建立相應的管理措施：⑴建立完善的管理制度，明確責任，定時清掃，定時收集；⑵垃圾實現袋裝化，采用易降解的垃圾袋；⑶規劃好合理的垃圾收集和運輸路線，采取防護措施盡量減少在運輸途中導致的垃圾散落；⑷每天至少固定運送垃圾一次；⑸選擇合適的臨時垃圾堆放場所，防止垃圾的氣味污染環境，影響居民生活，同時，還要注意防雨，以免垃圾的濾液污染地下水。⑹充分發揚該項目住戶容易組織和管理的特點，進行環境教育和宣傳，使各住戶能夠從自身做起，從個人所產生的生活垃圾的投放做起，并盡量減少生活垃圾的排放量。2.2生活污水的處理措施在該項目施工期間，必須嚴格執行“三同時”制度，生活污水處理裝置在項目投入使用后必須保證同時運行，必須有專門的人員負責維護、管理處理裝置，必須將該項目產生的生活污水完全按照要求進行處理，保證達到《污水排入城鎮下水道水質標準》（CJ343－2010）要求。達標后排入市政污水管網，輸送至城市污水處理廠統一處理。2.3廢氣污染控制措施⑴對于廚房及無窗衛生間，應設置集中排放煙氣的煙道高空排放煙氣并采取有效的凈化措施，同時盡量采用天然氣等較為清潔的能源。⑵對日益增多的汽車，設置汽車地下集中停放區，減少對區內環境的影響。⑶項目區內大面積綠化亦可以有效改善項目區內空氣環境質量。2.4噪聲污染防護措施根據功能區的劃分，交通道路網的分布、綠化與隔離帶的設置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設計要求。對進出該區的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風設備采用低噪聲設備，并盡可能將設備設于地下室。加強居民環保意識的培養，減輕生活噪聲的影響，建議采用降噪窗，并進行垂直綠化，有效吸聲、隔音、降噪。在區內周圍和內部加大綠化面積，降低噪音的傳播強度。第五節生態環境影響分析擬建項目由于是房地產開發項目，建設場地較為平坦，不需施工取棄土，對地表植被的破壞很小,該項目的建設運行會對當地的生態環境產生影響較小。從項目總體規劃來看，大面積的植草綠化美化工作的建設，將有利于區域生態環境的改善，對周邊生態環境的影響將優于項目建設前的自然狀態。由于擬建項目排放的污染物較少，且對產生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施，嚴格控制在國家規定的排放標準內，所以該項目的建設不會對區域的生態環境產生明顯的影響。第六節生態環境影響分析結論該項目選址在XXXX區，符合當地的土地利用總體規劃和城市總體規劃。該項目屬于建筑業，基本符合國家和XX市的產業政策。產生的各種污染物經相應措施處理后能做到達標排放。該項目正常營運后，產生的污染物經治理達標后對當地的環境影響不大，環境質量基本仍能維持現狀。綜上所述，從環保角度而言，該項目只要落實上述提出的各項治理措施，嚴格執行項目“三同時”，在安全生產前提下，加強環保管理以確保污染物達標排放，該項目建設是可行的。

第七章經濟影響分析第一節經濟效益分析1、經濟效益分析的依據1.1《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）1.2《房地產開發項目經濟評價方法》2、經濟效益分析2.1銷售收入根據建設單位提供的有關資料，結合城市居民消費水平和項目所處地理位置，參照XX市住宅售價行情，確定項目銷售價格。采用平均銷售價格計算，商品房按5800元/m2，社區商業按16500元/m2，地下按1500元/m2，幼兒園和安置房不出售，可實現銷售收入25826.8萬元。根據項目實施進度計劃，在第1年開展銷售工作，預計項目4年后全部售出。詳見銷售計劃表表7-1單位:萬元年份第1年第2年第3年第4年合計項目銷售比例25%40%30%5%100%銷售收入6456.710330.77748.01291.325826.82.2銷售稅金及附加該項目建成后可實現銷售稅金及附加共計1420.5萬元，其中營業稅1291.3萬元，城市維護建設稅90.4萬元，教育費附加38.7萬元。詳見表7-2銷售稅金及附加估算表。表7-2單位：萬元序號項目名稱建設經營期合計第1年第2年第3年第4年1營業稅322.8516.5387.464.61291.32城市維護建設稅22.636.227.14.590.43教育費附加9.715.511.61.938.7合計355.1568.2426.171.01420.52.3土地增值稅本工程實現增值額4889.8萬元，增值額超過扣除項目金額的20％，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，應繳土地增值稅1466.9萬元。