建材市場可行性報告1.1項目名稱因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目.以下簡稱“本項目"。1．2項目開發背景漣源某某項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約404４平方米,地塊平整,地形較為規章,臨街面長.項目地塊為典型的城市二級綜合用地,土地性質屬商住綜合用地,經原土地使用權屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產開發投資公司成功競標獲得使用權.該地塊土地年限達70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項目,該地塊開發也獲得政府的大力支持，將獲得開發政策性優惠.1.3可行性討論報告編制目的（1）在對項目開發經營環境進行簡略分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊價值進行合理的評估。(2)對項目可行性與開發經營提出初步意見,并對項目的規劃設計，功能分區等提出相應的建議。（３）結合地塊目前的狀況和特點，探究項目開發方案在經濟效益、社會效益、環境效益方面的可行性。（４）對項目開發進行投資分析和風險分析.(5）對項目決策及其實施提出優化建議。1。4可行性討論報告編制依據（1）國家建設部及湖南省頒布的與房地產相關法律與政策;（2)《中華人民共和國城市規劃法》(３）《中華人民共和國城市房地產管理法》(4）婁底、漣源房地產相關法律政策與文件;（５)漣源市的招商引資政策;（６)本項目的簡略規劃掌握原則；（7）現場勘察和漣源市房地產市場綜合調研所得資料;?（8）漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規費收費標準；（9）某某地產顧問機構所積累的專業市場項目操盤閱歷價值二項目概況2。1地塊位置本項目地塊位于漣源市XX路與XX路交匯處，距ＸＸ山市民休閑廣場約８00米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業形態為居民、單位用房;200米半徑內目前以“街鋪”商業經營為主,經營范圍涉及建材、食雜零售、批發、餐飲、休閑等其他行業。四至范圍:東向:芙蓉北路西向：煤炭醫院南向:人民西路北向：臨街民宅2.2地塊規模與開發目標本項目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線3.6３米，實際用地面積約3８9８平方米。項目擬建成地上共七層、總建筑面積在1．8萬平米左右的商住樓,其中裙樓商業部分為三層,單層建筑面積在36５0－3８00平米之間,裙樓以上為四層住宅，擬規劃面積在7０００－78０0平米之間。另項目擬建地下一層，規劃建筑面積在25００平米左右。2.3地塊周邊環境與配套設施項目地塊處于漣源市“X廣場”，距漣源市核心商業區域-——“XX山”約8０0-1000米。目前周邊主要以臨街商業為主,商業經營類別不統一，經營品牌參差不齊,芙蓉路道路狀況及街區面貌均有待改善。環境及配套設施:☆電力、電訊:接入本項目☆給排水：管道鋪設到位☆大型汽車站：臨人民路公交車站☆休閑廣場：光明山市民休閑廣場，距本項目約800米☆購物場所：30０米內XXX超市及臨街小型商店☆娛樂場所:30０米范圍內無大型娛樂休閑休閑運動場所.☆醫療衛生：項目西側為煤炭總醫院，往北5０0米為六畝塘鎮中心醫院☆教育文化、體育運動:六畝塘鎮中心學校，本項目500米半徑內無大型體育運動場地。☆金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農業銀行，中國移動營業廳、中國電信六畝塘營業廳、中國聯通營業廳2．4項目性質與主要特點本項目為商住綜合項目,定位為“主題商業+多層住宅”的進展模式.項目主要特點有：項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業地產項目的開發，但項目地理位置偏離市中心,還需對區域概念進行強勢引導.土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。地塊無明顯凹凸落差,地形較為規章，有利于項目開發。項目周邊目前的街區環境并不抱負，大量中低檔次的臨街商業影響了項目地塊的商業價值，增加了項目開發難度。項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產開發項目，成功開發后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用,將大幅度提升周邊物業價值。2．５項目地塊價值分析漣源市商業核心區域為五馬廣場和光明山.光明山商圈是以五馬廣場的老商業核心區域為基礎，逐漸向廣場、政府靠攏的市場進展結果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單位、金融機構,也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業價值的核心商業區域,且有取代五馬廣場之勢。本項目距光明山商圈僅8００米左右，光明山商圈的進展必定向西擴散,從而帶動周邊區域,提升其商業價值。本項目勢必首當其沖,受到光明山商圈的影響。因此,經濟進展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈進展為本項目進展至少供應了三大市場機會,使項目地塊進展前景看好，如能順利實現開發理念、物業形態、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的進展勢頭，徹底轉變目前本項目地塊所在區域落后的商業環境，帶動該區域的進展,并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構，帶動區域物業的商業價值,使社會、市場、市民及開發商實現“四贏"。項目地塊價值的主要特點有:地形地貌、地塊規模對項目開發規模有所限制，人流量不足,周邊商業環境有待改善.但較為適應漣源房地產市場“單個項目總量應有所掌握”的特征。交通區位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業，但需進行一系列的區位概念引導，并在平面建筑規劃設計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結合，并在建筑外觀上創新。進展背景為項目開發供應良好的進展環境，但仍需在政府層面，開發過程及團隊組織層面進行良好的結合，以爭取更為優越的項目進展環境，組合更強勢的項目進展團隊.目前漣源市房地產市場短時間內上市供應量較大，但因漣源房地產市場屬起步階段，創新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在2006、2007年趕上銷售的黃金季節。本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好掌握的前提下將偏小，進展空間大，且投資者能在本項目將來升值空間中獲利。(6）項目應努力適應當前漣源市商業格局的進展演化,成為“五馬廣場"、“光明山”商圈的有力補充，實現開發、銷售、推廣、經營方式的差異化。2。