休閑旅游度假區開發建設項目可行性研究報告（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優秀版資料，歡迎下載）

報告目錄休閑旅游度假區開發建設項目可行性研究報告（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優秀版資料，歡迎下載）第一章項目總論 -3-1.1項目概述 -3-1.2項目建設背景 -3-1.3項目建設規模及內容 -4-1.4項目建設單位 -5-1.5項目建設計劃 -7-1.6項目投資說明 -7-1.7項目建設意義 -8-第二章項目建設必要性 -10-2.1順應城鄉統籌改革的大潮 -10-2.2城鄉一體化發展的需要 -10-2.3符合地方旅游經濟發展的需要 -11-2.4建立起農民長效增收機制 -11-第三章項目選址分析 -12-3.1項目位置 -12-3.2人文優勢 -12-3.3旅游環境 -13-3.4交通環境 -14-3.5自然環境 -14-3.6消費習慣 -15-3.7選址分析 -16-第四章項目建設內容 -17-4.1鄉村野奢度假區 -17-鄉村野奢酒店群落 -17-鄉村林盤會館群落 -18-原鄉田園俱樂部 -19-原鄉休閑街區 -20-原鄉旅游房車營地 -21-4.2創意天下匯 -22-4.3現代農業示范區 -24-觀光體驗農業基地 -24-生態立體農業基地 -25-生態涵養林帶 -26-4.4新農村集中安置區 -27-4.5生態景觀系統 -27-景觀生態系統 -27-自然通風 -28-植物種類及景觀的多樣性 -28-生態水系和生態水池 -28-地表水循環 -29-第五章項目經營分析 -30-5.1項目經營模式 -30-5.2游客類型對比分析 -30-5.3收入構成分析 -31-5.1觀賞過程收入 -31-5.2參與性游樂 -31-5.3夜間娛樂 -32-5.4旅游購物 -32-5.5特色餐飲 -32-5.6特色住宿 -33-5.7康體消費 -33-5.8療養消費 -33-第六章項目市場分析 -34-6.1旅游業現狀 -34-6.2花卉及香味植物市場分析 -35-6.3項目的旅游差異化競爭優勢 -36-6.4項目的農業產業化分析 -37-6.5項目的銷售策略 -38-品牌打造 -38-分類銷售 -38-市場風險分析 -39-第七章項目建設計劃 -40-第八章項目投資和效益分析 -41-8.1項目投資概算 -41-8.2項目經濟效益 -42-8.3農民就業與增收 -43-農民就業 -43-農民增收 -44-8.4環境保護效益 -44-水資源系統保護 -44-大氣保護系統 -45-噪音防治 -45-生物多樣性 -46-第九章項目結論 -47-

第一章項目總論1.1項目概述項目名稱：野奢休閑旅游區項目投資單位：###項目建設單位：四川建設投資管理（擬建）項目主管部門：###市###縣政府###縣旅游局項目建設性質：新建項目建設地點：###市###縣###鎮白馬村1.2項目建設背景###縣，歷史悠久，積淀深厚，擁有豐厚鄉村旅游文化資源。旅游資源的開發和利用，是統籌城鄉新農村建設的重要支撐力量；打造文化休閑產業，是統籌城鄉新農村建設的重要支撐產業；大力發展鄉村旅游文化產業，是統籌城鄉新農村建設的重要模式。在###作為中國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的宏觀背景下，###縣提出了以鄉村旅游文化產業帶動大###經濟圈旅游休閑產業的整體發展規劃，對###縣豐富的鄉村旅游資源進行全方位整合與再構，實現區域經濟的可持續發展。旅游產業作為第三產業的核心產業，是###縣實現由傳統縣域經濟向都市近郊型經濟轉型的關鍵產業和重要著力點。在此基礎上，###縣提出了緊緊圍繞“古蜀文化、鄉村旅游、觀光農業、商貿物流、生態人居”等五大重點，加快推進望叢古蜀文化產業園、農科村景區、橫山運動休閑營地、濱河沿線生態休閑旅游產業帶以及沙西線生態休閑旅游產業帶、“三河”流域（走馬河、沱江河、清水河）濕地生態經濟產業帶等特色示范基地建設，推動特色旅游產業聚集發展的城市發展規劃。1.3項目建設規模及內容本項目規劃面積4950畝，其中鄉村野奢旅游區規劃面積420畝，創意天下匯105畝、現代農業示范區4300畝，新農村集中安置小區125畝。規劃建設項目如下：項目建設內容建設規模（畝）鄉村野奢度假區420畝鄉村野奢酒店群落120鄉村林盤會館群落100原鄉田園俱樂部100原鄉休閑街區40原鄉旅游房車營地60創意天下匯105畝105現代農業示范區4300畝觀光體驗農業基地860生態立體農業基地3010生態涵養林帶430新農村集中安置區125畝125合計4950本項目以保護耕地為原則，在統籌城鄉綜合配套改革試驗區及城鄉一體化的宏觀政策支持下，以###市農村集體土地流轉政策為依據，在總共4950畝的規劃整理面積中，通過占補平衡，拆院并院，集中650畝農村集體建設用地，以建設和打造極具有川西韻味的“”野奢休閑旅游區和新農村集中安置小區。“”項目以區域內最具四川田園特色的原生態林盤資源為核心，通過對周邊農田耕地的農業產業結構調整和優化，以高品質鄉村野奢度假酒店為引導，建設集鄉村旅游休閑、生態涵養林、觀光體驗式農業、生態立體化農業、農產品深加工和新農村集中安置區于一體的綜合性鄉村休閑旅游項目。本項目根據項目功能分區，合理細分土地性質，最大化發揮區域資源功效，打造高端旅游產品，拉動區域經濟整體可持續性發展。1.4項目建設單位###系由在港、澳、臺地區及海外營商多年的商界人士聯合投資組建，港府合法注冊，并獲得國際金融組織和基金的大力支持，資金來源豐富。會總部位于香港灣仔莊士敦道181號，注冊資本為港幣6.9億元。為促進國內業務發展，公司在北京設立了國內總部，在四川投資組建了永安和中為兩大企業集團。###主要致力于香港和內地間的經濟、科技、文化交流，特別是在新的歷史條件下配合國家在文化和旅游、能源和環保等建設方面的發展，著力于對內地最優秀的文化、旅游、節能環保等專案進行投資，向那些能夠發揮示范性、輻射性、可持續發展的專案提供支援和幫助，并確保在這些方面的投資能夠惠及最廣泛的社會群體。###經過數年的發展，在內地的投資總額累計已達140多億元，涉足旅游、文化、金融、能源、環保、流通、地產、公共服務和實業投資等領域。###從創立伊始就全方位借鑒國際市場的先進技術和經驗，形成了卓越高效的管理團隊，標準化的作業流程，開放的學習氛圍，拼搏進取的團隊精神，成為內地企業開拓國際市場的伙伴和內地與香港之間經濟、科技、文化交流的橋梁。永安集團系###全資集團子公司，資產已經超過30億元人民幣。公司以房地產開發為龍頭，集金融投資、機械制造、環境保護、商品貿易、商業服務等為一體，包括四川永安投資置業、###萬通北站商場、###九洲賓館、###朗正貿易、###行舟物流等企業，集團年均稅后利潤達5000多萬元，并保持了年均10%以上的增長速度。公司在投資傳統產業的同時，大力打造###火車北站商圈，為###經濟的發展作出了貢獻。中為集團是由###在中國內地投資組建的戰略性投資機構，負責其在中國內地進行區域經濟投資與開發；目前在中國西部地區主要是采取參與地方政府的區域性經濟建設模式進行項目投資及投資管理服務，為政府打造有特色的、可持續的區域經濟并促進地方經濟的發展。公司秉承“體系運作、科學經營、建章立制、突破目標”的管理理念，形成了具有中為集團特色的企業文化體系，凝聚了一大批優秀人才，集團中高層管理人員均具有博士、碩士學位。中為集團擁有先進的投資理念和較強的運作實力，致力于發展成為國內領先、西部一流的企業財團。四川中為循環經濟建設投資管理是中為集團的核心企業。另外，集團公司還下設###草堂古玩城經營管理等子公司。