灌南環境及市場狀況調研匯報灌南概況1、行政管理、面積、人口狀況灌南縣從屬江蘇省連云港市，位于蘇北地區東部的沿海地區，連云港市南部。既有人口73萬，全縣下轄14個鄉鎮，城區面積12平方公里，城區人口9萬。灌南于1956年立縣，縣城所在地為新安鎮。老縣城以人民路和小西湖及新西湖廣場、灌南賓館為代表。根據灌南的十一五規劃：未來計劃擴大灌南的縣城范圍和人口，面積由12平方里擴大到20平方公里，人口由9萬擴展到30萬的框架，灌南中心向西遷移。由于經濟發展水平相對較地，工業基礎微弱，年輕勞動力向經濟發達地區輸出狀況普遍。2、區位、交通狀況灌南東鄰黃海、鹽城，西接宿遷，南靠淮安，是連云港市的南大門。境內交通方式重要是公路運送和水運，無鐵道線。204國道、306、307省道貫穿全境，寧連高速公路與同三高速公路在境內合一，京滬高速公路擦境而過。縣城區北距連云港70公里，南距南京260公里，自縣城駕車1小時即可抵達連云港港口，至南京、上海分別有3、4小時的車程。灌南河流眾多，河運總里程達250公里，可直通洪澤湖、大運河、淮河和長江。境內的灌河是蘇北最大也是唯一在干流上沒有建閘的入海河道，河面寬闊，水域較深，萬噸海輪可長驅直入。3、經濟發展水平狀況全縣實現地區生產總值49億元，財政收入5.2億元。縣城人均月收入在1600元左右，總人口人均年收入在4000元左右。屬欠發達或尚未開發地區，經濟發展水平在列江蘇省后十名。人均收入和可支配收入低，都市化進程慢，至今縣城仍未建市，工業化程度低，教育水平落后。同步，由于經濟基礎微弱，基數較低，與相比，各項經濟指標增長速度較快，其中固定資產投資達56億元，增長56.6%，財政收入增長65.2%，國稅、地稅剛突破2億元和1億元。但人均地區生產總值和人均收入增長相對緩慢，人均地區生產總值為6690元，同比增長16.1%。金融機構年末存款額28.1億，貸款額12.3億，總體存入多貸出少。蘇北銀行資金整體向蘇南發達地區調撥的局面。產業構造灌南經濟以農業為老式產業，伴隨近年來國家整體工業化進程的加緊，產業構造也在發生明顯變化，第二、三產業比重逐年增長，工業化進程明顯加緊。灌南縣一、二、三產業比重分別為32.4%、37.1%、30.5%。1、農業概況灌南實現農林牧漁業產值15.9億元，同比增長4.9%。農民人均純收入突破4000元（官方數字），凈增500元。灌南是國家級糧棉基地縣，農副產品資源充足，先后榮獲國家的“生態農林業示范縣”、“商品糧基地縣”、“優質棉基地縣”、“優質粳稻基地縣”、“蘑菇之鄉”稱號。以來，縣農業部門通過產業調整，在全縣先后建成了淺水藕、淮山藥、食用菌、桐楊木、稻田養殖、生豬等特色生產基地。這些產區相對集中，工業污染少，水質優良，空氣清新，具有發展綠色無公害食品工業的天然優勢。2、工業概況完畢工業增長值18.2億元，同比增長30.6%，工業完畢產值40.9億元、利稅3億元。工業重要有化工、造船、不銹鋼、機械鑄造、木材加工、釀酒食品、紡織制衣等產業。產業集中在灌南縣經濟開發區和連云港(堆溝港)化學工業園，已形成20平方公里規模、進區企業160家。化工產業是灌南縣重點產業，建立了以精細化工為主體，以基礎化工為配套的化工產業群。以湯溝酒業、海邦化學、新泰金屬、鑫盛金屬、泰力不銹鋼、順達金屬等骨干企業為主。但工業企業總體虧損勢頭未減，1—5月份，全縣130家規模以上工業企業中有68家虧損，同比增長了18家；虧損企業虧損總額2929萬元，同比增虧742萬元。3、服務業概況灌南實現第三產業產值14.9億元，增長16.6%。整年新增私營企業455戶、個體工商戶3760戶，新增注冊資本6.4億元。新動工千萬元以上服務業項目34個。目前，服務業重要集中在商業、物流領域。