房地產市調培訓作者:鄭偉

地產培訓

2004-3-13

房地產市調培訓在信息技術時代，信息已與資金、材料、設備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格競爭向非價格競爭發展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是企來營銷活動中的重要組成部分。房地產市場調研概述市場調研的概述市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業營銷決策提供依據的信息管理活動。市場調研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法，監測和執行數據搜集的過程，分析結果，并把調研中的發現和其含義提供給客戶。市場調研的目的是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業單位的管理決策層或個人。市場調研的目的可能是為了制定長遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。市場調研的內容涉及消費者的意見、觀念、習慣、行為和態度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的習題或行為，如人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜好、購物習慣與行為等。市場調研的原則是遵循客性與科學性。客觀性要求調研人員具備高度的職業道德，自始自終保持客觀的態度去尋求反映事物真實狀態的準確切信息，正視事實，接受調研的結果。從事調研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”。科學性要求采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數據和分析數據，從中提取有效的、相關的、準確的、可靠的、有代表性的當前的信息資料。市場調研的結果是經過科學方法處理分析后的基礎性數據和資料，可以用各種形式的調研報告向社會或委托人公布（如有協議或合同，應根據協議或合同的要求執行。）調研中發現的問題、受到的啟示以及有關的建議都應在調研報告中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應的反應或行為。但必須強調指出：市場調研的結果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結果本身不是目的。房地產市場調研的重要性在現代市場經濟條件下，企業的運營環境是不斷變化的，環境的變化既給企業帶來了發展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產市場調研的重要性主要體現在以下兩個方面：首先，房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導致嚴重的后果。因此，通過市場調研，使房地產開發商對現有市場充分了解，對產品及營銷策略進行評估，不斷發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險。其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調研可以掌握消費者的意向和動態。根據馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛生設備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發展、新材料的誕生以及人口、家庭結構和人們活動范圍的變化，現今人們不僅追求住房的多功能性，室內家具、裝修的和諧一體化等。房地產開發商必須通過市場調研，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以尋找住房開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率。房地產與一般耐用消費品市場調研的區別房地產市場調研不同于一般耐用消費品的調研，它是以房地產為對象，對相關市場信息進行系統的搜集、整理、記錄和分析，對房地產市場進行研究與預測，并最終為營銷決策服務的專業方法。房地產市場調研與一般耐用消費品市場調研的不同之處主要表現在下列4個方面：1．市場調研的內容不同房地產市場調研具有多樣性和復雜性，貫穿整個房地產市場營銷過程，每個階段具有限性，以訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計劃置業年限的甄別、計劃置業面積的甄別、購買決策人甄別等。還有訪問者的配合等問題。經常的情況是找到滿足條件的被訪問者，可能需要訪問的家庭是一般耐用消費品調研的數倍，準確性仍難以保證。房地產市場調研和處理都有較高的難度。房地產市場調研主體側重對房地產市場產品的調研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調研主體側重于消費者。三、房地產市場調研的特點房地產市場調研的內容有下列4個特點：1、房地產市場調研的內容是廣泛的房地產市場調研既包括很簡單的內容，如被調研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態度或愛好之類的復雜問題。有些問題被調研者可能不會回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型和空間布局偏好調研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答調研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當的專業知識、努力和智慧。僅靠一般的調研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產市場調研分不同階段，各個階段的側重點也不一樣。2、房地產市場調研具有很強的針對性房地產市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。一個調研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。可以在一天之內完成，也可長達數月。可以只提供小范圍的一點點數據，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產項目調研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態營銷信息的調研，時間發生變化，動態營銷信息也會發生改變。3、房地產市場調研的方法是多樣的調研研究的方案設計是多樣的，搜集數據可以采用實地調研、座談會、面訪、訪談或郵寄調研等方法。房地產市場調研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數據的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經費。簡單的調研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結果也就是幾頁報告。復雜的大規模的調研要采用高級的計算機、數據分析程序和信息處理系統，用于處理、計算并生成大量精確的信息。