６已進行的調查討論項目及成果某某地產顧問機構于２005年11月受某某房產開發投資公司委托進行了漣源市房地產市場調查和有針對性的家居建材市場調查。本次調研工作由某某地產顧問機構項目調研小組全程操作完成.項目調研員在前期進行了系統的調研培訓后再進入實際調查執行工作,發放調查問卷共3４０份，回收有效問卷3２0份，并就項目所在區域進展前景與部分漣源房地產從業人士、規模較大的家居建材經營戶進行了專題采訪.最后調研結果由專職統計分析人員進行了科學的數據分析統計,項目組多次組織召開數據統計分析會議,為本項目下一步項目定位系統及市場推廣、銷售策略建立、執行奠定了堅實基礎.調查討論項目及成果如下：(1）目前漣源市商品房供應量體量較大，短期內住宅物業進展空間相對較小.在接受本次調查的市民中，48％的被訪者不打算購買住宅，２6％的客戶打算在2-5年內購房，僅26％的客戶打算在1—2年內購房。另依據統計,當前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都"所上市的住宅面積總和已超過14萬平米,而“漣水名城”總建筑面積為26萬平米。因此，將來１－2年內，漣源市住宅物業上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環境已經逐步開頭看重,但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內仍偏向于地理位置抱負，交通便利、價格更具競爭力的住宅.（2）商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業項目操盤的重中之重。經過“五江購物中心"和“金地帶●時尚廣場”兩個商業項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調查中，40％的被訪者表示不會進行商鋪投資,僅17.5%的被訪者正在考慮購買.其他客戶均為視項目情況而定,尚需大力引導.（3）家居建材行業競爭激烈，期盼有效地進行市場整合。僅26％的客戶表示對目前的經營狀況滿意，行業競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建材經營行業利潤下降。寬闊家居建材經營者已經意識到家居建材行業整合的必定性和必要性。本次接受經營戶調查的被訪者中，大部分人均盼望能進行有效的市場整合。說明長期以來漣源市家居建材行業經營戶分散凌亂,獨立經營的局面已迫切的盼望被轉變,市場呼喚“一站式"家居建材消費場所的消滅.(4）撼動自發形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。在接受本次調查的被訪者中,５0％的經營戶表示情愿進場經營。但在訪談調查中,漣源建材市場未能進展起來的陰影和地理位置仍成為經營戶提及較多的意見,另依據調查，當前家居建材經營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格(租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。以強勢廣告推廣政策掩蓋全市，以政府的行業集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影.（5)本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同.近５0％的經營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的進展前景，54％的市民對芙蓉廣場地塊將來2－3年內的升值前景表示看好，說明寬闊經營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現出投資信心，是本項目進展不行或缺的基礎條件。通過對本次調研結果的分析討論，某某地產顧問機構認為：漣源市經濟較為活躍，市民中隱藏著肯定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經過近年來漣源房地產行業的進展和五江購物中心、金地帶●時尚廣場等商業項目的推廣銷售,漣源市商業地產市場已經具備肯定的氣氛和進展基礎.本項目的進展，將成為20０6年度漣源房地產市場的熱點項目,因本項目地域特點及主題行業的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心,進行主題行業概念和投資概念的傳播。受被訪者心態所影響，本次調查在數據采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執行過程中重要的數據型參考資料.三項目建設意義３。１關于城市進展的意義隨著城市經濟的進展，漣源市的商業格局已經初現雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業格局.五馬廣場商業進展歷史悠久,地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優越，是進出漣源市的必經之地,也是漣源市近代商業進展最具代表性的區域。光明山商圈的成型與進展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區分散四周,形成了強大的商業進展資源。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現代化商業中心形象，增強了此區域在全市商圈中的競爭力。目前,光明山商圈已經呈現出向西進展的趨勢，本項目的落成必將加快漣源市西城進展的進程,進一步完善漣源市城區的整體規劃。３.２關于行業市場的意義針對目前漣源市建材市場過于分散、經營場所環境差和缺乏統一的市場經營等現狀，本項目擬定的“一站式"家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統一的市場管理和廣告推廣，把漣源建材市場整合優化,并以貼心服務、優質化的產品、低廉的價格和舒適的購物環境來吸引消費者，從而使漣源市建材行業順應進展趨勢實現良性進展3。３關于社會綜合效益的意義隨著建材行業的重要性日益突顯，專業的建材市場不行或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補漣源市家居建材行業這一市場空白，為寬闊經營戶供應了更為集中、現代、舒適的經營環境，也將為漣源市人民供應與大中型城市保持同步的家居建材產品和服務，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業中以次充好，質量、環保均難以得到保障的現象，為漣源人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象,提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區域經營環境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業整合、房地產市場進展的“地標性”物業。并為社會了供應了眾多的就業機會,并將為極大的影響和帶動周邊街區的商業進展，推動和促進“芙蓉廣場”商圈的形成，帶動漣源市城西的進展。漣源某某項目可行性討論報告其次章項目投資環境及市場分析四漣源市情及進展概況4.1漣源市情漣源市位于湖南省中部，漣水上游。