2021年財務實習生培訓課件

不滿足！勤發(fā)奮！常積小流！必匯江河！講解人：kity2021年7月1目錄一、房地產(chǎn)本錢核算標準。二、稅法知識三、發(fā)票管理四、房地產(chǎn)涉稅問題解答2房地產(chǎn)本錢核算標準本錢核算的一般步驟：◆第一步：根據(jù)本錢核算對象確實定原那么和工程特點，確定本錢核算對象。◆第二步：設置有關本錢核算會計科目，核算和歸集生產(chǎn)本錢費用。◆第三步：按受益原那么和配比原那么，確定應分攤本錢費用在各本錢核算對象之間的分配方法、標準。◆第四步：將歸集的生產(chǎn)本錢費用按確定的方法、標準在各本錢核算對象之間進行分配。3房地產(chǎn)本錢核算標準◆第五步：編制工程生產(chǎn)本錢計算表，計算各本錢核算對象的開發(fā)總本錢。◆第六步：正確劃分已完工產(chǎn)品和在建產(chǎn)品之間的本錢，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工庫存商品本錢。◆第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的本錢，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的銷售本錢。◆第八步：編制本錢報表，根據(jù)本錢核算和管理要求，總括反映各本錢核算對象的本錢情況。4房地產(chǎn)本錢核算標準●本錢核算對象確實定原那么：應滿足本錢計算的需要；便于本錢費用的歸集；利于本錢的及時結(jié)算；適應本錢監(jiān)控的要求。●本錢核算對象確實定方法：一、單體開發(fā)工程，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為本錢核算對象。二、在同一開發(fā)地點、結(jié)構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)工程，可以合并為一個本錢核算對象。5房地產(chǎn)本錢核算標準三、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程，可以結(jié)合工程特點和本錢管理的需要，按開發(fā)工程的一定區(qū)域或部位或周期劃分本錢核算對象。1、成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，可以以各期(區(qū))為本錢核算對象。2、同一工程有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分本錢核算對象的根底上，還應按功能劃分本錢核算對象。3、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構的，還應按結(jié)構劃分本錢核算對象。6房地產(chǎn)本錢核算標準四、根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不管其支出是否攤?cè)敕课莸葞齑嫔唐繁惧X，均應單獨作為本錢核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)工程效勞的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)工程本錢且造價較低的配套設施，可以不單獨作為本錢核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)工程的本錢。本錢核算對象的集中立項制度：各公司根據(jù)上述原那么和方法，確定本公司的本錢核算對象后，應及時上報地產(chǎn)事業(yè)部財務管理中心、工程管控中心備案，以建立集團公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)工程目錄。7本錢費用工程及核算內(nèi)容

