《物權法》關于不動產異議登記制度的規定

第19條。2007年10月1日正式實施的《法律法律》第2款規定：“不動產登記證書的法律糾紛當事人不同意更正，利益各方可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起15日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。”該款規定的就是不動產異議登記制度,它是《物權法》創設的一項新型法律制度。一、異議登記是不動產物權公示的有效方式不動產異議登記制度又稱異議抗辯登記制度,是指事實上的權利人或利害關系人對不動產物權登記的正確性存有異議而向不動產登記機關提出申請,并將其異議在不動產登記簿中加以記載的制度。依據《物權法》的規定,在物權變動中,不動產一般采用登記的方式進行公示。《物權法》第9條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”由此可見,我國對不動產物權的公示實行“登記生效主義”。登記作為不動產物權變動的公示方法,它的公示作用在采登記生效主義立法模式的國家中顯得更為絕對。登記確定地起到公示物權的作用,并且因此具有了公信力,起到權利正確性推定的作用。也就是說,在事實上的物權與法律上的物權發生沖突時,在司法上以及法律解釋上首先確定的正確權利是經過公示手段確定的權利,即納入登記的不動產物權。如《物權法》就規定了:“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”在此情況下一旦登記錯誤,登記簿所記載的物權并非真實的物權狀態,如若第三人基于對登記的信賴而與登記權利人進行交易并取得該不動產物權,則原權利人(真正權利人)的權利則受到損害。異議登記旨在對登記錯誤狀態下的事實權利人或者利害關系人提供救濟的手段,通過在不動產登記簿上記載對該不動產權利狀態的異議,排除登記的公信力,排斥第三人的信賴,從而達到維護和救濟己身權利的目的。異議登記并不是一種終局的對錯誤登記的救濟,但它可以及時或臨時性地對真正權利人提供一種保護,并與更正登記結合形成了保護事實上的權利人和利害關系人的制度體系,是不動產物權法中的重要制度。二、異議登記的排除風險《物權法》關于不動產異議登記制度的規定只限于第19條第2款的內容,對該規定的理解與適用要注意以下幾點:第一,異議登記提起的實質要件是不動產登記簿記載的事項錯誤,即登記權利和事實權利不一致。此處登記錯誤的范圍應僅限于權利錯誤,不動產的面積、形狀等事實狀況的登記錯誤不包括在內。還需要說明的是,所謂登記記載錯誤強調的是異議登記申請人的主觀認識,這一主觀認識可能與實際狀況不符,法律也不要求申請人的認識一定是正確的。第二,異議登記提起的程序要件是申請人向不動產登記機構提出申請。異議登記的申請人是利害關系人。所謂利害關系人,是指除權利人外因登記錯誤而受到損害的人。筆者認為《物權法》第19條第2款所說的利害關系人應該解釋為包括真正權利人。第三,異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人要求賠償。也就是說異議登記通常伴有一定風險,異議登記申請人理應承擔此種風險,否則會造成異議登記申請人濫用權利,惡意利用異議登記制度來損害權利人的權益。第四,異議登記的效力。現行《物權法》并沒有明確規定異議登記的效力,那么我們應該如何理解異議登記的效力呢?學界較一致地認為,異議登記的基礎效力在于阻斷登記公信力,即如果異議登記正確,與登記物權人進行交易的第三人不能憑借其對物權登記公信力的信賴而取得物權。異議登記阻斷登記公信力的實現方式有兩種:一是事后阻斷式,二是事前防止式。比較上述兩種方式,筆者以為我國《物權法》上異議登記效力的實現方式應理解為事前防止式,并作適當改進,理由如下:第一,事前防止式可以切實有效地保護真實權利人的合法權益。按照傳統的事前防止式,異議抗辯一旦記載在登記簿上,登記權利人就失去了繼續處分登記物權的權利。但筆者以為可以允許登記權利人實施法律行為以處分物權,但登記機關依法暫不予辦理相應的物權變動登記,如果將來異議登記成立,物權歸真實權利人所有;如果異議登記不成立,則登記機構重新啟動物權變動登記,第三人依法取得物權,這樣做既有效地保護了真實權利人的利益,也兼顧了登記權利人和第三人的利益。第二,事前防止式已為我國有關登記實踐所支持。按照有關行政規章和地方性法規的規定,如果存在民事權利糾紛,則登記機構有權不予登記。異議登記的本質就是對物權權屬存在紛爭的一種具體表現,顯然,在存在異議登記的情況下,登記機構也同樣有權拒絕為登記權利人對不動產的處分辦理登記。第三,《物權法》的現行規定基本上克服了事前防止式可能存在的弊端,較好地平衡了登記權利人、真實權利人以及第三人的利益關系。其中異議登記不當賠償制度有效地防止異議登記申請人濫用權利,從而保護登記權利人的利益;異議登記15天除斥期間的規定也促使異議登記申請人盡快通過訴訟途徑徹底解決問題,防止久拖不決,這對各方都有好處。與事前防止式相比,事后阻斷式雖然有利于登記物權的流通,但不利于保護真實權利人的利益。如現實中可能出現這樣的情況:甲是一處房產的事實權利人,但該房產被錯誤地登記在乙的名下。為了維護自己的權利,乙首先依法申請更正登記,但遭到甲的拒絕,于是乙便提出了異議登記,登記機關接受乙的申請并在登記簿上作了記載。在異議登記有效期間,甲把該房產賣給了丙,丙又把該房產賣給了丁,丁又把該房產賣給了戊,每次買賣都辦理了相應的登記手續。經過訴訟,乙申請的異議登記被證明是成立的,但乙能否將已經過多次處分的物權追回呢?答案是否定的,因為如果允許乙追回物權的話,那交易安全就不復存在了。結果只能是為維護交易安全,讓乙喪失物權,但這樣的結果顯然損害了乙的合法權益,也導致異議登記制度失去其主要作用。三、反對中國法律部門登記制度的缺陷和完善(一)依職權進行異議登記,具有以下方面我國的異議登記制度總體來說是不錯的,但也存在不足之處,第一,缺乏異議登記的具體程序性規定,從而導致異議登記制度至今不具備可操作性;第二,對異議登記的效力缺乏明確規定,從而導致理論界和實務界對異議登記的效力內容理解不一,導致法律適用的不統一,極易產生不公正的結果。第三,只規定了依申請的異議登記,而沒有規定依職權的異議登記。實際上,依職權的異議登記確有規定的必要。登記機關為了糾正登記錯誤,有權辦理異議登記。因異議登記錯誤給現行登記權利人造成損害的,由登記機關承擔賠償責任。(二)異議登記的效力首先,盡快制定《不動產登記法》,統一規定異議登記的程序及具體情形,明確不同情形下異議登記的具體條件,使該制度盡快在現實生活中發揮作用。其次,在《不動產登記法》中明確規定異議登記的效力。筆者以為立法應肯定異議登記的基礎效力在于阻斷登記的公信力,其實現方式宜采用事前防止式并加以適