YWGL-111031YWGL-111031普通 PagePAGE136ofNUMPAGES136 佘山璽樾《佘山璽樾》銷售講習資料目錄第一部分環境篇1、松江區概況*區位歷史*人文特色2、松江新城概況*位置*交通*配套3、區域規劃與發展第二部分市場篇1、上海聯排別墅市場回顧2、松江聯排別墅市場概況3、周邊聯排別墅板塊介紹4、目前主要競品介紹第三部分產品篇1、產品基本信息2、建筑風格介紹3、房型面積配比4、房型優缺分析5、SWOT分析第四部分答客問1、基礎問答*環境類*工程類*產品類*售后類2、銷售說辭*模型介紹說辭*裱板介紹說辭*電話接聽說辭*多媒體講解說辭第五部分銷售流程接待流程訂/定房流程簽約流程第六部分政策法規第七部分案場規章制度第一部分環境篇一、松江區簡介*地理區域松江區位于長江三角洲內上海市西南部，黃浦江中上游，是上海西南的重要門戶。北緯31度，東徑121度45分，扼守黃浦江中上游，距上海市中心30公里，虹橋綜合交通樞紐15公里，浦東國際機場50公里，洋山深水港55公里，長江口35公里，杭州灣30公里，滬杭鐵路、滬杭高速鐵路、滬杭磁懸浮、滬杭高速公路、滬青平高速公路、浦東機場高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三國道等干線，形成縱橫交錯的道路交通網，是滬杭發展軸上重要結點，上海的西南門戶，也是上海連接整個長三角、輻射長江流域的橋頭堡和核心區域，地理位置特殊而重要。松江區被青浦區、閔行區、金山區、奉賢區四個區所包圍。松江人口72萬，轄11個鎮、4個街道辦事處。于1998年撤縣設區。整個區域南寬北窄，南北長約45公里，東西寬約50公里，略呈梯形，總面積604.06平方公里，其中陸地面積占87.91%，水域面積占12.09%。松江區轄4個街道、11個鎮：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮、佘山鎮、車墩鎮、新橋鎮、洞涇鎮、九亭鎮、泖港鎮、石湖蕩鎮、新浜鎮、葉榭鎮、小昆山鎮；松江工業區、佘山度假區、五厙農業園區、上海松江科技園區。松江撤縣建區后，松江老鎮區逐漸演變為岳陽，永豐，中山三個街道，加上新城區的方松街道，組成了現在的松江新城的主要部分，面積約100平方公里，這就是松江目前城市建設的核心區域。區內氣候溫和，年降雨量1117.1毫米,年日照1947.1小時,無霜期230天。平均風速3.5米/秒,平均相對濕度83%。年平均雨水調勻氣溫15.4攝氏度。最高氣溫38.2攝氏度，最低氣溫零下5攝氏度。日照充分，四季分明，屬亞熱帶季風氣候。*交通線路松江區的十分交通便捷，距市中心30公里、虹橋國際機場25公里、浦東國際機場70公里，滬杭高速公路（A8）、滬青平高速公路(A9)以及滬杭鐵路貫穿松江全境。新城區內的主干道路方松公路，將滬杭高速公路、滬青平高速公路、318國道以及滬寧高速公路緊緊連接在一起。區境內有規劃的市（郊）三環路，5120國道南北穿越，沈磚公路、滬松公路、方松公路、徐新公路、車亭公路、北松公路等在境內交織成南北東西的方格狀交通公路網，且均為二級公路以上級別。滬杭公路、沈磚公路橫貫松江的北部和東西，同時也是上海中心城區至佘山國家及旅游度假區的重要游覽路線；泖新公路橫貫松江南部地區的東西；九徐公路、新車公路、320國道縱貫松江東部的南北；同三國道縱貫松江西部的南北；嘉松公路縱貫青浦至松江新城，連接滬寧高速公路和滬杭高速公路。輕軌系統:軌道交通9號線“古道時速”是上海軌道交通體系重要線路，串接起松江新城，大學城，佘山國家旅游度假區，九亭，七寶現代居住商業區，漕河涇新興技術開發區，徐家匯，上海世博會園區，豫園老城廂，陸家嘴金融核心區，金橋出口加工區，外高橋保稅區等重要區域，遠期西至楓涇古鎮（銜接浙江省軌道交通），向東跨長江口至崇明島，與規劃中的上海國際生態城等緊緊聯系起來。

另有軌道交通1號線，2號線，5號線，10號線，12號線，22號線等未來可作線路延伸和銜接。2002年6月20日松江破土動工輕軌系統，自上海的宜山路，經七寶、九亭、泗涇到佘山、松江新城區，預定2004年底建成通車，投資人民幣35億元，屆時松江新城到上海市中心人民廣場只要20分鐘。總之，松江區內的交通條件完全可以輕松地到達市內的任何場所，甚至長三角和全國各地。*松江歷史松江是歷史文化名城，古稱華亭，別稱有云間、茸城、谷水等，有著悠久的歷史、深厚的文化底蘊和豐富的旅游資源。松江秦時設鎮，唐天寶十年（公元751年）置華亭縣，后改稱松江縣，元朝升為松江府。早在明代，松江已成為全國棉紡織業的中心，其時松江的黃道婆、丁娘子名聲鵲起，棉紡織品行銷全國乃至日本等海外地區，歷史上曾有"衣被天下"和"蘇（蘇州府）松（松江府）財賦半天下"之美譽。松江是上海歷史、文化的發祥地，上海開埠前，松江是上海地區政治、經濟、文化中心，有"上海之根"之譽。

*松江旅游文化環境松江的史前文化可追溯到6000年前，1999年底，考古者在松江畬山附近挖出了兩件東周時期的青銅生產工具，證明新石器時代松江就有人居住了。松江是上海地面文物最為豐富的地區，有唐代經幢、宋代方塔、元代清真寺、明代照壁和清代醉白池等眾多文物，故有"唐宋元明清，從古看到今"之譽。至今，松江文物古建筑之多居上海各區縣之首。目前，著名的景點有引人注目的近代建筑--遠東第一大教堂的天主教堂和佘山天文臺（中國最早的天文臺）；有2處全國重點文物保護單位--唐陀羅尼經幢（上海最古老的地面建筑）、北宋興圣教士塔（方塔）；西林塔、修道者塔、元清真寺、明照壁、夏允彝夏完淳父子墓、陳子龍。

松江區人才薈萃，作為千年文化古城的松江，歷來重視發展教育，注重人才素質的培養。目前已擁有一座包括7所大學的現代化大學城（其中包括上海外國語大學、上海對外貿易學院、上海立信會計大學、東華大學、華東政法大學、上海工程技術大學、上海視覺藝術學院），2所大專院校，31所中學，7職業學校，28所技術學校，1所電大。整個松江區內人力資源相當充沛，可以滿足更多的公司、企業、集團對人才的要求，同時為松江的發展提供人才保證。全區開通旅游交通服務線4條，共有星級賓館10家，旅行社30家。2006年全區旅游總收入16.94億元，增長13.3%。各旅游景點全年接待國內外游客300.22萬人次，其中，港澳臺游客4.05萬人次，增長6%；國外游客4.62萬次，增長6.2%。松江享有“唐宋元明清，從古看到今”的美譽。目前正加大力度，全方位地挖掘和開發各種旅游資源，使旅游成為松江的特色，服務業發展的重點之一，松江成為上海最大的旅游產業基地的目標已指日可待。（各類產業投資項目和政策可參看松江旅游網及政府網站）

方塔園北宋熙寧年間，即公元1068年至1094年，建造了聞名江南的興圣教寺塔，1978年，以這座塔為主體景觀，重新建立了方塔園，占地面積173畝。按照秦漢時代的園林建筑風格，整座園林，以石鋪廣場為中心，四周布滿著古建筑古文物，有宋代的方塔、望仙橋，明代的磚雕照壁、楠木廳，清代的天妃宮等。

醉白池醉白池是上海五大古典園林之一，醉白池的前身為宋代松江進士朱之純的私家宅園，已有九百余年歷史，公園面積七十六畝。園內有四面廳、樂天軒、疑坊、雪海堂、寶成樓、池上草堂等亭臺樓閣及邦彥畫像石刻、歷史藝術碑廊、《赤壁賦》真跡石刻等藝術瑰寶，還有樹齡在三四百年的古銀杏、古樟樹，年齡在百年以上的牡丹。

廣富林遺址廣富林遺址堪稱上海乃至長三角地區考古重鎮，在這里出土了一大批上海地區最古老的史前文明遺物遺跡，據可靠的考古證實，松江先民于6000年前就在這片土地活動繁衍。松江車墩影視樂園上海影視樂園現已建成的全布景式的“南方街道”和實景式場地景“30年代南京路”、“上海里弄民居”，為影視創作提供了理想的拍攝場景，也為人們重睹舊上海五光十色的風情開辟了全新的途徑，已有30多部影片及數百集電視劇在這里拍攝。

