天地源水墨三十度商鋪招商及銷售策劃方案2011-11-10謹呈：蘇州天地源房地產開發有限公司天地源水墨三十度商鋪招商及銷售策劃方案謹呈：蘇州天地源房地產a、房地產投資額(2010年房地產投資額達到935.80億元，較2009年上漲29%)蘇州08-10年房地產投資額(億元）房地產市場環境一、周邊市場分析及本項目定位a、房地產投資額(2010年房地產投資額達到935.80億元

2010年房地產開工量大增，環比“跳躍性”上漲13.8%。

2010年市場竣工量有所回落，隨著2011年開工量大增，將在2011年形成供應潮。

2009年市場庫存房源不足現象有所好轉，可售面積環比增長29.4%。b、房地產開、竣工量蘇州08-10年房地產施工面積（萬㎡）蘇州08-10年房地產開發量可售面積（萬㎡）蘇州08-10年房地產竣工量（萬㎡）2010年房地產開工量大增，環比“跳躍性”上漲13.1、蘇州商業市場份額商業供應量占市場總供應量比重逐年提高，2010年達到3.8%。

2010年商業供應量增速有所放緩，仍高于市場整體增速和住宅供應量增速。商業成交量占市場總供應量比重逐年提高，2010年達到5.3%。在2010年整體市場和住宅市場出現負增長時，商業成交量逆勢大幅上揚，同比增幅達到69%。商業市場分析1、蘇州商業市場份額商業供應量占市場總供應量比重逐年2011年蘇州商業地產有16390套房源上市：其中，寫字樓共計4284套，占總量的25%；商鋪共計5116套，占總量的29%；酒店式公寓共計6990套，占總量的46%。2、蘇州2011年商業市場供應情況2011年的商業上市量中，酒店式公寓成為主角，是明年蘇州商業項目爭奪主戰場。這與當前的政策不無關系，酒店式公寓取代了傳統的商業成為了占比最大的一個類型。商業和寫字樓占有量幾乎相當，寫字樓略少。2011年蘇州商業地產有16390套房源上市：2、蘇州2013、周邊商業市場分析項目名稱項目面積項目層高項目開間項目物業費項目銷售價格項目租金價格雅戈爾商業街商鋪老商業街面積65-240㎡。新商業街（也就是風尚的商業街）分2種類型：1.純一樓面積60㎡左右，2.一樓帶二樓面積110-220㎡老商業街層高5.8米。新商業街純一樓層高5.8米,一樓帶二樓層高9.4米（其中一樓5.8米，二樓3.6米）老街開間4米。新街開間有4米，6米和8米5.5元/㎡·月老商業街目前均價4萬/㎡。新商業街純一樓均價4.1萬/㎡，一樓帶二樓均價3.6萬/㎡老商業街目前租金140元/㎡·月，新商業街目前租金3年7%的回報率玲瓏灣商業街商鋪一樓面積77-110㎡，二樓面積65-90㎡，三樓要做棋牌室用一樓3.5米，二樓3米開間一般在4.5米，最大的在7米5元/㎡·月均價2.8萬/㎡，目前只租沒有出售的一樓租金120元/㎡，二樓租金70元/㎡海商壹品商業街商鋪面積200-400㎡（一樓帶二樓）一樓6米，二樓4.5米開間最小的6-7米，一般在8-9米，最大的13米而且是200平米的戶型4.65元/㎡·月價格在2.8萬/㎡-3萬/㎡，均價在3.1萬/㎡目前預估租金在120元/㎡·月金湖灣商業街商鋪一樓面積73-115㎡，二樓基本都是200㎡左右一樓層高5.5米，二樓3米一般開間都在5米，有間最大的73個㎡的在10米開間2.5元/㎡·月一樓均價2.8萬/㎡，二樓均價1.6萬/㎡一樓租金110元/㎡，二樓租金60元/㎡南山巴黎印象商業街商鋪住宅底層商鋪純一樓面積50-80㎡4.3米層高開間在4.5米3.2元/㎡·月均價1.9萬/㎡租金50-60元/㎡澳韻花園商業街商鋪一樓帶二樓面積在172㎡（其中一樓86㎡，二樓86㎡）一樓3.6米，二樓3.6米開間在6米3元/㎡·月均價2.1萬/㎡租金60-75元/㎡，目前最后一套出售的單價2.2萬，總價378萬，租金78元/㎡伊頓小鎮商業街商鋪住宅底層商鋪純一樓面積60-80㎡（是往西門走的那個商鋪)層高3.6米開間在5米3元/㎡·月是建屋開發商自己持有的，目前只租不賣(如果以后要賣，根據目前周邊市場預估均價為1.8萬/㎡）租金45-55元/㎡3、周邊商業市場分析項目名稱項目面積項目層高項目開間項目物業4、本項目商業產品分析天地源·水墨三十度是天地源地產有限公司在蘇州開發的第二個住宅項目，該項目定位為回歸蘇州悠閑生活藝術本質的精品人文社區。以小型核心家庭和兩代同堂家庭為主，既注重住宅小區的精神內涵，又注重產品的功能性及高性價比。小區規劃設計強調組團空間，人性化的空間尺度，院落式的空間，注重灰度空間的細節打造。以現代建筑風格為主，加入中式文化元素，采用現代抽象中式的設計手法，營造出具有傳統中式韻味現代生活居住文化氛圍。

