成都奧園可行性研究報告目錄TOC＼o＼h＼ｚ＼uHYPERLIＮK\l”_Tｏc92５９6020”報告總體結論?PAGEREF_Toｃ9２596０20\h6ＨＹPERLINK\l＂＿Toc92５９6021＂Ｉ. 報告說明?PAGＥＲEF_Ｔｏc9２596021\h6HYPERLＩNK\ｌ”_Toｃ9２59６0２2”II．?總體評價?ＰAGＥREF＿Toｃ92５96022＼h6ＨYPＥＲLINK＼l”＿Toc９25９60２３"ＩII．?技術經濟指標 ＰＡGEＲＥＦ＿Ｔoｃ92596０2３\h７HYPERLＩNK\l”_Toc92５９602４"IV.?結論與建議 PAGERＥＦ_Tｏｃ92596024\h8HYPERＬINK\l”＿Toｃ9259602５"第一章項目介紹?ＰAＧERＥF_Toc92５９6025\h9ＨＹPＥＲLINK\ｌ"_Toc92596０２6＂１。1項目背景及地塊現狀 ＰAGEＲEＦ_Ｔoｃ9２596０26\h９HＹPEＲLＩNＫ\l＂＿Toc925960２7”1。1.2項目背景?ＰAGEREF＿Tｏc9２59602７\h9HYPEＲＬINK\l”_Toｃ92５９6028＂1.１。3地塊現狀?PAGEＲEF_Toｃ９25９6０2８\h9ＨYＰEＲLIＮK\l”＿Toc925９６０２9”1.2項目地塊綜合開發環境 PAGEＲEＦ_Toc9259６０29＼ｈ1０ＨYPＥＲLINK\ｌ"_Toc９25９603０”1。２.1自然及人文歷史景觀條件 PAＧEＲＥF_Toc９2596０30＼h10ＨYPERLIＮK＼l”_Tｏc925９6０3１＂1．2。2交通條件 PAGEREF＿Tｏc９２５960３1\ｈ10HYＰERLＩＮK＼l"_Tｏc92596032"1。２。３水、土地、空氣污染狀況 PＡGEREF_Ｔoｃ925９6032＼h１０HYPＥRLＩNＫ＼ｌ＂_Ｔoc9２5960３３”1．2．４項目地塊周邊治安狀況分析?９6033\h10HYPERＬIＮK\ｌ”_Toc9２５96034”１。3項目地塊周邊建筑狀況分析 ＰAＧERＥF＿Toｃ925960３4\h11HYPEＲＬINK＼l＂_Toｃ92596035＂1.4項目地塊周邊居民狀況?PAGＥREF＿Ｔoｃ92596035\ｈ11HＹPERLINK\l＂＿Toc925９603６＂1．５項目地塊周邊市政工程實施情況 ＰAGEREＦ_Toｃ9２596０36＼h11HYＰＥRＬＩNK\ｌ"_Tｏｃ9２５96037"１．６項目地塊周邊配套設施狀況 ＰAGEREＦ_Toc925９6０３7＼ｈ11HYPERLIＮK＼l”_Toc９２5960３8＂１。６．1商業設施?PAGEREF＿Toc92596０38\h11ＨＹＰERLINK＼l"_Toc9２59603９"1。6．2生活設施?ＰAGEＲEF_Toc9259６039＼h11ＨＹPＥＲLINK\l”_Toc９２59604０"1。7項目地塊優劣勢分析?PＡGEＲEF_Ｔoc92５９604０＼h12ＨYPEＲＬＩNＫ\l”_Toc９２596０4１”1。7．1優勢分析?PAGEＲEF_Tｏｃ９2５96０41\ｈ12ＨYPEＲＬINK＼ｌ”_Toc925９604２”1．7。2劣勢分析?PAGEＲEＦ＿Toc9２59６042\h13HYＰEＲLINK＼l”_Toc9259６04３＂第二章宏觀社會經濟環境研究?ＰAＧERＥF_Toc9２5９6０4３\h14HＹPEＲＬＩNK2.1國民經濟景氣狀況對本項目的影響 PＡGEＲEＦ_Toc９259６０44\h1４HYPERLINＫ＼l＂＿Tｏc92596０45＂2.２銀行利息及金融政策對本項目的影響?PAGＥREF_Tｏｃ9259６045\h１4ＨYＰＥRＬIＮK＼l＂_Toｃ9２59６０４６"2．3通貨膨脹因素對本項目的影響?PAＧＥRＥF＿Tｏc9２5９6046＼h15HYＰＥＲLＩNK３。3溫江城市發展戰略定位 PＡGEREF_Toc9２596057\h19ＨYPERLIＮＫ＼l”＿Toｃ9259605８"3.4項目區位人文歷史與景觀狀況 PＡＧEREＦ＿Tｏc９2５96０58＼h19HＹPERLＩＮK\l”_Ｔｏc925９6059"3．4．1人文歷史?PAGERＥF_Tｏｃ9259６０5９\h19HYPＥＲＬINＫ\l”_Toc9２59６０60”３．4。２項目區位景觀狀況?PAGEREF_Ｔoc92596０60\h２0ＨYPＥRLINK＼ｌ"_Toｃ92５960６1”3.6項目區位城市建設與房地產開發狀況 PAGEREＦ＿Ｔoc9２596０61＼ｈ22HYPERLIＮK＼ｌ"_Tｏｃ92５９6０６2"3．7項目區位生活配套設施狀況 PAGERＥF_Toｃ92５960６2\h23HYPEＲＬIＮK\ｌ"_Tｏc925９6063"3。7。１．能源狀況?PAGＥＲEF_Toc92５９6063\ｈ23HYPERＬINK＼l"_Ｔoc９259606４＂３．7.2．通訊狀況 ＰAＧEREＦ_Toｃ925９6０64\h23HYPERLINＫ\l”_Toc９259606５”３。7．3。教育條件?ＰAGEＲEF_Ｔoｃ９２５9606５\h23HYPERLＩＮK3．9。2不利因素 PＡGEREF_Ｔｏc９259６070\h２5HYPEＲＬIＮK\ｌ"_Toｃ92596071"第四章成都市房地產市場發展現狀?PAGＥＲEＦ_Toc925960７1＼h27HYPERLINK＼l”＿Toc92596０72”4．1房地產業在國民經濟中的地位日益增加?PAGEREＦ_Tｏc92596０72\ｈ２7HＹＰERLIＮK4．３住宅開發份額不斷擴大 ＰAGEＲEF＿Toc９２５96０74\h28HYPＥＲLINＫ\l”_Toc9２5９6075"4.4規模開發出現端倪，開發企業效益提高 PAＧERＥＦ_Toｃ9259６075＼h２8HＹＰEＲＬＩNK\l＂_Toc92596０７６"4．5商品房銷售穩步增長，但增長趨緩，房價趨于下降 ＰAGEREF_Toc9259６07６\h28HＹPＥRLＩＮＫ＼l”_Tｏc9259607７"4。６開發結構仍需改善 PAGＥRＥF_Toc92５9６07７＼h29HＹPEＲＬＩNK5。1消費者特征分析?２５９６082\ｈ32_Ｔoc92596０８９”5。3．３消費者對置業環域的選擇 PAＧEＲＥF＿Tｏc925９6089\h３５ＨＹPERLIＮK\l”_Ｔoc９2５96090”５。5項目所處板塊的消費環境 PAＧＥRＥF＿Toｃ9259６090\h39HYPERLIＮK\l”_Toc９2596０91＂5。6成都購房者對運動與健康的認知程度?ＰAGEREF_Toc9２59６０９１\ｈ4０HYＰERＬINK\l”_Tｏc9２596０92”5。７成都市購房者對精裝房的認知程度 ＰAGEＲEF_Toｃ9２５96092\h40HYPEＲＬINK5.9產品主題定位?PＡGEREF_Tｏc9259609４\h４1ＨＹPERLＩNK6。2計劃進度安排 PAGEREＦ_Toc９2596097\ｈ４4HYPＥRＬINK\l”_Toｃ92596098"第七章項目投資估算及資金籌措 PAGＥＲEF_Toc9259６０９８\h４６HYPＥRLＩNK＼l”＿Toc92５96０99”7。1投資估算的范圍 ＰAGＥＲEF_Toc9２5９６０９9＼h４6ＨYPERLＩＮＫ\ｌ”_Toc9２５961０0＂7．2投資估算的內容 PＡGERＥF_Ｔoｃ９２5９6100\h４6HＹＰEＲＬＩNＫ\ｌ＂＿Ｔｏc92５96101"7。３投資估算的依據 PAGＥREＦ_Toc９２5９610１\h47HYPERＬIＮK\l”_Toc９２59６102”7．４項目總投資 PAGEＲEF_Toc9259610２\ｈ4７HYPＥRＬINK7。5投資分年投入計劃?PＡGＥREF＿Tｏｃ9２596103\h49HＹPＥRLINK\l＂_Toc9259６104”7．6資金籌措?PAGEREＦ＿Toｃ92596１04\h49ＨYPERＬINK\l”_Toc92５9６１0５”第八章財務效益分析與財務評價?ＰＡGEＲＥF_Ｔｏc9259６105\h50HＹPEＲLINK\l”_Ｔoｃ92596106”8。１財務分析的依據?ＰAGEREF_Tｏc92５96106\h50HYPＥRＬIＮK8。4盈虧平衡分析?ＰＡＧEＲEF_Toc9259６109\h57HYPERLIＮK\l＂_Ｔoｃ9259６110”8．5敏感性分析 PＡGEＲＥF_Tｏc9２５9611０\h５8HYPERLINK\l＂＿Toc９2５96111”8。6風險分析 PAＧEＲEF_Toｃ９２596111\h59HYPERLIＮK＼ｌ＂＿Ｔoc92５9６１12＂８。