上海影視樂園還將建成四座大型和三座小型的攝影棚，以及“上海老城廂”、“大世界游樂場”、“城隍廟”、“卡通世界”、“明星廣場”、“博覽中心”、“銀幕天地”、“特技場”、“碼頭港區”、“狩獵射擊場”等景點。這些千姿百態的景點，通過電影藝術特有的表現手段和現代高科技、新工藝，真實而藝術地展現上海以來的歷史風貌和人文景觀，是人們理想的休憩娛樂場所，也是人們了解和熟悉上海發展衍變軌跡的畫廊。

上海勝強影視基地擁有完全獨立的外景區、攝影棚和賓館住宿區。基地采用從民間各地收集而來的眾多古建材料和真跡，以大量的明清時期仿真建筑群為主，其精致、細膩程度和多視角的場景設計大大方便了各個影視劇組的拍攝與創作，《天下無雙》、《河東獅吼》、《楊門虎將》、《鐵齒銅牙紀曉嵐》、《康熙微服私訪記》等眾多影視劇/片均取景至此。作為目前國內唯一一家不對社會民眾開放的專業影視基地，勝強基地嚴格的管理為海內外各影視劇組提供最不受干擾的拍攝景區。

松江老城區的一磚一瓦都拆沿至此,恢復了原本的古韻.

古鎮泗涇泗涇——這個耳熟能詳、與水相連的鎮名。圍繞著鎮子的四汪清流被注入了千年來墨香清雅的纏綿，也成就了這個古鎮特有的閑適個性。泗涇是一個具有豐富文物資源的古鎮，泗涇老街，福田靜寺，福連橋，史量才、馬相伯故居，都是區級以上文物保護單位。踏上古樸的泗涇老街，紅木結構的商鋪在現代商業中執著著傳統；橋下的潺潺溪水訴說著古鎮滄桑的歷史；修葺一新的福田凈寺寄托了泗涇人的一種情愫；不遠處的方塔，飛檐翹角，豪華莊重，十字脊正中形如金色的寶瓶在陽光下閃閃發光，把中國江南建筑的風格完美地展現了出來。佘山國家森林公園(佘山國家旅游度假區)佘山國家森林公園分東、西兩園。西佘山林地面積800余畝，海拔高度98.8米。山坡上有秀道者塔，半山腰有中山教堂，山頂有天主教堂，還有探索宇宙奧秘的上海天文臺佘山觀測站，上海地震臺（博物館）。東佘山海拔74米，山地面積800余畝。山上動植物資源豐富。建有遂高園、白石山莊、眉公釣魚磯等十景，還有百鳥苑、青少年活動中心。上海青青旅游世界上海青青旅游世界-偉盟生態林占地面積約3600畝，基地水網縱橫交錯，有著優越的水景資源。園區內擁有一座以四星級酒店標準設計的上海偉盟生態林酒店、育有國家一級保護樹種及名貴樹木100多萬棵、有40多個景點、以及騎馬、燒烤、水上自行車、網球等多種娛樂設施供您選擇。唐經幢

松江唐陀羅尼經幢建于唐大中十三年，具有一千多年的歷史，現聳立在中山小學的校園內，上面圖文并茂的精美雕刻更顯示出它在地面文物中高貴的身價。大倉橋

位于松江城西，是一座高10余米，跨度50余米的五孔拱形大石橋，為上海地區著名的明代大石橋之一。隨著歷史變遷，河道變淺變狹，現該橋兩端兩孔下的河道已淤積成河岸。清真寺

建于元代至正年間，即公元1341年至1367年間，是上海地區最古老的伊斯蘭教建筑。現在存在的寺墓合壁是中阿兩族文化交融的建筑，尤其是窯殿，邦克樓和達魯花赤墓，具有濃郁的時代特征和珍貴的歷史藝術價值。西林禪寺

西林禪寺是江南名剎，始建于宋朝。氣勢宏偉的大殿，為歇山式單檐建筑風格。寺內的圓應寶塔，塔身七層八面，磚木結構，高46.5米，迄今仍為上海最高的一座寶塔。據有關碑記，西林寺與西林塔迄今都已有七百多年歷史。

回顧歷史，展望未來，松江已經成為上海著名的大學城，最大的旅游產業基地，重要的先進制造業集聚區，領先的現代農業發展基地，各項國際交流的前沿陣地，二十多年來，松江從一個農業大縣轉變為一個經濟強區，教育高地和旅游勝地，新興城市發展理念的實踐地區，成為上海地區繼浦東之后又一個新城區和新的經濟增長極，目前各項事業正快速穩定的向前推進，同時承載著厚重歷史復興涅磐的愿望和不斷發展攀登進取的強烈欲望，松江一定能繼往開來，繼續奮進在新的世紀。（最新詳細資料請參看相關網址或進行搜索。）*松江經濟與發展經濟結構2010年大力推進經濟結構優化調整，經濟運行質量和效益明顯提高。積極推進產業結構戰略性調整，穩步提升制造業能級。確立智能電網、電子信息、新能源(新能源汽車)和先進重大裝備四大產業發展方向，其中智能電網、新能源（新能源汽車）產業基地已經獲得市認定。強化區區合作、品牌聯動，漕河涇松江高科技園區建設全力推進。提升傳統產業能級，推進信息化和工業化融合試點，成為全市首批實踐區；啟動滬松公路沿線整治和開發，莘莘學子創業園等傳統產業區功能提升改造前期準備有序推進。全年主動調整劣勢企業266家，騰出土地2826.5畝；五年內累計已調整820家，騰出土地12012.5畝。制定關于加快推進高新技術產業化等措施，設立和爭取科技創新專項資金5000余萬元，企業技術改造、新產品研發全面加速，全區已有小巨人企業31家、國家級高新技術企業180家。深入開展服務企業活動，推動企業改制上市，銳奇工具在創業板上市；全年為中小企業提供貸款擔保11.56億元，同比增長67.9%；小額貸款公司發放貸款12.45億元，企業融資難得到有效緩解。

經濟總量2010年全區經濟在加快轉型中保持平穩較快發展。全年實現生產總值900.48億元，可比增長15.8%，比“十五”末增長97.3%；工業總產值4337.61億元，同比增長29.3%，比“十五”末增長103.6%；社會消費品零售額292.16億元，同比增長16.4%，比“十五”末增長124.6%。財政收入財政總收入233.7億元，同比增長11.5%，其中地方財政收入77.33億元，同比增長14.9%，“十一五”期間年均增幅分別達到13.5%和15.1%。