天地源·水墨三十度社區商業面積50-300平米不等，分為上下1-2層，層高約3米，商業總建面積約六千多平米，體量不大，為一般的社區商業，周邊社區商業產品面積主要在50-400平米不等，層高在3-6米之間，絕大部分產品層高在4米以上，有個別項目層高在5-6米挑高，周邊社區商業開間小則4米，大則8-9米，甚至有13米的開間，項目產品本身不具備與周邊社區商業之競爭力，可從項目業態及規劃中提升項目品質及影響力。4、本項目商業產品分析天地源·水墨三十度是天地源地產項目SWOT分析優勢劣勢1、項目距離湖東商業集聚地、圓融時代廣場、湖西商業區等地較近，周邊小區密集，具有一定的區位優勢以及提高項目品質和檔次2、項目北面緊鄰地塊為一片待開發綠地，此外周邊規劃有多處綠化，包括方洲公園，未來綠化環境看好；

3、周邊鐘園路、鐘南街以及蘇勝路等道路以及2條規劃的輕軌線在本項目周邊設立站點、未來地塊附近將設置多個公交站點，交通出行極為便捷

4、項目周邊居住、教育、醫療、娛樂、金融等配套齊全1、目前本項目所在區域已經形成良好的居住氛圍，周邊配套、大型商業項目齊全；

2、項目商業體量較小，業態品種較少，輻射受到一定限制，也是本項目的一個嚴重負面效應；

3、項目北側的主要道路鐘園路、鐘南街等，其過往車流人流稀少，不利形成商業氛圍也是本項目的一大抗性；

4、項目位于鐘園路與鐘南街交叉處，大門又處于中段位置，給項目形象宣傳帶來一定難度，給聚集人氣帶來不利因素機會威脅1、湖東人民平均生活水平不斷提高，消費能力不斷提高，宏觀經濟為本項目發展提供了一個良好的背景；

2、周邊小區林立，人口聚集，給項目帶來機會3、政府大力支持建設開發湖東板塊，從而為位于湖東核心地帶的本項目帶來了眾多契機；

4、本項目周邊各種生活、景觀配套的逐步建成、完善將極大程度的提高項目周邊的生態景觀和居住環境。1、近期政府一系列針對房地產業的宏觀調控使蘇州樓市受到了一定的影響，未來不確定因素增多，屆時項目的銷售可能會受到一定的影響；

