2023年商業物業工作計劃(5篇)商業物業工作安排1

商業物業的概念

商業物業是為生產和消費供應交易平臺的商業場所。商業物業是生產與消費的橋梁和紐帶。

商業物業的屬性

經營性——為業主干脆或間接參加經營，以贏利為目的公眾性——為公眾服務，完全或有限向公眾開放服務性——第三產業商業物業的類型

辦公物業——寫字樓、商務樓酒店物業——客棧、旅館、酒店、度假村

商貿物業——商場、購物中心、批發市場、街區商鋪、會展消遣休閑物業——社區會所、俱樂部、主題公園、舞廳、歌廳、保齡球館、健身房

商業物業的物業服務模式：自建自管、自營與專業物業服務相結合、托付經營。

按寫字樓建筑面積分

小型寫字樓：1萬平方米以下中型寫字樓：1萬～3萬平方米大型寫字樓：3萬平方米以上超大型寫字樓：10萬平方米以上按功能分

單純型寫字樓商住型寫字樓綜合型寫字樓按智能化程度分智能型寫字樓（辦公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型寫字樓按慣例分

甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓營銷租售管理

1、規劃定位調研——定位——規劃

2、租售方案租金測算（凈租金+物業費）、客戶選擇

3、促銷活動促銷組合：人員推銷、非人員推銷、銷售促進（價格折扣）、營業推廣（招商管理、公關活動）

4、合同管理商場物業從建筑規模上劃分：市級購物中心（3—10萬）、地區購物中心（1—3萬）、居住區商場（0.3—1萬）寫字樓的營銷推廣活動分類

1、寫字樓的客戶公關活動

2、寫字樓的社會公關活動

商場物業的特點

1、建筑空間大，裝飾設計新奇、新穎，有特色

2、設施齊全、先進

3、客流量大

商業物業招商的特點：

1、目標客戶主次分明

2、租金凹凸懸殊，租期長短不一

3、招商時間長

4、招商難度大

5、招商技術要求高招商部門的組織結構

房屋租賃合同的法律特征：

1、雙務合同

2、有償合同

3、諾成合同

4、要式合同

5、接著性合同

1、業態型組織模式

2、片區型組織模式

3、復合型組織模式

購物中心業態比例，零售：餐飲：消遣=5:2:3

零售業的`發展趨勢：超大、超全、超值。

零售商業物業的物業服務與經營可分為策略與運行管理、現場管理者兩個層次。

租戶選擇的因素

1、聲譽

2、財務實力

3、租戶組合與位置安排

4、租戶須要的服務

租金確定于調整的因素

1、基礎租金（最低租金，每月沒平方米）

2、百分比租金（營業額的提成，常作為基礎租金的附加部分）

3、代收代繳費用和凈租約

4、租金調整（一般五年調整一次）

零售物業的費用測算

1、日常費用測算：公共耗能費（約40%）、設備修理費、工資及福利、綠化及保潔費、平安服務費、辦公費、保險費、不行預見費、物業服務酬金、稅金

2、開辦費：籌備期人員的工資及獎金、聘請費用、小型工具購置費、成品愛護費、平安服務費用、工服制作費、必要的交通辦公費用等。

購物中心的分類

一、按開發商背景及購物中心物業服務與經營的模式

1、物業型購物中心：物業型購物廣場（5—10萬平方米、業態業種復合度不夠）、物業型摩爾購物中心Mall（15—30萬、業態業種

復合度高度齊全）

2、百貨公司型購物中心（10—15萬平方米、業種齊備，但業態復合度通常不高）

3、連鎖摩爾購物中心Mall（自營比例高、業態業種的復合度極度齊備）

二、按購物中心的商場面積規模分類

1、巨型、超級購物中心（24萬平方米以上）

2、大型購物中心（12—24萬平方米）

3、中型購物中心（6—12萬平方米）

3、小型購物中心（2—6萬平方米）

三、按購物中心的定位檔次分類（中、高、低檔的比例為3:5:2）

1、以高檔商品為主（面積不超過10萬平米）

2、以中高檔商品為主（3:5:2）

3、以中低檔商品為主（低檔品不超過60%）

購物中心的基本功能

1、售賣功能

2、生活（社區）功能

商業街的分類

1、中心商業街（商業特殊發達、有較高的社會知名度、輻射整個城市）

2、地區商業街（總體規模小，以零售為主、社區消費消費場所，不能輻射整個城市）

3、特色商業街（以專業店鋪經營為特色、具有特定的經營定位）

評估選擇招商渠道：

經濟性標準評估、可控性標準評估、適應性標準評估

商業物業工作安排2

