幸福廣場市場競爭力分析報告區域市場比照分析07年幸福廣場銷售分析

08年1－4月積累客戶分析Contents幸福廣場銷售價格論證剩余房源產品力分析區域市場比照分析區域市場對比分析區域競品分布東四環東二環東三環公園1872泛海國際居住區東闕都海晟國際瑞士公寓世界城長安驛御金臺波菲特行政公寓裘馬都燕莎·CLASS和平大道Master領寓本案東外公館建國5號區域市場對比分析區域競品基本情況表一項目名稱項目住宅總規模(平方米)在售住宅規模(平方米)當期總套數已售面積（平方米）當期已售（套）當期未售面積(平方米)當期未售（套）潛在住宅規模(平方米)東闕都13603.513603.5214868.94412734.617012734.6MASTER領寓43360.7543360.753181065.161442295.5930442295.59波菲特行政公寓21755.521755.53042887.263518868.2426918868.24燕莎CLASS9821.819821.811553564.68726257.13826257.13建國5號51399.151399.133810472.428340926.6825540926.68御金臺52244.3452244.3418141564.5614410679.783710679.78瑞士公寓21427.7521427.7521419794.11971633.65171633.65公園1872

29000041838.974251796123023877.97195272039和平大道100084.18100084.1871249808.184035027630950276長安驛61642.8461642.8487425693.1234335949.7253135949.72世界城61219.761219.771934309.5835926910.1236026910.12裘馬都120945.5120945.564299728.8952221216.6112021216.61海晟國際54762.5454762.5484043511.9177111250.636911250.63泛海國際1000000363376.731676320367.39151243009.34164679632.61東外公館12717.2312717.231620012717.2316212717.23合計1914984.741030200.447774671597.154729358603.2930441243387.59幸福廣場目前剩余面積為13234.53平米，其中甲方保留部分為23套3927.76平米，思源可售部分為78套9306.77平米，區域市場對比分析區域在售規模分析區域競品目前尚有124萬平方米潛在供給規模，其中在售住宅當中〔已有銷售證〕還有3044套未售，都將在2021年下半年集中消化，目前看來，今年區域市場的競爭非常劇烈。區域市場對比分析區域競品基本情況表二項目名稱

首次開盤時間08年開盤時間入住時間最新報價（元/㎡）最新成交均價（元/㎡）海晟國際

2006年3月25日

2007年12月31日3500025753瑞士公寓

2007年5月8日

2008年6月30日4000033502世界城

2007年1月11日

2008年12月31日3700035500長安驛

2007年12月8日

2008年9月1日2900031259御金臺

2007年8月18日

2008年12月1日3900023511泛海國際

2006年4月1日2008年5月6日2009年3月1日2900027356和平大道

2007年4月3日

2008年10月31日2800020609裘馬都

2006年11月5日

2008年7月31日2900030571波菲特公寓

2007年4月5日

2008年5月1日2900022695燕莎CLASS

2007年10月27日

2008年7月1日2700026613公園1872

2008年1月26日2008年1月26日2009年3月1日2200020453東外公館(公寓)2008年4月26日2008年4月26日2008年12月1日23000——東闕都2008年4月19日2008年4月19日2008年12月1日4160041771建國5號2008年1月20日2008年1月20日2008年6月30日2300023787MASTER領寓2008年1月19日2008年1月19日2008年6月30日2800030447區域加權均價

24602幸福廣場2006年10月15日2008年1月2600022560（07.12）區域成交均價區域市場對比分析區域競品價格分析區域競品報價在22000－42000元/㎡之間，成交均價在20000－41000元/㎡，因地段與產品的不同，價格差異較大；東闕都目前銷售產品為LOFT，銷售單價相對較高，假設折合為平層售價，根本價格在28000—29000元/㎡之間，新開盤的公園1872價格較低。區域市場對比分析區域競品階段銷售情況分析區域競品成交均價在07年10月－08年2月間一直保持在高位運行，3月以后由于各工程相繼推出促銷政策，成交均價有較大幅度下降，月成交均價最大價差高達4541元。區域市場對比分析區域競品階段銷售情況分析區域競品月成交套數在07年10月－08年2月間起伏很大，受到07年9月底推出第二套房貸的影響，10月成交套數驟減，而后在11、12月政策明確之前，市場集中簽約現象明顯，之后進入淡季，08年三、四月開始回暖。區域市場對比分析區域競品產品情況分析