2、湖東往東的部分規劃還處于模糊階段，發展情況不夠明晰，未來不確定因素較多3、目前本區域內住宅項目及大型商業廣場遍地開花，未來區域內供應量將持續充足，屆時項目將面對眾多的同質性競爭對手。項目SWOT分析優勢劣勢1、項目距離湖東商業集聚地、圓融時本案位于鐘園路與鐘南街交叉處，屬于中心區域發展板塊；多個項目的動工既推動了區域的綜合價值也促進了市場的激烈競爭；綜合背景住宅市場商業市場區域的住宅產品市場接受度高，去化速度相對較快；住宅產品的附加值、品質感對項目去化有一定影響；周邊主要以社區商業與大規模的綜合性商業為主，配套服務型商業基本以小區配套為主缺乏集中的專業配套商業，區域商業氛圍一般啟示一：本案可充分利用開發公司的品牌效應，打造項目品質，創立新型社區商業產品啟示二：本案可充分利用自身優勢和資源，在競爭市場中打造出差異性產品及業態，從而突破競爭重圍通過市場分析對項目的啟示二、整體定位本案位于鐘園路與鐘南街交叉處，屬于中心區域發展板塊；綜合背景項目位于湖東發展中心區域，住宅與商業為主打產品，區域中缺乏專業社區配套市場，對于現階段來說，強烈建議做成專業配套與生活配套相結合的社區商業，抓住市場差異化進行銷售，迎合市場建立具有自身風格具有差異化的項目來提升品牌周邊商業項目，業態上多為餐飲、休閑；而純商業項目主要通過投資回報率、包租等手法來吸引客戶總結區域未來土地供應量大，既推動了板塊價值的上升，也促使了市場的激烈競爭周邊商業主要以社區商業及集中式商業為主，本項目目前沒有形成較為濃厚的商業氛圍購買客群主要為投資客與周邊及本小區居民為主，蘇州本地及與周邊有生意往來的城市生意人群項目位于湖東發展中心區域，住宅與商業為主打產品，區域中缺乏專綜合性商業中心，社區鄰里特性濃厚集生活配套、健康、文化、休閑娛樂、購物、消費為一體的社區性高品質生活鄰里商業中心為本項目及周邊住宅項目服務集多種功能為一體的社區性主導商業充分適應和體現現代綜合綠色消費有一定消費力，挖掘中低端消費群體項目整體定位綜合性商業中心，社區鄰里特性濃厚集生活配套、健康、文化、休閑一、整體營銷方案（招商部分）時間內容招商準備期（2011年12月-2012年1月）主力商家突破階段（2012年2月-3月）全面招商階段（2012年4月-2012年8月）招商目標主力商戶的前期溝通1、完成至少兩家商戶（超市、社區餐廳）的招商工作；2、與其他商戶進行前期溝通并達成初步意向。1、以招商的示范作用來推動全面銷售工作；2、在2012年1月前完成30%的招商，先招后銷；3、在2012年6月前完成60%的招商，邊銷邊招；4、確保2012年7月1日80%的商戶試營業。重點工作內容1、確定業態組合定位、目標商戶定位；2、制定招商策略及招商政策；3、招商宣傳物料設計、印刷及制作；4、招商法律文件的完備；1、商戶“頭羊策略”的制定及適時的調整；2、商戶的漸進式談判。1、我司全面開展點對點直銷招商工作，以餐飲、生活配套為主；2、招商過程中配合一些簡易的促銷活動重要招商策略媒體宣傳：1、本階段以項目的信息滲透為主，滲透整個項目的招商信息；2、在大眾媒體上做預告性介紹。招商工作：本階段主要針對主力商戶進行前期溝通。媒體宣傳：1、本階段在直郵、公交車的廣告相應增加；2、在媒體上介紹商業部分的定位及招商信息；還可發動居民參與“特色餐廳推薦”活動，讓我們更清楚未來終端消費群的需求。招商工作：1、重點突破主要商家；2、在我司精選商家中物色意向客戶；3、通過客戶的信息回饋為全面招商政策的進一步完善提供市場依據；媒體宣傳：1、此階段進入全面招商階段，可以在推廣中附加招商信息，配合少量的純招商廣告；2、利用短信平臺推廣；招商工作：1、餐廳、超市是本項目的招商重點；2、超市及配套在項目招商初期是重要的招商對象，但要注意商戶的質量應與本項目檔次定位相匹配；二、整體營銷方案（招商部分）一、整體營銷方案（招商部分）時間招商準備期（2011年12月二、業態組合定位及租金定位業態內容社區餐廳系列社區購物超市女士休閑系列文教數碼通訊系列商業步行街建筑面積（平米）每間業態為50-80平米總計約800平米約300每間約80-150平米總計約1000平米每間約30-80平米總計約1500平米每間約50-100平米總計約2400平米目標商戶牛肉拉面、沙縣小吃、面包房、轟炸雞排、西餐廳等上海華聯超市、美佳超市、喜士多等社區超市美容美發：永琪、卡伊、金莎等護膚纖體：自然美、金太陽等洗衣店：配套洗衣店水果店：中小型水果店體育用品店：體育用品專賣社區糧油店：社區雜貨店手機通訊：中域、溝通100等社區琴行：吉他、鋼琴培訓社區彩票點物流快遞公司醫藥：海王星辰、禮安醫藥母嬰用品店兒童培訓教育機構早期為：家居用品、家庭裝飾一條街及社區服務型商戶成熟期：服裝、鞋帽、精品首飾、運動休閑資質要求著名品牌、連鎖餐飲，中低檔次著名品牌、連鎖性質，平價著名品牌、連鎖性質，中等檔次著名品牌、連鎖性質，中等檔次著名品牌、連鎖性質檔次定位（人均消費）15-30元/人知名品牌平價超市適應中偏上社區消費適應中偏上社區消費中檔租賃價格定位1、倒計時免租策略，最長免租一年2、租金50元/平米/月，每年遞增5%3、合同5年以上1、倒計時免租策略，最長免租期1年2、月租金45元/平米，每年遞增5%3、合同10年以上1、倒計時免租策略，最長免租期6個月2、月租金45元/平米，每年遞增5%3、合同5年以上1、倒計時免租策略，最長免租期6個月2、租金50元/平米/月，每年遞增5%3、合同3年1、倒計時免租策略，最長免租期6個月2、月租金60元/平米，每年遞增5%3、合同3年注：（1）放水養魚策略：在本項目整個社區招商期內，由于商業氛圍不成熟，需要對商戶進行扶持，因此在租金政策上進行讓利，讓商戶輕裝上陣，增強其前期抗市場風險能力。（2）倒計時免租策略：指對各業態制訂享受不同免租期的時限，如：在3月份前簽約免租1年，在4月份前簽約免租10個月，在5月份前簽約免租8個月，依次類推。二、業態組合定位及租金定位業態社區餐廳系列社區購物超市女士休項目業態分布超市餐廳商業步行街女士休閑系列文教通訊及社區配套項目業態分布超市餐廳商業步行街女士休閑系列文教通訊及社區配套三、重要招商促銷策略概要重要招商策略

