一、集體體土地流流轉目前前主要的的問題：：

集體土地地權利主主體模糊糊（所有有權集體體所有，，家庭是是經營權權、使用用權）

國家土地地管理法法第八條條【國家家和集體體土地所所有權的的客體】】農村和和城市郊郊區的土土地，除除由法律律規定屬屬于國家家所有的的以外，，屬于農農民集體體所有;;宅基地地和自留留地、自自留山，，屬于農農民集體體所有。。原第十十四條【【集體土土地承包包經營權權】農民民集體所所有的土土地由本本集體經經濟組織織的成員員承包經經營，從從事種植植業、林林業、畜畜牧業、、漁業生生產。

國有和集集體建設設用地不不能“同地同同權同價價”（土地法法規定城城市建設設用地必必須是國國有建設設用地））

《憲法》》、《土地地管理法法》規定定“城市市市區的土土地屬于于國家所所有,農村和和城市郊郊區土地地屬于農農民集體體所有””。

《土地管管理法》》第四十十三條：：任何單單位和個個人進行行建設，，需要使使用土地地的，必必須依法法申請使使用國有有土地；；但是，，興辦鄉鄉鎮企業業和村民民建設住住宅經依依法批準準使用本本集體經經濟組織織農民集集體所有有的土地地的，或或者鄉（（鎮）村村公共設設施和公公益事業業建設經經依法批批準使用用農民集集體所有有的土地地的除外外。

城市土地地供給單單軌制，，沒有城城鄉統一一的土地地產權交交易市場場

《土地管管理法》》第四十十六條：：國家征征收土地地的，依依照法定定程序批批準后，，由縣級級以上地地方人民民政府予予以公告告并組織織實施。。

征地范圍圍和補償償制度不不合理，，農民很很難享受受到城市市化進程程中的紅紅利。

國家土地地管理法法規定政政府只能能出于公公益性目目的來能能征地，，但是法法律對公公共利益益缺少界界定，造造成公益益性和經經營性征征地不分分。

國家土地地管理法法(第四四十七條條)：“征收土土地的，，按照被被征收土土地的原原用途給給予補償償”。而交易易價格由由市場價價值確定定，從而而形成了了“土地地價差””，導致致農村集集體經濟濟組織成成員無法法分享其其間的土土地增值值收益。。

當前金融融等服務務體系都都是基于于國有建建設用，，缺少集集體建設設用地服服務配套套體系。。

二、重要要法律和和近期規規劃

1、20008年年《十七屆屆三中全全會》關關于健全全嚴格規規范的農農村土地地管理制制度

土地制度度是農村村的基礎礎制度。。按照““產權明明晰、用用途管制制、節約約集約、、嚴格管管理”的原則則，進一一步完善善農村土土地管理理制度。。

堅持最嚴嚴格的耕耕地保護護制度，，層層落落實責任任，堅決決守住十十八億畝畝耕地紅紅線。劃劃定永久久基本農農田，建建立保護護補償機機制，確確保基本本農田總總量不減減少、用用途不改改變、質質量有提提高。繼繼續推進進土地整整理復墾墾開發，，耕地實實行先補補后占，，不得跨跨省區市市進行占占補平衡衡。搞好好農村土土地確權權、登記記、頒證證工作。。

完善土地地承包經經營權權權能，依依法保障障農民對對承包土土地的占占有、使使用、收收益等權權利。加加強土地地承包經經營權流流轉管理理和服務務，建立立健全土土地承包包經營權權流轉市市場，按按照依法法自愿有有償原則則，允許許農民以以轉包、、出租、、互換、、轉讓、、股份合合作等形形式流轉轉土地承承包經營營權，發發展多種種形式的的適度規規模經營營。有條條件的地地方可以以發展專專業大戶戶、家庭庭農場、、農民專專業合作作社等規規模經營營主體。。土地承承包經營營權流轉轉，不得得改變土土地集體體所有性性質，不不得改變變土地用用途，不不得損害害農民土土地承包包權益。。

實行最嚴嚴格的節節約用地地制度，，從嚴控控制城鄉鄉建設用用地總規規模。

完善農村村宅基地地制度，，嚴格宅宅基地管管理，依依法保障障農戶宅宅基地用用益物權權。農村村宅基地地和村莊莊整理所所節約的的土地，，首先要要復墾為為耕地，，調劑為為建設用用地的必必須符合合土地利利用規劃劃、納入入年度建建設用地地計劃，，并優先先滿足集集體建設設用地。。

改革征地地制度，，嚴格界界定公益益性和經經營性建建設用地地，逐步步縮小征征地范圍圍，完善善征地補補償機制制。依法法征收農農村集體體土地，，按照同同地同價價原則及及時足額額給農村村集體組組織和農農民合理理補償，，解決好好被征地地農民就就業、住住房、社社會保障障。

在土地利利用規劃劃確定的的城鎮建建設用地地范圍外外，經批批準占用用農村集集體土地地建設非非公益性性項目，，允許農農民依法法通過多多種方式式參與開開發經營營并保障障農民合合法權益益。

逐步建立立城鄉統統一的建建設用地地市場，，對依法法取得的的農村集集體經營營性建設設用地，，必須通通過統一一有形的的土地市市場、以以公開規規范的方方式轉讓讓土地使使用權，，在符合合規劃的的前提下下與國有有土地享享有平等等權益。。

抓緊完善善相關法法律法規規和配套套政策，，規范推推進農村村土地管管理制度度改革。。

2、十八八大報告告相關內內容———四、加加快完善善社會主主義市場場經濟體體制和加加快轉變變經濟發發展方式式——（四四）推動動城鄉發發展一體體化。

解決好農農業農村村農民問問題是全全黨工作作重中之之重，城城鄉發展展一體化化是解決決“三農”問題的的根本途途徑。

要加大統統籌城鄉鄉發展力力度，增增強農村村發展活活力，逐逐步縮小小城鄉差差距，促促進城鄉鄉共同繁繁榮。堅堅持工業業反哺農農業、城城市支持持農村和和多予少少取放活活方針，，加大強強農惠農農富農政政策力度度，讓廣廣大農民民平等參參與現代代化進程程、共同同分享現現代化成成果。

加快發展展現代農農業，增增強農業業綜合生生產能力力，確保保國家糧糧食安全全和重要要農產品品有效供供給。堅堅持把國國家基礎礎設施建建設和社社會事業業發展重重點放在在農村，，深入推推進新農農村建設設和扶貧貧開發，，全面改改善農村村生產生生活條件件。

著力促進進農民增增收，保保持農民民收入持持續較快快增長。。堅持和和完善農農村基本本經營制制度，依依法維護護農民土土地承包包經營權權、宅基基地使用用權、集集體收益益分配權權，壯大大集體經經濟實力力，發展展多種形形式規模模經營，，構建集集約化、、專業化化、組織織化、社社會化相相結合的的新型農農業經營營體系。。

改革征地地制度，，提高農農民在土土地增值值收益中中的分配配比例。。

加快完善善城鄉發發展一體體化體制制機制，，著力在在城鄉規規劃、基基礎設施施、公共共服務等等方面推推進一體體化，促促進城鄉鄉要素平平等交換換和公共共資源均均衡配置置，形成成以工促促農、以以城帶鄉鄉、工農農互惠、、城鄉一一體的新新型工農農、城鄉鄉關系。。

3、國家家《國民民經濟和和社會發發展第十十二個五五年規劃劃綱要》》——““二、堅堅持擴大大內需戰戰略，保保持經濟濟平穩較較快發展展”中的相相關內容容

（11））完善農農村發展展體制機機制。

堅持和完完善農村村基本經經營制度度，現有有農村土土地承包包關系保保持穩定定并長久久不變，，在依法法自愿有有償和加加強服務務基礎上上完善土土地承包包經營權權流轉市市場，發發展多種種形式的的適度規規模經營營，支持持農民專專業合作作社和農農業產業業化龍頭頭企業發發展，加加快健全全農業社社會化服服務體系系，提高高農業經經營組織織化程度度。

完善城鄉鄉平等的的要素交交換關系系，促進進土地增增值收益益和農村村存款主主要用于于農業農農村。按按照節約約用地、、保障農農民權益益的要求求推進征征地制度度改革，，積極穩穩妥推進進農村土土地整治治，完善善農村集集體經營營性建設設用地流流轉和宅宅基地管管理機制制。