以農工商、家得福等超市、悅來集美食一條街、新安商城、新西湖商業廣場、聚龍商貿城、百匯步行街、南方家園農民創業園、萬里物流、安固科技等為主。商業狀況灌南縣城商業市場狀況灌南縣城整體呈東西走向，狹長形，以人民路為縣城主干街道，商業市場沿人民路兩邊設置，在自然集中和城鎮改造中逐漸形成了人民中路、小西湖商業街、新西湖商業街、新安商城、百匯步行街、悅來集、新興南路、新興北路、新東北路、新東南路、人民東路、人民西路共十二個小型商圈。其中新西湖商業街、新安商城、百匯步行街、悅來集屬于完整市場。人民中路市場：東起新興路，西至新東路，灌南立縣時，開始形成，目前老縣政府、老法院、老公安局、財政局、人民醫院、中醫院、灌南賓館、新華書店、灌南廣場都在這條人民中路上。悅萊集、新西湖廣場、新安商城、百匯步行街都與這條路相連或相并，屬灌南縣流動量最大、最繁華的一條街。其中路北34戶商鋪，路南60家商鋪，包括：大型珠寶店三家、車輛城三家、家電兩家、名牌高檔次服裝4家、名牌高檔次妝品店3家、名牌煙酒店2家、大型超市4家、金融單位2家、大型手機店3家，這些店鋪基本都以大開間、大面積為主，屬開發商建造。店面租金在2.5萬元至22萬元/間不等，每間面積在60平方米左右，大型店鋪在3間或更大。小西湖街：灌南最悠久的道路與商業網點，在灌南立縣之前就存在已久，位于新安鎮的中心，成十字形狀，分為鎮中東路，鎮中西路，鎮中南路，鎮中北路，統稱西湖街，所有街道長總和為5里路，伴隨灌南的開發，二分之一靠近人民路一邊已改造結束。它代表著灌南的歷史和盛衰，目前為止還是灌南經濟的中心，人氣旺盛。房租在2萬到4萬/40平方米/年左右，經營范圍較為廣泛、齊全，屬綜合市場，經營范圍包括五金、服裝、鞋帽、餐飲、小商品、百貨等。新西湖商業街：未開發之前外部是商鋪，里面是民宅，大多數是單位的公房。現屬灌南鞋帽服裝最繁華的市場，總占地約100畝，市場內寬20米的道路兩條，成十字狀，中間圓盤綠化，其他寬16米道路若干條，整個布局成田字，人氣比較集中，北接人民路，南接西湖路，東接新東路，西接悅來河與新安商城相望。開發與銷售，市場運行，銷售以全產權的形式發售，1至2層構造，商鋪面積在30到100平方米/間，共有門面500間，商鋪經營戶300家，整個市場以零售為主。初銷售完畢，銷售價格在2200元每平方米左右，一年半銷售完畢。市場屬自然形成，20%由投資戶自己經營，其他以出租的方式經營，租金從12到24元每月每平方不等。市場針對的消費者是灌南城區，及少許鄉鎮人員。經營范圍重要是服裝、鞋帽、日化用品等。新安商城：屬老城區商業中心，它的前身也是居民區，外圍是商鋪，初開發建設，分為兩期工程，一期204套，其中80%已出租或開業，二期尚未開盤。，全產權商鋪，戶型分為兩種，有1-2層構造的，面積在84平方米左右，總價格40-50萬元，1-3層上下面積在110平方米左右，總價格在50-60萬元。市場內路寬12米，租金在2.7到8.8萬/套/年不等，經營范圍與新西湖商業街基本相似。市場內杉杉、康奈、卡歐娜、啊呀呀、波斯登、JOJO、古今等品牌云集，總體的經營狀況中間好，兩邊差，經營戶反應租金偏高，轉租率也高。百匯步行街：總占地10畝左右，南出口在小西湖路，北路口在人民路上，位于灌南繁華地段。前身屬居民區，人民會堂。全產權式，開發建設，運行，經營戶基本以租為主，很少數自己經營，少部分經營戶因生意淡漠而正在轉租，總體生意一般，人流量一般，市場內共有3條12米寬人行道，市場內共有門面160間，經營戶140家左右，經營范圍以服裝，鞋帽、化妝品、餐飲為主，針對的消費群體灌南縣城和部分鄉鎮人員，租金在8千到1.5萬元/間，每間面積在50到70平方米左右。