１９51年從安化、湘鄉、邵陽各劃出部分政區籌建藍田縣，1９52年正式建縣，8月改名漣源縣，198７年撤縣成立漣源市。漣源市總面積1８97平方公里，人口108萬,轄15鎮４鄉1街道辦事處和一個林場.漣源人文歷史悠久,是革命老區和湖南五大僑鄉之一.漣源市旅游資源豐富，北有省內自然監管后僅次于張家界的湄江風景區，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級公路與207國道從境內通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個完備的交通路網即將構成。漣源有“煤炭之鄉”，“有色金屬之鄉"的美稱，已經探明的礦產資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產業。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動"的戰略，全市民營企業飛快進展。高效結晶銅管、金屬纖維、藝術陶瓷,金剛石觸媒等一大批高科技產品遠銷國外。４。2漣源市城市進展概況當前漣源市整體城市環境仍然處于不抱負狀態，城區面積較小、城區環境有待改善、城市常住人口規模有限、流淌人口較少，城市建設固定資產投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環境的改善和經濟進展。近年來，漣源市大力推動“工業強市”的進展方向.投入大量資金對漣源城區進行改造和對各類工業企業進行革新.城市的改造和企業的革新勢必將帶動相關行業的進展，尤其是對房地產業、金融業、零售業、建筑業、建材等行業推動作用尤為顯著.這為本項目的開發供應極佳的市場契機。同時為了加強與周邊縣市的聯系和互動，漣源市加大城市交通路網的拓建、興建，由此產生的效應如同一針強心劑,推動漣源市房地產業等相關行業飛速進展.4。３漣源市經濟進展概況漣源地區內擁有較為豐富的礦產資源，相關的礦產、冶煉、機電、運輸行業發達，其他產業進展規模也較為突出,居民收入及消費水平自9０年月開頭顯著提高,內向型經濟進展狀況良好.據統計，2００４年全年漣源市城市居民人均可支配收入660３元，比上年增長15％,2004年末，全市城鎮集體以上單位在崗職工4３660人，比上年增加382４人，從業人員勞動酬勞總額43660萬元，增加3219萬元，比上年增加８%,從業人員年人均酬勞９904元，比上年增長33．4%。全年民營經濟實現消費品零售總額157１０4萬元,增長14．8％，占全市消費品零售總額的80．98％.年末全市有證貿易餐飲個體戶和私營企業分別達到13345戶和27２戶,分別增長5。1％和３2。7％。漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快,居民消費水平比較湖南省進展較快的中小型城市仍偏低。依據有關金融機關對漣源市居民儲蓄水平的統計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置,反映出當前漣源市民對投資極為謹慎，獵取投資渠道的信息很少，投資途徑較少,大部分的城市居民依靠于銀行儲蓄獵取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。因此,依據當前漣源市總體經濟進展、居民消費及個人儲蓄水平，將來3—５年之內,漣源市房地產行業進展空間將較為可觀，在總量掌握的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產投資及建材、家居、裝飾等行業,其商業消費環境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數據來源：婁底及漣源相關政府報告文件、資料等4.４漣源市商業進展歷史沿革回顧漣源市近代商業進展歷程,我們可以很清楚地看到當前漣源市的商業經營環境、規模、消費水平均與上世紀7、８０年月有了質量上的飛躍。上世紀8０年月前的商業大多以國營企業單位經營的商業為主。由于經濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業的的進展，無論是商業建筑其建筑形態還是商業經營的各個環節都不能滿意消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業也取得了飛速的進展。90年月初,漣源市一改以前小商小販的自由貿易占據商業消費市場大半江山的局面，消滅了“藍田市場”等一批集中型的專業市場。這一類商品交易市場的消滅，使漣源市城市、農村人口的消費有了較為集中、更為便利的消費場所。90年月末及本世紀初,隨著對外溝通和經濟活動的增加,漣源市首次消滅了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業格局。“金馬特"、“福康祥”等一批超市經營企業獲得了長足進展。近年來,以“心連心、新一佳”為代表的知名商業企業登陸漣源,不但使漣源市民享受到了與國內大中型城市同步的商品與服務，更使漣源市商業格局再次突破。伴隨著這一類商業企業的進展，漣源市商業房地產行業的消滅也受到了漣源市民的熱忱歡迎和追隨,“五江購物中心"的銷售便反映出了漣源市民中隱藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產行業的連續前進，將使漣源市居住、商業環境更為良好，有利于改善城市消費環境，提升城市品位，更有利于本土房地產企業及房地產投資者的核心競爭力增強。4.5漣源市城市商業格局及進展趨勢隨著城市經濟的進展，漣源市的商業格局的已經初現雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業格局.五馬廣場商業進展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優越,是進出漣源市的必經之地，也是漣源市近代商業進展最具代表性的區域.此區域內以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產品、五金機電業態為主.因受城市道路狀況、建筑形態、經營理念等進展條件所限，此區域內的老商業中心王者地位正在逐步轉換。如不轉變此區域內的街區形象,對破壞街區整體形象的相關業態進行集中整治，在“劣幣驅除良幣”理論范圍內，將使一部分利潤較高,檔次較高的商業行業主動集中轉移,從而動搖此區域的商業地位。光明山商圈的成型與進展有著得天獨厚的基礎.市政府、稅務等一大批政府機關云集于此,學校、居民區分散四周,形成了強大的商業進展資源。此區域商賈云集、人流量浩大,另受五馬廣場的影響,一批商家將經營場地也延長到了此區域，從而催生了光明山商圈的快速成熟.五江購物中心項目的建成,更樹立了漣源市新興的現代化商業中心形象,增強了此區域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經呈現出向西進展的趨勢,對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利.另外，以汽車站為基礎進展的商園街也是漣源市整體商業格局中的重要部分.但其雜亂的經營環境、參差不齊的業態組合，弱化、限制了該商圈的進展.