劃測算可實現的開發量

類似項

目的產

品定量

作參考甲方的開發目標和開發實力政府給定的開發指標有效目標客群總量測

算目標客群消費力評估項目商圈坪效及租金

評估結合區域發展規劃測算理論開發量

互相印證確定開發量

產品定量的推導方法與步驟Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定量的推導（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例核心消費人口輻射范圍

本項目范圍界定南至：白石江公園、瑞河東路以北，北至：上村、珠江古鎮以北東至：G60高速西至：曲靖火車站西，荷花塘各村。商業的總體體量分析【1：理論推導】

一級商圈輻射人口范圍界定Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產品定量的推導（案例）項目地塊商業的總體體量分析【1】

小區及人口統計（北區）Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例小區名稱小區位置小區戶數一戶按3.5人總人數東盛·鑫康園曲靖市麒麟區4003.51400順景花園建寧東路與珠江源大道交叉2763.5966瑞祥苑曲靖市麒麟區2703.5945瑞華苑瑞和東路11603.54060瑞景苑曲靖市麒麟區3503.51225櫻花佳園曲靖市珠江源大道與瑞和東路交匯處2283.5798龍翔花園南寧北路6123.52142爨園小區曲靖市麒麟區6403.52240豪園康慈藥店附近2483.5868長安金座住宅小區曲靖市麒麟區5663.51981匯景東方小區麒麟北路白石江旁4563.51596水岸盛世麒麟北路與白石江交匯處4343.51519天賦頤景麒麟北路266號2563.5896鼎盛世家曲靖市麒麟區10643.53724福蓉凰溪谷別墅寥廓北路中段3683.51288美鄰彼岸寥廓北路8003.52800九龍苑太和東路9003.53150麒苑麒麟北路3223.51127昆明鐵路局單身公寓曲靖市麒麟區1083.5378仟源大廈火車站附近1043.5364東盛·臨江花園麒麟東路與珠江源大道交叉口5483.51918珠江花園麒麟北路5883.52058瑞和新城環城東路與建寧東路交匯處15883.55558東辰華都曲靖市麒麟區15003.55250金鼎名座麒麟北路2003.5700鴻泰進城火車站南仟源大廈南邊2143.5749大方花園太和東路2843.5994江東福苑曲靖市麒麟北路2483.58681473251562產品定量的推導（案例）商業的總體體量分析【1】

項目北區小區及人口統計Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定量的推導（案例）項目地

塊商業的總體體量分析【1】

小區及人口統計（南區）Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定量的推導（案例）Part

1.地產項目前期面臨的問題一戶按3.5人計算總人數曲靖卷煙廠職工公寓

紅日花園

靖雅園

錦繡園

靖薈苑

瓷苑小區

江景東方小區

置豐·城市花園

山水清城

昉園小區

田源小區

竹鷹小區

豐合明園

石林福小區

金盾小區

金葉小區

紫云雅園

書香華庭

科技佳園

宜居北城

小坡中村

小坡上村

東盛水郡花園

祥和苑

云珠苑

瓷苑小區

吉慶福小區

福苑小區

和順家園

恒建·尚鄰雅苑

左嶺麗景

寶鑫佳園

東江花苑

麒麟北路499號

廖廓北路與建寧西路交匯處

曲靖市麒麟區

麒麟北路314號

寥廓北路曲靖工務段

康樂幼兒園

附近

曲靖市麒麟區

曲靖市麒麟區

建寧東路

曲靖市麒麟區

陽光幼兒園

附近

竹鷹街

建寧街道太和東路

曲靖市麒麟區

環東路煙廠后大門

曲靖市麒麟區

珠江源大道以西鳳苑路曲靖市東盛物業管理有限公司

附近

麒麟北路與環城東路中間

曲靖鴻通別克對面

麒麟北路

建寧街道紫云路

珠江源大道以西小坡聯絡道北側

鳳來村小區181

珠江源小區(北區)