4、房地產市場調研結果具有一定的局限性房地產市場調研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產市場調研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設計和細心實施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調研信息的價值沒有嚴重損害，細小的錯誤應當容忍。如果在調研或結束之后發現了細小的錯誤，就應當考察它們對調研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調研結果是不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果時作些修改，或是對調研發現的依賴方面作些變動。房地產市場調研結果不能直接指示決定。即使沒有發現錯誤或疏忽，調研完全按所設計的方案進行，結果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。調研結果只應被當成是另外一種證據。必須參考一般經驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類的感性和判斷總是必要的。對調研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調研和分析。調研結果是重要的決策參考依據，但并不等于準確地給出了決策答案。房地產市場調研的程序為了使市場調研工作順利進行，保證質量，在進行房地產市場調研時，應按一定程序進行。房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制定調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議。一、確定調研目的這是進行市場調研時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調研就有了方向，不至于出現太大的過失。也就是說，調研人員應明確為什么要進行市場調研？通過調研要解決哪些問題？有關調研結果對于企業來說有什么作用？如果開始做的問題就不夠準，將使以后一系列市場調研工作成為浪費，造成損失。一般來說確定調研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。1、探測性調研當企業對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應當調研哪些內容時，可以采用探測性調研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產公司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情況下，采用探測性調研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測性調研只是搜集一些有關資料，以確定問題所在。至于問題應如何解決，則有待于進一步調查研究。2、描述性調研描述性調研只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。例如在銷售這程中，發現銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，并且解釋“為何”的問題。與探測性調研比較，描述性調研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案。3、因果性調研這種調研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復雜，通常有兩種情況：一類是企業自已本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等。另一類是企業市場環境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規、政策的調整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。4、預測性調研預測性調研是通過搜集、分析研究過去和現在的各種市場情報資料，運用科學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。由于市場情況復雜多變，不易準確發現問題和提出問題。因此，在確定研究目的的階段，可進行一些情況分析。例如前面所述的房地產公司發現近幾個月來售房量不斷下降，經初步分析，認為是由于市場競爭下的廣告沒有做好，造成消費者視線轉移，為此便可做若干假設。擬定假設的主要原因是限制研究或調研的范圍，以便使用今后搜集到的資料來檢驗所作的假設是否成立。二、搜售信息資料市場營銷調研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。三、初步調研初步調研的目的是了解產生問題的一些原因，通常有如下3個過程：（一）研究搜集的信息材料1、研究企業外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場情況和競爭概況，從中了解目前市場上哪類房產最好銷？其價格如何？當地消費者對房產有什么偏好？2、分析企業內部資料。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內部資料進行分析，從而找出產生問題的原因的線索。（二）與企業有關領導進行正式談話從這些領導人的談話中，尋找市場占不率下降的原因，如市場營銷經理可能認為房產價格定得太高，工程部經理可能認為設計不十分合理、材料供應質量不高，材料部經理可能認為物價指數上漲太快，所劃撥的經費不能全部采用進口或國內各種名牌材料等等。（三）了解市場情況市場是無情的，消費者對本公司所開發經營的房產態度，就是反映企業市場營銷水平的重要標志，也是初步調研的關鍵內容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調研研究。四、調研設計根據前面信息資料搜集以及上面初步調研的結果，可以提出調研的命題，及實施的計劃。例如近期的房地產業不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經過分析先擬定問題產生的原因有兩點：一是國家宏觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉：另一是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計劃抽樣發，重點調研法，并配合個人訪問法的調研和調研法來進行調查研究。在搜集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。調研表及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。調研表和問卷的設計既要具有科學性又要有藝術性，以利市場調研工作的條理化、規范化。一項房地產市場調研工作至少應設計以下4種調研表格：1.當地房地產資源統計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調研日期等項目。2.房地產出租市場統計表，包括出租房地產名稱、所在地區、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、燃氣、、家用電器、廚衛設備）、環境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）、空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產出租公司的資料和調研日期等項目。