長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。國家開放大學23春“物業管理”《物業管理法規》考試高頻考點參考題庫帶答案（圖片大小可自由調整）第I卷一.綜合考核(共15題)1.下列屬于仲裁協議的法定內容的有()。A、仲裁事項B、仲裁機構C、請求仲裁的意思表示D、仲裁費用2.簡述物業服務企業的職責范圍。3.在物業管理活動中，業主依法可享有下列()權利。A、監督物業公司服務活動的權利B、依法組建業主委員會的權利C、選聘或解聘物業公司的權利D、使用物業公共設施的權利4.下列哪幾項體現了物業管理應遵循的基本法律原則?()A、尊重和維護業主財產權利的原則B、自治管理、民主協商原則C、契約自由、平等自信原則D、政府適度監管原則5.可以承接各種物業管理項目的是()物業服務企業。A、一級資質B、二級資質C、三級資質D、沒有6.物業服務企業在業主遲交物業管理費時，可以采取下面的()措施。A、斷水、斷電B、罰款C、按合同約定收取滯納金D、限制業主出入小區7.按照利益載現形式的不同，可將物業管理法律關系的客體分為物和行為兩大類。()A、正確B、錯誤8.物業管理民事糾紛中法院調解是我國民事訴訟程序的必經階段。()A、正確B、錯誤9.物業服務合同的法律特征。10.2011年4月的一天，陳明到廣州市黃埔區的富力花園住宅小區看望住在這里的父母。陳先生開車到該小區后，發現地下停車位已經沒有位置了，他在物業公司人員的指引下將車輛停在了小區的空地上。小區是封閉式管理，進出的外來人員和車輛都要進行登記，陳先生領取了停車卡，并在物業管理人員的要求下交納了5元的停車費。陳先生離開小區時，發現車輛丟失了，陳先生和物業管理公司人員一起報了警，但車輛一直都未找到。在此情況下陳先生向物業公司進行索賠，這時他發現政府有關部門并未批準物業公司在此部位停車收費，物業公司也以自己并無收費資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔賠償責任。問題：(1)本案涉及到法律關系主要有哪些?(2)物業公司是否有權利用小區公共部位進行營利，為什么?(3)在本案中物業公司以自己并無收費資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么?11.物業服務企業管理物業的基礎是委托授權和合同約定。()A、正確B、錯誤12.收取定金的一方不履行合同約定的義務時，應當雙倍返還定金。()A、正確B、錯誤13.憲法是我國的根本大法，也是制定各層級物業管理法律規范的基本依據。()A、正確B、錯誤14.業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；可以因放棄權利而不履行義務。()A、正確B、錯誤15.物業管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括()。A、財產保全B、實體爭議C、駁回起訴D、中止訴訟第II卷一.綜合考核(共15題)1.李某住在單位宿舍內，該宿舍小區一直是由原單位后勤部門(后改制為勞動服務公司，具有獨立法人資格)負責管理，但未取得物業管理資質。從2005年開始李某拒絕繳納物業管理費，理由是勞動服務公司提供的服務不到位，而且沒有管理資質，根本沒有資格和業主簽訂物業服務合同，并收取物業服務費。但該小區的許多業主表示，該勞動服務公司服務還可以，物業費也比較低廉，如果引入物業公司來管理，物業費估計要大幅提升，因此希望能夠繼續聘請該勞動服務公司管理小區。問題：1、為小區提供物業服務的單位是否一定要具有物業服務資質?為什么?2、李某和勞動服務公司的糾紛可以通過哪些途徑來解決?2.試述在物業管理過程中的民事侵權和違約行為的表現。3.在物業管理活動中，業主依法可享有下列()權利。A、監督物業服務公司的權利B、依法組建業主管理委員會的C、選聘或解聘物業服務公司的權利D、共同使用物業公共設施的權利4.物業服務企業在業主拒交物業管理費時，不能采取的措施有()。A、斷水、斷電B、罰款C、按合同約定收取滯納金D、限制業主出入小區5.簡述在物業管理過程中的民事侵權行為的表現。6.下列哪幾項反映了“物業”具有的獨特的屬性。()A、“物業”屬于不動產B、“物業”具有單元性C、“物業”具有空間性D、“物業”具有環境性7.物業服務合同屬于()。A、有名合同B、無名合同C、典型合同D、非典型合同8.