5財務評價?PAGEREF＿Tｏc９2596112\h６1附表目錄TOC＼a\h\*MERGEFORMＡT_Toc９25964７４”表三：成都市房地產業各年主要經濟指標?PAGＥＲEＦ_Toc9259647４\h2９ＨYPERLIＮK\l”_Toc9２59６475"表四:項目分期開發經濟技術指標單位：m2 PAGEREＦ_Ｔoc92596４75\h４６HYPERLＩNK\l”_Toc９25９6476”表五：項目投資估算表?ＰＡGEREF＿Toｃ92596４76\ｈ48HYPERLINＫ表:樂觀方案項目現金流量表 PAGEREF_Tｏc９２596４83\ｈ56ＨYPEＲLINK＼l＂_Toc９2596４８４”盈虧平衡表?PAＧＥＲEＦ＿Toc９２５9６48４\ｈ5７HYＰERＬIＮＫ\l＂_Tｏc925９648５＂項目敏感性分析表?PAGＥREF_Ｔoc92596４8５\ｈ５8?報告總體結論報告說明本報告中投資估算采用假設開發法，依據定額標準和行業普遍慣例.銷售預測采用市場比較法。計算時點為20０1年１0月。本報告所采用的計算方法、分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發商以及相關單位作決策參考之用.在實際開發中按照實際情況作相應調整。總體評價溫江得天獨厚的區位優勢，良好的自然生態環境，城市綜合配套功能進一步加強,各項社會事業協調發展，將為本項目的發展提供良好的社會環境與經濟環境。大量的土地資源、建設單位雄厚的經濟實力，以及“奧林匹克花園”優良的品牌資源,本項目具有良好的市場前景。根據本報告定性、定量分析和風險分析,我們得出以下總體結論性意見供委托方參考:本項目用地區位理想,有相當的發展潛力,適合開發大型項目。本項目開發住宅為主的項目有較好的市場前景。本項目在技術上和財務上是可行的,并具有良好的投資價值和相當的收益回報。技術經濟指標表一:經濟技術指標項目合計一期二期三期四期數量數量比例數量比例數量比例數量比例占地面積（畝)１57０40０500400２７0總建筑面積(m2）1１51９０９2934８０3668５0２9３4801９8０9９住宅（m2)1０36７182641323301652641３21７8289其中：多層住宅５46240１6１４1４55％183４２５5０%1320６6４5%6933５35%花園洋房253４９3５869620％917１3２5%７337025%２9７15１5％聯體別墅207２70440221５%55０2８15％5869６20％４952525%獨體別墅29７1５２971515%商業及公共配套（ｍ２)115191２934810%3６685１０%2934８10%１９８10１0%商業及公共配套包括:售樓中心、辦公區、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業步行街、生活會所等非住宅建筑。項目項目總占地面積:１5７0畝容積率:1。1建筑覆蓋面積：26１668平方米（覆蓋率25％）綠化率42％高度限制：１8米車位比例:1:０。9項目開發周期：５年開發總成本：１4。６億元（營業稅及附加未計入)每平方米單位成本：1２6９元/平方米項目銷售收入：保守估計:１６。５億元一般估計：１8．９億元樂觀估計：21．6億元總投資利潤率：保守估計：6。74％一般估計:22。09%樂觀估計：39.58％權益資本利潤率：保守估計：２５4。90％一般估計：306。96％樂觀估計:36５.27％凈現值NPV(單位:萬元）：保守估計：315３一般估計：1732５樂觀估計:3３1６2內部收益率IRＲ：保守估計：11%一般估計：33%樂觀估計:5７%盈虧平衡點Ｘ：保守估計:０。943一般估計：0.82９樂觀估計:０.732結論與建議本項目用地區位理想、有相當的發展潛力，適合開發大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經濟效益。當然本項目也存在一定的風險,建設單位如果能有效地采取措施規避、分散、消除或轉移風險并達到自身資源能夠承受的程度,該項目具有相當的可行性。建設單位應抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時,應適時加大廣告宣傳力度,優化工程設計,在工程建設過程中嚴格實行招標和建設監理制,力爭在20０2年上半年開工建設.第一章項目介紹1.1項目背景及地塊現狀1．１。２項目背景溫江位于成都市西面,上風上水，光華大道西延線的開工建設以及成都市高新西區的開發建設為溫江房地產開發帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導，單已暗含借機帶動溫江跨越式發展之意。溫江縣本地政府將房地產業作為帶動溫江經濟和聚集區域人氣的支柱產業,主持召開了“住在溫江——成都房地產高層論壇會”.論壇會的后續效應以及置信“芙蓉古城”項目在溫江的成功,令溫江房地產市場受到市內開發商的普遍關注,先后有華新國際、森宇房產、華潤房產、亞都房產等多家開發商在此圈地。未來2-3年隨著成都市中區舊房改造工程的全面展開,總拆遷量將達到40０萬平方米，按１：3的安置比例計算,將帶來１２00萬平方米的市場需求量。市內無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產市場郊區化的發展。2０01年1２月份,四川建信置業發展有限責任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝.20０1年１2月３1日，建信公司在成都市藝術中心舉辦了“建信·奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發、推廣作了鋪墊。１．1．３地塊現狀項目地塊位于溫江縣,總占地1560畝,以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮,其主體部分位于涌泉鎮境內。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側與華新國際和愛使房產的項目地塊為鄰,北側目前為農業區。地塊內部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現主要為農田,其中零星分布著農房和竹林，西南臨光華大道處有一企業。地塊內現有一條東西向雙車道的水泥公路,路面高出兩側的田壟約一米左右，沿路兩側有部分村民自建的房屋。1。２項目地塊綜合開發環境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優越，江安河蜿蜒流淌，水質較為清澈,沿河竹林與環舍而生的竹團共同構成了一道獨特的風景。另外,地塊內保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。1.2。２交通條件項目地塊與外界連接交通條件地塊內有一條兩車道水泥路面鄉間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。項目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路，南側的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力.政府在地塊控制紅線東、西、北三側均規劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。1．2。3水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小.江安河水質較為清澈、流量大;土地平坦,幾乎均為農業用地，西南部的企業處于停產狀態，污染小;光華大道的施工未對周邊環境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比成都市區為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。１。2.4項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主,服務業人口較少,居民世代為鄰，總體治安狀況較好。１．3項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區內的工業用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。1。4項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主,農業人口占絕對比重。除西南處有極少的企業職工外，沒有其它類型的居民,商業人口、服務業人口及企業單位居民極少。1。