臨沂房地產行業發展前景淺析陳延峰李嚴房地產業貢獻GDP，彰顯廣闊發展空間我國正處于工業化、城鎮化加快發展的時期。引導和促進房地產業持續健康穩定發展，有利于保持整個經濟平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。不少人似乎都在為中國經濟發展對房地產較大依賴痛心疾首。而實際上這是任何處于快速城鎮化和重化工業階段國家都無法逃避的一個過程。因此，房地產對經濟的巨大帶動作用，其實并不是我們當前要回避的問題。我們關注的重點應是，如何盡可能延長房地產對經濟巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮化和重化工業階段。房地產對經濟巨大的帶動作用表現為它可以帶動和促進相關產業鏈的延伸與拓展，如金融保險業﹑商業﹑建筑業﹑建材制造業﹑化學工業﹑社會服務業等，它直接涉及大的行業有37個。臨沂的房地產業拉動經濟增長作用明顯，據《2008年上半年臨沂建設系統服務業發展工作報告》顯示：臨沂房地產業帶動了其他行業的快速發展，完全帶動系數約為1.73；產業拉動居民消費效果明顯，每100元的房地產投資約可拉動30元的住房消費，對建筑裝飾用品消費的拉動作用大約為購房支出1/10；臨沂上半年完成投資35億元，共拉動約計25億元的居民消費。臨沂市政府發布的2008、2009年兩年經濟和社會發展情況顯示：2008年全市全年實現生產總值1958.2億元，增長13.2%；2009年臨沂全年實現生產總值2110.18億元，增長13.4%。另據臨沂市統計局信息顯示：2008、2009年臨沂市房地產業投資總額分別125.9億元和146.4億元，房地產投資占GDP的比重分別為6.43%和6.93%，其中2009年比2008年投資總額增長16.3%。從以上數據分析，臨沂市房地產業投資對拉動臨沂經濟增長的貢獻已越來越突出。但相比一二線城市房地產業對GDP的貢獻均在兩位數而言，目前臨沂的經濟增長依賴更多的仍是第二產業，既然房地產業成為拉動經濟增長的主要力量是一個無法回避的必經過程，那么成為主導力量的過程無疑為臨沂房地產業的發展提供了廣闊的空間。1.5%城市化進程，引發15年剛性需求從中長期看，城鎮化戰略、中心城市帶動戰略的實施，能夠為房地產業帶來廣闊的發展空間。《臨沂市城市總體規劃（2005-2020年）》中確定：近期（2005—2010年）全市人口達到1050萬人，其中城鎮人口達到504萬人，中心城區規劃總人口145萬人，居住用地總面積2075公頃，人均居住用地116平方米，人均居住面積28平方米。根據以上目標，結合中心城區居民收入水平及直管公房面積、戶數等實際情況進行預測，規劃期內，中心城區住房面積總需求為1410萬平方米。另據臨沂城市化發展目標，2010年臨沂城鎮化水平將達到48%，并將保持每年1.5%左右的城鎮化增長水平。按城市化發展趨勢判斷，我國已經進入城市化加速發展階段，根據發達國家城市化達到70%時，發展趨于穩定推算，臨沂的城市化還要連續推進15年。城市化率每年增長一個百分點，臨沂將每年新增10萬城鎮居民，至少需要新增280萬平方米的住房供給。因此，臨沂房地產剛性需求的上升趨勢，將是中長期的，臨沂的房地產業還要經歷至少15年的黃金發展期。樓市不溫不火，泡沫尚不明顯臨沂從城市規模來看可以列入二線城市，但如果用各項經濟指標來評判，臨沂更準確的應該算作三線城市。用“不溫不火”四個字來形容臨沂的樓市是再貼切不過了。當一線城市的房價被炒得如火如荼一路狂飆的時候，當金融危機不期而遇樓市交易直線滑坡的時候，臨沂樓市卻一如既往的保持著一種表情——不溫不火。很多人因為市區、北城新區及河東、羅莊得房價懸殊而懷疑樓市有泡沫，其實這是房地產以“位置”論價的普遍規律，而非泡沫差價。對于是否存在泡沫，在國際上，有一個衡量是否存在房價泡沫的指標，即房價收入比。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。（其實中國人對待“家”的傳統觀念，是沒法用數字來客觀評判的，他們買房時經常不理智的超出自身的經濟承受能力，在此推算僅作參考，以購房人完全理智為前提。）根據臨沂市經濟發展目標2010年生產總值達到2600億元，人均達到24600元推算，中等收入的三口之家，夫妻兩人一年收入約5萬元，以購買均價3000元，面積為90㎡的房子推算，房價收入比為5.4，房價收入比在3---6倍之間為合理區間，并無明顯泡沫。目前的國內房地產市場，只是有些城市存在房地產泡沫，而非全局性的泡沫。并且越早覺醒的城市越容易出現泡沫，對于臨沂這個三線城市，房產市場起步較晚，又因單位變相集資建房的現象依然存在，在市場上商品房并不占絕對優勢，因此就臨沂整個房地產市場而言，并無明顯泡沫，即使存在泡沫也只是因為個別樓盤未能對有效需求準確定位，導致短期內供過于求，使得目前價格有些虛高，像南坊新區的部分樓盤就是這種情況。