湘西原生態文化家園項目可行性研究報告初稿PAGEPAGE26吉首大學商學院湖南西部經濟發展研究中心編制PAGE1鳳凰影視文化基地“聞松軒旅游度假村”項目可行性研究報告（定稿）目錄第一章項目建設背景和必要性一、建設的背景 7二、項目建設必要性 9TOC\o"1-3"\h\z第二章項目概況 11一、項目定位 11二、項目目標、功能和關鍵點 121、項目建設目標 122、項目建設功能 123、項目建設關鍵 124、項目建筑風格 12三、可行性報告的依據 131、本報告的依據 132、本報告的范圍 133、本報告的編制原則及指導思想 13四、項目投資主要指標 14第三章項目建設基本條件 14一、項目區域概況 14二、項目場地 14三、項目建設基本條件 141、地形地貌條件 142、工程地質、水文地質、氣候條件 153、交通條件 154、征地拆遷條件 155、通訊、供水供電等施工條件 15第四章項目建設的內容 16一、項目產品的設計：從民族文化資源到項目產品的轉化 16二、項目的基本內容構成 17三、項目建設的總體風格和功能 17四、項目建設的細分內容設計 18第五章市場分析 20一、客源市場分析與預測 20二、接待能力現狀及預測 22三、城區擴容對項目市場的影響分析 22第六章經濟效益分析 23一、投資估算 231、投資估算依據 23２、投資基本數據 23３、投資估算 244、資金來源 27二、財務分析與評價 27１、收入估算 28２、費用、成本、稅項數據估算標準 28第七章結論 29第一章項目建設背景和必要性由于本項目是依托湘西鳳凰旅游業，營運湘西民族原生態文化獲得項目創意產品，所以非常有必要對旅游業的發展進行背景和有利條件進行分析。一、建設的背景1、快速發展的鳳凰旅游業是項目實施的依托近年來，鳳凰依托豐富的文化旅游資源，通過政府推動、企業運作，文化與旅游業結合，以文興旅、以旅促文，取得引人矚目的成績。旅游經濟增長迅速，2006年，鳳凰縣共接待游客350.2萬人次，其中國（境）外游客3.5萬人次，實現旅游收入11.87億元，主要景點門票收入8021.5萬元。其中五一黃金周收入1.43億元，首次突破億元大關。在旅游產業拉動下，全縣三次產業結構發生了重大變化，一、二、三產業比重由原來的1：2：3調整為3：1：2。旅游從業人員達2.5萬人，占全縣總人口的6.8%，平均每15人中就有1人從事旅游業。旅游市場漸趨成熟，已由過去的張家界旅游附屬地發展成為游客的旅游目的地。旅游產業超常規發展，為鳳凰帶來了前所未有的歷史機遇。文化產業和旅游產業都是國家和湖南省政府在大湘西開發規劃中重點支持發展的產業，尤其是2006年9月州委、州政府再次明確了“文化立州”、“文化興州”、“文化強州”的戰略思想，規劃了包括新聞出版、廣播影視、文化表演、文化旅游、休閑娛樂、圖書音像、民族工藝等為內容的文化產業體系。本項目的建設將會得到國家和地方政府的政策支持。鳳凰旅游的發展是文化和旅游結合的縮影，是文化和旅游產業轉型的載體，既解決了發展中的鳳凰旅游也面臨著由低端旅游向高端旅游轉型的問題，也為文化產業的發展找到突破口，正是有這樣的發展機遇和思路使得本項目的建設有了可行的理論和現實依據。旅游文化品位提高。通過整治古城、新建星級公廁和垃圾轉動站、維修古城街道和碼頭等措施，改善了環境。同時挖掘民間技藝15項，完成了城市總體規劃和旅游總體規劃評審工作，人文、自然、民俗三大特色進一步彰顯。旅游產品品牌更響。鳳凰古城先后被評為國家歷史文化名城和國家級地質公園，被列入中國旅游“十大最好去處”、“湖南十大優秀文化遺產”，被世界著名媒體NHK電視臺推介為“世界名鎮”，與山西平遙、云南麗江齊名為“中國三大古城”。2、鳳凰文化旅游的發展理念是項目的靈魂鳳凰以民族特色文化推動旅游業發展理念，打造國家歷史文化名城品牌，取得了巨大成功：一是綜合運用市場手段，民族民俗民間文化藝術的挖掘走向深入，2006年11月鳳凰召開了《建設文化湘西既湘西文化名人研討會》，大會上由著名畫家黃永玉統領，薈萃來自湘西各地的100多位名人，共商以文促旅、發展民族文化大計。二是加大機關事業單位、民居搬遷工作，維修古城一批主題景點，突出抓好古城內名人故居、特色民居、祠堂館院的整理、恢復，還景點給古城，還古城給游客，使古城景點多起來。三是實施沱江亮化工程，積極開發沱江夜游，打造沱江風光帶，使沱江夜景亮起來，提高游客在鳳凰的過夜率。四是實施南華山整體開發，恢復古城“老八景”，建設南華山國家森林公園。同時，通過與香港鳳凰衛視一道打造“天下鳳凰聚鳳凰”等一系列文化活動，極大地提升了鳳凰的影響力。3、湖南確立旅游支柱產業發展戰略是項目的機遇《湖南省國民經濟和社會發展十五計劃及2015年遠景目標綱要》提出將旅游業作為湖南重點培育的支柱產業。2006年9月8日，中共湖南省委書記張春賢在第34次常委會議上強調，要大力提升旅游產業發展水平，把旅游產業培育壯大成為有規模、有實力、有永續發展能力的支柱產業，促進全省經濟持續快速發展。