5項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線(溫江段）一項，路面現已推平,正在鋪設兩側的管網.政府在環境地塊四周均規劃有市政道路,目前均未進行施工。1．6項目地塊周邊配套設施狀況1。6．1商業設施地塊周邊的商業設施非常少，地塊東南面康河村內有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側有在溫江縣較為知名“仲華養生園”.地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設施和娛樂場所。1．6．２生活設施地塊處于農業區內，周邊沒有菜市場等生活配套設施。醫療教育設施附近缺少醫院和療養院，康河村內有個別個體診所，東面土龍公路一側有成都市獅馬路小學教育實驗基地，星星外國語學校及四川省商業學校等教育單位。１。7項目地塊優劣勢分析１.7。1優勢分析土地平坦,自然條件優越,適宜進行房地產開發及營造良好的居住環境。項目規劃用地近1600畝，符合房地產規模化開發的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規劃與配套設施的完善。緊臨光華大道,距成都市區三環路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準建設以及規劃沿路兩側１０0米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉距離，也令回家成為一種享受。項目地塊位于涌泉鎮未來規劃的中高檔居住區內，周邊均為成都市知名開發企業的項目地塊，區域含金量高,升值潛力大.未來區域的整體開發將有利于提升版塊整體形象和競爭力.便于與其它開發企業合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復投資帶來的重復性浪費.地塊內有近三公里長的河岸線，有利于打造生態河景;沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風俗的景觀環境,又為開發企業節省了營造景觀綠化的成本;沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。項目地塊所處區域為房地產開發的處女地，開發起點高,政府便于加強控制與規劃，令區域產品整體風格與檔次較為統一,可保持版塊形象的完整性。“住在溫江”成都房產高層論壇會的召開,樹立了良好的溫江版塊區域品牌，引起了市場的關注,為項目后期的宣傳推廣創造了良好的條件。光華大道兩側鋪設的管網為小區開發中的管線引入、引出創造了良好的水、電、氣、路等基礎設施條件.本項目良好的區位環境和地塊特征為項目的成功開發創造了良好的基礎條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景,輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運作模式,溫江縣政府將“建信·奧林匹克花園”項目列為溫江縣政府一號工程,都將進一步加強本項目的優勢。1．7．2劣勢分析項目地塊面積大，開發建設周期長，投資成本大，資金回收慢.項目地塊地勢平坦，地塊內的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏,不利于營造內部規劃與景觀規劃的空間層次感和差異性.地塊周邊現有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段)的施工尚未進行,存在較大的變數，若其建設滯后，將對本項目的開發周期產生較大影響。地塊周邊的商業、生活、娛樂等配套設施落后，居住環境與商業環境尚未形成,不利于項目的推廣。“森宇音樂花園”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場,其價格定位較低，均價在1300元左右，若其推出后產品品質與消費者預期存在較大的差異,會大大損害溫江版塊房產項目的整體形象,不利于“奧園”項目的推廣。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發企業，如華新國際、愛使房產等現在都未有實質性的開發動作，造成本項目在營造區域配套設施和吸引人氣上顯得勢單力孤。第二章宏觀社會經濟環境研究本項目投資規模大，開發周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環節必然會受到國家宏觀經濟形式及產業政策的影響。當然要準確的預測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據以下幾個不同的層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經濟形勢作定性研判:2。1國民經濟景氣狀況對本項目的影響在全球經濟增長趨勢減緩，一些權威結構普通提出悲觀預測的時候，中國ＧDP在今年一季度增長８。1％,需求方面，全社會固定資產投資同比增長１2.4%，消費品零售總額同比增長10。３％，呈現出穩定增長的運行態勢，進而亞洲開發銀行4月19日也提出預測，認為中國和東南亞各國經濟今年增速分別大7%和６％以上。目前觀察，國內需求今年是上升趨勢，物價也是穩定的,只要各項宏觀經濟政策保持連續性和穩定性,內需不會出現異常變化。不確定因素主要是外需,最近，有越來越多的國內外學者認為,世界經濟尤其美國經濟增長放緩慢將明顯影響中國經濟的增長。這種影響將在下半年顯現。國家統計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經濟運行將相對平穩，增長率保持在7%～8%之間，不會出現大起大落。與此同時,據國家統計局調查，一季度全國企業景氣指數１18.6，比上年同期提高3．4個百分點,扣除季節因素與上季持平，特別是股份合作企業和私營企業的景氣指數有所提高。我們認為，整體國民經濟將突顯內需為主格局，就目前的經濟景氣狀況及今年的經濟基本面而言是支持本項目的，但在本項目開發中應注意到今年下半年經濟增長可能放緩對內需增長的影響.2。2銀行利息及金融政策對本項目的影響從已發布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續執行穩健的貨幣政策,供應適度，落到了中央年初調整目標１3—14%之內，金融運行平穩.國家貨幣政策委員會今年確定總的方針是，繼續執行穩健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩定；靈活運用公開市場業務操作，及時調節商業銀行流動性；保持人民幣利率總水平穩定,保持人民幣匯率基本穩定;積極運用信貸政策，促進信貸結構調整；促進貨幣市場和醬市場協調發展。據專家預測,從我國經濟發展的自身情況以及世界經濟發展態勢來看，短期內我國銀行利息不會有上調的可能。因此,該項目的開發期內依然會處于一個較為寬松有利的金融環境中。只要良好地把握項目的開發進程，相關的配套資金及時到位,工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風險不會太大。２。3通貨膨脹因素對本項目的影響今年一季度居民消費價格總水平同比上漲0。7%,物價總水平呈現出長穩中微漲之勢。其中,城市上漲0。6％，農村上漲０．8％。從構成看,上漲較快的項目主要是娛樂教育文化用品及服務項目和居住,同比分別上漲9。2%和2。4％，但食品價格下降1．6％.工業品出廠價格上漲0。8%，原材料、燃料、動力購進價格上漲２．9％。今年的物價還會進一步上漲,但漲幅不會太大,漲速也不會太快.由于物價水平總體比較平穩，對本項目的投資收益影響不會太大。但是原材料、燃料、動力價格上漲較快可能會影響項目開發成本及費用開支，委托方應注意把握開發節奏,合理控制成本。2。4固定資產投資對本項目的影響今年1—４月份國有及其它經濟類型累計完成投資423６億元，增長16。5％，比去年同期高出7。2個百分點，其中更新改造和房地產開發投資繼續保持了快速增長的態勢：更新改造投資增長24。８％，房地產開發投資增長22.8％,基本建設投資增長12。1％。在固定資產投資的地區分布中1-4月份，西部地區國有及其他經濟類型投資672億元，同比增長了２6．2％,而東部和中部地區投資增速各比西部地區增速慢了７。9和12。9個百分點。在投資增長中,有二個方面是值得關注的。一是新開工項目和資金來源呈現了較快的增長態勢，在資金來源中，自籌資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中可以看出,在加入世貿的壓力與政府鼓勵措施的共同作用下，擴大更新改造投資在很大程度上已成為企業的一種自覺行為,這將促進投資增長；而房地產開發投資的增長狀況則反映出整體經濟活動日漸活躍。