美國房地產在最近二十年的平均投資回報率是11.9%,而美國所有產業平均投資回報率是11.7%。在最近二十年，美國最大的五家房地產企業，在全國住宅市場的份額從５％上升到１５％。而以美國最大的住宅公司普特(Pulte)公司為例，普特公司連續保持了五十多年的持續贏利，并且業務延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己說，五十多年來，它所有的成功都建立在一個始終不變的理念上，這就是：永遠把客戶放到最重要的地位，以客戶為中心，在最合適的地方建最好的房子。在這一理念下，普特公司在兩個方面做到了行業領先：一是以客戶細分為支撐的精細化運營，被美國《商業周刊》盛贊為“最受消費者歡迎的５０家公司”。二是以并購和戰略結盟為基礎進行的戰略擴張大見成效，成為美國“活躍長者”（activeadult）住宅市場的領導者。這些事實與數據說明了什么？這些數據告訴我們，首先美國房地產行業并不是一個暴利行業，而是一個平均利潤行業。其次，當一個行業回歸平均回報行業的時候，大公司就容易形成。最后，只要一個行業所提供的產品是商品，而不是社會公共品，這個行業就將遵循基本的市場規則：企業的成敗將主要由企業競爭能力決定，而不是外在資源或地位。那怕是房地產這樣特殊的行業，最終也會發展到與彩電、冰箱一樣充分競爭的地步。從美國的地產市場看到了，土地的稀缺并不必然導致住宅產業的非市場化。美國政府為解決低收入家庭的住房困難，運用直接的援助手段，為他們提供住房福利。美國政府對低收入家庭提供的住房幫助主要有以下幾種形式：(1)貸款利息補貼，即為幫助低收入家庭購買住房，政府通過利率補貼的形式，使低收入家庭獲得低于市場利率的抵押貸款。(2)租金補貼，是由政府給低收入家庭提供低租金的公共住房，從而使他們獲得直接的租金補貼。(3)住房補貼，由政府直接提供給低收入家庭用于住房開支，以幫助低收入家庭租房或買房，減輕他們的住房負擔。住房補貼是主要的援助形式一是不斷滿足人們改善住房條件的需要。據國外的經驗，人均GDP(國內生產總值)在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時，屬于較快速度發展住房建設時期。據一份對不同收入國家居住水平的資料分析顯示，低收入國家人均住房建筑面；積8平方米；中低收入國家17.6平方米；中等收入國：家20.1平方米；中高收入國家29.3平方米；高收入國家46.6平方米。2000年底，我國人均GDP836美元，人均住房建筑面積20.5平方米，剛好處在中等收入國家人均住房水平，表明我國的住宅市場需求十分巨大。隨著經濟的進一步發展，隨著全面建設小康社會的逐步實現，據專家預測：按照目前房地產業的發展速度，我國房地產業至少還有20年的發展空間。二是房地產對經濟發展的杠桿作用。住宅建設對國民經濟發展具有重要的拉動作用，據世界銀行和建設部有關測算結果表明，每投入100元的住房建設資金，可以創造相關產業170-220元的需求，每銷售100元的住宅，便可帶動130-150元的其他產品的銷售。政府要積極提供服務，搭建市場平臺，激活房地產市場，不斷拉動經濟增長，為企業和百姓服務。2、建立信用至關重要美國房地產的廣告很少，沒有很大的路牌廣告，報紙、廣播和電視里也沒有多少房地產廣告。現場售樓部只講樓盤的優點，不做推銷，服務臺上也只有一個很簡單的價格表。美國一些房地產公司對客戶按信用實行分類，社會信用指數高的可以實行零首付，信用不好的客戶則要一次性繳納很高的購房款，或者必須一次性付清。美國房地產市場重質量、重信用，這是房地產市場發展成熟的一個表現。房地產企業規模經營是國際市場中的一個特點，但目前我國房地產企業數量多、素質低、規模小的問題仍然存在，應該加快規模化，降低開發成本，提高建筑水平，營造誠信觀念，特別要減少在售房過程中的違法違規現象。3、逐步剔除暴利對行業未來發展的不利影響我國部分地區房價過高，究其原因是地價上升較快，由于土地的價格占到房價的40%以上，土地價格的上漲必然帶動房價的上漲。所以，如何盡快完善土地拍賣制度，合理地控制土地價格的非理性上漲，是要面對和解決的一個問題。此外，建筑材料的漲價，無疑也促使房產價格提升，其中，鋼材和水泥的價格分別比2000年上升了80%和30%。美國房地產業贏利在2%—3%，不超過5Q；中國房地產業利潤則達15%—20%。由于美國房地產價格高漲，外國投資者在２００５年將減少在美國市場的投資。

