證券研究報告|行業月報6月銷售仍處于探底狀態中，累計銷售額回落到上年水平。6月百強房企全口徑銷售額同比降低27.6%，環比增長9.5%，雖然單月環比增長，但是環比增幅是近幾年較低的幅度，傳統銷售旺季并未出現；1-6月累計銷售額同比微降0.4%，量能上回落到跟上年基本持平的水平。因為銷售低迷使得開發商推盤信心不足，市場供應放量不明顯，再加上當前購房者受經濟、就業收入預期以及房價預期等因素的影響，購房信心也不足，市場依然處于緩步下滑的階段。往后看，7、8月為傳統銷售淡季，預期市場壓力依然會比較大，若無持續強烈的政策刺激，我們認為下半年銷售端將二次探底。6月TOP100房企實現操盤口徑銷售金額5267.2億元，同比降低28.1%，環比增長8.5%；1-6月TOP100房企實現操盤口徑銷售金額30620.2億元，同比增長0.2%，較上月累計同比降低8.9pct。TOP10和TOP11-20房企操盤口徑銷售額累計同比降至個位數增幅，其他梯隊房企同比降幅擴大。從2023年1-6月操盤口徑銷售金額來看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增長8.1%；TOP10房企排名第二，年1-6月權益口徑銷售金額來看，增幅最大的是TOP10房企，同比增長9.6%；TOP11-20房企排名第二，同比增長3.9%。表現最差的是TOP31-50房企，同比下降12.1%。10強和20強門檻增幅縮水，30強和50強門檻同比降幅擴大。對比2023年1-6月與上年同期，操盤口徑銷售的門檻增幅最大的是10強門20強門檻從351.9億元增長至368.6億元，同比增長4.7%；30強門檻從257.2億元下降至216.5億元，同比下降15.8%；50強門檻從149.5億元下降至133.3億元，同比下降10.8%；100強門檻從55.7億元增長至56.7億元，同比增長1.8%。房企分化明顯，因為上年基數較高所以6月大部分房企同比增速轉負，僅部分企業仍能實現同環比正增長。百強中多數國央企累計同比還保持著較大幅度的正增長，但是增幅縮減，多數民企降幅依然在擴大。從1-6月累計操盤口徑銷售金額來看，保利發展最高為2157億元，其次為萬科地產、中海地產、華潤置地、招商蛇口，分別為1895、1696、1580、1540億元。從累計增速看，TOP40房企有22家實現同比正增。其中華發股份58.3%、聯發集團44.8%、招商蛇口43.9%、40.2%、中海地產29.8%、綠城中國19.0%、龍湖集團14.8%、越秀地產13.5%、保利發展12.8%。(維持)行業走勢16%0%-16%-32%2022-072022-102023-022023-06作者分析師金晶研究助理肖依依相關研究投資建議：中國房地產走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優質房企在這個階段持續跑贏同行。我們認為有必要去做強刺激進行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優，A股：濱江集團、華發股份、建發股份、招商蛇口、保利發展、萬科A、金地集團；H股：綠城中國、越秀地產、華潤置地、中國海外發展、建發國際集團、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區域概念公司(北京—城建發展等)；3、物業：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業、保利物業、綠城服務、萬物云。風險提示：政策出臺速度和執行力度不及預期，基本面繼續下行引發連鎖反應。請仔細閱讀本報告末頁聲明P.2請仔細閱讀本報告末頁聲明一、6月銷售仍處于探底狀態中，累計銷售額回落到上年水平 3二、房企分化加劇，多數國央企仍保持較大累計增幅 6 9 圖表4：各梯隊房企操盤口徑累計銷售面積 4 圖表7：各梯隊操盤口徑門檻變化情況(億元) 5圖表8：TOP40房企操盤口徑累計及單月銷售金額及同比情況 7圖表9：TOP40房企權益口徑累計及單月銷售金額及同比情況 8P.3請仔細閱讀本報告末頁聲明足，市場供應放量不明顯，再加上當前購房者受經濟、就業收入預期以及房價預期等因售P圖表1：TOP100房企操盤口徑單月銷售金額00單月操盤金額(億元，左軸)同比(右軸)環比(右軸)資料來源：克而瑞，國盛證券研究所圖表2：TOP100房企權益口徑單月銷售金額00同比(右軸)環比(右軸)資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.4請仔細閱讀本報告末頁聲明TOP11-20房企排名第二，同比增長3.9%。表現最差的是TOP31-50房企，同比下降12.1%。額圖表3：各梯隊房企操盤口徑累計銷售金額圖表4：各梯隊房企操盤口徑累計銷售面積00.8%9%%000 8.0% % -12.7% 8.0% % -12.7%7%1% 10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所資料來源：克而瑞，國盛證券研究所權益比重權益比重P.5請仔細閱讀本報告末頁聲明0000 隊房企權益口徑累計銷售金額累計權益口徑銷售金額(億元，左軸)同比(%，右軸)圖表6：各梯隊房企權益比重% .1%%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所74%72.5%71.8%72.5%71.8%5%0%0%TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100資料來源：克而瑞，國盛證券研究所圖表7：各梯隊操盤口徑門檻變化情況(億元).7.70資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.6請仔細閱讀本報告末頁聲明比速OPP.7請仔細閱讀本報告末頁聲明圖表8：TOP40房企操盤口徑累計及單月銷售金額及同比情況稱1-6月操盤口徑銷售金額(億元)徑銷售金額)比比1保利發保利發展2157.0354.0-24%-8%2萬科地產1895.2-8%282.1-32%-7%3中海地中海地產1695.530%305.6-22%4華潤置地1580.140%247.6-35%-15%5招招商蛇口1540.044%280.0-25%6碧桂園1528.6-35%199.5-54%-9%7綠綠城中國1342.4256.9-24%28%8建發房產950.358%175.29濱江集團濱江集團891.