安徽XX項目地下車位銷售方案第一、XX縣市場車位物業調查分析目前前XX縣市場除本項目外暫無同類型物業銷售,無法提供車位銷售的市場依據，因此本項目車位銷售將參照其他城市車位銷售方式，以下將以合肥車位銷售為例.第二、其他城市車位營銷模式(以合肥市場為例）目前合肥市場車位銷售價格一般為8—10萬左右，銷售方式為租售結合方式。車位租金價格范圍為200—400元/月.合肥市場車位銷售特點：1、銷售時間一般為交房后半年左右開始正式對外銷售。2、以租售結合的方式進行銷售，部分公開對外銷售，部分由開發商保留作為日常備用車位對外出租。3、前期車位銷售情況基本都不理想,待項目入住率提高后，車位銷售才逐漸正常起來.4、車位的投資回報率比較低，以合肥市場普通車位為例，總價8萬元的車位月租金一般在200—400元/月，每年的投資回報率僅為4%.第三、背景分析及調查結論1、從XX縣房產市場車位整體配比及銷售情況看，市場上車位需求量相對較少。從項目車位配比來看，XX縣房產項目來中，本項目是唯一有車位銷售的項目，以XX縣市場的消費能力及消費習慣看，車位走入尋常百姓家仍然需要一段時間，所以說在一定時期內XX縣市場車位需求量依然走低。2、以合肥市場作為參照物,從消費能力及投資心理來看，大多數消費者對車位物業的需求空間并不明顯。從調研機構對合肥市場車位需求量的調查結果看，隨機抽取的有車一族的消費者，約60％的人表示不會考慮購買車位，約40％的人表示將會考慮購買車位，購買動機均為節省使用成本或現在價格較低,先選個好位置;隨機抽取部分無車的項目業主，基于消費能力和投資回報的考慮,約80％的人表示最近將不考慮購買車位.3、合肥車位市場整體反應冷淡，部分項目不銷售車位，而是長期持有，提高租金,以租受益，等待時機成熟。根據對合肥市場的了解，部分實力樓盤對車位物業采用方法是前期持有,以租受益,時機成熟再行以較理想價格銷售，入住率越高,銷售價格越高。如合肥元一集團開發的眾多小區為例，07年陸續有不少小區交房入住，目前部分小區入住率基本90%，車位銷售卻是不急不慢。事實上，基于回報偏低,業主未入住等因素,對車位物業長期持有，以租受益,等待銷售時機成熟，成為部分實力項目采取的主要策略。4、合肥市場上車位銷售情況較好的，基本為車位配比較低的成熟社區。合肥市場上,車位銷售較好的，一是商住項目，擁有大量辦公需求，二是市中心區成熟小區，入住率高，停車位較少。5、合肥市場的車位銷售,基本上前期均不理想。從合肥市場車位銷售情況來看,前期普遍情況不理想，基本均為項目入住后,銷售率才有所提升，且項目交房越久，入住率越高，車位銷售及使用情況越好.6、大量地面空間被用作停車,而地下車位使用率偏低.合肥市民喜好省事、方便，有地面停車位,就不愿下地下車位已成普遍現象，目前合肥市入住率比較高的成熟小區，現基本路面全部都停滿車輛。第四、車位銷售策略1、車位銷售時間安排參照合肥市車位銷售的方式，建議將XX項目車位再次對外銷售時間推遲，待XX項目交房后，安排重點開展車位銷售。如此考慮,有二方面原因，一是考慮目前回款及尾房銷售工作是重點,故目前階段不建議強銷車位；二是從現在至二期開盤，將有相當長一段時間,沒有具體銷售工作安排,從整個銷售部工作均衡安排上看，也建議將時間適度靠后;三是車位的銷售,尤其是開始，最好是集中精力打個殲滅戰，集中消化一批，然后利用提價等價格杠桿，促進猶豫不決者及早購買。例如合肥的元一集團旗下項目，在車位集中開盤銷售一批后，會封盤一段時間停止銷售，等待客戶心理轉變。2、車位銷售策略A、參照合肥車位銷售經驗，考慮前期開發商持有，以租售結合的方式進行銷售。以合肥市場為例，車位銷售在前期,尤其是交房之前，銷售情況均不理想，較為成功的項目車位銷售案例，均是在小區入住率達到一個高位前，由開發商持有物業,租賃為主，當小區步入成熟,再開始以較高價格開始銷售,回籠投資。在地下車庫全部投入使用后，可考慮分區進行銀行抵押貸款，進行融資，實現地下車位的變現。B、付款方式多樣化。一般車位以一次性付款為主，為了使更多的人可以輕易地購買車位,建議可采用多種方式,如車位分期付款,首期付50%，最1年內全額付清等。建議與集中開盤優惠一起,推出分期付款方案，最大量吸引客戶購買。C、實行銷售控制，減少車位推出量車位銷售前期，建議采用銷售控制，控制車位推出量,減少客戶選擇余地；待項目入住率提升后集中放量銷售,輔以優惠政策，以現場銷售氛圍，增加緊迫感,促進成交.3、其他策略A、車位銷售中利用限期限額優惠促銷銷售人員電話聯系客戶，向客戶告知,在本項目車位集中開盤時間段內購車位將享有10000元-5000元的優惠，如“購買車位的，前30個優惠10000元/個，前50個客戶購買車位優惠6000元/個，50——100名優惠3000元/個”，另外，通知客戶,“車位即將調價，×年×月×日，價格一律上調5000元/個"等。或者購買二個以上車位，額外優惠2000元/個。