1.5項目建設計劃“”野奢休閑旅游區總建設周期為36個月，項目預計從2021年3月啟動，至2021年3月完成建設。1.6項目投資說明項目總投資：12.5億元。資金來源：企業自籌資金9.92億元，引進項目資金2.58億元。主要經濟指標：項目年收入2.47億元，年上繳稅收5098.25萬元。1.7項目建設意義第一產業生態觀光農業第一產業生態觀光農業、高新高效農業、四季花卉、經濟林木產業模式單一產業產業效益效益較低第二產業農副產品深加工、鄉村紀念品、特色野奢品的生產產業模式產業提升產業效益效益遞增第三產業以野奢酒店為核心的服務業，以休閑度假為內容的鄉村旅游產業產業模式復合產業產業效益效益倍增“”野奢休閑旅游區項目以鄉村田園資源、鄉村風景資源、鄉村民俗文化資源、鄉村歷史文化資源等等為依托，構建中國西部原生態鄉村旅游文化資源與國際旅游產業理念相結合的鄉村旅游產業鏈，致力于成為中國鄉村旅游文化的精品項目。本項目突破了傳統旅游產業單一發展的模式，結合###進行新農村建設的一系列政策，進行一、二、三產業的復合架構與循環發展，促進鄉村經濟的可持續發展。本項目通過循環經濟理念在項目區域內的運用，以及對水資源的循環利用和保護，實現整個區域循環經濟技術的優化示范，在中國乃至世界提供一個充分利用循環經濟技術的中國鄉村旅游文化的旅游目的地；本項目通過鄉村旅游文化產業的運作，在創造經濟效益的同時兼顧社會效益和生態效益的發展，為區域經濟的騰飛創造穩定、持續的稅收，大量解決農村社會勞動力的就業和增收問題。

第二章項目建設必要性2.1順應城鄉統籌改革的大潮2007年6月7日，國家發展和改革委員會下發《國家發展改革委關于批準重慶市和###市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的通知》。該通知要求試驗區要從實際出發，根據統籌城鄉綜合配套改革試驗的要求，全面推進各個領域的體制改革，并在重點領域和關鍵環節率先突破，大膽創新，盡快形成統籌城鄉發展的體制機制，促進城鄉經濟社會協調發展。###縣作為###2.2城鄉一體化發展的需要自2003年以來，###市就實施了以推進城鄉一體化為核心、以規范化服務型政府建設和基層民主政治建設為保障的城鄉統籌、“四位一體”科學發展總體戰略，實施了一系列重大改革，開創了城鄉同發展共繁榮的可喜局面。項目擬建地目前還是以傳統農業為主，隨著工業向園區集中，土地向業主集中，農民向城鎮集中的“三個集中”政策的逐步推進，“”項目的實施為推動城鄉一體化發展、改善鄉村居住環境和健全各項綜合基礎配套有著積極的促進作用。2.3符合地方旅游經濟發展的需要###作為中國的“第四城”，已凸現大都市的風范，區域內旅游資源十分豐富。旅游業不僅具有強大的經濟拉動效應，同時還是一種“綠色經濟”。“”項目的實施，可實現旅游資源差異化發展，實現區域旅游資源風格的互補，為都市不同結構、不同層次人群提供風格迥異的服務。同時，本項目順應###縣旅游發展規劃，是沙西線生態休閑旅游產業帶中的重要組成部分，是對###縣整體旅游形象和服務功能的提升。2.4建立起農民長效增收機制農民增收是“三農”問題的核心。加快農業和農村經濟發展、努力增加農民收入是農業農村工作的重中之重。本項目的建設通過對項目規劃區域內的農業產業結構的調整和優化，通過項目引進的農業投資和農業科技企業為支撐，形成全新的農業產業結構，促進農民增收長效機制的建立，并延長了產業鏈，特色化和品牌化的農副產品為農民長效增收提供有力的支撐。同時鄉村旅游和觀光農業的發展還將提供大量的技能培訓和工作機會，使傳統農民向個體經營和產業工人轉變，為農民增收創造更多的條件和機會。

第三章項目選址分析3.1項目位置“”野奢旅游休閑區項目位于###市###縣###鎮白馬村。###鎮位于###西北郊的府河水源頭，###縣的東部距###市區13公里，縣城10公里，北鄰成彭公路，南靠國道317線，###市沙灣西延線8車道高等級公路橫穿全鎮，成為通行###的主要快速通道。犀團路（犀浦至###）由北向南縱貫全鎮，與國道317線相連，鎮域范圍內村村通瀝青公路，形成四通八達的交通網絡。因府河起源于鎮內的石堤堰，故有“府河第一鎮”美稱。全鎮地勢平坦、土地肥沃、水資源豐富、排渠通暢，幅員面積28.86平方公里，總人口26500余人。府河自北向南縱貫全鎮鏡內形成了府河水為主的自流灌溉渠系。3.2人文優勢###縣，作為古蜀國歷史上鼎盛時期杜宇王朝建都立國之地，是古蜀文化的發祥地，其境內古蜀文化遺址眾多，蜀文化資源沉淀豐厚。相傳皇帝杜宇深愛百姓，死后化為一只杜鵑，每逢春季都飛來喚醒老百姓重視農耕，嘴巴啼得流出了血，染紅了漫山的杜鵑花，這便成為成語“子規啼血”的來歷。“”野奢旅游休閑區項目崇尚自然，回歸純粹天然的田園生活，與古代蜀王的重農品性形成了跨越千年歷史的的呼應。###鎮，位于###縣東北部，因###市的母親河——府河起源于鎮內，故有“府河第一鎮”之稱。鎮人民政府駐地太和場有著悠久的歷史，是川西平原著名的水碼頭，曾是###縣四大集鎮之一。###鎮高校林立，鎮內入駐了###理工大學影視學院、四川師范大學###學院、新華科技職業學院、五月花計算機學院、###旅游職業中專等一批具有影響力的大中專院校，在校師生3萬余人，是一座名副其實的“學子麋集之城”，商住條件良好，市政配套設施齊全，項目可以為本地及附近消費群體提供完善的配套服務。###縣良好的人文環境也為本項目的建設和運營提供了最好的支撐。3.3旅游環境在大力發展旅游業的形勢下，###市市委政府高度重視旅游產業的發展，通過多項政策著力挖掘區域內旅游資源，指導旅游產業的發展方向。###縣政府也出臺了“###縣旅游發展總體思路”和“###縣國際鄉村度假村控制性詳細規劃”，以科學發展觀統領旅游產業發展全局，強力實施休閑主題的旅游開發工程，不斷配套完善基礎設施，優化整合旅游資源，精心打造旅游精品，強力開展宣傳促銷，持續推進區域合作，加快旅游業發展。隨著社會勞動率的不斷提高和城鎮社會經濟的迅速發展，城鎮居民閑暇時間愈來愈多，外出旅游的客觀需求愈來愈強烈，形成了巨大的旅游客源市場。3.4交通環境航空：###雙流國際機場，是全國七大航空港之一，現有國內航線245條，開通了###至香港、新加坡、加德滿都、曼谷和巴黎等國際航線7條，航班204個，年客流量500萬人次。經###市繞城高速公路，###縣至雙流國際機場20分鐘車程。鐵路：###火車站是西南地區最大的客貨運輸中心站，年貨物周轉量145億噸/公里，年旅游周轉量45.6億人/公里。已建成的###火車站西客貨站位于###縣境內，縣城距火車西客貨站8分鐘車程，距火車北站25分鐘，距火車南站20分鐘。公路：東西方向國道317線、成灌高速公路、沙西線等高等級公路橫貫全境，是通往都江堰、九寨溝、黃龍、臥龍等黃金旅游勝地的必經之路。南北方向###繞城高速公路、溫-###-彭快速通道縱貫該縣境，形成通達快捷的交通網絡。目前，已開通305、304、221、96、54等5條公交線，可直達###市區，各鎮之間已全部開通城市公交線路。3.5自然環境###縣屬亞熱帶濕潤氣候，冬無嚴寒，夏無酷署，四季常青。歷年平均氣溫15.7攝氏度，平均降雨量1000毫米，基本無水災發生。平均濕度84%，空氣污染指數API45以下，常年空氣質量保持在Ⅰ級。在氣候方面，###縣非常適合人居和度假休閑，利于發展休閑旅游業。在地質方面，###縣屬岷江沖洪積扇區，地形較平坦，相對高差不大，海拔高度550.00米左右，地表水流自西向東。地貌屬岷江流域Ⅰ級階地。###縣地勢由西北到東南逐步下降，相對高差1-2m，地表無復雜地質構造，平均海拔為550米。3.6消費習慣###作為中國知名的休閑旅游城市，是一座“來了就不想離開的城市”，在國際上具有較大的影響，它是鄉村休閑旅游產業發展的最大動力。而###縣鄉村旅游資源異常豐厚，具有進行資源整合、整體打造、系統開發、持續運作的優勢和條件。鄉村環境、田野體驗、高尚休閑將成為都市新貴人群最喜愛的生活消費方式。根據城市消費范圍的研究：第一個為餐飲消費圈，以城市為中心，大型城市周邊50公里，中型城市周邊25公里，小型城市周邊15公里范圍區域，都是城市居民餐飲消費出行區域；第二個為休閑消費圈，以城市為中心，大型城市周邊250公里，中型城市周邊150公里，小型城市周邊80公里范圍區域。在這兩個圈范圍內的農村，都具備發展鄉村旅游休閑產業的基本條件。3.7選址分析本項目擬建地具備發展鄉村旅游的各項基本條件。項目規劃片區毗鄰沙西線和府河，從地理位置、資源和環境條件方面與“”項目崇尚自然、追求純粹天然的田園生活的建設理念不謀而合。并且項目擬建區位于四川黃金旅游線路的必經之處，有利于形成游客規模聚積。據統計，每年通過這條線路的中外游客達400萬人次以上，本項目會借助這一優勢迅速擴大影響，并通過###向全國乃至海外目標市場輻射。