本次會上，原省委副書記省長周伯華也指出，旅游業是一項綜合性產業，旅游發展到什么地方，思想觀念就解放到什么地方，現代文明就延伸到什么地方，扶貧幫困就落實到什么地方，湖南旅游業進步很快，應當作為支柱產業加快發展。湖南省新一屆領導已明確旅游業在全省國民經濟中的支柱產業地位4、湘西、鳳凰的本土文化名人是項目的精神財富鳳凰縣鐘靈毓秀，人杰輩出，文化底蘊深層。鳳凰傳統文化與外來文化的合流，整合出鳳凰古城獨特的文化景觀，孕育很多才華橫溢、卓爾不凡的名人佳士。從清道光二十年至光緒元年的36年間，先后出了20名提督、總兵21人、副將43人、游擊73人等三品以上軍官級。民國初年至1949年，出了7名中將，27名少將。一時鳳凰上空群星璀璨，名噪三湘。特別是民國第一任內閣總理熊希齡、著名文學家沈從文、著名畫家黃永玉、原中宣部常務副部長劉祖春、原中國武警部隊政委李振軍、兩院院士肖紀美等名人名家的出現，當今鳳凰更是人才輩出。此外，古城內現還有6人被聯合國教科文組織授予民間工藝大師，在國內外享有很高的聲譽。本土文化名人和工藝大師是民族文化傳承保護和發展創新的核心和主力，有他們提供智力和行動的支持，項目成功有了精神保障。二項目建設必要性1、是湘西非物質文化遺產保護的需要湘西和中國其他地區一樣，正經歷著一場前所未有的社會和文化變革與發展,現代化技術的進步和通信手段的完善，使得擁有千百年悠久歷史淵源的非物質文化遺產面臨嚴重的威脅。因此保護和弘揚湘西非物質文化遺產在全球化不斷深入的今天顯得尤為重要。中國藝術研究院院長王文章認為，非物質文化遺產保護工作已經上升為國家文化發展戰略。目前湘西已有七項非物質文化遺產，進入首批國家非物質文化遺產保護名錄，它們是：土家族打溜子（器樂類）、土家族擺手舞（歌舞類）、苗族鼓舞（歌舞類）、土家族茅古斯舞（歌舞類）、辰河高腔（曲藝類）、土家族織錦工藝（工藝類）、苗族銀飾鍛制工藝（工藝類）。我們看到，湘西非物質文化遺產非常豐富，但進入國家非物質文化遺產保護名錄的很少，國家確定非物質文化遺產保護的目的，并不是只保護這幾項，只是作一個保護的示范，湘西還有很多的非物質文化需要保護。本項目將承擔湘西非物質文化保護的重任。項目建成后，將從民間邀請一些奇人異士及民間手工藝人在園中生活工作、授徒傳藝，全面展示各類特色人士及工匠的生活方式和他們獨特的才藝。在園區內，可采用現場演示、教學、培訓、學術專著、學術論文等形式進行非物質文化的傳承和保護。2、是打造沱江沿河風光帶，加快鳳凰城鎮建設的需要湖南省建設廳在《湘西地區城鎮體系規劃》（2005年-2020年）中，已確立在未來的25年內，把鳳凰與吉首、新寧一起作為大湘西旅游城鎮建設的重點，建成全國型旅游城市。鳳凰縣城擴容的核心部位是沿沱江兩岸打造風光帶。本項目擇址于沈從文墓地對岸的地基150畝，打造沿河建筑景區，充分發揮鳳凰的文化底蘊，激發文化魅力，擴充沱江沿河風景范圍，拓展沿河旅游空間，延長旅游時間，進一步加快鳳凰旅游城鎮建設步伐，提高鳳凰城知名度，帶動城市旅游業與第三產業的發展，符合省建設廳關于湘西旅游城鎮建設的要求。3、是提升鳳凰旅游業層次和品質的需要目前鳳凰旅游業正處于上升期，旅游基礎設施建設有待加強，旅游服水平有待提升。本項目建成后，將成為湘西地區規模最大、功能最齊、品質最高、服務最好、形象最佳的文化保護區和觀光游覽、歌舞展演、購物餐飲、休閑娛樂、居住度假、商務會議一體化的文化旅游綜合服務中心。本項目建成之后，鳳凰景區增添了新的景點，拓寬了旅游環境容量，文化旅游的內容將更加豐富，可以延長游客的逗留時間，為鳳凰旅游業作出新的貢獻。4、是帶動周邊山寨新農村建設的需要本項目形成的旅游綜合服務中心，積極與周邊山村、山寨、農場進行合作，建立“公司+農戶”的模式，開發無公害蔬菜基地、無公害水果基地、畜牧肉食水產基地、山區野生菜采集加工基地，以保證游客吃到最新鮮、無污染的飯菜、水果、零食和其它土特產品,使周邊農村的農副產品有穩定的銷路，帶動周邊農村生產發展、生活富裕。本項目采用湘西民族民居的建筑風格，極力營造湘西田園牧歌式的鄉村家居氛圍，遵循“村容整潔”的社會主義新農村建設目標，樹立湘西土家族苗族山寨新農村村容的典范，在保持民族特色的基礎上,帶動湘西農村進行村容村貌改觀。5、是實現民族原生態文化市場價值的需要文化是人類應對自然和社會環境挑戰而形成的經驗系統。費孝通認為文化系統包含三個不同層次，即生產工具、生產條件等有器物層次，政治組織、宗教組織、生產組織、國家機器等組織層次，價值觀念的精神層次。自古以來，湘西作為民族的聚居地之一,已形成獨特的器物、組織和精神的文化層次結構，其源遠流長、沉淀深厚、絢麗多姿的民族文化傳統非常寶貴，是中國民族文化的重要組成部分，也是湘西人民的精神財富，具有無可估量的社會價值。文化不僅具有社會價值屬性，同時也具有商業價值屬性、經濟價值。