設在美國首都華盛頓的“房地產外國投資者協會”是一個代表１７個國家國際房地產投資者的組織。《華爾街日報》５日援引該協會進行的一項調查結果報道，外國投資者計劃將其在美國投資占全球范圍投資總額的比例，從２００４年的７１％減少到今年的５５％，并將減少的部分投資轉向日本、東歐和澳大利亞市場。州鄙期調查極認為惹，雖欲然投五資者厭仍認被為美綢國是臥世界救上最思具吸厭引力艷的房駝地產朽市場鍛，但慢低水廉平的甘利率寫和激赤烈的爐競爭歷已將充房地第產價耳格推飛升到中創紀畫錄的視歷史會高位若。在滾去年未底進觸行的痛調查竊中，牲近６續０％尿的被叛調查拍者認倒為在騎美國軋找到芒有吸頸引力嘩的房湖地產隸投資鹽機會卡“非耕常困四難”漂。這課一比予例遠拖高于赤２０廚０３駛年的諷３８兄％和墨２０柱０２姻年３但２％抱。鞭美國包房地簽產市牧場的恐投資帥者大豎部分魂來自博德國俘、荷柳蘭以聾及澳傾大利陡亞，碰他們杠沒有話停止頭對美扯國市毫場的痰投資瀉，但戀其投砌資正踐在被電分散網到別縫的市杏場。漠咨詢室業：不樂美國陳咨詢底業在備19濾94述年時鏟就已誘經很胡發達很了，燕當時紡在美傭國企圍業比堡例中蜜咨詢擦業占動25歌%還橡多，劍也就役是說分每四載個企鑰業就稈有一斯家是綠中介錘服務店或咨修詢機績構，桃而且漆不管缸是私衫營企洗業還挨是國線家政很府都平在為型咨詢金和中定介機例構提規供有洗償或伏無償各的信伏息服溪務，困使得悅大量共的信德息提格供給得投資疑人，慰讓投苦資人裙有充廈分的藏參考游和比弊較，廁使投脂資更量加準爐確。姻美國戒地域斬廣闊由，美手國的色人均殘居住同面積約是全如世界坡最高悄的，捎約為勢60頌平方樣米傭／人春(2筒00你6年漠的統塊計資僵料顯漠示，鉤家庭螞平均裁17省0平胖方米路)。掏與中煩國房并地產跟市場伙銷售飽中新脈建部恒分比驚重較單大不暮同，乏美國得人由聚于遷秧徙率碧較高此，房朽屋換攏手率仁也較物高，訴美國罩市場教上，要二手袋房占蚊房屋蒜銷售倍市場雁的絕恥大部命份。尋以2僚00皮6年寨為例匪，美鏟國內荒全年撒共售途出約胳76減5萬夢套房撐屋，咐其中嫩二手泰房占屠到8記6%含。伴肯隨著攝人口常流動黑，房跑屋反配復換慣手，辱而笑農村枕逐步夸變為殺郊區咳，再冊漸次禁進化沾為城讀市。思這樣和，地習價帶泳動房思價、爺人工添成本旬和建樂筑成臨本累珍加，丹推動茅了美賽國房翻地產殖，特角別是能住宅縣價格晌不斷原攀升逐，地縱區級根差逐執漸放敲大，圣這一刮趨勢帽從上闊世紀自90受年代泥以來言尤其敘明顯悼。奧根據共統計墻，3器0年狀中(籠19挺70孤年—鋤20銜00哥年)策絕大魔多數晚年份串(1積8年辰)美璃國房潛價年辜增長訂幅度喜僅為脾2%桂，甚騎至低現于當諒時的謀消費費品物淺價指赴數(柴CP大I)岸漲幅劇，只罰有很拍少的叛年份妨超過慨5%款。這蠟也令言進入責20速世紀消90因年代修后的槽房地梨產價詳格上賓漲凸昆顯“隔蓄之潔既久牲、其敵發必杜速”信之勢檔。摸20頑世紀譯90鋼年代限開始妥的此陣輪房嘆地產關價格體上漲正，不野僅漲賓幅較兇大(糕至今嬌均價掌幾乎直翻了寧一番賞多)歇，還籌大有毛捆綁房宏觀信經濟悼的趨涉勢，鏈這使鼓得經愈濟界羽對其控高度錫關注謙。相柳關性柔分析尾顯示杠，在真美國嗽經濟行總體蛾明顯勾衰退甚的2坊00黃1年遠，房漂地產毀市場槽的發救展使屑經濟惑增長氣率提霉高了紙0.地5個黨百分償點，億如果講沒有幟房地膝產市麗場保躍持繁沒榮，廟20齡01戴年美碰國經劍濟的牲增長萬率就腹不是港最終闊統計孫的0伙.3己%，投而是婚全年褲負增兆長。篇美國嚇20豪05棚年房推地產據價格甩平均固上漲悟幅度糖接近澇15難％，汽這是繭該國肢自2稀0世商紀8辰0年而代以演來房掠價漲壯幅最奪大的濱一年嘗，目其前仍閃沒有迷跡象蟻表明懶房價穩已經城升到燥頂點險。2風00慶6年草更提脾出了史美國女房地絮產出傭現泡亭沫的觀忠告緒，目滔前美柳國政霜府正想打算萬通過高提高堪利率切，增嘗長稅式收和亡調節抵市場乳來穩鉛定房趁價和懸平抑熊市場俯，避多免美闖國房澤價的熱大起漁大落型，以員促使堡美國例房地寸產業舟的發泥展和鑄美國守經濟柱的發汪展以甲及人匆們收銹入增豎長的鳥水平休同步訊。歪周期催特征禍18忍70調-1段88航7年急從1篩87晴0年切的繁程榮期伏經1濁87剝6年閉低潮冒再回承到1精88漲7年騙高潮筑期，除歷時欲18副年房18靈87潑-1潔90武4扇從1荷88丑7年煤高潮號期轉泥入1宿89祝6年飛低潮伍期后仿重新搜回到林19杏04焰年的蕩繁榮近期，已仍歷喪時1尚8年酷19科04退-1唐92陪5撿從1逃90困4年熔繁榮姥期轉還入1倘91答6年朋蕭條誠期再些回到建19旋23云年～妻19帝25暫年的銀繁榮添期餓，曾第三眨個周宜期歷組時2炊0～仆22賤年，敞其間于插入刮了一源個較隙小的盯循環逐期，哈即1忽91溫6年顯蕭條防期、驅19放18礦年繁欺榮期旺、1懶92稀0年乎衰退駕期衣19斷25裝-1屈94蹈5懲從1擺92柱5年反繁榮紡期經堆19賤33泰年蕭堪條期獄再回際到1熔94眉5年泊的繁文榮期凳，歷揚時2秋1年各19州45澡-1嘩95竿5珠從1梯94槽5年驅～1階95但5年茂為美喚國房在地產矛業持歪續繁精榮發針展期去，其陶間只填有高際于正央常水雖平以蛛上的亡回落掠（1甲94坑9年區和1特95薪3年模），違從而謠形成塑明顯璃的增闖長型殘周期鈔特征足。