下列哪些情況不屬于物業管理法律關系。()A、某市物業服務公司因長期虧損而破產B、業主陳某因遭遇車禍而死亡C、某物業服務公司向市房地產行政主管部門提出行政復議申請D、某物業服務公司員工利用職務便利侵占業主繳納的物業管理費9.業主的建筑物區分所有權由下列哪些部分組成?()A、專有所有權B、共有所有權C、特有權D、成員權10.2011年10月的一天晚上，兩歲的小女孩彤彤在小區噴泉池旁玩耍，不幸掉人池內溺水身亡。彤彤的母親胡女士悲痛之余把小區開發商A公司和負責小區物業的B公司告上法庭，要求賠償小孩死亡損失30萬元。胡女士說，噴泉池與人行道間未設護欄等任何防護措施，房產開發商設計不合理，物業公司作為大型綜合社區的管理者，應全面考慮景觀設施的安全問題，在日常維護、管理過程中應盡到足夠的安全保障義務，而兩家公司都疏于防范，才導致了悲劇的發生?！巴乃劳鐾耆羌议L未盡到監護人責任所導致的，應負全責?！遍_發商A公司和B物業公司辯稱，胡女士作為彤彤的母親，是法定監護人，彤彤年僅2歲3個月，是無民事行為能力人，“胡女士更應該寸步不離地看護。”孩子當時是跟隨胡女士一同出門的，胡女士沒有看好，讓彤彤獨自待在街上，以致孩子跌入噴泉還仍不知曉，更談不上及時救助，這才是悲劇發生的主要原因。同時，開發商還稱，他們僅是噴泉的建造者，而噴泉是根據相關規定建造的，是無過錯的，無須承擔賠償責任。問題：(1)在本案中，原告和被告分別是誰?(2)你認為本案應如何處理?11.試述物業服務合同的內容。12.試述物業管理民事責任的免責條件。13.我國《物權法》于2007年3月通過，其中以專章的形式規定了業主的建筑物區分所有權制度。()A、正確B、錯誤14.開除是物業管理行政處罰中的一種。()A、正確B、錯誤15.2009年4月的一天，劉某到廣州市天河區的祥景花園住宅小區看望住在這里的父母。劉先生開車到該小區后，發現地下停車位已經沒有位置了，他在物業服務公司人員的指引下將車輛停在了小區的空地上。小區是封閉式管理，進出的外來人員和車輛都要進行登記，劉先生領取了停車卡，并在物業管理人員的要求下交納了5元的停車費。劉先生離開小區時，發現車輛丟失了，劉先生和物業管理公司人員一起報了警，但車輛一直都未找到。在此情況下劉先生向物業服務公司進行索賠，這時他發現政府有關部門并未批準物業公司在此部位停車收費，物業公司也以自己并無收費資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔賠償責任。問題：1、本案涉及到法律關系主要有哪些?2、物業公司是否有權利用小區公共部位進行營利，為什么?3、在本案中物業公司以自己并無收費資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么?第I卷參考答案一.綜合考核1.參考答案：ABC2.參考答案：1、物業的驗受接管義務。2、對共用物業的維護、管理義務。3、建筑物及其設施的保養、維修義務。4、環境清潔、美化義務。5、安全保障義務。6、合同約定的其他義務，比如提供小區的交通便利等。3.參考答案：ABCD4.參考答案：ABCD5.參考答案：A6.參考答案：C7.參考答案：A8.參考答案：B9.參考答案：1、物業服務合同屬于無名合同；2、物業服務合同是一種以物業管理關系為標的的合同；3、物業服務合同實現了所有權與管理權的分離；4、物業服務合同既是諾成、雙務、有償合同。10.參考答案：(1)本案主要涉及到兩類法律關系：一是物業管理公司與車主形成的車輛保管合同關系；另一個是物業管理公司與收費主管部門形成的行政法律關系。(2)無權，因為小區公共部位已經攤入到業主所購房屋的建筑面積中，所以小區全體業主擁有該部分的使用權，物業公司在沒有征得業主同意的情況下，無權使用小區公共部位進行牟利。(3)不能成立，因為行政法律關系和民事法律關系性質不同，不能混淆在一起處理，有關物業公司對車主的民事責任問題，只要運用合同法中的相關規則即可處理。11.參考答案：A12.參考答案：A13.參考答案：B14.參考答案：B15.參考答案：ACD第II卷參考答案一.綜合考核1.參考答案：1、業主不一定要聘請具有物業服務資質的企業管理小區，我國《物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。這就意味著不單是物業公司，其它企業或個人也可以接受委托管理小區。