鑫鑫·上層營銷策劃祝：2013騰飛發展衷心感謝鑫鑫地產提供的這次機會，在本案的前期工作中給予我們的信任和大力支持！第一部分市場篇一、解讀平潭1、平潭縣城基本概況平潭縣位于福建省東部海域，福州市東南部海，東瀕臺灣海峽，西臨海壇海峽，南近南日島，北望白犬列島，由126個島嶼和近千個巖礁組成，主島海壇島為全國第五大島。地理坐標為北緯25°16'-25°44'，東經119°32'-120°10′。總面積371.1平方千米。2003年末，戶籍人口38.61萬人，其中非農業人口5.82萬人。2007年，城鎮總人口約60萬人左右。縣人民政府駐潭城鎮，全縣轄7個鎮、8個鄉：潭城鎮、蘇澳鎮、流水鎮、澳前鎮、北厝鎮、平原鎮、敖東鎮、白青鄉、嶼頭鄉、大練鄉、蘆洋鄉、中樓鄉、東庠鄉、嵐城鄉、南海鄉。龍鳳路酒店娛樂街海壇路商品貿易街翠園路商業服飾街潭城路小商品及農貿街2、平潭縣肌理關系分析：二橫：龍鳳路：酒店娛樂一條街，此處主要集中一些酒店及娛樂設施；海壇路：商品貿易一條街，此處主要集中的是一些商品零售店及小商品貿易市場；二縱：翠園路：商品服飾一條街，此處主要集中的是品牌服飾貿易，縣政府也建于此；潭城路：小商品及農貿一條街，進城的重要交通干線，中段主要集中的是中低檔商品的貿易及全平潭最繁華的農貿市場；住宅發展第一階段老城住宅集中區住宅發展第二階段住宅向南，形成城南住宅集中區住宅發展第三階段繼“南進西推”政策后城市重點發展區域3、平潭住宅肌理關系平潭縣住宅發展動線趨勢：老城區——城南區——城西區。“南進西推”已成為平潭政府發展城市的一個重要政策，近期平潭樓市的發展在也朝此方向發展，逐步形成城南住宅集中區；城西也將成為平潭縣下一階段重點發展區域。4、各鄉鎮分布與人口狀況所在方位面積（平方公里）戶數（戶）人口（萬人）戶均人口（人）潭城鎮中部10.2688043.624.1蘇澳鎮西北部20.485733.704.3澳前鎮東南突出部28.39100714.274.2北厝鎮中南部50.8988153.524.0流水鎮東北突出部33.05131925.083.8大練鄉西北部14.3523930.893.7白青鄉北端突出部8.0552882.033.8蘆洋鄉西北31.8618810.693.6中樓鄉中北部25.2157862.273.9南海鄉南面海中13.9323491.014.3敖東鄉南端突出部28780130284.2東庠鄉東北島4.4629271.083.7注：紅色標注為本案重點營銷區域。二、解讀平潭樓市1、平潭縣地產板塊構成城北板塊：鑫鑫名城、華廈香檳園、鑫鑫名苑、華廈莊園；城東板塊：香御景花園、中海華僑城；城南板塊：康德世家、世界城、萬寶嘉華。鑫鑫名城鑫鑫名苑華廈香檳園華廈莊園位置916北路西側蓮花路西段南側916北路西側916北路東側開發商鑫鑫房地產鑫鑫房地產華廈房地產華廈房地產項目規模60畝20畝20．5畝60畝主力戶型150平米140平米142平米130-150㎡銷售均價多層2800270028003000銷售情況售完售完剩余15套不好(亂折扣)營銷賣點繁華盛地人文社區無法式風情豪邸環境美景電話242611112420177724340777231863332、平潭主要在售樓盤檔案A、城北板塊B、城東板塊豪香御景花園中海華僑城位置東大路80畝，東大路開發商龍景房地產中海置業項目規模17棟9-12層60畝主力戶型150-170平米130—150㎡銷售均價2800