房地產抵押協議1/19上海xx投資有限公司作為抵押人/借款人和上海xx銀行股份有限公司xx支行作為代理行簽署之房地產抵押協議xx年____月中國上海房地產抵押協議/19本房地產抵押協議由下列各方于xx年__月____日在中國上海簽署：上海xx投資有限公司，作為抵押人；及法定地址：xx法定代表人：xx上海xx銀行股份有限公司xx支行，作為《上海xxxx元人民幣銀團貸款協議》項下各貸款人之代理行，作為本協議項下的抵押權人（代表全體貸款人）。法定地址：xx負責人：xx鑒于:抵押人已與上海xx銀行股份有限公司xx支行簽署了一份《上海xxxx元人民幣銀團貸款協議》(以下簡稱“貸款協議”)，據此，各貸款人已同意根據貸款協議的條款和條件向借款人發放總額不超過壹拾捌億元人民幣(RMBxx.00)的貸款。代理行已獲銀團各貸款人授權，按照貸款協議的條款簽署本協議，并且本協議是貸款協議中提及的房地產抵押協議。各貸款人的貸款承諾額及承諾比例如下：貸款人承諾額(人民幣)承諾比例上海xx銀行股份有限公司xx支行總計：xx.00100%作為貸款協議項下的一項提款先決條件，為了保證以上所有貸款人債權的實現，抵押人應與代理行簽訂并履行本協議。現雙方達成協議如下：定義和解釋除非本協議另有定義或上下文另有要求，貸款協議項下所界定的詞語，在本協議中使用時具有相同含義。除非上下文另有所指，在本協議中，下列術語應按如下定義解釋：地塊指房地產權證所對應之地塊；貸款協議指抵押人作為借款人與各貸款人于xx年__月____日簽署的貸款總額不超過壹拾捌億元人民幣(RMBxx.00)的《上海xxxx元人民幣銀團貸款協議》；抵押物指已經按照本協議的規定辦妥相關抵押登記手續的房地產；房地產在任何時候，指房地產權證對應之土地使用權和房屋，所有房地產應根據本協議的規定辦理抵押登記；房地產權證指由上海市有權對土地及房屋進行管理的相關政府部門頒發的證明借款人合法擁有房地產的權利證明；于協議日借款人擁有的房地產權證證號為：xx；房屋指抵押人所擁有的地塊上的任何建筑物、房屋、定著物和設施，包括任何在地塊上或地下建造的或已經落成的任何建筑物、房屋、定著物和設施的任何一部分，視上下文文義而定；土地使用權指房地產權證(xx)詳述的有關地塊的土地使用權；物業文件指構成或證明對房地產或房地產任何部分的所有權或其它相關權益的所有契據、證書、合同和其他文件，包括但不限于所有的建設工程合同和房地產權證；在建工程指本協議簽署之前和之后在地塊上由抵押人進行的“xx”項目建設工程。除非本協議上下文另有規定或本協議另有解釋，貸款協議中的第2條所規定的各項解釋的規則須(變通地)適用于并被視為并入本協議中。擔保主債權本協議所擔保的主債權種類及數額與貸款協議下債權的種類及數額相同，為壹拾捌億元人民幣(RMBxx.00)。各貸款人的主債權數額如下：貸款人主債權數額(人民幣、元)上海xx銀行股份有限公司xx支行即抵押權人（代表全體貸款人）總計：xx.00本協議中的擔保范圍包括貸款協議下的所有擔保債務、實現債權的費用以及為設立和實現本協議下抵押權所發生的一切合理的費用和開支(包括相關的訴訟費、仲裁費、財產保全費、差旅費、執行費、評估費、拍賣費、公證費、送達費、公告費、律師費等)。本合同所約定的擔保范圍為包含增值稅的價稅合計額。抵押抵押人不可撤銷地同意，將項目下的土地使用權、房屋抵押給代理行(代表全體貸款人)，作為對第2.2款擔保范圍下所有債務的擔保，包括但不限于本協議《附件一抵押情況》中抵押物清單所列之財產。