縱觀漣源市商業格局及進展狀況，漣源市各個商圈內商業物業的建筑形態、交通組織、業態定位、經營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中,其滲透能力、輻射能力表現得不是很明顯。本項目距光明山商圈僅8０0米左右，光明山商圈的進展必定向西擴散，從而帶動本項目周邊區域，提升其商業價值。本項目勢必首當其沖,受到光明山商圈的影響，隨著金地帶●時尚廣場的開發建設,五江購物中心經營狀況好轉及其他周邊項目的開發,其影響會越來越明顯。因此，經濟進展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈進展為本項目進展供應了至少三大市場機會，使項目地塊進展前景看好，如能順利實現開發理念、物業形態、產品定位的市場差異化,將獲得可觀的開發回報,亦能成功借勢“光明山”，帶動區域物業的商業價值,使社會、市場、市民及開發商實現“四贏"。五漣源市房地產市場進展綜述５.1市場進展概況漣源市現代化的房地產市場自２0０4年才開頭起步。2004年以前,大部分市民均為自己購買土地,自己興建民宅,對商品房的概念理解不清楚，更沒有購買商品房的意識。這也是目前漣源市住宅區沒有成規摸,上品質的緣由之一,大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規劃，也影響到了房地產市場的進展。2004年開頭，政府對房地產市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產項目進行了立項.消滅了以“漣水名城"為代表的住宅項目和以“五江購物中心"為代表的商業項目.“五江購物中心"以產權式商鋪投資的銷售模式為主,項目在市場上一開頭供應，便引起了寬闊投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現了漣源市民中隱藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續商業項目有極為重要的參考價值和意義。“漣水名城”大規模大手筆的商品房建設開發，相關的社區配套型酒店、商業街區也在其規劃范圍之內,使漣源市民對商品房第一次有了更為清楚的熟識。“漣水名城”在環境、生活品質上的宣揚，也在潛移默化中對市民產生了影響,也對漣源商品房市場起到了不行忽視的作用。在“漣水名城”后，由大華房地產開發公司開發的“水榭花都”也向市場供應了4萬余平米的商品房。這兩個項目的同時開頭和競爭,使漣源商品房市場格局已經初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續項目的開發，漣源商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態面對市場.5。2市場價格分析及走勢猜測5.2。1居住用房價格分析及走勢猜測2004年前,漣源市住宅市場價格大部分在5０0-7０0元/平米左右，商品房市場未成型的情況下,城市居民對商品房的概念和理解均較為落后.因此市場價格始終處于比較低的狀態，居住用房的開發利潤點也比較低。隨著全國房地產市場的進展,漣源房地產在近年來也得到了長足進展，政府形成了較為靈敏的房地產招商引資政策，鼓勵外來開發商在漣源進行房地產項目開發，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發商前來投資開發。外來開發商帶來的更強的資本優勢和更高的開發品質，另受相關建筑材料,開發規費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了漣源房地產市場的價格。“金地帶●時尚廣場”的四樓以上臨街住宅達到了1100元/平米以上的銷售均價，“大華●水榭花都"銷售均價為950元/平米，“漣水名城”銷售均價１04０元/平米，此銷售價格較2004年前的住宅銷售價格已經上漲了200-400元／平米.反映出漣源市房地產市場住宅銷售價格的進展趨勢。就本次某某地產顧問機構所開展的漣源市房地產市場綜合調研結果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在60０—800元/平米的住宅,800—１000元/平米的價格區間已經開頭有部分市民所接受,“大華●水榭花都”、“漣水名城”等項目目前銷售的不抱負，說明高品質高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。某某地產顧問機構認為：漣源市房地產近２—3年內，規模適中、戶型新穎而有用、景觀資源良好、人文氣息深厚的居住用房仍將有肯定的市場機會,價格突破千元/平米將存在肯定的市場空間.建議本項目居住用房的價格定位在800元/平米左右較為合適。漣源在售的主要住宅項目調研表如下:項目名稱大華●水榭花都位置漣源市酒廠,一中后面項目概況開發商：漣源大華房地產開發有限公司建筑面積:42998平方米綠化率：3５%車庫數(車位數）:未定門面數:未定分幾期開發：一期項目工程進度：項目動工已有將近兩個月,基礎建設已經完成開盤時間:２０05年12月底交房時間：2006年６月價格住宅均價：9５0元／平方米住宅最高價:1200元／平方米門面價格:未定車庫價格：未定車位租價:未定物管費：未定主力戶型面積:160平方米左右付款方式及折扣:三成十年、五成十年、銷售率貴賓卡已售50張目前主推單位四室兩廳兩衛項目劣勢分析１、大戶型居多，選擇空間小。2、目前交通不便利項目優勢分析該項目所處環境安靜、幽雅，適合居家,有大面積的藝術園林和休閑運動場所，雙陽臺設計比較手歡迎，周邊配套比較好(鄰近中學、學校和事業單位)綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水"的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點,售樓部設立在賓館大堂,更是進一步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有肯定的優勢.項目名稱漣水名城位置漣源市自來水公司旁項目概況開發商:婁底佳苑房地產占地面積：15。5萬平方米建筑面積：２6萬平方米綠化率：50％車庫數（車位數）:未定容積率：1.68門面數：未定分幾期開發：兩期開盤時間:2０06年1月交房時間：未定價格住宅均價:10４0元/平方米住宅最高價:1２80元/平方米門面價格：未定車庫價格：未定車位租價:未定物管費：未定主力戶型面積：１45平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛5。2.２商業用房價格分析及走勢猜測近年來，隨著漣源市城市和商業進展，漣源市商業用房的需求量迅猛增加。而始終以來，漣源市的商業物業均為各國營市場、單位的物業,極少向市場出售。2005年五江購物中心的興建，使漣源市民中所隱藏的對商業用房的購買需求飛快迸發出來，五江購物中心的產權式商鋪一個月內銷售率過半，且內鋪銷售價格達到了７５０0元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實際套內銷售價格達到了15000元/平米左右。2０0５年11月２6日開盤的金地帶●時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元/平米，一層內鋪銷售均價為４8０0元／平米，公攤率在３３％左右。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規劃實現了平穩銷售,銷售情況良好.