課19泄55不-1物9譜72嶄第六朝個周挪期從郵19擾55衫年繁捆榮期拍經1錦96慈4年士衰退梅后再鍋進入兆19征72臘年繁判榮期右，歷饒時1燒8年架。偷19澤72銅-1桃98圓9刺進入融20作世紀離70證年代出后，胡美國鞋于1智97梁2年化出現鵝房地頓產繁屯榮期榆，其誦間經專過1郵97均3年墾～1身97鹿5年氏的較蹲小回院落、耗19宵79喂年～示19蔬81踢年回航升，耽以及扣隨后豬在1吊98鞏2年胳出現孤的再尾次回兵落，高到1喇98躺9年望到達疾新的澇繁榮決期，姻歷時扎約1診8年衰，從驗而完茫成一細次房可地產扛周期乳循環肝。環從周役期長緊度角悲度來效看，嘆美國強房地矮產周纏期1撿8年臥左右正完成鵲一次始周期機波動矮，同析時也迷存在消5年割一次破的短咽期波素動。設以1倡98沙1年妹繁榮殼期為淋基礎斃，按跨照1紐8～脫20拖年的唱周期塞頻率裂來預疼測，貞美國諷房地特產業捷在經吃歷了鞠19拋90沈年～蓋19類92苗年蕭漁條期腐后，燕大約均在1消99督9年奴前后川重新療進入裕新的薄繁榮弟期，膀其間揀歷時辟約1掌9年閘。另稍外，珍如從菊19出72剝年房剩地產阿市場調上升糊算起川，按綠前述憐周期盼推算研，美估國房鏟地產年業大勸約在侵19談93甜年～恢19彈94卷年走已出蕭樹條期革，進墊入恢蒸復發壺展期萌，直嘉至2放0世萄紀末驚而步籍入繁殲榮階炭段。鋤實際春上，唐隨著遮20軍世紀愛90餅年代藝以來著美國牢經濟誠逐步團走出膽衰退億而復集蘇，設在政他府高絡度重經視房敲地產致業振界興的噸前提縮下，蚊美國伏房地準產業床也明持顯回壞升，謀不僅能房地幕產交家易量術顯著拐增加想，而鎖且價包格也許不斷莖上漲秤，同漆時住檢宅投昏資量厚也顯章著增坡加，字由此惰綜合譽推進須了美陷國房處地產嚇周期跟重新逮進入盾擴張著期。宏這與奧按周緞期趨座勢推桑測的穗房地銹產走氧勢大呆體一析致。千不過屯，隨耀著2撲00議1年巨美國斷經濟果放緩土和股揮市出事現大巷跌，枯始于亞20東00躲年秋獸季的咳美國臨房地謹產降沾溫趨撥勢明新顯加幅快。舟如舊尿金山凱的辦尚公樓窮待租票率已惰從2黑00江0年椅的零抹待租聚提高敞到2郵00乓1年匪上半風年的灶15央%，廢不但憲高價柏住宅動出現批滯銷臂現象額，而接且眾瓶多買憐主開組始持動幣等垃待或撕觀望殖。添從最補能代客表日貸本房莫地產廳波動冤情況蕩的地冬價變議動來士看，槍19用56殿年以鍬來日屋本房炊地產漢業已拜經出買現五糞個發他展階押段，準以1隱0年短左右決的波帝動頻梯率和后周期落長度舞，形路成五直個明革顯的青房地夾產波濤動周淺期。畏榮周期賽Ⅰ（護19趕56如年～福19瞎66聽年）應：伴抵隨戰帳后日嚼本經琴濟迅紀速恢韻復和俘持續犬高速摟增長悠，特穩別是蓬重型辯、大般型產政業高開速發軟展，扎導致斥對工傭業用芳地的丟需求摸劇增縣，由扒此推懇動日蠅本房恨地產否業快竊速發魚展。速在本郵周期尾內，常前6定年為枯擴張枝期，灘后4讓年為憤收縮扒期，厭19巡61徒年房竊地產掃業達樓到繁繩榮期銳。喉著周期蠻Ⅱ（械19燕66播年～育19叨76產年）鎮：隨絡著日基本以乞東亞糊模式宿創造身出令蝴世人調矚目完的東脾亞經減濟奇蛙跡，半并經晉受了鹽石油早危機宿的沖偏擊和攔考驗營，房啦地產敞業也我以前候7年偷擴張腥、后對3年愚收縮切的表怕現繼濾續快駱速成組長。草在歐燒美各編國因琴石油去危機述和凱標恩斯僚主義色破產藍而陷后入衰摸退時帝，日荷本于翠19盞73寸年進詠入房層地產烘周期秤的繁沸榮期撫，隨恢后在裁19內74白年經偷濟增簡長率謠大幅帆收縮糟的影格響下頂，日堆本房養地產夾出現因連續邊3年井的大嘴幅回妨落。糾本周寸期的賞特點飾一是逮以住懶宅開渡發為婚重點路，住耕宅地微價漲吊幅超窯過平而均地旨價漲穗幅；截二是闖全國咐各地艱與大極城市窮的地楚價升鎮幅差圍距明畝顯縮絞小，葡甚至招出現錯全國鍬平均守地價量漲幅購超過扁大城乳市的迷現象教。這均表明繭房地帆產投動資或列投機丸獲取聰暴利尊的現曉象導呀致地際價上耍漲的歷趨勢升已經扶向全揭國擴展展，容而在朋周期拐擴張舊期內器，大紹城市藏的房蜂地產之投資撿或投愧機現膨象更賢為突所出。及遇周期謀Ⅲ（省19歪76攝年～距19芝86恰年）仆：隨矛著日翻本經脹濟從葵高速沫增長謀轉入襯中低珠速穩趴定增克長，喚整體瓶經濟匙進入刊穩定筍擴展宣階段杯，使串得日愈本房良地產爬業也嘩轉為籍相對驢平穩閥增長膽時期地。本戶周期溉內，計前6倉年為柱擴張怠期，吃于1這98踏1年華達到星周期米頂點據，隨膽后轉較入持巷續4掠年的厲房地派產經阻濟收嗓縮階前段。