文化的保護和傳承需要以文化所創造的經濟價值為基礎，不立足于經濟價值而空談文化的保護和傳承是無現實意義的，缺乏可操作性。2006年12月11日，在吉首舉辦的“湖南西部論壇”上，就有專家指出，儺文化是極具特色的湘西非物質文化遺產，但懂儺文化技藝的人，找不到傳承人，兒子不愿學，女兒不愿學、孫兒孫女都不愿學，自己至親都不愿學，就更別說別人了，這項技藝面臨失傳的危險，為什么不愿學？因為這個賺不到錢。可見，文化的保護是與其經濟價值緊密聯系的。國家雖然投資對一些物質文化和非物質文化進行保護，但豐富多彩的文化遺產，僅靠國家杯水車薪的投資進行全面保護是不可能的。它需要通過市場運作，把文化本身的市場價值體現出來，轉化為看得見摸得著的實際價格，在得到了市場認可之后，文化本身也就得到了保護。本項目就是為這些文化提供展示的機會，讓它們不再養在深閨人未識，讓它們找到自己的市場定位，讓它們有自己的市場價格。第二章項目概況一、項目定位擔湘西文化耕耘之先鋒，舉“原生態”理念大旗，擇址于鳳凰名城之畔，融名山、名水、名人于一景，集湘西民俗風情之大成，筑湘西文化精神之家園，以開天地人和之氣運。要讓游客將體驗到“原始的，不經過加工、最民間的”湘西原生態文化——真正的原汁原味、不加修飾。要讓游客將找尋到湘西文化、鳳凰文化的根；要讓旅客將真正體味到沈從文書中的湘西、黃永玉畫中的湘西、宋祖英歌中的湘西；這里是以苗族為主體的湘西民族原生態文化博物館；要建成湘西民俗民族風情為主體的原生態文化的保護基地、傳承基地、研究基地、展演基地；項目的核心主題：湘西文化精神之家園。二、項目目標、功能和關鍵點1、項目建設目標與沱江古城、南方長城、奇梁洞等鳳凰頂級景點齊名的新景區,是沱江邊上的一道新的原生態文化景觀帶，成為鳳凰縣城新標志，鳳凰旅游線路產品集群中的一顆璀璨的明珠，作為加速鳳凰旅游產業集聚步伐的亮點。2、項目建設功能文化保護、觀光游覽、歌舞展演、購物餐飲、休閑娛樂、居住度假、商務會議、影視外景拍攝一體化的文化旅游綜合服務中心。各項細化功能見第四章項目建設內容。3、項目建設關鍵以湘西鳳凰旅游業為依托,把構成湘西民族原生態文化(共10個大類75項細分內容)的資源，轉化為項目建筑景觀和12種項目核心產品，并通過事件營銷等多種經營管理手段，實現項目增值和贏利。(具體的資源與產品見本報告的《項目產品構成》內容)4、項目建筑風格突顯湘西民族原生態的建筑風格。以土家、苗家吊腳樓和四合院為基本元素，用現代居家觀念進行創造性解構和重組，營造出一種讓外來人能感受到的原汁原味的湘西氣息，讓湘西本土人于陌生中感到親切、于熟悉中感到新鮮的韻味。在外觀整體建設上，吸取鳳凰古城沙灣社區仿古建筑群的教訓，不采用那種呆板的、了無生氣的、整齊劃一的建設模式。本項目，精心設計，不建高層，依山傍水,有彎建彎不取直，有坡建坡不取平，在錯落有致中求美感，于參差不齊處顯靈氣，與山水渾然一體，自得其樂。每一處樓都與別處不同，每一座房都獨具格調，處處有景，處處不同，但整體來看，又是一致的，即以湘西土家和苗寨風格統領全局。建筑內部裝修，則用現代生活的家居理念去整合苗家土家的生活元素，如家什用具物品等等都具有民族特色。本項目將成為鳳凰歷史文化建筑的結晶，具有較大的旅游價值，成為標志性旅游景點。三、可行性報告的依據1、本報告的依據（1）投資項目評估學（2）湘西地區城鎮體系規劃（3）鳳凰歷史文化名城保護規劃（4）鳳凰歷史文化名城保護條例（5）鳳凰縣2004年—2020年城市規劃總體（6）鳳凰縣旅游發展總體規劃（7）湖南省國民經濟和社會發展“十五”計劃及到2010年長期規劃綱要（8）新建項目可行性研究經濟評估辦法（9）建材工業建設項目經濟評估實施細則（10）國家旅游局對酒店新評的五星級標準2、本報告的范圍本報告對項目在當前文化旅游產業興起的大背景下，湘西文化資源是否得到充分挖掘、項目所引發的社會效應、市場分析與預測、項目開發所帶來的現實和潛在的經濟效益是否合理等諸多方面，進行縝密深入細致地分析，本著嚴謹務實的態度，力求資料準確、邏輯嚴密、推算科學、數據無誤。3、本報告的編制原則及指導思想本報告編編制時，以實事求是為指導思想，以全面、客觀、公正、嚴謹、務實為原則，在文化產業和旅游產業共同發展的背景下，合理利用和經營湘西原生態民族文化資源，尋求和探索湘西民族原生態文化的經濟價值點。五、一期項目投資主要指標項目投資主要經濟指標數據表序號指標名稱單位指標數據備注1項目總造價萬元15002固定資產投資萬元13003土地面積畝164建設規模M2210005建設工期年1第三章項目建設基本條件一、項目區域概況鳳凰縣位于湖南省西部，屬湘西土家族苗族自治州，全縣總面積1，758.5平方公里，總人口36.7萬，由苗、漢、土家族等18個民族組成。縣城沱江鎮,民國初年，曾是湘西政治經濟文化中心，現為中國歷史文化名城，總面積14km2，古城區0.9km2,2005年末，縣城總人口4.5萬人。