抵押人應于簽署本協議后三十(30)日(或代理行同意的更晚的日期)內按照附件一的格式填列相應的抵押物詳情，在代理行的合理協助下，就房地產的抵押向上海市青浦區房地產登記機關(或可能隨時負責簽發該等證書的其它政府部門)辦理完成抵押登記手續，并由代理行領取、房地產他項權利證明之正本，如非由抵押人的原因導致抵押人申請辦理了抵押登記但在上述規定期限內無法完成抵押登記手續，代理行應適當延長辦理完成期限。抵押人應采取所有必要的措施維持該登記在所有擔保債務清償前始終有效，但按照本協議第13.1款及13.2款的規定解除抵押的除外。貸款協議項下債務清償完畢或消滅的，則抵押權人應按抵押人要求到有關抵押登記機關辦理抵押登記注銷手續。如抵押物相關的任何抵押登記事項發生變化依法需進行變更登記的(因本協議第12.1款規定而進行的變更除外)，抵押人應在代理行的合理協助下，在登記事項變更之日起三十(30)日內到相關房地產登記機關辦理完成變更登記手續，如非由抵押人的原因導致抵押人申請辦理了抵押登記但在上述規定期限內無法完成抵押登記手續，代理行應適當延長辦理完成期限。抵押人必須確保抵押登記的合法性、連續性和不中斷性，否則應對貸款人因此遭受的一切損失承擔全部責任。除非抵押人和代理行(按照多數貸款人的指示)另有協議，在本協議有效期間內，抵押人取得的有關抵押物的任何賠償、索賠或補償均應作為抵押財產，存入代理行指定的項目賬戶，并且在本協議項下的抵押被解除之前，不得被抵押人或任何第三人以任何目的、任何方式使用(但代理行同意的除外)。但本款規定并不限制貸款人或代理行依賴貸款文件的有關規定處理與抵押物有關的保險理賠款。除非本協議另有規定且法律允許，本協議項下之抵押物由抵押人占管、使用。在本協議有效期內抵押物發生任何損壞或滅失,由抵押人承擔風險和責任。除非本協議另有規定或本協議簽署后全部貸款人另行書面同意，否則，僅當貸款協議下的所有擔保債務已經完全得到清償以及代理行和各貸款人為設定和實現本協議項下的抵押而發生的全部費用得以全部清償后，本協議項下的抵押方可解除，但按照本協議第13.1款及13.2款的規定解除抵押的除外。抵押人同意，將房地產權證（xx號）詳述的有關地塊的土地使用權抵押給抵押權人，作為借款人在貸款協議下首次提款的先決條件，并按照本協議規定將項目所有地塊上（包含xx所對應地塊）的任何在建工程和/或任何建成的房屋在其可辦理抵押登記時抵押給抵押權人，作為對所有擔保債務的擔保。抵押權利代理行(代表全體貸款人)根據本協議對抵押物享有以下權利：根據本協議的規定享有抵押權，根據本協議3.2條完成抵押登記且在根據第3.3條的規定解除現有抵押（作相應定義）登記后，對抵押物擁有第一順位抵押權，有權根據法律法規和本協議的有關規定處分抵押物；對按本協議第3.4款規定存入代理行指定的項目賬戶的所有資金享有優先受償權；在抵押人沒有及時行使抵押人在與房地產有關的土地使用權出讓合同、房地產權證和建設工程承包合同項下的任何權利或沒有及時履行抵押人在與房地產有關的土地使用權出讓合同、房地產權證和建設工程承包合同項下的任何義務，且在其收到代理行為此向其發出的書面通知后十五(15)日內仍未行使的情況下，抵押人在此不可撤銷地授予代理行以抵押人的名義行使該等權利或履行該等義務，或在法律允許的情況下，以代理行的名義行使該等權利或履行該等義務，但由此引起的所有必需且合理的費用由抵押人承擔；在事先提前三(3)天通知抵押人的情況下，可以要求隨時在正常工作時間內視察抵押物的情形及項目進度；及持有有關房地產登記機關就本協議項下的抵押簽發的房地產他項權利證明之正本(但如抵押人有正當理由(如根據本協議或其它貸款文件規定辦理相關備案、登記或其他手續)要求代理行提供該證明文件正本的，代理行應協助并予以提供給有關部門)。