深化農村村綜合改改革，推推進集體體林權和和國有林林區林權權制度改改革，完完善草原原承包經經營制度度。認真真總結統統籌城鄉鄉綜合配配套改革革試點經經驗，積積極探索索解決農農業、農農村、農農民問題題新途徑徑。

4、20013年年政府工工作報告告——強化化農業農農村發展展基礎，，推動城城鄉發展展一體化化。

近些年是是我國農農業發展展最快、、農村面面貌變化化最大、、農民得得到實惠惠最多的的時期。。當前，，農業農農村發展展進入一一個新階階段，呈呈現出農農業生產產綜合成成本上升升、農產產品供求求結構性性矛盾突突出、農農村社會會結構深深刻變動動、城鄉鄉發展加加快融合合的態勢勢，全面面建成小小康社會會的重點點難點仍仍然在農農村。

農村土地地制度關關乎農村村的根本本穩定，，也關乎乎中國的的長遠發發展，其其核心是是要保障障農民的的財產權權益，底底線是嚴嚴守18億畝畝耕地紅紅線。

要堅持以以家庭承承包經營營為基礎礎，支持持發展多多種形式式新型農農民合作作組織和和多層次次的農業業社會化化服務組組織，逐逐步構建建集約化化、專業業化、組組織化、、社會化化相結合合的新型型農業經經營體系系，始終終注重保保護法律律賦予農農民的財財產權利利，調動動農民積積極性。。

要繼續加加大“三三農”投投入，加加強農村村基礎設設施建設設和基本本公共服服務體系系建設，，推動城城鄉發展展一體化化，形成成以工促促農、以以城帶鄉鄉、工農農互惠、、城鄉一一體的的新型工工農、城城鄉關系系。要采采取有效效措施，，穩定農農業生產產經營隊隊伍，積積極培育育新型農農民。

5、20013年年中央一一號文件件《中共中中央國國務院關關于加快快發展現現代農業業進一一步增強強農村發發展活力力的若干干意見》》相關內內容———

《意見》》標題三三：創新農農業生產產經營體體制，穩穩步提高高農民組組織化程程度

穩定農村村土地承承包關系系。抓緊緊研究現現有土地地承包關關系保持持穩定并并長久不不變的具具體實現現形式，，完善相相關法律律制度。。堅持依依法自愿愿有償原原則，引引導農村村土地承承包經營營權有序序流轉，，鼓勵和和支持承承包土地地向專業業大戶、、家庭農農場、農農民合作作社流轉轉，發展展多種形形式的適適度規模模經營。。結合農農田基本本建設，，鼓勵農農民采取取互利互互換方式式，解決決承包地地塊細碎碎化問題題。土地地流轉不不得搞強強迫命令令，確保保不損害害農民權權益、不不改變土土地用途途、不破破壞農業業綜合生生產能力力。探索索建立嚴嚴格的工工商企業業租賃農農戶承包包耕地（（林地、、草原））準入和和監管制制度。規規范土地地流轉程程序，逐逐步健全全縣鄉村村三級服服務網絡絡，強化化信息溝溝通、政政策咨詢詢、合同同簽訂、、價格評評估等流流轉服務務。

努力提高高農戶集集約經營營水平。。按照規規模化、、專業化化、標準準化發展展要求，，引導農農戶采用用先進適適用技術術和現代代生產要要素，加加快轉變變農業生生產經營營方式。。創造良良好的政政策和法法律環境境，采取取獎勵補補助等多多種辦法法，扶持持聯戶經經營、專專業大戶戶、家庭庭農場。。大力培培育新型型農民和和農村實實用人才才，著力力加強農農業職業業教育和和職業培培訓。充充分利用用各類培培訓資源源，加大大專業大大戶、家家庭農場場經營者者培訓力力度，提提高他們們的生產產技能和和經營管管理水平平。制定定專門計計劃，對對符合條條件的中中高等學學校畢業業生、退退役軍人人、返鄉鄉農民工工務農創創業給予予補助和和貸款支支持。

大力支持持發展多多種形式式的新型型農民合合作組織織。農民合合作社是是帶動農農戶進入入市場的的基本主主體，是是發展農農村集體體經濟的的新型實實體，是是創新農農村社會會管理的的有效載載體。按按照積極極發展、、逐步規規范、強強化扶持持、提升升素質的的要求，，加大力力度、加加快步伐伐發展農農民合作作社，切切實提高高引領帶帶動能力力和市場場競爭能能力。

鼓勵農民民興辦專專業合作作和股份份合作等等多元化化、多類類型合作作社。實實行部門門聯合評評定示范范社機制制，分級級建立示示范社名名錄，把把示范社社作為政政策扶持持重點。。

《意見》》標題五五：改革革農村集集體產權權制度，，有效保保障農民民財產權權利

建立歸屬屬清晰、、權能完完整、流流轉順暢暢、保護護嚴格的的農村集集體產權權制度，，是激發發農業農農村發展展活力的的內在要要求。必必須健全全農村集集體經濟濟組織資資金資產產資源管管理制度度，依法法保障農農民的土土地承包包經營權權、宅基基地使用用權、集集體收益益分配權權。

全面開展展農村土土地確權權登記頒頒證工作作。健全全農村土土地承包包經營權權登記制制度，強強化對農農村耕地地、林地地等各類類土地承承包經營營權的物物權保護護。用５５年時間間基本完完成農村村土地承承包經營營權確權權登記頒頒證工作作，妥善善解決農農戶承包包地塊面面積不準準、四至至不清等等問題。。加快包包括農村村宅基地地在內的的農村集集體土地地所有權權和建設設用地使使用權地地籍調查查，盡快快完成確確權登記記頒證工工作。農農村土地地確權登登記頒證證工作經經費納入入地方財財政預算算，中央央財政予予以補助助。各級級黨委和和政府要要高度重重視，有有關部門門要密切切配合，，確保按按時完成成農村土土地確權權登記頒頒證工作作。深化化集體林林權制度度改革，，提高林林權證發發證率和和到戶率率。推進進國有林林場改革革試點，，探索國國有林區區改革。。加快推推進牧區區草原承承包工作作，啟動動牧區草草原承包包經營權權確權登登記頒證證試點。。

加快推進進征地制制度改革革。依法法征收農農民集體體所有土土地，要要提高農農民在土土地增值值收益中中的分配配比例，，確保被被征地農農民生活活水平有有提高、、長遠生生計有保保障。加加快修訂訂土地管管理法，，盡快出出臺農民民集體所所有土地地征收補補償條例例。完善善征地補補償辦法法，合理理確定補補償標準準，嚴格格征地程程序，約約束征地地行為，，補償資資金不落落實的不不得批準準和實施施征地。。改革和和完善農農村宅基基地制度度，加強強管理，，依法保保障農戶戶宅基地地使用權權。依法法推進農農村土地地綜合整整治，嚴嚴格規范范城鄉建建設用地地增減掛掛鉤試點點和集體體經營性性建設用用地流轉轉。農村村集體非非經營性性建設用用地不得得進入市市場。

6、最新新修訂《土土地管理理法》（（未通過過）———相關內內容

第十條((新增))【土地地權利種種類】

土地權利利包括國國家土地地所有權權、集體體土地所所有權、、建設用用地使用用權、土土地承包包經營權權、農用用地使用用權、宅宅基地使使用權、、地役權權、土地地抵押權權等。

國家土地地所有權權人和集集體土地地所有權權人對自自己的土土地依法法享有占占有、使使用、收收益和處處分的權權利。

建設用地地使用權權人、土土地承包包經營權權人、農農用地使使用權人人和宅基基地使用用權人，，對其依依法取得得的土地地，享有有占有、、使用和和收益的的權利。。

第十六條條(新增增)【集集體土地地承包經經營權流流轉】

土地承包包經營權權人可以以依法以以轉包、、出租、、互換、、轉讓、、股份合合作等方方式流轉轉土地承承包經營營權。

土地承包包經營權權流轉不不得改變變土地所所有權性性質，不不得改變變土地用用途，不不得損害害土地承承包經營營權人的的權益。。

任何組織織或者個個人不得得妨礙或或者強迫迫承包方方流轉土土地承包包經營權權。

第六十八八條(新新增)【【征收土土地范圍圍】

為了公共共利益的的需要，，進行下下列建設設，需要要使用集集體所有有土地的的，依法法征收為為國有：：

(一)在在土地利利用總體體規劃確確定的城城鎮建設設用地范范圍內，，國家實實施城市市規劃進進行建設設;