靈這一疊時期逮地價根平均匆上漲宇率明劑顯趨蕉緩，既全國禿地價翅平均趙上漲穩5.任5％管，其蔑中六難大城次市地乞價平嫩均上劣漲率割也只助有6與.6胃％，魚遠遠撈低于嗓前兩撞個周禁期的蔥增長冊率。頑從房澡地產嚼品種懶結構僻來看夸，由族于戰喬后出志生者務進入士購房袋期，宅住宅血需求煌大增仿，導取致住餓宅用竭地價玩格漲卷幅大掙大超胖過其社他用腰地，您并促銜使房渴地產奇開發俯商不欠斷投眉資建蹄設高蔥層公錢寓，脾擴大勢房地秀產供退給；乘從房種地產泳區域服結構涉來看奪，不存論是悉平均奸地價把還是境住宅俗地價嚷，大性城市密地價跪漲幅負高于銷全國拍平均來水平急，六淡大城杠市特素別是敵東京寇圈的成地價攝又高慕于一嶺般大鞏城市卡，房羨地產腦投資斬或投扔機現床象開倡始向青大城值市特過別是極超大臨規模巧城市撇集中村。厭盒周期泡Ⅳ（室19巾86難年～懷19工96是年）直：隨音著1怨98劃5年幣日元撓大幅填升值訴，迫效使日績本對唱持續畜了3制0年滿的外贈向型墳經濟寬增長憑模式亞進行椅戰略儀調整刺，推美行內采需主徐導的徑經濟虹增長略模式焰。在眨內需曬主導未政策刷推動更下，尿日本紫整體軋經濟挨從1音98客6年屠走出辰低谷磚，1碎98壟7年擾進入狠新周羽期的母上升侄期。雖日本飯政府旺對購陜買住晚宅采留取優奉惠政速策，做金融耗機構擦降低氧住宅活貸款閃利率爹和擴計大住搞宅貸蜂款范主圍，瓜廣大殊居民邁也紛遞紛投嘩入高違收益景的房蹄地產惰市場薯和股雨票市騾場，磚形成揀全民圖性投逝機生芽財熱吉，以冷房地皮產和鄭股票簽為代諒表的袋資產雜價格木飛漲熟，導貝致嚴玻重的眼“泡攏沫經姨濟”柄。1讀98幫9年蓋日本憶全國鬼房地映產市啦場總御值超日過2奸00兵0兆春日元盜，其久房地換產市振場總惱值是英國土侄面積沸大于杯日本搭25炮倍的茄美國盡的4肉倍。踢到1蔑99倒0年川日本牛房地嚴產泡董沫進堵入波哄峰后新，由旗于泡邊沫經壘濟破科滅，菌房地甚產泡全沫破學滅,才房地摘產價勢格出澡現大錘幅回涂落。掙隨后清日本神經濟范增長達率處夾于長若期下娘降趨眾勢，允房地懂產經郊濟也岔進入媽持續稱下降伯階段軟。本以次房覆地產查周期扭前4藏年擴滅張、愿后6淹年收盼縮。塞隨著蓬房地川產泡敗沫破拒滅，穩日本紐地價傻和房扶價均酒出現缸巨幅亞下降粒。據耍統計虎，日伐本地包價1餓98憐5年貫開始裳漲升可，1飯99丸0年畝達到渾高峰嫁，隨迅后即憲出現浸大幅京度全內面下樹挫。跟不論喚是住掉宅用滑地還岔是商械業用乳地，港也不講論是角東京愈圈、猶大阪爹圈，慮還是濾名古消屋圈堪、地站方圈點，其踢市場紅價格到指向膽均呈突相同謝走勢戀。日障本房納地產蟲泡沫且破滅咬后，室房地繩產業謀發展杰受到販明顯丈打擊舞，日剪本對蘭國外委房地疾產的龜投資恭也大焦幅下搬降，截其中拴對美赤國房畫地產倍投資劃跌落旗到1踐99址1年貢的5潛1億探美元頸。逼根周期娛Ⅴ（槳19獅97中年以片后）錘：1寒99腎7年娛東南壺亞金健融危蒙機爆定發后攔，日俗元大額幅貶睜值，南經濟響增長踢率大按幅下擠滑，控日本徒經濟沾陷入且戰后消最嚴醉重的垮困境鐘。在廣此過弱程中蝦，日蒸本房慎地產怠經濟已出現業長期君下降技，給位本來赴就因么房地默產泡念沫破玩滅而詳出現鈴收縮銜的日餓本房花地產吩經濟色嚴重近打擊挪,至恥今仍農難以迷看到遼明顯枕的景乎氣回汁升態暑勢。探到2娃00小0年名，日憤本全辣國地殼價平喚均下裹降率瞇達到悟4.坊9％糧，比扎上年置同期回增加瘡0.襯3％液，連戶續9楊年持名續下蠶降。繼其中消住宅戚用地惰下降辜4.俱1％川，比才上年雹同期炭降幅槍增加午0.搬3％染；商湖業用愉地平果均下敬降8碌.0鄭％，傅與上擺年同遭期的同下降定率（醒8.曲1％吉）幾雨乎保僵持不哥變。兆20師01匆年以恐來，面在美窄聯儲陣逐步網降低洗基準典利率必的寬沈松貨蒸幣政霉策作平用下和，在貓房地期產信艘貸機抓構不磨斷放眾寬住蓄房貸搜款條勾件情加況下使，美毛國房揪地產奴市場嘆飛速筐發展奏，2丹00倚5年挑成屋挨銷售尺量和今銷售例價格謝分別猜突破努70蹲0萬素套和沈20績萬美障元/棗套，影均創揭有史尋以來蓋最高醫紀錄俊。磚據2蠶00業0年往的統殼計資流料，位當時須美國煮中西躲部和吩南部尋平均釘房價鹽在1卷5萬府美元聲左右奉，東勾部和扯西部詢海岸插郊區燈平均布房價誰為2牛5萬宗美元類左右于，兩袋者差娛距不星足一煩倍；唯而在窩19傾70恭年，象兩者睜則分團別為宅20請00季0美形元和坡25肚00油0美航元，懼差距列實際存只有最五分兩之一兼，可活見美阿國房燈產在漲部分禮地區管的升喘值速荒度。門日孤本房污地產存市場譽波動買的幅鋼度大杰于美校國房瓜地產銅市場解。這黨不僅饑表現霜在最棗高漲產幅、扎最高襪跌幅塊和平銳均漲活幅和廚平均帽跌幅暴方面焦。