詳見表7-3土地增值稅估算表。表7-3單位：萬元序號項目名稱計算依據金額1銷售收入25826.82扣除項目金額2.1+2.220937.02.1總成本費用19516.52.2銷售稅金及附加1420.53增值額1-24889.84增值率3/223.4%5土地增值稅1466.92.4總成本費用該項目總成本費用由總投資、運營費用和財務費用構成。運營費用為項目開發完成后，經營期間發生的各種費用包括管理費用和銷售費用，按銷售收入的1%計取。詳見表7-4投資及成本費用估算表。投資及成本費用估算表表7-4單位：萬元序號項目名稱建設經營期合計第1年第2年第3年第4年1建設投資8550.08550.0950.0950.019000.02財務費用0.00.00.00.00.03運營費用129.1206.6155.025.8516.5合計8679.18756.61105.0975.819516.53、利潤與利潤分配分析該項目實現利潤總額3422.9萬元，所得稅855.7萬元。經測算該項目投資利潤率為18.0%，投資利稅率為33.2%。詳見表7-5利潤與利潤分配表。利潤與利潤分配表表7-5單位：萬元序號項目名稱建設經營期合計第1年第2年第3年第4年1銷售收入6456.710330.77748.01291.325826.82總成本費用8679.18756.61105.0975.819516.53銷售稅金及附加355.1568.2426.171.01420.54土地增值稅880.2586.80.00.01466.95利潤總額-3457.7419.16216.9244.53422.96所得稅-864.4104.81554.261.1855.77稅后利潤0.00.01624.1183.42567.28盈余公積金0.00.0162.418.3256.79可分配利潤0.00.01461.7165.02310.4評價指標投資利潤率＝（利潤總額/總投資額）×100%＝18.0%投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）×100%＝33.2%4、償債能力分析該項目所需資金全部由建設單位自籌解決，不存在貸款。5、現金流量與動態盈利分析該項目稅后內部收益率為42.1%。財務凈現值為1370.5萬元，基準收益率Ic=12%。詳見表7-6現金流量表現金流量表表7-6單位：萬元序號項目名稱建設經營期第1年第2年第3年第4年1現金流入6456.710330.77748.01291.31.1銷售收入6456.710330.77748.01291.32現金流出9050.010016.43085.31108.02.1建設投資8679.18756.61105.0975.82.2銷售稅金及附加355.1568.2426.171.02.3土地增值稅880.2586.80.00.02.4所得稅-864.4104.81554.261.13凈現金流量-2593.3314.44662.7183.44累計凈現金流量-2593.3-2278.92383.82567.26、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點=———————————————————×100%=84.7%經測算，項目盈虧平衡點為84.7%，即銷售收入或售房量達到84.7%時，項目可保本。8、敏感性分析由于項目設計的一些參數在目前情況下是確定的，難以預計項目在經營中的變化，這些變化將會影響到項目的經濟效益。為此在項目計算期內，從產品的銷售價格、經營成本、工程投資的變化，來分析對工程經濟效益的影響。銷售價格、經營成本和工程投資發生變化對財務評價指標的影響定量分析結果見表7-7敏感性分析表。敏感性分析結果表表7-7單位：萬元序號變動因素變動輻度內部收益率（%）財務凈現值（萬元）1基本方案42.11370.52銷售收入+5%53.31846.3-5%31.4894.83經營成本+5%47.91558.2-5%36.91182.94工程投資+5%31.9963.3-5%53.91777.7計算結果表明，銷售價格對工程投資最為敏感，其次是銷售收入的變化。