(二)在在土地利利用總體體規劃確確定的城城鎮建設設用地范范圍外進進行基礎礎設施、、公共管管理和服服務設施施、軍事事設施等等公益性性項目建建設。

公益性項項目用地地目錄另另行制定定。

在土地利利用總體體規劃確確定的城城鎮建設設用地范范圍外，，為了公公共利益益的需要要進行非非公益性性項目建建設需要要征收土土地的，，依法定定程序由由國務院院或者省省、自治治區、直直轄市人人民政府府批準。。

第八十八八條(新新增)【【集體建建設用地地流轉范范圍】

依法取得得的農村村集體建建設用地地使用權權，經所所在地縣縣級人民民政府批批準，可可以出讓讓、租賃賃、入股股、作價價出資等等方式，，用于非非公益性性項目，，但土地地利用總總體規劃劃確定的的城鎮建建設用地地范圍內內的農村村集體建建設用地地使用權權，非因因企業破破產、兼兼并等情情形不得得轉讓。。

第九十三三條(新新增)【【建設用用地有償償使用】】

國家依法法實行建建設用地地有償使使用制度度。但是是，法律律規定的的劃撥國國有建設設用地以以及利用用本集體體建設用用地建設設鄉(鎮鎮)村公公共設施施、公益益事業用用地、農農村村民民住宅用用地的除除外。

建設用地地有償使使用方式式包括：：出讓、、租賃、、作價出出資或者者入股。。

第九十四四條(新新增)【【土地市市場】

縣級以上上地方人人民政府府應當建建立“城鄉統統一的土土地市場場”。

國有建設設用地使使用權和和集體建建設用地地使用權權的出讓讓、轉讓讓和租賃賃，必須須通過統統一的土土地市場場以公開開的方式式進行。。

土地承包包經營權權流轉應應當納入入城鄉統統一的土土地市場場。

第九十五五條(新新增)【【建設用用地使用用權有償償取得方方式】

國有建設設用地和和集體建建設用地地使用權權的出讓讓、租賃賃，可以以采取招招標、拍拍賣等競競爭方式式或者雙雙方協議議的方式式。工業業、商業業、旅游游、娛樂樂和商品品住宅等等經營性性用地以以及同一一土地有有兩個以以上意向向用地者者的，應應當采取取招標、、拍賣等等方式出出讓。

商品住宅宅建設應應當使用用國有建建設用地地。

20122年111月，國國務院正正式將《《修正案案》草案案呈送全全國人大大常委會會，但這這個草案案僅僅集集中修改改了原《《土地管管理法》》的第447條，，原來的的規定是是按被征征收土地地的原有有用途給給予補償償，補償償上限是是不超過過土地被被征收前前3年平平均年產產值的330倍，，修改后后的草案案明確了了集體土土地征收收將按照照公平補補償原則則。

這樣的結結果讓眾眾多國內內土地領領域專家家高呼““修法失失敗”。“《土地地管理法法修正案案》修法法的關鍵鍵在于縮縮小征地地范圍，，難點在在于農村村集體土土地使用用制度改改革，這這兩項改改革是一一個問題題的兩個個方面。。因為現現實中征征地的主主要矛盾盾是征地地范圍過過寬，即即突破了了法律所所賦予的的公共利利益范圍圍。若僅僅僅修改改第477條（提提高農民民土地增增值收益益），那那么就規規避了重重點問題題，所以以這是《《修正案案》草案案被否定定的原因因之一。。”蔡繼明明向記者者透露。。

7、國土土部正在在研究的的《集體體經營性性建設用用地流轉轉指導意意見》——相關關內容

可能在220133年出臺臺。“指指導意見見”有望望就土地地利用規規劃城鎮鎮建設用用地范圍圍以外的的經營性性集體建建設用地地的有償償出讓、、交易方方式、收收益分配配方式等等方面做做出具體體規定。。

三、重要要官員觀觀點

1、李克克強

第一、關關于“城鎮化化”。核心是是人的城城鎮化，，關鍵是是提高城城鎮化質質量，目目的是造造福百姓姓和富裕裕農民。。要走集集約、節節能、生生態的新新路子，，著力提提高內在在承載力力，不能能人為““造城””，要實實現產業業發展和和城鎮建建設融合合，讓農農民工逐逐步融入入城鎮。。要為農農業現代代化創造造條件、、提供市市場，實實現新型型城鎮化化和農業業現代化化相輔相相成。

第二、關關于土地地制度。。是關系系我國現現代化建建設全局局的戰略略性問題題，土地地制度是是一項基基礎制度度，深化化土地管管理制度度改革尤尤其是健健全農村村土地管管理制度度十分重重要。各各地作了了一些探探索，應應注意總總結經驗驗。在下下一步改改革中，，要繼續續認真貫貫徹落實實黨的十十七屆三三中全會會精神，，按照產產權明晰晰、用途途管制、、節約集集約、嚴嚴格管理理的原則則，進一一步完善善農村土土地管理理制度，，實行最最嚴格的的耕地保保護制度度和節約約集約用用地制度度，推動動城鄉經經濟社會會全面協協調可持持續發展展。在一一些重大大改革問問題上，，要堅持持試點先先行、規規范管理理。

第三、關關于土地地流轉。。20113年33月288日上午午，李克克強來到到常熟古古里鎮田田娘農場場，走進進麥地，，站在田田埂上向向農民了了解家庭庭農場情情況。當當地農民民介紹說說，土地地流轉后后要經過過整理再再耕作，，能用大大機械，，產量收收入都上上去了。。李克強強說，土土地也能能產出黃黃金，但但小塊不不行，要要靠大塊塊，一戶戶農民一一畝三分分地那能能行嗎

2、徐紹紹史

第一、《《土地管管理法》》未來的的修訂立立法工作作，未來來將考慮慮推進農農村集體體土地入入市流轉轉。徐稱稱，農村村集體土土地入市市流轉的的大思路路，是““縮小征征地范圍圍，規范范征地程程序，提提高補償償標準，，多元安安置保障障”。要做到到，“當當前生活活不降低低，長遠遠生存有有提高””。

第二、土土地管理理制度改改革方面面，具體體包括研研究出臺臺集體經經營性建建設用地地流轉指指導意見見，部署署開展宅宅基地制制度改革革試點，，總結推推廣農村村土地股股份制改改革經驗驗和做法法等。

四、重要要專家觀觀點

賀雪峰《《地權邏邏輯》

華中科技技大學中中國鄉村村治理研研究中心心教授

要認清土土地價格格與所處處位置、、土地用用途、用用途管制制及建設設用地供供給總量量的關系系。不是是只要土土地非農農化，就就能產生生巨大的的級差地地租。

農民的分分化：第第一、純純農戶；；第二農農業為主主的兼農農戶；第第三，以以農業為為次的兼兼農戶；；第四，，外出務務工經商商已經不不再兼業業的農戶戶。

農民也分分為“一般農農業地區區的農民民”，其收收入主要要為農業業收入、、務工收收入；第第二，““城郊或或者沿海海發達地地區農民民”，其收收入有土土地補償償金、房房租、農農業收入入（少））、務工工收入、、經商收收入、集集體分紅紅等。

商品房成成本構成成：土地地出讓金金、土地地征用費費、耕地地占有稅稅、房地地產開發發稅、城城市基礎礎設施配配套費、、建筑成成本、利利潤；小小產權房房：建筑筑成本、、利潤。。

小產權問問題之所所以存在在，不能能禁止，，不僅是是因為其其違背了了城鄉土土地規劃劃利用的的整體布布局和農農地轉化化為城市市建設用用地的法法律程序序，更在在于土地地利益分分享中出出了問題題。

商品房房房價：一一是地價價，二是是建筑成成本，三三是稅費費，四是是房地產產商的利利潤。但但真正決決定房價價的的時時候消費費者的消消費能力力，和國國家、地地方政府府采取的的政策，，尤其是是土地供供應政策策。