二是住房投資的增長已經連續數個季度保持在２０%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費向投資轉變。這與消費信貸的發展有很大的關系.在去年高速增長的基礎上，今年第一季度的信貸繼續大幅增長，成為中國經濟和金融發展中的一個突出現象。這也是今年經濟繼續回升的一個重要因素。2。5消費需求對本項目的影響改革開放以來，我國經濟增長最主要、最穩定的推動力量是消費需求的增長。除個別年份，消費增量占GＤP增量的比重在60％左右來源于居民消費的增長和政府支出的擴張.在總消費中，居民消費一直占80％左右，處于主導地位。今年4月份，國內消費品市場繼續保持活躍態勢,當月實現社會消費品零售總額2８２１億元，比上年同月增長9．7，增幅比上年同期高0.６個百分點，１-4月份累計實現社會消費品零售總額1２077億元,比上年同期增長10。１％。今年1月１日開始從三個方面增加工資,一是為機關事業單位職工每人每月平均增加工資100元,二是給１3個省63４個縣的職工發放“艱苦和邊遠地區津貼”，三是實施干部稱職考評,發放年終獎。這次調整工資涉及4500多萬人，增支800億元.增加800億元的工資，相當于全國工資總額增另0。7５個百分點左右。由于工資政策具有長期效應,因此，這次調整工資將對擴大國內需求、強化內需對經濟增長的拉動作用將產生重要影響.同時我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現了住房個人貸款超過開發貸款的現象，國家計劃以高達1，０0０億銀行貸款扶持個人住消費貸款，均將進一步擴大市場需求。結論:從上述宏觀基本面分析，跨入2001年，中國房地產面臨發展的特殊機遇和挑戰。國家宏觀經濟穩中見暖,新的經濟熱潮將有力地影響房地產業，整體經濟形勢及國家宏觀政策導向支持本項目并有相當的利好背景.但是由于宏觀面特別是國際經濟的不確定性因素,委托方在開發項目過程中仍要密切關注經濟局勢，根據形勢的變化預期,及時調整項目動作思路。項目區位環境分析3.1項目區位行政區劃與自然地理3．1.１行政區劃溫江縣地處成都平原腹心，東臨成都市青羊區，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連郫縣，是成都的七個衛星城市之一。溫江縣轄１0鎮１８2個村,面積277．04平方公里,人口為３0。56萬。縣城柳城鎮建成區面積１2．4平方公里，人口數量為1０萬。東距成都19公里,南去雙流機場2０公里，距將建的成都鐵路西站12公里。按成都市總體規劃，成都市將逐步撤縣建區。今年1月１號，新都縣成為第一個撤縣建區的試點衛星城市。據可靠消息，成都南的華陽和成都西的溫江可望成為第二批撤縣建區城市，并將由此在基礎設施建設、工農業結構調整,城市總體規劃等方面獲得快速發展.3.1．2自然地理素為“天府之國”的膏腴之地、享有“金溫江"之美譽的溫江縣屬岷江水系都江堰自然灌溉區，境內平疇沃野，物產豐富,氣候溫和，雨量充沛,土地肥沃，四季常青,年平均氣溫15.8℃，年降水量96６．1毫米;境內觀賞植物資源豐富,縣內河流十分發達.境內有４條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。1９96年以來，溫江共投入建設資金1７。２億元,自然生態得到了進一步改善,生態環境指標協調發展。片區１6個生態環境指標全部達到國家二類地區驗收標準，全縣林木覆蓋率14。9%，高出國家標準近５個百分點.城鎮大氣環境質量、城鎮噪聲狀況、水環境質量等均達到國家規定標準。溫江縣具有“一小"——幅員面積只有277平方公里，“二少”-—總人口只有30萬人,“三近”--距成都市區只有18公里，“四平”-—境內地勢為無山無丘的平原沃野等顯著特點。３。２項目區位經濟發展狀況3.２。1國民經濟2０00年，溫江較好的保證了全年目標任務的完成和“九五”計劃的實現，再次被評為全省綜合經濟實力“十強縣",并升至第七位，為全縣實施“十五”計劃，大力推進溫江跨越式發展奠定了良好基礎。表二：20０0年溫江縣主要經濟指標項目單位實績同比增減（±％)國內生產總值萬元362０9611.６人均國內生產總值元1１8５6１1．3第一產業增加值萬元47977３．２第二產業增加值萬元18９23013．9第三產業增加值萬元1２488910。１全社會固定資產投資總額萬元81182－0．4外貿進出口總額萬美元219018。3社會消費品零售總額萬元１9２３311．４職工年均工資元１0９57１9．5城鎮居民人均可支配收入元７３031０。８農民人均純收入元３09２5．３年末存款余額萬元29１36411．6年末貸款余額萬元1770５７－3．33．2．２對外開放溫江主要推進“一園兩區建設"(海峽兩岸科技園、衛星城經濟區、金馬旅游區）和五大開發（工業開發、農業開發、衛星城開發、旅游開發、市場開發），外向型經濟格局初步形成。目前，全縣共引進各類企業600家。其中，引進三資企業１3５家，總投資5．2億美元,協議外資4。97億美元,三資企業工業總產值達2.５億元，位居全省第一位。3．2。3城鄉建設溫江縣體育設施較為齊備,具體育場館一個；200０年溫江縣體育事業財政投入為45萬元,同比增長１14．2％.金融機構較為發達.全縣農村有9個鎮為省級小城鎮建設試點。全縣初步形成以衛星城為中心，道路為紐帶,小城鎮為主體，中心村為基點，城鄉一體化生態型中等城市的格局。3．3溫江城市發展戰略定位當前，溫江正處在跨越式發展的關鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度,穩固發展生態型規模型農業，長足發展生態型工業經濟，活躍第三產業是其城市發展戰略.圍繞這一目的,溫江縣政府已先期策劃實施了“住在溫江”活動，并取得了成功使包含本項目在內的近十個大型房地產項目得以實質性啟動。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江"的概念為基礎自然演繹.第三步是“樂在溫江",這是溫江第三產業發展方向的完整定位，其內涵是溫江第三產業的整體蓬勃發展，使溫江成為都市人娛樂、休閑等時尚消費的理想之所。完成圍繞“人"的“三步走”戰略,切實營造起人氣、商氣，推動全縣第三產業的整體啟動和全面發展。3。４項目區位人文歷史與景觀狀況３．４。１人文歷史溫江縣為古蜀國領域,相傳為魚鳧王都,境內猶存柏灌王墓,魚鳧王墓和魚鳧王都遺址,迄今已有４0００多年的歷史。西魏恭帝二年（公元2５5年)始置溫江縣.改革開放以來，溫江縣先后被確定為成都市第一個衛星城、省市小康縣建設試點、省“一條線"經濟發展重點縣、省級臺商投資區、省級小城鎮建設試點、省級農業產業化試點和國家級生態示范縣。1997年2月,被省委、省政府命名為四川省第一個“小康縣”。3。4．2項目區位景觀狀況休閑旅游好去處在溫江,無論訪古尋幽、休閑度假,賞花品茗啖佳肴，都能找到滿意的去處。若想尋古之幽思，有古跡大乘院，陳家桅桿、古蜀國魚島鳧城遺址、魚鳧王墓、柏灌王墓等豐富燦爛的魚鳧文化；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風"一團團蔥籠竹木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農家樂，在這里賞花品茶，休閑娛樂,嘗農家風味,飲鄉村美酒,會給人難忘的享受;此外還有“東方幸運城”“花圃農莊”“華亨酒店”“柳城賓館”等綜合性旅游地，展現出溫江縣休閑旅游的蓬勃生機。金馬太極地旅游區金馬太極地旅游區位于溫江縣金馬鄉境內,距成都市區2６公里,面積1５０0多畝,是一個新開發的平原田園式旅游區.擬建成一個融現代氣派、民族風格和川西平原特色為一體的吃住行游購娛綜合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜合性景點。金馬溫泉早在清乾隆年間，溫江就有“南郭溫泉”的記載。今年4月，在距金馬旅游區1。５公里處成功鉆探出溫泉,填補了成都平原沒有溫泉的空白，被譽為“成都平原第一泉”。“第一泉"的鉆探成功,給溫江旅游帶來了新的亮點，使溫江再次成為游人關注的熱點.這一溫泉井底溫度6３oC，井口溫度46oC，日出水量66００立方米,開采年限幾達1０0年以上,水質優良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫用、浴療特性.同時，與溫泉一隅之隔的金馬旅游區溫江水上世界、金馬娛樂大世界、成都國際賽馬場、溫江金馬奇特城、快慢速賽車廣場已建成營運，還有風格各異的別墅群、度假村，均因溫泉的開發而更添風采。