開發(fā)本錢工程在核算上將其分為如下六個本錢工程：〔1)土地征用及拆遷補償費〔2)前期工程費〔3)建筑安裝工程費〔4〕根底設施費〔5)配套設施費〔6)開發(fā)間接費。8本錢費用工程及核算內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢明細工程：〔1)土地征用及拆遷補償費：因房地產(chǎn)開發(fā)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出、土地拍賣價款及傭金等。主要內(nèi)容：〔一〕土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢和相應稅金等。9本錢費用工程及核算內(nèi)容〔二〕拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分別沖減有關本錢。〔三〕市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費、接口補償費等。〔四〕合作款項：補償合作方地價、合作工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢和相應稅金等。〔五〕其他：如土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。10本錢費用工程及核算內(nèi)容二、前期工程費：〔一〕指在取得土地開發(fā)權之后、工程開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平〞等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：勘察設計費1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。2、規(guī)劃設計費：◆規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。◆設計費：施工圖設計費、修改設計費等。◆其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。3、建筑研究用房費：包括材料及施工費11本錢費用工程及核算內(nèi)容〔二〕報建費1、報批報建費包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。工程整體性批報建費：工程報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。2、增容費包括水、電、煤氣增容費12本錢費用工程及核算內(nèi)容〔三〕“三通一平〞費：1、臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用2、臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及撤除費用。3、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。4、場地平整：場地清運費、舊房撤除等費用。〔四〕臨時設施費1、臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3、臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4、臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用13本錢費用工程及核算內(nèi)容三、根底設施費指工程開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建設安裝工程施工預算圖以外的費用，包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、場地平整及道路等根底設施費用。以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。(一)、道路廣場工程費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等。(二)、室外供電工程費：高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站。包括變〔配〕電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供〔配〕電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。(三)、室外給排水工程費：自來水、雨〔污〕水排放、熱水系統(tǒng)、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等14本錢費用工程及核算內(nèi)容(四)、室外煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，調(diào)壓站，煤氣開展基金、煤氣掛表費等。(五)、室外供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費、管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。(六)、通訊工程費：線路的鋪設、配套費，電纜集資費，交納的增容費等。(七)、有線電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。〔八〕、室外智能化系統(tǒng)費：主要包括電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)(九)、室外照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設施支出。如路燈、草坪燈。(十)、環(huán)境綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。15本錢費用工程及核算內(nèi)容〔十一〕、消防工程費：小區(qū)內(nèi)消防設施的建造、消防設備的購置。(十二)、大門圍墻工程：指小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、自然下沉整改費。(十三)其他：小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出，各種指示牌、標識牌、示意圖、室外背景音樂、室外零星設施等等。16本錢費用工程及核算內(nèi)容四、建筑安裝工程費指工程開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算工程內(nèi)的各項費用(含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發(fā)包工程應依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單〞來確定。主要包括以下內(nèi)容：(一)、土建工程費1、根底工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，根底處理費、樁基咨詢費檢測費、降水。2、主體工程費：即土建結(jié)構工程費〔含地下室局部〕。有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。17本錢費用工程及核算內(nèi)容〔二〕、安裝工程費1、電氣(強電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。2、電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝費。3、給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設施安裝費。〔自來水／排水／直飲水／熱水〕4、電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。5、空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設施安裝費。6、消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。18本錢費用工程及核算內(nèi)容7、煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設施安裝費。8、采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。〔地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統(tǒng)／暖氣片〕上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。〔三〕、裝修工程費1、門窗工程：主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用2、公共部位精裝修費：主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。3、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4、樣板房精裝修費：主體工程內(nèi)樣板房裝修費用。小區(qū)內(nèi)、主體外單獨設計、建造、裝飾臨時樣板房、售樓處等費用進入自用固定資產(chǎn)。在主體內(nèi)設計、建造、裝飾進入開發(fā)本錢。19本錢費用工程及核算內(nèi)容〔四〕、其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費〔零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按附屬主體原那么歸類計入上述相應費用中〕，現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。五、配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：一、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑本錢)、變電所(建筑本錢)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。20本錢費用工程及核算內(nèi)容二、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。三、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。四、對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡颈惧X工程。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，那么應作為經(jīng)營性工程獨立核算。21本錢費用工程及核算內(nèi)容該本錢工程下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：1、游泳池：土建、設備、設施；2、業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構；3、幼兒園：建造本錢及配套資產(chǎn)購置；4、學校：建造本錢及配套資產(chǎn)購置；5、兒童游樂設施；6、車站建造費：土建、設備、各項設施；六、開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與工程開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出；以及與工程推廣銷售有關但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。〔包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。〕22本錢費用工程及核算內(nèi)容一、工程管理費1、工程監(jiān)理費：支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用2、預結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結(jié)算所支付的費用3、行政人工費：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼〔住宿、伙食、交通、補貼等〕、勞動保險等人工費。