第四章項目建設內容“”野奢休閑旅游區項目包括四大建設內容，分別是鄉村野奢度假區、創意天下匯、現代農業示范區和新農村集中安置區。4.1鄉村野奢度假區鄉村野奢酒店群落鄉村野奢酒店群落是以酒店服務業和文化旅游產業為特征的第三產業。在區域內原生態的林盤資源的基礎上優化建設。野奢酒店（RusticLuxuryHotel）是以山野、鄉野、郊野、田園等區域為背景，以原生態建筑為外觀，內部設計豪華奢侈，是近年國際新興的高端休閑旅游度假產品。野奢酒店能滿足高端消費者對于自然和奢侈的雙重欲求。野奢酒店是新一波追求舒適和奢侈的浪潮的開始，它將建筑和自然結合在一起，將荒野的魅力同奢華的享受結合在一起，如此反差的消費方式能夠滿足當代人追求時尚、刺激、個性、私密空間的需求。在本項目中，我們將野奢酒店的概念和范圍進行了升華和擴張，最大化的詮釋“野”與“奢”兩大主題。鄉村野奢酒店群落結合###縣鄉村天然就有的純樸與自然，依托###作為西部中心城市強大的消費資源和市場輻射能力，規劃建設與地域、民俗、歷史文化相協調的鄉村野奢酒店，并配套建設高檔休閑游樂設施。建設規模：120畝，總建筑面積32021㎡。建筑特點：群落由18間不同大小、不同建筑風格的野奢主題酒店組成，其表現主題包括影視、時尚、設計、藝術、復古、科幻、IT、原始、運動等方面。功能目標：鄉村野奢酒店群落面向高收入、高智商和高品位的個人消費群體，形成私密性、時尚性較強的高端消費氛圍，將成為國內著名的高端度假休閑地之一。經營管理：鄉村野奢酒店群落共擁有400余間度假房，委托著名的酒店管理集團管理。預計年吸引高端游客4萬人次，經營收入達5200萬元/年。鄉村林盤會館群落林盤是###平原最具有代表性的一種建筑形式，典型的林盤聚落主要分布于###平原的都江堰灌區，林盤與都江堰灌溉水系構成的川西農耕環境，是世界上唯一由人工技術調節、具有數千年歷史、至今還發揮作用的農耕區域。###縣林盤資源十分豐富。但由于內部缺乏必要的基礎設施，功能不足，部分林盤雖形態尚存，但已人去房空。本項目規劃的鄉村林盤會館群落在保護林盤原生形態的同時，通過基礎配套設施建設、建筑和生態環境的優化，從而維護林盤生態資源，并以此為依托發展鄉村旅游、生態觀光等林盤經濟。建筑規模：100畝，建筑面積26680㎡。建筑特點：由16棟代表國內各種地方建筑特色的林盤會館組成，林盤會館看似無序卻與周邊環境有機融合。通過鄉村林盤會館的建設一方面留住傳統居住文化，同時還極大的保護了川西平原的自然生態環境。功能目標：鄉村林盤會館面向國內外500強企業、各地行業商會、經濟協作組織等機構群體，成為展示企業形象、進行高端決策和員工激勵，以及為行業間、地區間提供經濟交流、商務拓展和投融資的平臺。經營管理：鄉村林盤會館群落由專業物業管理集團統一管理。預計年吸引商旅客戶3萬人次，經營收入達2800萬元/年。原鄉田園俱樂部按照五星級標準建設的原鄉田園俱樂部是為高品質野奢酒店群落和林盤會館群落提供運動康體、商務接待、洽談與交流的配套場所。原鄉田園俱樂部由各類健身康體設施、天然泳池、鄉村SPA體驗區、網球場、劃艇以及各式中西餐廳、酒吧、咖啡廳等組成。建設規模：100畝，建筑面積26680㎡。建筑特點：原鄉田園俱樂部采用開放、簡約的建筑風格，利用獨特的鄉野隱逸環境，打造高品質的田園俱樂部，為社會名流及國內外游客提供高端田園生活、運動和鄉野SPA體驗的高檔度假休閑場所。功能目標：原鄉田園俱樂部面向高收入、高智商和高品位的高端消費群體，完善的功能配套和高品質的硬件環境及田園氛圍將吸引大量的高端客群云集，從而促進整個鄉村野奢旅游區形象和品質的提升。經營管理：委托專業的酒店管理集團統一經營和管理。預計年吸引消費客流20萬人次，年經營收入達6500萬元。原鄉休閑街區原鄉休閑街區是不同于任何城區或風景區的配套商業街。原鄉休閑驛站街區為整個鄉村野奢度假區提供超市、美食快餐、高檔餐廳、酒吧、茶坊、電影吧、畫廊、藝術精品店等配套服務。原鄉休閑街區獨具匠心的水岸互動設計，使整個街區與周邊環境融為一體，本身就是一道充滿情趣的風景線。建設規模：40畝，建筑面積16008㎡。建筑特點：原鄉休閑街區由150余家大小不同、主題鮮明、特色各異的小店和鄉村工藝坊組成。街區從建筑風格、空間結構、氛圍營造等方面處處體現出田園、生態、環保和創意的特點。街區與周邊環境的完美融合，使得漫步原鄉休閑街區，在享受田園風光和清潔空氣的同時，還可以欣賞到不同風格和流派的建筑風貌和店堂風格，感受大自然和人類創意為視覺、聽覺、乃至味覺帶來的巨大沖擊。功能目標：面向項目周邊尤其是###的休閑度假人群，以及來各地來川旅游人群。為上述人群提供度假休閑、家庭聚會、郊游踏青、享受田園風光和購買特色鄉村工藝品的場所。經營管理：專業物業管理公司，統一管理和運營。預計年吸引客流100萬人次，年經營收入達2000萬元。原鄉旅游房車營地房車旅游是一種新型的旅游形式，為旅游業增加了新的旅游理念，加入了新的元素，具有自由、方便、經濟等多種優勢。據相關資料顯示，目前旅行房車在美國、歐洲已經是人們休閑旅游甚至生活中的一部分，國外房車消費的主要目的是旅行、打獵、釣魚等休閑活動。隨著國內經濟的發展，對于很多人來說，擁有一輛自己的房車已不在是一種奢求，國內房車旅游的大潮即將展開。建設規模：60畝，建筑面積4002㎡。營地特色：原鄉旅游房車營地擁有迷人的風景，在營地的入口處設有休憩區和和寬敞的停車位。每輛房車的停靠灣都擁有獨立的接電口、引水管道、排污口、有線電視和插口。在房車營地，房車愛好者可以泡吧、打球、游泳、健身、劃艇、垂釣、購物、就餐。同時營地還設有專業安全的露營區和野炊區。營地周圍高大的生態涵養林和密集的矮林保證所有使用營地的游客擁有足夠的隱私。功能目標：原鄉旅游房車營地為房車業主提供房車接待和休憩享受的場所，同時也是鄉村野奢度假區的停車場和換乘站。經營管理：委托專業的營地管理公司進行管理，預計可同時接待旅游房車50輛，普通車輛500輛，年吸引房車露營游客2萬人，年經營收入達1000萬元。4.2創意天下匯創意人群喜歡有創意的城市和區域，喜歡在風光優美的地方進行創作和生活，而這正是###縣的獨有優勢。本項目規劃的創意天下匯將匯集了各類創意產業人群。創意天下匯將為以野奢度假酒店為核心的旅游產業構筑新的吸引內核，同時人們需要有創意、有趣味、有藝術性的休閑體驗消費內容，創意天下匯的建設和打造也為旅游業的發展提供了新的內容。當旅游產業融入了創意產業提供的有價值的創意內容后，將極大增強對游客的吸引力，無論從游客數量還是消費額都會有明顯的提升，創意產業將為旅游業提供更高的附加值。建設規模：105畝，建筑面積84042㎡。建筑特點：采用多元化的建筑設計風格，外觀大膽前衛、彩色絢麗，與周邊環境形成強烈的對比，在色彩碰撞和風格沖擊中取得完美的和諧。