城市化路路徑：一一是政府府主導的的城市化化，依托托土地的的國有化化好政府府攫取土土地的級級差收益益；一是是農民自自主的城城市化。。即在不不改變土土地集體體所有制制性質的的前提下下，在規規劃前提提下，農農民一方方面通過過宅基地地商品化化和資本本化，發發展房地地產，將將土地收收益留在在村莊，，用于企企業發展展和村莊莊改造。。（677頁）

土地不能能私有化化的原因因：一是是中國已已經不存存在一個個統一的的農民和和單一的的土地，，農村已已經發生生分化；；二是中中國農村村可以分分為城郊郊和沿海海發達地地區的農農村和一一般農業業型地區區。（773）

現代國家家土地管管理都是是用途管管制超越越所有權權。（774）

農民能轉轉移進程程并獲得得穩定的的就業，，是農業業規模化化經營的的前提。。（1004）

土地的價價格是由由于土地地的供應應量和土土地的區區位決定定的，如如果量一一放大，，就很難難提升土土地的價價格，至至少會使使現在的的土地價價格降低低。

股份制收收益的不不穩定，，很難保保證農民民土地流流轉出租租的穩定定收益。。

增減掛鉤鉤中，新新增城市市建設用用地上因因，農村村建設用用地復墾墾是果。。（3009）

中國農村村事實上上成為了了中國現現代化的的穩定器器和蓄水水池。農農民可以以自由在在城鄉間間流動，，不僅是是農民最最基礎的的人權，，也是中中國高速速發展卻卻可以保保持政治治、社會會穩定的的原因。。

當前及未未來相當當長的一一段時間間，中國國的土地地問題和和農業問問題是末末，農民民問題和和農村問問題才是是本。（（3233）

廉價勞動動力和廉廉價土地地是中國國經濟增增長的兩兩大紅利利。322

對于非農農使用的的土地，，土地權權利問題題其實是是一個國國家如何何分配因因為二、、三產業業的發展展所帶來來的土地地非農使使用的級級差收益益問題，，是國民民財富的的一種再再分配方方式。土土地非農農使用產產生的收收益主要要來源二二、三產產業發展展對土地地的需求求。3226

第十八、、即當前前可以自自由進入入建設用用地市場場從而可可以獲取取巨額土土地利益益的土地地承包經經營者，，只是中中國農民民中的極極少數。。按以上上計算，，未來三三十年，，中國十十八億畝畝耕地中中，只有有大約百百分之五五的耕地地及其承承包經營營農戶有有機會將將農地變變為建設設用地，，從而獲獲取巨額額土地增增值收益益，而全全國百分分之九十十五以上上農民卻卻無法分分享到農農地征收收為建設設用地所所形成的的巨額增增值收益益。

孫中山：：地盡其其利，地地利共享享。

第十九、、成都土土地改革革：成都都市借國國家級城城鄉統籌籌改革實實驗區的的名義，，進行了了比較大大動作的的土地制制度改革革，其中中的核心心就是用用活農村村集體建建設用地地，想方方設法讓讓以農民民宅基地地為主體體的農村村建設用用地變資資源為資資產為財財產。具具體操作作上又有有兩種情情況，一一是借國國家城鄉鄉建設用用地增減減掛鉤政政策，成成都市大大力開展展農村土土地綜合合整治，，從而減減少農村村建設用用地，形形成新增增城市建建設用地地的增減減掛鉤指指標。二二是以土土地綜合合整治的的名義，，通過變變通國家家法律，，讓本來來不能流流轉和用用作經營營性用途途的農村村建設用用地集中中起來招招商引資資，發展展產業。。

站在農民民的角度度，人的的城鎮化化，意味味著農民民順利進進城并可可以在城城市安居居的城市市化。我我們當下下

強調公共共福利均均等化固固然非常常重要，，但穩定定的就業業和收入入條件則則更為關關鍵。未未來200年，，將是中中

國城鎮化化快速推推進的220年年，這應應該是高高質量的的城鎮化化過程，，不能走走其他發發展中國國家因為為沒有解解

決好城市市就業問問題，導導致大規規模城市市貧民窟窟和城市市內二元元結構，，從而落落入“中等收收入陷阱阱”的老路路。

羅雪紅

《中國土土地制度度研究》》

第一、影影響土地地流轉的的原因：：一是農農地產權權不清、、收益主主題不明明；二是是農民的的戀土情情節；三三是農地地流轉的的法律制制度不健健全；四四是農民民社會保保障的缺缺失；五五是市場場中介組組織的缺缺失。（（31））

第二、傳傳統中國國社會是是一種土土地國有有制和大大地主所所有制并并存的土土地所有有制格局局。

第三、隨隨著朝代代更迭對對原有財財產關系系的不斷斷調整，，每個朝朝代經歷歷一個：：土地相相對公平平——土地地逐漸集集中———苛捐雜雜稅下的的小農破破產———土地更更加集中中——農民民起義———新的的王朝建建立的過過程；產產生這種種不斷輪輪回的歷歷史發展展的怪圈圈，根源源不在于于土地買買賣，而而在于傳傳統中國國專制社社會下農農民財產產權利的的無保障障，在于于國家的的征稅權權先于財財產權。。（688）

第四、到到了高級級農業合合作社，，土地不不當作一一種生產產要素進進行分配配；從按按照生產產資料和和按勞分分配結合合逐漸過過渡到以以按勞分分配為主主，土地地不當作作分配要要素，不不然就是是產生剝剝削。

第五、119588年，在在農村集集體所有有制的制制度安排排下，開開啟了新新中國近近于無償償征用農農地的歷歷史。

第六、征征地補償償的標準準，是按按照計劃劃經濟的的思路來來的，但但是當時時是有人人員安置置的。（（就是當當時征地地的時候候，農業業轉戶口口，工作作進行安安排）。。1888；（當當前的情情況是，，土地按按照原有有性質進進行征，，但是不不安排就就業，以以前是要要地也要要人，現現在是要要地不要要人。））；再后后來20004年年的修改改的土地地法征用用中，也也是規定定，只有有為了公公共利益益的需要要，可以以進行征征收。

第六、鄉鄉鎮企業業、鄉鎮鎮公共設設施和公公益性事事業建設設、宅基基地等三三類鄉村村建設可可以使用用農民集集體所有有土地。。但是不不能開發發商品房房。

第七、近近30年年中國農農村土地地制度的的變遷是是一種強強制性制制度變遷遷，是在在維護執執政黨利利益最大大化的基基礎上，，強勢既既得利益益者利益益和數量量龐大的的弱勢群群體的利利益，開開始進入入制度安安排。2252

第八、中中國集體體土地制制度難以以突破，，原因：：一是來來自意識識形態的的方面；；二是既既得利益益者對現現行制度度體系的的極力維維護；三三是農民民權利的的缺失（（有限財財產權、、農民階階層分化化）。2254

第九、土土地改革革建立的的農民土土地所有有制，是是新中國國成立初初，中央央為了鞏鞏固政權權、穩定定經濟，，對農民民在傳統統平均主主義和個個人主義義意識影影響下的的行為選選擇的暫暫時妥協協。2558

第十、社社會主義義計劃經經濟理論論和意識識形態為為集體化化的實施施奠定了了理論和和思想基基礎，農農村集體體化產生生的利益益激勵則則是促使使農業合合作化實實施并推推動人民民公社快快速建立立的根本本原因。。農業集集體化的的制度利利益者，，主要在在制度決決策層。。2599.

第十一、、但由于于城市化化、工業業化，發發展速度度，無法法接納數數量龐大大的農村村剩余勞勞動力，，同時土土地流轉轉限制，，農地流流轉并沒沒有大規規模出現現。2772.

第十二、、農民是是否出賣賣其所擁擁有的土土地，關關鍵問題題還在于于比較利利益和穩穩定的非非農收入入預期。。中國農農業的問問題在農農業之外外，在于于中國工工業化和和城市花花，能夠夠將農業業人口轉轉移粗去去，從而而改變中中國的人人地矛盾盾，這正正是阻礙礙中國農農業走向向規模化化的關鍵鍵所在。。僅希望望通過政政府號召召，鼓勵勵實現土土地流轉轉從而實實現農業業現代化化、規模模化經營營，是不不現實的的。2773.