3.房地產出售統計表，包括已售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調研日期等項目。4.房地產個案市調分析表，包括案名、區位、投資公司、產品規劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調研資料和日期等。房地產市場調研中普通采用抽樣調研，即從被調研總體中選擇部分樣本進行調研，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調研前，調研人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，調研人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調研質量。五、現場調研市場調研即按調研計劃通過各種方式到調研現場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次及資料。現場調研工作的好壞，直接影響到調研結果的正確性。為此，必須重視現場調研人員的選拔和培訓工作，確保人員能按規定進度和方法取得所需資料。這一步驟是將調研搜集到的資料進行整理、統計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調研資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；然后要對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調研資料編入適當的類別并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統計，將已經分類的資料進行統計計算，有系統地制成各種計算表、統計表、統計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統計數據，直至得出必要的結論。六、撰寫和提交調研報告撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環。調研報告反映勒令調研工作的最終結果。要十分重視調研報告的撰寫，并按時提交調研報告。撰寫調研報告應做到：(1)客觀、真實、準確地反映調研結果。(2)報告內容簡明扼要，重點突出；(3)文字精煉，用語中肯；(4)結論和建議應表達清晰，咳歸納為要點；(5)報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報告完整，印刷清楚美觀。以上房地產市場程序對房地產市場調研工作只具有一般的指導意義。在實際工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調研工作的內容。在作出結論以后，市場營銷調研部門必須提出若干建議方案寫出書面報告，提供給決策者。在編寫調研報告時，要指出所采用的調研方法、調研目的、調研對象，處理資料手段，通過調研提出結論，并以此提出一些合理建議。房地產市場調研的內容房地產市場調研的內容非常廣泛，涉及到房地產市場需求和供給的各個方面。但由于調研目的不同．調研時間限制，房地產調研的內容也并非完全相同。通常，房地產市場調研主要包括房地產市場環境調研．房地產市場需求調研．房地產市場供給調研和房地產市場營銷活動調研四個方面的內容。一、房地產市場環境調研房地產企業的生存發展是以適應房地產市場環境為產提的，對房地產企業來說，市場環境大多是不可控制因素，房地產企業的生產與營銷活動必須與之相協調和適應。盡管企業在市場活動中擁有充分的自主權，但它的經營活動受到社會法律環境的約束，受到行業慣例和準則的規定與制約，而社會經濟、文化的發展等都對房地產企業生產經營有制約和影響作用。(一)政治法律環境調研政治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產行業管理的有關方針政策、有關法律法規，包括：1、各級政府有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產業發展政策等。2、各級政府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等。3、政府有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等。4、政府有關方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等。5、政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。(二)經濟環境調研經濟環境調研主要是了解財政、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數高低，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環境調研應把握企業所在地區的總的經濟發展前景。一般來說，對于經濟發展快的地區，房地產市場的前影也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括：1、國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模，趨勢、速度和效益。2、項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。3、一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貸膨脹率。4、國民經濟產業結構和主導產業。5、居民收入水平、消費結構和消費水平。6、物價水平及通貸膨脹率。7、項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。8、與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調研。(三)社會文化環境調研社會文化環境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活的態度、對人生的價值取向等。社會文化環境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它景響著房地產消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。某一地區人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續性，因此房地產企業必須了解當地消費者的文化和傳統習慣，才能為當地消費者所接受。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產企業開發新的產品引進新的經營思路創造了條件。文化環境調研的內容主要包括：1、居民職業構成、教育程度、文化水平等。2、家庭人口規模及構成。3、居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等。4、消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。(四)社區環境調研社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調研內容包括社區繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。