元/平米4000元/㎡銷售情況不好熱銷營銷賣點彰顯財富榮耀締造居住典范榮耀家族百年傳承電話2413676623181111c、城南板塊康德世家萬寶嘉華世界城位置萬寶東路北側萬寶路南側潭南灣大道右側開發商康德房地產華外房地產香港嵐輝置業&東興龍居地產項目規模150畝81.5畝360畝主力戶型140㎡139-153㎡180㎡銷售均價3000/㎡3698元/㎡3800元/㎡銷售情況一般開盤尚可營銷賣點高尚社區海壇首席高尚生活區大型社區、綠色社區、健康社區結論:目前平潭市場正逐漸認可小高層和高層的居住狀態，對這方面抗性的下降顯示出各版塊小高層和高層住宅發展的良好前景；市場的面積需求逐漸形成向兩端發展的態勢：四房、五房的戶型更加追求由于面積增加而帶來的尊貴與舒適；兩房則期望向更加經濟實用方面靠攏。城南與城北相比房源選擇面廣，戶型設計豪華，外力面美觀，配套更齊全，自然價格也略高。由于城南板塊受到整個城市發展的眷顧,周邊配套及行政單位的不斷完善,在一定程度了刺激了城南的樓市,價格更是節節攀升。而城北板塊，由于市場的追捧度不高,在一定程度上抑制了改板塊的發展。產品方面：

A、物業管理的服務水平較低。B、沒有統一的開發理念或支持體系。C、建筑、園林設計無特色。D、無社區文化。E、戶型與面積配置不合理。F、沒有社區附加值創造。

3、平潭在售樓盤的不足之處營銷方面：A、售樓現場的包裝概念落后。B、營銷服務及管理水平較低。C、宣傳推廣渠道單一，訴求主題不鮮明。D、營銷人員業務素質較低，缺乏專業培訓。E、目前營銷渠道主要是戶外廣告牌和客戶間的信息傳遞。3、平潭在售樓盤的不足之處 競爭態勢一：板塊內的競爭整個南城板塊內的樓盤均是本案的競爭對手，如萬豪大景城、康德世家、世界城、、萬寶嘉華，但主要競爭對象是萬豪大景城、世界城和萬寶嘉華。4、本案競爭狀態分析競爭態勢二：縣城間的競爭這重競爭主要有兩個項目：中海華僑城和豪香御景花園，這兩個項目從地段位置、產品規劃、項目定位、營銷手段（引進福州比較先進的營銷策劃公司）、宣傳投入等方面都對南城板塊的幾個項目構成威脅，特別是中海華僑城的競爭更大。4、本案競爭狀態分析從購房行為分析看：自住型房地產市場，投資意識缺乏，據相關機構統計顯示，目前平均90%的購房行為為自住型購房消費。從消費習性分析看：居民百姓消費偏向于多層房子，對于電梯房結構造成滯銷現象明顯。 5、樓市結論分析從目標客戶分析看：以平潭本地的客戶為主，以周邊的鄉、鎮原住民為主，他們在城關買房主要是自住和進城為目的。從板塊分布分析看：城南板塊和城北板塊是目前平潭主要的房地產開發板塊，隨著城北兩大開發公司鑫鑫和華廈項目的完成，城南板塊因為土地供應充足，2007年起將更大規模地開發。5、樓市結論分析從物業類型分析看：目前在售的樓盤在物業類型上多層占據主要市場，小高層的市場供應慢慢起步，高層、別墅項目市場空白。從產品戶型分析看：目前市場上在戶型面積段上130-150平米的房型占據大部分的市場空間，中小戶型市場基本空白，主要滿足自住需求，主流房型基本為南北通透的四房兩廳兩衛房型，但戶型結構仍有進一步優化的空間。5、樓市結論分析從景觀主題分析看：目前在售樓盤絕大多數樓盤在景觀處理上仍停留在綠化層面上，景觀的同質化相對比較嚴重，缺乏景觀的參與性。目前平潭樓盤的景觀設計基本也只是花不多于3萬元的設計費隨便設計，出幾張效果圖，真正未把景觀設計的概念運用到項目中去，更無從談起應用到今后的營銷推廣中去了。