理工類樣張理工類樣張小城鎮建設中房地產開發的作用與應注意的問題理工類樣張理工類樣張摘要：小城鎮作為連接城鄉的橋梁和紐帶，在推動城鄉一體化、推進城鎮化和實現社會、經濟的發展中，具有重要的意義和作用。隨著我國改革開放進程加快和社會主義現代化建設事業的發展，小城鎮建設已經成為關系到經濟和社會進一步發展的重要方面，而小城鎮建設中房地產開發具有節約土地，節約資金,解決農村剩余人員就業,縮小城鄉差別等方面的作用，所以在農村城鎮化過程中，應針對小城鎮房地產業的發展中出現的問題，分析其中原因，并提出改進對策，以城市總體規劃作指導，實施房地產綜合開發，從而促進小城鎮可持續發展。關鍵詞：小城鎮建設;房地產開發;作用;規劃;問題1引言在中國的歷史長河中小城鎮的建設一直起著不可忽略的作用，特別是在改革開放進入攻堅階段的今天，隨著大中城市的飛速發展，小城鎮的建設是越來越重要。改革開放初期，我國小城鎮如雨后春筍般涌現并茁壯成長；但是由于我國的房地產行業首先在大中城市發展起來，小城鎮房地產開發一直受到政府和實業界的雙重忽視，因此，起步較晚，時間不長，在目前的開發實踐中，存在著諸多的問題。隨著社會的更加開放，經濟的進一步發展，當前的小城鎮已無法滿足社會主義下的社會化大生產經濟，小城鎮發展路在何方？小城鎮建設中將遇到什么樣的問題？我們感到任重道遠。本文就小城鎮建設中房地產開發的作用及開發過程中應注意的問題作些探討。2小城鎮建設的重要意義及發展方向小城鎮是80年代以來新建的鄉鎮企業的集中地，在地理位置上，小城鎮的星羅棋布是全國經濟增長的有力的依托。它把廣大的農村與大中城市連接起來，不僅帶動了農村的發展，而且有力地支撐著大中城市的繁榮。

從城市的集聚效應來看，小城鎮發展的長遠目標應該是有重點地發展條件較好、有前途的集鎮和城鎮，使其進一步發展為中等城市。但是，要注意一個地區不能平均地發展集鎮和城鎮。可以將縣城發展為中等城市，對中等城市、大城市的發展不應一律加以限制，而要有選擇地發展。

綜上所述，城市化是農業現代化縮短城鄉差距的一個重要途徑，小城鎮建設自身也可以產生大量的財政收入，如土地出讓金、建筑業的稅收，還可以使人力、資本、技術等各類生產要素向土地聚集，從而拉動二、三產業的發展，帶動大量成長型的資源。因此，小城鎮建設應注意和撤鄉并鎮的工作相結合，還應和制定靈活的土地、戶籍改革及金融投資政策相結合。房地產開發對促進小城鎮發展的作用雖然各地均有種類數量迥異的天然資源。但只有經過有效的開發利用，先行投入資金、技術和設備等，方可將本地天然資源轉化成更具經濟價值的可市場化的物質形態，換取更第1頁多生產要素。強硬推行超常規小城鎮建設方案，使本地生產要素高度聚集于房地產業而減少其他產業所獲份額，近乎殺雞取卵。欲化解此矛盾，唯有破除不合科學發展觀的“捷徑”思想，按經濟規律辦事，再造衡穩型產業結構。我國2000年中央11號文件規定：限制分散建戶的宅基地審批，鼓勵農民進鎮購房或按規劃集中建房，節約的宅基地可用于小城鎮建設用地。由此可見國家很早就認識到對小城鎮進行房地產開發，集中建房不僅可為農民帶來切實利益。而且是小城鎮走生態環境、人文、社會三者之間協調與平衡可持續發展必由之路。有計劃、有方向、有步驟地進行小城鎮房地產開發，有利于節約土地資源，有利于小城鎮基礎設施配套建設，克服各自為政，設施不能共享的問題，從而節約大量資金。3.1房地產開發是小城鎮建設的主力軍現階段我國小城鎮建設取得了顯著的成績,其中房地產開發功不可沒。我國房地產開發在過去的二十多年的時間里已經取得了長足的發展和進步,在城市的規劃和建設中發揮著重要作用,在推動城市化進程中起了十分關鍵的作用。