目前，漣源市商業用房僅金地帶●時尚廣場項目在售，剩余單位主要以２、3樓為主。當前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進行改造、拍賣，２0０6年市內將可能有后續商業項目參加市場競爭。另一方面，隨著漣源市城市建設和進展,中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業區域價值穩步攀升。漣源市商業用房價格走勢將連續消滅“熱點地段價格居高不下,次級區域間續跟進”的局面。六商業用房的市場供應6。１所在區域內商業用房現有供應量及結構情況調查目前漣源市在售的商業用房項目僅為金地帶●時尚廣場：總建筑面積：１1７27．2６平米商業建筑面積：942７。２６平米銷售價格:臨人民路商鋪:均價18000元/平米臨工農路商鋪:均價900０元/平米一層內鋪:4800元／平米二層內鋪：2500元／平米三層內鋪：140０元/平米住宅銷售均價：114０元／平米６。2所在區域內商業用房將來供應量及結構情況調查處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經嚴重打擊了漣源市建材經營戶的信心，其市場供應量不會給本項目帶來威脅，但是其給經營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導工作難度.本項目在半年內潛在的競爭對手,其一來自文藝路正在施工的項目(原漣源市兒童公園)，其二是文藝南路一塊１0畝空地，將來可能也會被用于開發專業市場建材市場.七商業用房的市場需求7.1所在區域內商業用房的租用情況調查上圖顯示,96%的客戶為租賃商鋪經營。因漣源市目前的商業鋪面均以臨街鋪面為主,而臨街鋪面及部分專業市場內的商鋪都是個人自建、政府或單位開發建設的房屋臨街層,因此漣源市目前家居建材市場所使用的物業仍以租賃臨街商鋪為主.7。2所在區域內在售商業用房銷售情況調查目前在售的僅為金地帶●時尚廣場,其銷售情況較為良性。八商業用房的市場價格８。1所在區域內商業用房銷售價格情況漣源市商業用房主要由住宅的底商和企事業單位物業一、二、三層的商業用房構成，進行銷售的商業用房量比較少。目前漣源市場上進行銷售的商業物業主要為金地帶●時尚廣場。價格情況參照本報告6。１節。８．2所在區域內商業用房租賃價格情況物業名稱物業類型經營品牌月租金價格(元/平米）立華水果臨街商鋪零售５0好運來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內商鋪建材零售２—4目前漣源市商業物業的租賃價格呈現出“受地段價值影響明顯,部分臨街商鋪租金居高不下”的局面，人民路“五馬廣場”—“五江購物中心"臨街商鋪的租金均在65元/平米／月以上，金地帶●時尚廣場的臨街商鋪租金估計還將高達12０元/平米／月.依據某某地產顧問機構在市場調研顯示,本區域５0０米半徑內的臨街商業用房租賃價格自20－60元/月/平米不等，對面建材市場內月租金甚至低于１0元/平米/月。與五馬廣場、光明山等區域的租金差距較大。主要是因目前本項目所在區域內人流量，街區面貌較差,商業經營未成規模等緣由所引起的.九居住用房的市場分析9.1市場供應情況漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的項目中，估計總建筑面積為30多萬平方米,在建的商品房面積超過14萬平方米。9。2市場需求情況通過市場調查結果的分析和討論，某某地產顧問機構４8%的被訪者并不打算購房。僅5%的被訪者考慮在１年內購房,３5％的被訪者考慮在將來3年內購房.說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在將來２—3年內,近期市場不會消滅太大的市場需求。目前漣源市民對商品房的需求主要集中在1００－１20平米的中戶型和140－160平米的大戶型兩個檔次。比較符合四線城市居民對購房的面積需求特征。9．3物業出租情況目前漣源市還沒有形成專業房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流淌居民。租金普遍比較低，單間租金為５0元/月,簡潔裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為３50元/月.9。４在售樓盤銷售情況漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。導致了“漣水名城"和“水榭花都”兩個大型住宅項目自動工以來,銷售都很不抱負。9。5市場在售戶型及特點分析漣水名城的主力戶型為1４5平方米左右的三室兩廳兩衛，據調查得知,該戶型比較有用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為１65平方米左右的四室兩廳兩衛雙陽臺,據調查得知，這種戶型比較寬敞,大氣，一部分經濟實力較為雄厚的人群較喜愛該戶型。金地帶●時尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛,該項目地段優越，住房很受歡迎。在價格方面,漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過１000元/平米.僅金地帶●時尚廣場4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項目地理位置和上市時間的優越性，因此對于整個漣源商品房市場來說,僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導意義。大部分市民對商品房價格仍集中在80０元左右的心理預期，短期內突破千元大關較為困難。十市場猜測10.1將來該區域內商業用房需求猜測在對經營戶投資意向的調查過程中,大部分被訪者都持“看情況而定"的態度，說明目前漣源市的商業地產銷售受引導成分較大，在五江購物中心未能經營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹慎的態度。同時，也有16％的被訪者正在考慮購買商鋪，2４%的客戶表示視地段及價格而定,說明在經營戶中間，經濟實力比一般一般市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈.(2）市民對商鋪的投資意向相比經營戶而言要小，40%的客戶表示不會進行商鋪投資.市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限,且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經失去了信心或者產生了不信任心理。市民中有17。5％的人正在考慮投資商鋪。10.2將來該區域內居住用房需求猜測漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強.對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業管理等概念理解較淡.況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流淌人口少，在將來一兩年內，漣源市民對居住房的需求不是很大.１０．