從銷售控制分析看：銷售人員專業素質的不足和現場銷售情境的營造不足是目前樓市在銷售控制上的兩大薄弱環節。5、樓市結論分析從營銷推廣分析看：目前在售樓盤在項目核心賣點提煉上缺乏統一性和連續性，對核心賣點的挖掘停留在表面，如：萬豪大景城的核心定位語“百畝城市園林智能環保住宅特區”，單其拼湊抄襲不說，該定位語不知所云，每兩個詞說一個內容，百畝、城市、園林、智能、環保、住宅、特區，越是想把所有的內容說出來，越讓消費者記不住，反而讓人沒有印象。因此，相對本案而言，在營銷推廣上超越同類樓盤的空間比較大，應采取注意力營銷策略。5、樓市結論分析附：主要樓盤核心定位語項目名核心定位語項目名核心定位語萬豪大景城百畝城市園林智能環保住宅特區中海華僑城家族榮耀百年傳承康德世家康德經典世家演繹鑫鑫名城繁華盛地高尚人文社區豪香御景花園彰顯財富榮耀締造居住典范華夏莊園中央公園生活法式風情豪邸萬寶嘉華海壇首席高尚生活區2007年平潭縣房地產將進入大盤時代，大社區概念更深入人心；項目間的競爭態勢將進入“產品競爭時代”，在供大于求的市場背景下，未來競爭表現為品質戰、價格戰、品牌戰；營銷手段將出現產品營銷與市場營銷并重的格局；物業服務的提升將是2008年各項目參與市場競爭的另一法寶；商業配套方面，各大盤自身的商業配套將是項目另一強勁賣點，商業配套的完善實施，將吸引眾多鄉鎮進城居民的消費目光。6、平潭房地產市場發展動態預測附表：平潭開發建設用地及主要指標一覽表企業地址規模（畝）用途容積率建筑密度綠化率>平潭縣華夏房地產916北路東側80居住238%30%916北路西側20.5居住2.5638%30%平潭縣鑫建建設開發916北路西側60居住2.9140%29.3%蓮花路西段南側20居住2.8539%30%龍山白兔山東側15居住2.0836.5%30%平潭涌鑫房地產翠園苗圃內20.28居住1.8841.9%29.8%平潭華外房地產萬寶路南側81.5商住235%30%平潭冠輝房地產沃前鎮龍山村25居住2.138%26.15%福建漢洋房地產沃前鎮深溪底110居住235%30%平潭康德房地產萬寶路東段北側133.69居住238%30%臺江嵐新城北側8居住238%30%平潭縣二建房地產沃前鎮深溪底100商住1.7738.5%30%城關瑞祥山北側15.89居住2.5741%27.10%西航實業916路北路東側30居住1.5739%30.5%西航路兩側128.87居住1.8535.8%30%西航路東側150居住1.8535.8%30%西航路兩側111.65居住1.8535.8%30%西航路東側接康德北側40.09居住1.8535.8%30%西航路東南側38.7居住1.8535.8%30%東興龍居房地產壇南路東側350居住1.9535.8%30%龍鳳頭海濱417旅游服務、渡假居住0.8622.6%50%九達房地產東環路東側52.85旅游、娛樂0.7625%40%平潭麗.源房地產蓮花山100居住238%30%龍翔房地產916北路東側城北村部南側16.37果蔬批發市場及配套商住地3.8865%15%龍景房地產龍鳳頭海濱150旅游娛樂居住（含別墅用地）0.6525%50%合計2275畝（數據來源：縣建設局）三、解讀本案1、項目基地屬性評估城市關系評估：由于城市發展規劃的偏移，項目所在區域難免成為開發的“死角”，發展空間比較狹義。道路交通評估：目前交通條件尚可，將在一定程度上提升本案的交通狀況和項目形象。