注：紅色為主力戶型。項目名稱

區域競品戶型配比表零居/一居室

二居室

三居室

四居室

其他戶型

面積范圍

配比

面積范圍

配比

面積范圍

配比

面積范圍

配比

面積范圍

配比

海晟國際

47-99

100%————————————————瑞士公寓

56-95

68.00%118-125

26%143.96.10%————————世界城

53-87

93.00%————————363-364

6.70%6322.80%長安驛

43-107

100%————————————————波菲特行政公寓

54-70

40%80-100

54%110-150

3%————200-250

3%燕莎CLASS

48-87

100%————————————————御金臺

————————238-38265%403-593

33%7422%泛海國際

119-120

0.80%126-151

16.10%176-207

41.40%240-262

40.50%————和平大道

569.40%113-122

23.77%150-166

65.16%2100.40%160-317

1.20%裘馬都

69-101

46.80%————156-219

1.50%222-295

44.60%319-365

7.10%公園1872

52-94

100.00%——

——

——

——

——

——

——

——

東闕都——

——

——

——

——

——

——

——

LOFT60－81100.00%東外公館72-7723.00%117-14277.00%——

——

——

——

——

——

MASTER領寓

56-102

80%119-226

14%————————397-901

5%建國5號64－9935%143－21945%175－22815%————425以上5%首開幸福廣場（剩余戶型）93－10370%126－13519%25811%————————區域市場對比分析區域競品剩余戶型分析區域競品目居住產品剩余房源3044套，其中零、一居等小戶型產品供給量最大，共有1944套，占剩余房源的63％。0居1居2居3居4居復式LOFT其他項目小計瑞士公寓12517御金臺23199437泛海國際476489164海晟國際6969燕莎CLASS612182裘馬都6654120公園1872294171531195東外公館42120162建國5號1001034327255波菲特行政公寓10714688269東闕都22148170Master領寓27318310304和平大道18355718415309世界城347112360長安驛216315531戶型小計708123637736316423148253044區域市場對比分析區域競品產品配套情況分析項目

外立面

電梯

門/窗

供暖

采暖

智能化系統

安防系統

24小時熱水海晟國際仿砂巖面磚帝森克魯普雙層中空LOW-E玻璃市政集中供暖散熱器室內意外報警/次紅外報警器紅外幕簾探測器有瑞士公寓加氣砼塊廣州日立雙層中空LOW-E玻璃市政中央空調室內意外報警/次紅外報警器紅外幕簾探測器有世界城干掛花崗巖日本三菱雙開子母門/雙層斷橋隔熱鋁合金市政美國“瑞特靈”散熱器可視對講高智能門禁系統、感應門鎖.有長安驛巴西石材日立鋼質門/優質斷橋隔熱鋁合金窗市政供暖中央空調可視對講24小時保安、紅外探測有御金臺鋁框中空玻璃幕窗墻OTIS高級四防實木門，配進口防盜門鎖/鋁框高級保溫節能雙層中空玻璃幕墻窗市政中央空調消防報警及緊急廣播、樓宇自控、可視對講、一卡通門禁、巡燈、閉路系統有泛海國際干掛石材永磁同步VVVF環保節能型電梯高級三防入戶門/LOW-E鍍膜外窗小區集中地板輻射室內意外報警/次紅外報警器紅外幕簾探測器有公園1872石材/陶土磚通力電梯未定小區集中地暖可視對講門禁、巡燈、閉路系統有項目