從外19眉75悶—1香99祥5年魯，美社國房唯價在珍20那年內野相當拉平穩桃，平徑均每逮年上家漲0李.5壇%。旁而從指19挪80贏—1終99渣0年瞎，全臣日本極平均斬地價赴上漲薦了一候倍多觸。東柱京等鉤六大桐城市縣的地蠢價漲街速更阻是驚昆人。杰如果乏以1代95話5年爭的地灰價指竹數為漠基期捉，六吩大城繳市商淚業用檢地的怕價格忍指數掩在1量96忘5年驢超過薪10產00槳，到隨19類88秩年超錫過1威00蓋00庫，在擇33撇年之扮內上倒漲1枕00墓倍。謎如果懇19芳80對年的谷土地立價格怕指數懶為1如00鏡，六李大城攪市的愿商業芳用地楚價格埋在1碧98牛5年蠟上升梢為1收53帽.6緒，1烤99宋0年爐為6秀25驢.9嬌。美革國1稻95涼5年臨住宅茅投資濟價格冠指數垂為3農4.叔4，新到1照96焰5上繪升到沃44傭.5危，只感上漲耀了1破.2辭9倍鳴。直劉到2伸00短5年設，美宋國住抄宅投致資價驅格指倒數才耀上升沉到1答35績.4伴，比復19趣55惠年上報漲3胡.9枯4倍肝。也貢就是問說美盾國在兔50令年內默的住里宅投眠資漲無幅比財不上蚊日本季在1扶0年扭內的達商業宗地價扛的漲續幅的魔一半脾。癢總的崗來說壞，美汽國的宅土地仿面積弱是9稻36施.4柄萬平褲方公吐里，晴日本曾只有鹽37淺.8禮萬平樹方公開里，譽只是連美國三的零尖頭，芒兩者匯相差鹽約2陜5倍魔。據查統計咐，在期19交90勸年日志本的冤土地笛總值躁達1集5萬恩億美嬌元，微比美識國的燭土地候總值絹多4折倍。釋贏碼從1卸99踢0年賤秋天簽開始談，日睡本房炒價下潛跌，遠地價漢首當敞其沖袋，跌絡得最私厲害朵，其北中東姿京等岸六大債城市循尤其蔽下跌新厲害刊。東撒京住嫌宅地損價以奶19炒93出年商柜業地戒價指嶺數為早10驕0，犁19灑97攝年從襲峰值刷35寒0跌看到9臟6.腹3，鑼低于退19磚93厘年的泡水平文。館①釀（三折）上奸升期飼和下搶降期勒期限耐長短采不一樣樣高社美國輸房地尿產的刃每一活個周婚期包狐含著和一個蘿5年均左右數的短讓周期俯，并挽且上兇升期脂較短探，而譽下降睬期較凝長。究例如屯19突41妥—1劫95偵5年獨的第悼5個青周期初（見礎表4余）包腰含了慕一個牌為期金6年位的短拌周期順。即慌從1擔95析0年榜的波駕峰經憤19嚇53礎年小患幅回劣落后洗再重鞠新達戶到1燭95貴5年費的繁加榮期吼。其統中下奇降期屯為4柴年，患上升啦期為鐵2年煩。流（四絲）擴腳張的趴方式五不一膊樣傾死日本誓房地歐產周貴期擴栗張的青基本理軌跡列是從忌大城就市住濾宅市踩場的忍土地倘價格跑上漲升開始僅。其較順序腹是住槐宅土捷地價殼格先涼行上舌漲，星進而撐帶動朋平均回地價址的上鴨漲，崇從而迫帶動揮建筑中物價刪格上叼漲，斥進而么帶動賭其他刺市場計價格染的上袖漲。彼而地寨價，晴尤其鳳住宅拌地價鏈的上范漲又坡是從興東京炊等六迫大城消市開沸始的嚷。封拜美國飾的房浸地產庸周期屑則是潛按照麥建筑寒周期慘擴張典的。撕考慮唉到時供滯，季兩者椅會有啟些差步距。枝一般戀是房疼地產烈周期艘時間喪落后爪于建簽筑周舅期時捕間。本（五休）影問響的財程度替不一耕樣谷綿日本筆房地謎產上嫁升的樹速度焰過快揭過猛悟，最她終導吵致房燥地產踐泡沫米現象核非常凱嚴重狹。據哪統計優，在搬第5宋個周應期，嚴日本復的房鬼地產旦價格達上升表了4藥倍。筋房地鎮產泡置沫導催致其叛他產規業蕭復條。負上升蚊的速閃度過哀快，缸導致籃下降形的速避度更敞快。封最后暑，待嶺房地摸產泡叛沫破融裂以塵后，有日本涉經濟仗一落桃千丈估，最殖后拖明垮了勺整個籃經濟者，使淡得全感國經關濟長仆達1始0多套年的誦蕭條封。而遙美國咬的經途濟情牢況則勝完全舍不同賴。經鐘過8判個周幕期以付后，皮美國癥的房羽地產描還是光溫和弊上揚規。特絲別是酬在第瘦8個示周期叫，幾夠乎是短單向嚷遞增易。從厲19省91占年住譯宅投辭資價界格指矩數6脫1.涂63沙一直火上升潮到2進00巷5年農的1填35挺.3望8，棕增長坦了一漢倍多漫。模.戰沒后至衫今，字香港穿房地晝產業鳳共經念歷五干次盛屈衰周臭期：碰.周滋期1奪（1塌94鏈6年請-1沉95蘭9年階）：只19貓46擠年開蔬始的火人口田劇增蹤使住欠房需證求急虜增。局在港殿府政們策推脖動及夕利益殘驅動置下，液大量雜資本難涌入哪，出掠現了乒房地隱產建腦設熱慈潮。臉到1厭95靜8年毯，房白地產傾市場易開始戀供過掠于求鼻，房謀價、譯地價歉下跌笨了7花0%洋。惱(1沾)第籍一個靜周期齒：1路94間6年志—1腥95跨0年租為繁龍榮時田期，鍵即二損戰結沙束至暈朝鮮限戰爭紡爆發描的這謝一段閱時間多。1墓95彎0-著19抹53繭為衰穿退時囑期。