物業關系評估：周邊幾大物業陸續成長，片區高尚物業形象逐步確立，板塊整體物業優勢明顯。商業配套評估：幾乎空白的商業配套，當然，這也是目前整個片區所共同面臨的現狀。人文景觀評估：學校、小區，高尚的人文形象終將會確立。優勢分析（S）居住優勢：項目周邊已形成一定的居住氛圍，已竣工的樓盤比較多。環境優勢：擁有自然的氧吧環境，讓人心曠神怡。發展優勢：隨著政府對北區改造力度的不斷加大，依托周邊渾然天成的美麗景色，本項目必將成為平潭豪宅的典范。教育優勢：項目周圍劃片的城關小學，周圍的兩所私立中學，大大加強項目自身的人文氣息。客戶優勢：針對的目標客戶群體覆蓋層面較廣。2、項目SWOT分析劣勢分析（W）發展劣勢：由于城市發展規劃的偏移，項目所在區域難免成為開發的“死角”，發展空間比較狹窄。地段劣勢：項目位于平潭縣郊區，離城市中心較遠，生活不夠便捷。交通劣勢：位于交通次干道，配套公交線路較少。品質劣勢：項目處于鄉鎮主干道上，外圍目前以多層、民房為主，周邊人文環境相對較差2、項目SWOT分析機會分析（O）項目品質效應打造城市豪宅生活，提升項目價值功能。市場樓盤同質化現象普遍，市場缺乏創新區域內土地供應缺少，周邊樓盤較少，增加市場契機。城南項目的不斷開發完畢，對城北板塊的崛起是個機會點。針對的客戶群體層次較高，對高尚住宅文化的接受度強。周邊的大型生活配套即將啟動。中海華僑城的威脅將波及到城南板塊樓盤，其先聲奪人的營銷氣勢、先進理念的開發決策、整合營銷的推廣架勢，都是很強的威脅信號。2、項目SWOT分析威脅分析（T）市場共性：國家房地產調控政策。平潭縣，實力和品牌樓盤眾多，但主力競爭的來自周邊的[世界城]、[華僑城]等項目，其地段、品牌、推廣等方面均對本案形成極大威脅。目前消費者對本案區域的心理認同感較差，高空置率和配套的不完善使消費者對本區域的發展非常擔心。2、項目SWOT分析3、項目競爭對手分析競爭對手確定原則可比性：建筑內外品質及推廣策略，消費群等具有一定的可比較性相近性：項目的軟硬環境如建筑面積、價格、地段等方面有相似性差異性：對手在推廣過程中的差異營銷及效果可操作性：運用策略的有效性與可操作性原則項目名中海華僑城位置東大路開發商中海置業項目規模60畝主力戶型130—150㎡銷售均價4000元/㎡銷售情況火暴銷售中營銷賣點榮耀家族、百年傳承樓盤名稱豪香御景花園開發商福建平潭龍景房地產有限公司地理位置龍里工區大街延伸段與東環路交匯處項目規模80畝戶型面積150-170㎡銷售均價小高層：3608元/㎡銷售狀況尾盤項目名世界城位置潭南灣大道右側開發商香港嵐輝置業&東興龍居地產項目規模360畝主力戶型180㎡銷售均價3800元/㎡銷售情況熱銷營銷賣點大型社區、綠色社區、健康社區樓盤名稱萬寶嘉華開發商福建省華外房地產有限公司地理位置福建省平潭縣城關萬寶路南側項目規模81.5畝戶型面積130-160㎡銷售均價小高層：3698元/㎡、銷售狀況熱銷樓盤名稱康德世家開發商福建省康德房地產有限公司地理位置福建省平潭西康路與萬寶路交匯處項目規模150畝戶型面積120-170㎡銷售均價多層：3400元/㎡項目名華夏莊園位置九一北路（紅巖山莊入口處）開發商平潭華夏房地產有限公司主力戶型130-159㎡銷售均價3000/㎡銷售情況尾盤營銷賣點海景總結本項目面臨著同質產品的密集上市，面臨著一定的競爭和市場壓力。由于先天優勢，競爭項目基本上都是同檔次的，因此價格因素的影響在同檔次市場相當明顯。定價普通偏高，消費群體相對受限。部分項目品牌知名度高，有較好的口碑。建議本項目而言，必須通過有效的項目定位、大型推廣活動、廣告手段以及現場包裝手段，以區域價值、文化底蘊將項目檔次拔高，瓦解了消費者及投資者的心理防線，“物超所值”，從而實現沖動購買、理性投資第二部分定位篇一、定位前的思考1、因素思考 周邊環境因素——大環境 項目地塊因素——大規模 板塊市場因素——大板塊