144%122.9-36%-37%金地集團890.0-11%143.5-58%4%龍龍湖集團885.9146.4-31%中國金茂784.735%-25%-6%華發股份華發股份733.059%112.3-16%60%綠地控股589.0-9%136.9-23%21%越秀地產越秀地產536.384.5-37%-2%融創中國494.1-54%-50%-7%中國鐵中國鐵建459.431%65.1-49%-14%中國恒大378.464%42.1-28%-40%旭輝集團旭輝集團369.1-34%48.0-60%-23%0美的置業368.60%46.1-37%-14%1新城控股新城控股334.5-35%51.9-51%-3%2卓越集團331.069%43.065%-36%3保利置保利置業323.6112%34.0-40%-25%4中國中鐵292.65遠遠洋集團285.3-17%56.3-48%39%6電建地產269.370%53.033%7%7路路勁集團262.543.8-17%0%8中南置地231.6-25%45.1-30%28%9世茂集團世茂集團219.3-37%33.0-57%6%0聯發集團216.545%45.044%47%1首開股份首開股份214.2-10%30.9-22%-19%2大華集團207.177%63.058%68%3建業集團建業集團206.0-5%35.9-9%4中交房地產202.760%23.5-21%-39%5華僑城華僑城198.358%23.3-50%-17%6中建東孚195.6220%63.7459%117%7中建壹中建壹品4.343.834%8國貿地產172%30.961%4%9中駿集中駿集團185.0-35%31.3-42%40仁恒置地4.3-45%-84%-73%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.8請仔細閱讀本報告末頁聲明圖表9：TOP40房企權益口徑累計及單月銷售金額及同比情況名稱)月權益口徑金額排名(億元)比比1中海地產30%300.7-22%2保利發展1656.0239.7-30%-17%3萬科地產1311.6-4%233.5-15%4碧桂園-30%165.1-52%-12%5華潤置地1268.253%166.5-47%-31%6招商蛇口1035.045%185.0-23%7建發房產752.266%135.98龍湖集團651.0103.9-33%2%9綠城中國632.334%115.5-24%49%中國金茂593.123%90.7-31%-7%華發股份563.272%91.80%127%綠地控股558.0-9%-23%21%金地集團531.6-15%83.3-53%2%越秀地產495.04%78.0-42%-2%濱江集團475.476.2-44%-27%中國鐵建386.332%59.2-43%0%中國恒大61%39.7-29%-40%融創中國298.0-55%7.0-42%新城控股291.0-34%48.0-46%0保利置業276.588%29.0-49%-26%1路勁集團276.346.0-17%0%2中國中鐵267.33卓越集團259.928%-30%-30%4美的置業259.20%32.4-37%-14%5遠洋集團231.8-17%45.8-48%40%6中交房地產230.959%40.926%-4%7旭輝集團230.7-38%30.0-62%8電建地產224.855%7.933%9大華集團204.086%62.683%69%0中建東孚203.8223%65.2196%113%1首開股份201.3-18%29.0-28%-19%2世茂集團196.5-36%29.5-56%5%3雅居樂186.6-26%24.4-36%-8%4偉星房產59%30.697%-39%5華僑城176.634.6-40%85%6象嶼地產175.920.37%7聯發集團4.130.9-10%8%8中駿集團169.5-34%-42%9國貿地產166.2149%26.061%-5%40中建壹品35.033%資料來源：克而瑞，國盛證券研究所P.9請仔細閱讀本報告末頁聲明看好優質房企在這個階段持續跑贏同行。我們認為有必要去做強刺激進行托底。擇股方物業、保利物業、綠城服務、萬物云。提示(2)基本面繼續下行引發連鎖反應：如果房地產銷售量價持續下行，將顯著影響購房P.10P.10免責聲明國盛證券有限責任公司(以下簡稱“本公司”)具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅供本公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。本報告的信息均來源于本公司認為可信的公開資料，但本公司及其研究人員對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的資料、意見及預測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，可能會隨時調整。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司不保證本報告所含信息及資料保持在最新狀態，對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本公司力求報告內容客觀、公正，但本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議,本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。投資者應注意，在法律許可的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有本報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，也可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。本報告版權歸“國盛證券有限責任公司”所有。未經事先本公司書面授權，任何機構或個人不得對本報告進行任何形式的發布、復制。任何機構或個人如引用、刊發本報告，需注明出處為“國盛證券研究所”，且不得對本報告進行有悖原意的刪節分析師聲明本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格或相當的專業勝任能力，本報告所表述的任何觀點均精準地反映了我們對標的證券和發行人的個人看法，