房產價格分析2009年12月以來，為抵制我國部分都市房價飛漲的形勢,國家連續出臺了一系列針對房產價格的各個層面的調控政策。2010年以來，國內的經濟大事多以房地產行業為主。但我們卻不能不看到，房地產業是國民經濟的先導產業，也是現代服務業的重要組成部分。一方面連著投資，一方面連著消費”房地產業能否保持平穩健康運行，關于擴大最終消費需求至關重要。從調查中了解到,隨著政府宏觀調控成效的進一步顯現及市場自身的調劑,南寧市房地產投資保持平穩增長,市場需求旺盛，銷售形勢喜人，資金到位良好，市場運行呈健康進展態勢。南寧市房地產業的現狀1、 土地供給情形。從我市的土地供給情形來看,我市今年半年共拍賣土地XX萬畝‘比去年全年僅僅相差XXXX畝，可說是半年的時刻達到了去年一年的XX%。縱觀近年以來的土地供給情形，我們發覺從2001年以來，除2005年投入總量同比有所萎縮以外，其余各年投放總量差不多上在逐步上升。而南寧市的房價也恰恰是從2005年開始猛烈飆升的。2、 商品房建設情形。2007年，經濟適用住房完成開工101.27萬平方米，其中，經濟適用住房86.28萬平方米,全額集資建房14.99萬平方米；竣工84.43萬平方米，其中，經濟適用住房65.44萬平方米，全額集資建房18.99萬平方米;2008年我市經濟適用住房施工面積61萬平方米”竣工面積59萬平方米。2010年保證性（政策性）住房11600套，建筑面積74.29萬平方米,建設用地約30.02公頃。除保證性住房夕卜，南寧市還加大了對廉租房的建設z目前在建的廉租住房約3592套”總建筑面積179632平方米，能解決近萬人的居住問題，較大地改善了都市低收入家庭人民的居住環境。與此同時，商品房開發規模明顯擴大。2008年度，建設各類住房約5.23萬套，總建筑面積約460.00萬平方米,其中商品住房3.81萬套，建筑面積363.3萬平方米，同比增長81.35%。受全球金融危機的阻礙及國家對房地產的調控，南寧市2009房地產盡管也受到沖擊，但阻礙極為細微,相關于同市來看卻創立新高。2010年，南寧市打算建設各類住房14200套，建筑面積91.68萬平方米，建設用地約67.84公頃。3、商品房銷售情形。通過07、08年商品房銷售價格的大漲，南寧市商品房的銷售情形一直處于高位運行狀態，2009年在南寧的房產歷史上應該是一個值得大書一筆的時刻段，這一年國內的房價開始下降，而南寧市房價卻是一月至七月顯現〃小陽春"，進入九月以來，南寧市房地產連續了“金九銀十”的銷售堇金段，進入10月，商品房銷售連續火爆，一直到2009年11月份，月成交量才有微量萎縮。2009年12月份南寧市的房產行業進入到一個歷史的時期,在那個月里，南寧市的商品房與二手房的價格與成交量雙雙創下歷史新高。進入2010年，在全國房價一片降聲當中，南寧市的房價依舊是穩中有升,成交量也穩步增長。4、商品房銷售價格。南寧市房價從2003年開始上漲以來,一直以比較平穩的幅度上漲，即便是顯現全球性的金融危機W全國性的房產政策調整,也沒能讓南寧市的房價停下上漲的幅度。盡管在2009年11月，南寧市房產價格有所回調，但也僅僅是曇花一現,從12月開始又堅持在高位運行。2010年1-8月全市房地產企業商品房平均銷售價格為6044.76元/平方米，比去年年均銷售平均價高出22.3%。