功能目標：創意天下匯為各種廣告設計、建筑設計、工藝設計、時尚設計、電影與電視、互動軟件、音樂、表演、動漫設計以及藝術創作等領域的創意人群提供原創設計、作品展示和文化交流的場所。經營管理：創意天下匯將不定期的舉辦各種時尚活動，包括電影首映和開機儀式、服裝發布會、藝術品拍賣、音樂晚會以及各種藝術博/展覽會等活動。由專業的運營管理公司進行管理和經營，預計可吸引各類創意人群建立個人工作室150余間，形成創意集群優勢。并通過各類活動的組織，吸引不低于年20萬人次的旅游和觀光人群，年經營收入達5200萬元。4.3現代農業示范區現代農業示范區包括以觀光體驗為主的觀光體驗農業基地和以生態立體農業為主的生態立體農業基地，是以基本農業種植為特征的第一產業，示范區首先在項目所在的###鎮白馬村范圍內的耕地上進行產業結構調整，通過與農業投資集團、農業科技企業的全面合作，完成現代農業示范區的建設。現代農業示范區生產的農業產品不僅為“”野奢休閑旅游區提供綠色、無污染的食品，同時其種植的經濟作物和觀賞作物還為項目規劃的以鄉村工藝和加工產業為主的第二產業提供原材料，保障產業鏈完整并不斷延伸，促進區域內農業經濟的可持續發展。觀光體驗農業基地結合###縣氣候和地理地質條件，觀光農業體驗區主要確定了以香料作物為主體的觀光農業體驗帶。基地引導農民種植香茅、楓茅、依蘭、香花椒、珠蘭、竹葉椒、瘦果蘇木、素馨花、茉莉花等經典的觀賞香料作物（具體種植產品需根據植物外觀和國際市場需求最終確定），同時其產品還可以供應本項目規劃的原鄉休閑街區的鄉村工藝坊進行精細加工和二次開發，發展以第二產業為主的生產和加工產業。建設規模：860畝，分為760畝農業觀光區和100畝農業體驗區。建設特點：農業觀光區主要種植觀賞性香料作物，給游客帶來視覺和嗅覺的雙重感受。觀光體驗農業基地設置專門的農業體驗區，以“原始農業”、“封建農業”和“近代農業”為農業體驗時間主線，游客可以通過不同時段的農業體驗，了解中國農業發展史，使游客仿佛置身于歷史長河中，刀耕火種，紡紗織布，垂釣打獵，犁地釀酒一一再現于眼前。建設效益：觀光體驗農業基地預計年吸引觀光游客80萬人次，鄉村工藝產品年銷售額達800萬元，觀賞性香料經濟作物年收入達250萬元。生態立體農業基地本項目的生態立體農業基地以“花、林、果、蔬、漁”為五大主題特色。生態立體農業基地除了可以提供體驗式觀光農業以外，其“花、林、果、蔬、漁”產品還滿足了項目運營后對無公害綠色的生態食品的需求，并提供景觀配套、環境美化等方面的支持。生態立體農業基地利用高矮稈、早熟和晚熟特色作物的不同特點進行套種，把葡萄、黃瓜、西紅柿等高稈作物和蘿卜、芹菜、白菜等矮稈蔬菜兼種，充分利用農作物的成熟周期，合理搭配早晚熟品種，增加復種次數。池中養魚，池邊種果，果邊種花，花邊植草。通過立體農業，提高了農業的產量，并為“”野奢休閑旅游區提供純正綠色的食品來源。同時其優質農產品還可通過品牌化運作，特供高端消費群體。生態立體農業基地通過專業的農業投資和管理集團的集約化、系統化運作，通過科技引導，循環利用，提升土地利用效率。生態立體農業基地限制和控制農業化肥污染，保障所提供的農產品的綠色和安全，提升農產品的品質和價值，從而達到農業增收的目標。建設規模：3010畝。建設效益：生態立體農業基地年收入約950萬元。生態涵養林帶“”野奢休閑旅游區項目在規劃區內的河流兩側種植大量特色林木，形成集景觀性和生態性于一體的特色生態涵養林帶。不僅可以有效的保護區內的水資源環境，還能改善園區生態環境，豐富綠化和景觀層次。建設規模：430畝4.4新農村集中安置區建設新農村建設集中安置區是“”野奢休閑旅游區項目的重要組成部分。通過土地整理，集中安置，在保持農田及建設用地平衡的基礎上，最大化的提高土地資源效益。新農村集中安置區建筑風格簡約但極富川西鄉村風格。建設規模：125畝，建筑面積150075㎡，可集中安置三千多名農民。4.5生態景觀系統景觀生態系統本項目整個景觀生態系統由中心湖區、生態涵養林帶和遍布區內的綜合綠化景觀組成。建設復合型的景觀生態系統的目的是降低噪音、排放氧氣、潔凈空氣、減少熱島效應、促進生物多樣性、美化區內環境、提供休閑、娛樂及交流等方面。自然通風本項目將農業天然綠色作物滲入度假區內部，使住度假區綠地與農業綠地形成一個緊密的整體；在度假區內部以環狀公共綠地為紐帶，通過各主題功能區進行連接，形成綠色生態網絡；同時綠道方向與夏季風向一致，利于夏季通風。植物種類及景觀的多樣性本項目采用喬、灌、草結合的群落式種植手法，形成具有生態演替過程、層次分明的復層群落。并通過不同的配置方式，形成多種植物景觀，在發揮生態效益的同時，形成春花、夏蔭、秋色、冬綠的豐富景觀。同時本項目大量采用當地樹種，尤其鼓勵植栽果樹，利用具有生態保健功能的香料植物來殺菌和凈化空氣，提高環境質量。生態水系和生態水池本項目的景觀生態水系內的水生植物演替迅速，一年四季有不同多變之景象，營造了極佳的旅游觀賞環境，同時生態水系也是雨水回收系統的供應基地。生態水池以種植原生水生植物為主，此外還為了增加生物棲息場所，設置堆置物或生態島。地表水循環利用自然水資源，加強地表水循環。本項目環境設計中的各景觀水池可以留存雨水，表現為小型濕地、淺沼澤、池塘等多種形式。在度假區的建筑結構中都進行了貯存雨水的設計，并將貯存的雨水匯入以中心湖區為主的生態水系，同時建筑屋頂綠化和墻面垂直綠化的設計，還能有效的改善屋頂的小氣候環境。

第五章項目經營分析“”野奢休閑旅游區項目在對規劃區域內的農田耕地進行全面的保護通過綜合開發###鎮農業資源，在不占用任何耕地的前提下，充分利用現有的土地資源，建設農業旅游觀光區，將4950畝土地資源打造成綜合性觀光休閑旅游產品，為當地農業發展提供全新的運作模式，創新農業生產手段，實現旅游與農業互動。5.1項目經營模式“”野奢休閑旅游區項目為度假型休閑旅游區，旅游度假產業配套設施完備，經營收入鏈長且完整。本項目不同于其他旅游項目以門票為主導的經營模式，在本項目中，經營收入涵蓋吃、住、行、游、購、娛等多個層面，并圍繞上述6大要素設計了8大主題的經營模式。5.2游客類型對比分析類型收入鏈價格敏感度涉及旅游產業要素目的地主要收入來源備注商務旅游者長低除滿足自己餐飲需要，還有宴請，贈送禮品，商務娛樂，商務會談、城市觀光等需求交通、住宿、餐飲、娛樂、會議設施、購物受旅游目的地自然資源影響較小，對目的地基礎設施要求較高會展旅游者較長較低會議、宴請、禮物、旅游觀光等交通、住宿、餐飲、娛樂、會議設施、購物受旅游目的地自然資源影響較小，對目的地基礎設施，特別是會展場所，要求較高觀光旅游者短較高觀光、自己餐飲、住宿、交通等景區門票、住宿、交通主要受目的地資源吸引度假旅游者短高娛樂、餐飲、住宿、交通娛樂、住宿、餐飲受交通便利影響較大，大部分為自駕車游，選擇地區多為省內或區域內5.3收入構成分析5.1觀賞過程收入本項目觀賞中的收費主要包括各類區內交通工具，如觀光環保汽車、三輪車、自行車、觀光船、橡皮艇、馬車、滑竿等，每一種交通工具都是一個收入點。5.2參與性游樂參與性游樂是本項目主要賣點之一，收入方式很多，可分為設施型游樂、表演型游樂、競賽型游樂、制作型游樂、采摘型游樂、尋寶型游樂、角色轉換型游樂等。在本項目中，參與性娛樂覆蓋鄉村野奢酒店群落、觀光體驗農業基地、原鄉休閑街區、原鄉田園俱樂部等多個功能分區。5.3夜間娛樂夜間娛樂是本項目經營收入中附加值較高的一種模式，一般可安排特色歌舞宴、特色歌舞表演及聯歡、城市化娛樂、酒店康體娛樂等四類結構。本項目的夜間娛樂主要集中在鄉村野奢酒店群落功能區。5.4旅游購物主要以本項目設計的原鄉休閑街區為載體，以滿足游客對特色旅游工藝品、旅游紀念品、創意產品、奢侈品、鄉村工藝產品、日常用品及旅游必需品的需求。5.5特色餐飲特色餐飲是以民俗、民族、土特產、郊野化、農家化為特點的餐飲，有較深的地方烙印，特色餐飲是城郊休閑的主要利潤來源之一，因此特色餐飲將是本項目中最主要的餐飲方式。