4、行政管理費；直接從事工程開發(fā)的部門行政管理費用。含水費、電費、辦公費、設施設備折舊攤銷費等。5、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎6、質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關質(zhì)檢費。二、資本化利息：直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。三、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。四、臨時設施期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造本錢范疇，其科目設置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見?費用核算方法?。23本錢費用工程及核算內(nèi)容本錢費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費一般能分清本錢核算對象的，可直接將土地本錢計入特定的本錢核算對象中；如果分不清本錢核算對象，可先在“生產(chǎn)本錢-土地開發(fā)本錢-土地征用及拆遷補償費〞的核算工程進行歸集，然后再在有關本錢核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關本錢核算對象。有關分配方法為：一、按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：◆方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地本錢分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地本錢，按小區(qū)內(nèi)房屋等本錢核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地本錢，按房屋等本錢核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等本錢核算對象的的生產(chǎn)本錢；房屋等本錢核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等本錢核算對象應負擔的土地本錢。24本錢費用工程及核算內(nèi)容◆方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等本錢核算對象的占地面積上，房屋等本錢核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地本錢來分配。二、按建筑面積計征〔或補償〕時：按本錢核算對象的建筑面積來分攤。前期工程費、根底設施費能夠分清本錢核算對象的，可直接計入本錢核算對象的相應本錢工程；應由兩個或兩個以上的本錢核算對象負擔的費用，可通過“生產(chǎn)本錢-土地開發(fā)本錢-前期工程費〞或“生產(chǎn)本錢-土地開發(fā)本錢-根底設施費〞核算工程進行歸集，再按一定標準分配計入各本錢核算對象。25本錢費用工程及核算內(nèi)容建筑安裝工程費一、一般應在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表〞、“工程價款結(jié)算單〞所確定的工程價款，直接計入房屋等本錢核算對象的“建筑安裝工程費〞本錢工程。二、預付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發(fā)本錢〞科目，應先在“預付帳款—預付承包單位款〞科目核算，待工程價款結(jié)算時，再從實際應付工程款中扣回。三、對幾個工程一并招標出包且按標價結(jié)算的，應在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或本錢核算對象)的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費，計入有關房屋等本錢核算對象的“建筑安裝工程費〞本錢工程。26本錢費用工程及核算內(nèi)容配套設施費一、配套設施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設的情況下：▲能分清本錢核算對象的，應直接計入房屋等本錢核算對象的“配套設施費〞本錢工程。▲不能分清本錢核算對象的，應先由“生產(chǎn)本錢—配套設施開發(fā)本錢〞科目的相應本錢工程進行歸集，再分配計入房屋等本錢核算對象的“配套設施費〞本錢工程。二、配套設施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(有前有后、穿插進行)的情況下：▲應先通過“生產(chǎn)本錢—配套設施開發(fā)本錢〞科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等本錢核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等本錢核算對象的本錢工程。27本錢費用工程及核算內(nèi)容三、先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設施尚未全部完工的情況下：▲可按配套設施的預算本錢(或方案本錢)進行預提，并歸集在“生產(chǎn)本錢—配套設施開發(fā)〞科目的相應本錢工程，再按房屋等本錢核算對象的建筑面積，分配計入房屋等本錢核算對象的“配套設施費〞本錢工程。預提數(shù)與實際數(shù)的差額，應在配套設施完工時調(diào)整房屋等本錢核算對象的“配套設施費〞本錢工程。▲如果預提的配套設施費含有多種配套設施工程，應在每項配套設施完工時，逐項結(jié)轉(zhuǎn)并隨時調(diào)整房屋等本錢核算對象的“配套設施費〞本錢工程，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。28本錢費用工程及核算內(nèi)容但凡能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施〔包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的〕支出，不得計入房屋等本錢核算對象的本錢，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發(fā)本錢的“生產(chǎn)本錢—配套設施開發(fā)本錢—配套設施費〞工程中。29本錢費用工程及核算內(nèi)容開發(fā)間接費一、應先通過“開發(fā)間接費〞科目分工程歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)工程的各本錢核算對象。二、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。借款費用資本化一、借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)；二、可資本化的借款費用包括：與開發(fā)工程直接相關的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；三、可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)工程的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)工程；不能分清具體用途的借款費用，可采用各工程累計投資額、各工程缺口資金等標準在受益的各開發(fā)工程間分攤。30稅法知識31稅法知識稅種包括：增值稅、消費稅、營業(yè)稅、資源稅、所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、教育費附加、地方教育費附加、車船使用稅、礦產(chǎn)資源費、水利基金、價風格節(jié)稅。●房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅〔按占地面積、土地級次〕、水利基金、堤防維護費〔湖北〕、價風格節(jié)稅〔安慶〕、所得稅。32稅法知識計算方法：一、營業(yè)稅：主營業(yè)務收入〔預收賬款〕*5%；二、城市維護建設稅：營業(yè)稅*7%〔安慶〕、營業(yè)稅*5%〔湖北〕；三、教育費附加：營業(yè)稅*3%；四、地方教育費附加：營業(yè)稅*1%〔安慶〕、營業(yè)稅*2%〔湖北〕；五、土地增值稅〔預征〕：主營業(yè)務收入〔預收賬款〕*1.5%〔安慶〕；主營業(yè)務收入〔預收賬款〕*5%〔湖北〕。工程建設到達一定條件后進行清算。六、房產(chǎn)稅：1、租金收入*12%；2、固定資產(chǎn)原值*1.2%*70%〔年繳〕七、每月根據(jù)收入繳納的印花稅：主營業(yè)務收入〔預收賬款〕*0.05%；八、土地使用稅：未銷售房屋占地面積*4元〔安慶二級〕；*5元〔湖北一級〕33稅法知識九、水利基金：主營業(yè)務收入〔預收賬款〕*0.06%；十、堤防維護費〔湖北〕：營業(yè)稅*2%；十一、價風格節(jié)稅〔安慶〕：營業(yè)稅*1%；十二、所得稅：1、個人所得稅〔累進稅率〕；2、企業(yè)所得稅〔2021年后25%〕34稅法知識企業(yè)所得稅調(diào)整費用稅前扣除工程：1、企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14%的部分，準予扣除。2、企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額2%的局部，準予扣除。3、除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2.5%的局部，準予扣除；超過局部，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。4、業(yè)務招待費：按當年發(fā)生的業(yè)務招待費的60%扣除，但最高不得超過當年銷售收入的0.5%。5、廣告費和業(yè)務宣傳費支出：不超過當年銷售收入的15%的局部，準予扣除；超過局部，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。〔預提局部不能稅前扣除〕35例：某企業(yè)2021年度實際發(fā)生合理工資薪金600萬元，計提工會經(jīng)費12萬元。實際撥繳工會經(jīng)費5萬元。該企業(yè)在計算應納稅所得額時允許扣除的工會經(jīng)費是多少？稅法規(guī)定允許扣除的工會經(jīng)費限額=600×2%=12萬元，企業(yè)實際撥繳工會經(jīng)費5萬元。該企業(yè)允許扣除的工會經(jīng)費是5萬元，應調(diào)增應納稅所得額7萬元。36稅法知識國家稅務總局關于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法?的通知2021年3月6日國稅發(fā)[2021]31號37稅務核算一、列入“應交稅費〞科目包括：增值稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅、資源稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、所得稅、車船使用稅、礦產(chǎn)資源費。主要賬務處理：1、增值稅：企業(yè)采購物資等，按可抵扣的增值稅額，借：應交增值稅—進項稅額；材料采購、在途物資或原材料、庫存商品貸：應收賬款、應收票據(jù)、銀行存款等銷售物資或提供稅勞務，按營業(yè)收入和應收取的增值稅額，借：應收賬款、應收票據(jù)、銀行存款等貸：應交增值稅—銷項稅額；主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入。發(fā)生銷售退回時，做相反的會主分錄。38稅務核算2、、應交消費稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅：借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費—消費稅應交稅費—營業(yè)稅應交稅費—城市維護建設稅3、、應交所得稅借：所得稅貸：應交稅費—應交所得稅4、、應交房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅借：管理費用貸：應交稅費—應交房產(chǎn)稅、應交土地使用稅、應交車船使用稅5、、應交個人所得稅借：應付職工薪酬貸：應交稅費—應交個人所得稅