著力借助前期商家進駐形成項目市場影響力成為2012年蘇州湖東社區商業重點項目1、整合區域或附近鄰里中心及商業街資源，為本項目提供商家2、整合行業內的資源，如：和零售行業協會合作，為本項目提供商家3、整合我司的投資客戶資源，為本項目提供商家4、運用戶外媒體進行宣傳，如：公交車、短信、直郵來提供商家5、售樓處現場及周邊路段包裝，擴大形象力，為本項目提供商家三、重要招商促銷策略概要重要招商策略著力借助前期商家進駐形一、銷售步驟及目標分解時間內容銷售準備期（2011年12月-2012年2月）認購階段（2012年3月-4月）發售強銷期（2012年5月-8月）持續熱銷階段（2012年9月-11月）尾盤階段（2012年11月后）合計銷售目標

1、客戶40組以上2、成交率達到40%3、銷售率30%4、銷售面積約1800平米1、銷售率累計60%2、累計銷售面積約3600平米1、銷售率累計95%2、累積銷售面積約5700平米

1、銷售率累計100%2、累計銷售面積6000平米6000平米重點工作內容1、確定銷售模式、營銷策略及營銷計劃；2、銷售宣傳物料設計、印刷及制作；3、銷售法律文件的完備；4、銷售現場包裝設計；5、銷售顧問的培訓。1、目標客戶的有效啟動；2、全面開展認購工作；3、媒體資源的有效利用；4、戶外廣告到位；1、火熱銷售；2、系列促銷活動全面展開；3、媒體廣告全面展開。1、根據市場反饋適時調整營銷策略2、媒體廣告延續。