抵押人確認，如代理行不能按本協議的規定取得并持有、保管本協議第4.1款(v)項所述之文件的，均視文件的持有人代代理行保管該等文件。抵押人應盡最大努力將該等文件交付給代理行或促使他人將其交付給代理行。如果任何貸款人就貸款協議下的擔保債務給予抵押人任何融通或寬限、或各貸款人與抵押人對貸款協議的任何條款進行修改、變更或替換，本協議各方無須就任何上述情況修改本協議，亦無須由抵押人就此進行任何新的確認，代理行(代表各貸款人)在本協議項下的權利和權益不受影響。無論在何種情況下，在本協議有效期間，代理行或各貸款人無義務承擔應由抵押人承擔的與抵押物有關的一切義務，包括但不限于抵押人在物業文件下所承擔的所有義務。本協議的有效性獨立于建設工程承包合同及其他所有與抵押物有關的協議文件(貸款協議除外)。建設工程承包合同及/或其他所有與抵押物有關的協議文件(貸款協議除外)的任一條款、任一部分或整體無論因任何原因終止、解除、被撤銷或被宣布為無效，均不影響本協議的效力及根據本協議設定的抵押權利。本協議項下的抵押獨立于代理行和各貸款人現在或將來可能取得的任何擔保權利。代理行(代表全體貸款人)可以不先行使其它擔保文件下的擔保權利而直接行使本協議項下的抵押權。陳述和保證 除貸款協議下的披露文件外，抵押人在本協議簽署之日向代理行作出如下陳述與保證，并確認代理行簽署和履行本協議系依賴于下列陳述與保證：抵押人是根據中國法律合法成立并有效存續的從事房地產開發經營的內資企業；抵押人簽署和履行本協議是自身真實意思的表示，并經過所有必需的合法授權，上述授權及授權項下的簽署和執行完全符合抵押人的公司章程要求或任何對抵押人有約束力的法規或合同；除本協議另有規定外，抵押人對相關房地產擁有完整的且沒有權利負擔的國有土地使用權(包括對在建工程和房屋擁有完全處分權且沒有任何權利負擔)，本協議所設定的抵押在完成所有法定手續后構成對抵押物設定的第一順位抵押；抵押人所簽署的或取得的物業文件是合法有效的，并且抵押人沒有違反任何物業文件或發生任何物業文件項下的違約事件或以任何非法方式取得有關物業文件；抵押人向代理行提供的所有文件、資料、報表和憑證等，特別是有關抵押物的資料均是真實、準確、完整和充分有效的；除本協議項下的抵押尚需在房地產登記機構辦理房地產抵押登記外，抵押人已全面、及時遵守并履行了與相關房地產有關的一切法律要求并辦理了法律要求的一切必須的登記、批準、備案或同意手續，以使其能簽署本協議，并履行其在本協議項下的義務，及使代理行(代表各貸款人)能行使其在本協議項下的權利；本協議的履行和強制執行不會與抵押人必須遵守的法律相抵觸,也不會與抵押人所簽署的任何文件相違背；據抵押人所知，房地產不存在任何正在進行中或即將發生的民事或刑事訴訟、仲裁或行政處罰；至本協議簽署之日，抵押人已支付了所有到期應付的與房地產有關的土地使用權出讓合同項下其應支付的全部土地使用權出讓金、土地出讓契稅和土地交易費(如有)，已支付其應付且到期的與房地產有關的拆遷安置補償費、拆除清理費、拆遷管理費和市政基礎配套設施費等相關費用(如有)；及抵押人未隱瞞任何已發生或即將發生的足以影響代理行簽署本協議的下列事件：房地產為共有財產，或其所有權、使用權、處分權尚有爭議；房地產根據法律或對抵押人有約束力的合同的規定是不得流通或限制流通的財產；抵押人已向第三人承諾不就房地產設置抵押且未取得該第三人對該等承諾的豁免；抵押人存在任何欠繳稅款；其他任何抵押人未向抵押權人披露的，任何抵押權人有理由認為的足以影響其簽署本協議的事件(包括但不限于被他人提出較大數額的索賠、工程款拖欠、涉及較大數額的訴訟、行政或仲裁事件)。抵押人特此保證，在擔保債務完全清償以前的任何時候，上述聲明和保證均是真實和正確的。