嗓線繁榮材原因耳二戰惹結束款后，棗經過如戰爭聾破壞慕的香倚港滿棵目瘡休痍，撇建筑蠟物損腦壞嚴趴重，租加上丟戰后嗎人口辨大量穴回遷趨以及蒸因大賊陸內股戰而垮逃難合來香押港的功大量仁人口能，使奔得香禮港的家住房贊極為堪緊張椅，此都期間遼，房蜜價上專漲相許對緩稿慢，蹲但由快于需鍬求相薄對較濤大，流沒有揚出現篩投機伍和過澆熱現榆象。咱湯衰退逮原因權19迫50犯年6奧月朝箏鮮戰銹爭爆退發，遷10秧月中偏國人哪民志務愿軍倦入朝征參戰城觸怒初了美視國，愉受美劇國操稿縱的塊聯合劫國對松中國脆大陸雖實行造制裁娛、禁饞運，扛香港物傳統揚的支引柱產驕業—蕉—轉悼口貿方易一頁落千忍丈，稼經濟蹤陷入敞蕭條爪，剛叨剛開設始繁百榮的掀房地洲產市澆場受響到波杯及，尺陷入攪蕭條撥(2佳)第積二個愉周期傻：繁老榮期汪：1曾95懲3年蓬—1搞95很7年紅，衰穩退期蒜：1浪95抄7-基19煩60屈年繁爹榮原鎖因炕損繁榮要原因數檢●朝親鮮戰棍爭結甲束后豬，香字港經男濟開莖始轉誠型，匆不再靠依靠潔轉口宵貿易最，開碰始轉狀向工德業化禍；舟虹●東蛋南亞琴游資何為躲饅避騷萍亂大帝量進敏入香杯港房宿地產酬市場凝；騙童●“隆分層伏出售豪”和手“分修期付單款”綢的推數廣使餐個人穿購房再門檻糠大大往降低嗚，刺瘦激了曠需求騙；狂●政豬府的閃舊城奮拆遷結改造脆政策士造成恒了新轎的“艷房荒逢”；奧健●政豪府的晚一些利建筑蚊條例屢有利疊于降旗低開俘發商裁的建績筑成哪本如拋法定遮的樓糠層高懂由1萬0尺腎6寸泰降低潔為9淺尺6羨寸，量提高慧了建郊筑限全高和漏容積述率等導。椒思●地算產市需場的成繁榮被導致魚了樓葛價和栗地價貿的暴捏漲，瀉特別擱是地謝價漲躲幅驚豎人，珠主要含商業陳區的惱地價洲不到簡一年核漲幅形超過槐10否0%貞。在泰地產叢市道線繁榮作的情搜況下踩，大刺量的蒸開發畫企業檢出現夕(當捕時的栗香港技習慣扒稱房坦地產屆開發貌公司羅為置蹈業公離司)若，銀厘行也弦開始盛積極輛進入筑房地區產行羞業。挎膀衰退搞的原控因擠尿●投燦資規屑模過潔大造駐成市憤場供停過于儉求而惜市民促的購款買力乖有限攀；蘭寫●樓辛花買翠賣制包度普映遍化多并產現生了窗許多婆問題如如炒誘樓花栽，挪女用購繭房款報等；弱撥●政擴府開暗始對削樓花撇買賣辮進行描管制茂，如貓規定項開發賀商必煩須有專一定唇比例六的自肉有資菊金才貓可以紗出售幼樓花堪，賣犬樓花雪的所啞得款惰必須斧存在袋銀行郵的專遷門帳通戶，瑞專款璃專用專，不奮得挪鞏作他市用，捎否則闊將會偵面臨堆懲罰編；柄去●部培分游左資逃輪離出脊香港語。削(猜3)蠶第三魯個周慧期：波繁榮尚期：僑19拍60濁年—月19話65灰年。旁衰退偵期：館19板65且-1獲96戰8繁你榮原斥因候命●工劇業化捐快速瓜推進聾，經熱濟開曬始起制飛；枝希●人透口快聰速增攀長，浙達到藍30生0萬腫人，饅總需存求增戴加很殘快；臉鬼●居蒸民收亞入大熔幅度間增加眾，購齒買力噴迅速東提升標；光屯●歐紅美等邊國家倚的資糞金以良及東險南亞役的資辮金大魚規模凈進入示香港醉，由將于利低潤相雀對較伍高，助大量彼資金下涌入霧房地糧產行倦業；豆遠●政短府的希一系扣列政格策也畫間接憐刺激程了地黃產市麥場的拼復蘇彼和繁駐榮。練衰退潤原因逃香港炸政府裝對1述95沾5年蹄的建劇筑條斧例進宣行修射改，嫂對容侄積率鄭作了覺更為溪嚴格主的規隊定，骨同樣宗的地久塊，哭就建雄筑面普積而劫言，歐新條怒例比鑒舊條字例要階減少壁20揉%，羅但是彈，這翠個條剃例沒您有立懂即執亡行，叼而是酒給了拋幾年波的緩尺沖期櫻，到稀19接66額年才掉開始罪執行淺。許艱多開舌發商喇為牟忙取更黨多的見利潤聽，紛噴紛趕虎在新適條例途執行腹前報賞批發緊展計損劃和害規劃以。其委結果志，市葵場供逃應量缸大增資，嚴擾重供陰過于戲求，裝另外旦，大夫量資副金進公入房修地產申業，鞭用于惡支付斬地價天款和堡建筑玩工程密費用皇。大昨部分追發展彩商自樓有資襯金不積足，辭銀行巨為了濕控制貪風險女，除產了加黎息外劑，還夕紛紛追緊縮奧信貸萬，造境成很雅多冒驚進的免開發擺商因扮資金矩鏈斷納裂而河倒閉響，留罷下下香一大挑堆爛肥尾樓炎和半剪拉子譽工程皇。刊.周澆期2濕（1趁95唇9年撓-1健96畫9年休）：憶19吳59合年經濤濟出別現轉非機，姻來港伯的外鐵國人嘴、國畫際商適業機針構增胸多，蒸對商繳業樓御宇、汗住宅茄的需徹求增慕加，雜刺激狐房地大產業芬迅速酷回升乏。由召于銀獎行對患房地蝴產業膚的過銳度貸望款及磚其他捆因素條，1皇96住5年瓦春，蹈香港猜爆發壇了銀痰行信積用危寫機，激接著蓮房地播產價間格暴遲跌，刻房地巾產業吸陷入煎了戰度后第傲一次趙大危肉機，餅一直受延續宮到1糠96奧9年碌才有震所好黨轉。嶄(4舞)第屠四個矛繁榮因期：渡19恐68袖年—桶19綁73利年，立這是繳香港介房地表產市峽場的渣黃金圈時期憂之一描。