外立面

電梯

門/窗

供暖

采暖

智能化系統

安防系統

24小時熱水和平大道墻磚/干掛石材OTIS四防子母門/斷橋中空鋁合金市政努奧羅散熱器可視對講閉路監控/電子巡更/周界報警有裘馬都合成樹脂花崗巖三菱雙層中空LOW-E玻璃戶式中央戶式中央戶對戶可視對講/各房間煙感閉路監控/電子巡更/周界報警；8米識別車牌智能系統有波菲特行政公寓花崗巖三菱進口木飾面三防門，進口木飾面門鍋爐：歐科或同等品牌中央空調可視對講電子巡更、閉路電視有燕莎CLASS石材OTIS鋁合金窗/實木門中央空調中央空調可視對講閉路監控/電子巡更有東外公館大理石\外墻涂料富士森德防盜門市政散熱器樓宇自動化閉路監控/電子巡更有東闕都石材,玻璃西子奧迪斯霍曼內門\斷橋鋁合金窗中央空調中央空調可視對講閉路監控/電子巡更有建國5號5－25層外墻材料為福建櫻花紅麻面石材，首層至4層為英國棕光面石材芬蘭KONE未定中央空調中央空調可視對講閉路監控/電子巡更有首開幸福廣場花崗巖廣州日立四防門\斷橋鋁合金窗市政森德散熱器可視對講閉路監控無區域競品大多為石材外立面，配備進口或合資電梯，配有中央空調系統，提供24小時熱水；幸福廣場不提供24小時熱水，配電熱水器。區域市場對比分析區域競品產品精裝修、物業分析項目

裝修標準精裝修報價物業公司物業費(元/平米·月)海晟國際全套家具家電

、直飲水2000仲量聯行

南區10元/北區4元瑞士公寓高檔裝修材質、密碼箱、品牌電冰箱、電磁爐、微波爐、直飲水4000錦江(北方)管理有限公司

8世界城浴室防滑芬蘭木、電腦座廁、入戶自動感應、全套家具家電、燈具、洗衣干衣機、電冰箱等（指酒店式公寓）直飲水3000第一太平戴維斯

8長安驛配冰箱、洗衣機，均為高檔合資品牌、直飲水3000第一太平戴維斯

7.5御金臺箱、冰箱、消毒洗碗柜、垃圾處理器、按摩浴缸、直飲水等4500仲量物業管理公司

16-19

泛海國際直飲水、烤箱及進口名牌垃圾處理器4000世邦魏理仕/泛海物業

5.5公園1872全套家具、家電、直飲水5000招商局物業管理有限公司

酒店式公寓物業費6元/公寓物業5.48和平大道不配送家具家電2000北京盛世物業管理公司

2.7裘馬都不配送家具家電3000賓至君悅

5.46波菲特行政公寓全套家具、床上用品、窗簾、電視機（客廳、主臥均配備）、燈具、嵌入式冰箱、嵌入式微波爐、電烤箱、洗衣干衣機、四眼電磁爐、洗碗柜4500物業高麗國際物業管理公司

7.8燕莎CLASS配送全套家具家電(彩電、冰箱、洗衣機）、直飲水3500賓至國際物業管理公司

8東外公館配送全套家電,海爾或同等品牌2000未定不超過5元東闕都德國吉士多整體廚房,配送烤箱和垃圾處理器5000

平層9.9，LOFT13.5（含空調使用費）建國5號無配送家具.科寶整體廚房,樂依衛浴、直飲水2000第一太平戴維斯15（含7.8元空調使用費）幸福廣場不配送家電、家俱1500天鴻寶地5.3區域競品精裝修標準較高，主張成品入住、酒店式管理，對外報價在4000元/㎡以上的占43％；幸福廣場的裝修標準相對低于區域平均水平。區域競品物業效勞標準較高，大多項選擇用知名品牌物業效勞公司，物業收費也相對較高，月收費在7元以上的工程所占比重較大，其中也包括局部工程的物業費用構成中包含空調等能源使用費，如東闕都、建國5號。項目名稱社區配套海晟國際會所功能設施：室內、室外雙泳池，影音室，羽毛球場，壁球場，乒乓球，健身房，桑拿室，纖體室，兒童游樂場，高爾夫球練習場等,面積約8000平米瑞士公寓約2000平米屋頂花園，包括室外泳池/健身房/