2、規劃理念思考本案將為平潭導入怎樣的開發理念?? 本案將如何改變平潭人居住生活模式?? 本案將如何打造平潭的大盤名盤地標??3、需要超越市場概念

從定位上：需要以大氣取勝 從品質上：需要以精品取勝 從品牌上：需要以口碑取勝 從物業上：需要以服務取勝 從景觀上：需要以奢華取勝 從地位上：需要以豪華取勝二、項目市場定位平潭劃時代高層豪宅三、項目產品開發模式定位規模+景觀+世界風情+養生+休閑+品質+城內生活+教育+社區文化+升值四、案名及釋義1、案名確定原則：符合項目定位：建立與豪宅生活方式的相一致，并能產生情境聯想。符合客戶定位：與客群之審美習慣相一致，容易形成價值共同認知。符合推廣定位：與“城市豪宅”的傳播定位相一致，表現城市豪宅生活的情境。符合傳播原則：符合易識、易記、易讀、易傳的傳播原則。2、案名構思打造鑫鑫品牌——將鑫鑫地產，打造成豪宅標簽突出產品地段優勢——城市中央，尊貴、稀少、地王突出產品的價值，高價值豪宅突出產品的視野氣度——高層氣質——高品質因此我們建議案名為－－鑫鑫·上層3、案名詮釋從地段角度來看上，凌駕之意，代表地位中心，財富中心，權力中心，生活中心，突出項目是在城市中央，以天生的高度居于階層之上，擁有稀有、尊貴的氣質，符合本項目中心豪宅的產品定位。從項目規模角度來看本案是以高層突出高度，案名的選擇也要彰顯這種氣度，上層既有城市高尚階層之意，又給人高高在上的聯想，符合本案是平潭地標性建筑的項目定位，同時也符合我們的目標客戶群上層人士－－平潭成功的一群人。從項目周邊配套來看：只有擁有高尚的生活配套，才能從容駕御生活，上層突出了本案是位于高尚生活圈里的豪宅，符合本項即將擁有高檔購物圈/大型超市等高尚生活配套的屬性。從項目產品屬性來看：上層，即為上品，突出本案精雕細酌，做工精良的產品，是高舒適度，高價值的的豪宅。鑫鑫·上層這個案名不僅對前期項目有延續性的承接，并傳達出對鑫鑫名城和鑫鑫名苑有質的突破與飛躍，更體現本案力求打造臻品、上品的決心。結論主推LOGO參考LOGO六、項目形象定位語城市之上、傳世府邸以高層突出我們的高度成為平潭市的象征，彰顯社區的尊貴性，有平潭最高檔的商業配套，打造平潭地標性建筑。五、項目定位七、設計稿件展示第三部分產品篇一、如何提升產品銷售力總規建筑環境配套設施產品全攻略1、總規[規劃主題、規劃情景、規劃風格、規劃特色、規劃建議]項目規劃主題的確定：對于一個豪宅社區的規劃而言最重要的就是規劃主題的確定，一方面要體現業主的品質和品味，體現業主在這個城市的地位，另一方面，要具備延續功能，會成為吸引市場持續關注的最主要的賣點。