39稅務核算二、不通過“應交稅費〞核算的相關稅費包括：耕地占用稅、契稅。應交耕地占用稅、契稅賬務處理：借：開發(fā)本錢、在建工程、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)貸：銀行存款40發(fā)票管理不合格發(fā)票：1、發(fā)票抬頭與經(jīng)營單位名稱不相符；2、與經(jīng)營范圍不相符的發(fā)票；3、填寫不完整的發(fā)票；4、無驗舊發(fā)票；5、發(fā)票上印章與比對后的單位不相符的發(fā)票；6、虛假發(fā)票、克隆發(fā)票。41房地產(chǎn)涉稅問題解答1、公司股東與公司之間發(fā)生資金往來如何進行稅務處理？問題內(nèi)容：

公司股東將自有資金借給公司，未簽訂協(xié)議，不用利息。請問，這種情況公司股東是否應該按同期銀行息或其他方法計算利息收入并繳納相關稅收？稅務機關是否有權核定其利息收入？答：根據(jù)?稅收征收管理法?第三十六條規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構、場所與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調(diào)整。〞

公司股東如屬于企業(yè)股東，與公司構成關聯(lián)方，公司股東借款而不收取利息不符合經(jīng)營常規(guī)，構成關聯(lián)交易，無論公司股東還是公司，均應按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付利息，如果不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付利息而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權核定其利息收入。42房地產(chǎn)涉稅問題解答2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)如何確定？問題內(nèi)容：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)，按照?國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]31號〕“10．廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：〔1〕開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。〔2〕新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。〞而按照?中華人民共和國企業(yè)所得稅法?的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)都是與收入掛鉤的，沒有收入就不得扣除。而國家稅務總局?關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法〉的通知?〔國稅發(fā)[2021]31號〕“第六條企業(yè)通過正式簽訂?房地產(chǎn)銷售合同?或?房地產(chǎn)預售合同?所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)〞。據(jù)此是否可以認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售收入作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)？答：根據(jù)國家稅務總局?關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法〉的通知?〔國稅發(fā)〔2021〕31號〕第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂?房地產(chǎn)銷售合同?或?房地產(chǎn)預售合同?所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。〞只有符合上述規(guī)定的收入方可作為業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除基數(shù)。43房地產(chǎn)涉稅問題解答3、職工教育經(jīng)費超標局部在以后納稅年度如何處理？問題內(nèi)容：