二、項目場地本項目選址于鳳凰古城保護區內，沱江下游，緊靠沙灣景點，離虹橋僅400米，與沈從文墓地隔岸相望。209國道穿過基地，西南有鳳大高速至銅仁機場以及渝懷鐵路的銅仁火車站，東至枝柳鐵路的新鳳凰火車火車站，南至懷化鐵路樞紐以及芷江機場，北通湘西首府吉首并有吉張高等級公路連通張家界國際機場，交通便利，區位條件優越。基地中有一公路橋，目前政府已將此橋規劃建成鳳凰的“第二虹橋”，進一步提升項目基地潛在價值，實為一塊難得的風水寶地。三、項目建設基本條件1、地形地貌條件項目所在地沱江鎮，屬鳳凰縣東部及東南角的河谷丘陵地帶。這一帶以低山、高丘為主、兼有崗地及部分河谷平地、地表切割破碎，谷狹坡陡，一般海拔在500米以下，最低的水打田鄉竹子坳海拔1702、工程地質、水文地質、氣候條件項目所在地年平均氣溫15-16.90C，最高氣溫40.50C,最低氣溫零下5.50C。年降雨量1300-1500mm，無霜期250-280天。項目所在地面臨的沱江，是縣境最大的河流，從西至東橫貫縣境中部地區，流經臘爾山、麻沖、落潮井、都里、南華山、沱江鎮、官莊、橋溪口、木江坪等9個鄉鎮。在縣境長96.9公里，流域面積為732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。沱江的水位最高的1974年為305.9米，最低的1962年為300.39米，平均為300.93米。流量最大的是1974年6月30日為3、交通條件鳳凰縣城距州府吉首市52km，北距張家界200km，東距枝柳鐵路新鳳凰站14公里。209國道、1867省道穿境而過，西南有鳳大高速至銅仁機場以及渝懷鐵路的銅仁火車站，東至枝柳鐵路的新鳳凰火車火車站，南至懷化鐵路樞紐以及芷江機場，北通湘西首府吉首并有吉張高等級公路連通張家界國際機場交通便利，區位優勢獨特。4、征地拆遷條件項目涉及的征地拆遷量很小，加之有縣委縣政府相關部門的大力支持，拆遷工作進展順利，現已完成。5、通訊、供水供電等施工條件項目土建、安裝工程難度不大,對建筑要求按湘西民族傳統風格來設計。鳳凰縣城區內郵政、電信發展迅速，早已實現數字化傳輸和數字化程控交換，有中國電信、中國移動、中國聯通等通訊網絡機構，為該縣提供快捷、優質、便利的信息通訊保證。項目緊靠沙灣景區，場地供水網管完備，工程用水和園區建設后用水有保障，供電條件好，完全可以滿足本項目工程的供電要求。6、生態環境與人文景觀條件選址地自然環境山水兼得，依山傍水，負陰抱陽。依在名山腳下——南華山是國家森林公園，山上樹木蔥郁，山勢延伸至東邊形成一個小山拗，極利于依山造屋,見拗修亭。傍在秀水一邊——沱江從南面婉延而過，秀美動人，正好筑堤成壩,沿河設景，是生態旅游的佳地。項目建設既保護利用了生態環境又增加了新的人文景觀。第四章項目建設的內容一、項目產品的設計：從民族文化資源到項目產品的轉化本項目以旅游為依托，把湘西民族原生態文化資源轉化旅游文化產品，再通過科學合理的市場運作，使項目產品增值獲利。經過科學的總結篩選，我們發現湘西原生態民族文化是由10大類75項細分內容組成，即：民族宗教信仰文化、民族節日文化、民族生存文化、飲食文化、醫藥文化、民族藝術文化、民族建筑文化、民族工藝文化、民俗體育競技文化、歷史古跡文化等。每一部分，反映湘西文化的某一方面。對應這10大類75項細分內容，可開發出項目核心產品12種，即有展覽品、展演品、游客互動體驗產品、傳統飲食產品、醫藥品、保鍵品、美容品、影視歌舞、版權書籍、服裝、工藝品、濃縮景點如湘西民俗古跡之窗等，通過湘西民族節慶文化打造項目事件營銷，通過民族建筑文化形成項目的整體景觀。每一項產品，則依據其特點分別布局在展演中心、一品街中，詳見下表。湘西民族原生態文化項目產品開發的主要內容序號文化構成核心內容細分內容擬形成本項目核心產品項目產品布局1民族宗教信仰文化湘西原始宗教湘西少數民族圖騰崇拜、自然崇拜和祖先崇拜文化，儺文化、盤瓠文化、巫鬼文化、土司文化、湘西趕尸文化、落洞文化、巫蠱文化展覽品、展演品、游客互動體驗產品展演中心2民族節日文化湘西民族節慶苗族的四月八、趕秋節、六月六歌會（苗歌節）、趕邊邊場；土家社巴節、趕年節展演品、項目事件營銷依據展演中心3民族生存文化湘西民間生存狀態農耕稻作文化（求雨）、狩獵文化、婚戀、嫁娶文化、喪葬文化展覽品、展演品展覽館4飲食文化湘西傳統飲食系列湘西臘味系列、酸味系列、小吃系列、野菜系列和山珍系列傳統飲食產品一品街5醫藥文化苗藥跌打損傷藥、苗家火灌、傷寒頭痛風濕藥、保鍵藥等醫藥品、保鍵品、美容品一品街6民族藝術文化湘西歌舞藝術山歌、儺戲、毛谷斯、擺手舞、土家溜子、咚咚喹、苗花鼓舞、蘆笙、苗猴兒鼓舞、吹木葉、接龍舞、高腔、陽戲、花燈戲、土地戲、孝歌、哭嫁歌等展演品、視影視歌舞光碟、版權書籍一品街7民族建筑文化湘西建筑藝術吊角樓群、板巖寨、古鎮城堡城墻等項目景觀整體建