悅來集：屬繁華商業中心，市場內路寬16米，目前經營戶67家，以餐飲娛樂為主，間或美發、美容、網吧、游戲、便利店。悅來集是經典的以返租形式發售給購房戶，然后以統一招商形成。第一年免租，第二、三年收房租，但經營戶必須租三年。租金三年平均在1.5萬元每間左右，1到3層。現已形成一定的餐飲市場，人氣較旺，很大程度上受快餐〈玉米人〉的影響和帶動。新興路：以人民中路為中間段：分為新興北路、新興南路，灌南城區主干道之一，街道長4里路，屬自建和集體建造。在八十年代開始自然形成，道路寬40米左右，灌南縣電信局、老醫藥企業、百貨大樓、商廈、棉麻企業、農資企業等在此路上，現以散布的五金建材、太陽能、家電為主，交通便利。現經營戶中60%以租房形式經營。每間門面在40㎡左右，磚混建筑構造為主。針對的銷費群體：城區，灌南的各個鄉鎮。沿街道生意很好，人流量較多。靠近人民路1里路內的店面租金在1到1.3萬元/間/年，1里路以外店面租金在3到7千元/間/年。新興南路:以文體、電子產品為主，每間店面租金在1到1.5萬元/間/年。經營散亂，有家俱、大型電器、很少數的電動五金、圖書、較多的娛樂休閑場所、通信，經營狀況良好。針對的銷費群體：灌南縣城區人口，以零碎為主，形式散亂不成規模。其中大型電器賣場三家，電子賣場或店鋪18家，足療，飯店，15家，圖書館4家，家俱大賣場2家。新興北路：屬灌南重要道路之一，以五金建材為主，有大型超市2家，家電4家，其他多為建材五金。針對的銷售對象以城區為主，鄉鎮為輔，街道不規范，不成規模，逛市場的不多，但生意良好，過路人流量較多，是南方家園在當地建材招商中的著重點，難度也較大，經營戶在此經營數年或自己的房子，有穩定的客戶源。新東北路：與人民中路東端垂直，以人民路中間分為新東北路和新東南路，這條路與人民路時間同樣長，屬自然形成，新東南路街道比較繁華，經營雜亂，其中以電子、電腦、車輛、建材為主。經營戶較少，生意也較為清淡。新東南路：屬于灌南主干道之一，共有商鋪228家，路東118家，路西110家，門面每間在50平方米左右，租金在1.2到1.5萬元/間/年，以獨立經營，零售業為主，銷售對象針對灌南縣城區，路寬50米。人民東路：共有獨立商鋪148家，路南100戶，路北48戶，租金在8千到1.1萬元/間/年不等，每間的面積在40平方米左右，門寬3.8米，機關單位較多，建設局、試驗中學、烈士陵園、廣電局、交警大隊、醫院等單位設在路兩邊，商鋪經營以不銹鋼、汽車配件、鋼材等為多，尚有少許農資，這條路散亂的自然形成，房屋陳舊，重要針對城區及少許的鄉鎮消費群體。人民西路：后形成的主干道，目前門面房都在主干道兩旁，據在橋西做過生意的人理解，生意不如橋東好做，以汽車配件、汽車修理、電機等為主。此外，在新集、三口、湯溝等下屬鄉鎮還設有小型商貿市場。分類市場狀況灌南縣五金企業、物資企業、農資企業等集體企業從九十年代到二十世紀初紛紛倒閉與破產，私人經營開始真正放開走向市場，布局也從新分布。（1）農資市場狀況農資經營在灌南縣城內相對分散，在人民東路集中了約二十家個體經營戶，重要經營農藥、化肥；農業局周圍集中了十多家個體經營戶，重要經營種子；其他分布在碩湖路口、新興北路的堯彎，8年左右的時間已經形成一定的小氣候。下屬每個鄉鎮均有3-8家不等，各村尚有1-2家，以個體經營為主。碩湖路口重要以二級批發為主，其他都是以零售為主，其中農村經營戶為農藥零售的主力市場，進貨渠道以上門接貨為主，碩湖路口中昊農資規模最大，經營戶劉曉華，總資產在400萬左右。以送貨上門為批發手段，其關鍵的消費對象是農村經營戶，已形成壟斷市場的局面。