松江在上海郊區（縣）的排位近年來，松江經濟持續快速增長，綜合經濟實力位于市郊各區縣前列。2009年主要經濟指標完成額在市郊的排名中，出口創匯、商品房銷售面積排在第一位，增加值、工業總產值、房地產開發投資額指標排在第二位，社會消費品零售額、合同外資、固定資產投資額、財政總收入、地方財政收入指標排在第三位。2003-2009年，松江先后獲得了下列榮譽：聯合國環境署頒發的國際花園城市、國家衛生區、全國綠化模范城市、全國園林綠化先進城區、國家生態水利風景區、中國人居環境范例獎、全國雙擁模范城、全國科普示范城區、全國文物保護先進區、全國十大休閑城市。進入新世紀，松江旅游揮寫著歷史的新篇章：上海唯一的國家級旅游度假區——佘山國家旅游度假區日趨成熟，已成為海內外游客體驗時尚、休閑度假的勝地；古城十里長街延續著千年的古韻，訴說著昨天和今天的故事；松江新城生態示范區水清、天藍、地綠，正向世人展示著都市新城的魅力；綠色農業園區以“回歸自然”的理念，構筑起休閑度假的新空間；現代化的松江大學城玉宇恢宏，凸現出上海休學旅游的新亮點。古文化、宗教文化、現代文化……在這里交融；園林游、生態游、工業游……在這里薈萃。“上海之根、都市新城”，一城兩貌，南北聯動，將以融古今中外大觀為一體的雄姿展現在世人面前。松江新城目前已經成為國際花園城市，經過數年奮戰，取得了階段性重大成就，在不久的未來，松江新城將建設成為上海最大的衛星城市（新城），滬杭發展軸上的中心節點城市，體現上海郊區綜合實力的代表，成為長三角地區乃至東部沿海的一顆明珠。3、區域規劃和發展松江區位于長江三角洲內上海市西南部，黃浦江中上游。距上海市中心區40公里，滬杭高速公路和滬杭鐵路貫穿全境，是上海西南的重要門戶，整個區域南寬北窄，南北長約45公里，東西寬約50公里，略呈梯形，總面積604.06平方公里，其中陸地面積占87.91%，水域面積占12.09%。人口約50萬人。松江的主要交通干道滬杭鐵路、滬杭高速公路、橫貫整個松江的東西，為主軸線；滬青平公路、滬青平高速公路、滬杭高速公路、沈磚公路橫貫松江的北部和東西部，同時也是上海中心城區至佘山國家旅游度假區的重要游覽路線；泖新公路橫貫松江南部地區的東西：九徐公路、新車公路、320國道縱貫松江東部的南北；嘉松路縱貫青浦至松江新城，連接滬寧高速公路和滬杭高速公路。松江是上海郊區中商業最發達的地區之一，綿延數里的“中山中路”素有“小南京路”之稱，有上百家的各類百貨商場、超市專業店匯集于此，構成了松江大商業的格局。近年來，隨著郊區城市化步伐的不斷加快，松江的商業又一次掀起了發展的高峰。各類名特優商店、大型家電超市等一批規模大、檔次高的商業企業紛紛搶灘松江市場。松江的文娛生活豐富多彩，影劇院、夜總會、歌舞廳、保齡球館、高爾夫球場、健身俱樂部等各種形式，構成了古鎮新城生活中一道亮麗的風景線。松江擁有國家級出口加工區上海松江出口加工區、上海首家市級工業區松江工業區。松江工業區已累計引進外資項目261個，總投資25.8億美元，合同外資17.8億美元，美國褔特、日本日立、英國ICI、法國依視路、德國PM等30多家世界500強企業競相投資落戶。松江也是上海市“十五”期間重點建設的新城，建設中的松江以滬杭高速公路為軸，北部重點展現歐陸城市風貌，南部體現明清建筑風格，“一城兩貌”相得益彰。松江大學城以及“十五”期間實施的綜合交通、行政中國心、商務中心、信息網絡等十大工程，將努力把松江建設成為一座體現上海郊區綜合實力和水平、居住環境優越、中等規模的文化旅游園林城市。二、松江新城簡介*位置規模松江新城是市政府確定的“一城九鎮”中的“第一城”，也是目前規模最大的市郊新城開發項目之一。松江新城位于上海西南，距市中心30km，松江新城范圍：滬松公路—滬杭鐵路—油墩港—辰花公路。規劃至2020年規劃期末，松江新城用地規模由現狀的26.38km2發展到60km2，其中城市建設用地約60.66km2，水域約2.8km2。至2020年新城常住人口約60萬人。*規劃定位新城功能定位為：體現上海郊區綜合實力與水平的現代化新城、上海市中心城過度集中人口的主要疏解方向、松江區的政治、經濟、文化中心、上海重要的高等教育基地、居住環境優美的園林城區、具有良好生態環境和人文景觀的旅游城市。

松江新城規劃目標：以松江獨特的區位優勢和現有的城市格局為基礎，以松江富饒的天然資源和人文資源為特色，以松江雄厚的綜合社會經濟發展實力為后盾，將松江新城建設成為經濟繁榮、布局合理、功能齊全、設施先進、便捷高效、環境優美的現代化新城；成為體現上海21世紀新城風采和品位的窗口。松江新城總體建設規劃體現了當今世界較為先進的城市設計理念，并與千年古城松江固有的東方城鎮古韻結合。在尊重歷史形成的基礎上，采用歐洲城市設計的理念及風格，大膽創新，從歷史的高度，展現松江新城的開放性、包融性，體現民族文化、外來文化、現代文化的共存與發展。并著力體現一城兩貌，既相對獨立又相互融合，使松江新城成為上海市郊衛星城的代表作。

規劃分三期實施：近期至2007年，中期至2010年，遠期至2020年。

新城規劃采用一軸、兩片、雙中心的發展模式，即以滬杭高速公路為發展軸，將城市分為南北兩片，北片城區用地面積約43.1km2，規劃人口43萬，城區主要發展行政文化、商業金融、教育科研和居住等；南片城區以松江老城為基礎，用地面積約20.3km2，人口規模為17萬，城區的主體功能為傳統的商業服務、文化旅游和居住。

松江新城環境保護目標：大氣環境質量達到二級，燃氣化、自來水化、污水集中處理率達到80%。噪聲控制達標，綠化率達到35%。

至2007年，松江新城近期規劃新城由廣富林路—通波塘—滬杭高速公路—滬松公路—滬杭鐵路—三新路—滬杭高速公路—油墩港以及現茸北工業區的42km2范圍內，人口達到40萬。松江新城其中位于高速公路北側的22.4平方公里是全部新建的核心區。松江新城有著良好的地域條件，上海的黃浦江流經這里，滬杭高速公路、滬杭鐵路、同三高速公路把松江新城與市中心、浦東以及江浙兩省緊緊地連在了一起，尤其是已經開工的上海輕軌R9線，更為這座新城快速形成提供了重要保證。*解讀新城松江新城將是一座結構嚴密的城市。直交式的道路網絡，中間高四周低的城市輻射形態，體現了現代城市潮流。

松江新城將是一座生態化的綠色城市。整個新城區綠化覆蓋率為46%，人均集中綠化面積為25平方米。

松江新城將是一座校園城市，6所大學座落于新城內，6萬師生在這里學習生活，使這里散發出濃郁的校園氛圍。

松江大學城，位于新城區西北角，占地約8,000畝。這是我國首座由多所大學抱團組成的高校園區。將在短期內導入8萬名大學生、2萬名教職員工。上海外國語大學、上海外貿學院、立信會計高等專科學校、上海旅游高等專科學校、東華大學、華東師范大學、上海政法學院和上海視覺藝術大學在這里落戶，莘莘學子將在此學習生活。

松江新城將是一座現代的城市。現代化的公共設施，現代化的設計形態，現代化的處理手段，使這座城市成為水清、氣凈的現代新城。新城的園林、污水和垃圾處理、大氣指數、環境噪聲均以國際一流城市標準作為參照。松江新城公共綠地８００萬平方米，集中綠地率達到２２％，人均綠地達到２７平方米，其中新城示范區綠化率為４６％。此外，新城北鄰上海畬山國家旅游度假區，山城連景，別具風格，使綠地青山構成松江新城規劃建設的最大特色。*建設目標

松江新城規劃所追求的是：人與自然的最佳和諧、是最適合人居住的城市。整個規劃經過英國、法國等國際著名設計單位的多輪競標、設計，賦予了濃烈的現代化、國際性、生態型以及旅游文化氣息。它將體現出一城兩貌特征，南側老城主要是以舊城改造來體現中國傳統文化底蘊，北側新城將充分展現世界優秀建筑特點和城市風情。老城區以歷史文化名鎮為依托，通過恢復、修繕和保護歷史文化區、明清商業區、岳廟宗教文化街等歷史遺產，彰顯古城深厚的文化底蘊和特色；新城示范區以歐陸建筑風格為主調，重點建成１平方公里特色風貌住宅區，以凸顯現代化城市特征和魅力。