本項目以###縣的特色川菜及###鎮的特色清真食品為基礎，以各鄉村野奢酒店為載體，提供豐富多樣的特色餐飲。歌舞宴把餐飲與夜間娛樂結合，成為游客津津樂道的節目。郊野餐飲包括篝火晚餐、野外燒烤、民族家庭餐等，是游客最難忘的項目。5.6特色住宿特色住宿是本項目中酒店住宿之外的補充方式，主要表現形式為露營。露營是夏季旅游中較受歡迎的旅游項目，包括各類型的帳篷、小木屋、樹屋、吊床、船屋等。露營與夜間游樂融為一體，具有極高的游憩價值。露營收入包括設施租賃、游樂、野餐等多項費用。5.7康體消費本項目規劃的原鄉田園俱樂部將提供各種休閑性運動項目，包括網球、羽毛球、保齡球、游泳、山地自行車、射箭、野戰、劃船、騎馬、拓展等等各類型項目。康體項目是郊區休閑或度假區的主要收入來源之一，其收入方式成熟穩定。5.8療養消費療養消費是指以身心修復及病痛療養為目標的項目，是郊區休閑和度假中最具吸引力的內容。在本項目中，以原鄉田園俱樂部為主要載體，規劃了依托自然資源的療養（生態氧吧）和人工設施服務的療養（鄉村SPA）等兩大類療養產品。本項目規劃的療養項目還與藥膳、食補等特色餐飲結合，將對度假游客產生極大的吸引力，成為本項目重要的盈利點。

第六章項目市場分析6.1旅游業現狀旅游業是一個“朝陽產業”、“無煙工業”，具有十分廣闊的發展前景。從世界看，旅游業的發展速度已超過眾多經濟部門，成為全球的重要支柱產業。上世紀50年代以來，世界旅游業以每年7%的速度增長，大大高于同期3%的世界經濟增長速度。到了90年代，世界旅游總收入已超過石油工業和汽車工業，成為第一大產業。四川省是旅游資源大省，旅游資源類型多、品位高、組合好、極具特色，擁有國家級旅游資源250多處、世界遺產5處、A級旅游景區106個、中國優秀旅游城市18個。2006年，四川省旅游總收入達到979.6億元，相當于全省GDP的11.4%，旅游產業支柱地位基本確立。項目所在地######縣旅游資源十分豐富，并于1987年誕生了中國的首個農家樂，把農業和旅游資源有機結合，這種模式迅速在全國范圍內復制并收到了很好的效果，20年來###市鄉村旅游業一片興旺：截至2005年，全市農家樂數量已達5596家，農家樂直接就業人員5.8萬人，帶動相關就業人員29萬人；實現旅游接待收入7.3億元，帶動相關產業發展實現收入16.3億元。“”野奢休閑旅游區項目正式利用農業與旅游相結合“農家樂”的成熟經驗，對客戶市場進行細分，完成由最普通的向將最高檔過渡，滿足久居城市或懷舊情節的廣大消費者的野奢需要，項目的實施定能形成強大的磁場，引領新一輪的休閑潮流。6.2花卉及香味植物市場分析隨著人們生活水平的不斷提升，花卉、香味香料植物的需要與日俱增，在###，黃果蘭就是一個典型的例子，已經成為廣大市民十分熟悉和喜歡的植物花卉。今年北京十分流行的百里香、香蜂花作為普通的香味植物，直徑15厘米左右，株高25厘米，售價10元左右，外形雖然不吸引人，但在幾十米之外就能聞到其香氣。這種植物在歐洲已成為一種西餐配菜，同時還可以入藥、當茶飲，花和葉干后還可以做成香枕，能有效地治療失眠。最特別的是它還能為剛裝修完的家庭除去有害氣體。目前這種香味植物已成為消費者購買的亮點。據了解，目前銷售最貴的是薰衣草，屬于風靡歐美的香草品種，其藍色花瓣異常動人，一盆價格達30元，其干花還是很好的代茶品。花卉種植方面，目前中國已成為世界最大的花卉生產基地，花卉種植面積和產量均居世界第一位,其中花卉種植面積已占到世界花卉生產總面積的1/3。到2004年底，中國花卉種植面積已達64萬公頃，年銷售額也達到431億元，同時年出口額穩步增加，達到1.4億美元，大中型花卉龍頭企業已達6700多個。###周邊有種植花卉的成功經驗，如果注意了產品的趨同性，會形成很好的互補作用。本項目的農業戰略合作伙伴—四川省農科院、###農投公司具有這方面大量的成功經驗。花卉和香味植物的成片種植，是“”野奢休閑旅游區的一大特色，不僅是對項目的支持，也是項目對當地的回報，農民僅就此項就可得到不菲的效益。如每個農戶每年種植500株香味植物，以平均10元價格計算，就會增收5000元。與農業相配套的香料加工坊，可以實現對花卉、香味植物的再次加工，既可以抵御市場不穩定造成的風險，還可以提高特色產品附加值。6.3項目的旅游差異化競爭優勢“”野奢休閑旅游區的核心體現在“野”與“奢”上，其定位充分考慮到旅游的差異化服務，以“奢”體現出與###縣眾多“農家樂”的服務檔次、豪華隱密差異，而以“野”體現目前出與當前大都市的繁亂、囂喧娛樂休閑差異。項目同時會考慮到高中低檔人群的結構，設置的天然浴場、鄉村SPA、農業觀光體驗區、創意天下匯、原鄉休閑街區則適合不同性別、不同年齡、不同消費層次的人群。項目堅持開放與私隱并存、浪漫與淡泊并存，流行與高雅并存，前衛與懷舊并存，節儉與豪華并存……而這之中，項目與項目之間，張弛有度，過渡自然。項目擯棄目前###縣鄉村酒店功能的單一，人流結構的單一，受眾群體的單一，擯棄目前鄉村旅游中提供服務的業余，提供產品的簡單。項目還在體驗區中專門設置適合青少年兒童項目，如“野外生存”、天然浴場、“鉆木取火”等項目，以及創意天下匯中的“動漫DIY”，“涂鴉墻”等。“”野奢休閑旅游區正是基于其準確定位，挖掘出目前鄉村旅游市場的差異化，極大的提升鄉村旅游的品質和檔次。6.4項目的農業產業化分析項目將對農業進行分區，根據4300畝耕地的土地特性、水利情況等農業基礎配套，打造農業觀光體驗區、生態涵養林帶和生態立體農業區，并規劃設計了基于上述農業產品的二次加工產業—鄉村工藝坊。生態涵養林帶將沿湖沿河設置，起到涵養水土、防風固沙、美化環境的作用。生態立體農業將以保障項目內綠色食品供應為主，并將多余部分以“野奢”品牌食品外銷。近千畝的農業觀光區主要以花卉、香味植物為主，將成為項目的點睛之作，區內一年四季都會有極具商業價值、藥用價值、觀賞價值的香味植物和花卉，并通過現場銷售、網上銷售、坊內加工等方式變現或升值。項目產業化線條明晰，第一產業的種植、第二產業的加工，第三產業的服務形成穩定鏈條，使項目農業產業化得以最終實現。6.5項目的銷售策略品牌打造本項目將則由世界知名的不動產物業管理營運公司對野奢酒店群落、林盤會館區、鄉村SPA、創意天下匯進行統一營運管理，目前已經有DTZ（戴德梁行）、JLL（仲量聯行）的資深管理人員參與項目的前期策劃之中，對于“”野奢休閑旅游區品牌管理，包括市場推廣、招商策略已經形成了一套完整的方案，項目的市場調研、市場定位、投資策略、營運管理、市場推廣以及園區服務都做了詳細的規劃，界時能為客戶提供方便、快捷、準確、細致的服務。分類銷售對于“奢”的項目，堅持“低調、沉穩”的推廣原則來進行。專業物業營運公司將對入駐###的外世界500強及外企進行點對點的銷售，根據手中掌握的資源，對客戶進行分類引導，一改傳統的“廣種薄收”的營銷模式。對于###本地客戶的營銷，僅僅通過專門的個性化雜志分發于機場、高檔餐廳、高級會所、四星級以上的酒店、政府涉外部門以及駐蓉的外地政府辦事處，有針對性進行市場推廣。同時，定期不定期舉辦“流行顏色”、“奢侈品展覽”、“雪茄品鑒會”、“國畫展覽”、“金融家俱樂部”等聚會或者活動，提升產品圈內知名度，沉淀固定消費群體。對于“野”的項目，堅持“時尚、積極”的推廣原則來進行。主要通過舉辦專題活動、主題賽事等活動，結合報紙、電視、廣播等媒體來進行綜合推廣，如“野外生存訓練”、“動漫DIY比賽”、“兒童涂鴉大賽”、“手工釀酒比賽”、“鄉村廚藝菜”、“聞香識人交友會”、“精品互易市場”等活動聚集人氣。對于園區農業產品，將統一注冊“野奢”、“”等商標，除保障園區的日常消費外，花卉、香味植物一部分供應旅游者，一部分銷售到###、綿陽、重慶等周邊地區，另一部分將作為香料加工坊的原料，為下游加工產業提供原料產品。這部分由農投公司、農科院提供專業的技術、市場支撐，將為區域農民增加可觀的收入。市場風險分析對于野奢酒店群落、林盤會館區、鄉村SPA、創意天下匯等項目的市場風險主要在營運公司的營銷策略和執行力。而對于農業項目則可能出現由于產品市場發生變化，農業公司利潤降低而影響農業產業工人的收入問題。公司已經充分考慮到這些問題，因此對于項目的營運管理和銷售策略，將聘請國際性知名公司來做，以體現服務的專業化和趨異化。對農業項目也與###市農投公司、四川省農科院合作，全力打造全新產業鏈。對于整體租賃農民的土地，其價格將按照物價的變動實行一年一定，其租金比鄰近區域略高，確保農民的保底收入。如遇到不可預測風險，公司將會以強大的資金實力作為后盾，迅速調整現行項目方案，以變應變。