化肥壟斷性較高，季節性強，發展在近，灌南縣城基本沒有零售戶，零售戶都在廣大的農村，進貨都在灌南兩家大戶家，分布在原化肥廠，和人民東路的交警大隊，經營戶國成高和王曉，總資產在1千萬左右，每次進貨以水路船運為主，批進貨量在1千噸左右，倉庫龐大。也有少許化肥、農藥生產廠家采用連鎖方式直接將銷售網點設在鄉鎮、村。（2）五金機電建材市場狀況灌南五金經營戶分布較為散亂，縣城中約有20多家，以零售為主，規模很小，每家店鋪一般在40平方米左右。大戶三家《大化五金》、《王老四五金超市》、《王老四五金市場》，以批發為主，規模相對較大，每天客戶在200人次。其他機電、水暖、小電器、電工材料經營戶狀況與五金類似，分布較為散亂，規模小。建材除我南方家園以形成集中的建材專業市場外，其他分布更為廣泛，在新興北路，新興南路上數量較多。都以零售為主，每家較基本都平均，其中影響力較大的東海陶瓷，順輝陶瓷，四方水暖等，經營戶在160家左右。（3）家俱市場狀況灌南家俱市場經營戶普遍規模較小，重要集中在新興南路、鎮中路一帶，正常營業的有15家，一般營業面積在100-700平方米，其中凌云家俱廣場、漢化家俱廣場、帝壹飾家三家規模略大，營業面積在1000—平方米。灌南家俱市場經營戶經營的產品以低級家俱為主。周遍地區重要市場狀況灌南縣周圍縣市都建有專業建材市場，連云港市政府所在地新浦最為集中，共有八個大型建材市場，另有兩個正在建設中。其中溫州商城、國際商場、八一裝飾城、浙江商城四家經營歷史都在7-，每個市場內容納了200—300戶經營戶，人氣旺盛，而其他市場則人氣散淡。周圍縣市中濱海縣通貿建材市場規模略大，市場內約有150戶經營戶，市場較為興旺。在周圍縣市中，除整體規劃建設的市場外，在灌云、阜寧、響水、漣水、以網點房形式形成的建材市場。周圍縣市中，只有灌云建有專業農資市場，灌云農資市場占地約35畝，形成歷史在4年左右，重要經營農藥、種子、化肥、農具。輻射范圍以灌云本縣為主。房地產發展狀況受當地經濟發展水平的影響，灌南縣城內住宅房產開發啟動較晚，最早的樓盤始于開發的新文化家園，其后，有所停止，又有都市花園和頤和家園兩處樓進行開發建設，在進入第一次開發高潮，相繼有德匯家園等十初樓盤投入開發建設，占既有樓盤的57%。目前灌南縣新建住宅價格在1300元/平方左右。除及此前建設的樓盤外，新建樓盤入住率不高。詳細狀況見《灌南縣住宅開發狀況調查表》。綜合分析及決策提議（一）我灌南南方家園前期項目成功的客觀原因1、項目開發切入時間與當地經濟啟動時點吻合我灌南南方家園項目于11月投入建設，1月開始銷售，通過當地政府工作匯報傳遞出這樣的信息：灌南當地經濟在前一直處在低增速狀態，年后出現迅速發展勢頭，再考慮到居民投資、消費水平與經濟發展水平的滯后關系，恰反應出項目開發切入時間與當地經濟啟動時點基本吻合。2、建材市場啟動與當地房地產迅速開發同步建材市場的終端消費群體是需要進行房屋裝修的消費者，在我國，尤其是因自身居住性需要而新購置商品房的人群。從調查中我們發現，灌南房地產第一波開發高潮出目前，而我企業在招商的初期，既6月前，成效并不理想，在6月后，招商工作開始出現專轉機，這也反應出源于住宅房產開發對家庭裝修產品需求迅速增長帶動市場供應的特點。3、我南方家園建材市場適時把握了當地的市場建設空白在我灌南南方家園之前，灌南一直沒有集中化、規模化的專業建材市場。從灌南周圍縣各縣市狀況看，基本上都先后建立了多種建材市場，這闡明專業建材市場在當地是有生存、發展空間的，也闡明灌南此后也許出現第二個同類型市場。實際上，正在建設中的蘇州商城就有辟建材區。我灌南南方家園強占了市場建設空白的先機，也在客觀上也推進當地建材市場的發育和發展當然。