尾盤清盤，利用前期客戶銷售

重要營銷策略媒體宣傳：1、本階段以項目的信息滲透為主，滲透整個項目的信息；2、在媒體上結合招商進度做預告性介紹，積累客戶，同時有效啟動我司投資客戶資源；銷售工作：本階段主要進行銷售前的準備工作媒體宣傳：1、本階段在戶外媒體推廣相應增加；2、本階段商業發售，在商業推廣中可以發布認購信息；銷售工作：1、重點突破我司投資客戶資源；2、通過客戶的信息回饋為銷售策略進一步完善提供市場依據；媒體宣傳：1、加強媒體廣告，本階段主要以硬性廣告和軟文報道相結合的形式2、廣告內容以促銷為主3、戶外廣告發布發售信息；銷售工作：1、確保成交率；2、市場反饋信息的有效分析及策略的及時調整3、客戶資源的有效利用（老客戶帶新客戶的優惠措施實施）媒體宣傳：1、本階段銷售進入持續熱銷期，通過硬性廣告和軟文推廣進一步強化本項目的市場地位2、軟文主要以“熱銷解讀”的形式，從項目的幾大賣點進行分析；銷售工作：1、有效啟動老客戶帶新客戶優惠措施；2、通過促銷活動進一步刺激銷售工作的快速開展；3、活動營銷

三、整體營銷方案（產權銷售部分）一、銷售步驟及目標分解時間銷售準備期認購階段發售強銷期持續熱二、核心營銷策略（一）總體營銷策略：兩大主題1．先招商（主要商家）后銷售商鋪銷售的市場信心來自與商戶的品牌，因此，對于本項目這樣一個目前商業氛圍比較淡的項目來說，引進什么樣的商家，將直接決定市場購買商鋪的信心指數，而起到“頭羊效應”的主要商戶---超市和社區餐廳尤為重要。在銷售開始之前確定主要商戶，是本項目商鋪產權銷售的重要策略和基本前提。2．“經營決定價值”跳脫小寧波范圍，在大寧波、浙江省內擴大宣傳面在商業投資中，我們認為“經營決定價值”，在本項目中我們的總體營銷策略將貫穿這一核心思想。因此，在招商和銷售之初就確定明確的后期經營推廣模式和基本策略，將同樣是建立市場對本項目投資信心和價格預期的關鍵性要素。二、核心營銷策略（一）總體營銷策略：兩大主題1．先招商（主要自營客戶，預計比例30%左右，約1800平方米投資客，預計比例60%左右，約3600平方米項目主要消費力組合（二）主力客戶群策略外地投資客，預計比例10%左右，約600平方米利用前期招商過程中所得的一些誠意客戶并從戶外、媒體所得的一些客戶做為主要客戶群體自營客戶，預計比例30%投資客，預計比例60%項目主要消費力（三）核心產品（包裝）策略：現場包裝在廣場和大門設置空飄和拱門，并設置某些裝飾及小品營造真正意義的現場包裝。廣場的提前裝飾，將使本項目在銷售階段得到大力的支持。戶外廣告銷售中心要結合本項目的核心定位，將中式特色的元素融入其中，營造當地風情商業街熱情、浪漫的風格。如定期舉辦各種促銷活動，以增加現場人氣及銷售率。應在售樓處外進行包裝，和周邊鐘園路、鐘南街以及方洲鄰里中心、新街口商業街區等處設置廣告，利用周邊人氣聚集，慢慢提升本項目的知名度及人氣，從而達到招商及銷售的目的。（三）核心產品（包裝）策略：現場包裝在廣場和大門設置空飄和拱天地源水墨三十度附近商鋪價格和租金情況表項目名稱項目面積物業費商鋪價格租賃價格方洲鄰里中心面積242-514平方米