商業、寫字樓性質物業是在建設規劃中必需用于商業或辦公經營性質的房地產，它是城市整體規劃建筑的重要組成部分，其干脆的功用就是為消費者供應購物、辦公的場所。從建筑結構上來分，商場物業有放開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統的居住型物業，此類物業給開發商及物業公司帶來的收益更加可觀，但根據收益與風險相對應的商業原則，因經營和管理商業物業導致的法律糾紛也比住宅物業更加困難。

一、商業物業糾紛的特點及成因簡析。

我們認為，商業性物業糾紛較之傳統居住型物業糾紛，具備如下兩個方面的特征：

（一）商業物業較難成立業主委員會，以業委會為維權主體與物業管理公司的干脆對抗相對較少，更換物業公司也相對較少。

相對于住宅而言，商業地產經營業態各異，又由于如今商業地產呈現租賃式經營模式，導致商業物業像住宅那樣成立業主委員會有困難。據20xx年相關部門統計，僅以深圳為例，商業物業成立業委會的比例不到四分之一。依深圳市《業主大會和業主委員指導規則》及相關文件規定，“商業物業已交付運用的建筑面積達到50%以上，或者物業已交付運用的建筑面積達到30%以上不足50%，且運用超過一年的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業主委員會。”

實踐中，假如商業物業是單一業主且物業又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業委會的必要。只有在存在分割產權物業的狀況下，才具備了成立業委會的前提。但問題是許多商業性物業從表面上看入住率頗高，但事實上各個產權人將物業出租，或者開發商用托付第三方經營或者全場租約的形式經營，又或者開發商已經出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此很多寫字樓的入住率高并不代表小業主交付運用的面積多，不肯定達到成立業委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業樓宇的產權人不像小區業主那樣特殊在意小區公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解溝通的平臺下，也很難形成成立業委會的合意。加上開發商限制的物業公司明顯并不希望成立對抗性的業委會，無人牽頭的小業主就成了一盤散沙。

物業公司最擔憂的就是與業委會對抗、導致丟失管理權。沒有業委會或者開發商作為大業主在業委會中具有限制權，則物業管理中最大的利益雙方的沖突就大為削減，業主更換物業管理公司的訴訟以及勝利的可能性也較少。當然，作為企業的物業管理服務企業的律師，我們常常向開發商、物業公司灌輸成立業委會的好處，有一個監督方，有利于物業公司管理行為更加規范，有利于削減各類糾紛，有利于小區的和諧。

（二）隨著商業地產的開發，物業管理公司的業務在傳統住宅領域外有了新拓展，部分商業項目采納了開發商和物業管理公司合作經營的商業模式，對物業管理質量提出了更高要求，出現了相對居住型物業中欠繳物業管理費訴訟案件數量下降，但個案標的額上升以及針對管理質量、管理內容和收費合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產庭所作出的統計數據顯示，傳統居住型物業訴訟60%集中在物業公司訴業主欠繳物業管理費，30%則是業主訴物業公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業糾紛的比例則為10%；而在商業物業中，欠繳物業管理費的糾紛比例下降至30%，經營戶、業主訴物業公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現以上情形的緣由主要歸結為以下兩個方面。其一，商業性物業因其租金與物業管理費的收費標準大大高于居住型物業，開發商一般不愿將商業物業的巨大利潤讓渡于其他物業公司，因此進駐商業物業的物業管理公司大多為開發商公司的子公司或關聯公司。地產公司此時與物業公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統地產業務中本應由地產公司負責經營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業務，此時都將會一并托付給物業公司，或者干脆將大廈經營權交付給物業公司代行使權利。