小城鎮中的居民住宅樓的建造、廠房、學校、醫院及政府的辦公樓等都離不開房地產開發。沒有房地產的先行開發,就沒有居民住宅樓、廠房及企事業單位的辦公樓建設,就沒有小城鎮建設。因此,房地產開發是小城鎮建設的先行者、主力軍,在小城鎮建設中發揮著不可替代的作用。如果在一耕種區域內存在50戶農民，每戶要消耗掉至少150平方米的住宅面積，若將分散住宅改建成小區，可極大的節約耕地面積，大大減少了重復建設及建設生活中的資源浪費，如電線的架設，排水、飲水、供氣管線的安裝距離等。大大地減輕了農民的負擔，小區內還可設置一些農業社會化的服務，方便農民們的生活，這樣可在短時間內產生積極效應，加快城鎮化的發展，構建有利于農民集體產權制度：開發聚居型農民小區還有利于保護農民的產權，由于聚居優勢，小區內部自然產生聯合產權團體，這樣對于那些違規拆遷產生了有效的抵制對抗力量。3.2房地產開發解決相當一批人員就業我國小城鎮建設是在改革開放中發展起來的,小城鎮的興起對農業、農村、農民發生了全方位的影響。我國農村剩余勞動力2010年將達到2億,而農村所需要的勞動力是有限的,農村有限的生產資料不可能養活將近2億的剩余勞動力。而這些剩余勞動力大部分已涌入城市,如果不想辦法解決,那么在就業、住房、交通、教育、治安、計生、社會保障、市政建設等方面將會形成嚴重的沖擊。小城鎮建設是解決農村剩余勞動力的重要途徑。而小城鎮建設的主力軍———房地產開發行業,由于其涉及的行業眾多,加之本身就是一個需要多勞動者參與的行業,因此作為小城鎮建設的主力軍,房地產開發解決就業人員最多,可在一定程度上緩解農村剩余勞動力所造成的社會壓力。3.3房地產開發帶動許多相關產業的發展房地產開發是把各種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發,或轉變成房屋的過程。小城鎮房地產開發還會帶動諸多產業的共同發展，如建筑業、建材業、運輸業、批發零售業、交通運輸、保險、飲食業其他服務業等諸多產業的發展，促進小城鎮的經濟發展，同時擴大農村消費需求，拉動我國農村經濟的發展，在促進小城鎮發展中起到了重要的作用。一個地區乃至一個國家經濟的關注有兩點,一個是資本市場,一個是房地產市場。房地產是硬件。一個城市乃至一個地區、一個國家,房地產是支柱產業,是發展的龍頭,房地產開發搞好了,許多相關產業便能很好地協調發展,為城市、國家的建設及發展做貢獻。3.4房地產是繳納稅收的大戶小城鎮建設過程中短缺的是資金。房地產是利潤最高的行業之一,也是地方稅收的主第2頁5.1土地資源利用率低，浪費現象普遍存在由于我國多數小城鎮基礎薄弱，地勢有限，房地產沒有做到成片開發，居民住宅分散，使得現代城市的功能分區在小城鎮沒有形成，生活區、工業區和商業區混雜在一起，沒有形成相對獨立和完善的居住區，過多地興建商品樓，缺乏層次感，嚴重影響城鎮居民的居住質量。而且，不少小城鎮往往沿過境公路開發房地產，形成以公路為核心的城鎮，不僅用地結構松散，有限的土地資源浪費現象嚴重，而且基礎設施和公用設施布局困難,其建設難以形成規模效應，成本非常高，直接導致小城鎮配套公共服務不健全。同時，一些開發項目未批先占、亂批亂占，既導致房地產開發的雜亂無序,城鎮布局缺乏整體性，更導致土地浪費、閑置，給居民的生產生活帶來諸多不便。5.2建筑形態缺乏特色，開發檔次不高目前，全國大部分小城鎮的房地產開發采用的幾乎都是“攤煎餅”式的外延擴張模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。鄉鎮企業的廠房車間大同小異，居民住宅也大多是平房和低矮的樓房。