筑8民族工藝文化湘西工藝產品土家“西蘭卡普”、苗族服裝配飾、臘染扎染、土家織錦等服裝一品街9民俗體育競技文化湘西民族傳統體育上刀梯、下油鍋、踩紅犁、吃玻璃、啃磁盤、椎牛等絕技絕活，還有武術、龍舟、八人秋千、玩龍燈、舞獅、鼓舞、打三棋、斗雞等地方傳統項目（舞獅是可以作為參與項目考慮）展演品、工藝品展覽館、展演中心、一品街10歷史古跡文化古遺址文化里耶秦簡遺址、永順老司城遺址，保靖三萬年前的東洛歸石器時代遺址、酉水唐代崖墓和戰國古墓、溪州銅柱等、歷史名城名鎮文化（里耶、王村等）濃縮景點如湘西民俗古跡之窗（仿世界之窗口建濃縮景點）名人家園二、項目的基本內容構成項目主要由以下四個基本內容組成：1、湘西老字號品牌一條街2、單身旅游度假公寓（四合院、地下停車場）3、休閑藝術吧4、綜合管理樓說明：其中老字號一品街是項目以湘西文化運作的重點，是文化產品的主要布點區域。單身旅游度假公寓、休閑藝術吧和會所，是核心的拓展項目。三、項目建設的總體風格和功能1、建筑總體風格突顯湘西民族原生態的建筑風格。以土家、苗家吊腳樓和四合院為基本元素，用現代居家觀念進行創造性解構和重組，營造出一種讓外來人能感受到的原汁原味的湘西氣息，讓湘西本土人于陌生中感到親切、于熟悉中感到新鮮的韻味。在外觀整體建設上，吸取鳳凰古城沙灣社區仿古建筑群的教訓，不采用那種呆板的、了無生氣的、整齊劃一的建設模式。本項目精心設計，不建高層，依山傍水，有彎建彎不取直，有坡建坡不取平，在錯落有致中求美感，于參差不齊處顯靈氣，與山水渾然一體，自得其樂。每一處樓都與別處不同，每一座房都獨具格調，處處有景，處處不同，但整體來看，又是一致的，即以湘西土家和苗寨風格統領全局。建筑內部裝修，則用現代生活的家居理念去整合苗家土家的生活元素，如家什用具物品等等都具有民族特色。2、建設總體功能文化保護、觀光游覽、購物餐飲、休閑娛樂、居住度假、商務會議一體化的文化旅游綜合服務中心。四、項目建設的細分內容設計內容設計上要做到兩個“突出”：一是盡力突出湘西民族文化，獲得項目的著眼點；二是盡力突出游客參與性，獲得項目的差異化競爭力。苗族文化和游客參與性是一品街等項目設計的核心，強調游客參與性，才能讓本項目區別于古城內其它旅游景區，發揮自己的特色。1、湘西老字號品牌一條街本項目核心價值：展現湘西民族民間工藝的獨特魅力突出游客參與性項目具體項目或代表人物個數功能設計依據建筑面積M2土陶作坊泥塑制作、DIY1文化展示與休閑體驗游客參與式與產業化和專業化互動經營120苗族刺繡作坊花帶、枕頭、帳篷、門簾、香包、手工小兒肚兜、手工繡花鞋、鞋墊、湘西山水刺繡等1480苗族銼花作坊代表人物：吳六愛、吳花紅等1180紡線、織布棉線、絲線、五彩線、織布線1240印染、蠟染、扎染作坊劉大炮及代表人物張花花，熊承早等1480石刻作坊個人私章、個人定制的工藝品等180玻璃吹畫作坊代表人物：田儒龍1100紙扎作坊名人：聶方俊及其它代表人物1120編織作坊草席、草鞋、草帽、苗族花帶等160土家織錦作坊西蘭卡普、繡花鞋墊、織錦袋、荷包等等1240土家族服侍作坊頭帕、男裝、女裝、圍裙、繡花鞋等1240姜糖作坊姜糖160榨油作坊菌油、菜油、茶油1100釀酒作坊釀酒1180苗畫展銷區繪畫、DIY、手工繪畫1120苗族銀飾（銀匠）作坊（1）、頭飾：銀帽、銀花大平帽、插頭銀花、插頭椿花、銀鳳冠、兒童帽飾；（2）、頸飾輪圈、扁圈、盤圈、披肩、童項圈；（3）身前身后銀飾、牙扦、針筒、圍裙鏈子、掛扣、銀紐、銀花銀蝶、銀牌、后尾；（4）鐲環：手鐲、兒童銀手鐲、指環、耳環（龍米谷等代表人物）（5）銀餐具與銀壺系列產品6420民族經典特色產品土家臘貨系列展銷1地方民族特色產品營銷窗口土物產和名牌營銷100野菜系列展銷1100土家食品系列展銷1100湘西經典特色產品名茶系列展銷1100老爹系列展銷1100名酒系列展銷1100食品系列展銷1100山珍系列展銷1100其它產品展銷1100經營傳統飲食產品湘西臘味系列、酸味系列、小吃系列、野菜系列和山珍系列。6餐飲區2880合計70002、單身旅游度假公寓（四合院、地下停車場）本項目核心價值：為游客提供便捷舒適的住宿服務序號項目具體項目標準建筑面積M21度假公寓（暫名）180套標準套間度假公寓180套標間約9000平方米2地下2000平方米的地下停車場3、江邊休閑藝術吧本項目核心價值：文化感悟的交流平臺類別功能標準建筑面積M2休閑名人與游客交流場所普通與豪華800第五章市場分析由于本項目依托鳳凰旅游業，目前和未來的旅游客源市場特點和走向，是項目是否能夠取得成功的關鍵。一、客源市場分析與預測鳳凰旅游客源市場起步晚、發展快、勢頭好。鳳凰縣旅游在20世紀80年代之前，一直處于自然、自發形態，基本上沒有正式的旅游市場。到1985年，鳳凰縣才提出要大力發展旅游業；1986年鳳凰縣被列為全國旅游外事開放甲類縣城；1997年被列為湖南省級風景名勝區；1999年被列為省級歷史文化名城和國家級生態示范縣。