物業管理法律法規董巖巖物業管理法律法規董巖巖1主要內容物業管理法律法規-案例分析主要內容物業管理法律法規-案例分析2法律法規什么是法律？什么是法律法規？我國的最高權力機關是什么？涉及到物業管理的法律法規有哪些？法律法規什么是法律？3（一）憲法對物業管理的立法、司法均有最高指導作用。

（二）法律包含了調整一般民事、經濟關系的基本法律和調整具體民事、經濟關系的專門法律。

（三）行政法規（四）地方性法規（五）規章（六）司法解釋（七）政策文件（八）其他規范性文件（一）憲法4物業管理的幾個主要法規1、《物業管理條例》——國務院379號令2003年9月1日實施2、《物權法》——2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過3、《物業管理企業資質管理辦法》—中華人民共和國建設部第125號令4、國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務收費明碼標價規定》的通知——發改價檢（2004）1428號5、國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務收費管理辦法的通知》的通知——發改價格檢（2003）1864號6、建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知----建住房（2003）131號7、建設部關于印發〈前期物業管理招投標管理暫行辦法〉的通知。8、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》—建設部110號令2002年5月1日實施9、《專項維修資金管理辦法》－－專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新、改造。物業管理的幾個主要法規1、《物業管理條例》——國務院379號5物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任討論：

1、小區內車輛被盜、業主家庭財產被盜、業主在小區內被打傷，物業公司是否要承擔責任？

2、物業公司如何規避自己的風險？物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任6物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任《物業管理條例》：第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任7物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任對策：

1、準確理解法規的含義：（1）物業公司承擔責任的依據：物業合同。（2）治安工作中物業公司的責任：協助、應急措施、報告。如：盜竊案發生后我們的責任：

A、協助保護現場

B、報案

C、協助調查（提供記錄、證據）

D、提供公司已盡合同義務的證明物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任8大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中，發現Ａ公司的門未關，叫了幾次里面也沒回應。于是他馬上走進Ａ公司查看有無財物失竊。請問：小朱的做法有無不妥？你有什么建議？大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中，發現Ａ公司的門未9物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任對策：

2、物業公司如何規避風險：（1）完善物業服務合同：

A、責任的明確性、義務條款的準確性。如：24小時巡邏與24小時定時巡邏。

B、免責條款（2）嚴格貫徹合同：

A、對照合同，制訂、修訂規章制度、員工崗位職責、檢查設備、質量記錄、過程記錄。

B、強化合同意識、風險意識，如車位保管、場地租用關系。物業管理的幾個法律責任問題★物業公司對業主人身權/財產權責任10物業管理的幾個法律責任問題★物業管理費標準的制定、繳納討論：

1、交納主體：

A、開發商空置的房屋，是否可以不交或少交物業費？

B、業主沒有入住的房屋，誰來交納物業費？

C、租賃房屋的人沒有交納物業費，向誰追繳？

2、地產/物業公司可否決定減免管理費？

3、如何對待不按約繳納管理費？

4、物業管理費的訂立標準？

物業管理的幾個法律責任問題★物業管理費標準的制定、繳納討論：11李先生及其夫人居住在廣州市某小區８棟７０１室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業管理員上門收取物業管理費，黃先生講：“我們半年都不在家，不應該交物業管理費。”請問：物業管理公司應如何處理。李先生及其夫人居住在廣州市某小區８棟７０１室。老兩口在澳大利12物業管理的幾個法律責任問題★物業管理費標準的制定、繳納《物業管理條例》：第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業管理的幾個法律責任問題★物業管理費標準的制定、繳納《物業13物業管理的幾個法律責任問題★物業管理費標準的制定、繳納對策：

1、交納主體明確：

A、建設單位（已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人）

B、業主（物業使用人）交付起點：交付使用

C、物業使用人交納，但業主負連帶交納責任。

2、無權決定減免物業管理費。

3、業主委員會督促限期繳納物業費，不是提起訴訟（仲裁）的必經程序；對于欠費的業主可以采取法律手段進行催收。

4、收費標準與企業資質、服務內容相一致。物業管理的幾個法律責任問題★物業管理費標準的制定、繳納對策：14物業管理的幾個法律責任問題★裝修管理討論：

1、業主裝修，物業公司是否有權：

A、行使審批權：

B、強制管理：

C、收取押金、裝修金？

2、業主違法裝修，物業公司可否行使起訴權？房地產E網物業管理的幾個法律責任問題★裝修管理討論：www.fdcew15物業管理的幾個法律責任問題★裝修管理《物業管理條例》：第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第十三條裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構申報登記。第十五條物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

物業管理的幾個法律責任問題★裝修管理《物業管理條例》：16物業管理的幾個法律責任問題★裝修管理對策：

1、物業公司的權利：

A、審批權、無行政執法權

B、依法收費

C、強化與政府機關的協調：小區警務室的設立

2、物業公司義務：（1）制定《裝修禁止行為告知書》和《違章裝修告知書》及其他協議。（2）費用的依法收取。（3）適當行使訴權——依據《裝修管理服務協議》追究違約責任。

物業管理的幾個法律責任問題★裝修管理對策：17

物業擅自停電,法院判業主獲賠1元

案情介紹:

某業主家里突然被停電，于是就找到該小區物業公司,要求查找停電原因,但物業公司告知他:因其拖欠物業管理費而停電。為此,業主向物業公司提出強烈交涉,但無任何效果。業主認為被告利用管理之便,以停電方式威逼他,給其帶來生活的極大不便,請求法院判決被告排除供電妨害,并向原告賠禮道歉,減收一個月管理費,賠償經濟損失1元和精神損失費749元。