目前新城區開發重點集中在22．4平方公里的"松江新城示范區"。以中央十字綠化帶為軸，該示范區北面是初具規模的松江大學城（占地４６００畝）及松江軌道交通樞紐站，南面是松江政治文化和行政中心，總占地面積３９萬平方米，其中包括一個７萬平方米的市民廣場和一個９萬平方米的開放式公園；西南將建成以１平方公里特色（英國）風貌區為代表的高檔住宅區；東面是擁有生態環境的綠色景觀區。根據總體規劃，圍繞中央綠帶將興建一批市政、商業、學校、醫療、酒店、圖書館、休閑廣場等設施和項目，使之形成一個猶如美國華盛頓中央公園模式的微型綠色城區。這一切都將展現出一幅既具有海派韻味，又有松江特色的美麗畫卷。佘山板塊概況*位置佘山鎮是松江發展區域經濟打中心之一，是松江區的西北門戶，豐富的土地資源和山林資源，構成得天獨厚的地理優勢、環境優勢和經濟輻射優勢，佘山區是上海唯一的山林地區，12座山峰自南向北，逶迤數十里，傳稱九峰，為浙江天目山的余脈，自古以來就以風光秀麗而著稱。雖然最高點還不足百米，但在上海這個水源豐富、山脈奇缺的土地上已顯得彌足珍貴。佘山地區規劃總面積為64.08平方公里，其中核心面積為10.88平方公里。佘山地區除了自然秀麗的山脈風景外，大手筆的人造景觀也不少見，三座山頭環抱、水域面積達456畝的大型人工湖——月湖連接著綠樹成蔭的大道和大面積綠化的高爾夫球場，使整個地區呈現出一派宜人的景色。目前來看，佘山地區是全上海大環境最好的區域，大面積的綠化及湖水的生態調節作用使其空氣質量、生態環境都處于優良的健康標準，也是目前一級空氣質量的地區中別墅項目最多的區域。*交通主要的交通主干道A．南北干道：嘉松南路、滬松公路與嘉松南路南路相連的北青公路和嘉松公路分別連接著滬寧、滬杭高速。滬松公路，南至松江新城，北連市區漕寶路。B．東西干道：滬青平高速(A9)、泗陳公路、沈磚公路滬青平高速，東連延安路高架，到市中心較為便利。（具體路線：延安路高架→滬青平高速（A9）→趙巷出口→嘉松公路左轉→古樓路1296弄。）泗陳公路、沈磚公路均與滬松公路相連，構成四通八達的交通網絡。虹橋機場距地塊約30分鐘車程。人民廣場距地塊約40分鐘車程。距離松江大學城約5分鐘車程，有完善的教育和與之相配套的生活設施。上海市第一人民醫院松江分院距本案約5分鐘車程。C.軌道交通軌道交通9號線：位于本案東面約1.5KM左右是軌道交通9號線（松江新城徐家匯）松江大學城站。D．公共交通滬凇線(萬體館—松江新城)滬陳線（西區汽車站—上海法專）上佘線（上海體育館—佘山）*配套醫療：泗涇人民醫院、上海市第一人民醫院（松江分院）教育：宋慶齡國際學校、西外外語學校、松江大學城（包括：上海外國語大學、上海對外貿易學院、華東政法學院、東華大學、上海工程技術大學、上海立信會計學院和復旦大學上海視覺藝術學院）、松江中學。菜場：龍源路南行3公里商業：向南5km左右即達開元地中海商業廣場、樂購、易初蓮花、大潤發、建行、工行、浦發銀行等金融服務機構；向南2km左右到達松江大學城休閑廣場，周邊有健身、上島咖啡、KFC、必勝客等餐飲店。向東2km左右即達三湘四季財富商業廣場，該地目前處于在建階段，將來商業設施包含餐飲、購物。休閑：歡樂谷、辰山植物園、佘山旅游度假區、北干山國際藝術中心、月圓園藝術園區、國際游艇俱樂部、水上旅游集散中心、國際森林高爾夫、天馬鄉村俱樂部、青青旅游世界、車墩影視基地。酒店：本項目方圓5km范圍內擁有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、大眾國際會議中心，距松江新城的五星級酒店開元名都等高檔酒店第二部分市場篇上海市別墅市場概述從近十年上海別墅市場的發展來看，上海別墅市場有三次熱潮：第一次熱潮是九十年代初的開發熱；第二次熱潮是九十年代中后期少量別墅成功開發形成的；第三次熱潮是在世紀之交時開始的，這次熱潮從開發規模、持續時間等方面都比前兩次大得多。

隨著上海市政道路的立體化，市區概念的擴延，家庭轎車的普及化，別墅類獨院住宅成為上海富有的中產階層置業安家的新選擇。05年開始一些境外投資者本著對人民幣升值的預期進入上海別墅市場，上海市房地局在05年末又表示2006年將限制別墅用地的審批，這也吸引相當部分人對未來市場看好。盡管2006年國家將繼續嚴控別墅類用地新增土地供應，潛在土地供應量將逐年減少，但2005年前別墅土地儲備量很大，現存別墅用地足以支撐2006-2007年的項目開發，因此未來幾年上海別墅市場的實質開發量依然較大，上海別墅市場2006年依然屬于買方市場。上海的別墅市場已基本處于一個穩定的局面，2006年沒有針對別墅市場的抑制性新政策出臺。區域方面，預期莘閔、松江、青浦徐涇、青浦趙巷在2006年上半年的新建樓盤數量已超過20個，而其他浦東、南匯等區域的新建樓盤數量也都較高，由于別墅項目供應體量大，2007年仍是一個消化存量的過程，無特性低品質的產品競爭將更激烈。南匯區由于先期聚集別墅區已初步形成，后期各項規劃前景優越，值得重點關注。經濟型別墅由于購買者大多依賴銀行的按揭貸款政策，其價格和成交量也會隨著今年銀行政策變化而上下浮動。房價租金比成為考量性價比的重要標準，整體住宅市場低糜，市場觀望氣氛濃重的情況下，一些開發商推出的近郊經濟型別墅由于較高的性價比，公寓市場部分改善居住條件的需求將分流到別墅市場，120-160萬價格范圍將是較好銷售的區間段。2005年，雖然別墅類開發貸款仍然是有的銀行的優質貸款項目之一，然而上海別墅多建于外環以外或郊縣地區，價格較高，銷售可能遇到瓶頸，因此大多銀行對這些貸款審批日趨嚴格并對部分項目有禁貸傾向，不過由于2006年底金融業的全面開放，外資銀行或許能向別墅類開發商打開另一扇融資大門。別墅由于購買者有著很強的支付能力，因此受宏觀調控影響不大，盡管別墅需求有限，但受土地供應限制而形成的稀缺性使其抗風險能力較強。單純價格貴面積大的“貴宅”未必是高端別墅，地點的不可取代性和稀缺性、突出和明確的設計風格、專業周到的成熟社區服務是至關重要的三個條件。目前上海浦東世紀公園板塊、松江的佘山板塊、青浦的趙巷徐涇板塊、南匯的康橋板塊發展潛力可觀，而西郊古北別墅區環境受中環建成后嘈雜影響較大。中端別墅150萬－300萬元的產品一直是市場供應大戶，在購買者呈紡錘型市場需求形態中，一部分缺乏交通優勢、沒有特色、推廣無力度的別墅，銷售危機逐漸顯露。如何在2008年市場競爭中占得銷售先機，盡快貼近客戶口味，適當進行價格戰，加強戶型設計和景觀規劃，顯然迫在眉睫。上海周邊別墅主要集中在江蘇吳江、昆山和蘇州三個地區，它們以環境優越、投資自住兩相宜，正成為“5＋2”生活模式下上海有產者改善生活的新選擇。這些別墅有的是上海開發商在周邊地區投資的項目，有的是江浙本地開發商經營的項目，在上海推廣已經成為這些項目的一個重要營銷手段。隨著長三角經濟一體化發展加速，交通逐漸便利的周邊地區別墅將勢必加劇對上海別墅市場客源的爭奪。上海別墅市場類型及市場份額上海別墅市場樓層要求及市場份額上海別墅市場其他要素分析上海別墅市場其他要素分析整個松江區聯排別墅市場主要可以分為：松江新橋板塊、松江九亭板塊、松江泗涇板塊、松江洞涇板塊、松江新城板塊供求方面：從上圖中可以發現，整個2007年松江區的聯排別墅市場供應與成交起伏較大。需求的高潮與整體上海樓市的需求相重疊，出現在5月－6月份。當年9月關于第二套貸款的“9.27”新政對市場造成了普遍的影響，在10月樓市黃金期也為出現半年前的高點，隨之成交量發生逐漸的下滑。盡管在此期間別墅的供應量卻在不斷增加，特別是12月集中推出了接近5萬方的量。集中的開盤集中的造勢，還是沒有實現我們預期的熱潮,整個市場觀望的氣氛比較濃重。成交均價：在07年的上半年都是十分平穩的逐步提高，知道10月黃金周時大幅拉高2000元左右的單價。這是最后一個7天黃金周，市場對此寄于了很大的期望。單從價格方面看似乎沒有受到“9.27”新政的影響，但是隨著成交量的不斷下滑，價格的升高失去了量的支撐，顯得比較虛弱。08年1-5月，整體聯排別墅市場供需比較平穩，價格在節后的3月出現攀升。同時松江新城的東西區成交情況卻大相徑庭，主要原因是08年以來的新房源供應為零，存量房源的銷售完全通過自然去化的方式進行，所以不穩定性大。但是東西區的成交價格基本都保持在7000-9500元之間，與整體聯排別墅價格相比依然有一定距離和空間。松江新城位于上海西南，距市中心30公里，是上海“一城九鎮”重點規劃之一，目前新城區開發重點集中在22．4平方公里的“松江新城示范區”。以中央十字綠化帶為軸，該示范區北面是初具規模的松江大學城（占地4600畝）及松江軌道交通樞紐站，南面是松江政治文化和行政中心，總占地面積39萬平方米，其中包括一個7萬平方米的市民廣場和一個9萬平方米的開放式公園；西南將建成以競品個案調查表調查日期:2012.01.12調查人:宮曉燕基本信息案名:金地天境注冊名:金地天境城投資商:金地集團基地位置:青浦區趙巷嘉松中路6888弄開發商:金地集團售樓處地址：嘉松中路6888弄代理商:易居(中國)-上海房屋銷售有限公司售樓處電話筑設計:新古典主義建筑樓層:5-7層規劃用途:住宅工程進度::建設中(2011-06-20)公開日前:2011-06