8.00元/平方米·月均價40000元/平方米租金100-120元/平米·月萬寶商業廣場商鋪面積在15-1000平方一層5.7元/平方米·月均價分朝向不同為20000-60000元/㎡，一層5-6萬，二層3萬，三層整層賣租金一層120-150元/平米·月，二層包租7%的回報率6年租期恒潤后街1-3層為商鋪80-500多㎡4.5元/平方米·月價格在28000-48000元/㎡不等，一層4萬，二層2.5萬租金130-185元/平米·月，也可包租回報率6%租期5年都市VIP鉑金街區25-260平米全開放式臨湖旺鋪3.27元/平方米·月價格28000-35000元/平米租金80-120元/平米·月沸騰CBD一樓二樓的商鋪也在銷售中，80-900多㎡均有4.6元/平方米·月一樓均價41000-53000元/平米，二樓均價30000元/平米，三樓均價2萬，四樓1.8萬租金一樓120-180元/平米·月，二樓100-120，三樓80-100，四樓70-80聯豐廣場面積100-800平米2.10元/平方米·月均價一層25000元/平方米，二層2萬，三層1.8萬租金45-120元/平米·月中央景城商鋪1，2樓110-400平米4.5元/平米·月只招商，目前已經全部租完。聽說都是內部拿掉后，再轉租出去的1層租金為：80-130元/平米·月，2層租金為：50-60元/平米·月湖畔天城商業街商鋪1，2樓52-400平米3.25元/平米·月目前1樓和2樓有售，1樓售價為：均價2.5萬元/平米，但一樓可以做餐飲。2樓售價為：均價1.6萬元/平米，但二樓只能做一些簡單的辦公類1層租金為：90-110元/平米·月，2層租金為：60-70元/平米·月天地源水墨三十度商鋪1，2樓面積從100-300平不等根據市場類比法：建議物業費為：3元/平方米·月根據市場類比法：建議一層商鋪均價為：26000元/平方米，二層商鋪均價為：22000元/平方米根據市場類比法：建議一層商鋪租金為：65元/平方米·月，二層商鋪租金為：45元/平方米·月（四）核心價格策略天地源水墨三十度附近商鋪價格和租金情況表項目名稱項目面積物1．價格定位及付款方式設計（1）、項目市場類比法定價原則根據我司多年的市場經驗，我司認為“市場類比法”是一種最符合市場需求的定價法。（2）、本項目價格浮動合理范圍我司認為，在本項目的商業輻射圈定位之下，首層可實現的價格區間為:售價為18000-20000元/平米（按揭折后價）租價為：45-65元/㎡/月根據市場類比法：目前初步定價天地源水墨三十度商鋪方案項目名稱項目面積物業費商鋪價格租賃價格天地源水墨三十度商鋪1-2樓面積從50-300平不等根據市場類比法：建議物業費為：3元/平方米·月根據市場類比法：建議一層商鋪均價為：18000元/平方米，二層商鋪均價為：12000元/平方米根據市場類比法：建議一層商鋪租金為：65元/平方米·月，二層商鋪租金為：45元/平方米·月1．價格定位及付款方式設計根據市場類比法：目前初步定價天地源2．折扣設置

正常付款方式折扣（照定價）3、優惠策略：

老客戶介紹新客戶成交，老客戶可享受相當于成交客戶成交金額0.5%的現金獎；新客戶享受0.5%優惠。

購買兩套以上或超過100平方米的客戶可享受額外1%的優惠。4、行之有效的倒計時提價策略：

實行額外3%-2%-1%倒計時提價策略模式首付款折扣一次性付款按揭付款

投資1%94折97折

2%96折99折

自營（提供15%創業基金）94折97折2．折扣設置模式首付款折扣一次性付款按揭付款

投三、核心廣告訴求策略（核心商鋪價值）提煉以下為我司對本項目核心價值的初步提煉，有待與貴司作進一步探討。1．天地源造街計劃---水墨坊，新社區商業開發模式典范之作2．水墨三十度商業升級換代，湖東“水墨坊”誕生3．蘇州首個具有中式特色的社區商業4．蘇州首創“體驗式社區商業”5．“5年升值計劃”，“城市化”和“地鐵效應”掀起投資熱浪三、核心廣告訴求策略（核心商鋪價值）提煉以下為我司對本項目核四、營銷通路策略

第二通路：公交車、短信、直郵等媒體手段第三通路：老客戶介紹第一通路：網絡營銷第六通路：直銷采用一對一重點直銷第四通路：大型戶外廣告第五通路：路過客戶第七通路：有效利用華美易居投資客戶資源合理的營銷通路策略是縮短營銷周期、加快資金回籠、降低交易成本的關鍵。針對本項目的主力客戶群特點，將拓展以下營銷通路：四、營銷通路策略第二通路：公交車、短信、直郵等媒體手段第三1．總體推廣預算及媒體組合策略（1）推廣預算本項目將采用超常規的銷售通路組合，可望有效地降低廣告成本。預計本項目推廣費用將在物業總市值1.0%-1.5%之間。（2）推廣費用包括