從敏感性分析可以看出，銷售收入下降和總投資增加對財務內部收益和財務凈現值都有影響。因此，應注重售房價位和投資開發成本的控制，制定營銷措施，盡可能地提高單位面積售價，縮短工期和銷售年限，降低運營費用，以期取得較好的經濟效益。第二節行業影響分析據資料統計，近年來，XX市住宅、商業供應量與需求量有較快增長，供求關系穩定，消化速度較快。同時隨著城市化進程的加快，市區人口逐年增加，以及物業開發水平的提高，帶來的多次置業的消費趨向，為未來房地產市場提供了較大的增長空間。近年XX市房地產市場走勢表現為：1、個人住宅消費潛力巨大，后勁十足；2、良好的社會環境和政府政策的支持為房地產市場發展奠定了基礎；3、住房信貸的長足發展為房地產市場發展保駕護航；4、中低價、中小型住宅依然是當前房地產市場的緊俏品；基于對近年住宅、商業市場現狀的分析，對XX市2014年房地產發展趨勢預測如下：1、房價將持續平穩上升；2、二手房市場繼續升溫；3、物業管理進一步走向規范化和產業化；4、房地產營銷將回歸到地點、產品、社區三個基本層面；5、新房市場局部短缺現象依然會存在，而且可能會持續。從社會需求總量分析，生活水平的提高，城市規模的擴大，人口的增長，人們要求居住的標準也越來越高，住房無論量或質的變化因素的拉動，使居民住宅消費趨勢今后將呈現較強的增長勢頭,市場需求潛力巨大。該項目位于XX市XX區XX街以北、XX路以東、XX路以西，規劃用地面積30222.42m2（合45.33畝）。該地塊市政配套服務設施齊全，交通、通訊十分方便，是開發建設普通綜合商住社區的理想地段。項目的開發建設和XX市城市發展規劃有利于加快XX市舊城改造和企業騰籠換業的步伐，有利于改善城市環境面貌，提高市民居住質量第三節區域經濟影響分析該項目投資總投資19000.00萬元，年實現銷售收入25826.8萬元，利潤總額3422.9萬元，所得稅855.7萬元，該項目建成后有利于促進當地經濟發展，增加當地財政收入。第四節宏觀經濟影響分析該項目投資額度不大，對宏觀經濟不會產生大的影響，因此不必對其進行宏觀經濟影響分析。同時也不涉及國家經濟安全，也無須進行經濟安全影響分析。

第八章社會影響分析社會評價是分析擬建項目對當地社會的影響和當地社會條件對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。項目的社會評價主要包括項目對社會的影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風險分析三大方面內容。第一節社會影響效果分析擬建項目的建設及運營帶動了建筑、家政服務、職業介紹、物業管理、社區服務、信息咨詢等行業快速發展，為勞動就業提供了大量的機會，不僅吸收了大量新成長勞動力，而且吸收了部分農業和工業轉移的勞動力，減輕社會就業壓力，就業效果顯著。同時繁榮了商業和服務業，促進了第三產業的發展。房地產項目的開發吸引了眾多投資包括外商投資，使區域資源配置不斷深化。該項目本著既滿足人們對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為人們的生產生活創造必要的空間發展條件的原則，合理利用土地資源，避免浪費，重視對自然資源的使用和保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。基于此，該項目在建筑節能、采暖節能、電氣節能、節水等方面都采取了有利措施，選用先進的工藝及材料，以達到最大限度的節能降耗，使項目成為城市生態經濟的有機組成部分。第二節社會適應性分析近幾年來，XX市城市規劃工作以突出“以人為本，創建精品”為原則，堅持統籌兼顧、協調發展，努力推進城市現代化和鄉村城市化步伐。按照中心聚集、點軸拓展的基本思路，科學調整城區規劃控制范圍，擴大城區面積，城市功能更加完善。為改善市民居住條件，美化城市環境，XX市XX置業有限公司擬建的XX小區項目符合國家產業政策和XX市新的城市總體規劃要求，符合XX市房地產市場的需求，在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實的環境下以及XX市經濟規模的快速擴張、城區人口的迅速膨脹、當地居民人均收入迅速提高的背景下，建設該項目能夠提高所在地區居民居住水平、消費水平、消費結構，增加就業機會，吸納就業人員，提高就業率。在一定程度上對改進基礎設施、增加社會服務容量和加快城市化進程等方面起了積極的作用。