二、房地產市場需求調研房地產市場需求既可以是特定房地產市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產企業房地產產品的需求數量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。三者共同構成了需求的實體。房地產企業為了使其產品適銷對路，必須事先了解消費者的構成、購買動力和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業的生產經營活動。對此，房地產市場需求調研主要包括如下方面：(一)房地產消費者調研房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。主要包括：(1)消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢；(2)調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰等；(3)消費者的經濟來源和經濟收入水平；(4消費者的實際支付能力；(5)消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。(二)房地產消費動機調研房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。房地產消費動機是激勵房地產消費者產生消費行為的內在原因。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。(三)房地產消費行為調研房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研：(1)消費者購買房地產商品的數量及種類；(2)消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；(3)消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；(4)房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。三、房地產市場供給調研房地產市場的供給是指在某一時期內為房地產提供房地產產品的總量。它主要調研以下幾個方面：1.行情調研。即整個地區市場，房地產市場現有產品的供給總量、供給變化趨勢、市場占有率；房地產市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產市場產品的市場生命周期；房地產產品供給的充足程度、房地產企業的種類和數量、是否存在著市場空隙；有關同類產品價格水平的現狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產品定價及價格變動幅度等。2.現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。3.新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況。4.建筑設計及施工企業的有關情況。四、房地產市場營銷活動調研房地產市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產產品價格、促銷、廣告等活動。因此房地產市場營銷活動調研應圍繞這些營銷組合要素展開。(一)房地產市場競爭情況調研市場競爭對于房地產企業制定主要包括競爭企業和競爭產品兩方面內容。對競爭企業的調研主要包括(1)競爭企業的數量、規模、實力狀況；(2)競爭企業的生產能力、技術裝備水平和社會信譽；(3)競爭企業所采用的市場營銷策略以及新產品的開發情況；(4)對房地產企業未來市場競爭情況的分析、預測等。對競爭產品的調研主要包括：(1)競爭產品的設計、結構、質量、服務狀況；(2)競爭產品的市場定價及反應狀況；(3)競爭產品的市場占有率；(4)消費者對競爭產品的態度和接受情況等。(二)房地產價格調研房地產價格的大小對房地產價格的調研的內容包括：(1)影響房地產價格變化的因素，特別是國家價格政策對房地產企業定價的影響；(2)房地產市場供求情況的變化趨勢；(3)房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；(4)開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；(5)國際、國內相關房地產市場的價格；(6)開發個案所在城市及街區房地產市場價格。(三)房地產促銷調研廣告促進房地產商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產房地產企業所關注的一個問題。促銷調研的主要內容包括：(1)房地產企業促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；(2)房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；(3)房地產廣告媒體使用情況的調研；(4)房地產商品廣告計劃和預算的擬定；(5)房地產廣告代理公司的選擇；(6)人員促銷的配備狀況；(7)各種營業推廣活動的租售績效。(四)房地產營銷渠道調研主要包括：(1)房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；(2)房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因；(3)租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；(4)房地產租售客戶對租售代理商的評價。房地產市場預測一、房地產市場預測的概念和作用（一）房地產市場預測的概念房地產市場預測是在市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用已有的知識、經驗和科學方法，對房地產企業和市場的未來發展趨勢以及與之相關的營銷環境因素進行分析和判斷，從而為房地產企業的營銷決策提供依據。實際上，房地產市場預測是一種信息變換系統，這一市場預測系統中，輸入的是市場調查取得的歷史和現時資料，輸出的則是預測信息。其中，預測者的經驗、知識、技巧以及采用的預測方法對信息的轉換起著重要的作用。（二）房地產市場預測的作用1、房地產市場預測是房地產企業制定開發經營計劃和進行營銷決策的基礎。通過房地產市場預測，可以了解房地產市場發展變化的趨勢，以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響，從而避免企業盲目開發經營，為制定科學的計劃和開發經營決策提供依據。2、房地產市場預測是改善企業經營管理，提高經濟效益的重要手段。在市場經濟下，房地產企業的生存和發展與房地產市場息息相關，而房地產市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產市場預測，了解房地產市場動態和發展趨勢，根據市場需求來制定正確策略，才能提高企業的投資決策水平，增加企業的經濟效益，避免盲目投資帶來的損失。科學地市場預測分析是房地產企業提高經濟效益的途徑之一，可以提高整個企業的經營管理水平，實現經營管理的科學化。3、房地產市場預測可以降低市場不確定性給房地產企業所帶來的市場風險。房地產市場受到許多因素的影響，有些因素是可以控制的，有些因素是可以為企業所預知的，而有些因素是企業既無法控制又無法預知的，所以房地產市場在蘊含著巨大機會的同時具有極大的不確定性。房地產企業可以通過市場預測借助過去的市場信息資料對未來市場的發展趨勢進行預測，從而降低市場不確定性所帶來的風險。實踐證明，有市場預測和無市場預測，預測是準確與否，對房地產企業經營的影響極大。