抵押人的承諾積極承諾抵押人在此承諾其將合法、及時地履行與房地產有關的土地使用權出讓合同、房地產權證及建設工程承包合同項下的各項義務，包括但不限于支付各項應付費用、應付價款、應付稅金及其他應付款項。抵押人承諾其將完全遵守與房地產有關的土地使用權出讓合同、建設工程承包合同和任何其他物業文件的規定以及中國法律有關抵押物使用的規定。抵押人在此承諾，如發生對抵押物進行新建、增建、擴建、改建、維修等情形，或發生房地產權證的變更、收回撤銷或續展的情形，抵押人有義務及時通知代理行此等情形，并應采取一切措施，包括但不限于辦理一切必要的手續、取得一切必需的批準及證書，以使代理行(代表各貸款人)在本協議項下的權利不受到任何損害。在本協議簽署之后，如果抵押人就抵押物獲得任何新的物業文件，在該等新的物業文件根據適用法律規定可以設定抵押的前提下，在代理行合理協助的情況下，抵押人將立即辦理相應的抵押手續(如需要)，以使本協議項下的抵押及于該等物業文件所涉及的抵押物。抵押人在此承諾其將繼續全面、及時遵守且履行有關抵押物的一切法律要求并辦理一切必須的登記、批準、備案或同意手續。抵押人在此承諾其將及時支付與抵押物有關的其應支付的費用和稅款，并應代理行的合理要求將這些付款的收據或其他憑證的副本提供給代理行。抵押人在此承諾，在本協議有效期間,倘若發生抵押物因城市規劃需要而被政府有關規劃部門要求改變整體規劃的任何部份，抵押物涉及任何財產保全或強制執行，或抵押物重大損壞，抵押物價值減少或抵押物滅失等嚴重影響抵押人履行擔保能力的情形，抵押人應立即采取措施防止損失進一步擴大，抵押人應在上述情形實際發生或將發生之日起七(7)個營業日內，書面通知代理行。因國家建設需要征用或征收本協議項下的抵押物時，應當以所獲得的征用補償金提前清償所有擔保債務或向各方約定的第三人提存。抵押人在此承諾，在本協議有效期間，如果抵押人建造任何在建工程，抵押人將及時書面通知代理行，并且如果發生任何可能對在建工程造價及進度產生重大不利影響的事件，包括但不限于拆遷糾紛、任何仲裁、訴訟、不可抗力以及其它可能影響各貸款人在貸款協議或本協議項下權利的任何重大事件，抵押人將在知悉上述情形發生之日起十(10)個營業日內書面通知代理行。抵押人在此承諾其將向代理行提供所有來自或由其送至所有有關政府機關的與抵押物的權益有關的通知的復印件，該等復印件須在抵押人收到或發出相關通知后的十四(14)日之內提供，并遵守與抵押物有關的所有政府要求或通知。抵押人在此承諾，為確保代理行(代表各貸款人)的利益，抵押人將充分行使與抵押物有關的土地使用權出讓合同、建設工程承包合同、拆遷補償合同(若有)、征用合同(若有)中的各項權利，并為順利行使該等權利而自費采取合理措施(包括但不限于訴訟手段)。抵押人將隨時執行代理行為實現代理行(代表各貸款人)在本協議項下的各項權利和利益而根據本協議發出的任何合法指示，發出代理行根據本協議要求發出的與本協議有關的各項通知；簽署代理行根據本協議要求簽署的與本協議有關的法律要求的文件以完善代理行(代表各貸款人)在本協議項下的各項權利和利益。抵押人將及時支付與項目的建設相關的其到期應付的工程款，但由于相關承包商等合同相對方違約而暫停支付或相關合同各方另有約定的情況除外。本協議簽訂后，無論任何原因導致本協議所述之抵押物價值減少或抵押率不能滿足貸款協議的規定，抵押人應依照代理行的要求提供進一步令代理行（根據全體貸款人指示）滿意的擔保或提前歸還抵押物不足值部分相對應的貸款等。抵押人承擔本協議項下與房地產有關的合理費用支出，包括但不限于律師服務、財產保險、鑒定、估價、登記、過戶、保管及訴訟等的費用。