在削減了開發商負擔的前提下，無疑加大了物業管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業務的引進、管理；業績分成等新業務上。同時，因服務范圍的擴大，業主和商戶對物業公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特殊是中心空調費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業物業的經營戶或企業，一般依據合同約定，在進駐前均會繳納肯定數額的物業管理費保證金，加上商戶進行實體經營、經濟實力相對較強，因此欠繳物業管理費的案件數量相對下降，不過因為商業物業的物業管理費相對昂揚，個案欠費的數額會上升。

二、針對商業物業糾紛的緣由和新類型，物業管理企業在風險防范方面應當留意以下幾點。

（一）在接受開發商托付，獨立取得商業物業經營權的狀況下，物業公司在制定商業樓宇招租租約模板時，須要留意：

1、獨家經營權保障條款

在物業公司對商業樓宇招商經營過程中，租賃合同的雙方為物業公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經營項目的獨家經營權。因此，應當在合同中約定獨家經營權的涵義和范圍：

（1）明確獨家經營權的含義。某類行業或者店鋪的名稱、經營業態、經營范疇等要說明明確，尤其是約定不允許引進的類似行業的范圍。

（2）明確違約責任，特殊是獨家經營的商戶必需達到的業績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。

2、開業日期與開業率的約定

對于初次招商的商業物業來說，項目開業日期對于經營商家和管理方都是比較重要的，項目開業日期的確定，是收取租金、管理費，特殊是與實際運用相關聯的中心空調費、水電損耗等費用的標記和起點。實踐中，須要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業日期要求商家開業前向管理方出具書面函件，明確其開業日期，以便管理方做好水電、中心空調、其他公共設施的啟動打算。到期即使因單方緣由無法正式開業或者達不到商業預期，也應當起先計算各項費用。

對于因開業日期不明確或者開業率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業的詳細日期、逾期不能開業的處理方法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業率上應當在合同中明確約定開業是否為整體開業；如不是，則要確定開業率是多少，開業率計算標準是以開業商家占全部商家數量的比例還是以開業面積占物業整風光 積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規避責任和最大程度完成費用收取任務。

3、租金遞增率的設定

經營商業地產時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采納固定租金，則無甚爭議；若采納遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業公司應當代開發商了解本地區肯定時期內商業地產的升值潛力，并經過對政府規劃、統計部門發布數據的探討和具體的市場調查后，借鑒周邊類似物業的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經濟形勢的千變萬化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協商一樣可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛

除采納固定租金或遞增租金的形式以外，在某些狀況下還可采納扣率租金。扣率租金是實行扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，根據每個租期商戶的營業額乘以百分比所得的金額為扣率租金。假如扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般實行的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業公司在獲得固定收益的同時，也共享了商戶的'經營成果，保證了開發企業利潤的增長。

但是，如何確定商戶的營業額則是個突出的問題，許多時候開發企業和商戶會因為營業額數額上的爭吵而引發法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，假如是商場統一收銀方式的話，則不存在此問題；假如是由商戶各自收銀，實行“日報”和“月報”相結合、商戶自報和物業企業定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統計商戶的日營業額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業額，在此基礎上很簡單依據商戶的日現金流量計算出整月的營業額，不簡單存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業狀況，依據當日抽查的營業額再與商戶自報的營業額進行對比分析。如何確定租金是事關開發企業利潤的重要事項，在實踐中應實行敏捷合理的方式，并在合同中進行明確詳細的約定，以避開法律糾紛的出現。

5、避開“裝修期”簡單出現的法律漏洞

物業公司在進行物業招商時往往會賜予商戶肯定期限的裝修期，在裝修期內商戶享受免租并減免物業服務費用、免除中心空調費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系原委如何確定？為了財務統計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很簡單出現法律風險。因為在租賃期限內，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據可依。假如裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未起先，并且商戶未實際經營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發生平安事故造成人身和財產損失應如何擔當？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能復原原狀？等等。為了避開雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發生的問題進行詳細明確的約定。

6、裝修條款引發糾紛的預防

在商業地產租賃過程中，商戶通常會根據自己的須要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協議時，應對裝修條款具體加以約定。

（1）裝修范圍。依據有關規定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的詳細范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最終，明確承租人違反上述約定應擔當的復原原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