第十三、、自農業業集體化化開始，，中國農農村的土土地制度度是在國國家及其其代理人人控制下下的國家家所有制制，而不不是歷來來所宣稱稱并要繼繼續維護護的國家家所有制制。（3312）），農協協是非常常重要的的組織。。

第十四、、目前農農地產權權制度改改革的主主要觀點點：一是是國有制制；二是是繼續維維護農地地的集體體所有制制；三是是農地私私有化；；四是農農地的混混合所有有制（農農民與國國家、或或農民與與集體））。農民民與國家家中：一一手保障障國家終終極所有有權的基基礎上，，賦予農農民占有有、使用用、收益益、出讓讓、買賣賣等權利利；二是是在國家家所有基基礎上，，推進永永佃制，，讓農民民有永佃佃權（厲厲以寧））。農民民與國家家中，三三種策略略：走有有限的小小土地私私有和集集體所有有的混合合所有制制；二是是走土地地股份制制改革的的思路，，實現集集體和農農民的混混合所有有制；三三是走集集體所有有制下的的農民永永佃制。。（3008）

第十五、、堅持國國家和農農民混合合所有制制。具體體內容，，第一，，廢除農農地集體體所有制制；第二二，將法法權意義義的農地地所有權權歸國家家，賦予予農民對對土地的的占有、、使用、、繼承等等實質的的產權權權利。第第三，通通過稅收收和土地地規劃等等間接方方式來調調控農村村土地的的運用；；第四，，農地轉轉讓在符符合國家家土地利利用規劃劃的基礎礎上由農農民和用用地者通通過市場場進行交交易。

第十六、、(土地地使用權權的私有有化)———未來來走向完完全私有有化自由由競爭還還是國家家資本為為基本框框架下的的有管制制的產權權模式？？

自己思考考：農村村建設用用地是可可以私有有化的，，實際上上國家在在公社以以前，一一直是強強調建設設用地農農戶私有有的。如如果補償償的話，，農地可可以按國國家征收收來補償償的，因因為是按按照國家家規劃和和其他產產業發展展引發的的價格上上漲，但但是住宅宅建設用用地就不不一樣了了，是農農民私有有的土地地。農村村耕地和和農村建建設用地地不一樣樣，一定定要分開開講。

黨國英———社科科院農業業研究所所研究員員

第一、隨隨著時代代的發展展，財富富增長的的決定性性因素是是技術知知識!資本以以及企業業家才能能"在市場場化程度度比較高高的發達達國家..土地地要素回回報占國國民收入入的比重重也就大大概10%左左右,其余國國民收入入主要金金勞動!!資本本和技術術進步取取得"資本收收益因市市場竟爭爭產生平平均化趨趨勢,而人力力資本所所獲收益益也因教教育機會會的公平平,有了了相對的的平等。。

第二、社社會主義義私有制制是指套套共權力力對行使使私有財財產權利利所產生生的/外部性性進行調調整的產產權制度度"。因此此，我們們可以實實行國家家可以實實行以社社會主義義公有制制為主的的泥合土土地產權權制度。。

——社會會主義私私有制考考

厲以寧

在推進城城鎮化過過程中土土地確權權要先行行一步。。

城市化進進程中籌籌集城市市公共建建設資金金問題，，可借鑒鑒澳大利利亞和新新西蘭的的經驗，，由金融融機構和和地方財財政共同同出資，，建立城城市公共共建設投投資基金金，并發發行公共共建設基基金債券券，按市市場規則則運行。。包括城城市中的的自來水水、電力力、公共共交通、、垃圾回回收等方方面都可可以用這這些資金金運行。。

吳敬璉

舊型城鎮鎮化整個個是由賺賺取土地地差價推推動的““這些年年來，從從這個差差價得到到的收入入有不同同的估計計，最低低的估計計是300萬億元元。”

（按照憲憲法來說說，中國國現有的的18億億畝耕地地、2..48億億畝的集集體建設設用地，，還有林林地，都都屬于農農村集體體所有，，這部分分土地都都是城鎮鎮化推進進過程中中政府、、農民、、商家等等各方利利益的集集中糾葛葛點。））土地尤尤其是農農地的確確權，對對于城鎮鎮化的推推進是一一個基礎礎工程，，也是前前提條件件。所謂謂的土地地確權，，就是要要把集體體土地的的權益清清晰地劃劃分到每每個農民民身上，，有土地地確權，，才能使使得在城城鎮化進進程中，，作為單單個個體體的農民民，自己己的財產產權益保保護有了了最為基基本的產產權基礎礎，也因因此會讓讓每一個個被城鎮鎮化的農農民，都都能擁有有自己的的財產權權作為進進城的前前提，為為下一步步城鎮化化推進過過程中的的土地流流轉和市市場配置置土地資資源打下下基礎。。

（確權運運動，則則至少需需要從五五個方面面入手。。第一，，按照《《物權法法》的規規定，賦賦予農民民土地用用益物權權的主體體地位。。所謂用用益物權權，是指指用益物物權人對對他人所所有的不不動產或或者動產產依法享享有占有有、使用用、收益益的權利利。第二二，明確確規定建建立城鄉鄉統一的的土地市市場，通通過市場場配置土土地資源源，為農農民土地地使用權權的流轉轉提供法法律依據據和制度度保障。。第三、、從法律律層面落落實土地地承包關關系保持持穩定并并長久不不變，簡簡化土地地承包權權流轉程程序。第第四、完完善征地地補償相相關法律律規定。。當前，，中央已已明確提提出顯著著提高農農地征用用補償標標準。第第五，取取消農村村土地使使用權不不能抵押押的法律律限制，，將農村村土地使使用權列列為可抵抵押的財財產權。。）

蔡繼明———清華華大學《《土地腐腐敗的制制度分析析》

土地腐敗敗的制度度分析：：政治體體制根源源：地方方政府一一把手和和分管土土地的直直接領導導權力過過大；土土地制度度根源：：征地的的成本低低廉，征征地“效益”巨大；；財稅體體制根源源：地方方政府靠靠土地生生財、聚聚財。

所謂二律律背反是是指兩個個法律或或規則之之間相互互矛盾。。中華人人民共和和國憲法法有關中中國征地地制度和和土地所所有制的的規定之之間存在在著一個個二律背背反：一一方面，，憲法規規定城市市的土地地歸國家家所有，，農村的的土地歸歸農民集集體所有有，這就就意味著著凡是城城市化和和工業化化新增的的土地需需求，無無論是公公共利益益的需要要，還是是非公共共利益的的需要，，都必須須通過國國家的征征地行為為（即把把農村集集體所有有的土地地轉變為為國有土土地）來來滿足；；而另一一方面，，憲法又又強調，，國家只只有出于于公共利利益的需需要，才才能對農農地實行行征收或或征用。。

解決之道道：加快快政治體體制改革革。取締締土地財財政，國國有土地地出讓金金一律納納入財政政預算。。打破政政府對建建設用地地供給的的壟斷。。改革征征地制度度，嚴格格劃定公公共利益益的邊界界。強化化對土地地管理部部門和政政府主要要領導的的監管和和約束改改變中央央和地方方的利益益分配格格局。要要使中央央政府與與地方政政府各自自的事權權和財權權相對應應，

蔡繼明———地價價雙向壟壟斷與土土地資源源配置扭扭曲

第一、地地方政府府對農地地轉用的的雙重壟壟斷:行政征征地和單單方定價價

第二、地地方政府府土地供供給的壟壟斷:土地市市場的賣賣方壟斷斷

第三、優優化土地地資源配配置的制制度安排排:新土土改的五五項原則則：（11）要根根據公益益性用地地和非公公益性用用地的劃劃分安排排土地所所有制結結構；((2)在符符合土地地規劃的的前提下下,實行行同地、、同權、、同價；；(3)土地地制度的的安排應應有助于于加快城城市化進進程（現現有農村村家庭土土地經營營的規模模仍然狹狹小,遠遠沒沒有達到到規模經經濟的要要求。這這說明現現在的土土地制度度沒有為為進城務務工農民民提供土土地退出出機制,,承包包地沒有有退出機機制,宅基地地也沒有有退出機機制。((4)土地地制度安安排要有有助于房房地產行行業健康康發展；；(5)土地地制度安安排要有有助于規規范政府府行為,,有效效遏制土土地腐敗敗。