據調查，全國小城鎮建筑物的平均高度還不到兩層，建筑容積率僅為1.2左右，浪費了大量寶貴的耕地。這種單調雷同的規劃和建筑設計使許多小城鎮的房地產建筑形態千篇一律，失去了特色和個性，反豐富而多姿的地域特征、民俗民風、人文傳統和歷史積淀不能被融入和表現。小城鎮房地產開發的投資主體是單個的鄉鎮企業和城鎮居民，資金實力大多較弱，資金分布相對分散，房地產開發水平比較低。尤其是房地產開發的技術含量明顯低于大中城市，有的甚至連質量都無法保證。近幾年來全國各地已發生多起樓倒橋塌、路面凹陷等導致人員傷亡、財產損失的事件。基礎設施和公共設施的建設由于缺乏統一規劃和組織而比較落后，“各家自蓋各家房，誰都不管水電路”的現象非常普遍。舊城區的拆遷和改造由于缺乏資金而進展緩慢，使得新城區和舊城區混雜的不合諧景象屢見不鮮。5.3缺乏環境意識，生態遭到破壞在小城鎮開發中，開發商往往缺乏環境保護意識，對于小城鎮的自然環境和植被的價值認識不夠，為了擴大建設面積或者僅僅節省成本，就對環境和植被進行肆無忌憚的破壞，亂開發、亂建設非常嚴重，生態風險居高不下。小城鎮基礎設施和配套設施缺乏體系，公共服務不健全，導致污水橫流，垃圾亂倒，成批未經處理的工業廢棄物和日常垃圾被直接堆放在鎮區內，極易引發各種傳染疾病的蔓延。山青水秀的田園風光已成美好的回憶。5.4業主式社區難以形成，物業管理落后物業管理在大中城市剛剛起步，在小城鎮幾乎處于空白狀態。從小城鎮物業管理的現狀來看:由于小城鎮的“旁河而居”或“依路而建”的特點，居民住宅分散、雜亂、難以形成相對封閉的社區，即使集中在一個住宅小區里，也普遍戶數少、規模小，物業管理難以開展;居民生活水平參差不齊，物業管理費用收繳困難;住房產權多元，既有公房，又有私房，物業管理難以協調;物業管理責任不清，從業人員少，業務水平低。因此，小城鎮物業管理基本上處于一種“各自為政”的無序狀態，如自己修繕房屋、隨意傾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用說提供家政服務、商務服務和各種代辦、代付事務。物業管理的落后，直接影響了居民的生活、企業的生產經營活動和小城鎮的健康發展。5.5產權交易不規范，國有資產流失嚴重伴隨著小城鎮的發展，產權流轉也日益活躍。按照國家規定:房地產的出讓、轉讓和出租必須經房地產管理部門批準，由估價師進行價格評估之后才能進行交易，并依照規定辦理過戶登記手續。但是，在產權流轉過程中，缺乏法律和制度約束，交易活動極不規范，第5頁導致國有資產大量流失。開發部門不經過政府的審批，不辦理土地有償使用手續，私自將舊城改造中還建余下的商業門面和住宅以市場價格出售和出租，從而逃避向國家繳納土地開發收益。一些用地單位將房屋或使用場地出租，或者將劃撥無償使用的土地通過私下交易轉給其他使用者，以獲得大量的土地增值收益，而作為土地所有者的國家卻分文難得。還有一部分以“聯營”、“租賃”等“合作建房”的形式，在不辦理固定資產的轉移的情況下發生交易行為，不僅導致土地資產流失，還無法征收稅款。有的房地產交易即使上報房地產管理部門，也是“低報高賣”，使房地產收益的大部分流人少數個人和小集體手中。6小城鎮房地產開發不健康的原因小城鎮房地產開發中的這些問題，導致國家資源的流失、浪費，造成生態環境的惡化，更影響小城鎮的健康發展，增加了進一步發展的成本。那么，什么原因使得小城鎮的房地產開發處于這種不健康的狀態呢？總體而言，既有宏觀的體制原因，也有微觀的操作實踐的因素。其深層原因在于小城鎮發展仍處在起步階段，經濟發展水平普遍不高。