與《物權法》相比，《物業服務企業資質管理辦法》只是一個層次比較低的部門規章，下位法不能違背上位法的規定，所以業主可以繼續聘請勞動服務公司繼續管理小區。2、李某和勞動服務公司糾紛可以通過自決與協商；調解；仲裁；民事訴訟四種途徑來解決。2.參考答案：違約的表現：1、房地產發展商未按銷售合同規定的期限和質量交付物業設施。2、物業管理公司未按物業管理合同約定的范圍和標準為住戶提供服務。3、物業管理公司未按管理合同約定使用物業管理費和物業維修基金。4、業主或非業主的合法住戶無正當理由拒交有關物業管理費用，如低層住戶拒交電梯費和高壓水泵費，業主因小孩無法人讀附近重點中小學校而拒交管理費，這是住戶最常見的違約行為。5、業主委員會不按照《物業管理委托合同》的約定，協助物業管理企業進行物業管理工作。侵權的表現：1、物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。2、因物業維修施工而產生的侵權責任。3、建筑物以及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。4、因妨礙行為而產生的侵權責任。5、破壞、污染環境的侵權責任。6、無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。7、因妨害行為而產生的侵權責任。3.參考答案：ABCD4.參考答案：ABD5.參考答案：1、物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。2、因物業維修施工而產生的侵權責任。3、建筑物以及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。4、因妨礙行為而產生的侵權責任。5、破壞、污染環境的侵權責任。6、無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。7、因妨害行為而產生的侵權責任。6.參考答案：ABCD7.參考答案：BD8.參考答案：ABCD9.參考答案：ABD10.參考答案：(1)本案的原告是胡女士；被告是開發商A公司和B物業公司。(2)本案應這樣處理胡女士負主要責任，因其未盡到對未成年人的恤護義務是悲劇發生的主要原因；開發商A公司應負次要責任，因其噴泉設計有缺陷；B物業公司應負次要責任，因其未盡到安全保障義務。11.參考答案：物業服務合同的內容一般包括以下條款：1、業主委員會和物業服務企業的名稱、住所；2、物業管理區域的范圍和管理事項；3、雙方權利義務；4、物業管理服務的服務質量；5、物業管理費用的收??；6、物業管理服務的期限；7、合同提前終止的條件；8、違約責任；9、其他事項。物業服務合同中約定的管理服務具體事項一般包括以下幾項：1、物業共用部位的維修、養護和管理；2、物業區域內公共設施、設備的使用運行、管理、維修和更新；3、市政公用設施的維修、養護和管理；4、保潔及園林綠化服務；5、物業區域秩序的管理服務；6、物業檔案資料的管理；7、物業維修、更新費用的帳務管理等。12.參考答案：(1)不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、洪水、戰爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統沒有問題的話，物業管理公司是不需要承擔責任的。(2)正當防衛。正當防衛是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法的防衛措施。如物業管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當防衛，物業管理公司不需承擔責任。(3)緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過錯致使損害發生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應當由自己來承擔責任。如業主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應由自己承擔責任。(5)第三人過錯致使損害發生的。第三人過錯致使損害發生有區別不同的情況。如果第三人的過錯單獨導致損害的發生的話，被告可以免責，由第三人承擔全部責任。如果損失的發生是第三人、原告、被告中的兩者或