第四、城城鄉土地地實行同同地(指按土土地規劃劃確定的的同一土土地用途途,如同同屬農地地或建設設用地,,或同同屬宅基基地)、同權權(指具有有同等的的占有、、使用、、收益和和處置((包括轉轉讓、出出租、抵抵押的權權利)、同價價(指相同同用途相相同位置置的土地地應具有有相同的的價格,,而不不能由于于所有制制不同實實行價格格歧視))。

《我國城城市化戰戰略選擇擇與定量量分析》》中，主主張發展展大城市市

第一、前前我國的的經濟發發展已經經進入工工業化中中后期，，經濟發發展的動動力源已已經由農農村轉移移到城市市，農村村工業化化已轉向向城市工工業化，，以小城城鎮為主主的城市市化模式式也應適適時轉變變成以大大城市為為主的城城市化模模式

第二、主主張優先先發展小小城鎮的的觀點認認為:小城鎮鎮聯結農農村，農農民進入入小城鎮鎮就業比比進入大大中城市市的經濟濟成本低低，有利利于農村村人口的的轉移;;發展大大批小城城鎮，既既有利于于緩解大大中城市市人口膨膨脹帶來來的壓力力和一系系列社會會問題，，又可以以緩解每每年民工工潮給交交通帶來來的壓力力和能源源物資的的消耗，，有利于于經濟社社會的穩穩定發展展。這種種觀點只只看到了了農民進進入小城城鎮的門門檻低，，卻沒有有看到小小城鎮沒沒有充足足的就業業崗位，，農民外外出務工工首選的的是能夠夠提供充充分就業業崗位的的大城市市

張曙光———《地地權變遷遷的底層層視角》》

第一、如如果說,,在改改革開放放以前,,中國國內源工工業化的的積累主主要來自自于工農農業產品品價格的的剪刀差差,那么么,在改改革開放放以后,,外源源工業化化的積累累則來源源于農村村豐富生生產要素素的重新新配置。。這一時時期,我國獨獨特的土土地制度度為創造造高速工工業化經經濟奇跡跡提供了了強大的的支持。。

這種土地地制度安安排,在很大大程度上上降低了了農民工工外出就就業的風風險,使發展展工業需需要支付付的社會會保障費費用轉移移到農村村土地上上,實際上上,是農農村土地地承擔了了工業成成本,成為農農業為工工業提供供積累的的一種特特殊形式式,這在在其他國國家發展展中也是是很少見見的。另另一方面面,政府府壟斷土土地一級級市場,,實行政政府土地地征用和和政府獨獨家供地地制度,,也為為工業化化提供了了低價土土地的保保證。

。

城市化本本來是農農民的城城市化,,但是是,我們們在很多多方面把把農民排排除在城城市化的的進程之之外,城市的的繁榮和和農村的的凋敝是是同時發發生發展展的,城市化化是依靠靠農民的的血汗支支撐的。。（城鎮鎮化，主主體是誰誰？誰的的城鎮化化？）

圈地、占占地、征征地、套套賣地機機制就像像鴉片一一樣,地方政政府只要要一吸上上“土地”鴉片,就離不不開它。。

城市的國國有建設設用地具具有完全全的商品品性,可以買買賣、租租賃和抵抵押,其價值值也最高高。集體體土地只只能在農農村范圍圍內流轉轉和交易易,而且且農業用用地只能能用于農農耕,集體土土地只有有通過政政府征用用先變成成國有土土地,才能用用于城市市建設。。

在制度變變遷的研研究中,,機制制設計理理論是有有用的,,制度度設計也也少不了了,但是是,人們們越來越越重視制制度演化化,這是是有道理理的。演演化不僅僅有一個個開始出出發的基基礎,而且有有一個參參與人互互動和博博弈的過過程。主主張私有有化和國國有化的的人都忽忽視了這這兩個問問題。

從制度變變遷的現現實來看看,產權權是公有有還是私私有,是國家家所有還還是集體體所有,,并不不是問題題的實質質和關鍵鍵。重要要的也許許在于產產權的實實施能力力,在于于處分權權和收益益權。如如果你有有產權的的實施能能力,能夠決決定土地地的使用用,能夠夠取得土土地的收收益,管它是是公有還還是私有有、國家家所有還還是集體體所有,,似乎乎都不成成其為問問題。

60年年來,中國的的地權變變遷大致致經歷了了三個階階段:合作化化時期、、聯產承承包、責責任制時時期和目目前的土土地規模模流轉階階段。

（1）合合作化時時期,從土地地私有變變為公有有,在一一個相當當大的范范圍內實實現了所所有權、、經營權權和收益益權的三三合一,,并且且全部歸歸集體掌掌握,農戶只只是一個個勞動者者,其收人人也只有有按勞取取酬的勞勞動收人人。（22）聯產產承包責責任制的的實行發發生了產產權的一一次細分分:所有有權和承承包經營營權分離離。所有有權仍歸歸集體經經濟組織織,承包包經營權權交給了了農戶,,農戶戶有了勞勞動收人人和經營營收人。。（3））當下隨隨著大規規模的人人口流動動和就業業結構變變化而來來的土地地規模流流轉,形成了了又一次次的產權權細分::所有有權承包包權和經經營權三三權分立立。

李人慶———國際際視野下下的城鄉鄉一體化化。

第一、國國際城鄉鄉一體化化經驗：：一是在在快速人人口城市市化過程程中，采采取積極極有效的的措施來來促進農農村發展展和農村村居民收收入的提提高。二二是在城城鄉發展展中，采采取統一一的制度度和規劃劃，將

城鄉發展展統籌進進行。三三是城鄉鄉一體化化并不意意味著同同質化，，在同步步發展過過程中，，同時保保持城鄉鄉發展各各自的自自然資源源屬性特特征，發發揮各自自的優勢勢。這里里的一體體化主要要指的是是在發展展制度、、發展資資源配置置和發展展成果分分享上的的均衡和和可持續續發展。。從其方方式上來來看，大大致可分分為“城鄉融融合”、“以城帶帶鄉”和“以鄉促促城”三種不不同的促促進城鄉鄉一體化化發展模模式。發發達國家家在城鄉鄉發展一一體化方方面具有有比較鮮鮮明的特特點，注注重立法法制度建建設，資資金保障障和系統統性、可可持續性性。

第二、在在發達國國家，城城鄉發展展一體化化的矛盾盾主要體體現在工工農二元元經濟結結構的矛矛盾；而而在中國國，目前前城鄉統統籌發展展和一體體化的矛矛盾主要要表現在在城鄉二二元社會會制度結結構的矛矛盾。

王錫鋅

未來土地地的城市市化應該該與農民民的城市市化同步步。因為為土地對對農民來來說不光光是一種種資源，，還是一一種生產產資料，，還有社社保功能能，要考考慮如何何解決農農民失去去土地之之后的培培訓、就就業、社社保等，，不能在在征地后后，將所所有人員員安置問問題甩給給社會。。

姜明安

第一、土土地管理理法需要要修改的的地方，，不只是是補償的的問題，，未來還還要明確確誰是土土地交易易主體的的問題。。目前，，大量的的土地搞搞開發，，有的并并不是為為了公共共利益。。而依據據現在的的土地管管理法，，所有的的土地都都必須征征收。姜姜明安稱稱，未來來土地流流轉應該該是兩個個途徑，，其中220%——30%%的搞征征收，如如地鐵、、高速公公路建設設等；770%——80%%應該是是市場交交易，比比如用于于商業住住宅開發發、重大大項目建建設等。。

第二、姜姜明安推推測，修修正案草草案對農農民集體體所有土土地征收收

補償制制度

作了了修改，，應該是是修改了了土地管管理法中中的第四四十七條條。土地地管理法法第四十十七條中中規定，，征收土土地的，，按照被被征收土土地的原原用途給給予補償償。土地地補償費費和安置置補助費費的總和和不得超超過土地地被征收收前三年年平均年年產值的的30倍倍。

第三、征征收補償償應該會會提高到到現在補補償值的的至少110倍，，現在是是土地補補償費和和安置補補助費的的總和不不得超過過土地被被征收前前三年平平均年產產值的330倍。。后來經經過討論論，原則則上確定定了“公平補補償”原則，，但對如如何計算算補償數數額未明明確規定定。（現現在的爭爭議在于于：是按按種糧的的標準補補償，還還是按照照它改變變以后的的用途補補。土地地的區位位、實際際的經濟濟價值，，這些都都應該考考慮，所所以可以以由各省省具體制制定標準準”）