但同時南坊北城新區的大量土地供應及開發建設，為整個臨沂的房價卻起到了很好的平抑作用。對于臨沂房產市場的看法，業內的普遍觀點是健康良性發展，穩中有升，不溫不火這樣的市場表象應該是開發商、政府和購房者都希望看到的。外地開發商領軍臨沂，大盤時代機遇挑戰并存在浙商的最具投資價值的城市中，山東臨沂排名第一，說明臨沂市作為全國第三大商貿城民營經濟的活躍蘊藏的投資潛力巨大，而房地產正是外地開放商看重的投資領域之一。一組數據足以說明外地開發商對臨沂市場的青睞程度，以2008年為例，臨沂房地產開發企業達到330家，其中外地企業60家，全年投資近90億元。外地開發商受異地投資成本加大影響必須做高端物業，否則就沒有競爭力。他們引入先進的社區開發理念及模式，使產品在建筑品質、建筑風格、環境設計及居住理念等方面全面超越本土產品。而本地開發商受資金、開發理念、管理模式等限制，很難與之抗衡，外地開發商在臨沂的領軍地位已經確定。由于南坊新區、濱河兩岸土地多為成片開發，因此住宅大盤大量涌現；而上述區域要么是臨沂的新的行政中心要么景觀在臨沂多屬獨一無二，因此新開發樓盤多為中高檔項目。近兩年，總建筑面積在30萬平方米以上的項目僅南坊就有五個，臨沂人終于迎來了一個品質大盤時代。大批外地開發商蜂擁搶灘臨沂，對本地開發商而言是機遇更是挑戰。一方面，外來開發商在資金實力和營銷經驗方面占有優勢，他們帶來了先進的開發理念與營銷經驗，有利于臨沂房地產市場成熟度進一步的提高。而另一方面外地開發商的到來卻在一定程度上限制了本地開發商的發展：競爭的加劇，土地交易將逐步規范化和透明化，土地成本將大幅提升，還有財務成本的增加，不可預見風險因素都會使利潤率回到合理區間，預計開發商利潤率將向下調整，開發商淘汰力度將逐步加大，當地一些實力較弱的中小型開發商已經開始面臨無地可用的處境，臨沂房地產市場正在經歷著一輪劇烈的洗牌。房地產市場七分天下，各大板塊形勢若何綜觀臨沂住宅市場，可分為七大板塊：城中板塊、濱河板塊、南坊板塊、城西板塊、城南板塊、河東板塊及羅莊板塊。各板塊分化較為明顯，客戶群體相對固定。城中板塊及濱河板塊由于土地及環境的稀缺性，多以開發高端高層住宅為主，且價格已經到達高位，繼續上漲的空間不大，從開發的持續性上看，可供開發的土地已非常有限；南坊板塊作為臨沂未來的政務中心區，住宅市場發展迅速，項目處于中高檔。短期內商業、醫療等配套相對缺失，市場供應偏大有待消化，但是憑借其遠景規劃優勢，該板塊住宅市場具備了升值潛力。城西板塊處在臨沂的商貿物流區，有商業，則必有居住之所，該區域環境較差，難以成為高檔住宅的供給區，但是以新的物流批發基地為基礎，普通住宅仍有很大的空間，該區域項目主要集中在臨西五路與臨西八路沿線，住宅供給缺口較大，其中圍繞新規劃的銀雀山公園周邊住宅升值較快；城南板塊為臨沂的傳統居住區，以舊村改造和中檔住宅為主。河東板塊作為臨沂的半壁江山，擁有與河西一樣綿長的河岸線，但是“隔河千里遠”，雖是僅一橋之隔，河東與河西的房價差別卻是很大，但是隨著河西沿線地塊的日益稀缺，未來河東沿線仍將有可觀的市場前景。羅莊板塊為臨沂的重工業區，現階段市場供應量較平穩，大都為滿足自住需求。近幾年臨沂房地產開發的熱點已經逐漸從廣場周邊和濱河板塊的沂河沿線轉移，現在的開發熱點為南坊新區及涑河沿線，臨沂未來的開發熱點應該在河東濱河沿線以及城西板塊。將來，分別以沂河、涑河、祊河為中心的放射狀區域，清風宜人，碧波蕩漾，定會成為最適宜臨沂人居住的風水寶地。“雙核時代”悄然來臨，政府著手改善結構從近幾年臨沂住宅銷售面積大于竣工面積的相關數據分析，臨沂目前住宅項目總體而言是供不應求，但同時又存在著比較嚴重的結構性失調現象。主要表現為：高檔住宅的供應偏大，而普通住宅及保障性住房供應量偏小；大戶型供給量大，而中小戶型供應量偏小。縱觀整個臨沂的住宅供應：高檔產品在市場上競爭激烈，小高層、高層集中放量，且同質化嚴重；戶型面積偏大，多數主力戶型都為130平方米以上，70-90平方米的二室和100-120平方米的三室經濟型戶型在市場是缺口較大；套總價在40-70萬元之間居多，而總價承受能力在40萬以下的社會中堅力量，他們改善居住條件的愿望強烈，但其剛性住宅需求并沒有得到有效釋放，這些正是造成“市場大，成交難”尷尬局面主要原因。解決結構性失調問題，不單要求開發商調整開發比例，增加中低價位、中小套型普通住房的供應量，同時也要求政府進一步完善住房保障體系，切實提高住房保障制度的實施效能。目前國家對房價的整體關注程度已經不同于前兩年，逐漸開始關注結構性矛盾、廉租房建設等這些整體性的東西。近期，國家對房地產政策作出了一個很大的調整。中國房地產市場將進入“雙核時代”，未來幾年中國房地產市場將變成兩個核心：商品房體系和住房保障體系將成為兩個獨立存在的體系。目前，隨著國家政策的變化，臨沂市政府順勢而為，通過采取增加保障性住房的土