鳳凰旅游業真正起步是在2000年，政府把握西部大開發的有利時機，確立了的旅游帶動整體經濟發展的戰略，并于2001年被列為國家級歷史文化名城。在被列為國家歷史文化名城的當年，即接待中外游客57.6萬人，在過去短短的六年間，前來鳳凰城觀光旅游的海內外游客激增近6倍，2006年達350.2萬人次，見《鳳凰年接待游客表》。隨著常吉高速公路和渝懷鐵路的開通，銅仁機場、芷江機場的營運，加上現有的209國道、枝柳鐵路和張家界機場，鳳凰的旅游交通瓶頸得到解決，以后進入鳳凰游客量穩步提升已成定局。根據趨勢預測法預測,到2010年，鳳凰旅游的各項指標將接近張家界2000年的水平，即年接待游客量將達到500萬人，隨著旅游品質的提升，鳳凰游客人均消費將提高到300元左右，旅游總收入18億元左右。如果按10年增長1倍計算，到2020年，鳳凰各項指標將達到2004年的水平，即年接待游客量達到1000萬人，鳳凰游客人均消費將提高到400元左右，旅游總收入40億元左右。表一：鳳凰年接待游客表年份2000200120022003200420052010預計2020預計年接待游客量（萬人次）50.457.6901081892525001000旅游收入（億元）0.050.741.101.512.95.51540游客人均消費（元）108153218300400注：2003年受SARS影響，游客仍達到108萬人次。表二：鳳凰旅游市場歷年對照表年份接待游客量（萬人次）游客增長比率（%）旅游收入（億元）旅游收入增長比率（%）旅游門票收入(萬元）門票收入增長比率（%）200157.60.7416520028976.241.166.241450778.8200310821.351.529.31180024.12004189752.993.334300138.9200525233.335.589.6550027.9200635038.8911.87115.828021.5145.85表三：鳳凰旅游市場預測表（全部）項目20012002200320042005200620072008接待游客量（萬人次）57.689108189252350370390游客增長比率（%）76.24%21.35%75.00%33.33%38.89%5.71%5.41%旅游收入（億元）0.741.161.52.95.511.87旅游收入增長比率（%）6.2429.3193.3389.6115.82游客人均消費（元）108153218339表三續表項目20092010201120122013201420152016及以后接待游客量（萬人次）410430445460470480490500游客增長比率（%）5.13%4.88%3.49%3.37%2.17%2.13%2.08%2.04%旅游收入（億元）17.2旅游收入增長比率（%）游客人均消費（元）400省外、國外客源市場增長有潛力。根據鳳凰縣旅游局進行的客源組成調查，鳳凰客源70%是湖南省內游客，30%是省外客源，但隨著朱镕基、吳邦國、曾慶紅、宋祖英、常昊等名人來過鳳凰后，省外、國外客源市場有所增長,預計年增長率達10%以上。二、接待能力現狀及預測接待能力嚴重不足。由于鳳凰配套的旅游接待設施嚴重不足，游客往往是玩在鳳凰、吃住在吉首，至今只有二家設施較全的三星賓館。現有接待設施均存在規模小、設施不完備、檔次低,休閑娛樂設施不完備、接待極不規范、品位低，多數為家庭式民居小旅館，散、亂、差現象嚴重。根據鳳凰縣旅游發展總體目標，預測2010年需要住宿床位8000張，2010年需要12000—17000張。旅游服務層次低，質量差。鳳凰現無旅客服務中心，截止2004年12月，鳳凰本土旅行社只有3家，本土旅行社從業人員不足100人，專職導游少、水平低，無法滿足各層次旅客的要求。根據鳳凰縣旅游發展總體目標，預測2010年需要發展本土旅行社50家左右，旅行社從業人員達1000人。到2010年,本土旅行社預計達100家左右，旅行社從業人員達2000人。三、城區擴容對項目市場的影響分析《鳳凰縣2004年-2020年城市總體規劃》已確定鳳凰縣城人口規模在計劃期末達8萬人左右，按現在鳳凰縣城4.5萬人的基數算，未來城市人口要增加近2倍。到規劃期末,城市建設總用地將由現狀的2.84平方公里增加到7.24平方公里，人均城市建設用地由63.34增加到90.50平方米。按照這一設想，鳳凰縣城將在原來基礎上擴大2倍多，本項目所在地，將成為鳳凰縣城僅次于古城區的二級中心區,土地升值潛力巨大。第六章經濟效益分析一、投資估算1、投資估算依據（1）國家有關部門頒布的有關投資政策、法規（2）該項目開發建設規劃、施工設計文件（3）類似工程建設造價資料（4）湖南省建委湘建[1999]價字第172號通知頒發的《湖南省建筑工程單位估價表》；（5）項目工程建筑安裝工程概算書（6）中國人民銀行現行貸款利率表２、投資基本數據本期項目總投資4900萬元，項目計劃建設非物質文化保護一條街地下停車場和單身旅游度假公寓、藝術茶樓、管理設施及附屬景點等四個子項目。