,約8000平米的住宅底商世界城約30000平米底商、配備游泳池的會所長安驛無會所,約15000平米獨棟商業御金臺御金臺五層設有連廊直接通往北京千禧大酒店面積約3555平方米的豪華會所。設有水療中心，護理室、按摩室、修甲室及休息，健身中心泛海國際多主題會所，近距離全面滿足居住者的時尚休閑、美食、運動、健身、文化、交流等方面的需要。面積月160萬平米公園1872

約11000平米會所,約10000平米的寫字樓及配套商業和平大道3000平米會所裘馬都7900平米獨立商業及會所波菲特行政公寓2000平米會所燕莎CLASS約4000平米底商建國5號頂層約1400平米會所,約30000平米底商MASTER領寓約12000平米的配套引進國際知名銀行、高檔咖啡廳、豪華SPA會所、特色餐飲、品牌專賣店等娛樂設施東闕都約14000平米的商業配套東外公館約2000平米的商業配套區域市場對比分析區域競品社區配套情況競爭區域內的在售工程均相對較為高端，對于工程自身的配套設施也較為重視，大局部工程為高端業主配備有休閑會所，如海晟、御金臺、世界城、瑞士公寓、泛海國際等還有局部工程規劃有局部獨立商業，商業形式相對靈活，如長安驛、裘馬都等區域市場對比分析區域競品近期促銷政策分析項目對外報價（元/㎡)促銷政策實際成交價（元/㎡)世界城38000（小戶型）一次性95折35500和平大道23000－240004月20日開盤期間一次性93折，按揭96折，目前一次性95折，按揭98折20609東外公館23000五一期間購房送5年物業費——公園187225000一次性92折，貸款95折19000東闕都41600（LOFT)一次性97折41658波菲特行政公寓28000一次性95折22695區域市場對比分析核心競品銷售情況分析瑞士公寓位置：東四十條橋東總規模：4萬㎡容積率：4綠化率：30％總套數：214套建筑形式：塔樓裝修情況：精裝修主力戶型：一居銷售報價：40000元/㎡物業費：8元/月·㎡〔錦江物業〕銷售率：92％一居82.29平發米一居94.55平發米瑞士公寓07.10—08.4月成交套數07年10月至今，瑞士公寓成交均價根本保持在30000萬元/㎡以上，但銷售速度非常緩慢。世界城位置：東大橋南總規模：12萬㎡容積率：5.5綠化率：30％總套數：719套建筑形式：塔板裝修情況：精裝修主力戶型：零、一居；四居以上銷售報價：37000元/㎡物業費：8元/月·㎡〔第一太平戴維斯〕銷售率：50％一居86.88平方米四居359平方米07.10—08.4月成交套數07年10月至今，世界城成交均價根本保持在30000萬元/㎡以上，銷售速度起伏較大，08年4月銷售情況有所上升。和平大道位置：太陽宮橋南光熙門總規模：13.2萬㎡容積率：3綠化率：30％〔3萬平米中心庭院〕總套數：712套建筑形式：塔板結合裝修情況：精裝修開盤時間：2007.4〔二期〕入住時間：2021.12主力戶型：二居、三居銷售報價：23000－24000元/㎡物業費：2.7元/月·㎡銷售率：56.6％二居114平方米三居165平方米07.10—08.4月成交套數07年10月至今，和平大道成交均價根本保持在20000萬元/㎡以上，08年4月推出較大促銷幅度后，形成一波井噴成交。燕莎CLASS位置：總規模：1.5萬㎡容積率：5.5綠化率：30％總套數：155套建筑形式：板樓開盤時間：07年10月裝修情況：精裝修主力戶型：一居銷售報價：27000元/㎡物業費：8元/月·㎡〔賓至國際〕銷售率：52％一居48平方米一居90平方米燕莎CLASS07年10月27日開盤至今，價格維持在25000元/㎡左右，

