目錄人口形勢分析與展望 4當前人口形勢分析 4未來人口展望 7人口形勢對消費和房地產的影響 未來五年消費總量增速潛力仍較大 老年消費品和服務有較大增量空間，銀發經濟是藍海 13人口和房地產需求前景 172040年城住面求仍上，隨將降 17當前地市低，政策化有轉暖 19圖表目錄圖1：中國總人和增速 4圖2：中國歷年生人和死亡人數 4圖3：中國出生、死率和自然增長率 5圖4：中國育齡女人數 5圖5：中國平均婚年齡 5圖6：世界各國生育情況 6圖7：中國人口齡結構 6圖8：中國總撫比 6圖9：中國總人的前景 7圖10：中國人口自然增率預測 8圖中國出生人口數測 8圖12：中國16-64歲勞力人口預測 8圖13：中方案下的老年口預測 9圖14：中方案下60歲以上老年人的占比 9圖15：2022年人口金塔圖 10圖16：2040年的人口字塔圖（中方案預） 10圖17：中方案下的人口養比預測 10圖18：中國增速與社零增速高度相關 圖19：中國潛在經濟增取決于勞動生產率速勞動力增速 12圖20：中國勞動生產率速與資本形成和研投有關 12圖21：中國和可比經濟的不變價人均GDP增速10年平均 13圖22：老年人的主要商需求 14圖23：老年人的主要服需求 14圖24：人口老齡化和醫保健支出占比 15圖25：全國居民人均消中醫療保健支出增速 15圖26：各批次國家談判品使用金額情況 16圖27：日本老齡化與藥消費占比成正相關 16圖28：日本東證醫藥指和日經225指數 17圖29：中國和部分發達家的城鎮化率 17圖30：部分國家人均居面積 18圖31：未來城鎮人口和鎮住房面積需求預測 19圖32：房地產銷售情況居民信心正相關 19圖33：30大中城市商房當日成交面積7天平均 19圖34：房地產待銷面積銷售面積 20圖35：房地產開發投資項 20圖36：房地產施工面積況 20圖37：房地產開發土地置費情況 21圖38：房地產開發投資金來源情況 21圖39：一線城市新建商住宅價格同環比 21圖40：二線城市新建商住宅價格同環比 22圖41：三線城市新建商住宅價格同環比 22表1：未來中國濟潛增速測算（%） 13表2：近期房地相關策梳理 24人口形勢分析與展望當前人口形勢分析202342022851020161000人數持續下降。另一個是我國總和生育率2018年以來持續下探，具有向日本、韓國、新加坡等低生育率國家看齊的苗頭，而這與當前我國年輕人生育意愿降低、養育成本提高、結婚年齡延后等因素有關。二者共同作用，使得我國出生人數、出生率下滑。。2000652022，已達到14%圖1：中國總人口和增速（萬人） 中國:總人口 人口增長率（右軸） （）0

32.521.510.50-0.5195019531950195319561959196219651968197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022數據來源：，圖2：中國歷年出生人數和死亡人數出生減死亡中國:出生人數出生減死亡中國:出生人數中國:死亡人數194919521949195219541957195919621964196619691971197419761978198119831986198819911993199519982000200320052007201020122015201720202022-500數據來源：，圖3：中國出生率、死亡率和自然增長率（‰） 18 中國:死亡率 中國:出生率 中國:自然增長率13832000200120002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022數據來源：，圖4：中國育齡婦女人數（萬人） 育齡婦女（15-49歲）人數（測算）40,00038,00036,00034,00032,00030,000數據來源：，；這里育齡婦女人數=總人口*抽樣人口中育齡婦女的比例。圖5：中國平均初婚年齡（歲） 中國:平均初婚年齡:女性 中國:平均初婚年齡:男性302826242220數據來源：，圖6：世界各國的生育率情況

中國:總生育率(每名婦女生育數)日韓新加坡平均8 印度英法德美加拿大平均巴西、阿根廷6 埃及、土耳其平均42196019621960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020數據來源：，）中國:人口結構:占總人口比例:0-14歲中國:人口結構:占總人口比例:15-64歲中國:人口結構:占總人口比例:65歲及以上）中國:人口結構:占總人口比例:0-14歲中國:人口結構:占總人口比例:15-64歲中國:人口結構:占總人口比例:65歲及以上（8060402019901992199019921993199419951996199719981999200020012002200320052006200720082009201020112012201320142015201620182019202020212022數據來源：，）中國:總撫養比）中國:總撫養比（70605040302010198219841982198419851986198819891990199219931994199619971998200020012002200420052006200820092010201220132014201620172018202020212022數據來源：，未來人口展望20221.451.851.2模型結果顯示，無論在哪種前景下，中國人口的負增長終將會到來。但中方案下，2023-203514202820358.4億20222023100020241000圖9：中國總人口的前景中方案低方案高方案16（億人） 中方案低方案高方案16141210820222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100數據來源：，圖10：中國人口自然增長率預測（‰） 中方案 低方案 高方案52023202620232026202820312033203620382040204320452048205020522055205720602062206520672069207220742077207920812084208620892091209420962098-5-10-15-20數據來源：圖11：中國出生人口數預測（萬人） 1,600 中方案 低方案 高方案0數據來源：勞動力方面。202616-642026圖12：中國16-64歲勞動力人口預測（億人） 中方案 低方案 高方案121086420222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100數據來源：106012006010%6520%6514%30%6521%2034年，60歲以30%圖13：中方案下的老年人口預測（億人）5.55.04.54.03.53.02.520222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100