交房日期:2011-11-01項目信息基地面積:210228平方米貸款銀行:花旗銀行總建筑面積:333464貸款額度:70%貸款額度:70%貸款年限:30年容積率:1.0綠化率:51.9%主力面積：平墅230-550平米得房率:80%主力總價:800-1500萬平均總價:850萬元/套起主力房型:A、A2、B、C、D、E戶型平均單價:50000元單價范圍:45000-50000元/㎡左右面積范圍:230-490㎡總銷金額:900-3000萬/套規劃戶數:713戶銷售戶數:171套銷售率:22、22%物業公司:金地物業物管費:5.80元/平方米·月車位售價:未定車位租金:未定車位配比：1:1大環境分析金地佘山天境位于新佘山國際別墅區嘉松中路，西南就是佘山國家度假區，往東是正在規劃的大虹橋國際商務區，“大虹橋”空間范圍確定為虹橋綜合樞紐10公里內的商務產業相對聚集的范圍，重點包括長寧區及華溏、徐涇、九亭、七寶、虹橋鎮，將成為上海“后世博”的重要經濟亮點，將形成上海東有“大浦東”西有“大虹橋”的雙引擎格局。項目周邊高端生活配套環伺，附近有佘山高爾夫球場、世茂佘山艾美國際酒店、宋慶齡國際學校、奧特萊斯購物中心等，在建中的75萬方珠江生活廣場集餐飲，購物，超市，娛樂于一體，將充分呈現靜謐中的繁華。項目交通便捷，A9高架趙巷出口轉瞬即達，近距離接壤輕軌9號線佘山站，30分鐘可至市中心，工作、生活有效結合。新佘山國際居住，依托世界級樞紐-大虹橋樞紐中心，將使上海西部的區位價值發生重要變化，一個溝通長三角，面對全世界的嶄新繁華中心即將呈現。金地佘山天境將是百年佘山新國際住區中，自然與人文的完美結合！周邊配套有：滬青平公路1829號2樓奧特萊斯直銷廣場——位于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處200米，吉盛偉邦綠地國際家具村——位于嘉松公路以東、盈港路以南，珠江生活廣場，佘山高爾夫球場上海佘山國家旅游度假區林蔭新路288弄。歡樂谷松江佘山林湖路888號，世茂佘山艾美酒店（五星）地址：林蔭新路1288號，佘山國家森林公園地址：外青松公路，大潤發超市地址：泗涇鎮橫港路63號，2010年年底開業，樂購松江店地址：上海市松江區新松江路1079號，開元地中海商業中心地址：上海市松江區新松江路887號，卜蜂蓮花地址：上海市松江區文誠路258號，屈臣氏地址：上海市近郊松江區樂都路348號，家樂福徐涇店，上海美國學校浦西校址：上海市諸翟鎮金豐路258號，上海新加坡學校校址：朱建路301號；韓國學校小學至高中校址：聯友路355號；臺商子女學校校址：金輝路888號.交通線路：【軌道交通9號線】首班車：松江新城05:50，楊高中路05:30，末班車：楊高中路22:30，松江新城22:00，【公交滬朱專線】老成都北路大沽路->徐涇->趙巷->青浦->朱家角汽車站。首班車：朱家角汽車站05:30，老成都路大沽路5:50，末班車：朱家角汽車站18:30，老成都路大沽路18:00，票價:2-9元;間隔:8分鐘小環境分析：1、特色：“天境”部分房型內設有空中私家游泳池，專屬私家電梯直接入戶。日立手指靜脈門禁系統、AVAYA酒店式一體機、INNOSIGN浴室鏡面電視等高科技產品的運用，使得“天境”實現了對時下眾多豪宅產品的超越。德國當代花灑、FRANKE靜音水槽等配置的融入，令天境品質嘆為觀止。2、會所：巨資5億打造的會員式圈層會所，除多功能廳、中西餐廳、SPA、網球場、恒溫泳池等系列配套以外，更強調私密的圈層氛圍。內配備48間總統套房，為您的朋友提供客房，并都配有陽臺，能享受到一線的河景和佘山遠景。這樣也為業主提供了方便，不用在家里準備客房，增加了業主的生活私密性而又不會離得太遠。中西餐廳為業主提供優質的早餐服務，聯接酒店一體機終端，訂餐、送餐均可；室內恒溫四季泳池，分兒童和成人池，在您想健身、游泳時都能享受到恒溫泳池的服務。社區會所配有下沉式室外網球場，下沉式的設計，避免了對住宅的干擾，也可以作為景觀，夜晚網球場如果開燈的話，因為是下沉式的也不會給業主造成影響，節約了地面面積，大大增加了開發商對綠化率的覆蓋。這樣下沉式的網球場設計增加基礎成本，采用抗拔樁加檔土墻設計，增加了500萬的成本，由此可見金地集團從細節上想客戶之想，不惜巨資3、物業：由深圳市金地物業管理有限公司管理，該公司成立于1993年，作為金地（集團）股份有限公司的全資子公司，公司1997年6月，通過ISO9002質量保證體系國際、國內雙重認證，是深圳市首批甲級物業管理公司和全國首批一級物業管理企業、中國物業管理協會常務理事單位，“7×24?365”工作制實行“7×24?365”工作制的服務標準，啟動每周7天工作制，24小時服務模式，做好保安隊伍實行準軍事化管理，專業的隊伍操練，統一住宿，集中管理，反應迅速。人防、技防和物防相結合，在安全防范中施行多重安全防范系統和固定崗位、巡邏崗位相結合，提供24小時安全防范服務。“6A”全情尊利服務：Allprocess全過程服務：物業從項目論證、立項、設計、銷售到后期管理，全過程參與.Atelephone一個電話服務：只需一個電話，物業馬上趕到，所有問題及時解決.Anytime無間段服務：一天24小時，一年365天，物業服務團隊隨時待命，為業主保架護航.Alldetail全細節服務：我們結合業主需求，量身訂制家庭秘書，給您生活帶來帶來無微不至的照顧。Agegroup全年齡段服務：就是說不論是老人還是孩子，我們都會無一遺漏的將您的需求放在心上，并且在您需要的時候即時趕到您身邊．Ａtmosphereculture氛圍文化服務，物業每個月都將組織有著相同興趣愛好的業主以及業主的朋友進行文化休閑活動。4、精裝修：由美國JWDA執掌設計，裝修標準1W，采用一線品牌特別定制，完美融合室內整體裝修，地下室裝修交房、帶有中央空調。均采用雙層外墻設計，并墊高600MM，引入專業的除濕體統，大大加強防潮防霉效果，客餐廳等公共空間采用大理石拼花，臥室采用高級實木復合地板。四、產品分析：金地?佘山天境位于中國?佘山，具體位置在“新佘山國際住區”嘉松中路上，近佘山索菲特酒店。金地?佘山天境是金地集團首創專利產品，是目前金地集團“天”字系列最高端的產品線，也是金地集團2011年得登頂之作。對于居住過別墅的人，他們會感覺房間上下幾層，老人和孩子都不是很方便，生活在社區里面也感覺很孤獨，鄰里沒有來往，會所均處于閑置狀態，頻臨倒閉，所以他們會在佘山買一套別墅，但最后還是住在了市區，這些富豪名流喜歡享受佘山的環境但又不喜歡這樣的別墅生活方式。而傳統的大平層公寓舒適度雖然夠了，卻又缺乏了花園，泳池等私家配套設施，外部環境也相對喧嘩，不具備良好的私密性以及尊貴性。考慮到這些，金地探索了中國高端人群對享受的追求，尋找新的豪宅的標準，打造了一種全新的居住產品：平墅。它結合了平層與別墅的優點，既具備別墅的居住私密性，也兼備大平層的居住舒適性。為給居住者帶來更為享受型的住宅，金地集團首創了室內私家游泳池、主人專梯入戶等創新性產品設計，將住宅與酒店融合，為您創新出一種有別于以往的生活方式平墅生活。五、房型分析金地佘山天境E戶型圖5室4廳5衛2廚500.00㎡優點：內部生活空間寬敞闊綽：15-29米超大面寬，是普通聯排別墅的數倍室內游泳池為最大亮點：私家空中泳池，6米挑高，巧妙設計，絕對私密。戶型內部格局清晰合理：主臥、客廳這些日常使用時間最長的功能間朝南，廚房、保姆房這類非重點區域朝北布置，最大限度的利用了采光及通風的先天條件，提升室內環境實現動靜完全分離設計：在戶型內部格局設計上，廚房、餐廳及起居室等主要活動空間與臥室休息區域自然隔開，動區與景區分離設計，避免了居家生活中的相互干擾，有效保證了高品質生活。專門設置獨立傭人套房：每個戶型均設計有主傭雙入口，且在廚房區域都設置了獨立的傭人套房，與業主主要的活動區域隔開，互不干擾全套房和獨立中西雙廚：主臥為高標準的套房設計，均帶獨立衛生間和步入式衣帽間廚房全部為獨立的中西雙廚，與餐廳和起居室自然過渡，闊綽的生活空間使業主享受到高品位的居家生活。；附送面積可供有效利用：主衛與北向小露臺相連，增加了衛生間的采光度，同時可以改造為一個小型休息吧臺，提升生活情趣感。缺點：該戶型花園太小，和此房面積布局不合理進門雙玄關浪費空間游泳池過于狹長該戶型在整體格局中公共衛生間位于房型正中位置部分次臥集中在西側，采光欠佳。