用地面積11768平方米，建筑面積20500平方米。主要經濟指標見以下各表：表8.1總投資項目規劃表項目功能樓層建筑面積（平方米）經營方式用地面積11768建筑占地面積4915總建筑面積20500建筑密度41.8%容積率1.74綠化率32%非物質文化保護一條街非保文化展示2F2500出租、出售單身旅游度假公寓（四星級）住宿3F-5F8000自營、出售停車場停車1200自營茶樓休閑娛樂2F-3F800出售住宅住家3F-5F8000出售３、投資估算各子項目投資估算額見下列各表：表8.2非物質文化保護一品街投資估算表序號工程或費用名稱預算金額（萬元）占單項項目總投資額（%）單價（萬元/平方米）備注1土地費用22931.29%0.03271.1土地出讓金228.081.2拆遷及補償0.922前期工程費34.34.69%0.00492.1地質戡探及建筑設計16.22.1三通一平18.13基礎設施建設費用354.78%0.0053.1電力照明10.53.2給水6.53.3消防、排水184建筑安裝工程費258.647.66%0.04984.1建筑工程費用38.004.2土建工程221.304.3裝修工程89.304.4電梯及安裝費0無5公共配套設施費用34.34.69%0.00495.1附屬工程10.15.2通道工程費用9.15.3公共裝飾、綠化、美化費用15.16管理辦公費用16.12.20%0.00237稅費及服務性收費9.11.24%0.00138不可預見費用14.72.01%0.00219其它費用10.41.44%0.0015合計642.85100.00%0.1045注：非物質文化保護一品街總建設面積10500平方米（包含住宅）在計算時因四舍五入的原因產生的誤差通過“其他費用”調整表8.3單身旅游度假公寓投資估算表序號工程或費用名稱預算金額（萬元）占單項項目總投資額（%）單價（萬元/平方米）備注1土地費用270.888.98%0.04941.1土地出讓金270.221.2拆遷及補償0.662前期工程費57.883.14%0.00492.1地質戡探及建筑設計37.002.1三通一平20.883基礎設施建設費用213.077.01%0.0053.1電力照明21.003.2給水12.003.3消防、排水180.074建筑安裝工程費2132.1168.46%0.1192此地計算的平均值4.1建筑工程費用25.104.2土建工程832.014.3裝修工程1200.30注（2）4.4電梯及安裝費100無5公共配套設施費用104.887.14%0.00495.1附屬工程14.345.2通道工程費用20.315.3公共裝飾、綠化、美化費用70.236管理辦公費用91.633.28%0.0027稅費及服務性收費94.173.48%0.00238不可預見費用83.813.35%0.00219其它費用82.722.96%0.0015合計3127.65100.00%0.1559注：（1）建筑面積：其中停車場1200平方米、賓館8000平方米（2）在計算時因四舍五入的原因產生的誤差通過“其他費用”調整表8.4江邊休閑藝術吧投資估算表序號工程或費用名稱預算金額（萬元）占單項項目總投資額（%）單價（萬元/平方米）備注1土地費用50.83820.51%0.02541.1土地出讓金50.6941.2拆遷及補償0.1442前期工程費9.8004.61%0.00492.1地質戡探及建筑設計4.1002.1三通一平5.7003基礎設施建設費用10.0005.16%0.0053.1電力照明3.2603.2給水2.5803.3消防、排水4.1604建筑安裝工程費150.60062.36%0.13984.1建筑工程費用4.6004.2土建工程75.0004.3裝修工程70.000注（2）4.4電梯及安裝費0.000無5公共配套設施費用7.8003.61%0.00495.1附屬工程5.1935.2通道工程費用05.3公共裝飾、綠化、美化費用2.0006管理辦公費用4.2001.12%0.00217稅費及服務性收費4.6001.22%0.00238不可預見費用4.2001.12%0.00219其它費用3.0000.80%0.0015合計243.000100.00%0.188注：（1）江邊休閑藝術吧建筑面積800平方米（2）裝修標準900元/平方米（3）在計算時因四舍五入的原因產生的誤差通過“其他費用”調整表8.5各子項目投資估算匯總表項目投資額（萬元）建筑面積（平方米）經營方式非保一條街門面6432500出售單身旅游度假公寓31279200自營、出售茶樓243800出售住宅8888000出售合計490020500注：此處的建筑面積不包括附屬建筑面積。