60歲以上人口的數量數據來源：圖14：中方案下60歲以上老年人的占比（） 60歲以上人口占比60504030201020222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100數據來源：從人口金字塔圖也可以看出來，隨著時間的推移，人口結構頭重腳輕的情況會變得比較突出。圖15：2022年人口金塔圖 圖16：2040年的人口字塔圖（中方案預） 數據來源： 數據來源：100（15-64（0-14652026202650圖17：中方案下的人口撫養比預測少兒撫養比 老年撫養比 總撫養比12010080604020202220252022202520282030203320352038204120432046204820512053205620592061206420662069207220742077207920822084208720902092209520972100數據來源：，人口形勢對消費和房地產的影響未來五年消費總量增速潛力仍較大198020102010-2022202615-642017（根據國際收斂經驗得到了中國未來勞動生產率增速的預測2023-2027GDP5%5%203520205中國的這樣一種經濟增長前景也符合可比經濟體的表現。根據世界銀行的數據，2022年中國不變價人均GDP196719781993年的韓GDP2022105%以圖18：中國GDP增速與社零增速高度相關中國:GDP:現價:同比中國:社會消費品零售總額:名義同比（）中國:GDP:現價:同比中國:社會消費品零售總額:名義同比40302010198019811980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022-10數據來源：，圖19：中國潛在經濟增速取決于勞動生產率增速和勞動力增速（） 勞動力增速 勞動力生產率增速 中國:GDP:不變價:同比20151051981198319811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025202720292031203320352037203920412043204520472049-5數據來源：，圖20：中國勞動生產率增速與資本形成和研發投入有關（） 實際固定資本形成同比 勞動生產率增速 R&D人員增速302520151051979198019791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022-5-10數據來源：，表1：未來中國經濟潛在增速測算（%）勞動生產率增速（根據（根據重恩，2017） （根據文測）2023 5.54 0.035.572024 5.54 0.405.942025 5.54 0.305.842026 5.09 0.575.662027 5.09 -0.085.012028 5.09 -0.964.132029 5.09 -0.544.552030 5.09 -0.794.302031 4.74 -0.694.052032 4.74 -0.364.382033 4.74 -1.203.542034 4.74 -1.123.622035 4.74 -1.553.192036 4.46 -1.572.892037 4.46 -1.632.832038 4.46 -1.732.732039 4.46 -1.323.142040 4.46 -1.043.42201

勞動力人口增速

潛在經濟增速圖21：中國和可比經濟體的不變價人均GDP增速10年平均）） 日本1967韓國1993新加坡1978中國2022121086420-12-10-8-6-4-2 0 2 4 6 8 101214161820222426數據來源：世界銀行，老年消費品和服務有較大增量空間，銀發經濟是藍海202342022（24.6%10年，60120020505圖22：老年人的主要商品需求老年食品服裝服飾保健品健康管理產品(血糖儀、血壓儀、…按摩椅特殊用品(成人尿不濕、護理品)

8.596.543.182.71

26.8622.1915.79

39.4235.17

56.470 102030405060數據來源：《2022年養老消費調查項目研究報告》，圖23：老年人的主要服務需求家政清潔等日常照料服務進行社會交往，保持身心愉悅餐飲服務、老年飯桌等服務參加有組織的娛樂休閑活動法律咨詢或援助等法律服務其他服務

5.803.30

17.70…14.90…1413.8012.6011.20

24.6023.4023.4022.6021.200 102030數據來源：《2022年養老消費調查項目研究報告》，20231.8億老年人患有慢性病，6015002022602.8億人，64%5%9.12/3。8.8%20131.9圖24：人口老齡化和醫療保健支出占比（） 中國60歲及以上人口占比 全國居民人均消費支出中醫療保健占比（右軸） 全國居民人均消費支出中醫療保健占比（右軸）20

（）9.08.518 8.016 7.514 7.012 6.5102011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