（2）裝修期限。通常狀況下，出租人應賜予承租人肯定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付肯定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤入營業成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結束時，雙方往往會為裝修的補償問題發生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人緣由而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人賜予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據、合同等書證，以便雙方結算。

（5）對物業管理來說也應當重視裝修期，在物業服務合同中約定中心空調在裝修期內是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調費。物業服務費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監督檢查，避開出現人身和財產損害。

7、優先續約權的條款設定

一般狀況下，在商業地產租賃合同中均對承租人的優先續約權有約定，但往往約定的內容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，假如商業地產升值導致租金暴漲，有第三方出價高的狀況下，承租方利用該條款占據物業拒不退出，從而發生糾紛。基于這種狀況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權。

（2）對于長期合作并且商業信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內時享有優先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元接著承租；假如第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元接著承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產評估資格的評估機構所供應的同地段、類型或相像地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權接著承租。

8、對欠租商戶實行“停水停電”措施的法律風險

在商戶拖欠租金和物業管理費用的狀況下，物業公司是否可以干脆實行停水停電的措施是實踐中比較糾結的問題。我們認為應當詳細狀況詳細分析。

首先應在租賃合同中寫明在商戶欠租的狀況下物業公司享有對商戶實行停水停電的權利。此外，應區分兩種狀況：第一種狀況，開發商或業主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協議》和《購電協議》，則對于欠租的商戶，開發商和業主可以實行停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電運用合同，不能享有相應的運用與否的確定權。其次種狀況，商戶和自來水公司、電力公司干脆簽訂了水、電運用合同，則商戶用水、用電的權利就受法律愛護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定擔當擅自停水、停電造成商戶經濟損失的賠償責任。另外，還要留意即使有權停水、停電，物業公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的詳細實施時間、范圍，以避開給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。

對于物業公司因業主和租戶、商戶欠繳物業管理費的斷水斷電問題，根據國務院《物業管理條例》和各地的物業管理條例、各地《業主公約》模板以及司法實踐，均認定物業公司行為違法。基于物業公司和業主之間的同等合同關系，一方付錢，一方供應服務，物業公司有對小區業主和物業運用人供應物業管理及維護相應設施設備、保證業主和物業運用人平安合理便捷運用的義務。即使物業公司接受水電部門托付代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎設施的供應者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業服務合同中約定當業主、物業運用人不繳納物業費時物業公司可以實行斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業公司如隨意胡為將擔當侵權賠償責任。

9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險

制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到肯定金額和時間、商戶違法經營，則出租人就享有合同解除權。實踐中，合同解除條件已經成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執行的時間長、過程困難，為了避開擴大損失，業主大多會實行自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避開欠租商戶以丟失寶貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿意合同解除條件，出租人應剛好向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。

其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應實行邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現場，對清理房屋的整個過程進行公證；其次，聘請律師作為見證，并對現場商戶的遺留物品進行仔細清點造冊，全程錄像，留作證據；第三，將商戶的遺留物品妥當保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領取并擔當保管費用。實踐中，也有由物業管理公司、業委會、社區工作站甚至無利害關系人數人見證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業服務企業履行管理義務應當留意的風險與防范

1、商業物業的保險與風險規避

商業物業流淌人流量多，留意物業運用相關人的人身和財產的平安是物業服務重點。同時進駐商戶、企業自身的實力和遵守法律守規意識參差不齊，加上設施設備特殊是空調、電梯扶梯、水電供應等都簡單滋生事故，因此要比住宅物業管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業管理公司在日常的經營中面臨著巨大的風險，因為再優秀的物業管理公司也很難避開因工作中的疏忽和過失對物業運用相關人的人身平安和財產造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉嫁風險成為擺在物業管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

事實上，許多物業企業往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經購買保險的狀況下，依據保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產，萬一發生不測事務，例如火災，在毀壞商戶財產的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經營場所的意外損害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的狀況下，物業公司乃至開發商往往都要擔當連帶責任，對于微利企業的物業管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：

（1）財產一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產因自然災難或意外事故造成的干脆物質損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不行抗拒的破壞力強大的自然現象，以及火災和爆炸；

（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產的干脆損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。