陶然———《土地地管理法法_批判判_專家家學者六六人談》》

第一、土土地改革革對中國國經濟發發展模式式的轉變變是很關關鍵的。。改變這這種模式式，就需需要建立立土地使使用者和和直接供供應者（（農民））的談判判機制，，通過增增值稅改改革補充充地方財財政。這這不僅涉涉及到農農民土地地問題，，也涉及及到調整整國家稅稅收增長長方式的的問題。。

（注：是是19998年《《土地管管理法》》，為了了解決保保護耕地地與建設設用地的的矛盾，，按照實實現耕地地總量動動態平衡衡、嚴格格控制建建設用地地的這部部法律，，采取以以計劃配配置為主主、市場場配置為為輔的辦辦法。然然而這部部法律首首先禁止止了集體體土地自自主進入入建設用用地市場場，規定定只能由由國家壟壟斷提供供建設用用地使用用權的流流轉指標標和供給給，同時時更在使使用權流流轉方式式上限制制只有劃劃撥和征征用兩種種。

劉守英、、高圣平平——《物物權法》》視野下下的《土土地管理理法》修修改

第一、《《物權法法》一是是“將不動動產登記記擺在舉舉足輕重重的地位位”；二是是對土地地征收施施加了更更嚴格的的限定,,對土土地補償償作出了了更完整整的規定定；三是是強化了了集體土土地所有有權權益益的“集體成成員權””導向，，明確規規定,“農民集集體所有有的不動動產和動動產,屬于本本集體成成員集體體所有””。與之之相比,,《土地地管理法法》中的的規定則則有明顯顯的“集體組組織”導向。四是明明確了建建設用地地使用權權可以分分層設立立的原則則。五是是修改了了建設用用地使用用權期間間屆滿后后的相關關規則。。《物權權法》第第1499條第1款規定定“住宅建建設用地地使用權權

期間屆滿滿的,自動續續期。六六是增加加了地役役權這種種土地用用益物權權形態。。

第二、關關于土地地征收：：(11)明明確界定定土地征征收的條條件。《《物權法法》規定定的土地地征收的的條件是是為了公公共利益益的需要要。（22）完善善土地征征收的程程序。近近年來,,中國國征收實實踐中出出現了許許多以““公共利利益”的名義義違法征征地、占占地等事事件。((3))明確確規定土土地征收收補償的的標準。。土地征征收是出出于公共共利益的的需要,,運用用國家權權力將集集體所有有土地轉轉為國家家所有土土地的行行為,原土地地權利人人的各項項權利自自然隨之之滅失。。

劉守英、、周飛舟舟、邵挺挺——““以地謀謀發展””模式亟亟須改變變

第一、過過去300多年年，中國國經濟年年均增速速達100%，目目前已是是全球第第二大經經濟體。。城鎮化化率快速速提高，，20111年年已超過過50%%，20330年年有望基基本實現現城鎮化化。這與與中國獨獨特的土土地制度度安排密密不可分分。城鄉鄉分割的的土地二二元體制制，低廉廉的征地地成本和和地價水水平，形形成了工工業化、、城鎮化化的低成成本推進進模式。。

第二、理理論界和和政策界界將中國國過去的的增長概概括為““傳統增增長模式式”，在這這一模式式中，土土地扮演演著經濟濟增長““啟動器器”和“發動機機”的雙重重角色。。“以地生生財”和“以地融融資”共同構構成了獨獨特的““以地謀謀發展””模式。。

第三，““以地生生財”。隨著著土地利利用的市市場化程程度不斷斷提高，，“招拍掛掛”制度讓讓資本化化價值充充

分體現，，土地出出讓金從從20001年年的12295..89億元增增加到220111年的的315500億元，，年均增增幅達337.66%。

“以地生生財”已成為為地方政政府為增增長而競競爭的重重要手段段。

第四，““以地融融資”。土地地憑借天天然的資資產屬性性，成為為各類地地方融資資平臺的的最佳抵抵押品。。20111

年，土地地抵押面面積4550萬萬畝，抵抵押貸款款金額達達4.88萬億億元。這這套機制制不僅給給基礎設設施投資資提供了了重要的的融資渠渠道，還還通過貨貨幣供給給乘數變變動，對對國家宏宏觀調控控產生重重大影響響。

第五、““以地謀謀發展””模式適適應了中中國經濟濟在追趕趕式階段段快速增增長的需需求，但但也給未未來可持持續發展展帶來艱艱巨挑戰戰。失地地農民沒沒有充分分享受到到城市化化帶來的的土地升升值收益益，是城城鄉收入入差距

遲遲不能能縮小的的重要原原因。征征地規模模過大、、土地利利用不集集約，是是粗放式式、要素素投入型型傳統增增長方式式難以轉轉變的重重要原因因。

城市化的的過程中中，就是是政府征征用農民民土地的的過程，，城市用用地主要要靠征地地獲得。。19999年--20008年，，新增城城市建設設用地1186333平方方公里，，征用農農民土地地139925平平方公里里，征地地占新增增建設用用地面積積的744.744%。———《城城市化進進程中的的土地增增值收益益分配》》

北京：城城鄉結合合部重點點村融入入城市的的試驗，，以破除除城鄉二二元體制制為突破破口，以以保護農農民利益益和讓原原住農民民徹底融融入城市市為前提提，使農農民成為為有住房房、有產產業、有有就業、、有股權權、享受受城市職職工社保保和均等等化基本本公共服服務的新新市民，，實現城城鄉結合合部地區區的完全全城市化化。

北京500個城鄉鄉結合部部改革試試點：在在規劃上上，將550個個重點村村納入城城市總體體規劃，，并按村村制訂改改造實施施規劃方方案；在在土地政政策上，，給原住住農民保保留勞均均50平方方米產業業用地，，允許農農村土地地在不改改變土地地性質的的前提下下，發展展非農產產業；在在立項審審批上，，允許在在村域范范圍從事事的產業業建設、、基礎設設施項目目、回遷遷樓和租租賃房建建設等立立項，并并允許農農村集體體經濟組組織成為為立項和和投資的的主體；；在社會會保障上上，實行行整建制制農轉居居，重點點村農村村勞動力力全部按按城鎮職職工社保保標準進進入社保保體系；；在產權權制度上上，進行行農村集集體經濟濟產權制制度改革革，量化化資產，，股份到到人，將將集體經經濟組織織改造成成新型合合作經濟濟組織，，讓農民民成為有有資產的的市民；；在社會會管理上上，城鄉鄉結合部部改造完完成后，，原農村村集體經經濟組織織轉變為為城市社社區，實實現城鄉鄉統一社社會管理理體制。。

劉守英———《海海南陵水水、三亞亞征地模模式創新新調查》》

第一、讓讓農民成成為征地地拆遷的的實施者者。。政政府在對對被征地地區塊的的地上附附著物等等進行市市場評估估后，將將征地補補償總費費用和工工作經費費“打包”給村委委會或居居委會，，由其成成立的股股份制公公司實行行拆遷。。

第二、合合理分配配土地增增值收益益，讓農農民分享享城市化化成果。。三亞市市在城中中村改造造試點中中，制定定了集體體建設用用地和國國有建設設用地按按照同地地同價的的補償原原則。

第三、創創新留用用地安置置，培植植適合農農民從事事的有穩穩定收入入流的產產業。陵陵水縣政政府按照照征地總總面積的的8%給村村委會留留足建設設用地。。村委會會可在為為村民建建安置房房屋后將將其余土土地轉化化為商業業地產，，通過土土地市場場將其掛掛牌拍賣賣或自己己創辦集集體企業業。集體體土地資資本化與與農村城城市化__鄭各莊莊高速成成長的秘秘密

劉守英———集體體土地資資本化與與農村城城市化__鄭各莊莊高速成成長的秘秘密

第一、我我國目前前占主導導的城市市化模式式是:(l))政府府通過地地價征用用農民土土地,然后以以招拍掛掛的方式式出讓土土地,獲得高高昂的土土地收益益;((2)政府靠靠土地出出讓收人人和土地地抵押貸貸款,支持城城市基礎礎設施投投資;(3))房地地產商在在通過招招拍掛獲獲得土地地后,再以土土地抵押押和個人人購房預預付款進進行房地地產投資資,形成成國有房房地產市市場。