主臥浴室靠南窗，私密性不好連接東西間過道太長，很浪費空間，朝西兩間臥室西曬金地佘山天境A2戶型圖4室2廳4衛2廚265.00㎡優點：內部生活空間寬敞闊綽：雙電梯入戶、雙入戶玄關、3.3-6米層高，突破空間極限，擁有普通平層和別墅望塵莫及的大尺度空間。內部設計合理運用空間：陽臺設計以全開啟式多折門，節約空間戶型內部格局清晰合理：戶型采用十字形的布局，體現出該戶型是整齊，布局整體清晰合理實現動靜完全分離設計：在戶型內部格局設計上，廚房、餐廳及起居室等主要活動空間與臥室休息區域自然隔開，動區與景區分離設計，避免了居家生活中的相互干擾，有效保證了高品質生活體清晰合理房間設計合理：主臥采用全套房設計，帶步入式衣帽間舒適，典雅附送面積可供有效利用：約6.6米雙層調空書房，附贈面積大獨立中西雙廚：廚房全部為獨立的中西雙廚，與餐廳和起居室自然過渡，闊綽的生活空間使業主享受到高品位的居家生活。缺點：1、該戶型花園太小，和此房面積布局不合理2、進門雙玄關浪費空間3、連接東西間過道太長，很浪費空間4、進門主臥走道較長設計浪費空間，5、朝北兩間房間都日照不足金地佘山天境C戶型圖3室3廳4衛2廚350.00㎡優點：1、內部生活空間寬敞闊綽：約3.5米的層高，豪宅空間，約22米的超大面寬，超過2、戶型內部格局清晰合理：陽臺設計以全開啟式多折門，節約空間3、室內游泳池為最大亮點：私家空中泳池，6米挑高，巧妙設計，絕對私密。泳池布置在主臥與客廳中間位置，方便休息與下水游泳。4、實現動靜完全分離設計：在戶型內部格局設計上，廚房、餐廳及起居室等主要活動空間與臥室休息區域自然隔開，動區與景區分離設計，避免了居家生活中的相互干擾，有效保證了高品質生活5、專門設置獨立傭人套房：設計有主傭雙入口，且在廚房區域都設置了獨立的傭人套房，與業主主要的活動區域隔開，互不干擾。6、全套房和獨立中西雙廚：主臥為高標準的套房設計，均帶獨立衛生間和步入式衣帽間；廚房全部為獨立的中西雙廚，與餐廳和起居室自然過渡，闊綽的生活空間使業主享受到高品位的居家生活。7、附送面積可供有效利用：空中前庭后院，最大進深超過4米，面積近15-30平米缺點：1、進門有兩個玄關，浪費空間，2、空中花園前庭過長，視線不好，3、連接東西間過道太長，分布不合理4、兩個房間都朝北，采光通風效果不佳5、主臥浴室靠南窗，私密性不好五、現場表現與接待過程售樓處進門正前方就看到一個大方正噴水池，右邊有幾位女性銷售人員坐在控臺笑迎進門客戶，門口處的右手邊，有個小方桌有一接的業務員坐在那里，等待進門后客戶簽到以及為其介紹，銷售人員很熱情的介紹裱板區和交通情況以及整個小區的規劃，之后由銷售人員帶領區樣板房，從售樓處出來由金地開發商的客服專員女司機開樣板車（老爺車）去指定點去參觀樣板房，整個售樓處的銷售員精神飽滿，服裝整齊。加上熱情的服務，大理石地面，豪華氣派的大廳，2.1萬平米的超大面積會所，分割成3個不同風味的接待區，酒吧式的茶水間服務員主動積極，700平米超大宴會廳，外加酒店式會所，再加上現代化的電子視頻展覽區，更添尊貴豪華現場氛圍。六、企劃宣傳及業務執行1、在滬青平公路以及A9上都有高炮以做宣傳以及戶外看板，同樣從A9趙巷下口處開始就有羅馬旗引導客戶。2、采用了傳統的報紙雜志網絡宣傳短信通知等，3、在上海地區各大商場設有展示廳，呈現金地天鏡不同風采，4、還有金地佘山天鏡這次同樣采用了一二手聯動的方式促使增加來人量加大成交。5、利用自身豪華會所定期舉辦各項活動，從中宣傳該項目該案業務體系主要由易居中國控股有限公司與開發商招商聯合銷售，案場主要由開發商負責易居銷售配合，案場負責人為開發商工作人員七、價格及銷售情況目前金地佘山天鏡商品房已經開始出售，根據內部銷售主管透露目前已經銷售了63套房源，主要集中在右270平米的特殊戶型，原因是有大約25平米6米調高的附贈空間，還有就是500平米的豪華超大戶型為現階段主要成交的戶型，目前的折扣優惠為92折。而所有的房源只有1層有地下室，所以在相同面積的房源情況下，1層得房源價格同比其他樓層價格貴了15%。而目前出售價格為230平米總價在850萬左右，270平米總價在970萬左右，300平米總價在1200萬左右，360平米總價在1500-2000萬元，500平米的總價在2800-3200萬元一套。目前在售的是離會所最近的4排房源，主要景觀除500平米超大豪華官邸可以看到水景外基本只能開到會所的景觀，基本無自然景觀，而后期開的房源基本都有天然的資源景觀。八、客層分析成交客戶獲知媒體主要以朋友介紹（金地業主與易居中國）和中介（中原、21世紀）為主，其次戶外媒體也有較好效果。搜房網、第一財經日報,新民晚報,第一地產電視節目都有較好的效果。從此次售足情況來看，投資客戶比例明顯，在投資客戶中外籍人士比例較多。在自住客層中較多為上海本地客戶，且傾向于500平米帶游泳池自住客比例達到80%。成交客戶居住和工作區域以上海西區占絕對主導,除長寧外徐涇本地和青浦區域占很大比例。客戶獲知途徑以朋友介紹和中介為主,口碑傳播對本案的影響很大，大眾媒體方面以搜房網,電視看房節目,新民晚報,第一財經報和東方早報的效果較好，由于本地客戶較多戶外媒體作用很明顯。成交客戶的行業集中在貿易制造業房地產三大行業,其次金融業建筑裝潢和政府機關也占很大比例。成交客戶的年齡結構偏大,主要以40歲左右的中年人士以投資型客戶為主。九、綜合SWOT分析Strength：天境位于新佘山國際住區，位于嘉松南路上，開車可以從A9高架趙巷出口出來，左轉嘉松南路一公里即到。這塊地是去年上海的地王，當時引起了國內外媒體的關注，將是金地集團在中國60多個項目里最頂級的項目，也將是金地里程碑式的作品。Weakness：所謂的平墅就是公寓樓的一個樓面，他沒有豪華別墅的那種有天有地有花園的感覺。沒有頂級豪宅氛圍，平墅其就是大平層，單價且與周邊獨棟別墅價格差異也不大，用獨棟價格買商品房，及其不劃算。opportunity：平墅的豪華精裝修，用商品房做出了大豪宅感覺，從豪宅角度出售商品房。該案不僅是豪宅，同時也是科技住宅，其平墅產品中幾乎囊括了目前市面上所有的住宅科技元素，諸如浮筑樓盤降噪系統、管線夾層技術、地板水暖系統、吉博力同層排水系統、軟水及凈水系統等。平墅面積同別墅面積相同情況下，且有著精致的豪裝修，與我們的別墅毛坯單價幾乎相同，甚至更低，省時省力Treat：一系列購房政策出臺，對市場產生較大影響，隨著市場的蕭條周邊樓盤的競爭較激烈。十、相對劣勢：（與本案做比較）1.容積率：1.0的容積率導致房屋擁擠，容積率對于住戶來說，直接涉及到居住的舒適度，如此密集的建筑用來作為享受的高端住宅用房完全沒有了其高貴，以及其私密差。2.得房率：80%的得房率，勢必減少了實際使用面積，貢獻部分公攤面積。而獨棟別墅就不存在此情況，是百分之一百擁有。3.統一精裝交付：相對高檔住宅來說，每個業主都有自己喜好的裝修風格，但是統一的裝修，會導致您和鄰里裝修完全一樣，無法突出您自我的個性，更無法展現您入住豪宅的優越感，千篇一律。所以別墅高端豪宅基本都沒有裝修，完全可以發揮您自我性格的愛好，自我的喜愛對自己的豪宅精心設計。可以展現自我的豪宅價值，自我的豪宅品質4.獨棟別墅與平墅的區別：1、平墅型外帶地下室設計，雖然有了立體的別墅感覺，但是還是缺少了獨棟別墅應該擁有的有天有地有花園那種獨立空間感。2、現在的政策調控，使獨棟別墅賣一棟少一棟，體現不出獨棟別墅的稀有性。競品個案調查表調查日期:2012.02.23調查人:湯金基本信息案名：觀庭注冊名:四荷藝墅投資商：上海同進置業有限公司基地位置:青浦徐涇聯民路55弄開發商:上海博星房產有限公司售樓處地址：青浦徐涇聯民路55弄代理商:上海同策房產咨詢股份有限公司售樓處電話:021—69766600/69766699建筑設計:萊特草原式風格建筑樓層:地下一層，地上三層規劃用途:聯排、雙拼、獨棟別墅工程進度:2012.2.16竣工公開日前:2010-09-06交房日期:2012-02-29項目信息基地面積:39437平方米貸款銀行:上海銀行、中國銀行、建設銀行、工商銀行、浦發銀行、農村商業銀行總建筑面積:131458平方米貸款額度:70%貸款額度:70%貸款年限:30年容積率:0.3（三期）綠化率:60%主力面積：200-230平米得房率:100%主力總價:650-850萬元/套平均總價:550萬/套起主力房型:E2、B、D1平均單價:30000元/平方米單價范圍:以總價計算房價面積范圍:165-235平米總銷金額:800萬—3500萬規劃戶數:總戶數134戶銷售戶數:134戶銷售率:95%物業公司:上海同進物業服務有限公司物管費:5.60元/平方米·月