抵押權人對抵押物擁有第一順位抵押權，在完成本協議及相關法律規定的登記手續后，代理行(代表各貸款人)對抵押物享有的抵押權可以對抗第三人。本協議所設立的抵押擔保，作為抵押人償還欠款以及履行貸款協議下全部義務的持續性擔保。該等擔保不因本協議所擔保的債務得以部分支付或償還而獲解除，且應作為抵押人現在或將來可能設定和提供的其他抵押或其他擔保的補充，而不因后者而受到任何減損或影響。消極承諾抵押人在此承諾，除非獲得代理行的事先書面同意,或者法律另有規定，否則在本協議有效期間，其將不會：放棄其在與房地產有關的土地使用權出讓合同、建設工程承包合同、拆遷補償合同(若有)、有關抵押物的征用合同(若有)中的權利；就任何在建工程拖欠任何承包商可能使該承包商擁有《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定優先權的工程款；在本協議項下抵押登記手續全部完成以前拖欠任何稅款；改變抵押物或其任何部分的建筑結構、建筑規劃、建筑設計、在建工程造價或在建工程進度等，合理的改變除外；將抵押物或其任何部分用于與地塊有關的土地使用權出讓合同或房地產權證規定以外的用途；將本協議項下的抵押物及與抵押物有關的一切新建、增建、擴建、改建、維修部分及其他任何與抵押物相關的部分抵押給任何第三方；簽署會有損于代理行(代表各貸款人)在本協議下重大權益的任何文件。保險抵押人須辦理完成以代理行作為第一受益人的一切險并確保代理行(代表全體貸款人)對保險收益享有第一順位請求權，并在項目竣工后到代理行認可的保險公司為所有抵押物投保并辦妥以代理行為相關保險第一受益人(在保單上批注)的各種合適的保險(包括但不限于財產險)并確保代理行(代表全體貸款人)對保險收益享有第一順位請求權，支付相應的保險費，并將有關上述保險的保險單的正本交付給代理行。未經代理行事先書面同意，借款人不得實質性修改保險單項下的任何條款。借款人不應作出任何可能會導致其按本協議的規定投保的任何保險單在所有重要方面無效、失效或不能投保的任何行為、事項或事情，包括但不限于作出任何可能減少其項下保險金額或對代理行(代表各貸款人)在保險合同下的利益產生不利影響的修改、變更或取消。上述一切保險由抵押人自行支付保險費及有關費用。在貸款協議下的擔保債務以及代理行(代表各貸款人)為設定和實現本協議項下的抵押而發生的全部費用得以全部清償之前，抵押人必須及時交納保險費，不得以任何理由中止、解除或終止保險。否則，代理行為延續上述保險有權(但無義務)代為交納保險費或投保，保險費及相應利息(利息應以當時中國人民銀行公布的同期銀行人民幣存款利率計算)全部由抵押人承擔。代理行有權從抵押人在其處開立的任何賬戶內直接扣收上述款項，如果相關賬戶內沒有足夠資金，則抵押人自收到代理行書面通知后，應將上述費用及其利息支付給代理行。除非代理行另行書面通知抵押人及相應的保險人，由任何保險人支付的任何與抵押物有關的保險項下的保險賠償金或任何其他與保險相關的款項均應付入代理行指定的項目賬戶。抵押人若需要將款項用于重置或維修引起該等保險理賠的抵押物的，應在該等款項付入上述賬戶后及時向代理行提供一份報告，說明抵押人的上述重建或維修意圖，并應代理行合理要求提供與擬進行的重建或維修有關的具體情況，在取得代理行(根據全體貸款人的指示)對該報告的同意后，抵押人即可以提取上述款項用于報告中所述的用途。但本款規定并不限制貸款人或代理行依賴貸款協議的有關規定處理與抵押物有關的保險理賠款(包括相應的存款利息)。