4、市場開發建設得到了地方政府的重視和支持作為外來投資商，我企業與當地政府部門建立起了良好的關系，項目建設之初就在當地樹立了提高地方都市建設水平，增進地方商業發展的形象，在項目運做過程中，在市場建設政策等多得到政府的大力支持，使得項目得以順利開展。除了上述客觀原因外，在項目運做過程中，集團企業的決策及經營管理人員主觀努力也是重要原因，這里不再贅述。（二）制約我灌南南方家園前期項目后期拓展的客觀原因1、區位地理特點約束了市場空間發展灌南作為連云港市下屬縣城，即不處在重要交通樞紐地帶，經濟貿易水平相對于周圍地區又屬最落后縣，工業基礎微弱，尚不具有支持大型商業物流的產業基礎，農業無特色，缺乏支撐建設輻射周圍地區的產業基礎。根據這樣的狀況，市場重要服務對象只能是本縣區域。灌南縣整體地理特點非常特殊，全縣呈鑰匙狀，匙柄三面分別被鹽城、宿遷、淮安市圍繞，匙舌伸向黃海，縣城位于匙柄中心，在縣城與匙舌的中間位置，緊鄰著鹽都市響水縣城。由于行政歸屬管理的原因和全縣獨特的地理狀況，當地消費形成了臨近外市不來，本縣部分在響水消費的習慣。縣城中的市場有效輻射半徑局限性20公里，重要覆蓋區域占灌南十四個鄉鎮中的十個，既新安鎮、北陳集鎮、張店鎮、三口鎮、孟興莊鎮、湯溝鎮、百祿鎮、李集鄉、新集鄉、花園鄉；漣水的高溝鎮及灌云南的少部分地區，縣城實際有效輻射人口約50萬。再考慮到灌南收入構造、消費水平狀況，使得建材市場規模難以再擴大。實際上，從企業二期招商率一直不高也反應出建材難以繼續大規模擴大。2、市場在縣城所處地理位置限制了市場經營類別整個灌南縣城呈狹長型，東西走向，我企業位于縣城西端城郊結合部，這樣的位置不適合作為縣城居民平常消費場所，加之灌南不大的縣城內已建和在建的商業市場過于密集，這就使得我們的市場只能向專題購置商品、大件商品及批發商品方向發展。3、投資群體數量有限灌南整體經濟微弱，地方經濟發展水平居連云港末尾，屬江蘇省最不發達地區。地方財政收入低、人均收入水平低且增長速度緩慢，財富構造與蘇南、浙江相比較，貧富差距不大，在當地中等以上收入人群重要集中于政府公務員和少部分經商戶。這部分人群在總量上和占總人口比例上都很低，既有能力進行房產投資的群體數量有限。4、對房產投資者的競爭日趨劇烈與我南方家園銷售構成重要競爭的，一是縣城及周圍地區商業型市場，二是縣城內新開發的住宅房產。他們的銷售對象和我南方家園的銷售對象基本重疊，對灌南有限的投資群體形成新的競爭。在灌南縣城內人民東路有新天地商城（占地200畝）、蘇州商城（5萬方，經營范圍包括餐飲、家居、電子、娛樂、超市）、新時代商城都在建設中，有的已開始銷售，其中蘇州商城的家居市場（包括了部分建材、陶瓷經營）還對我南方家園招商構成直接競爭。在臨近20公里的灌云縣，總建設面積達20萬方的溫州五金建材市場正在建設中，也將對我企業招商產生直接競爭。（三）我灌南南方家園可以把握的市場建設機會認清我灌南南方家園前期項目成功的客觀原因及制約我灌南南方家園前期項目后期拓展的客觀原因，能協助我們更好地認識市場未來機會、更好地科學定位。通過對灌南市場、商業狀況的分析，我們認為，我企業在項目選擇中必須堅持建設專題購置商品、大件商品及批發商品市場方向發展。在如下機會中尋機發展：1、運用當地專業市場空白的機會逐漸建立小型專業市場設置五金、機電、水暖、小型工具、電器、家紡、家俱等市場。在灌南縣分布著某些五金、機電、水暖、小型工具、電器、家紡、家俱經營戶，但沒有集中的市場，者給我們提供了建立集中市場的機會。我們對69戶五金、機電、經營戶進行了調查、訪問，記錄成果如下：表達樂意進入南方家園五金、機電市場的有8家，占12%；表達觀望，視市場經營狀況再確定的有23家，占39%；表達不會變更既有經營地點的有22家，占38%。調查闡明，設置五金市場是有基礎的。但也反應了，這些市場在目前只適合經營戶在及