車位售價:未定車位租金:未定車位配比：1:1環境分析大環境分析：觀庭別墅位于青浦徐涇國際別墅社區，周邊交通便利，有A9、318國道、A5等主要線路，距上海虹橋國際機場僅6公里，距上海浦東國際機場40公里。南傍淀浦河，與松江區九亭鎮、泗涇鎮交界；西與本區趙巷鎮相連；北與本區華新鎮及閔行區華漕鎮接壤。其中觀庭項目地塊東至聯民路，西至西向陽河，南至A9高速公路。觀庭社區呈東西狹長狀，總用地面積24.55公頃，其中，總建設用地22.40公頃。項目的主入口設在基地東側的聯民路，入口處布置會所及入口廣場。會所包括一層、二層及地下室，內設小超市、門房、廁所、強弱電控制室、物業辦公室、居委會、及人防等。入口廣場是整個規劃設計的先導，作為居住的入口節點，在空間上通過弧線型的道路系統與天然河道將基地分為一期、二期和三期地塊。觀庭別墅均為賴特草原式建筑風格，以聯排別墅為主，兼有雙拼與獨棟。觀庭三期產品涵蓋了114套聯排、12套雙拼和8套小獨棟別墅，其中80%以上的房源臨水，環境優雅。觀庭周邊娛樂配套成熟，有銀濤高爾夫、永業購物中心（含家樂福、迪卡儂等）、尊尚會等，且國際學校眾多，如西華國際學校、德法學校以及附近金豐國際社區內的美國、英國學校等。但美中不足的并不是所有國際學校都可以就讀，附近并無成熟大型的菜場可供業主選擇。小環境分析：該案自身配備一個２000平米的會所，會所及入口廣場。會所包括一層、二層及地下室，內設小超市、門房、廁所、強弱電控制室、物業辦公室、居委會、及人防。會所在設計上做到了功能齊全，動靜分離的概念，北會所設有溫水游泳池和健身房，以運動休閑為主，南會所以棋牌室，兒童音樂室和視聽室等商務社交為主。二、產品分析觀庭別墅總用地面積24.55公頃，其中，總建設用地22.40公頃。觀庭別墅均為賴特草原式建筑風格，以聯排別墅為主，兼有雙拼與獨棟。觀庭三期產品涵蓋了114套聯排、12套雙拼和8套小獨棟別墅，聯排端套額外的附送空間在70-100平方米，中套則帶有采光天井，其中80%以上的房源臨水。觀庭在別墅建筑的立面設計上，外墻采用淺色彈性涂料和土黃色、深紅色面磚相結合。淺灰色的色帶將整個立面色系分為三塊，屋面瓦片也呈現橫向延展的風格。下沉式庭院、花壇、露臺構成了整個立體綠化景觀。觀庭項目將美式生活理念結合東方建筑元素，構思了四合一、二合一組團設計。從建筑本身到景觀規劃再到細節處理，觀庭不僅秉承了賴特經典的建筑風格又有其獨特的別墅韻味。綠化總面積近8萬方，小區的主入口由一條南北走向的水系分隔，水系南接漕涇港形成了整個觀庭西面積水，在入口的南面設有一個疊水區域，在提供觀賞的同時給人以優雅清澈的心境，并在兩旁種植了上百種名貴的花草，果樹及灌木喬木，使整個景觀更為和諧，強調了整體協調。小區北側的一個次入口，則在功能上體現了人與車分流的效果，這也是本案設計師為每一位業主精心考慮的更為人性化的一面。三、房型分析觀庭別墅目前處于尾盤，所剩房源在5%左右，主推200－230平米的聯排。主要戶型有D1、E2、D2。先就主推戶型做以下分析。（一）、D1戶型：地上建筑面積228平米，地下約60平4房2廳4衛優點：該套為聯排別墅邊套，采光較好，每個樓層功能布局清晰完整。一層功能布局完整，南向老人套房，沐浴陽光，挑高客廳，高度彰顯身份。二層雙露臺，挑空靈動空間可按所需自由分割，充分享受別墅生活之美三層超大主人房，套間格局完美，享受南北兩大露臺，獨享尊貴身份感的主人空間。客廳和餐廳分開，動靜分明。近8米室內挑空，呈現出古典宮堡般的宏偉氣象。車庫可以直接入戶，方便自駕車業主往返進出。各功能區分布合理，充分利用空間。缺點：二層臥室位于北面，光照不足、且不是套房設計。公共衛生間離廚房餐廳較近，易串味。附贈的地下室面積較小，且無大面積采光井，較為黑暗。花園面積較小，利用率不高。樓梯道較窄，行走不是很方便，存在安全隱患。（二）、Ｄ２型：地上建筑面積200平米，地下約109平4房2廳4衛優點：內庭院三層挑高，為室內其他空間提供了良好的采光和通風條件。庭院面積較大，庭院與景觀的附加，大大提升了空間的內涵與美感。客廳8米挑空，增加生活空間的情趣美，而且有效延伸了二樓臥室的空間感。二層三層自帶的露臺均為贈送空間，可作多種用途。地下室可以多樣化利用。獨立車庫直接入戶，非常方便。缺點：開放式廚房油煙影響餐廳及客廳。餐廳區域面積較小。附贈地下室、露臺面積不大，與別墅該有的檔次不符。過道狹長，空間利用率不高。一層公共衛生間較小。四、客源客層分析１、觀庭別墅緊貼大虹橋板塊，會吸引大量在該區域上班的高層或外籍人士。２、據現場售樓員介紹，成交客戶以在40歲以上的投資客為主，其中大部分處于事業頂峰的貿易、金融、建筑裝潢行業的高端收入高管高層，或是生意紅火的富商占主體部分。３、受大虹橋板塊的規劃影響，大部分客戶還是看中了這一板塊未來的發展潛力，有了至少一次以上的置業經驗，以別墅置換別墅的居多。４、客戶獲知途徑以中介、搜房網、報紙、朋友介紹為主，戶外媒體對本地客戶的效果較為明顯，成交客中外籍人士也占較大比例，本地成交客以居住在長寧、松江、徐涇、青浦較多。五、價格分析觀庭分三期開盤，早從２００６年開盤至今，觀庭的價格一直有波動，房價走勢也時高時低，觀庭別墅聯排總價在650-850萬/套，雙拼1000萬/套，小獨棟1240萬/套。因該案已處于尾盤，所剩房源也不足５％，日前又處于交房時期，所以該案現在已無任何折扣對外釋放，若置業目標明確的話，價格可與案場銷售領導在再談。六、去化分析：觀庭別墅分三期開盤，一期、二期已經售罄，分別于2008年、2010年交房。三期2010年9月18日開盤，推出134套房源，其中114套聯排別墅，12套雙拼，8套獨棟，日前三期也開始交房，所剩房源不到5％，主推以200－230平米的聯排為主。七、企劃及業務執行：觀庭除網絡的廣告外，其余基本以平面廣告和條幅、戶外看板刀旗、高炮、傳統報紙、及一定量的網絡媒體軟文介紹，定點短信投放導入來電及來人為主，以及客戶所拿房型資料及單片，及該案開發時間較早，具有較強的品牌知名度。該案同時采取與中介合作，一二手聯動的營銷模式，由第一別墅、中原、德佑、21世紀等幾家中介構成，以保證每周相應的客戶量，從而促成成交。該案是由同策房產咨詢股份有限公司代理，開發商不參與銷售。售樓處是一個２０００平米的會所，以其獨特的裝修風格，為客戶提供一個優雅的參觀、洽談空間。各位銷售人員個個精神抖擻，衣著整潔大方，很熱情的為我們沙盤、裱板區和交通情況以及整個小區的規劃，之后由銷售人員帶領區樣板房，小區不僅秉承了賴特經典的建筑風格又有其獨特的別墅韻味，給人以優雅清澈的心境，同時，業務員也是為我們一一介紹，更顯其產品的優越之處。八、綜述：SWOT分析優勢：1、開發商在業內樹立了較高的知名度。2、觀庭位于青浦徐涇國際別墅區，緊貼大虹橋板塊，未來發展潛力無限。3、戶型較多可滿足不同客戶的需求。4、觀庭別墅均為賴特草原式建筑風格，市場較為稀缺。 劣勢：觀庭周邊日常的商業生活配套較少，對于非自駕購房者，公交交通比較匱乏。在徐涇別墅間有著大量的房產中介，可以看出其自住率并不高，不少別墅也是租借給華裔或外籍人士居住。機會：大虹橋的整體規劃及對該區域的經濟文化的提升與影響。靠近２號線、９號線的便利條件。以及知名開發商的吸引力，都將成為其吸引客戶的重要方面。本項目銷售之際，整個大虹橋板塊作為上海的頂級富人區的情形日益成熟，世人將為更為關注。威脅：1、賴特草原式建筑風格并不能被所有客戶接受和喜愛。2、價格與周邊價格差不多，性價比不高。3、一系列購房政策出臺，對市場產生較大影響，尤其是對豪宅市場產生的沖擊更大。4、徐涇別墅針對在滬工作、生活的金字塔頂層富豪度身訂造，該客層數量的稀缺，銷售速度緩慢，成為本項目乃至整個大虹橋板塊別墅區銷售的通病。5、隨著市場的蕭條周邊樓盤內部的競爭較激烈。競品個案調查表調查日期:2012.01.15調查人:湯金基本信息案名:長泰西郊別墅三期注冊名:長泰西郊別墅投資商:上海長甲置業（集團）有限公司基地位置:泗磚公路、陳涇路開發商:上海德基置業有限公司售樓處地址：泗磚南路1500弄代理商:自銷售樓處電話:576-99888建筑設計:獨棟別墅建筑樓層:長泰西郊別墅一、二期共121套，共地上3層規劃用途:住宅工程進度:在建中公開日前:2011年5月中下旬；2011年10月底交房日期:2012年.3月項目信息基地面積:40萬方貸款銀行:中國工商銀行,中國建設銀行,中國銀行,中國農業銀行,中國民生銀行,招商銀行,中信銀行,交通銀行總建筑面積:36萬方貸款額度:70%貸款額度:70%貸款年限:30年容積率:0.38綠化率:46.5%主力面積：220-260350-550平米獨棟別墅得房率:100%主力總價:800萬/套左右平均總價:800萬/套起，最高總價2100萬/套主力房型:220-260平平均單價:4.5萬元單價范圍:4.5萬-5.0萬面積范圍:220平米-267平米總銷金額:800萬—2100萬左右規劃戶數:150套銷售戶數:70銷售率:46%物業公司:上海金晨物業經營管理有限公司物管費:6元/平米/月車位售價:未定車位租金:未定車位數量:490個一、環境分析大環境：長泰西郊別墅位于松江泗磚南路1500弄，地處位上海西郊成熟別墅板塊核心。其別墅外圍有莘磚公路、莘松公路、滬松公路、嘉松公路等交通主干道聯通長泰別墅與周邊的主要市鎮。而距離社區約1公里的A5高速公路（嘉金高速）。長泰西郊別墅是徐家匯西城市純獨棟別墅。項目占地600畝，緊鄰A5高速莘磚公路出口。景觀設計以西班牙風情為主線，打造西班牙式海派情調。預計分四期開發。一期30幢獨立別墅由意大利風格豪宅和北美經典豪宅兩種風格組成、二期為91幢經典西班牙風格的小獨棟別墅。目前在售三期別墅。長泰西郊別墅交通便捷，A5高速公路就在小區旁，上A5之后可以直接并道A8和A9，其中A8滬杭高速公路向東便是滬閔路高架可直通徐家匯，而反向去往杭州也非常便利；A9滬青平高速公路向東則可直達古北、虹橋。此外，軌道交通9號線洞涇站距離社區約1公里。不僅如此，左近的佘山地區更有艾美五星級酒店，國際高爾夫等高端配套。但長泰西郊別墅周邊公共交通很不方便，出行多需要依靠自駕。而且目前長泰西郊別墅周邊缺少基礎配套設施，業主主要生活都需要前往九亭、松江新城或者閔行七寶等地區。但別墅業主都有車，因此抗性并不是很大。小環境分析：長泰西郊采用的是西班牙歐式建筑外立面以淡黃色和紅瓦墻相結合的質樸溫暖色彩，既體現了陽光和活力，又使建筑外立面色彩明快，體現了質樸的內涵與和奮發向上的精神面貌。