哪個企業注意利用了房地產市場預測，而且預測得比較準確，那個企業的生產和經營就好。二、房地產市場預測的種類房地產市場預測，按預測的時間長短，可分為短期預測、中期預測和長期預測；按預測對象的范圍，可分為宏觀市場預測和微觀市場預測；按預測方法的性質，可分為定性預測和定量預測。（一）短期預測、中期預測和長期預測短期預測是指房地產企業安排年度內市場營銷計劃的預測，由于房地產具有開發周期長的特點，因此這種短時期的預測主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務。中期預測是反映企業對1-5年內的房地產市場變化及期限發展趨勢的預測，是企業制定發展規劃的依據。例如，對二三年內的房地產市場各類物業的需求量進行預測，從而為房地產企業投資何種類物業提供決策依據。長期預測是指房地產企業對五年以上的房地產市場變化及其趨勢的預測。這種預測是企業制定長期戰略目標的科學依據，長期預測的精確度很難把握，難度也較大。（二）宏觀市場和微觀市場預測宏觀市場預測是對整個市場的預測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。例如，房地產市場的供求變化及與之相聯系的各種因素，如人口結構變化，經濟發展速度，以及對影響房地產市場的其他政治法律因素的預測。宏觀市場預測對企業確定發展方向和發展規劃有指導作用。微觀市場預測是指房地產企業營銷活動范圍內進行的市場預測，如房地產企業產品的市場份額、價格變化等預測。微觀市場預測是企業制定生產經營決策，編制計劃的依據。（三）定性預測和定量預測定性預測又稱判斷預測，是預測者根據自己掌握的實際情況、實踐經驗和邏輯推理能力，對房地產市場的發展趨勢做出的推測和判斷。例如，今后幾年房地產市場供求關系是供大于求還是供不應求等。定性預測需要的數據少，比較簡單易行。在應用定性預測方法進行房地產市場預測時，注要是憑借個人特別是專家的知識、經驗和分析能力。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復雜又難以分清主次、或對主要影響因素難以進行定量分析的情況。定性預測方法常用的有特爾斐法、意見集中法、類推法等。定量預測是在了解歷史資料和統計數據的基礎上，運用統計方法和數學模型，對市場發展趨勢進行數量分析的預測方法。定量預測與統計資料、統計方法密切相關，也稱統計預測，主要包括時間序列預測和因果關系預測。時間序列預測是依據預測對象隨時間的變化規律建立模型，主要包括移動平均法，指數平滑法，季節變動預測法等。因果關系預測是依據預測對象及其影響因素間的因果關系建立模型，主要包括因歸分析，經濟計量模型、投入產出模型等。三、地產市場預測對象的步驟房地產預測的一般步驟如下（框圖見圖2-2）：1．確定預測對象和預測的目的。要說明預測的對象，要達到的目的，預測的范圍，預測時間等。如某企業預測商品房市場銷售量，應明確是哪類商品房，短期預測還是中、長期預測，是全國還是某地區預測等。2．制定的預測方案。應包括具體內容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。3．搜集和分析有關資料。在搜集資料時一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產直接有關方面的因素外，還要注意對房地產市場具有較大影響的間接因素；二要注意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性、準確性、系統性、完整性和可比性，在搜集資料的過程中還要分析篩選，整理出對預測有實用價值的資料和信息。4．選定預測方法和預測模型。即根據預測目標、資料、資料占有情況、準確度要求及預測費用多少來選定。房地產市場預測的定量方法有回歸分析法、時間序列預測法等。5．進行實際預測。即根據選定的預測方法和模型，進行預測計算。6．評價修正預測結果。預測不可能做到百分之百的精確，但若預測誤差很大，就失去了預測的意義。所以，對預測誤差進行具體分析，看預測結果是否達到預測目標的要求。如果滿足要求，則進入撰寫報告的階段；如不能達到要求，則回到前面步驟，或重新確定目標、搜集資料，或重新選擇方法，再進行預測，直到誤差符合預測要求。7．撰寫預測報告。房地產市場預測報告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數據真實準確、論據充分可靠、建議切實可行。然后，還要對預測的結果進行判斷、評價，重點是預測誤差的分析。一份預測報告中，除預測結果之外，一般還應包括資料搜集整理過程、選用的預測技術、建立的預測模型及對模型的評價與檢驗、對未來條件的分析、對預測結果的分析與評價以及其他需要說明的問題等。發現預測與現實不符，立即進行修改。房地產市場調研的方法一、市場調研方法分類市場調研方法可分為兩大類，一類是按選擇調研對象來劃分，有普查、重點調研、抽樣調研等，另一類是按調研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。市場調研人員可根據具體情況選擇不同的方法。（一）按調研對象劃分1、普查普查是對調研對象總體所包含的全部單位進行調研。如果把一個城市人口的年齡、家庭結構、職業分布、收入分布等情況系統調研了解后，對房地產開發將是十分有利的。由于普查工作量很大，要耗費大量人力、物力、財力，調研周期較長，一般只在較小范圍內采用。當然，有些資料可以借用國家權威部門的普查結果，如可以借用全國人口普查所得到的有關數據資料等。2、重點調研重點調研是以有代表性的單位或消費者作為調研對象，進而推斷出一般結論。采用這種調研方式，由于重點被調研的對象數目不多、企業可以用較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。如調研高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當然由于所選對象并非全部，調研結果難免有一定誤差，市場調研人員應引起高度重視，特別是當外部環境發生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。例如，1993年國家加強了宏觀調控，一些房地產公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少，在這種情況下，公司應及時調整，重新選取調研對象，并對調研結果認真分析，只有這樣的市場調研結果才能為企業制定策略提供有用的根據。3．抽樣調研抽樣調研就是從調查對象全體（總體）中選擇若干個具有代表性特征的方法。從調查對象總體中抽取樣本的技術革新，就是抽樣技術。抽樣技術的優劣將直接影響樣本的代表性，影響調研結果的可靠性。抽樣調研大體上可以分在兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。隨機抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，這們的事件發生的概率是相等的，這樣可以根據調研的樣本的結果來推斷母體的情況。它可以分為3種：（1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本；（2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數量的樣本；（3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同的群體，這些群體間的性質相同，后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內部存在性質不同的樣本。