B、建議XX項目二期調整地下車位設計，適當減少車位數量。在目前周位普遍銷售不佳情況下，控制數量，有利于銷售速度及價格。同時，鑒于地下車位的高額成本,減少配比，也是節約了開發資金的投入.C、盡早交房,提高入住率。目前，一期XX項目主體工程建筑已基本完成,建議盡快進行配套建設，爭取提前交付，盡早讓客戶收房入住、盡早購車位。D、車位房源搭配。在項目二期銷售中，考慮選擇一批優質房源，將待銷售的車位進行一定房源比例搭配，減少客戶購買的選擇余地，也將增進車位的銷售。E、物業管理要嚴格控制地面停車位,實行嚴格車輛管理制度。交付后，物業管理上要求汽車一律入地下車位,嚴禁地面停車。同時，地下車位，一律統一加裝車位鎖，防止隨意停放.另：考慮到本項目車位目前的銷售價格為8萬/個，在重新銷售前期建議租售結合的方式進行,參照合肥車位租賃價格，建議本項目車位租金年回報率要基本達到4％左右,車位租金價格建議定在240—300元/月。合肥XX房地產咨詢服務有限公司2010年4月1日附件一:車位租賃合同甲方(出租方)：地址：XX縣XX路南側代表人：電話：乙方（承租方）：身份證號：住址：電話：為了便于停車位的正常管理和車輛的有序出入，xxxx集團（開發商）將小區現有的停車位出租給乙方。據此，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠實信用的原則下，就甲方將小區停車位出租給乙方使用的事宜達成一致意見，特訂立本合同。第一條編號、位置、面積停車位編號：位置：面積：。第二條承租期限乙方承租期限即為本合同的有效期限.本合同的有效期限為年,自年月日始至年月日止。合同期滿經雙方協商一致可以續簽合同。第三條租金及其支付方式租賃車位按照先付款后使用的原則，乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。收取費用后，不再退費.乙方須于本合同約定期限滿提前三周向甲方提出續租書面申請，獲得甲方同意后辦理相關手續。過期視為放棄續租權，甲方無須將乙方列入下一期車位租賃計劃內。乙方承租停車位的租金為每年人民幣元。租金支付方式為：。第四條雙方責任甲方責任:1、依本合同的約定向乙方提供停車位；2、負責停車位的公共秩序維護工作;3、負責停車位的衛生清潔工作。乙方責任：1、不得將停車位轉租或轉借給他人；2、承租的停車位只用于停放機動車輛；3、停放的機動車輛牌照號為：變更的，應告知甲方；4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行；5、在停車位內修理車輛或清洗車輛須經甲方許可;6、車輛進出停車位不得妨礙甲方的物業管理活動和其他業主、物業使用人的活動。第五條停車位的所有權及維護停車位的所有權由安徽萬世偉業投資集團所有。其維修養護工作由甲方進行維修養護。第六條甲方免責乙方車輛在停車位內損壞的，除乙方有證據證明是甲方的行為所致或甲方沒有履行職責所致的，甲方不承擔賠償責任；乙方車輛在停車位內丟失的,除乙方有證據證明是甲方的行為所致的，甲方不承擔賠償責任；對于乙方車輛在停車位內損壞或丟失的，甲方將協助乙方向公安機關報案并配合公安機關對案件進行調查和處理。第七條其它1、因小區開發、規劃等原因須提前解除合同的，甲方應于日前通知乙方;2、甲方將建立健全停車位的各項管理規定；第八條不可抗力在履行本合同的過程中出現不能預見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的,甲乙雙方互相免責,但雙方應盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責任方應予賠償。第九條違約責任1、除本合同本條規定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權要求違約方支付元的違約金；2、乙方應按時繳納停車位的租金，不得以任何原因拖欠租金,乙方拖欠租金的，按日‰向甲方支付違約金;3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規定使用停車位的，給小區其他業主、物業使用人或甲方造成損失的乙方應予賠償。第十條爭議的解決本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協議進行約定。在履行本合同過程中發生爭議的，雙方應平等協商解決.協商不成可以依法向甲方所在地人民法院起訴。本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式三份，甲方兩份,乙方一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。