附近

康樂幼兒園

附近

麒麟北路

曲靖市麒麟區

曲靖市珠江源大道職教園區

陽光幼兒園

附近曲靖市珠江源大道與太昌路交匯處

祥和苑

附近

曲靖市麒麟東路與珠江源大道3.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.5

108

360

800

612

308

336

392

280

252

312

300

258

1148

864

312

250

650

566

376

712

1470

1800

1000

1264

524

640

288

288

320

662

1424

240

600025116

378

1260

2800

2142

1078

1176

1372

980

882

1092

1050

903

4018

3024

1092

875

2275

1981

1316

2492

5145

6300

3500

4424

1834

2240

1008

1008

1120

2317

4984

8402100087906商業的總體體量分析【1】項目南區小區及人口統計

小區名稱

小區位置

小區戶數Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例住宅區家庭數家庭人口數人口數59398483.5139468產品定量的推導（案例）商業的總體體量分析【1】

項目一級商圈輻射人口匯總

（1）家庭人口統計

（2）流動人口

按總人口的10－15%計，即流動人口：13，950－20，920

修正人口數：150，000人Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定量的推導（案例）一級商圈輻射人口：15萬預計2020年：20萬人二級商圈輻射人口：37萬預計2020年：50萬人三級商圈輻射人口：74萬預計2020年：100萬人商業的總體體量分析【1】

商業圈層界定

一級商圈

以項目周邊，半徑三公里范圍內的人口；

二級商圈

以項目為中心，半徑六公里范圍內的人口；

三級商圈

麒麟區；

注：

一級圈層人口主要按照城區及北片區人口；

二級圈層按照主要麒麟區城區及周邊人口

來測算；

三級圈層主要按照曲靖市區的人口來測算

曲靖總人口：5855100

麒麟區人口：740747人

（2010年人口普查）Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例產品定量的推導（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

有效輻射人口15萬人*70%=10.5萬人

以本項目為中心的

三公里范圍，

核心商圈第一圈

層

第二圈

層

第三圈

層總輻射

有效輻射人口

（37萬-15萬)*20%=4.4萬人

調整有效輻射人口數量：（74萬-37萬）*10%=3.7萬人

有效輻射人口10.5萬+4.4萬+3.7萬=18.6萬人

以本項目為中心的

五公里范圍，

曲靖市

次核心商圈

連續輻射

作為商業面積推算

的依據商業的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數算法

按照現有人口計算的輻射人口Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產品定量的推導（案例）

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

第一圈

層

第二圈

層

第三圈

層總輻射

有效輻射人口

20萬人*70%=14萬人

有效輻射人口

（50萬-20萬)*20%=6萬人

調整有效輻射人口數量：（100萬-50萬)**10%=5萬人

有效輻射人口

14萬+6萬+5萬=25萬人

以本項目為中心

的三公里范圍，

以本項目為中心

的五公里范圍，

曲靖市

核心商圈

次核心商圈

連續輻射

作為商業面積推算的

依據商業的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數算法

按照預測2020年人口計算的輻射人口Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念產品定量的推導（案例）2、策劃與規劃同步3、項目發展方向把握4、產品定性的關鍵5、產品定量的推導6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例日常消費占總

支出的比例

50%區域人均年

消費支出

17211日常人均消費金額

8605數據來源：曲靖市麒麟區2012年國民經濟和社會發展報告麒麟區2012年零售總額麒麟區2012年零售總額：101.5億元

其中城鎮市場：80.1億元商業的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數算法

日常人均消費Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念商圈范圍有效消費有效營業額輻射核心半徑3公里30%75%輻射次核心半徑6公里15%20%輻射邊緣半徑10公里5%5%S

RF

C

*

REIRS

=250000（人）*

23542

（元/人·年）/

22307

（元/㎡）產品定量的推導（案例）Part

3.實戰案例7、項目運營測算工具定量結論IRSS

RF

C

*

RE=18600（人）*8605（元/人·年）/8659（元/㎡）=184840（㎡）本項目近期發展可支撐的商業體量為：18.5—26.4萬㎡。

按照預測數據本項目可支撐的商業面積為：S

RF

C

*

RE

=263841（㎡）商業的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數算法

IRS

式中：

IRS——商圈的零售飽和指數（即哈夫模型中的Dc）；

C——商圈內的潛在顧客數目;