新建商品住宅存量房住宅年份面積（萬/nV）均價（元/m”）面積（萬/nf）均價（元/nf）2004年350.462517.302005年336.982630.4156.351691.192006年437.102800.0756.561768.142007年594.753279.9161.772166.532008年394.003815.5950.902607.072009年718.744942.91117.533543.602010年1-8月258.19756044.7683.354011.654、走勢分析。依照全市房地產市場運行情形和目前的宏觀經濟形勢,房地產開發投資將連續保持穩中有升的增長勢頭，增速會高于去年同期水平,商品房銷售也將保持一定增長，銷售增幅的高低在一定程度取決于商品房價格的變化情形。緣故有以下幾點：一是隨著世界經濟顯現〃二次探底〃的可能性以及中國經濟穩中降溫的趨勢，國家不太可能會針對房地產行業做出進一步的嚴格政策。與之同時相伴的可能是整個經濟層面的貨幣寬松政策，這也給房地產行業以喘息的機會。二是隨著整個房地產市場的復蘇和轉暖,開發企業資金緊張狀況有所好轉，開發商的投資信心和躺將會有所增強和提高，房地產開發投資的規模和速度將有所擴大和加快，房地產投資規模和速度的雙增效應必將大大帶動和促進全市固定資產投資的進展。三是拉動內需的需求，使得房產行業成為內需消費占比重最大的一個行業。5、后期推測。一方面土地越來越少,土地的價格不可能下跌，隨著工資成本的增加等各種成本的增加，南寧市的房價與全國其它省會都市相比,房價處于中等偏低的水平,房屋價格下降的可能性極小；另一方面買房人的觀望情緒濃重，經濟上存在著一定的壓力，房價大幅度上漲的可能性也不大。估量后市南寧市的房屋價格會保持穩中上揚的格局，但幅度可不能太大。房地產在南寧市經濟逬展中的地位和作用1、 促進了都市進展和都市化進程,都市進展給房地產的進展帶來了機遇。都市原有居民的剛性需求和農村人口向都市轉移，加快推進了城鄉一體化建設”同時隨著北部灣經濟開發區成為國家戰略性區域,也給南寧市房地產業的進展帶來龐大商機；都市進展改善了基礎設施和環境，使房地產產品增加了吸引力；房地產業的進展也促進了都市進展和都市化的進程。房地產開發改變了都市居民的居住條件Z拓展了都市空間，促進都市空間結構的調整，提升了都市檔次，改善了都市功能和都市的環境質量。2、 正確引導住房消費。堅持正確的輿論導向，充分認識房地產業在國民經濟進展中的中心地位與作用，樹立抓房地產業確實是抓經濟增長、社會進步、財政增收的觀念,進一步增強大局意識,結合南寧市房地產市場的實際情形，加強對房地產市場調控措施的正確宣傳,加強對企業和消費者的引導”使他f門正確明白得房地產市場調控的立足點、差不多原則和調控目的，以利消費者全面了解房地產市場情形，樹立市場信心，從而正確引導理性投資和消費。南寧市在貫徹落實國家房地產政策的同時，也依照自身的特點進一步細化和出臺了各種房地產政策規定，如《南寧市廉租住房保證工作細則》、《南寧市經濟適用住房治理方法》、《南寧市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》等一系列措施。保證了都市低收入家庭居有其屋。3、 帶動相關行業經濟的增長。房地產業是一個關聯度高、產業鏈長的行業，房地產業作為一個基礎性產業，既是投資品又是消費品，它的進展一方面能夠直截了當刺激投資需求，另一方面也能夠間接拉動消費需求，與生產、流通和消費各環節都有較高的關聯度,它的進展能夠帶動50多個行業的進展,對南寧市來說,專門是與建筑企業、物資運輸企業、建材、化工、夕卜表、家電等商業企業的經濟活動緊密相關，同時還與金融、服務業等第三產業有著專門大的相互促進作用，是與宏觀經濟關聯度最高的產業之一，對各相關行業經濟進展的帶動作用極為明顯。