A、社區主題概念形成項目主線如果項目分區分期分產品推出是一顆顆明珠，那么項目的主題概念就像一條主線把這些珍珠串成一條項鏈。B、用社區主題概念形成一個統領全局的制高點把構成社區的種種要輸入環境、建筑、交通、配套設施、服務和文化統領于旗下，構成一個完整的系統。C、社區主題概念形成項目中心項目的土地選擇、規劃設計、建筑工程、營銷推廣、物業管理、社區文化建設等均可圍繞這一中心完成。D、社區主題概念形成項目策劃包裝的方向整個項目的構成、功能、風格、規范、形象均通過它得到合理的，深入人心的闡述。2、布局規劃建議1、總體規劃要則：景觀、山體與建筑完美融合，通過道路使建筑與自然環境的完美融合，形成高低錯落的社區風景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。2、社區建筑物天際線的營造：利用地塊較方正的優勢，形成一個圍合式的布局，優美的立面天際線摒棄傳統建筑高度一致或相差不遠的特點講究建筑高度和造型的變化。3、建筑的節奏感與韻律感：根據地塊特征及指標，結合本案目標客戶的定位及喜好，在平面布局上一定要體現精品樓盤的氣質和韻味，所以應充分考慮建筑的節奏感與韻律感，讓建筑與社區在空間上產生良好的韻律感。4、建筑風格決定并服務于社區風情：建筑風格的價值在于社區主題氛圍的營造，建筑風格在設計中常被稱為“立面設計”，漂亮的外立面對買家具有強烈的刺激作用，而且社區外立面在一定程度上也決定該樓盤檔次。建筑風格的取向緣于文化（東與西），緣于氣候（南與北），緣于環境。形式美要素：一是造型之比例，二是色彩之搭配。3、項目整體建議建議設計總思路項目以“法蘭西風情”為統領主題，以歐美文化為基調。采用國際流行的“BLOCK”生活模式打造集豪宅社區、城市級商業中心、人文綜合社區。營造生態健康的社區大環境：好的社區應首重生態健康的生活環境。項目中宏大的中央水系、多個主題文化場所、及大面積的綠色通廊并給各年齡層次的住戶以多層面的交往活動場所，使人們在此體驗更多的人文關懷。A、【項目局部豪宅打造建議】凸窗以及入戶花園；轉角窗、八角窗、270度弧形大陽臺等來增強采光、觀景面；大主臥、大客廳、大衛生間來彰顯主人的顯赫地位；大樓距（建議最大樓距做到80米）、大視野景觀（建議中庭景觀最小做到5000平方米）；首創8米高入戶大堂（建議區別平潭其他項目做大堂樣板房）采用沉穩的、內斂的外立面，體現尊貴、高尚的品質；觀景電梯（建議采用兩梯兩戶、名牌觀景電梯，用以實現居住的出入便捷與尊貴）。C、【環境組團景觀建議】本案四周無自然景觀資源，應在地塊內結合各組團產品特點，做出成規模、富有特色的園林景觀作為賣點。通過寬幅落地窗保證最大限度地將陽光、清新空氣和社區景觀引入室內。E、【會所配套建議】本項目具有板塊資源優勢，但是相對于老縣城周圍的配套則略顯不足，所以在功能配套上除了充分滿足社區基本生活需求外，還應要充分利用自己具備的大盤資源，做到人有我有，人無我也有，自然環境與物質環境和諧統一，才能吸引消費者的關注。 會所 組團泛會所 雙語學校 主題商業街 體育運動設施F、【智能建議】小區出入管理系統采用掌形儀(結合IC卡)門禁，利用生物信息不可復制的原理，杜絕了鑰匙、磁卡等開門工具的不安全隱患。純水供應：小區內建有凈水中心，水源經過逆滲透水處理系統層層過濾，礦物質、氧含量不損失，同時有效除去異味、雜質、細菌、重金屬等，通過全封閉循環網直達業主廚房，六小時回流到凈化中心，純水指標優于WHO(國際衛生組織)標準，龍頭一開就可以直接飲用新鮮的富氧水。G、【物業建議】品牌物業公司服務；訓練有素、彬彬有禮的物業服務人員；英式管家服務，可預訂機票/火車票、幫助預定出租車、聯系家政服務等等超值服務；這不僅能在生活中切實感受到，并且能實現物業的增值。建議本案引入著名物業公司進駐管理，并在售樓部安設保安服務(戶型)