RE——商圈內消費者人均零售支出

RF——商圈內商店的營業面積。

按照現有數據本項目可支撐的商業面積為：Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟曲靖百貨情況名稱規模已有商業麒麟商業廣場50,000㎡曲靖新百大6,000㎡曲靖百貨大樓2,500㎡滇東商場32,000㎡中天國際30,000㎡規劃商業預計炮團項目30000－50000萬宇國際20000－30000主力店面積需求百貨商場2,0000–25,000㎡產品定量的推導（案例）Part

3.實戰案例

本項目處于城市核心的邊緣，建議百貨業

態面積適中。商業業態定量分析【2：指標驗證】

集中式商業/購物中心：百貨

昭示形象，在大型項目中發揮著中高端

形象展示，增強擴張面；

拉動人流；

聚集業態。

曲靖目前仍舊缺乏真正現代化的百貨商

場，引入經營較為成功的百貨品牌模式

打造曲靖百貨業態，是必然的發展趨勢。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具規模已有麒麟商業廣場沃爾瑪超市8,800㎡吉瑪特超市（交通店）10,000㎡吉瑪特超市（建設店）8,000㎡好吉利超市2,000㎡萬家樂1,500㎡新家園1,000㎡財富中心家樂福10,000㎡規劃中炮團項目10,000－15,000㎡萬宇國際10,000－15,000㎡主力店面積需求大型超市1,0000–12,000㎡產品定量的推導（案例）

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

本項目引入超市業態仍有一定的空間。商業業態定量分析【2】

集中式商業/購物中心：超市

拉動人流；

曲靖超市已有一定的發展，僅項目周邊

就有兩大超市，項目引入超市必然面臨

較大的市場競爭；

但作為核心商業區中，同時存在2-3家

的大型品牌超市較為常見，且大型項目

中需要超市業態帶動人氣；Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導類型座位放影廳平均座／廳特大型1801以上11164大型1201－18008－10150－180中型701－12005－7140－171小型7004175廳型建筑面積(m2)大廳401以上中廳201～400小廳200以下主力店面積需求影院3,000㎡產品定量的推導（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

隨市民的收入水平的提高，文化娛樂的投入

也將加大，建議引入中型影院。影院廳面積商業業態定量分析【2】

集中式商業/購物中心：影院

影院大小劃分Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟蘇寧、國美、五星電器需求面積商圈2面積需求（M）核心商圈5000區域商商圈4000大型社區3000主力店面積需求電器3,000–4,000㎡產品定量的推導（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例

電器業態的面積需求：商業業態定量分析【2】

集中式商業/購物中心：電器賣場

人口在50萬及以上的內地副省級及地級市是國內家電企業的重點發展方向。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產品定量的推導（案例）商業業態定量分析【2】

集中式商業/購物中心：餐飲、娛樂部分

城市綜合體的餐飲、娛樂業態的面積占商業總面積的40-45%；

（本項目另有休閑廣場、餐飲娛樂街區）

餐飲、娛樂業態不僅帶動人氣，還帶動其它業態的目標客戶，

餐飲、娛樂業態建議占購物中心面積的20%，

即：10000-11000平方米Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例業態面積（萬㎡）超市1.2百貨2.0影院0.3娛樂、餐飲1.1電器0.4總面積5.0產品定量的推導（案例）商業業態定量分析【2】

集中式商業/購物中心：匯總Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規劃同步

3、項目發展方向把握

4、產品定性的關鍵

5、產品定量的推導

6、概念規劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰案例功能商家業種數量規模建議家庭式消費兒童樂園(Playfun)1家規模大2－3規模小規模大：5000－6000㎡規模小：200－300㎡，計6000㎡書城、教育培訓書城：1－2家培訓：10家書城：2000㎡培訓：200－500㎡，計5000㎡產品定量的推導（案例）商業業態定量分析【2】

休閑廣場：家庭消費業態

家庭式消費業態

能吸引不同消費層

次水平的消費群體，

經營能力較強且對

增強項目商業輻射

面有較大影響。Part

1.地產項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