4、 改善了居民居住條件，促進了居民生活質量的提高。由于住宅是人類生存的差不多條件之一，因此房地產的進展又與百姓的生活息息相關，直截了當關系到人民的生活水平。隨著南寧市房地產業的快速進展，南寧市都市居民的居住條件有了極大的改善,都市居民住房的居住面積逐年增大。存在問題1、土地價格一路颼升,推動房價不斷攀升。地價颶升成為房價高漲的要緊推手。中國一東盟自由貿易區的建成，泛北部灣經濟合作的逐步深入，以及南寧舒服的居住環境和氣候條件，吸引了越來越多的房地產開發商前來投資，市場競爭力增強也是導致土地溢價的一個重要緣故。依照中國指數研究院數據信息中心監測顯示,2010年全國都市住宅用地溢價水平排行榜中，南寧都市住宅用地溢價水平一度高居榜首，遠高出北京、上海、廣州等一線都市。專門是在2009年南寧市的都市住宅用地溢價高達174%。因此‘土地成本的提高形成對以后房價上漲的預期,-定程度上推動目前各地房價的上漲。3、 保證性住房難以滿足需求,商品住房結構性矛盾還比較突出。07年以來，盡管，南寧市加大了經濟適用房和廉租房等保證性住房建設的投入力度，然而面對龐大的低收入群體對住房需求,仍是杯水車薪，且時刻較長。各地都對商品住宅的供應結構進行了調整，以逐步實現90平方米以下戶型占比達到70%的目標”但目前不管從投資完成額依舊施工面積或者是新開工面積,離70%的目標還有專門大差距，商品房供應結構性矛盾短時刻內還難以得到全然解決。在一定程度上加重了商品住房供應壓力,起到了房價上漲的傳導作用。4、 多套住房和投資性需求及投機行為助推房價。市場上存在對房價連續上漲的預期，致使部分居民將住房消費提早，加之居民投資渠道較窄，股市推動房市、投機炒房，形成了房價上漲的另一股動力。加之南寧市處于首府都市的地位以及北部灣開發區的核心地位，使得區域優勢十分明顯，因而造成了全區各地甚至于全國各地的消費者前來購房。據調奩不完全統計,目前南寧市房價在節節攀升,其中一個重要現象確實是，商品住房被全區人員購買第二套以上的達40%,來自區外人員投資或炒房的在30%以上。幾點建議總的來看，近年來南寧市房地產市場進展比較穩固，未見較大幅度下跌，然而針對一些不容忽視的問題，我們必須加以緊密關注和認真解決。為了促進南寧市房地產市場的健康進展，必須做好以下幾方面工作：第一、從政府的層面來看,各地、各部門要針對當前房地產市場中存在的突出問題，切實貫徹落實國家宏觀調控的各項政策和措施,認真制定和抓緊實施住房建設規劃制度,進一步完善房地產開發土地供應方法,調整住房供應結構。充分認識加強商品住房價格治理的必要性和可行性,加強房地產業的成本監審，壓縮其水分。認真履行對房地產市場價格行為的監督檢查職責，對房地產開發企業擅自定價提價、變相漲價、哄抬房價、不執行上述制度的價格欺詐等損害消費者利益的違法違規行為予以嚴格的處罰。房價是否穩固，直截了當關系到經濟社會是否健康進展,關系到人民群眾能否安居樂業，也阻礙到一方社會是否穩固。近年來，房價越來越高、上漲幅度較快，住房貴、住房難,已成為社會和群眾普遍關懷的價格熱點難點問題之一。因此緩解房價熱點難點問題，做好穩固房價工作，把商品住房價格治理納入我們各級政府重要職能,是專門必要的。第二、從企業的層面來說，各房地產開發企業應抓住當前宏觀調控的下的機遇，進一步苦練內功，在提高質量、強化服務、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力氣,做大做強企業，千萬不要忽視企業內在素養的提升。市場競爭是猛烈而無情