我公司是中關村科技園區(qū)內(nèi)高新技術企業(yè)，根據(jù)新下發(fā)的財稅[2021]82號文件規(guī)定，我公司2021年職工教育經(jīng)費可按職工工資總額的8%進行扣除。2021-2021年，我公司按所得稅法規(guī)定按職工工資總額2.5%核算扣除職工教育經(jīng)費，這兩年共計發(fā)生超標不能扣除的教育經(jīng)費50萬元。請問，我公司2021、2021年度超標未扣除的職工教育經(jīng)費50萬元可否結(jié)轉(zhuǎn)在2021年按8%扣除標準繼續(xù)進行計算扣除？答：根據(jù)?企業(yè)所得稅法實施條例?第四十二條規(guī)定：“除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2.5%的局部，準予扣除，超過局部準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。〞

因此2021-2021年超過局部可以結(jié)轉(zhuǎn)到2021年及以后年度按扣除標準扣除。44房地產(chǎn)涉稅問題解答4、房地產(chǎn)企業(yè)代收的抵押登記費是否要繳納營業(yè)稅？問題內(nèi)容：

房地產(chǎn)企業(yè)在售樓時代收客戶的抵押登記費，向客戶開具收據(jù)，然后將款項代繳到市房地局，市房地局再分別開具給購房者個人。請問上述代收的抵押登記費要繳納營業(yè)稅嗎？根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例?第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供給稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。〞

根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第十三條規(guī)定：條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

〔一〕由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

〔二〕收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

〔三〕所收款項全額上繳財政。

對于不符合上述規(guī)定的代收款項應計入價外費用繳納營業(yè)稅。45房地產(chǎn)涉稅問題解答5、哪種工會經(jīng)費收入憑據(jù)可稅前扣除？問：企業(yè)撥繳工會經(jīng)費應取得何種憑據(jù)方可在企業(yè)所得稅稅前扣除？答：?國家稅務總局關于工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告?規(guī)定，根據(jù)?工會法?、?中國工會章程?和財政部公布的?工會會計制度?，以及財政票據(jù)管理的有關規(guī)定，全國總工會決定從2021年7月1日起，啟用財政部統(tǒng)一印制并套印財政部票據(jù)監(jiān)制章的?工會經(jīng)費收入專用收據(jù)?，同時廢止?工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)?。自2021年7月1日起，企業(yè)撥繳的職工工會經(jīng)費，不超過工資、薪金總額2%的局部，憑工會組織開具的?工會經(jīng)費收入專用收據(jù)?在企業(yè)所得稅稅前扣除。46房地產(chǎn)涉稅問題解答6、公司出售辦公樓如何納稅？問題：我公司有一座辦公樓想要出售，需要繳納哪些稅，稅率是多少，計稅依據(jù)是什么？答復：流轉(zhuǎn)稅：出售辦公樓應按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，納稅人的計稅營業(yè)額為納稅人提供給稅勞務向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

財產(chǎn)與行為稅：1、印花稅：根據(jù)?中華人民共和國印花稅暫行條例?規(guī)定，出售辦公樓應按辦公樓銷售合同金額繳納“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)〞印花稅，稅率為萬分之五。

2、城建稅、教育費附加和地方教育附加：

內(nèi)資公司出售辦公樓應按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅〔費〕率計算繳納城建稅[7％〔納稅人所在地在市區(qū)的〕、5％〔納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的〕、或1％〔納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的〕]、教育費附加〔3％〕和地方教育附加〔1％〕。

3、土地增值稅。根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?及其實施細那么規(guī)定：房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅。

土地增值稅以收入，減除取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的重置本錢價格和營業(yè)稅等稅費等扣除工程，其增值額乘以適用稅率計算稅款；或者按稅務機關規(guī)定進行核定征收。

47房地產(chǎn)涉稅問題解答〔一〕增值額未超過扣除工程金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

〔二〕增值額超過扣除工程金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除工程金額×5％

〔三〕增值額超過扣除工程金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除工程金額×15％

〔四〕增值額超過扣除工程金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除工程金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

如核定征收請咨詢當?shù)囟悇諜C關查詢當?shù)赝恋卦鲋刀惡硕ㄕ魇章剩崔D(zhuǎn)讓收入乘以核定征收率確定。

企業(yè)所得稅：依據(jù)