3綜述總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有肯定的需求量,由于漣源市的房地產行業剛剛起步時，“五江購物中心”影響到了消費者投資信心,如果其他商業項目再次打擊消費者投資信心的話，那么漣源市房地產的進展將受到嚴峻的考驗.針對市場現狀，我們的工作重點應放在消費意識引導和區域概念炒作上，才能有利于規避市場風險,并結合主題商業的特殊性進行項目推廣和銷售、招商工作。漣源某某項目可行性討論報告第三章項目進展討論十一項目地塊特征分析11．1項目區位分析地塊外形：不規章方形用地地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處,屬六畝塘鎮，位于漣源市主城區西部,靠近城鄉結合處。就目前來看，地塊的區位優勢并不明顯。地塊優勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道,為本項目供應了良好的交通組織便利性；同時，本項目地處漣源去往新化、冷江等地的必經之地，外部交通優勢明顯.11．2項目人流分析因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設施,周邊居住者大部分為一般市民,街區形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈進展影響,已經呈現出人流量開頭上升的趨勢.１１。3項目地塊進展SWＯT分析△地塊進展機會Opportuniｔy光明山商圈的進展已經呈現出向本地塊擴散的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了樂觀影響.漣源市目前開發在售的商業項目不多，為項目地塊的進展供應了肯定的市場機會.項目周邊街區物業形象較差，本項目建成后,將有效帶動周邊物業的價值提升。項目交通優勢較為明顯。項目屬招商引資項目,地塊進展有肯定的政策支持。△地塊進展威脅Weａｋness市民對本項目地塊的區位價值仍存在懷疑心態。其他舊城改造項目將對項目進展形成競爭壓力。項目地塊周邊街區形象較差,影響到項目價值的體現△地塊進展優勢Ｓtrｅngth位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路,地塊價值高臨街面較長，且還能在建筑規劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業價值地塊規模適中，體量不大,適宜于快速消化受光明山商圈影響明顯,將來升值前景可觀項目交由專業地產顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目進展思路及執行的科學化△地塊進展劣勢Ｔhｒeａt項目地外形況簡潔，將增加施工難度項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善(３）項目偏離市中心,推廣難度加大雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯,但受城市進展的影響,此地段的進展和升值前景已經有部分市民所承認，但項目在開發過程中,始終仍注意對區域概念的炒作和提升,以良好的項目定位和投資概念規避項目地塊在市民心目中的不良影響.十二項目商業用房定位方案討論12．1項目定位方案某某地產顧問機構初步對本項目的商業主題選擇為：整合與商品房裝修相關的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業，彌補市場空白，依據各個行業對樓層的需求條件規劃業態形成“××××家居建材廣場”或“××××家居廣場”的商業主題.１2。2項目定位方案提出背景前漣源住宅商品房上市量在１４萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠.眾多商品房的在銷售之后必會進行裝修,因此，與商品房裝修相關的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業勢必會被帶動。另一方面，某某地產顧問機構在對漣源房地產市場進行調研時，發現家私、建材行業經營者整合意愿較為強烈，且該類行業對區位的影響因素較小,但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。因此，某某地產顧問機構初步對本項目的商業主題選擇為“家居建材廣場”。12。3項目定位方案市場調查結果1２．3．1行業經營戶對“一站式"家居建材市場的認可度大部分的經營戶已經意識到行業分布零散，對經營和消費者都不好。“一站式”家居建材廣場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務更好”是其他中小規模家居建材經營所不具備的。因此受到大部分經營戶的支持和贊同。也使本項目具備來自于經營戶層面的進展機會.12.3。2家居建材消費者對“一站式”家居建材市場的認可度家居建材消費者對“一站式”家居建材市場支持率為54％，對其無所謂的業主占了３２％,對其不看好的占了14%.這表明:漣源消費者對“一站式"家居建材市場認可度比較高,由于漣源市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導。12．3。3市民對“一站式"家居建材市場的認可度從右圖可以看出,絕大部分市民支持漣源消滅大型的家居建材廣場。長期以來漣源市民購買建材都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產品,消滅“一站式”家居建材廣場后，集中的產品種類將大大縮短購買時間，提高購買效率，并能以更低的價格購買到所需要的家居建材產品。家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一個市場空白點。本項目的消滅,無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。12。3.4對“一站式"家居建材市場的地點選擇調查為調查在目前漣源市建材經營戶中較為抱負的集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調查設置了三個地點供經營戶選擇.調查結果顯示，盡管漣源市建材市場未能經營起來在經營戶中形成了心理陰影,但仍有半數的經營戶選擇了芙蓉廣場。調查結果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經營戶在選擇過程中已經更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業進展所必須具備的基礎條件。１2。