4、資金來源項目資金來源為二部分：權益投資2900萬元，銀行借款2000萬元。資金來源項目投資額（萬元）比重（%）權益投資290059%負債投資200041%合計4900100%二、財務分析與評價項目建成后，為了達到“構建鳳凰文化旅游產業集群的龍頭”這一目標，實現鳳凰旅游市場的“以旅興文，以文促旅”的良性循環，依據湘西旅游產業發展的趨勢和鳳凰目前的旅游市場發展狀況，對本項目的營運成本及收入做如下估算及評價（截止5年）。總收入估算項目名稱出售收入（萬元）面積（平米）經營方式非保一條街門面7502500出售單身旅游度假公寓9200自營、出售茶樓398800出售住宅11108000出售合計225820500單身旅游度假公寓經營收入項目第1年第2年第3年第4年第5年標準間單價（元/天）200200200200200年營業收入（萬元）897897897897897注：共有四星級標準間178間，按入住率70%，一年360天計。2、度假公寓費用、成本、稅項數據估算標準（1）經營費用員工薪酬：按平均1000元/人×12個月×100人計算，合計12萬元；員工培訓費：每年5萬；員工服裝及制服等清潔費用，按營業收入的0.2%，合計1.8萬元；市場推廣:（含節假日推廣）按全年收入的1.5%，合計13.5萬元；行政費用：行政費用按營業額0.5%，合計4.5萬元；董事會費，每年10萬元；公關交際應酬費，12萬元/年；財產保險費，按總投資額0.5%算，合計4.5萬元；水、電、煤、氣，按營業收入5—7%算，合計4.5萬元；工程修理費（不包括改造及再投資）按營業收入的0.5%算，合計4.5萬元；經營費用總計72萬。（2）消耗成本，按照營業收入的30%計算，合計270萬元。（3）稅項因本項目為保護非物質民族文化事業的重點項目，地方政府和國家在稅收上給予優惠政策，因此流轉稅費暫按收入的7%計算，合計63萬元。總成本合計405萬元/年。總利潤為490萬元/年。第八章結論本項目的建設符合國家產業結構調整政策，符合可持續發展道路，符合省委省政府大力發展文化產業和旅游業的戰略思想。充分利用了湘西民族文化資源優勢，既提高湘西民族文化品牌，又增加地方稅收及安置下崗工人就業，帶動地方經濟發展，減輕政府負擔，具有顯著社會效益。從經濟效益上看，湘西的民族文化產業和旅游業的市場潛力巨大，附加值高，經濟效益可觀，抗風險能力強，投資回收期短。綜上所述該項目經濟效益和社會效益顯著，建設該項目合理可行。TOC\o"1-3"\h\z第一章概述 I1.1項目概述 11.2可行性研究報告的編制目的 31.3可行性研究報告的編制依據 31.4項目效益分析 41.5特殊說明事項 4第二章項目的界定與現狀描述 62.1宗地法律關系 62.2項目的自然條件與區位 72.3地上物狀況 102.4宗地環境 112.5宗地開發目標 13第三章投資環境 143．1海淀區經濟介紹 143．2海淀區大西山風景旅游區現狀分析 143．3海淀區大西山風景旅游區目前存在的問題 153．4項目建設的必要性分析 16第四章市場分析 174．1總體宏觀經濟分析 174．2土地市場分析 184．3旅游市場分析 194．4北京市旅游飯店業發展的主要特點 264．5競爭性項目分析 第五章項目的策劃和運作 305．1規劃設計條件 305．2項目組織結構與實施方式 315．3拆遷補償方式 315．4項目實施進度計劃 315．5資金籌集…………………..345．6土地銷售時間和方式選擇……………….345．7收款方式與回款計劃……………………...345．8營銷策略…………………..34第六章總投資成本分析 3666．1征地費 3666．2拆遷費…………………….366．3前期工程費.……………….366．4市政基礎設施及公共服務設施建設費………………….376．5地價款………………….………………….406．6管理費用…………………..406．7財務費用…………………..406．8銷售推廣費………………..406．9開發期稅費………………..416．10不可預見費………………416．11資金使用計劃…………….41第七章項目竣工后的土地價值分析……….427．1假設開發法測算土地市場價格………….437．2開發余值的分析 43第八章財務分析 458．1銷售收入估算 458．2成本分析 458．3靜態分析 458．4現金流量分析 458．5借款償還 468．6結論 46第九章風險分析 479．1不確定性分析 479．2盈虧平衡分析 479．3敏感性分析 489．4投資環境風險 499．5資金風險 509．6管理風險………………….509．7政策風險 50第十章社會效益評價 5110．1對就業效益的影響 5110．2對環境效益的影響 5110．3對政府財政的影響 51HYPERLINK"file:///F:\\準備修