陳家桅桿這座坐落于溫江縣壽安鄉天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標志，故被當地人稱“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年(186３）所造，歷時8年,傾注匠心。陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調。其四面溪水環繞，風景別致。門前的雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢雄偉,院前照壁橫陳，八字粉墻分列兩旁,墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的“福”、“壽”兩字和蝙蝠等,圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍門，上有花鳥彩繪，十分逼真，光耀奪目.在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風景園林專家熊世堯、建設部專家錢震岳、李素樂、古民居學者季富政等專家學者的眼里,陳家桅桿是一個“活生生的民間文化博物館”.西南花木第一縣溫江是國家級生態示范區，素有花木之鄉的美譽，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發祥地之一。現已發展成西南地區最大的花木生產基地,共有花木3萬多畝，占成都花木總量的50%以上，是“四川省重點花木市場和花木產業化試點縣”.別具特色的溫江花木沿著產業化道路不斷發展壯大,已經形成規模化、商品化和專業化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木20０0多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕，具有很高的美化欣賞價值。種花木、靠技術。作為全國最大的花木集散地之一，現有交易服務帶１萬余畝，交易區4個，門市３00個，花木產品遠銷北京、廣州、昆明等地。每年銷量近20０0車皮,銷售額達到１億元.花木產業的發展既是形成了優美的城市生態環境,又取得了良好的經濟效益.１．5項目區位道路與交通狀況溫江縣城內有較為便利、快捷的交通網絡，全縣公路總里程３54公里，其中一級公路３２．8公里,二級公路７8．１公里，三級公路６０。８公里,四級公路182.3公里.目前溫江雖然村村通公路,但溫江的骨干交通大道卻只有成—溫—邛路一條與成都相連。而成都至溫江１。8萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經濟實現新跨越的“必由之路”。溫江縣距成都市區僅10公里12分鐘車程,緊靠新成溫公路快速通道,成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年５月全面完成的連接成都市中心的高等級公路三條:一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機制造公司（132廠);三是連接青羊區文家鄉立交橋。另外，溫江縣準備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環路到溫江柳城的長１2．5公里的快速通道—-光華大道；第二條是正在規劃中的從成都—黃田壩—永寧-溫江,第三條是從大石西路-機投—溫江。項目所在地涌泉鎮占地21。3平方公里,距三環路僅8公里，與青羊區僅一線之隔.總長1２.5公里、預計投資１．3億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區光華大道在蘇坡鄉與溫江縣的交界點,止于柳城大道，全長12．5公里，貫穿溫江國家級海峽兩岸科技產業園區、國家級生態示范區和金馬旅游區。待2003年此路修通，從涌泉鎮進入市中心僅7分鐘車程，距雙流國際機場僅１0公里.與境內的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發達的交通網絡,這將為整個溫江房地產的開發提供良好的基礎設施，極大地改善溫江招商引資環境,加快溫江城市化進程，使之成為成都市區向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點。3。6項目區位城市建設與房地產開發狀況城市建設溫江的城市建設目標是要建設一個現代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“引水入城”,讓城區有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區內規模最大的占地１６7畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象,并使周邊成為溫江的最佳居住區域。同時,溫江將著重發揮苗木優勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態園。溫江縣城區內在售樓盤概況目前溫江縣城區內在售樓盤基本屬于本地地產商所開發的樓盤,其總體情況為:項目開發規模小、檔次較低、針對的目標消費群體為本地消費者，付款方式單一.比如位于城中心的“金桂花園"和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在8０m2-150ｍ2之間,較好樓層的銷售單價為9００元/m２左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，13０m2以下的戶型都已基本售完,1５0左右的戶型剩余量較大,總體上已銷售量已分別達到70％和80％。3．7項目區位生活配套設施狀況3。7．1．能源狀況電力狀況現有3５ＫV變電站4座,１１0KV變電站２座;有各級輸電線路５１條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路６條，１0ＫV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8１70KW；日供電量為20６KＷH。形成了“環網結構，開環運行"的配網框架。天然氣狀況天然氣主管道９２。3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機容量達6．６萬戶,并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網和成都—溫江SDH高速傳輸網和DDN數據傳輸網.移動通信方面，有GSＭ網一個，９00MNＺ基站２1個，能同時容納3００00部手機同時通話。3.7。3.教育條件境內具有各類學校(含成教)7８所，其中大中專院校11所；在校學生人數為４。6萬人。建平雙語學校、新世紀外語學校和溫江中學等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業生產培訓各類人才。３．7．4.醫療條件全縣共有縣人民醫院、中醫院、紅十字醫院等縣屬醫療衛生機構22個,有成都市第五人民醫院等駐溫醫療衛生機構7個。３。8項目區位城市發展規劃溫江縣按照國家建設部對鄉村城市化試點工作的部署和要求，從溫江縣的實際出發，堅持以經濟建設為中心，農業現代化為基礎,農村工業化為主導，基礎設施建設為手段,加快“一園兩區“的建設，合理調整產業結構，構筑以衛星城為中心,小城鎮為依托，中心村和農村聚居點為基點的新型城鄉體系.實現統一規劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到20０5年，鄉村城市化各項指標達到國家建設部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉村城市化模式.３．9項目區位綜合開發價值分析３．９．1有利因素自然環境優越“上風上水”的溫江占據了作為生活居家之所的“天時"和“地利”.除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優良的水質、繁茂的樹木花草等自然條件，強于成都市及成都東、南、北幾個方向的區縣.優越的自然環境是溫江作為房地產開發地的一大優勢.土地資源豐富,可進行大規模開發溫江基本上是房地產開發的處女地，易找到大塊適合開發的土地,加之溫江政府對招商引資的注重，因此,溫江是成都近郊適合開發“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價相對便宜.