第七章項目建設計劃“”野奢休閑旅游區項目預計從2021年3月啟動，2021年3月完成，建設期共計36個月。建設計劃如下：時間計劃主要內容2021年3月以前完成項目規劃設計和其他前期工作規劃設計、施工設計、項目簽約、戰略合作、公司注冊及團隊組建等。2021年3月—2021年7月完成項目土地整治及農業基礎設施改造土地整理，拆院并院、農田水利設施改造等。2021年8月—2021年6月完成項目一期工程建設含鄉村野奢酒店群落、原鄉田園俱樂部、原鄉休閑街區、原鄉旅游房車營地以及觀光體驗農業基地、生態涵養林帶的建設。2021年7月—2021年2月完成項目二期工程建設含鄉村林盤會館群落、創意天下匯和生態立體農業基地的建設。2021年2—2021年3月項目試運營項目推廣、營銷活動等2021年3月以后項目全面運營

第八章項目投資和效益分析8.1項目投資概算“”野奢休閑旅游區項目總共投資12.5億元，其中企業自籌資金9.92億元，引進項目資金2.58億元。內容面積（畝）規模（㎡）單價單位投資規模（萬元）一土地整理495055000元/畝27225.0二建設用地取得645120000元/畝7740.0三基礎設施投入64550000元/畝3225.0四鄉村野奢度假區建設29414.71鄉村野奢酒店群落120320213000元/㎡9604.82鄉村林盤會館群落100266803000元/㎡8004.04原鄉田園俱樂部100266803000元/㎡8004.05原鄉休閑街區40160082000元/㎡3201.66原鄉豪華房車接待基地6040021500元/㎡600.3五創意天下匯105840422500元/㎡21010.5六現代農業示范區建設27606.01建設期土地租賃（三年）43001400元/畝·年1806.02農業改造投入430060000元/畝25800.0七規劃設計費6455000元/畝322.5八項目報規報建3500.0九流動資金5000.0十合計125043.78.2項目經濟效益項目金額（萬元）說明一經營收入24700（1—8）項合計1鄉村野奢酒店群落32021㎡5200特色住宿、特色餐飲、參與式娛樂等2鄉村林盤會館群落26680㎡2800特色住宿、特色餐飲、會議、展覽等3原鄉田園俱樂部26680㎡6500特色餐飲、療養消費、運動康體、參與式娛樂等4原鄉休閑街區16008㎡2000物業租賃、旅游購物、參與式娛樂、體驗式消費、特色餐飲等5原鄉旅游房車營地60畝1000房車接待、露營、停車、野炊等6創意天下匯84042㎡5200物業租賃、會議展覽、互動娛樂、拍賣會等7觀光體驗農業基地860畝1050農業體驗、農產品及二次加工品銷售等8生態立體農業基地3010畝950農產品及二次加工品銷售等二經營成本10235（1-5）項合計1土地租金4300畝602按1400元/畝測算2經營成本6175平均按經營收入的25%測算3營銷費用1235按經營收入的5%測算4管理費用741按經營收入的3%測算5銷售稅金1482按經營收入的6%測算三稅前利潤14465經營收入減經營成本四所得稅3616.25按稅前利潤的25%測算五稅后利潤10848.75項目年投資回報率10.93%，靜態回收期為9.15年。8.3農民就業與增收“”項目大力促進區域經濟的可持續發展，為地方政府提供持續、穩定的稅收的同時，還將廣泛的解決農村勞動力的就業和建立農民長效增收機制作為項目的重要訴求點，并納入了項目的總體運營思路和發展目標。農民就業本項目的實施預計可解決就業人口8000－10000名，為了實現農民的就近就業，對農民的構成進行分析，從年齡、性別、素質和經濟狀況進行產業區分：1）年齡層面：20－30歲男女重點以服務業為主，可進行專項培訓后安排在項目涉及的服務產業工作；30－40歲男女重點以農業和農副產品深加工為主，可進行農業高新技術培訓后安排在農業生態加工廠或花卉產業園區的園藝工作；40－50歲男女重點以家庭旅游文化產品專賣店為主，可進行旅游景區文明服務規范的培訓，樹立國際鄉村旅游文明服務的形象。2）性別層面：服務產業以解決農村女性為主，所占比例可為80％；高新農業和農業生態加工產業以男性為主，所占比例為75％；3）素質層面：按農民的基本素質進行劃分，素質較高的可安排在野奢度假區從事服務工作；素質較低的進行職業技能培訓后上崗，可進行園藝技能、農業高新技術、生態生產、工藝制作、旅游服務和禮儀培訓等，提高安置農民的就業水平。就業崗位表如下：產業類型崗位類型崗位人數共計第一產業高新農業、觀光農業生態觀光農業1000人(男800人/女200人)1900人花卉種植500人(男400人/女100人)體驗農業400人(男350人/女50人)第二產業農產品二次加工，手工藝產業工人2000人(男1500人/女500人)3650人技術工人1500人(男1250人/女250人)營銷人員100人(男80/人女20人)管理人員50人(男40人/女10人)第三產業旅游、服務、會展、創意產業酒店服務員1500人(男500/女1000人)2500人園藝師300人(男250人/女50人)保潔員200人(男40人/女160人)保安人員300人(男性)其他雜工200人(男性)總計8050人農民增收本項目實施后，克實現人均年增加收入近1800元；該項目實施后可解決當地約8000名農民就業，人均年工資收入12000元；該項目可使當地約1000戶農村家庭轉化為餐飲、加工、旅游產品經營業主，可以有效解決農民就業，家庭增收問題。8.4環境保護效益水資源系統保護本項目通過規模種植的生態涵養林帶和區內大范圍多樣性的綠色植物將有效的保護區內的水資源環境。并且在區內基礎設施中設置了雨水收集系統，匯聚的雨水形成人工湖和人工濕地，湖底采取生態化的處理方式，可使地下水得到及時的補充。同時在人行道、自行車道，以及廣場上鋪砌透水性地磚。雨水作為景觀水的使用，將可以減少城市供水系統的負荷壓力，減少自來水的過渡消耗，而水景也可大大改善園區環境的生態品質。大氣保護系統本項目的大氣保護系統主要體現在空氣凈化和減少溫室氣體的排放方面。區內種植的大量果樹、花卉與林木，一方面可形成良好的景觀，另一方面還能有效的凈化空氣，降低大氣含塵量，殺菌消毒，提高大氣清潔度。同時，由于鄉村野奢度假區實行無汽車交通，將大大減少二氧化碳等溫室氣體的排放量，緩解熱島效應，改善局部小氣候。在區內建筑上自然通風系統的設置，將引導氣流自然流動，從而降低室內溫度，減少對空調的使用，節約電能的消耗。噪音防治具體措施有三項：一是在河邊湖岸和公共綠地中，種植成片樹林，可以有效降低噪音；二是將各功能分區都以樹林、綠地進行分割，并加強對噪音的監管力度，將減少噪音的影響；三是度假區內內無汽車出入，將杜絕交通噪音的干擾，營造優美安靜的度假空間。生物多樣性在本項目的生態環中，各種植物共存，如喬木、灌木、地被植物、花卉、各種果樹、水生植物等，良好的植被和水質將吸引大量水生鳥類嬉戲，各種動植物元素共同構成了度假區豐富多樣的生態系統。