甲方：乙方：負責人：簽訂日期：附件二：物業管理（地下車庫管理）服務協議甲方：乙方：號樓單元室為了維護XX項目交通秩序，規范機動車停放，確保業主車輛安全，經甲乙雙方友好協商，就XX項目地下車庫車位租賃管理服務達成如下協議:第一條車輛基本情況車主姓名:性別:聯系電話:駕駛證號：車牌號：車型：顏色:第二條物業情況物業位置：物業名稱：XX項目地下車庫車位編號：第三條雙方的權利和義務。一、甲方的權利和義務1、根據相關法規政策，結合實際情況,制定本小區《地下車庫管理規定》并書面告知乙方；2、負責建立健全本車庫停放車輛的檔案資料;3、制止違反本車庫管理規定的行為.4、租約期滿,車主若需繼續租賃,應在協議到期前十五天到管理處辦理租手續；否則，將視乙方自動終止協議，甲方有權將該車位轉租他人,轉租時不再另行通知；二、乙方的權利和義務1、監督甲方的車輛管理服務工作,就車輛管理的有關問題向甲方提出合理的意見和建議;2、嚴格遵守物業公司制定《XX項目地下停車場管理規定》，如因乙方違反《XX項目地下停車場管理規定》而造成的損失，乙方負全部責任；3、依據本協議按時繳納車位租金和管理費;4、接受甲方的管理和服務；5、對停放車輛辦有相關齊全的保險手續。第四條車庫物業管理服務質量1、車庫衛生整潔，車輛停放有序；2、公用設施設備配套完好，運行使用正常，無事故隱患,日常使用中嚴格遵守操作規程和保養規范；3、機動車輛停放管理制度完善,管理責任明確，車輛進出有登記；4、消防設備設施配置完好，運行正常,可隨時啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的消防應急方案；5、車場實行24小時值班制度。第五條車輛停放中的禁止行為1、停放車輛時不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，非停車區域禁止停放任何車輛；2、不得損壞車庫內的設施設備，不得私占他人車位，不得改變車庫的使用性質；3、車庫內不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現象必須及時清理；4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫停放；5、地下車庫嚴禁煙火，經制止不改者，將取消停車資格。第六條停車費價格與收費辦法停車管理服務費：元/月車位租金:元/月租用期限自年月日至年月日止共個月，合計元，乙方須于協議到期15日前到物業中心交付下一期的車位租金.第七條違約責任的處理1、甲方違反本協議，未達到管理服務質量目標的，乙方有權督促甲方限期整改；2、由乙方原因造成甲方未能達到服務目標的,甲方有權要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有權取消其停車資格;3、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所有費用，退還利息并支付違約金.4、乙方違反協議，不按約定的收費標準和時間交納停車服務費用的，甲方有權要求乙方補交欠款,并有權取消乙方停車資格；5、乙方有責任和義務保證所停車輛的完好狀態，由于滴、漏、電路問題等車輛自身原因造成的后果由乙方自行承擔；6、違反本協議第五條規定的，由此所產生的一切經濟、法律責任由乙方承擔。第八條為維護業主、公眾的切身利益,在不可預見的情況下，甲方有權協助有關部門采取緊急措施，如發現燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定執行。第九條本協議執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。第十條業主有車位購買優先權。因業主購買車位而造成車位租賃發生相應調整的，甲方不承擔責任。第十一條本協議一式兩份，雙方各執一份,具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效.甲方簽字（蓋章）乙方簽字（蓋章）年月日年月日附件三:地下車庫管理規定為加強地下車庫管理，規范車輛停放。保持良好的停車秩序保障地下車庫車位擁有人、使用人及全體業主和物業管理合法權益，根據地方有關交通法則制定本管理方法。第一條，所有出入地下的車輛，必須遵守《XX項目地下車庫管理服務協議》及本管理辦法。車庫實行有償使用并按規定繳納場地服務費(不含車輛保管費）,服從物業管理公司工作人員的管理，愛護車庫設施設備。第二條，車輛憑管理磁卡出入車庫，應關閉遠光燈，禁止鳴笛,限速5公里/時.第三條，車輛應停放在自己的車位上，不得占用公共通道或他人車位，應避讓公共設施、障礙物和其他車輛,防止劃傷、碰傷車輛。第四條，車庫車位設計停放的車輛為家用、商用小型車輛，車輛高度不得超過2米。禁止超長超高大型車輛及貨運卡車進入車庫。第五條，車輛應及時清潔，不潔車輛不得入庫，漏油和嚴重污染車輛不得進入車庫。第六條,地下車庫禁止洗車、修車、學車、練車和試剎車，嚴禁無證駕駛。第七條，