具體來說有以下幾個主要原因:6.1城鎮建設規劃不健全，房地產開發處于盲目狀態發達國家的城市化經驗表明，科學、適當超前的規劃，是城市良性、健康發展的關鍵，必須要有健全的、具有約束力的城鎮發展規劃，以土地的用途管制和城鎮的功能分區，保障城鎮的有序發展。從我國小城鎮的發展現狀來看，規劃嚴重滯后于小城鎮的發展，主要表現在：一方面，土地利用規劃滯后于小城鎮建設規劃。從規劃的層次上講,土地利用規劃應對城鎮規劃起指導和約束作用,但在實際操作中并非如此,小城鎮的發展主要是一種重數量、輕質量的城鎮化道路。另一方面，小城鎮規劃的編制不合理,編制規劃時缺乏預見性和超前性,使得小城鎮發展的空間受到限制;規劃不注意小城鎮內部資源的充分利用,不注意舊城區的改造,許多工業項目匆忙上馬、盲目選址,甚至把有嚴重污染的工廠布置在小城鎮水源地的上游和居住區的上風向。6.2開發主體實力不強，建設資金投資不足從投資結構來看,國家集體的投資呈遞減趨勢,而個人投資所占的份額逐年增加，且有實力的大型房地產開發商還沒有大舉進軍。但總的來說,房地產的投資能力嚴重不足,且資金的運作不規范,難以和真正的市場機制接軌,也難以做到滾動開發。對于小城鎮建設的商業性貸款，特別是中長期類貸款嚴重不足，導致小城鎮建設初期不能進行整體規劃和規模建設，后期規模擴張困難和改建的壓力巨大。政府沒有固定的預算支持小城鎮建設的基礎設施，完全依靠預算外的土地出讓金。多元化的投入機制使得資金來源分散,資金的利用效率低下,難以發揮資金立足各個工程的具體地區和具體條件。同樣由于資金的缺乏，使得在小城鎮從事房地產開發的企業素質不高，多屬農村建筑隊，技術人員少、開發經驗不足，小城鎮建筑的質量整體不高。6.3小城鎮房地產開發管理體系落后，配套政策沒有形成目前我國小城鎮處于“條塊分割，多頭管理”的狀況，出現條上“管得著，看不見”、塊上“看得見，管不了”的局面，地方政府和職能部門協調管理難。而且，城鎮政府的職能不明晰，存在著比較嚴重的政企不分、政事不分等問題，行政效率低下。與此同時，城鄉分割的二元經濟社會結構，不僅影響生產要素在城鄉間自由流動，特別是戶籍、勞動就業和社會福利等政策限制了農村剩余勞動力向小城鎮的轉移，使得小城鎮房地產商品的消費受到限制。最后，我國土地使用制度以及流轉制度的不健全。就居住用地而言，農村宅基地一般是無償或低價取得，而小城鎮居住用地一般通過出讓方式取得，兩者的取得成本不同，影響了農民進城的積極性，使得小城鎮房地產業的發展缺乏后勁，造成了住宅的有效需求不足。第6頁6.4小城鎮建設法律制度建設滯后，房地產市場發育不完善在市場經濟已經快速發展的形勢下，小城鎮建設必須在健全的法律制度下，依據市場來配置資源。但是，我國關于小城鎮建設的法律制度建設不適應經濟的發展，特別是在土地供給缺乏相應的法律和規范，導致小城鎮房地產市場普遍發育不全、秩序混亂，市場主體行為不規范，市場信息不透明，致使小城鎮建設違法投機行為不斷不出現。也因為此，小城鎮房地產統一市場體系沒有形成，缺乏健全而靈敏的價格機制，市場人為因素影響大，房地產價格混亂，房地產交易行為不規范。7解決小城鎮房地產開發問題的對策7.1發展三大產業，為小城鎮房地產開發提供機會和廣闊的空間農業的發展是工業化和城市化的根基。為實現農業現代化，必須不斷推廣現代化的生產工具，擴大農業的規模經營，把多數農田集中在少數種田能手手里，不斷提高農業勞動生產率。這樣不僅可以增加農民收人，為農民“造城”開發房地產奠定基礎，同時還可以促使農村剩余勞動力向小城鎮轉移，進而推動小城鎮房地產開發業的發展。小城鎮發展的源動力在于經濟發展產業支持,尤其是鄉鎮企業和專業市場的發展,小城鎮房地產業的發展也必須以經濟發展為源動力。