現場包裝設計制作

宣傳資料設計印刷

各種媒體廣告設計、制作及發布

促銷活動策劃、實施等等。2.重要媒體選擇建議本項目重點選擇以下媒體組合：五、總體廣告策略1．總體推廣預算及媒體組合策略五、總體廣告策略媒體類型主要媒體選擇理由及方式

1．公交車、車站及一二手聯動公交車身蘇州最易推廣的媒體之一，人流多公交車站蘇州的主流媒體我司一二手聯動我司數據庫營銷

2．網絡搜房網蘇州地產專業門戶網站（有效挖掘住宅客戶中的投資客）新浪網蘇州地產專業門戶網站（有效挖掘住宅客戶中的投資客）3.戶外方洲鄰里中心、新街口商業街有效覆蓋湖東區域客戶群鐘園路、鐘南街廣告本項目必經路段，目標客戶群最集中的區域戶外指示牌針對客戶群基本為有車一簇，同時覆蓋核心區域4．郵遞廣告一對一資訊可選擇園區及市區片區投遞5．短信短信平臺擴大項目的影響力6．SP活動SP活動投入產出比相對最優的營銷方式；品牌樹立的必由之路7．宣傳資料印刷品、禮品常規必備8．現場包裝現場包裝最便宜的廣告；從細節和整體效果上最能打動人心的廣告以上營銷報告為我司對本項目商業部分的初步構思，

具體營銷還需結合貴司對項目的總體定位和貴司在商業地產方向的總體計劃而定。

感謝天地源地產的信任，希望有機會合作，能為貴司提供進一步的專業服務。媒體類型主要媒體選擇理由及方式

公交車身蘇州最易推廣的媒體之精致生活至尚天地

四、水墨坊形象廣告展示精致生活至尚天地四、水墨坊形象廣告展示精致生活至尚天地生活的魅力在細節細節的終點是精致至商至尚水墨坊時尚、生活、熱情、現代、精致精致生活至尚天地生活的魅力在細節關鍵詞財富、生活、熱情、現代、精致配套、街區、魅力、愉悅、服務關鍵詞財富、生活、熱情、現代、精致案名建議據本案的性質、周邊環境、地塊屬性以及綜合目標客戶群的特點，我司建議案名：水墨坊備用案名水磨坊鄰家坊榮匯坊案名建議據本案的性質、周邊環境、地塊屬性以及綜合6000平米高品質商業街區精致配套現代商業社區典范都市人文生活商業服務區域6000平米高品質商業街區Logo設計Logo設計商鋪招商及銷售策劃方案課件案名：水墨坊

LOGO釋義：

水墨坊，“水墨”二字取自于本案，它延續水墨三十度的整體風格，易于識別及后期整體宣傳包裝推廣。“坊”字闡釋了本項目的時尚感和項目的定位，直觀易記，便于傳播，也是眾多商業街案名中的一種提升！本案志在打造社區服務的商業配套綜合街區，因此，“水墨坊”也增添了園區商業服務街區元素，包涵尊貴生活的韻味。江南蘇州如詩如畫，風景秀麗，水墨渲染，意境無限。“水墨坊”的標志，主體使用恢弘大氣的毛筆體，體現了水墨的意境，壓腳章“天地源”三個字嵌入畫面，令畫面感更強，整體猶如一幅水墨畫。

案名：水墨坊LOGO釋義：視覺識別系統視覺識別系統名片名片應用應用應用應用室內裝飾室內裝飾大牌廣告大牌廣告大牌廣告大牌廣告實例示意圖現場道旗實例示意圖現場道旗圍板圍板公交站臺公交站臺6000平米高品質商業街區精致配套現代商業社區典范都市人文生活商業服務區域方案二6000平米高品質商業街區方案二Logo設計Logo設計案名：水墨坊