物業擅自停電,法院判業主獲賠1元

案情介紹:18

物業擅自停電,法院判業主獲賠1元

案情分析:

物業公司:公司沒有采取停電措施,公司的職責是為業主提供優質服務,公司絕對不會采取對原告“停電”之類損害業主利益的事情,而且排除電力故障是供電部門的責任不是由物業公司負責。

物業公司侵權成立法院經審理后認為:

被告只是物業管理企業,并非供電部門,其無權以任何理由對原告采取停電措施,否則即構成侵權。原告提出減免一個月管理費的請求,屬于雙方的物業服務合同的范圍,與本案侵權糾紛不是同一法律關系,原告應另行主張權利;原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請求于法無據,法院不予支持;原告提出的1元經濟損失賠償獲得法院支持

物業擅自停電,法院判業主獲賠1元

案情分析:19

自行車丟失可拒交物業費嗎?

一、案件經過:

小區業主李某在小區內丟失三輛自行車后,拒絕交納物業管理費,在多次催繳無果的情況下,物業公司將李某告上法庭要求其交納物業管理費。

自行車丟失可拒交物業費嗎?

一、案件經過:20

自行車丟失可拒交物業費嗎?

二、審理及判決:

庭審中,被告李某辯稱:自己交納的物業管理費中包含保安費,可小區保安并沒有真正做到保證自己財產安全的義務。原告物業公司訴稱,保安只負責維護小區公共秩序和安全,定時開關小區大門,巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理,對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件,應由公安機關負責處理,與物業公司無關。

最后,法院判決李某向物業公司交納所拖欠的物業管理費。

自行車丟失可拒交物業費嗎?

二、審理及判決:21

自行車丟失可拒交物業費嗎?

三、法律評析:

本案中,物業公司收取的物業管理費中雖然包含保安費,但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍,盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪,應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下,這一責任不應由物業公司承擔。

自行車丟失可拒交物業費嗎?

三、法律評析:22

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例描述:

某某管理處護衛員小彭正在北廣場巡邏,忽然聽到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷。”小彭回頭一看,只見兩個男子一前一后在廣場上追逐而來,后面一個邊追邊喊“抓住他,他是小偷”。

小彭見此情景,職業的責任感油然而生,一個箭步就沖了上去。小偷見半路有人攔截,嚇得慌不擇路,轉向廣場邊的綠化帶跑去,企圖越過綠化帶,向對面的馬路逃竄。

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例描述:23

抓小偷挺身而出還需自保安全

處理過程:

小彭當時心中就一個念頭:不能讓小偷逃過馬路,否則就很難抓住。情急之下,借著奔跑的慣性,靠日常過硬的體能訓練,在小偷剛踏上馬路時,一個虎撲,越過兩米多寬的綠化帶,把小偷撲倒在馬路邊上,將其制服,與隨后趕到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。

抓小偷挺身而出還需自保安全

處理過程:24

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例點評:

物業管理工作最重要的職責是協助維護業主(住戶)的安全,當業主的生命和財產受到侵害時,我們的員工應義不容辭地挺身而出,恪心職守。

但需要指出的是:無論什么時候都不要忘記“自我保護”原則,我們不鼓勵毫無原則的“愚忠”行為。例如:當值時發現小區外面有緊急事件發生,我們不有脫崗而去,應當盡可能采取報警或呼叫未當值的護衛員等辦法。因為我們是受業主聘請的企業行為,職責是保護小區內的安寧,而不是整個社會的治安。

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例點評:25一樓失盜案情介紹：

小區多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜窗戶，這是某物業公司的規定。

很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現金、物品等陳某認為這是因為物業公司不允許他安防盜窗戶的原因，于是向物業公司索賠。

經管理處再三協調無果，陳某將物業管理公司告上法庭。經法院審理認為：物業公司的安全員無脫崗、出入登記完備，各安全員巡邏到位，管理處管理員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關窗戶造成，屬于意外損失，物業公司不承擔法律責任，所以不予賠償。一樓失盜案情介紹：

小區多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜26一樓失盜點評:

1、陳某入住小區時，已與物業公司簽訂《業主公約》，其中包括有不準安防盜窗的規定，陳某已認可，根據《民法通則》規定：企業已告知當事人情況，雙方已簽協議，當事人發生其他意外情況，企業不負直接責任。

2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統失去作用，造成不可挽回的損失。

3、物業公司在職守范圍內無失職現象，所以不承擔賠償責任。一樓失盜點評:

1、陳某入住小區時，已與物業公司簽訂《業27社區健身噪音擾民問題的解決案情：

“做文明業主，塑城市精神”，是每一個業主的份內事，但不是每一個業主都能自覺做到的。物業公司每天與業主接觸，如能從正面多加引導，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業主文明素質的活動，對于提高管理質量，建設良好的社區文化和精神文明，將會起到推進作用。小區有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，這個矛盾擺在了物業公司面前，疏導是最好的化解辦法。近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業公司管理的小區也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區一道靚麗的風景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業主投訴的導火索。物業公司收到業主投訴后，管理處經理多次親臨現場，一探究竟。沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業主的反對，底樓業主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業公司想想辦法，幫助她們解決難題。社區健身噪音擾民問題的解決案情：28社區健身噪音擾民問題的解決物業管理處經過實地調查研究，擬定了一套解決方案。第一，尋找場地。小區中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領啟事，三天后，經理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關照鄰里之間要相互關心，晨練時盡可能地把音樂音量調到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。第二，及時溝通。小區一業主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不會忘記。”第三，調整時間。物業公司經過與居委、業委會多方協調，小區健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學、上班的高峰時間段；練功、學舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學習新的動作時，