但進入08年后銷售速度非常緩慢。公園1872位置：總規模：29萬㎡容積率：2.4綠化率：33％總套數：425套建筑形式：塔樓、板樓裝修情況：精裝修開盤時間：08年1月〔五一開大戶型〕主力戶型：一居、三居銷售報價：22000元/㎡物業費：6元/月·㎡〔招商物業〕銷售率：54％公園1872在今年1月低價開盤，自2月開始網上簽約，成交均價在18000－20000元/㎡，銷售狀況火爆，目前已售出54％區域競品分析小結：目前區域內競品大局部為較為成熟的老工程，新增工程較少，核心供給產品為小戶型的一居、兩居，與幸福廣場存在較大競爭；從銷售情況來看，4月以來各工程銷售情況均有所好轉，主要是由于大多工程推出了促銷政策，刺激了市場；從銷售價格來看，08年整體市場價格走勢下滑，新入市的工程都選擇了低價入市的謹慎策略；從產品情況來看，區域內競品產品品質、效勞品質等普遍高于幸福廣場。首開幸福廣場銷售分析業態銷售面積（㎡）銷售套數銷售金額（萬元）銷售率住宅5061743288716

75％寫字樓31874124777677.6％商業1021.972268433％車位————————合計83512.9744613917672％首開幸福廣場自06年10月15日開盤起至07年12月24日停止預售，共銷售精裝修住宅產品432套，其中07年銷售326套，寫字樓12套，商業2套，共計銷售面積83512.97平米，達工程總規模的72%。業態銷售面積（㎡）銷售套數銷售金額（萬元）年銷售率住宅380253266886556％寫字樓31874124777677.6％商業1021.972268433％車位————————合計70920.9734011932552％幸福廣場07年成交分析成交總體情況表07年成交的客戶以購置一居室的比例最高，占總量的一半以上；選擇購置東向與西向戶型的客戶比例較高，主要是由于南向所剩產品較少。幸福廣場07年成交分析成交戶型分析首開幸福廣場成交分析成交價格分析06.10.15開盤07.3.25開放樣板間8.14上調3000元/㎡9.29上調2000元/㎡11.16上調250元/㎡幸福廣場07年成交分析成交價格分析價格優勢是本案在區域競爭中的有力支撐，價格在20000元/㎡的成交量最大，占總成交的85％，價格在25000元/㎡以上的成交僅有4套，所占比例缺乏1％。幸福廣場07年成交分析月成交套數分析價格上調第二套房貸政策預售證到期幸福廣場銷售分析小結：幸福廣場開盤至2007年12月轉現停售共計銷售427套精裝公寓，其中2006銷售106套，2007年銷售321套，月均銷售30套；2007年5－7月是工程銷售的頂峰期，月均銷售到達59套，銷售金額過億元；07年9月以后受到交房、漲價、第二套政策推出等一系列影響，成交大幅度下降；開盤至2007年12月，月成交均價總體呈上升趨勢，最低月成交價15281元/㎡，最高月成交均價24150元/㎡，價差為8869元；從成交價格范圍來看，大局部成交價在20000元以下。08年1－4月積累客戶分析08年1－4月積累客戶分析積累客戶意向戶型分析月份首次來電首次來訪意向戶型一居二居三居1月112月6333月1218584月3231049合計104818921由于停售時間過長，且一直未做大力度的推廣宣傳，目前積累客戶較少，08年1－4月共計有效來電10通，有效來訪48組。08年1－4月積累客戶分析積累客戶意向戶型分析目前積累意向對大戶型較為關注，但對于本案258平米三居的價格接受度不高；一居的關注度為37％，投資意向較為明顯。月份媒體來源路過朋友介紹搜房項目網站1月12月33月1834月18122合計4042208年1－4月積累客戶分析積累客戶媒體來源分析由于停售期間一直未做大規模推廣，來電、來訪數量較少，主要來源依然是現場路過的客源?？