衰北退期襲：1偏97筒3-氣19追76鈴繁榮蜂原因抖潔●香蜂港經額濟復爭蘇，遞產業濕結構擠開始捕轉型嘗，旅湊游、秩金融字和商犯貿等犬行業攻迅速勞發展混；鉤棟●大恐量熱專錢涌陵入；郊滑●股迎市暴獄漲；草苗●政繁府的噴新市引鎮開顆發計果劃的裁實施局；簽冒●高買檔住土宅首棉先復碼蘇，輸帶動莫中低眼檔住泊宅價喜格上則揚。丘衰退益原因膚股市探和樓建市都簽彌漫廟著濃尚厚的魚投機侵氛圍眨，狂饅熱到物失去唯理性斤程度鼓，泡廉沫隨蹄時破不滅，族危機箏一觸營即發障。1硬97既3年雀3月影，以縮發現身假股者票事征件為骨導火隔索，鏈引發庭股民謝恐慌賓性拋牛售，肥股市益從1矛77墨4.紡96輝點急住劇向宿下，瞇到粒19溝74而年1溜2月史10韻日借，跌踩至1鉆50矩點的分低谷悉，樓智市也洞隨此貿崩潰紐，樓雀價、評租金庸大幅掀度下石跌。早.周干期3波（1思96門9年航-1丙97事5年假）：犁19最68靠年房煩地產善市道變逐漸鼓復蘇犁，港這府于隙19挨72冠年制巾訂了徹一項衛“十撫年建煮屋計債劃”籍，令臉投資購者信舞心迅襲速恢繳復。環但1岔97倘4年糊的石朗油危罷機導伸致香炒港股禁市暴序跌，本又帶墾動房墻地產饅業全跨面調義整，蔑香港玻地價銳下跌蛙40鍋%樓劣價下怕跌了候30往-4劣0%倒。袖(5部)第廢五個婆周期謊：繁移榮期想：1佛97峰6年餡—1蛋98燥1年算，這腫是香旅港房壇地產福市場云最重扇要的挎發展報時期召，一蕉大批勢新興澤地產魯集團拔崛起卵，紛鋪紛上灑市融聾資，伐壯大但實力己，改興變了丙香港鍵地產務的競臘爭格善局。批郵衰退無期：按19碧81伴-1作98卸5繁振榮原欣因去惹●石球油危嶺機過異后，改香港涼經濟綠迅速壯復蘇齡，國隔際金挖融中忍心地算位開讀始確節立，恩大批沸國際覺金融算機構潛紛紛券到香含港來付開設喂分支姑機構劇，大迅批跨跑國公伙司也晨到香欺港設譯立分炮公司著；松牢●人生口也遲繼續沉膨脹概，帶抄來了彩對商除業樓瞎房和眉高級伏住宅鉤的大勁量需戲求；杜季●家院庭結貝構開蹈始轉渣變，貌家庭緣小型殼化趨綢勢明墾顯，冰婚房詢需求見也大刮增。疊秋●中左國大型陸粉串碎了統“四滿人幫位”，委結束谷了十協年動絞亂，幫開始書推行物“四棵化”攏建設做，實姜行對謊內改短革，蜂對外限開放避的政昆策，霸在深愿圳、耗廈門攔和珠結海設棟立經磨濟特妙區，蒼給香鬼港人凳和投伐資者豪帶來阻了極是大的丘信心趕，地柔產市桂場緊白跟著婦迅速奶復蘇邊、繁烏榮，崗19鳳81倘年達塔到高直峰。選衰泳退原型因；趟莖●樓續價、球地價喬升幅必過快謙，投加機氛那圍太鐘濃，籮脫離選了正華常發廈展的太軌道伴；守宇●世絮界經清濟衰悲退以項及香撿港經僑濟出透現下樣滑；惕昌●利扇率太書高；燕膏●港嘉元貶遭值；然怒●有族效需臉求不扁足；悠抵●銀碌行危錯機爆蒜發；賄貢●香躍港前殼途問陽題前算景不帖明，惰人心舒不穩樓。這際次衰醒退純漏粹是灶市場嘗內外背的眾酷多因桶素造釋成的窄，政借府并艷未出泉臺措菜施進遼行干天預。亂.周川期4突（1駛97殊6年屬-1阿98山5年京）：掘19例75梳年房滑地產魔市場影重又萍回升捧，港售府1即97寄6年料開始瓜地鐵漿修建圣計劃藏，提損升了痛城市分土地幸價值偷；1招97獵8年煉，推款行“雷居者聯有其秩屋計廟劃”粱；1很97摧9年繞人口帥達到鼓50勸0萬派人。勸樓宇柔供不曠應求位。1舊98飄1年掙達到恒高潮旨，隨擴后的棚世界偉性經痛濟危倆機及非中英壩香港匪問題眨談判突，令紹港人蘇出現數信心賀危機她。1踢98蛋2年陵底，漁香港完樓價懲下跌折嚴重該，1免98筑3年本房地慶產市你場全廉面崩諷潰。霧直到偽19嬸84宴年9孟月“邀中英載聯合先聲明撿”吩簽署觀后，所市場初才重島新復茄蘇。頃.周厭期5鹿（1膽98乓5年腸底-舒今）特：8詞0年滑代香退港房維地產領業得燃到了左進一曉步發襯展。撤19提89牌年之趁后房恥地產區價格牢的急略升，皮給香歷港房重地產味市場速的健浮康發塔展埋問下隱嚷患。暑90尖年代葛初期堵，國裕際游稿資及接本地裹炒家構開始勒瘋狂敏炒買培香港掀房地閉產，本樓價圓、地暫價飚岡升，書嚴重相脫離茂居民塵購買迎力。急從1忙99三1年杜到1勝99室7年高房價養上升返4倍挪左右泥，從伙19尖85馳年復戒蘇到壁19尊97卵年房處價上停升了陸9-鏈10煎倍。皮19伯97才年，塑香港扭房地齊產泡瓦沫破腦滅至泊20蝴03汪年中避，下躲跌了猴70紫%左稻右，匹給香孔港經翻濟帶聞來嚴框重的踐負面擋影響石。這侵一輪之周期址性上甩漲歷禾時1著3年主，下繪跌過貸程達占6年猴，至云20戰03捎年底夢才慢度慢出殖現復巨蘇跡戒象。殲惰(航6)捉第六院個時辨期：懶繁榮添期：坦19攔85疼年—暢19港97鮮年，輸這中御間又需有短籠暫的閉調整馳，分優別是摘19鞠89均年—趣19退90鐘年，貓19階94熄年—易19般95笛年上億半年油。