高層綜合樓的物業(yè)管理一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點1、高層綜合高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場所、寫字樓、酒店、公寓、常住流動人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。2、高層綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。高層綜合樓能源、動力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則1、早期介入原則早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參與大樓的工程管理；三是可提出整改意見。2、統(tǒng)一管理原則首先，大樓是一個整體，各系統(tǒng)都是為整個大樓服務(wù)的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層綜合樓應(yīng)堅持統(tǒng)一管理。3、收費合理原則這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。4、依法管理原則物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則物業(yè)管理要通過科學(xué)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得用戶和住戶的信任。6、公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶提供最大的方便。三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容1、房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對大樓的樓面、樓道等房屋要進行經(jīng)常的維修養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶、用戶的房屋裝修進行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。2、大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設(shè)備完好的運行狀態(tài)。3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負責(zé)大樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對大樓周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為用戶、住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。5、停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。6、消防及治安管理。保安人員對大樓及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀(jì)行為要及時處理。7、收費管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，及時、定期收取租金及管理費用，并接受用戶、住戶監(jiān)督。8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機車船票代辦、辦設(shè)儲蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶、用戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務(wù)。四、當(dāng)前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問題1、產(chǎn)權(quán)問題建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個大樓劃分為大小不同的多個產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán)“私”有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個產(chǎn)權(quán)證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個構(gòu)件時其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價值上分割而難以在實物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類法規(guī)。2、消防問題高層綜合樓的消防問題較為嚴(yán)重，因為，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門，增大了災(zāi)害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中許多問題尚待解決。可行措施有：一是必須建立嚴(yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。落實任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對用戶進行消防知識宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。3、治安問題高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公共區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多“雞犬之聲相聞、老死不相往來”，互不關(guān)照，給大樓安全帶來不利影響。針對這些情況，保安部門更需不斷加強完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設(shè)施，對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對停車場、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。四是對大樓實行巡邏制度，特別是對各段不同用途的樓層設(shè)置相應(yīng)的保安崗。針對各業(yè)主互不熟識的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗，通過物業(yè)推動、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進行各類活動的業(yè)主或租客之間的社會人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品都得以發(fā)揮最高的效益。保潔考核質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、庭院、樓層外地面：干凈、無垃圾。2、綠化帶：(1)花草整齊；(2)花池內(nèi)平整、無雜物、無雜草：(3)花池沿潔凈、無積塵、無污跡。3、停車場：干凈、無垃圾、無雜草、無積水。4、電梯：(1)頂：無灰塵、無蛛網(wǎng)；(2)壁：無銹斑、無灰塵、光亮：(3)地面：無垃圾、無積塵、光亮。5、地毯：無污跡、無異味、干凈。6、消防通道(門、扶手、樓梯、幻·箱等)：無灰塵、無污跡、無積水。7、玻璃：無灰塵、無污跡、無水印、明亮。8、鋁合金：無銹斑、無灰塵。9、門窗槽：無積塵、無垃圾、開合順暢。10、窗臺：無垃圾、無灰塵。11、外墻：干凈、無污跡。12、內(nèi)墻：無污跡、光亮。13、天花：無灰塵、無蛛網(wǎng)。14、臺階：保持光亮、無積塵、無垃圾。15、電源開關(guān)、燈具：無灰塵、無污跡。16、標(biāo)牌及標(biāo)志：無灰塵、無污跡。17、柱：有光澤、無水跡、無灰塵、無污跡。18、內(nèi)地面：光亮、無污跡、無積水、干凈。19、家具：無灰塵、無污跡。20、消防器材：無灰塵、無污跡。2