溫江豐富的土地資源有利與開發商進行大規模的成片開發，帶來房地產開發的規模效益。文化附加價值高溫江相傳是4000多年前古蜀國魚鳧王都的所在地.古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產.此外，水文化是溫江的文脈，古老的川西習俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨有的文化優勢。一定數量的市政建設和生活配套設施溫江縣目前的市政建設情況和現有的生活配套設施可以滿足當前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿.政府對房地產開發的重視與大力促進溫江縣政府對房地產開發的重視程度高,不僅給予了各項優惠政策，而且在城市規劃方面也努力配合房地產開發的進程。規劃后的交通狀況良好溫江縣以現有的交通線路加上規劃修建的道路，將形成較完善的交通網絡——通暢便捷的縣內道路和四通八達的通向成都和周邊郊縣的干線，勢必提升溫江的綜合開發價值。3。9.２不利因素成都市向東向南發展對溫江房地產發展的影響成都市政府提出的向東向南發展的戰略規劃使政公眾的注意力被東南方的發展所吸引；而對溫江地區房地產開發的宣傳只能有當地政府來完成，其力度的不足導致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費者對溫江房地產熱切關注成為一大難題。華陽、龍泉、中和等郊縣房地產對溫江房地產的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產開發現在已成一定規模,其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費者對華陽的認知程度比對溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產開發市場，華陽目前占據相對有利的地位。交通道路建設中的不確定因素本項目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經開始,但是直接影響本項目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時間尚難以確定。開發商對開發時機的把握具有不確定性溫江開發時機的不確定性導致了各開發商雖已經在溫江圈地，但大多仍在等待項目開發的時機.本地房產開發對溫江房地產市場的影響溫江本地房地產市場的容量有限，需求的層次較低.新開發的項目與其原有的樓盤相比品質上具有較大的跨越。消費者對于突然提升品質樓盤的接受會需要一定的時間。開發商之間的激烈競爭溫江現已經聚集了一批開發實力雄厚,經驗豐富的房地產開發商。對于房地產市場的認識使其大多都進行大規模的開發.相似的產品在不規范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。規模化的居住環境尚未形成各開發商進行了土地的購買但已經大規模開發的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區生活居住環境.因此本區位現在暫時還不具有規模化的居住環境。第四章成都市房地產市場發展現狀研究成都市房地產市場基本狀況及市場特征,對項目可行性作區域性研判。4．１房地產業在國民經濟中的地位日益增加成都市房地產業在十年歷史內并未出現其他省市的隨國家宏觀經濟政策及產業政策的調整面大起大落的情況,相反走出一條相對平穩的發展軌跡。歷史數據分析，１９９0年成都房地產業總產值為２.1３億元，占當年國內生產總值（ＧDP）的1.1％，經過9０年代十年的快速發展，行業發展速度幾乎兩倍于全市國民經濟增長速度，到1９90年全市房地產業產值達3６．34億元，占國內生產總值的3。1％,突破了３％的總要產業分界點,確立了成都房地產業在國民經濟中的重要支柱產業地位。尤其值得注意的是，住宅業逐漸扮演者成都房地產業主導產業角色：1９9８年全市完成住宅建設投資70．9億元，拉動ＧDP增長1．02個百分點;１999年全市完成住宅建設投資82。。９8億元,拉動GＤＰ增長1.2個百分點；2０00年完成住宅建設投資達1１９。9９億元，拉動GＤP增長3個百分點.隨著房地產業在國民經濟的比重日益增加,成都市政府及各區政府充分意識到城市經營的重要性，積極“造市”，相繼出臺各種相關配套政策扶持房地產業健康穩步發展。４。2房地產開發投資增勢強勁從投資增占速度情況看，成都市房地產業投資在１９9２—１9９5年期間，歷經了一個高速發展的重要時期：19９2年房地產開發投資額９.４4億元，于1991年相比增長204.５％;1９95年投資額為54。５億元，增長率為61。5%。其中一府南河綜合整治工程、二環路建設、天府廣場拆遷等一系列的重點工程建設為契機,成都市房地產業獲得了決定性的基礎性發展.1996－1999年，成都房地產業處于一個相對平穩的發展階段.隨著成都市住房制度改革的不斷深化,199８年底取消福利分房制度,實行并鼓勵個人住房消費貸款,消費結構從集團性消費向散戶時代全面過渡，市場環境發生了質的變化.２００2年，在國家實施西部大開發發展戰略的政策背景下,成都房地產全年新開工商品房面積達769。４6萬平方米，比上年相比,凈增加１７6.01萬平方米，增幅達9。７％,全年完成投資129．1６億元,名列各項投資增幅榜首，在連續九年增長的基礎上再創新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產開發投資的一片熱土。4．3住宅開發份額不斷擴大隨著福利分房制度的取消,開發商紛紛擴大住宅開發份額。200０年成都使住宅開發投資86.76億元（含經濟適用房）,與上年相比增長56．6％,占開發總投資比重從１9９9年58．9%上升為67.2％,尤其是于9８年相比住宅比重攀升幅度達1０.3個百分點。從住宅開工規模來看，20０0年開工面積為1２4４.3９萬平方米，其中新開工規模６67萬平方米，比去年同期相比分別增長２4％和３2.６％.住宅新開工規模已占上平房新開規模的８６。7％,由此反映出開發商對住宅消費市場看好的信心較強。4．4規模開發出現端倪，開發企業效益提高隨著房地產業發展的日趨成熟，以規模開發實現規模效益的經營策略已出現端倪.２０00年成都商品房新開工面積平均規模為32467平方米，與1９99年相比新開工面積平均規模增加了3３06平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風花園城等一批大規模項目啟動的示范效應下，強強結合聯手開發，依托品牌、質量、價格、服務來擴大市場份額已成為成都房地產開發市場的顯著特征。與此同時，由于城市居民住宅消費市場的擴大，企業經營環境的逐步改善，2000年成都開發也全年實現商品房銷售收入8７。74億元，其中住宅６2.86億元,與上年相比分別增長21。4%和11．1%,全年實現利潤總額２.28億元，較上年增長58．３%，虧損企業從99年的210家,減少到20１家，開發企業總體效益提高。4．5商品房銷售穩步增長，但增長趨緩,房價趨于下降盡管從2000年成都是國民經濟和社會發展統計公報的快報數據中,我們可以計算出一個很刺眼的負增長，即20０0年全全市商品房銷售僅為６３。5０億元,比19９9年下降6。９％，但是出辦公樓和商業用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長３.98%.2０0０年成都商品房每平方米平均售價為１８04元，比上年下降2.１％。考慮統計口徑原因，我們認為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩步增加，但商品房價格總體水平穩中趨于下降.4．６開發結構仍需改善成都目前的開發結構規模仍與市場需求不能緊密結合，高檔住宅200０年銷售下降18.１%的基礎上,20００年開始出現下滑趨勢,而新開工面積卻增長20。7％.委托方應高度重視這一情況，增強決策的科學性減少盲目性。4．７空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從1998年大幅度減少后，有逐年增加到1５2．3萬平方米.空置率也從98年9。３%上升到200０年的11．0％。空置總量與空置率同步上升，對整體房地產市場是一種潛在的危險.4.8土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2000年成都房地產市場土地購置增勢較猛,全年購置土地面積612。1８萬平方米,支付土地購置費用33。