第九章項目結論“”野奢休閑旅游區項目緊緊抓住###作為中國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的歷史際遇，結合###推出的一系列有關城鄉一體化發展的相關政策，在“###縣旅游發展總體思路”和“###縣國際鄉村度假村控制性詳細規劃”的基礎上進行論證和規劃。項目提出了以發展鄉村旅游經濟為主題，實現城鄉經濟循環發展的新農村建設的創新模式，抓住中國作為世界重要旅游目的地的契機，瞄準旅游中高端市場，以推進新農村建設為重點，借力中國西部特大型城市——###巨大的休閑度假市場和方興未艾的鄉村旅游經濟，在######縣實現鄉村旅游文化休閑產業可持續發展的戰略，從而在中國日新月異的新農村建設中真正起到示范作用。通過本研究報告，“”野奢休閑旅游區項目從各個方面都具備項目建設條件和建設可行性。一、國家政策方面。該項目符合國家的產業政策和地方的產業規劃，統籌城鄉改革試驗區的土地政策已經解決了農村建設用地的流轉問題，“拆院并院”解決了局部、小部分土地的調整問題，而不占用耕地，不改變耕地性質作為取得項目用地的前提，實事上為項目的觀光、體驗理念作了最恰當的支持和補充。二、產品定位方面。該項目充分考慮到###、###縣的消費群體，通過“野”“奢”這一主題，對高、中、低端客戶資源進行了充分考慮，既體現了個性化、時尚化、差異化，又體現了高中低產品的巧妙過渡，讓所有的消費群體消除貧富等級的思想障礙，同時又可以各取所需，“野有更野”，“奢有更奢”。三、市場營銷方面。該項目將一改通常的營銷路線，項目的鄉村野奢酒店群落和林盤會館通過企業協會、影視機構、高級俱樂部、藝術家組織、駐川辦事處、政府機構等建立獨立渠道銷售，體現專業管理品質。而對于大眾共享的創意天下匯、原鄉田園俱樂部、原鄉休閑街區直接通過獨具創意的廣告宣傳、公關活動、主題晚會、影視發布等共享###周邊旅游市場，同時還能形成固定的消費群體，保證項目的持續運行。四、建設方實力方面。項目的投資商—###是致力于在內地進行環保節能、旅游文化以及其他傳統產業項目開發和運作的國際性財團，在內地的累計投資額超過140億元人民幣，公司具有雄厚的資金實力。同時公司還擁有一批高素質的員工隊伍，管理團隊具有豐富的項目運作能力，能夠承擔該項目的持續性運作。公司與###市農投集團等多家農業企業和農業科技公司在此項目上已經建立了戰略合作關系，能夠為本項目的農業產業化調整和優化提供強大的資金、技術和市場支持。五、建設效益方面。該項目正式營運后可實現年收入2.3億元，其中稅收約5,000萬元，年經營利潤約1億，投資回收期約為9.85年。在社會綜合效益方面，通過引導農民就業，增加農村收入，提高環境質量達到與地方經濟的協同發展。目錄第一章總論 51.1、項目概況 51.2、項目背景及建設的必要性 71.3、研究依據和范圍 81.4建設內容與規模 91.5投資估算 101.6資金來源 111.7組織機構 121.8建設實施計劃 13第二章建設條件 14第三章規劃設計方案 173.1規劃依據 173.2規劃原則 173.3規劃性質、目標 183.4總體布局與規劃特色 193.5功能分區 19A區——入口花鳥市場 19B區——金鳳小區 21C區——高尚住宅區 22D區——林蔭道休憩區 22E區——百龍山莊度假村 23F區——棲鳳頂晨練場 25G區——碩果園游樂區 26H區——老年兒童活動區 273.6用地平衡表 283.7景觀分析 283.8道路系統規劃 29第四章綠化方案 314.1綠色背景林 314.2休閑景觀林 314.3四季彩葉林 324.4田園風光區 324.5疏林山花區 324.6翠谷營飛區 334.7其它 33第五章 綜合管網規劃 345.1給水工程規劃 345.2管網布置 345.3排水工程規劃 355.4管網布置 365.5雨水系統規劃 36第六章 電力電信工程 366.1電力工程規劃 366.2電信工程規劃 37第七章 投資估算 387.1、道路 387.2、亭、廊、塔 387.3、花鳥魚蟲市場 397.4、游樂設施、桌凳、健身器材等 397.5、高尚住宅區和商品房開發、度假村 397.6、排水及防洪 397.7、農家樂、別墅、金鳳小區等 39第八章 社會和經濟效益分析 40第九章 生態環境影響分析及保護措施 41生態現狀 41公園建設對生態的影響 41預防和減輕措施 42第十章 防洪抗災規劃 4310.1、概況 4310.2、防洪標準 4310.3、防洪工程規劃 43第十一章結論 45第一章總論***公園位于**市城區北側，北與二龍山公園隔河相望，南與龜山公園遙相呼應，是**市構建山水園林生態城市的一個重要組成部分，同時也是廣大市民休閑、健身、游樂的重要活動場所。是提高城市品位，落實黨中央、國務院實施西部大開發的重要戰略，填補**市有史以來城市生態、運動、休閑娛樂等一體化公園的空白，體現城市面貌，展示城市形象的民心工程，同時也是一個休閑、娛樂、餐飲開發項目。1.1、項目概況**市***公園位于**市城區北側，東起柳家溝，西至黃沙河，南接北新街，北至百龍山山脊，總面積約2.5萬平方公里（折合3750畝）。公園內涉及和平、西街、窯頭、陳院、張坡、背街、付村、東街、西關九個村及社區的耕地，山坡和林地，居住農戶460戶，1685人，是一個從城市一眼望山，從山頂一觀城區景色的城北區域特色景區，它包括四溝（柳家溝、雷家小溝、王十八溝、康溝）五梁（東坡梁、上寺梁、紅梁、西坡梁、康溝梁）兩山（***、百龍山），此處環境幽雅，林區、山水、園林分布奇特，氣候怡人、歷史永久，從而合理開發利用此處山、地、林等資源，建設集運動健身、休閑、度假、游覽、觀光為一體的開放性公園和娛樂場所前景可觀。現狀公園景觀特征自然簡樸，缺乏一定數量的游憩、健身、娛樂場所，需要系統的規劃開發利用。現狀基址中存在大量的墓地，在規劃時也應給予其充分的考慮，通過植物等手段進行藝術化處理，合理的遮擋、引導視線，營造出郁郁蔥蔥的整體氛圍。公園面積較大，在規劃時應科學合理的選擇用地范圍及面積，因地制宜設置開發項目，盡可能減少土方工程量。并通過路網將各個項目合理的串連起來，以便形成體系。依據***公園現有的資源屬性，結合我市建設山水園林生態城市的實際，運用現代景觀特色設計思想，合理利用山、地、林、田、路資源規劃、設計建設公園，公園建設總體分為“八區、八路、五亭、兩廊、一塔”及綠化美化等。“八區”即入口廣場區、公園商業區域金鳳小區、高尚住宅區、林蔭道休憩區、百龍山莊度假村、棲鳳頂晨練場、碩果園游樂園、老年兒童活動區。“八路”即：車行東路、陵園上山路、車行西路和環山公路四條車行道路和和平上山路，陵園上山東路，陵園上山西路，文衛路四條人行上山路。“五亭”即位于老年兒童活動區的望江亭；位于碩果游樂園的知耕亭；位于林蔭道休憩區的聞濤亭；位于百龍山莊度假村的翔龍亭和棲鳳頂晨練場區的棲鳳亭。“兩廊”即位于老年兒童活動區內的望江亭長廊；位于棲鳳頂晨練場的觀云閣長廊。“一塔”即位于棲鳳頂晨練場內的觀云塔，同時公園綠化規劃為綠色背景林、休閑景觀林，四季彩葉林，田園風光區、翠谷鶯飛區和疏林山花區，以滿足市內、外游客健身、游覽、觀光、休閑、度假。1.2、項目背景及建設的必要性**市是一個中等城市，四面環山，城市人口眾多，市內供市民健身、運動、休閑的公園只有兩處，且面積較小，不能滿足廣大市民的生存需求，大量市民在城市四周山上進行健身、休閑活動，為提高城市品位，落實黨中央、國務院實施西部大開發的重要戰略，填補**市歷史以來城市生態、運動、休閑等一體化公園的空白，體現城市面貌，展示城市形象，加快我市“生態城市”建設步伐，結合本地資源優勢，籌建以健身、運動、休閑、度假、游覽觀光為主要內容，以回歸自然、山林野趣為環境基調，以山花、林木、鳥禽為景觀的特色，具有**市地域文化特點的公園，以滿足城鄉廣大市民健身、運動、休閑、度假、游覽觀光等需求，使其形成環境怡人，功能完善，設施較全，具有較強吸引力的開放性生態山地公園，以拉動生態公園經濟建設的步伐，形成具有較大的經濟效益和社會效益的群體化服務實體，帶動我市第三產業發展，促進經濟快速發展。