（3）物業管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業公司因管理或從業管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失（依法應由物業公司擔當的經濟賠償責任），還包括物業公司訴訟費用和為縮小或削減對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

2、商業物業停車場區域的車輛管理損毀風險的限制與預防

商業地產停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業服務企業對停車場的經營服務過程中，因管理停放的車輛發生損壞、滅失等給企業帶來的風險。詳細風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭受其他不行預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業公司擔當不菲的賠償風險。

物業公司是否應擔當賠償責任關鍵在于推斷停車服務關系是否構成保管合同法律關系。依據公允原則，這方面司法實踐中已經形成定論，即假如簽訂了特定物品的保管合同、全部人支付了保管費則構成保管關系，無論出現何種情形，保管人即物業公司都要擔當賠償責任。否則就只是車位運用服務關系。但車位運用服務這一契約關系也要求物業公司必需盡到謹慎和善合理的管理義務。即使遭受極端天氣也無法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業樓盤發生地下停車場浸水事務，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請留意以下方面：

（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質、停放服務的詳細內容和車輛停放人應留意的事項印制在停車憑證上。

（2）完善停車場硬件，要求開發商、業主購買監控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否擔當車輛的保管責任等。

(4)收取停放服務費，賜予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。假如車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。

(5)因物業修理工程等緣由可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危急的區域進行單獨圍攔，進行分別，明確禁止車輛停放在上述區域。(6)在異樣天氣來臨時，須要剛好廣播告知業主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其留意商業物業的地下防空停車場，一般防空區域是有三防門的，剛好放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證肯定的巡查密度，剛好發覺問題，解除潛在危急。對監控設備要保證完好無損，對錄像資料要根據國家規定，保存至少30天。

(8)購買保險，分散管理風險。

三、物業管理企業的進場和撤場

俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業還是商用物業，物業公司管理都始于進場而最終撤場，雖然被動撤場在商業地產中較為少見，但物業進場、撤場不當所引發的糾紛和后續調處將會非常困難。經過對客戶蘇州開發區最大商業旅游建筑群、南京某重點高校校區、無錫最大購物中心、深圳南山區某大型商場等物業進場、退場的法律服務，我們認為物業企業對大型商業項目的進場和撤場應高度重視并留意風險防范。

（一）物業的進場的類型與相關問題

商業地產中依據進場時間不同分為“依前期物業管理協議的進場”和依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

1、“依據前期物業管理協議的進場”

協議的主體是開發商，所以交接對象也是開發商。因此在與開發商交接的狀況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如短暫未能移交及查實的，應當由開發商說明狀況，取得開發商書面承諾書，要求其在承諾期限內完成相關材料的交付義務。其二，物業公司對開發商所移交的物業及實體性構筑物肯定要把好驗收關，否則因把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的負擔。詳細來說，應當留意以下幾個方面：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改看法進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業配套設施等問題）。

（2）要求開發商對小區全部土建工程、消防工程、管線隱藏工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單和附件交給物業公司。

（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后修理削減費用。

（4）凡樓宇內采納非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位供應供貨和修理保養單位的地址、電話和聯系人。

（5）驗收時留意和物管親密相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業指示標識系統、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

（6）對于可能有爭議的商業區域公共設備、設施、協助場所（休憩綠地）、停車位等產權須界定并出具相關證明或特殊承諾。避開以后引起投訴、紛爭。

2、依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

這類交接相對于前者較為困難，志向狀態下如有相對方的協作則會順當交接，但通常均會發生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業進場交接，雙方相互設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其須要留意以下幾個方面：

（1）一方進場，一方會撤場，雙方都應當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時辰表、確定負責人。

（2）嚴格執行交接流程，對于相關材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發生的資料遺失，如開發商未將資料移交導致退出的物業無法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來函件應當提前與當地郵局聯系，找專人進行確認送達業務，如發生拒收的狀況，應當實行DV全程跟拍或公證送達。

（3）對物業硬件設施進行驗收。列出清單并依據清單對水電，管線消防等硬件設施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執。（4）對資料和樓宇內的遺留問題進行協調，補救。