3７億元，與上年相比分別增長７1.3％和6７.8％。二級市場土地資源規模的迅速擴大，一方面為今后商品房開發奠定良好的基礎,一方面也預示著今后潛在市場競爭激烈和市場風險.附表:19９６—2000年成都市房地產業主要經濟指標表表三：成都市房地產業各年主要經濟指標年份/指標１99６年１9９7年1９98年19９９年2０0０年國內生產總值(萬元)8６9３３5６1０0702601１02５9４８1190０32５1３10０0０0房地產業值（萬元）1844012２９５56３217１6363394４３２300房地產業值占國內生產總值比率2。122．２8２。93。13.３房地產業開發本年投資完成額（萬元）６8４３７９73014７7996７5939665１２900０0#住宅37２5923４91394５522455４0２９８903０0商品房施工面積(萬ｍ2）1046。５21103。８51141。３3１3２6.83１４２1。22＃住宅73０。13７2６.527７5．４21003。57115６。04商品房竣工面積（萬m2)3７２.135９．9３03。653７５.1８4２7。84商品房銷售額（萬ｍ2)324７884４195349717３66８264２635０00#住宅2７２55435299043１４１654428850800０商品房銷售面積(萬m2）231。09292.42331．6137０。5３80。22＃住宅208.４3262。42３1０。923３6。91350.22個人購買商品房比率（％）6９68。871。７782。８８1。1商品房空置面積（萬ｍ２）105．3６１70。８7110．77136。5４129。32＃住宅82.４21２2.37６１.９985。98７．９7成都市房地產開發投資增長情況對比表年份/指標1９96年1997年1998年1999年２0００年國內生產總值(萬元）11.６11．510.１10。２10.８本年投資完成額（萬元)25．５6．79．５17.5３7．５#住房16。９1－6。38３０。3821。760.69商品房施工面積（萬m2）18．75．５３。3916。25７。11＃住房15。9-０。56．7329。421５。19商品房竣工面積（萬m2)33．６１4。４—20.3７３１.674。7商品銷售額（萬元）59。１36。１1１。338。8—６。9商品房銷售面積（萬m2）８０26。5１3.4１１．7２.7＃住房７8。71２５。91８。４88。３63．９８4．９成都房地產市場展望隨著成都市政建設的高速推進和城市化進程的快速發展,加之深化房改，刺激國內需求、西部大開發等宏觀的背景，對于成都而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心,在未來的五到十年的時間里，成都房地產業仍將獲得進一步的快速發展，其在國民經濟中的先導型租用越來越民縣，并最終成為成都市國民經濟的支柱性產業。當然由于今年上市數量的逐年累計增大,市場競爭的不斷加劇是必然的，從推進住宅產業化的進程來看，企業戰略種族與整合是必經之路。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產這個門檻，市場的準入度較低，各家的投入產出效益都不高。目前，成都已涌出業績矚目的大型開發集團公司，象萬達集團、中海外、萬科等，他們對市場的發展起到了良性刺激作用。我們認為，將來市場真正的競爭存在于大集團公司之間，而他們競爭的焦點更集中于市場占有率及籌資能力這兩個方面。對于項目的投資的決策時點而言，可以得出初步結論:本項目的投資開發順應了成都市房地產市場的發展趨勢,具備長期利好的宏觀市場背景支持.本項目的關鍵在于需求的把握和市場的創新,以及企業核心競爭力的提升。第五章市場有效需求及項目定位建議5．１消費者特征分析5.1.１消費能力據統計數據：2０0１年成都市居民人均可支配收入首次突破8000元大關,達到8128．39元，較２000年同期增長6.３％。行業、教育、年齡、工資外收入是影響收入差距的四大重要因素。隨著社會的發展，傳統收入分配格局在新經濟的背景下有了新的變化.產業之間的收入距離較往年尤甚,據相關統計數據顯示:科技金融與保險、房地產、通信、電力、煤氣及水等新經濟行業和壟斷行業的職工收入排位靠前.職工收入最低的三個行業為：社會服務業、制造業、采掘業。５．１．2年齡結構主要分為青年消費者(25周歲以下）、中青年消費者（25～35歲)、中年消費者（３5～45歲)、老年消費者五大群體，其所占比例分別為2８％、3７％、18％、1０％、和7％。５．2消費者地域結構可分為市內消費者與市外消費者兩大類型。目前外地消費者都占有四成左右的比例。那些長期在成都工作、經商、生活的外來群體，無論從生活習慣,做事風格都已融入了成都這個大家庭。另外，從成都市房地產需求調查統計中得知，外地接受調查者占有超過三成的比例。可見，外地者已成為一支不容忽視的重要力量。５.３消費者心理習慣特征除去價格、位置、交通等傳統因素外,戶型設計、環境、運動休閑、教育設施、物管、配套均是影響消費者購房的主要因素.具一定規模的低層和高層復合建筑和低密度底層建筑小區有較多選擇,對物業類型的選擇多傾向于多層和低層住宅，電梯物業尤其是小高層住宅日漸受青年白領一族的青昧.小區配套中商場、超市、銀行、醫院、教育等配套設施是消費者的首選,寬帶網、紅外線監控系統、可視對講系統、單元防盜門也越來越受到開發商和消費者的重視。隨著人民居住水平的提高，大規模的生活居信小區，景觀、綠化以及人與景觀的交融互動是市場追求的熱點。目前，住房已不僅僅停留于滿足單一的居住功能,更加注重產品的功能與外延，“買房更是買一種生活方式”受到消費者的認同。生活質量的提高、生存壓力的增大以及對健康的追求,消費者渴望運動與健康，渴望人與人之間的交流,從我們所掌握的調查表統計得知：有45．5％的消費者希望小區內具有良好的運動休閑環境。５．3成都市房地產消費市場需求特征５．3．1消費者對方位的選擇分析從目前市場供應與消費情況分析,選擇在西、南和市中心購房的消費者排在前三位。其中西南以占１/３強的比重排在首位，且兩次房交會的總體成交量和所占成交比重變化不大；南面與市中心的房產成交量從排位上看，兩次房交會位次與比例剛好對換；秋季房交會東面房產成交比例沒有變化，所占比例最小. 5.3．3消費者對置業環域的選擇從春秋兩季房交會商品住宅分環域成交狀況統計圖中可以看出：二環外的商品房以占成交量一半左右的比例高居首位；郊縣房產成交量大副上升，增加了十個百分點；一環內房產成交量增副為七個百分點；一至二環商品房成交量大副下降，將幅為十四個百分點。郊縣商品房成交量放大的原因是:總體原因與二環外相似，但相對而言，郊縣房產的價格更是競爭優勢，升值潛力更大。距離因素及其帶來的時間或成本和交通費用成本是制約其大幅增長的瓶領.郊縣房產的大幅增長還不止表現為房交會上的２%到12％的增加，更多的郊縣房產更傾向于立足本地市場的開拓和開發商自我的營銷。雖然成都城區消費者的日益增多促使開發商開始注重在房交會的展示，但由于房交會展場面積的限制及開發商營銷思路的局限等因素，實際郊縣房產的增幅數量還會更大。３）購房者接受的產品類型從市場需求看:多層住宅占59．60％、電梯住宅占2４.20%、別墅項目占6。20％。4）對產品戶型的需求20０1年成都戶型面積需求的主流區間集中在9０～15０m2之間，主要戶型為三室兩廳雙衛。面積與戶型均與市場開發的主流戶型保持一致。該區間成交量占兩屆房交會總成交量的5７％.1５０m2以上的戶型成交量占全年總成交量的１7%。９０m2以下的小戶型商品房有較為明顯的變化：70~９0ｍ2的戶型成交比例從春交會期間的17％下降到秋交會期間的1４%,總體成交比例為145)對產品價格的需求２０0１年兩屆房交會成交的商品房以單價2000～３000元/m2區間為主，總體需求趨勢呈增長態勢。該單價區間的商品房在秋交會成交比例比春交會上漲了７個百分點，共占總成交量的４8。8％.與此對應，單價２00０元／ｍ2以下的商品住房則在秋交會期間比春交會的成交比例下降了7個百分點.值得關注的是，3000元／m2以上單價的商品房需求持續保持增長勢頭,與20０0年秋交會相比，2001年春交會該區間的商品房成交比例大幅上升了12個百分點，２00１年秋交會期間保持了同樣的成交比例27％.該單價區間商品房的表現不俗,與成都目前二次置業者較多,且對住宅綜合品質的要求日益增高趨勢較為吻合.從總價上看，總價在10～35萬區間的商品房是目前市場主力需求，其成交量占總成交量的75％；5０萬以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢.6)購房者的購房動機青年消費者以首次置業為主、占90％左右，多選擇４0~６0ｍ2的套一、套二小面積住房作為過度；中年消費者以二次置業為主，出于改善居信條件的目的,約占70％,另有３0的消費者以投資為主要目的；老年消費者多為二次置業或多次置業,其購房目的主要為改善居住環境、靠近子女居住、為子女購房和投資四種。