***公園位于**市北側，北與二龍山公園隔河相望，南與龜山公園遙相呼應，是**市構建山水園林生態城市的一個重要組成部分，同時也是廣大市民休閑、健身、游樂的重要活動場所。***公園南接北環路，交通便捷。它與二龍山、龜山公園具有良好的景觀視線關系，是**市周邊山體中最毗鄰市區的，山勢平緩，風景資源底子較好，可利用土地廣闊，發展彈性大，投資吸引力較強。此外，這里也是當地市民晨練健身的一處傳統場地，具有良好的群眾基礎。1.3、研究依據和范圍1.3.11、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國環境保護法》3、《中華人民共和國城市規劃法》4、國家計委投資[1993]530號文件《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）5、省政府2003年6月批準的<<**市城市總體規劃>>6、（CJJ48-92）《公園設計規范》《陜西省1999年建筑工程概預算定額》。7、市政府2003年5月28日召開的***老年活動現座談會議精神及會議通過的市設計院“***老年活動場規劃設計方案”。8、市政府2005年3月31日和5月8日在***公園召開的現場辦公會議精神。1.3.2研究的范圍涉及以下幾個方面：1、項目建設條件研究。2、規劃研究（包括***公園總體規劃、建設用地利用規劃、旅游路線和設施規劃等）。3、環境綠化方案研究。4、道路、廣場和建筑方案研究。5、綜合管網工程系統研究。6、投資和投資政策分析。7、環境生態影響分析和環境保護措施研究。8、防洪抗災規劃分析。1.4建設內容與規模***公園位于**市城區北側，東至柳家溝，西至黃砂河，南至建成區，北至百龍山山脊，總面積約2.5平方公里，折合3750畝。公園建設總體分為“八區、八路、五亭、兩廊、一塔”及綠化美化等，“八區”即按公園地域位置分為位于公園西側，與文衛北路相連接的入口廣場區；位于公園入口廣場東側，現西關磚廠坯長用地的公園商業區域金鳳小區；位于***坡和平社區九組，環山路、文衛路連接的高尚住宅區；位于***脊山路蜿蜒于松林中的林蔭道休憩區；位于棲鳳頂以西，張啞梁以東，百龍山以南的百龍山莊度假村；位于***山頂，公園最高點的棲鳳頂晨練場；位于棲鳳頂以南，和平七組、八組土地以北，陳塬五組南梁土地以西的碩果園游樂園；位于烈士陵園東側，臨近市、區的老年兒童活動區。“八路”即：車行東路、陵園上山路、車行西路和環山公路四條車行道路和和平上山路，陵園上山東路，陵園上山西路，文衛路四條人行上山路。“五亭”即位于老年兒童活動區的望江亭；位于碩果游樂園的知耕亭；位于林蔭道休憩區的聞濤亭；位于百龍山莊度假村的翔龍亭和棲鳳頂晨練場區的棲鳳亭。“兩廊”即位于老年兒童活動區內的望江亭長廊；位于棲鳳頂晨練場的觀云閣長廊。“一塔”即位于棲鳳頂晨練場內的觀云塔，同時公園綠化規劃為綠色背景林、休閑景觀林，四季彩葉林，田園風光區、翠谷鶯飛區和疏林山花區，以滿足市內、外游客健身、游覽、觀光、休閑、度假。公園的發展目標是全面保護培育規劃區域內的自然生態環境，重點開發八個特色分區的功能內容和景觀特色，補植特色景觀樹種，豐富林木結構，充分改善區域內的各項設施，突出區域的整體形象和獨有特征，使其逐步形成環境怡人、功能豐富完善、具有較強吸引力的生態公園。1.5投資估算依據公園建設總體規劃和公園建設、經營、管理原則，公園建設工程總概算為1.3億元，其分類為：1、道路建設540萬元，其中車行道400萬元，人行道140萬元。2、亭、廊、塔建設562萬元，其中五亭100萬元，兩廊62萬元，一塔400萬元。3、公園入口廣場及花鳥、魚、蟲市場建設200萬元。4、游樂設施，健身器材等輔助設施200萬元。5、高尚住宅區和商品開發及度假村建設8710萬元。其中，高尚住宅區開發建設面積35355平方米，造價6010萬元，度假村建筑面積15000平方面積，造價2700萬元。6、排水及防洪建設716萬元。7、農家樂、別墅、金鳳小區、通訊、電力建設2072萬元。1.6資金來源依據***公園建設、經營、管理原則。***公園總體建設資金本著以園養園，以園建園，實行多元化投資，多元化開發，多元化經營的不等形式。采取社會募捐，爭取項目資金等辦法解決，同時對公園內的綠化、移民搬遷，給水工程、電網改造等項目費用采用分片包干，社會籌資，爭取項目資金等辦法解決。1.7組織機構**市***公園建設工程由**區負責建設。為確保公園建設順利進行，加快工程進度，保證工程質量，構筑全市人民放心工程，于2005年9月1日成立了**市***公園建設領導小組和**市***領導小組組長：**（**區區長）副組長：**（**區副區長）**（**區政協副主席）**（**區城關辦事處主任）成員有：**（**區土地資源局副局長）**（**區城鄉建設局總工程師）**（**區質檢站站長）籌建處處長：**（**區城關辦事處主任）副處長：**（**區土地資源局副局長） **（**區城鄉建設局總工程師）**（**區城關辦事處副主任） **（**區城關辦事處副主任）成員有：城關辦事處土管所、財政所及相關部門有關人員和轄區村（社區）支書、主任參加。籌建處下設有辦公室、工程科、征遷科、財務科四個辦事機構，各負其責。1.8建設實施計劃根據**市***公園總體規劃，公園建設實行分期和采用階段銜接的連貫性相結合，順序為先易后難，逐步實施，整體工程計劃用3年時間，分三期建設完成。即：一期工程從2005年9月至2005年12月底，修建和完善人行道路，望江亭、聞濤亭、翔龍亭和望江亭長廊，棲鳳頂長廊的修建工程，補植城周綠化缺苗；二期工程從2006年1月至2007年3月建設觀云塔及棲鳳亭，修建公園入口花鳥市場，林蔭道休憩區、百龍山莊度假村，老年兒童活動區及碩果園游樂區；三期工程從2007年3月至2007年年底，開發建設金鳳小區，高尚住宅區。第二章建設條件***公園建設工程是我市生態園林城市建設的重要組成部分，也是一項目“民心工程”，在提高城市品位的同時也為廣大市民提供了舒適、優美的健身、休閑場所。市、區政府高度重視，并確定***公園總體建設資金本著以園養園，以園建園，實行多元化投資，多元化開發，多元化經營的不等形式，采取社會募捐，爭取項目資金等辦法解決，同時對公園內的綠化、移民搬遷，給水工程、電網改造等項目費用采用分片包干，社會籌資，爭取項目資金等辦法解決。建設具備的條件有：1、***公園建設是省政府2003年6月批準的<<**市城市總體規劃>>的組成部分，是市政府確定的“十大興市富民工程”之一。2、市、區政府高度重視公園建設，并在政策給予優惠、資金上給予大力支持，一期工程已大部分完成。3、***公園是廣大市民休閑、健身、游樂的重要場所，是廣告宣傳和公司形象展示的黃金段位，建設時通過贊助、籌資、出售冠名權等方式聚攏資金。4、金鳳小區、度假村和高尚住宅區等商業性項目建設通過出臺更優惠的政策來招商引資。5、果園、觀賞農業等產業牽扯到土地所有者的搬遷等一系列問題，通過權利下放、政策優惠等方式動員土地所有人經營，變被動為主動，從而保證項目的順利進行。6、公園內高差較大，供水工程實施難度大，將其列入人畜飲水工程一并實施，推進公園基礎設施建設。7、成立了**市***公園建設領導小組和**市***公園建設籌建處組織管理機構。8、建立了相應的規章制度，采取統一規劃、系統管理、分期實施的綜合開發措施。9、制定了《**市***公園景觀規劃方案〉并通過評審。還需要解決的問題和政策：1、公園建設總體規劃已作出，但各小區、農家樂、接待中心等分區的具體設計沒有到位，需加快小區建設項目設計。2