LOGO釋義：

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logo以扇形和文字“墨”的形狀結合而成，顏色搭配貴族色朱墨。“墨”取自于本案案名“水墨坊”，扇形是代表了我國的古典文化，兩者結合形象而生動的演繹出現嗲和古典美的精髓。

案名：水墨坊LOGO釋義：室內裝飾室內裝飾大牌廣告大牌廣告實例示意圖現場道旗實例示意圖現場道旗圍板圍板應用應用應用應用應用應用應用應用應用應用應用應用實景實景道旗實景圖道旗實景圖圍墻實景圍墻實景推廣語主標：精致生活至尚天地

精致財富街區火熱招商中

體驗式社區商業中心主訴：街區價值分析推廣語主標：精致生活至尚天地

華美世居是蘇州首家房地產綜合服務提供商。

華美世居擁有房地產服務完整的解決方案。華美世居以“真誠服務，始終如一”為經營理念服務于廣大市民和發展商，在業內外樹立了良好的企業形象。

華美世居一直都在運用頂尖的市場營銷手段創造卓越的品牌、研發最先進的行銷工具，提供持續的培訓目標，通過強大的后臺支持增加同事的成功機會，吸引著越來越多的行業精英聚集。一、公司簡介五、我司營銷特點及執行優勢華美世居是蘇州首家房地產綜合服務提供商。一、公司簡介二級市場樓盤資源客戶資源三級市場二、營銷模式高效低成本的一二手聯動營銷模式二級樓盤資源客戶資源三級二、營銷模式高效天地源地產華美世居市場策劃能力豐富數據庫強大銷售網絡合作理念營銷模式天地源地產華美世居市場策劃能力豐富數據庫強大銷售網絡合作理念數據庫營銷門店營銷全員營銷短信電話拜訪門店帶看一對一服務網絡營銷，在線銷售高激勵創造銷售氛圍篩選有意向在蘇州置業的客戶數據庫資源，把公司已有的和外在客戶資源進行定向開發、挖掘。利用自有的10家門店作為項目營銷的渠道，發揮門店蓄客量大的優勢，挖掘市場潛力，形成多點銷售的客戶營銷服務體系。發揮全員營銷的渠道優勢，用銷售點輻射整個銷售面；輔以目標激勵方案，保持激情和銷售力營銷策略數據庫營銷門店營銷全員營銷短信門店帶看高激勵篩選1、數據庫：7年持續經營，覆蓋全市，輻射大蘇州地區，積累40余萬客戶信息2、網絡經紀人端口：200個《搜房網》《安居客》3、短信端口：200個4、DM單：每月刊發10000份5、合作媒體：《搜房網》、《365網》、《安居客》、《名城蘇州》、《姑蘇晚報》、《城市商報》、《樓市商情》營銷策略1、數據庫：7年持續經營，覆蓋全市，輻射大蘇州地區，積累40營銷策略配合項目營銷宣傳的服務在項目宣傳的各個階段，華美世居全市的店鋪網絡可在相應的鋪面刊登宣傳推廣物料，以配合、增強項目推廣的整體效果。通過華美世居公司的店鋪網絡宣傳能增加店鋪附近區域客戶的關注、咨詢，增加項目的客戶來源。配合項目營銷期間咨詢的服務客戶就近咨詢及資料索取服務應項目客戶類型、區域不斷擴張的問題，華美世居公司將在全市店鋪放置項目基本資料及宣傳資料，并在店鋪中專業培訓2－3名深入了解項目資料的銷售人員，方便客戶在閱讀項目的廣告后能就近在華美世居公司的店鋪進行項目咨詢。客戶資料匯總服務在店鋪咨詢項目的客戶及其資料都將定期匯總作為項目的客戶資源，在下一階段的短信、活動營銷中使用。客戶調查服務在店鋪咨詢項目的客戶均要求銷售人員了解其信息來源，為項目的廣告效果提供比較廣泛的一線數據。營銷策略配合項目營銷宣傳的服務在項目宣傳的各個階段，華合作營銷合作營銷案例一：方洲鄰里中心開發商：蘇州園區鄰里中心發展有限公司項目地址：園區方洲路528號方洲鄰里中心總建筑面積