抵押物的處分如抵押人在貸款協議項下的任何到期（包括提前到期）應付款項未得到按時支付后三(3)個營業日內仍未支付的，在有關適用法律允許的范圍內，代理行(代表各貸款人)應立即就抵押物享有以下權利：合理占有和管理抵押物，包括收取及占有抵押物所產生的租金和其他收益用于清償擔保債務；與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得的價款受償，或有權向有管轄權的人民法院申請強制執行，亦有權采取任何其他中國法律允許的方式處分抵押物，以所得款項償還擔保債務；就任何與抵押物有關的爭議、要求或索賠進行協商、達成和解、提起訴訟、仲裁或其他法律程序；及抵押人就抵押物享有的任何其他權利。因代理行行使在第8.1款項下的權利而獲取的任何款項在支付了因設定和實現本協議項下的抵押而發生的全部費用和稅金(包括但不限于代理行行使其在第8.1款項下的權利而產生的所有費用)后，由各貸款人按照其在貸款協議約定的承諾比例受償。全體貸款人在貸款協議下的所有擔保債務及第2.2款擔保范圍下所有債務及費用都受償后，如有余款，代理行須將余款及時全數交付抵押人。如果代理行按本條規定處分抵押物所得的款項不足以清償代理行及各貸款人為設定和實現本協議項下的抵押而發生的全部費用并使貸款協議下的擔保債務得到滿足，各貸款人有權對抵押人進一步追索。抵押人應及時支付或承擔與簽訂、登記、履行或執行本協議有關的任何應付稅款和辦理手續的包括但不限于契稅、登記費等費用以及代理行為實現本協議項下抵押權人的權利而發生的所有合理開支及費用。救濟和棄權本協議中任何一方未行使或遲延行使本協議項下的任何權利或救濟不應被視為對該等權利或救濟的放棄。任何單獨或部分行使任何權利或救濟不妨礙對該等權利或救濟的進一步行使或其他方式的行使，亦不妨礙對其他權利或救濟的行使。放棄行使該等權利并不表示一方放棄其在本協議項下的其他權利。本協議中規定的權利和救濟并不影響法律賦予的其他權利或救濟。情勢變遷在不影響貸款協議和本協議效力的前提下，若由于現行適用法律、法規的任何變更或被作出新的解釋，或任何新的法律、法規的頒布，或與本協議有關的登記程序的變更，而使本協議效力受到影響或按本協議規定的條款處分抵押物成為違法或客觀上不可能時，抵押人應根據代理行的書面要求簽訂合同和抵押文件，和履行代理行所合理要求的行為以使上述事項得以進行，以維持本協議的效力及/或按本協議處分抵押物。協議的效力本協議的任何條款被視為無效、非法或不可強制執行不影響本協議其余條款的有效性、合法性及可強制執行性，亦不影響法律賦予抵押權人的權利。本協議附件構成本協議不可分割的一部分，與本協議具有同等效力。協議的轉讓和變更抵押人不得轉讓本協議項下任何權利義務。如果任何貸款人轉讓其在貸款協議及其他貸款文件項下的全部或任何部分的權利，該貸款人可將其在本協議項下的全部或相應部分權利轉讓，貸款人、代理行和抵押人應辦理一切相應的變更手續(如需要)。對本協議的任何條款的任何修訂、棄權或解除均須以書面形式作出,并由本協議各方授權代表適當簽署。抵押的釋放和協議的終止在抵押人提供充分、有效的替代抵押或者償還相應債務的前提下，經代理行(根據全體貸款人的指示)書面同意，可以應抵押人的要求解除某一特定抵押財產上的抵押權。抵押人在正常經營中出售(經全體貸款人同意)抵押物或以其他方式處置(經全體貸款人同意)抵押物，且抵押人出售或處置該抵押物所得款項應根據貸款協議的規定的用途使用，在該等情況下，代理行可以應抵押人的要求，解除相應抵押財產上的抵押權。本協議直至貸款協議下的所有擔保債務得到清償以及代理行(代表各貸款人)為設定和實現本協議項下的抵押而發生的根據本協議的規定應由抵押人承擔的費用、支出和損失得到全部清償或補償后終止。本協議終止后，一經抵押人要求，代理行應立即提供一切必要配合以解除本協議項下抵押，包括但不限于為