蛻魧囄皇蹆r的期望值多集中在10—15萬元；對租賃價格的預期范圍是500—600元/月。08年1－4月積累客戶分析客戶車位租售調查分析幸福廣場工程無配套，但經過對客戶的問卷調查，了解到客戶對游泳池、健身房等運動配套設施的要求較高。08年1－4月積累客戶分析業主問卷調查分析剩余房源產品力分析首開幸福廣場未售房源情況居室一居兩居三居剩余套數55158朝向朝東7朝東3南北通8朝南9朝南0朝西22朝西5朝北17朝北7價格區間（單價）20470－2993221965－2669226270－29717價格區間（總價）2047819－30686292771983－36132966777660－7666986優勢總價低，適合投資；面積適中，布局相對合理，適宜居住南北通透，動靜分開劣勢公共區域過道較長，沒裝修；北向戶型較多，有遮擋；樓層低的有遮擋；總價高，裝修檔次與之不匹配；無工人房目前營銷難點分析：工程取得銷售證日期臨近奧運，可銷售時間較短奧運期間熱點轉移，且營銷推廣手段受較大限制工程入住階段由于工程質量問題，老客戶口碑較差，難以形成老帶新的成交局面工程屬于精裝修交房，目前樓內品質較差，目前的精裝修房屋如果擱置時間長而無人入住，那么會使裝修效果日益變差目前剩余房源朝向較差，售價較高首開幸福廣場銷售價格論證幸福廣場銷售價格論證論證方法本錢導向：無明顯產品個性，市場同類競爭不劇烈的狀態下；需求導向：有個性、差異性，市場同類競爭可比性小的狀態下；市場導向：具有一定個性特征，有同類競爭產品的狀態下。結合本案特征，建議采用市場導向論證法〔1〕地理位置參數——依據首開幸福工程所處的區域環境，以東二環為最高基準點，向東延伸，越向東那么分數越低〔2〕交通環境參數——以地理位置為根底，綜合考慮各工程所處位置的交通暢通程度，擁堵嚴重的路段，那么分數相對較低〔3〕建筑規劃參數——綜合考慮工程規劃及容積率等情況，以密度相對較低的產品為佳〔4〕景觀環境參數——以各工程所具備的綠化園林規模為依據，綠化程度高的工程分數相對較高〔5〕社區配套參數——以會所等便利社區業主使用的功能配套為參照，配套功能越全的工程此項分數越高〔6〕產品規劃參數——以戶型的優劣為評分依據〔7〕裝修品質參數——以精裝修的品質及其他室內配套的齊全程度為依據幸福廣場銷售價格論證參考定價參數及說明幸福廣場銷售價格論證各項目定價參數評分表項目地理位置交通環境建筑規劃景觀環境社區配套產品規劃裝修品質海晟國際90857585857075瑞士公寓90957570707585世界城90908070758080長安驛90908070758080建國5號95957570758075御金臺90957570857590泛海國際75758595909085和平大道85858080808075裘馬都85858585909080波菲特行政公寓85857070707090燕莎CLASS90907570707080MASTER領寓85907570707090公園187275757580857095東闕都90957570808595東外公館90807070707075首開幸福廣場90957570707075幸福廣場銷售價格論證各項目售價表項目名稱4月成交均價（元/平米）精裝修報價（元/平米）海晟國際257532000瑞士公寓335024000世界城355003000長安驛312593000建國5號237872000御金臺235114500泛海國際273564000和平大道206092000裘馬都305713000波菲特行政公寓226954500燕莎CLASS266133500MASTER領寓304474500公園1872204535000東闕都29836（折合為平層售價）5000東外