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類的間是有差別的，而每一類則是由性質相同的樣本所構成。非隨機抽樣是指市場調研人員在選取樣本是并不是隨機選取而是先確定某個標準，然后再選取樣本數。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣也分為3種具體方法：（1）就便抽樣。也稱為隨意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對某新產品的看法和印象。這在商圈調研中是常用的方法。（2）判斷抽樣。即通過市場調研人員，根據自己的以往經驗來判斷由哪能些個體來作為樣本的一種方法；當樣本數目不多，樣本的間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。（3）配額抽樣。即市場調研人員通過確定一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調研人員從各組中任意抽取一定數量的樣本。（二）按調研方法劃分1．訪問法這是最常用的市場調研方法。科學設計調研表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。（1）設計調研表。調研表是反映企業決策的思想，是本企業營銷部門最關心、最理想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調研，就必須設計好調研表。設計調研表的步驟：一是根據整個研究計劃的目的，明確列出調研表所需搜集的信息是什么。例如對房地產公司來說，需要得到在所投資的地方下列信息：消費者對購方的興趣，消費者的收入以及購買方所能承愛的能力，還有消費者對住房的標準要求等等。二是按照所需搜集的信息，寫出一連串的問題，并確定每個問題的類型。房地產公司要想占領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面積、消費者擁有房子情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需用品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環境、建筑套型等）和當地政府對房產的有關政策，銀行金融系統對消費者購房的有關政策等。三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調研者作調研表的初步測試，請他們先做題，然后召開座談會或個別談話，征求意見。五是按照測試結果，再對調研表作必要修改，最后得出正式調研表。設計調研表應注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調研者混淆。二是調研表上每一個問題只能包含一項內容。三是問題中不要使用太專門的術語，因為一般的消費者不理解這些專門術語。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。一個問題只代表一件事，只有一種答案。五是要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調研員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調研者的想法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。（2）訪問法的形式。調研表設計好之后，按照調研人員與被調研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為3種形式：一是答卷法。調研人員將被調研人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調研人員不能彼此交換意見，而使個人意見充分表達出來。二是談話法。市場調研人員與被調研人員進行面對面談話，如召開座會，大家暢所欲言。然后還可針對某種重點調研對象進行個別談話，深入調研。這種方法最大特點是十分靈活，可以調研許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調研表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受約束。三是調研。這種方法是市場調研人員借助來了解消費者意見的一種方法。如定期詢問重點住戶對房產的設計、設備、功能、環境、質量、服務的感覺如何。有什么想并請他們提出一些改進措施等。2、觀察法觀察法是指調研人員不與被調研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調研方法。這樣被調研者無壓力，表現得自然，因此調研效果也較理想。觀察法有下列3種形式：（1）直接觀察法。派人到現場對調研對象進行觀察。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求。調研消費者對本公司的信賴程度。（2）實際痕跡測量法。調研人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個條子，請客戶剪下來回寄，根據這些回條，便可以知道在哪一家報刊雜志上刊登廣告的效果較好。（3）行為記錄法。在取得被調研者同意之后，用一定裝置記錄調研對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。調研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態度、行為動機等等，因此調研人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。3、實驗法實驗法是指將調研范圍縮小到一上比較小的規模上，進行試驗后得出一定結果，然后再推斷出樣本總體可能的結果的調研方法。例如調研廣告效果時，可選定一些消費者作為調研對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲調等。實驗法是研究因果關系的一種重要方法。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告的影響造成的。當然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭對手的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結果。雖然如此，實驗法對于研究因果關系，能提供訪問法、觀察法所不能供給的材料，運用范圍較為廣泛。二、調研規模與技術條件作為一項了解消費者期望和購買行為的調研，其規模越大，結果也就越令人信服。但是由于人力物力的限制，還有調研技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調研的規模：1、樣本數的份量。一般面言，一個調研樣本越大越好，因為依據統計學上的“大數定理”，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調研成本，而且在調研實物中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調研員的疲乏，統計上的錯誤、回收率難以控制等。2、樣本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣方式，可能不具有代表性。如果采用分區域內隨機抽樣法，雖然在整體上抽樣本數具有代表性，但對于各抽樣本階層，能仍然不具有代表性。3、問題涵蓋面的廣度。