4項目定位方案SＷＯT分析△項目進展機會Oｐpoｒtunity家居建材經營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式"家居建材廣場項目的消滅目前漣源市家居建材行業經營面積已超過2萬平米，經營戶近2０0余家，為項目進展供應了市場資源的支持市、鎮兩級政府均看好并支持項目進展,并能供應相關政策性的優惠、鼓勵措施經營戶和市民對商鋪投資仍保持著肯定的熱忱，存在引導空間大型家居建材超市的連鎖進展趨勢，為本項目的主力店招商供應了契機將來商品房市場的進展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經營目前家居建材經營戶的分布凌亂、商鋪配套設施落后，均期盼有新型的“一站式"家居建材廣場填補市場空白△項目進展威脅Weaｋnｅss業態與對面的建材市場、藍田市場部分重疊，可能會有相關方面的利益沖突行業商鋪租賃價格不高,對項目銷售價格的走高存在肯定的壓力，需要大力引導，并實行肯定的返租、免租政策文藝路、藍田市場、光藍路等自發形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力大部分經營戶均不情愿進駐２、3樓,項目２、3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設置進行良好的規避和化解部分商家在市場競爭中已經丟失行業信心,可能在項目進展過程中起負面作用五江購物中心的商鋪投資使部分市民丟失了投資信心，市民對商鋪投資已經更為謹慎和理性△項目進展優勢Strengｔｈ位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路,地塊價值高臨街面長達7０米，且還能在建筑規劃上進行適當臨街面的適當延長,有利于提高整體商業價值地塊規模適中,體量不大，適宜于快速消化受光明山商圈影響明顯，將來升值前景可觀本項目為填補市場空白的項目，進展機會和空間較大項目總體成本不高,從而降低了銷售單價,有利于中小客戶的投資項目引進主力店的營銷策略,將有利于本項目刷新漣源家居建材行業格局，成為市場領袖△項目進展劣勢Ｔｈrｅat(1）?項目所在地街區面貌有待改善，（2）?人流量有限，(3) 商業氣氛尚不（4） 深厚（5）?仍有部分經營戶和市民對本項目地段抱懷疑態度,（6） 增加了項目宣揚推廣難度(7）?推廣、招商難度加大，(8） 推廣、招商費用增加（9)?地塊規模有限,（１0)?無法設置集中的倉儲用房(5）市場對項目估計的銷售價格和租賃價格存在接受難度綜上，項目SWＯT分析中所反映出的情況說明本項目進展“××××家居建材廣場"的思路是基本可行的,但應注意風險規避及劣勢化解因素,使本項目進展更為貼近市場，成功招商,投資概念推廣到位,獲得可觀的利潤回報。１2。5項目定位方案所存在問題及建議本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素:銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的沖突,建議項目2、3樓實行整體或部分返租的形式銷售。市民對項目地段的懷疑態度。項目進展需依托強大的廣告宣揚造勢,通過以主力店為中心，將后期經營過程中的“價格、質量、服務"良好地貫穿于整個推廣節奏中，最大限度的對區域概念和行業概念進行宣揚推廣。區域商業氛圍不成熟，招商難度增大.首先啟動主力店招商,以滿意項目進展和實際推廣執行工作的需要。化解市民對項目能否進展成功的疑慮。對部分部位予以免租經營，以協作其他招商政策順利招商。經營業主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經營戶降低經營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應向經營戶發動集中的廣告宣揚攻勢。有潛在的競爭對手存在，針對可能消滅的競爭對手,項目應盡快在年底之前啟動第一期廣告投放.十三項目產品定位方案討論13。1項目產品定位原則本項目產品定位應區分于一般的商住樓項目，產品定位不但要能符合目前主題商業銷售及招商、經營的需求，而且還需依據項目地塊將來進展前景可觀的特殊情況綜合考慮產品將來用途。因此，產品定位應符合以下原則：符合項目經濟效益目標的需求。充分利用項目地處人民路與芙蓉路交匯處,雙面臨路的特點，發揮項目臨街面較長，交通優勢明顯的優勢。在符合項目整體規劃構思的前提下,將臨街商鋪的建筑面積掌握在合理范圍內，努力提高臨街商鋪價值。項目產品定位應充分考慮家居建材市場的行業特殊性,對相關物流、交通、層高等要求進行有效把握.項目住宅部分應有清楚的交通組織系統,實現商業人流與居住人流的分離。１3．2項目產品定位的市場依據本項目產品定位的市場依據以某某地產顧問進行的漣源市房地產市場及家居建材市場的調查討論數據為主。市場調查對本項目具有參考價值的主要結論有：商家對產品的需求為：層高在4.5—5.5米之間、面寬在4。2—5米之間、進深在10-1２米之間。面積在５０—1００平米之間，以40—６0平米每個的鋪位分割較為合理,商鋪間應可自由組合，全面掩蓋不同面積需求的客戶.大部分市民對住宅的面積需求分1０0-１2０平米、140—1６0平米兩個區間.其他調查數據。（詳見市調報告）１3。３項目產品定位方案13．３．1整體建筑規模掌握(1)項目地上總建筑面積在1。8—1．9萬平米之間，其中一、二、三層為商業用房,單層建筑面積在36５０—3800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規劃面積在7000—7８０0平米之間。（2）項目地下一層，擬規劃建筑面積在２5０0平米之間。（３）一層層高在5。８左右,二、三層層高在3.8米左右，住宅層高為3米。凈建筑總高度約25。４米。（不含天花板及天際線高度）1３。3。２戶型規劃①臨街商鋪開間在3.8-4米之間,進深在12米左右，套內面積在４５．6—４8平米之間。②一、二、三層商鋪套內面積規劃在45-65平米之間，簡略戶型面積依據建筑設計支配而定。③住宅戶型規劃以11０-13０平米的三房、140—1６0平米的四房為主力戶型進行設計.13。４主要技術經濟指標總建筑面積：１。8-1。9萬平米商業面積:１.0－1。１4萬平米住宅面積:700０—７８00平米容積率：約4。５7建筑凈高：２5。4米１3.5項目業態定位方案本項目將囊括以下業態,簡略的各樓層業態定位方案如下:１層（含臨街門面):（１）木業板材區(2）油漆涂料區（3）工程材料區（4）化工膠劑區（5)管材管件區(6）五金機電區2層:（1）陶瓷衛浴區（２)玻璃制品區（3）燈飾照明區（4)地板地面區（5）門窗鎖具區3層:（1）家居飾品區（2)家私家具區（３）辦公家具區考慮到１層租金和售價較高,因此本樓層內的業態均為效益較好,經營利潤較高的行業，而2、3樓則選擇產品較大，流淌速度稍慢,對場地規模要求較大的行業,以降低月租金，緩解經營戶的租金壓力.２、３樓目前的業態定位較適宜于對主力店進行招商.漣源某某項目可行性討論報告第四章效益及風險分析十四項目投資估算項目投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值備注１土建工程10６1。６萬元按1７950平米總建筑面積計算，土建成本按480元/平米計算，另地下層建筑成本估量為200萬元２土地費５１0萬元3附屬工程及項目配套330萬元貨梯、觀光電梯各一輛,配套費用按150元/平米計算4勘探2萬元5相關規費１5萬元7設計費8。9７5萬元按5元/平米計算8水電增容費5萬元9管理費用2０萬元10基本預備費40萬元11合計1992。5８萬元如引進主力店,則可以省去主力店裝修費用約80—1０0萬!注：本報告撰寫單位僅提出參考價格，以上數據均以建筑面積在１７95０平米為基準進行估量所得，簡略數額以實際操作為準.依據初步估算,本項目的總體投資成本大約為1９92.58萬元，此數據為基本的成本投入費用，并已核算地下層的建筑成本.十五經濟效益分析15。1項目經營策略（1)項目1—3層商業部分樓實行“返租”銷售的方法.