戶數（套）

比例（戶數）

戶型分析

5-2-23510%面積約160平方、四房朝南、180o全景觀弧型景觀陽臺、動靜分區、餐廚分而不離、干濕分離、主從分開4-2-28825%面積約130平方、全明戶型、入戶花園、三房朝南、180o全景觀3-2-221060%面積約100平方、全明戶型、入戶花園、三房朝南、餐廚分而不離、動靜分區2-1-1185%面積約80平方、全明戶型、入戶花園、三房朝南、餐廚分而不離、動靜分區351100%5、產品戶型類型建議第四部分營銷篇一、項目客源分析1、主要客戶群體分為三大區域層次主要客戶來源：中心城鎮客群（潭城鎮）重點客戶來源：北城客戶群體（蘇澳鎮、流水鎮、中樓鄉）可拉攏客戶來源：南城鄉鎮客群（澳前鎮、北厝鎮、敖東鄉）2、不同客群消費心理剖析客群構成中心城鎮客群升級需求社區大環境好住宅好鄰里好升值快品質好南城鄉鎮客群進城需求社區大教育好品牌好交通好板塊好升值快北城鄉鎮客群進城需求社區大教育好品牌好性價比好升值快板塊好二、項目核心價值體系建立（鑫鑫·上層的建立）鑫鑫品牌上層便捷交通星級化配套國際豪宅標準未來城鎮重點板塊中心豪宅開發理念景觀奢侈化景觀私有化增值潛力法蘭西主題風情園林三、項目整合營銷策略（一）市場策略1、目標市場戰略： 主打創造市場——老城區客群 擴展基礎市場——北城客群 帶動成長市場——南城客群2、競爭的核心優勢：

將豪宅的規劃概念與社區人文景觀的完美結合作為項目競爭區隔，成為項目的核心競爭優勢。3、戰略目標：建立一座平潭真正意義上的豪宅（二）推盤策略分區定位，分期引爆，多點推盤策略。以項目工程進度為依據，分階段推盤；依據產品分布區域特點，挖掘項目產品價值，逐級提升項目定位，以實現項目價值的最大化。（三）價格策略：1、定價法：市場比較定價法2、加價原則：采用低開高走，小幅度高頻率的加價策略。以市場需求為導向，依據項目銷售進度，局部調整的項目銷售價格，實現項目銷售價值最大化。（四）現場策略：

1、觸點工程：營造項目氣質，統一觸點工程整體形象建設。2、專業化服務：專業的銷售管理制度酒店式銷售服務現場銷控策略控臺主控、小組聯動，即時性客戶分析與引導（五）推廣策略：1、推廣思路前提：在平潭，項目銷售主要靠口碑和人際宣傳為主，如果第一炮沒有打響，后期銷售將很難深入人心。

以打造頂級豪宅為核心主線，結合其他核心價值，以不同主題分期推廣2、推廣方式戶外媒體宣傳與活動結合，圍繞各階段主題展開，與客戶互動，達到聚集人氣，塑造品牌形象的目的。占領幾個主要鄉鎮市場是本案營銷的成功重點，在主要鄉鎮做推廣顯得比較重要。（六）促銷策略根據項目營銷總策略，結合各階段銷售情況，有目的、有計劃地采取各種促銷措施、組織各種促銷活動。（七）公關策略贊助活動、聯盟活動、體育活動、政府活動等。三、推廣原則1、高調入市原則根據項目定位，入市時必須與權威人士和權威部門合舉辦相關推廣活動并以高姿態進行廣告宣傳，同時配合DM等方式。活動目的在于建立項目一豪宅的形象，建立專業開發者的市場形象，突出開發商的實力與決心為項目的后繼推廣造勢。如：《SUV名車鑒賞會》、《尋找平潭十位杰出人士》等活動2、當地宣傳渠道的最大挖掘平潭沒有本地專業的房產頻道的報紙，因此與媒體深度合作幾乎不太能，要大力宣傳本項目鮮明的豪宅新標準，賦予的全新價值理念，必