《土地資資本化與與農村城城市化道道路_北北京三模模式調查查》

從三個個個案來看看，要避避免政府府主導、、農民被被動的城城市化的的弊端,,必須進進行土地地制度和和政策的的創新。。

核心是實實現農村村集體土土地和城城市國有有土地在在規劃和和用途管管制下的的“同地、、同價、、同權””

讓農民分分享城市市化進程程中的土土地級差差收益；；在城市市規劃中中保留農農民長期期發展空空間，以以保障農農民長遠遠發展生生計；

政府為了了公共目目的的征征地必須須朝向對對農民財財產權補補償的方方向；

以及政府府主動消消除二元元體制，，為農民民提供與與城里人人同等基基礎設施施建設和和社會保保障等公公共服務務。

《推進土土地集約約節約利利用促進進城市發發展方式式轉變》》

第一、政政府主導導城市化化的主要要問題是是：第一一，土地地城市化化快于人人口城市市化。城城市面積積擴張的的速度達達到年均均7%，而而城市人人口的年年均增長長率僅33%，除除去2..5億億統計到到人口城城市化率率的農民民工，戶戶籍人口口城市化化率只有有37%%；第二二，城市市用地主主要靠征征地獲得得，20005——20110年年，我國國征地面面積占新新增居民民點工礦礦用地面面積比重重達677.288%，；；第三，，城市基基礎設施施投資主主要依賴賴土地出出讓和土土地抵押押融資，，形成地地方政府府債務風風險。第第四，用用地結構構不合理理，造成成土地粗粗放利用用。我國國工礦倉倉儲用地地占建設設用地供供應的比比重過高高，多年年連續超超過400%。城城市內部部工業用用地占比比也過高高，一般般在200%以上上，有些些甚至超超過300%，遠遠遠高于于國外115%的的水平。。第五，，城市用用地中劃劃撥用地地比重仍仍然偏高高，土地地的非市市場配置置造成大大廣場、、大馬路路和大辦辦公樓現現象。第第六、在在政府主主導城市市化的同同時，““城鄉結結合部””或“城中村村”區域成成為城市市農民““自動自自發”城市化化的戰場場。

第二、我我國仍然然處于快快速城市市化階段段，城市市化是帶帶動增長長的引擎擎。為此此，我們們必須通通過土地地制度改改革，促促進土地地利用方方式轉變變，從而而倒逼城城市發展展方式轉轉變。一一是要打打破城鄉鄉二元體體制；二二是深化化土地制制度改革革；三是是改變不不合理的的用地結結構；四四是促進進人口城城市化。。

《在高度度城鎮化化基礎上上實現城城鄉一體體化》

第一、城城鎮化過過程不是是人口的的機械轉轉移，而而更應該該是人的的財產積積累水平平與社會會權利保保障水平平的全面面提升

羅必良

第一、土土地流轉轉的本質質，就是是推進土土地要素素的市場場化，土土地流轉轉有利于于促進農農民獲得得財產性性增收。。必然會會引發其其他要素素市場包包括農村村資本市市場的發發育。

第二、土土地流轉轉能夠有有效改善善土地

資資源配置置效率

，，進一步步激活農農業

剩余余勞動力力

的轉移移，為農農業規模模化、

集集約化

、、高效化化經營提提供廣闊闊空間。。另一方方面，構構建和規規范

農村村集體建建設用地地

的流轉轉機制，，可以使使農民更更充分地地參與分分享城市市化、

工工業化

的的成果，，顯化集集體土地地資產價價值，促促進農民民獲得財財產性增增收。

黨國英

第一、西西方的城城市化是是中產階階層的成成長過程程,由此此創造了了社會穩穩定的基基礎;而我們們的城市市化卻堵堵塞了中中產階層層成長的的通道""

陳錫文———《當當前我國國的農業業、農村村和農民民問題》》

農業、農農村長期期發展面面臨著五五個突出出的問題題，可以以概括為為五個字字——錢、、糧、地地、人、、權。

第一、錢錢：農民民的收入入增長問問題。，，經營城城市就是是經營土土地，經經營土地地就是經經營農民民，把農農民賤價價賣了，，最后鬧鬧出漂亮亮城市，，這種城城市不是是建立在在沙灘上上，而是是建立在在火山上上，遲早早要出事事，

第二、糧糧：國家家的糧食食安全問問題

第三、地地：農民民基本權權益和農農業生產產能力問問題。

第四、人人：提高高農民素素質和全全面建設設小康社社會的問問題。

第五、權權：保障障農民權權利和鞏鞏固農村村基層政政權問題題。

陳錫文

第一、發發展家庭庭農場是是一項具具有挑戰戰性的工工作。大大略測算算，讓農農戶平均均收入趕趕上城市市水平，，我國必必須把農農戶數量量減少到到30000萬萬戶左右右。這意意味著我我國農戶戶的平均均經營規規模應在在60畝以上上，其中中種糧戶戶規模應應更大一一些，而而水果、、蔬菜生生產的經經營規模模應更小小一些。。據局部部調查顯顯示，現現階段，，種糧戶戶的經營營規模達達到百畝畝以上時時，土地地利用率率會提高高10%%以上，，經濟效效益會提提高255%以上上。

第二、發發展家庭庭農場需需要積極極態度，，同時也也要避免免急于求求成，防防止在全全國搞““一刀切切”。我國國現有農農戶近22億，，最終會會穩定在在約1億戶。。這就是是說，通通過城鎮鎮化，我我國還要要將約11億戶戶農村人人口轉移移到各類類大小城城市。

韓俊———建立新新型城鄉鄉關系要要有實質質性進展展（國務院院發展研研究中心心副主任任）

第一、建建立覆蓋蓋城鄉的的公共財財政體制制,使農農民享受受同城市市居民基基本均衡衡的公共共產品和和公共服服務。11、提商商財政支支農支出出的比孟孟開拓拓農業發發展資金金的籌集集梁道；；2、加加強政府府對農村村基礎設設施投資資、3、、建立健健全政府府對農業業的支持持保護體體系。44、以促促進城鄉鄉義務教教育均衡衡發展為為目標,,完善善農村義義務教育育管理體體制，55、切實實加強農農村衛生生。

第二、建建立城鄉鄉全,蓋的社社會保障障體制,,形成完完善的社社會安全全網。

第三、建建立城鄉鄉統一的的勞動力力市場,,形成成城鄉勞勞動者平平等的就就業制度度

第四、建建立城鄉鄉統一的的土地市市場,，依法法保障農農民土地地權益。。1、界界定、確確保、擴擴大農民民的土地地權利22、提離離對失地地農民的的補償標標準。33、對強強制征地地獲得的的土地用用途進行行限定,,編小小國家強強制性征征地范圍圍。

第五、建建立城鄉鄉一體的的戶籍管管理制度度

《解決農農民工住住房應將將其納入入保障房房體系》》

第一、數數據顯示示，農民民工在中中國是一一個龐大大的群體體，現在在總量已已達2..53億人，，外出農農民工11.599億人人，舉家家外出的的農民工工達32200多萬人人。目前前中國每每4個城城鎮常住住人口當當中，就就有1個是農農民工。。國務院院發展研研究中心心開展的的大規模模調查顯顯示，880%的農民民工希望望留在城城鎮，真真正想回回到農村村居住的的新一代代農民工工不到110%。。

數據

第一、220111年農農民工總總量達到到2.553億億人，其其中外出出農民工工1.559億億人，農農民工產產生和發發展壯大大改變了了我國經經濟社會會基本格格局，構構成了城城鎮化加加速發展展的動力力。

第二、今今后200年我我國仍將將處于城城鎮化快快速發展展階段。。根據國國際經驗驗并結合合我國的的國情，，預計220155年我我國城鎮鎮化率在在54%%左右，，20220年年將達到到59%%左右，，20330年年將達到到66%%左右。。這意味味著，從從20111

至20330年年的200年間間，我國國將新增增城鎮人人口3億左右右。

第三、近近年來我我國城鎮鎮化水平平的提高高主要是是依靠農農民工進進城就業業。外出出農民工工中，在在直轄市市就業的的占8..8%，，省會城城市就業業的占119.44%，地地級市就就業的占占34..8%，，在地級級以上城城市就業業的合計計占到663%。。農民工工在流入入地居住住趨于長長期化，，在目前前城市的的就業時時間平均均為5.