如果調研內容太少，掛一漏萬，就會失去調研的本意。反之，如果盡量增加調研的內容，問卷太長，會使得調研者失去耐心，降低整個調研的可信度。此外，極可能由于一部份調研者拒絕合作到底，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調研內量變引發了質變，使調研失去了意義。4、調研的深度。一般而言，深與廣二者就猶如“魚與熊掌”，二者難以兼得的。越是深層的調研，所要求調研員的專業技術越多，所需時間越長，經費越高。三、房地產調研資料搜集的途徑和內容資料是任何決策的基礎，如缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測，由此可見資料的重要性。房地產開發商在決定土地開發區位、土地利用方式或規劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據正確、有效的資料。資料搜集內容包括基礎資料、土地使用法規資料、項目基地現狀資料、交通流量資料、人文社會經濟資料、公共設施資料、商圈資料、房地產市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。（一）搜集資料的途徑房地產市場調研資料搜集的途徑主要有：1、交易雙方當事人。訪問地方市場上曾經發生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場交易線索。訪問者可以詢問交易當事人，為什么會接受與其當初的報價方案不同的成交結果，其所作決策是依據哪些理由。據此可掌握更多該地方的市場交易資料，并有助于了解交易內容有無其他附加條件。2、促成房地產交易行為的中間商。房地產市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。因此，市場調研人員可利用其提供的資料，增加市場調研的深度和廣度。.3、房地產開發商公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產開發商公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調研工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大的參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應注意其中的銷售或租賃條件如當事人雙方的關系、付款方式、附屬設備、折扣、銷售或租賃標的物的狀況等基本條件等。4、熟悉房地產市場的人士，如房地產估價師。可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。調研時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即做為依據，并須注意，地方人士提供與實際大有出入的房地產交易價格資料，不但不利于市場調研作業反而會造成混淆事實。5、同業間資料的交流。房地產同業間如果能秉持合作的態度，以經整理分析的次級進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發商接受，因為他們往往會視此種交流與自業務有利害關系。只有在相利益的情況下房地產同業之間的資料交流才能進行。房地產有關行業組織應在促進同業間資料的義流中發揮積極作用。6、準交易資料的搜集。交易資料一般必須是買賣雙方達成協議和發生房地產交易行為的資料。而準交易資料是當事人擬出售（購買）房地產的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為（準交易資料）、供赤求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經迂回的傳遞搜集起來也較為困難（除非列在計劃性的日常工作中）。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格前必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步決定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產市場的基本行情。如果能利用準交易資料配合環境因素的比較分析，并運用房地產專業知識進行研斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。7、向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會，換房大會、了解各類信息、行情、索取有關資料。8、各類次級資料。主要有政府各類統計資料中有關房地產的數據和分析材料，與房地產業相關的銀行、消費者組織、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料，來自上級主管部門和行業管理機構，行業協調機構的資料，一些專業和非專業研究機構提供的相關資料，以及來自本企業各部門的數據材料。(二)基本資料的搜集基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。初級資料系為特定目的而直接搜集的資料，資級資料則為公司內部或外部現成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要用資源，進行初級資料搜集前，應先評估是否有現成的次級資料可資利用，并盡可能優先利用次級資料，因為利用次級資較有成本低廉、取得容易的特點。1、次級資料（1）內部次級資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用，例如開發公司或代理公司每個項目方案的執行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產品定位報告、銷售檢討報告、結案統計報告等，通常都是極有參慮價值的資料來源。由這些資料可整理出項目個案來的人、來電及購買客戶群體的狀況，對項目策劃時的目標客戶群的研究及產品策劃構想時很有幫助。（2）外部次級資料。外部次級資料來源主要包括官方、學術單位、產業三大部分。官方資料以統計類居多，學術單位以研究報告或論文居多，產業資料以房地產市場資料居多。2、初級資料初級資料的搜集是依據特定目的，遵守完整的研究設計及調研設計，并通過調研執行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學研究中常使用。房地產開發商以往較依賴市場經驗而較不注重方法，但因土地資源不限，市場競爭日益激烈，某些初級資料的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發商作出更正確的判斷。在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質整理分析，如官方資料主要有經濟狀況統計、各項政策公告及政策法規執行的狀況、建筑規劃及各項統計，而在學術研究類的報告中，主要有各項政府重要計劃的研究分析，及對當前政策制度或特定主題的研究討論，例如經濟適用住房政策的定位。產業資料及市場報告除供求狀況外，還有項目的規劃、價格、代款，及市場對各種產品的接受程度等。因此，在進行項目策劃定位時須事先擬定資料搜集的方法，理出一條脈絡分明的定位邏輯，以達到事半功倍的效果。（三）房地產法規資料的搜集目前我國已出臺的有關房地產的法律主要有：城市房地產管理法、土地管理法、城市規劃法、建筑法等。（四）項目基地現狀資料的搜集不論是住宅、商業或工業用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環境狀況，掌握土地的開發條件：1、地形狀況2、地上物狀況3、鄰地狀況4、基地四周道路、給排水狀況5、附近公共設施及交通狀況。