另外，項目建設注重環境綜合治理，符合人們希望得到既安全、方便、舒適和美觀的物質功能，又能滿足精神需求的空間實體的需要。在增強住宅適應性的前提下，充分搞好室內與室外、局部與整體、人工與自然、功能需求與觀瞻效應的協調。正確處理開發、利用、環保的關系，建設配套完善的社區服務，滿足人們物質、精神生活的需求，適應社會的需要和發展。第三節社會風險及對策分析房地產項目投資是一項極為復雜而又充滿風險的經濟活動，影響房地產投資風險的因素很多，既來自于房地產開發經營活動的本身，又來自于周圍的社會環境條件，甚至還有人們認識的滯后性、財務管理控制的局限性以及來自于大自然的災害等。該項目建設應注意以下風險：(1)財務風險因素(2)利率風險(3)變現風險(4)社會風險和意外事故風險。只有通過有效合理的監管控制風險，制定項目風險管理計劃才能對該項目進行風險控制，保證該項目的順利實施。建議成立獨立項目組對該項目全過程進行財務監管控制風險。第九章結論和建議第一節結論該項目地處XXXX區，建設普通商住社區，對改善XX市居住及商業環境條件，促進當地經濟發展有積極的意義。經估算，整個工程建設總投資為19000.00萬元，項目建成后可實現銷售收入25826.8萬元，利潤總額3422.9萬元，投資利潤率為18.0%，所得稅后財務內部收益率為42.1%，經敏感性分析，項目有較強的抗風險能力，故項目在財務上是可行的。該項目的開發建設符合國家產業政策和XX市城市發展規劃，對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用，且能夠提高和改善當地居民的居住環境條件，同時可帶動XX市經濟的發展以及當地建材工業和第三產業的發展，具有良好的經濟效益和社會效益。因此，該項目的開發建設是必要的、可行的。第二節建議1、建議項目法人在建設初階段要進一步從建筑、施工工藝、材料、結構和設備等方面優化的完善方案。2、建議項目法人在建設過程中，根據實際情況科學安排工程建設進度，合理調度，嚴格控制投資，節約使用資金，以求良好的經濟效益。3、積極落實建設資金，按照基本建設程序辦事，認真實行項目法人責任制、招投標制和建設監理制，保證項目的順利實施。4、建議項目法人結合該項目的特點，在房型設計上多下功夫，開發能適應不同層次消費者的多種房型，以滿足市場的需求，同時為住戶提供優質的服務，使客戶買得放心，住得舒心，采取積極得促銷措施，保證銷售計劃得實現和建設資金滾動投入的需要。目錄第一章總論11、項目名稱及承辦單位12、編制依據43、編制原則54、項目概況65、結論6第二章項目提出的背景及必要性81、項目提出的背景82、項目建設的必要性9第三章項目性質及建設規模131、項目性質132、建設規模13第四章項目建設地點及建設條件171、項目建設地點172、項目建設條件17第五章項目建設方案251、建設原則252、建設內容253、工程項目實施33第六章節水與節能措施371、節水措施372、節能措施38第七章環境影響評價391、項目所在地環境現狀392、項目建設和生產對環境的影響分析393、環境保護措施……404、環境影響評價結論……………..……………42第八章勞動安全保護與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設施…………...45第九章組織機構與人力資源配置461、組織機構462、組織機構圖46第十章項目實施進度481、建設工期482、項目實施進度安排483、項目實施進度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據492、建設投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2可行性研究報告編制依據及原則 11.3可行性研究報告的內容 3第二章項目背景與建設的必要性 42.1項目建設的背景 42.2項目建設的必要性 52.3結論 5第三章效益分析 73.1社會效益 73.2經濟效益 83.3環境效益 83.4評價結論 9第四章項目選址及建設條件 104.1項目選址 104.2項目建設地點 104.3項目建設條件 10第五章項目建設方案 175.1方案設計原則 175.2總體方案設計 175.3道路工程 175.4平面