在發展第一產業的同時必須大力發展二、三產業，以提高對農村剩余勞動力和資金的吸納能力，為房地產開發提供巨大的潛在需求。為此，一方面要以當前正在進行的產業調整為契機,通過制定合理可行的政策措施,吸引工業、商業和服務業向小城鎮聚集;另一方面,要采取各種措施提高小城鎮的投資能力,通過規范政府財政體制,確定小城鎮政府和上級政府的收支范圍,制定相應的信貸政策,鼓勵民間資本對房地產和基礎設施的投資,最終形成可持續的基本建設投資能力。7.2制定并實施科學的、超前的小城鎮規劃，使房地產開發有序進行小城鎮房地產開發關系到小城鎮的健康發展，而土地利用規劃和小城鎮建設規劃是政府對小城鎮房地產業進行宏觀調控的重要技術手段。因此，小城鎮房地產開發必須遵循先規劃、后建設的原則，避免規劃跟著開發走。政府應結合小城鎮建設的客觀實際和發展方向，因地制宜量力而行，制定科學的、超前的規劃。特別是在小城鎮房地產開發投資日益多元化的情況下，通過規劃的約束作用，使得房地產開發逐漸實現“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局。房地產開發追求的是短期行為,而小城鎮建設追求的是長期發展利益。小城鎮房地產開發應在城市戰略定位、城市總體規劃指導下,有序、合理地利用土地,從整個城市環境的考慮去著眼,走內涵發展與外延發展相結合,以內涵發展為主的道路,協調長遠利益與短期利益。科學規劃，合理建設要做到：一是城鎮規劃要高檔次、高水平。要聘請國內外高水平的專家，搞好城鎮總體規劃和詳細的實施運作方案，確保規劃科學合理、方案切實可行。二是因地制宜，突出特色。根據小城鎮的地理位置、交通、資源狀況等條件，因地制宜，體現出鮮明的特色。三是城鎮建設既要適度超前，又要避免過度投入。小城鎮房地產建設項目應能夠適應今后一段時期發展的需要，給未來的拓展留存必要的空間，并且避免在短期內過于集中地使用土地與資金。同時，在規劃的實施過程中，要根據社會經濟發展的實際情況，不斷地調整和完善規劃，使小城鎮得到快速、穩定、協調的發展。7.3增加基礎設施、公共設施的投入，落實小城鎮房地產的綜合開發基礎設施和公共設施是小城鎮生產和生活的物質基礎。因此，在小城鎮的房地產開發中，必須按照“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，對新開發地區和二次開發地區(即舊城區)的住宅、廠房、店鋪、水電、道路、市場、郵電以及建筑藝術、空間環境、污染防治、園林綠化、文教衛生設施等進行綜合開發、配套建設。為此，第7頁小城鎮政府一方面要繼續多方籌資，加大基礎設施和公共設施的投人;另一方面要采取積極措施，按照“誰投資、誰受益”的原則，允許和鼓勵企事業單位和個人投資市政建設和舊城改造，形成良好的投資環境和生活環境，為房地產開發的健康發展創造良好的條件。7.4加強房地產開發管理，提高設計、施工的技術水平和開發質量小城鎮政府要加強對房地產開發的管理:所有房地產項目都要采取向社會公開招標的形式，從投標企業中擇優選取;同時還要發動各界人士加強社會監理，以提高房地產項目的設計、施工的技術水平，確保房地產項目的開發質量和社會效益。但加強管理并不等于大包大攬，而是在政府的統一規劃指導下由房地產開發企業自籌資金、自主經營、自擔風險、自負盈虧，以減少小城鎮房地產開發決策的隨意性。加強小城鎮房地產業的管理還要加強房地產開發的管理，對于素質不高，沒有投資開發能力的房地產開發企業要限期整頓或取消其從業資格；對于具體的開發項目都要采取向社會公開招標的形式，從房屋的規劃設計到在施工過程中的技術水平都應加強管理。更要規范小城鎮房地產市場，使得房地產交易的各項信息公開化，同