（5）如雙方發生沖突，應首先取得樓內業主及開發商的支持并向政府主管機構懇求協調，在維穩的背景下，通過正值的方式進場而不要實行過激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書面答復，本著“求同存異”的原則，逐步進行協調接收。

（二）物業撤場應當留意的問題

一般狀況，物業撤場都會有交接相對方予以全力協作。但在物業公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業管理企業無法取得物業管理利潤，依據合同行使解除權被迫撤場的狀況下，相對方不僅不會協作，反而會百般刁難。在相對方不協作的狀況下應當如何交接，此時留意兩個原則：

1、應留意“程序合法，取證充分。”對于無人協作或設置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很簡單成為對方日后爭議的口實，所以必需留意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場工作領導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；

（2）做好交接安排、流程并告知開發商，通知其截止撤場時間點管理責任發生轉移，警告如因其拒絕交接造成的平安責任由其自行擔當；

（3）將交接支配在管理區域內予以公示，做好管理區域內商戶、小業主的勸服說明工作；

(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等平安鎖好；

(5)保安根據管理區域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將全部日常運營管理資料和原自開發商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清楚；

（7）通知開發商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者托付人簽收;

(8）對于開發商拒絕接受的財務資產應當預先支配公證提存等措施保管妥當；

（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及督促開發商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據。

2、充分依靠政府物業主管部門和街道辦等機構，事先向相關機構報告，說明撤場的緣由和可能造成的嚴峻后果；懇求派人現場見證；必要時候將撤場證據和須要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場后向政府機構提交報告。

3、整理并備份管理資料，做好財務核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。

（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發生糾紛時無法舉證；

（2）為了追討開發商和商戶欠費，撤場前應對管理期限內的物業費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業管理費；

（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥當遣散員工；

（4）撤場前對物業共用部分，共用設備的維保養護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥當解決爭議；

（5）做好財務核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產投入后的折舊費用統計；可能將來帶有收益性質的物業服務項目的測算，可以托付審計機構進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

總之，商業物業經營管理特有的法律風險須要引起經營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于閱歷和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

商業物業工作安排3

物業管理前期管理工作在物業管理環節中是非常重要的。應將在實行此方案所制定的經營管理項目前做好以下的前期管理工作:

(1).修改和制定有關的管理文件,這些文件包括但不限于:

A.管理公約--對[xxxx]物業及其設備,服務設施的管理、保養、保險以及維護所訂立的規定,達到對該物業的統一管理,以保證該物業的全部業主和租戶有效地運用其物業單元,并規定各業主和租戶對該物業的管理及公共開支所需負責的適當比例、以及權利、義務。

B.用戶手冊--便利各業主及租戶進一步了解"[xxxx]"的物業狀況和管理運作規定,旨在保障"[xxxx]"全體業戶和租戶的利益而制定的手冊。

C.裝修指南--向各業主及租戶具體介紹各業戶在自己單元內進行裝修、改造等工程必需遵守的規定和必辦的`手續,以及介紹"[xxxx]"物業設施狀況,以幫助和指引各業戶進行內部裝修時不影響整個物業的公共設備、設施、中心系統、樓宇結構和其它業戶單元的正常運用。

(2).制定各項管理程序及規定,包括但不限于以下:

A.商鋪物業交收程序

B.商鋪裝修的報批和驗收程序

C.商鋪裝修的監控程序

D.公共地方的清潔、綠化的監管和監控的程序和規定

E.公共設備設施的監管維護和報修程序

F.投訴處理的程序

G.意外和緊急狀況處理的程序

H.非辦公時間出入商場的管理規定

I.貨物出入的管理規定和大宗物品放行的規定

J.日常運作的物業管理程序和物業狀況的管理規定

(3).物業管理服務質量的限制和制度,包括但不限于以下:

A.各部門工作手冊的制定(包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則)

B.各崗位的(部門)紀律制度

C.各崗位服務標準

D.考核制度和持續改進的措施

(4).在商場竣工前對商場設施管理的前期介入:

前期介入有利于商場的日后管理,避開發生重復投資或資源奢侈,對發展商有利無弊,其范圍包括但不限于以下方面:

A.參照商場的圖紙設計,為商場日后管理的便利與完善,提早設計及更改有關設備設施及有關的功能布局,以避開重復投資或奢侈資源。

B.依據我們的專業管理閱歷,向發展商早期提出合理化建議。如設備設施的選擇,管理設施的設置等等。

C.早期熟識商場設備設施狀況,幫助發展商監督設備安裝及調試,監控有關工程質量,并對商場的隱藏工程進行早期的驗收。

2.對"[xxxx]"商場進行驗收和接管

將協作發展商,根據"[xxxx]"的工程進度,分期分批地對商場物業驗收和接管,包括以下方面:

A.對隱藏工程驗收和接管

B.對樓宇工程質量的驗收和接管

C.對設備和設施的驗收和接管

D.對裝修質量的驗收和接管

E.對各項工程和設備的竣工圖,運用說明書,質量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔。

F.全部交付給業戶的商場物業單元,均由物業管理公司先驗收接管后,再代表發展商交付給業戶,并代業戶跟進各項收鋪時查出的遺漏工程問題。

3.接管后的物業管理工作

包括但不限于以下:

(1)代表發展商向業戶進行商場物業交收工作,并跟進收鋪后的遺漏工程的完善工作。

(2)跟進"[xxxx]"工程的土建、機電設備設施、智能化項目、公共設施的各項遺漏工程,督促承建商完善各項遺漏項目。

(3)執行日常的保安管理。

A.利用先進的硬件設施,如電子巡更系統、對講系統、閉路電視監控系統、煙感報警平安防范系統等,對"[xxxx]"商場物業實行24小時無間斷的平安管理。

B.制定合適的各項平安管理制度,如"出入登記","每小時巡樓","緊急和意外事務處理程序"等做好平安管理,力求無罪案發生率。

C.制定合適的消防工作安排和制度,確保"[xxxx]"物業的防火工作平安牢靠。

D.制定保安人員的聘請標準,促使保安員持證上崗,并進行業務培訓和素養教化,特殊強調"熱忱有禮、來賓至上"的服務意識,使保安隊伍成為"[xxxx]"物業管理形象標記。

E.加強管理檢查,建立考核和獎罰激勵機制,堅持持續改進,保持保安隊伍的服務質量和水平。

商業物業工作安排4

1、正常期的管理工作安排

序號項目內容時間備注

一房屋及公共設施的修理保養

1．制定房屋及公共設施的修理保養安排；

2．養護和修理安排方案；

3．修理基金的管理；

4．房屋的修理管理；

5．房屋的養護服務物業交付運用之日起

二機電設備的修理保養

1．設備的基礎資料管理；

2．設備的運行管理；

3．設備的修理管理；

4．設備能源和平安管理。物業交付運用之日起

三平安事務管理

1．治安管理；

2．交通車輛管理；

3．消防管理。物業交付運用之日起

四智能化設施管理

1．日常運用操作；

2．維護；

3．系統完善。物業交付運用之日起

五大廈環境管理

1．綠化管理；

2．清潔衛生管理；

3．環保管理。物業交付運用之日起

六財務管理

1．財務帳務

2．費用收取。物業交付運用之日起

七大廈文化活動開展

1．舉辦宣揚；

2．舉辦大廈活動；

3．供應大廈服務。物業交付運用之日起

八服務及完善配套物業交付運用之日起

2、驗收與接管程序

接管驗收是指物業管理公司接管開發單位、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎上以物業主體結構平安和滿意運用功能為主要內容的再檢驗。

接管驗收是物業管理過程中不行少的一個環節。我們sq物業管理公司不僅要盡早地介入物業的建設，而且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避開公司今后遭遇損失。

3、制定物業驗收安排及接管手續書

物業驗收技術小組會同賽博韋爾管理處，依據物業管理合同的要求制定相應《物業驗收安排》，在驗收安排中明確驗收的步驟、驗收的項目、驗收項目所依據的標準、驗收的責任人員，驗收安排應由驗收技術小組組長審核，并報總經理審批。驗收小組應在接管驗收前15天制定出接管驗收手續書。

4、資料的接管驗收

開發商（大業主）通知物業公司接管驗收。驗收技術小組會同MXY商業物業管理處按驗收安排進行資料的接管驗收，仔細審查驗收、移交方供應的產權資料和技術資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。