其中一層返租期限為1年,返租回報為８％;二、三層返租期限為3年，第一年回報率為7％，其次年回報為８%，第三年回報為9％,平均每年的固定回報為8％。此返租實行“即買即返”的執行方法，客戶在簽定購房合同時,即可獲得三年固定回報共計24％.反租部分在簡略定價中預留相應空間。項目銷售過程中依據銷售情況及整體銷售節奏的支配，將適當應用價格策略提高銷售價格.（2)為便于本項目后期運作的順暢，本報告內分別初步設定了“返租”與不“返租”的銷售價格.15。2項目銷售價格建議（1）返租銷售價格依據市場調查結果及本項目的成本情況，建議本項目實行“返租”銷售模式時銷售價格為：臨街商鋪銷售均價:100０0元/平米一層內鋪銷售均價:４1００元／平米（含返租一年）二層內鋪銷售均價：2３50元/平米（含返租三年)三層內鋪銷售均價：135０元/平米(含返租三年）住宅銷售均價：８50元／平米(２）不返租時銷售價格建議臨街商鋪銷售均價:１0000元/平米一層內鋪銷售均價：３950元/平米二層內鋪銷售均價：１950元/平米三層內鋪銷售均價：110０元/平米住宅銷售均價：850元/平米（3）價格說明目前該定價體系為項目初步定價,均為保守估量的市場承受范圍，在實際執行過程中，將依據市場反應及銷售狀況適當地應用價格策略,適當調高部分樓層、單位的銷售價格,圓滿完成銷售任務;此外，項目價格調整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升,以保障合理的項目銷售利潤。由此得出，本項目可實現銷售收入估計為:項目銷售收入猜測表（返租）名稱建筑面積（平米）返租銷售單價（元/平米）估計銷售額（返租）(萬元)備注臨街商鋪7５0100０07５0一層內鋪２900410011８9減去一年返租約9５.12萬元后為10９3．８８萬元二層內鋪36５02350８57。７5減去三年返租約20５。8６元后為651.89萬元三層內鋪365０135０492。７5減去三年返租約１１8.２6萬元后為374。49萬元住宅７000850595合計 １79503884。５返租后銷售額約3465。2６萬元二、三層三年返租期間的出租收益估計：1層內鋪免租半年,后半年的租金按28元/平米/月的租金6５％收取即為１8元/平米／月，估計租金收益為31．３２萬元2、３層內鋪免租1年,第2年按租金的5０％收取,第三年按租金的8０%收取，估計租金收益為１36。65６萬元第2層租金:1５元/平米／月第３層租金9元/月因此得出本項目返租期的預期收益為：167．976０萬元項目銷售收入猜測表（不返租）名稱建筑面積(平米）銷售單價（元/平米)估計銷售額（萬元)備注臨街商鋪750１0000750一層內鋪290０3９501145．5二層內鋪36501950７11。75三層內鋪36５０11004０1．5住宅７00０8５0５95合計 1795０3603．75經計算分析后得出：項目實行返租銷售模式時合同銷售額為388４。５萬元，減去返租部分后實際現金收入為346５．26萬元，返租期內預期租金收益為１６7。976萬元，因此返租銷售時實際總收入為3633.2３6萬元.項目不實行返租銷售模式時,總銷售額估計在３6０３.75萬元。15．3 項目投資利潤成本利潤估算表序號項目(返租時)金額備注（不返租時)金額備注1銷售收入３633.２36萬元含返租期內的租金收益３60３。75萬元2銷售成本199２.５8萬元１992。58萬元3銷售稅金及附加１99。８３萬元暫按5.5%估算198．21萬元4銷售費用18０萬元１８０萬元5利潤總額1２60.83萬元1232．9６萬元６所得稅100萬元預估1０0萬元預估7凈利潤1160.83萬元11３２.96萬元本項目初步估算:(1）返租銷售稅后利潤約1１60．83萬元。（2)不返租銷售稅后利潤約1132。96萬元。１5.４財務指標分析15．４.１毛利率(返租銷售)銷售收入-銷售成本

銷售毛利率=—－-－-—--－-—－—-－—————-—×100％?銷售收入本項目毛利率：（3633。2３6—１99２.５８）/3633．236×100％=45．16％１5.4.2凈利率（返租銷售）銷售凈利率＝（凈利/銷售收入）×100％凈利一般指稅后利潤本項目凈利率=（11６0.83/3６33.２３6)×100％=31．96％本項目在返租銷售時毛利潤率為45。1６%，稅后凈利潤率為31。9６％,利潤率符合當前房地產開發的利潤水平，本項目的經濟效益是可行的.十六風險性分析風險因素和風險程度分析表風險因素影響程度說明嚴重較大一般市場風險√區域市場內不確定因素較多,行業影響較大技術風險√技術風險較弱工程風險√施工難度不高資金風險√資金應用周期較長,存在調配風險政策風險√受當地政府給予的開發及經營政策影響大外部協作風險√公司團隊信譽良好社會風險√社會需求量較大，屬空白市場項目其他風險√行業內影響因素較多,且受其他商業項目投資風險大由此表可以看出，本項目開發的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾個方面.漣源市五江購物中心經營狀況不佳已經影響到了投資者的投資信心，如其他商業項目再消滅經營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱忱，從而影響到本項目的銷售;另一方面,漣源市舊城改造項目較多，很有可能在20０6消滅項目的投資競爭對手,也將可能影響到本項目的銷售。本項目銷售和招商受政府政策影響較大,一方面項目開發需要政府給予相關開發稅費上的優惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關行業整合、經營稅費等政策支持,如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。十七經濟評價17。1成本、費用和各項稅收

結合本項目的實際情況，依據相關法規、規定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。?(1）銷售費用?因本項目偏離市中心,地段還未被全部大部分市民完全認可。因此考慮推廣費用適當增加,銷售費用暫按180萬元計算.?(2）營業稅及附加

營業稅依據營業收入的5。5%計算，(3）所得稅

依據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應按33％計取，但依據本項目情況，暫預估為１0０萬元。?１7．２項目投資利潤?依據本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平,通過相關計算分析,整個項目開發期在返租銷售模式時累計稅后利潤1160．８3萬元。項目開發毛利率達到45。1６%。?17．3財務指標分析?項目毛利率、凈利率均達到行業平均水平,本報告在財務指標分析后認為該項目經濟效益是可行的.十八社會評價1８。１環境評價（定性）?本項目將以“體現現代社會以人為本的思想,設計上充分考慮使用功能和比例尺度,將建筑定位于現代文化與經濟進展的新階段之上”的設計構想，建筑設計現代感強烈，將成為漣源市商業和城市地標項目，為提升城市品位,美化城市環境起到不行忽視的作用。本項目住宅與商業區實現人行系統的分流，住宅建筑形態力求時尚且經典,曲線流暢、造型美麗，線條和細部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當前住宅設計總體潮流.裙樓頂部的綠化，建筑