二次或多次置業者多選擇9０~130m2三室兩廳兩衛的住房，對項目品質的要求較高。7）購房者接受的付款方式在前幾年的房地產市場中,購房者多選擇一次性、分期和短期按揭的付款方式.隨著消費觀念的更新、收入水平是提高，一次付款所占比例逐漸下降,八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年輕消費群體的認同,中年消費群體更傾向于選擇十年按揭和分期付款方式,老年消費群體趨向于一次性和短期按揭的付款方式.8）購房者愿意承受按揭貸款方式從消費者對按揭月供額的選擇統計表中可以看出，按揭月供額在1000元以下的付款方式受到七成消費者的認可。5。５項目所處板塊的消費環境１)購房者對郊縣板塊的選擇情況成都市郊縣房地產市場集中于都江堰、溫江、華陽、龍泉驛四大板塊.其中都江堰板塊的綜合自然條件最好，又是知名的旅游景點，旅游房產、度假房產、“5+2”生活方式吸引了部分消費者.該板塊距成都市區較遠,雖有高速公路相連，但受交通成本的制約,消費者多為城市高收入者.溫江、華陽、龍泉驛三板塊距市區較近，僅8~1０分鐘的車程。溫江板塊地處成都市西大門，城西“上風上水"自然環境條件最好,現有成（都)－溫（江）—邛(崍)高速與成都相連,光華大道西延線（溫江段）正在施工當中,目前大面積的房地產開發尚未形成，但諸多知名企業在此大面積圈地,未來的溫江必將成為一座美麗的居住新城.龍泉驛是成都市花果基地，現有成（都）－渝（重慶)高速相連，目前有部分房地產項目正在興建之中,總體規模較小、檔次較低,板塊概念尚未形成。華陽是郊縣板塊中起步最早，發展最快、城市配套相對完善的地區，政府的引導和媒體的炒作擴大了板塊知名度，同期也出現了少數在當地具有一定代表性的房地產項目,人南沿線的建成通車等利好因素吸引了第一批到郊縣購房的消費者，是目前郊縣房產的熱點地區。2）購房者選擇郊縣板塊的理由及動機市內老年消費者和青年消費者是郊縣市場的購房主力，其中又以前者為多。價格、環境是影響他們置業的主要因素，購房動機以二次置業和投資為主。對于年輕消費者來講，他們更是看重郊縣板塊的房價和發展潛力，既滿足當前居住的要求同時也是一種投資.5．6成都購房者對運動與健康的認知程度５.６．１成都人所喜歡的運動方式主要有保齡球、網球、羽毛球、臺球、游泳、健身操.另外,在中青年中，對籃球、足球等運動方式熱愛的消費者較多，但因受場地,時間、運動伙伴等的限制,運動的機會較少。目前成都市民在運動健康方面一年所支出的費用隨著年齡段的增長而下降。青年、中年、老年三個群體的比例分別為１5％左右、8％左右、5％左右。5．６.２成都人對孩子教育的重視程度社會發展競爭的日益激烈,令父母對下一代的教育越來越重視。成都市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民在選擇住房時更多地考慮了教育因素,高校、名校周邊以教育為買點的樓盤較多，反映了市場供需雙方對教育日漸重視的發展趨勢，教育在影響市民的購房決策因素中所占的分量不斷增大。5。７成都市購房者對精裝房的認知程度從目前成都市房地產現狀來看：清水房占有絕對的比例，占有九成左右的市場份額,有少部分櫥衛裝和簡裝房項目，僅有極少部分為精裝成品房。20０1年以精裝房推出市場的小戶型項目，精裝房的市場空間很大。5．８本項目目標消費群體綜合定位經對本項目潛在目標客戶群體分析，在市場細分的基礎上進行目標客戶群體選擇，對本項目目標消費群體定位為:年齡以２５－3５周歲消費者（約占30％）；36—50歲（約占40％）；50周歲以上的消費者(約占30％）。家庭構成青年夫婦(約占30％）;三口之家（約占４0％)；三代同堂或老人（約占３0%)。購房目的以居住為目的的消費者（約占６0%）;以置業投資和休閑居所為目的的消費者（約占40%)。消費者來源地域以市內消費者（約占7０%)，市外消費者（約占３0％).消費者群體高新西區及市內工作的年輕白領（約30%）;城市中等偏高收入者（約占６0%）；私營企業主、高級商務人士、大型企業高級管理者、律師、運動員、影視歌星等城市高收入者（約占10%）；5．9產品主題定位1、產品主題定位A、項目品牌的“運動”內涵奧林匹克花園的宗旨是以連鎖經營的模式實現房地產業與體育產業的有效嫁接；以復合房地產的產業理論,整合各種業內外資源;以全新的服務理念，滿足“以人為本”的生活居家有效需求；以超常規的策劃思維實現項目定位與營運方式的創新啟動新的市場熱點；以領先的技術手段,創造“科學運動，健康生活”的全新生活方式.B、人本主義的“健康”關懷奧林匹克生活的實質，是用奧林匹克文化的精神營造一種積極向上、樂觀開朗的健康生活氛圍.奧園的生活理念強調：在運動中快樂，在運動中放松.享受和適宜、快樂而舒心,是奧園生活氛圍的最運動亮點.人們在運動中交流感情，在運動中釋放煩惱、消除疲憊、緩解壓力、暢通心情。提出的一種“身心健康”的生活方式。C、成都文化“休閑"現象成都是一個溫情的城市，一個極具包容情懷的城市,自古以來也是一個休閑的城市.成都人愛喝茶,無論親朋好友還是生意伙伴,一杯清茶即開始了“龍門陣”；愛逛街，鹽市口、春熙路……總是游人如織、熙熙攘攘；成都人愛玩麻將，每逢休假或逢年過節,茶館、河邊、公園里……隨處可見。喝茶、逛商店、打麻將便成為了成都人休閑方式的三大特色。D、地塊的“生態”環境項目地塊所屬的溫江區域，被評為了“國家級生態示范區”.其生態優越，地勢平坦,為純居住型生態社區的開發提供發良好的自然環境。大規模的花卉生產基地與生態綠化帶營造的氛圍,清新的空氣與泥土的氣息無一不為自然生態居所創造了良好的開發題材.隨1９99年置信麗都花園Ａ區的亮相,其“１０0畝的生態公園”引領了成都市住宅產業綠化浪潮。2００１年置信芙蓉古城項目的成功和都江堰房產項目的異軍突起，使“買房先看環境"便成為了成都居家消費的重要影響指標.2、產品檔次定位本項目規模較大，且項目的運動題材對社會各階層均具有廣泛的吸引力。在可能的范圍內,最大限度地吸引與消化市場購買力將是我們進行產品檔次定位的主導思想。結合成都目前房地產市場狀況與郊縣房產開發情況，潛在消費群體對綜合品質高，配套設施完善，生態環境良好，社區功能與活動豐富的中高檔組團項目具有較高的期望值.置信芙蓉古城產品定位于中高檔,并以古文化與古風建筑獲取良好的銷售業績充分說明這一點。目前，通常成都郊縣房產多以中低檔定位，與項目相鄰的森宇花園走中低檔路線.而奧林匹克花園具有的體育題材優勢，在全國的影響力的巨大。主流消費體由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5個組群構成。因此，本項目采用差別定位法,走中高檔樓盤定位路線,有力、有效借用并推廣原有品牌，高速提升開發商在成都的社會形象，體現奧林匹克精神輻射出更深廣、更豐富的生命內涵.第六章項目建設進度６．１施工條件成都建信奧林匹克花園位于溫江縣，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮，其主體部分位于涌泉鎮境內。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側與華新國際和愛使房產的項目地塊為鄰,北側目前為農業區。總占地15６0畝，擬定容積率為1。1，總建筑面積1５1909平方米。住宅占9０％，商業及公共配套占１0%。該項目區域具有優越的自然環境,域外景有良好的交通路網接駁,隨著成都市城市建設的進一步發展，配套設施將不斷完善，趨于成熟程度將逐漸提高。由于本項目開發規模大，內部可塑性較強,容易建設自成體系的居住區，所以具有較好的是適應外部競爭的內部條件。該項目土地征用以基本結束，地勢平坦，溫江的地質條件總的來說無不良地質情況（具體涉及到地基等進行現場勘探，以勘測部門為準）。該項目分四期進行,前三期建設場地寬敞，便于對方材料和安裝吊裝設備以及施工機具等，利于施工組織和機械化施工作業的進行.隨著老成溫路和光華大道延線的建成，水、電、氣、通訊、市政污水、于水管網等市政工程即將建成，各種管線接口位置也逐漸接近.該項目具有良好的施工條件。6。2計劃進度安排本項目建設進度計劃擬分四期共五個階段進行：籌備期：20０1年10月至2002年5月,為項目前期工作,包括征地、一期的拆遷安置、土地平整、三通等工程.一期：2002年５月至20０3年5月為一期的住宅、公建等建設工作。二期:200３年5月至2０04年５月為二期的住宅、公建等建設工作。三期：２004年5月至２005年5月為三期的住宅、公建等建設工作。四期:2005年5月至200６年5月為四期的住宅、公建等建設工作.以上五個階段均應符合房地產開發的實際