5、物業的預驗收

1、物業驗收技術小組分專業，按驗收安排要求依據設計圖紙對房屋質量、運用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行預驗收。

2、驗收技術小組依據國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收標準》對物業的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠一并清查數量、安裝位置等。

3、在預驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復核。

4、對預驗收的單種設備進行試運轉驗收，主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標。對不符合的指標剛好得出書面看法，要求移交單位組織設備制造廠家或施工單位進行重新調試，達到規定的要求。

6、物業的'驗收

1、在預驗收的物業遺留問題統計表之遺留問題落實實施后，物業驗收技術小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結果。整改合格后，按驗收安排進行正式的物業驗收。

2、樓宇的實物驗收，按驗收安排進行，做到三符合。一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的安裝位置與安裝質量符合；三是設備包括設備聯接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合，驗收結果記錄在《驗收交接記錄》中。

3、在實物驗收過程中發覺不合格馬上提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。

4、崗位移交在完成資料交接。

商業物業工作安排5

xx，在地產公司唐董的正確領導及大力支持下，物業公司全體員工團結一樣、開拓進取，緊緊圍繞地產總部所指示的工作目標開展工作，金龍華苑小區逐步進入規范化，服務品質逐步落實到位，管理工作持續改進完善，力爭在xx年度把金龍華苑小區工作推向一個新的臺階，依據xx工作的實施及進展，特制定物業公司xx年的工作安排。

xx年，物業公司將完善物業定位發展，調整新的發展戰略，奉行“先品牌、后規模”、“把工作重心放在改進物業的服務品質、小區規范管理工作”思路上，工作任務將主要涉及到企業資質的定級，內部管理，經營管理，企業管理規模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等詳細工作。物業公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必需發展擴大。因此，工作重點主要是協作地產做好商鋪管理規劃及物業公司經營管理、服務品質、業務拓展方面來開展，收支實行“取之于物業，用之于物業”的政策，作為整體不提利潤要求，只求服務品質，為能夠順當的達到申請三級企業資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，依據公司發展須要，將調整組織結構，進一步優化人力資源，提高物業公司的人員素養。強抓落實內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的服務品質，保持公司的管理質量水平逐步上升。在工作程序上進行優化，保證工作能夠更快更好的完成，的確做好地產開發品質服務的有力后盾并重點安排以下幾個階段來逐步落實。

一、落實物業三級資質評定

根據湖南省江華瑤族自治縣物業管理的有關規定，我公司的臨時資質是一年，將于20xx年4月23日到期，初設1年的暫定期現已超出規定期限，其相關資質是由行政主管部門依據物業管理面積等參數來評審物業企業等級。據目前的管理面積，我公司可以評定為四級企業。我公司已在xx12月份承接江華縣印象瑤都物業管理項目商住一體化約8萬平方米，加上金龍華苑項目約80375.91平方米。目前我公司物業管理面積約16萬平方米，這個數字對于物業企業來將是遠遠不夠，初步安排假如能夠順當的拿下龍華.世紀城及華園國際對我們公司來說也將是住宅物業方面一個更大的奠基石。所以，企業等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在xx年其次季度起先打算有關資質評審的有關資料，不打無打算之仗。爭取一次評審過關。

二、內部管理工作

（一）人力資源管理

物業公司在xx年成立初期時至今設置了管理處經理—工程經理—保安—保潔，但詳細人員定崗定位及責任分工成效不是很明顯，比如服務中心文件建檔、人事、相關合同、制度匯編、小區規劃、工程修理標準等無完善的體系，xx年將重新調整管理架構，編制完善的管理制度及崗位職責。在現有的人員任用上，根據留優分劣的原則進行崗位調整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將賜予更多的指導。

在員工的晉升上，更注意于不同崗位的輪換，加強內部員工的培育和選拔，帶出一支真正的高素養隊伍。推行員工職業生涯培訓，培育員工的愛崗敬業的精神。真正以公司的發展為自己的`事業。在今后的項目發展中，必需賜予內部員工肯定

的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作主動性，同時有利于員工的資源優化。

在培訓工作上將逐步完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。管理人員必需要有