小區自身配備了一個4000平米豪華會所，會所包括室內恒溫游泳池、網球場、健身中心、SPA中心、咖啡廳、桌球室、便利店等配套。泗涇公園、新橋公園也在小區附近，是傍晚散步的理想去處。松江區洞涇學校、洞涇中心小學在小區一公里處，解決小孩的上學問題。二、產品分析：

長泰西郊別墅，占地600畝，地處位上海西郊成熟別墅板塊核心。預計分四期開發。一期30幢獨立別墅由意大利風格豪宅和北美經典豪宅兩種風格組成，二期為91幢經典西班牙風格的小獨棟別墅。目前在售三期別墅，三期150套房源的景觀設計仍以西班牙風情為主線，打造西班牙式海派情調。小區利用原生態的河流湖泊成就了一個處處有景，戶戶臨水的生態級社區。房型分析：長泰西郊目前在售突出房源為220-270平米小戶型，現就該類戶型作相對分析。S戶型：220平米一層二層地下室優點：該戶型精巧布局，南北通透，多項采光，享受更多陽光和采光。朝南老人房套間設計，避免了老人上下樓的不便。南北雙面景觀，身處中心位置，獨享開闊視野。獨創大景觀花園，彰顯寫意人生，閑情逸致盡享與此。豪華主臥，獨立衛生間，步入式衣帽間，盡顯人性化設計。大尺度開間與挑高客廳，盡顯豪宅風范，滿足業主生活各方面需要。地下室配有下沉式庭院與車庫，功能性強。缺點：地下室樓梯較窄，存在安全隱患。二樓陽臺較小，無法做大面積落地窗，利用率不高。地下室采光井面積較小，采光不好。主人房較小，不夠大氣，無法展現主人的生活的檔次。B—N戶型（5室2廳3衛2廚，268平方）地下一層一層二層優點：一層南北雙客廳，整體空間南北通透，在兼顧通風效果的同時也保證了室內采光的明亮；朝南老人房套間設計，方便日常起居的同時也避免了樓上樓下生活的相互干套。二層的挑空部分業主也可以根據自身的喜愛和需要將這部分空間單獨分割出來用作臥室、書房或者兒童活動室等個性化空間，以此來滿足不同生活時期的空間所需。二層主人房，主臥將書房與衣帽間融為一體，加上雙臺盆設計的主衛，整體功能上更加完備，給主人提供一個絕佳的私密空間，避免業主生活中的相互干擾。進地下室旋轉客廳，顯示整個地下戶型大氣，高雅無壓抑感較為人性化設計。地下室帶下沉式庭院，擴大了主人休閑愉快的空