6.0數據來源：，圖25：全國居民人均消費中醫療保健支出增速（） 全國居民人均消費支出累計同比30 20102014-032014-062014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06-10-20數據來源：，202110各批次國家談判藥品在通過談判后的一個季度內都出現金額和用量同比增長率大圖26：各批次國家談判藥品使用金額情況（億元）3530252015105017談判藥品金額 18談判藥品金額 19新增談判藥品金額 20新增談判藥品金額數據來源：《醫保藥品管理改革進展與成效藍皮書》，20226529.92%，國際上普遍將657%14%14%20%為中20%40%40%。日本老7654376543210510152025303565歲及以上人口占比（）日本藥品和洗浴銷售額占比（）y=0.1719x+5數據來源：，(TPPHRMIndex)19833473.41020237283477.830635%225圖28：日本東證醫藥指數和日經225指數數據來源：Bloomberg，人口和房地產需求前景204020402022年的增量空間為74.68億平方米，因此總量上中國房地產不存在嚴重過剩。但隨后城鎮化的空間減小，城鎮住宅面積需求緩慢下降，老舊小區更新改造需求將作為主力。90%80%101.2180%圖29：中國和部分發達國家的城鎮化率）中國城鎮化率 美國城鎮化率日本城鎮化率）中國城鎮化率 美國城鎮化率日本城鎮化率法國城鎮化率韓國城鎮化率1008060402019601960646數據來源：，算20202020年存量城鎮住宅面積=城市家庭戶人數*人均住房面積+鎮家庭戶人數*人均住房面積然后用2020年存量城鎮住宅面積加上2021和2022年銷售面積以及待銷面積的變化，得到我國城鎮住宅面積存量。再除以城鎮人口便得人均住宅面積。測算得到，2022年底，我國已有324億平方米的城鎮住宅，城鎮人均住宅面積達到35.23平方米。我們認為這樣的人均住宅面積意味著三口之家住宅面積超過100平方米，基本達到較好的居住條件。從國際比較來看，中國這樣的平均居住面積與法國巴黎差不多，且好于日本，因此也屬于較好的居住狀態。圖30：部分國家人均居住面積方米/人）平均居住面積:德國:柏林日本人均居住面積平均居住面積:法國:巴黎方米/人）平均居住面積:德國:柏林日本人均居住面積平均居住面積:法國:巴黎2022年，中國平均35.235040302010199319941993199419951996199719981998199920002001200220032003200420052006200720082008200920102011201220132013201420152016201720182018數據來源：，36=*我們測算得到，2040年，我國城鎮人口可能達到11.1億人，比2022年增加1.9億39974.68億平方米。204020702022圖31：未來城鎮人口和城鎮住房面積需求預測數據來源：，2.3.2. 2023年6-5.3%圖32：房地產銷售情況與居民信心正相關中國:商品房銷售面積:累計同比中國:未來收入信心指數（右軸）（）中國:商品房銷售面積:累計同比中國:未來收入信心指數（右軸）120 56100 5480 5260 504048202016-022016-062016-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-06-20 44-40 42-60 40數據來源：，圖33：30大中城市商品房當日成交面積7天平均數據來源：，圖34：房地產待銷面積和銷售面積）待銷面積同比-銷售面積中國:商品房待售面積:累計同比中國:商品房銷售面積:累計同比（）待銷面積同比-銷售面積中國:商品房待售面積:累計同比中國:商品房銷售面積:累計同比6040202013-022013-072013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-02-20-40數據來源：，圖35：房地產開發投資分項（中國:房地產開發投資完成額:累計同比（ 50 30102009-022009-082009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02-30數據來源：，圖36：房地產施工面積情況（） 中國:房屋施工面積:累計同比 中國:房屋新開工面積:累計同比中國:房屋竣工面積:累計同比60中國:房屋竣工面積:累計同比40202016-022016-052016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-05-20-40數據來源：，圖37：房地產開發土地購置費情況數據來源：，） 中國:房地產開發資金來源:合計:累計同比） 中國:房地產開發資金來源:合計:累計同比 中國:房地產開發資金來源:國內貸款:累計同比中國:房地產開發資金來源:自籌資金:累計同比中國:房地產開發資金來源:其他資金:累計同比中國:房地產開發資金來源:各項應付款合計:累計同比（100502010-022010-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02-50數據來源：，201620236圖39：一線城市新建商品住宅價格同環比）一線城市新建商品住宅價格指數環比（右軸）一線城市新建商品住宅價格指數當月同比（ （））一線城市新建商品住宅價格指數環比（右軸）一線城市新建商品住宅價格指數當月同比40 4.030 3.020 2.010 1.02011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-10數據來源：，

-1.0圖40：二線城市新建商品住宅價格同環比）二線城市新建商品住宅價格指數環比（右軸）二線城市新建商品住宅價格指數當月同比（ （））二線城市新建商品住宅價格指數環比（右軸）二線城市新建商品住宅價格指數當月同比20 2.015 1.510 1.05 0.52011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-5 -0.5-10 -1.0數據來源：，圖41：三線城市新建商品住宅價格同環比）三線城市新建商品住宅價格指數環比（右軸）三線城市新建商品住宅價格指數當月同比（ （））三線城市新建商品住宅價格指數環比（右軸）三線城市新建商品住宅價格指數當月同比15 1.510 1.05 0.52011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-5 -0.5-10 -1.0數據來源：，NUMBEO4.2%2023年7月4477272））表2：近期房地產相關政策梳理日期 單位 主題 內容2023/7/7住建部住建部印發《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》

772023/7/10 中國人民銀行、國家金融監督管理總局

聯合發布《延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》

710202216條”中的部分