由于土地位置所在地區的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區域特性，進而影響房地產的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區域的特性及基地狀況。（五）交通流量資料的搜集交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地點的商業坐標提升。交通流量因道路型態不同而有很大的差異，而道路型態與交通流量有互為因果的關系存在。一般所指的交通流量資料包含:機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的及其可到達的區域。每一種不同類型的道路，其交通的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業發展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調研人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調研，調研員常常需要2~3人或以上，因此也可利用攝影機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。交通流量調研選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區分，分別調研取樣，才能代表所有交通流量狀況。交通流量除影響商圈的發展，從長期看也會改變城鎮的發展，甚至影響到城鎮的興衰。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落;又如市區可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會影響商業的發展條件，我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內容、運用經濟有效的方法，并區分流量的時段差異，與能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。（六）人文社會經濟資料的搜集房地產業屬于資本密集行業，有帶動相關行業發展效果，但是國內普遍存在的現象卻是許多開發商搶搭景氣市場列車，一窩峰地推出市場潮流的產品，致使國內市場到處充符區域人文背景或經濟發展程度的房地產產品。如在市場旁建設高檔寫字樓。1.人口：區域內的人口及戶數及增長，對當地方地產的供求有重要影響，一般說來，人口增長率較市制區域，其房地產單價漲幅及銷售量也較高。2.職業或行業類別比例：區域居住人口從事的職業或行業，直接影響了房地產產品價格及特性。白領階層人口比例最高的區域，反應在房地產產品的價格也是最高。而普通工薪階層較密集的區域，其產品價格相比而言就要低多了。3.產業結構：產業結構與職業或行業類別比例是相輔相成的。區域的產業結構優化升級，第三產業比重的增加，會造成該區域對金融、服務等產業的需求，房地產產品品質和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機構的進駐，自然造成對周邊服務業的需求，進而影響周圍房地產品質及需求的結構和性質。4.流動人口：區域內流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產生，適合規劃商業空間。除了以上幾項因素外，區域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都可由次級資料獲得，例如各縣市的統計資料、家庭收支調研報告、各縣市政府所制定的綜合發展計劃等等，對區域人文社會經濟全面的發展有很詳細的解析。但在運用這些級資料時，最重要的是要以搜集5~10年長期資料為基礎，才能掌握發展的趨勢。“人文社會經濟”是影響項目定位的重要參考資料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區的發展情形或房地產的需求善，及城市發展速度。在職業及行業類別比例閃焙可以區分生活形態及消費狀況。產業結構及流動人口對商業經營型態有密切的關系，各級產業的消費水平及對房增明顯差異性，因此，產業資料可使產品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產品定位規劃規劃時即可依照其商圈性質行性，規劃出適當掂面或商場空間。，因此人文社會經濟粢交通規則地區的發展有絕對的高中生，在各項搜集分析上需注意其數據的變化與外在環境的變化，才能掌握正確的定位方向。(七)公共設施搜集公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的要根據各地區的人口、土地使用、交通運輸等現狀及未來發展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房增的品質及價格。公共設施用地的開發與使用對房地產開發胡重大影響。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等公共設施對房地產都有下面的影響價值，因此上述的公共設施若已建設，則需搜集現狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調研該項公共設施的性質，并盡可能在進行產品定位時，設法結合已建設及未建設的公共設施，使產品更具超前性。在面對帶來負面影響的公共設施時，在規劃上應注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設計雙層窗戶或設計時讓建筑縮以干擾，對區域景觀有較大影響的，如變電所、基地排水溝等屬較難規避的設施，也應盡量掌握其位置、高度等細節，以事先確定各種因應措施。（八）商圈資料的搜集一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數、人口特性、生活型態、消費行為等。針對商圈內的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區分為下列幾種類型：鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為“生活商圈”。1、大地區中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。2、副城市中心型：通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區。3、城市中心型：又可以稱為中央商務區，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負責人按調研目及預算，擬定調研計劃，再實地派人以調研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內居民生活型態或來商圈購物的商圈外居民消費型態的調研、商圈內行業類別調研、商圈內車流量調研等。另外可用計數器或攝像機等工具以掌握相關數量及質量資料。（九）房地產市場景氣資料的搜集房地產景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人常看到房價、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場景氣不好，但仔細想想，一個“有價無市”的情況，那有景氣可言？反