甩桂繁榮淋原因碎談中英驢兩國適在北餅京簽助訂關招于香零港前銷途問海題的啟《聯跟合聲活明》添，香叮港政績治前扎途明頭朗化膨，香凈港市緞民和境投資營者對遷香港居重新伏樹立演了信炎心，塘帶動狗香港對地產傅市場姓進入怎新一新輪上森升周揚期。柏19拆85垃年，衛《聯猜合聲誕明》你簽定照以后六，隨剛著市寒場信姿心的忌恢復邪，地懷產業必開始塊活躍蠶，房續價和茫租金型逐漸橫回升憤，各匪類物碼業交緊易頻報繁，模期間爺，1疑98掠7年桂10蚊月全幻球性偽股災變都未嘆能阻射止房寶地產陪市場同的回逐暖。版此外爆，香盆港經婆濟成藥功轉值型并互快速瞧增長固，市冰民收界入水貧平較興高，臭同時笛，銀潑行利疲率水吐平降叢低，注甚至戰出現降了負同利率轟，刺妥激了隨住房敢投資頂。牢噴衰退軋原因津長為了少遏止型炒房綁，改晴善嚴跑重供閉不應料求的來局面修，香馳港政諸府宣鞠布每蓬年推讀出不窩少于爆85賣00姑0套順住宅捕單位羊供應蟻市場庸，給視開發眼商以楚重大察打擊種，使內市場細產生累了觀鳳望氣梨氛，做不再宅瘋狂極地搶針房；凈此期旱間，簽又恰樂逢亞誠洲金醋融風賺暴發腔生，嚼對東潮南亞槍國家統經濟通造成對沉重挖打擊滋，也吼對香隨港的扭金融懇和整筐體經農濟產仁生了扔沖擊添，導燙致股帶市暴過跌，卸同時激，香闊港的土匯率爐制度懇也受柱到沖暗擊，莖再加循上當賽時的堂利率河水平桿過高煤，也粱抑制億了購麗買力菠，諸鍵多因慨素的覺作用梳使香祝港地論產市癥場掉鍬頭向攤下，對出現拋了衰榨退。昂國民潤生產若總值訂也罕韻見地鑒出現妻了負蛙增長乖，經魔濟陷沙入困迫境，撤房價陳跌幅宗將近紗70商%，欠政府偉賣地泛收入寬也減弓少7討0%要。開語發商跟紛紛盛減價軟促銷纖。地長產市查場從傷此進嶄入嚴博冬，園至今絲還為笨完全潛恢復撞到1巴99訴7年煎水平略。要贏不是層19叼98損年以足后，室大陸遍房地德產市青場迎狀來了疑發展接的“哭黃金攪十年今”，專給香褲港地鮮產商旁提供梳生存占與發螺展的核新機磚遇，施香港費許多踩地產剛大鱷輛如長敗江實駝業、扮新鴻壟基、傾新世罪界(逃60栽06您28臟,股鐮吧)滔等可矛能還墊在“婆過冬負”。機.斥小結效：霞–香形港的德房地劇產平便均以鳳8至窩9年情完成肚一次擱周期舊波動財。周承期最放短的事約6蒸-7絲年，艦最長慕的歷瓣時9揚-1銀0年紡。崖–土貍地資誦源的饒稀缺嫁性、南房地武產資護本的稼高度精集中吼與壟絨斷運旬作，帥形成艘了香腳港特雅殊的靜供求貼關系芝。內–“頭炒樓利花”俯制度溜加大劑了房擴地產通的投竿機性仙；歷–近騰60襖年來舍，香仍港人座口由殼60褲萬增惕長到求60廢0多短萬。妄人口脈的急父劇增遲長所望產生鞠的巨晴大住扛房需萬求是云拉動衛香港何房地萍產經窯濟持含續發搜展的昌最根悄本原著因。銅–香屯港房光地產指和金診融業蓬的緊嘉密關刊系，婚房地疏產業喇靠銀腐行的俊信貸脹支持夠而發蒜展，美銀行備業靠兵房地訂產業策的發肥展而迷獲利楊。啞–外宇向型法經濟牢模式討,對廟世界古經濟疲、政授治變旋化敏棉感。芳根據城這一逆供求覺關系秒規律陶，一濫般的臉房地蠢產周存期理涌論指汪出，夾房地揀產周興期和刻為人防所熟方知的映宏觀因經濟辨周期藝一樣付，會悼經歷代四個及階段暗：充探滿機倘會的料健康諸上漲鄉階段穩（T刷he僵H規ea臘lt曠hy泳P筐ha裝se依）；婆需要猴投資京者做壯出判僚斷的股過渡搖階段欠（T教he脂T虎ra夕ns魂it論io隨n些Ph惠as粱e）賤；市脖場下頭跌的淡危機鎮階段勾（T歪he巧C野ri反si甚s矮Pe掉ri蠻od延）；曾以及折市場疏復蘇立的起跨步階摔段（鳴Th憐e船St飽ar徐t厲Up股P拜er諒io詠d）角。居從國渾內移廢民加紛拿大斧并從恰事多兔年地紹產經額紀業指務的尖加中株地產驢投資頭總商秋會副奪會長柜石冰抖指出茂，中凍國市郊場與亡國外如不同坊的是鏈供應馬。發懂達國任家市丘場上尖主要幻是存孩量供喇應，烘80坊%~退90庭%是媽二手逼房；騰而國兼內的剃供應帖和需離求主弟要都閱集中朽在新屈房。兇新房昌比二槍手房驗房價底高是得必然章的，畜這是叨判斷榴國內貿房價兆走勢線時，毛首先德要考英慮的叫因素姐。袖日本忌房地隱產市電場波箭動的揀幅度廚大于善美國住房地醉產市地場。且這不贏僅表蘋現在木最高茶漲幅鞏、最遵高跌萌幅和元平均筍漲幅采和平葬均跌嚼幅方筆面。亦從1坑97壤5—目19呈95矛年，狹美國罪房價倒在2運0年服內相翁當平沿穩，漢平均叮每年為上漲耳0.壤5%澇。而塊從1慧98備0—精19按90蟲年，勁全日披本平黎均地誦價上悼漲了跳一倍蘿多。朋東京看等六扒大城刻市的窗地價暴漲速何更是唉驚人軟。如專果以命19希55哄年的監地價練指數初為基浙期，捎六大圖城市何商業戰用地念的價穴格指圍數在俯19慌65中年超信過1偏00幕0，譽到1三98貴8年獻超過劫10割00閘0，減在3航3年選之內亂上漲扛10鉛0倍丹。如病果1賀98弟0年產的土銳地價氏格指懲數為荒10悼0，尚六大險城市秧的商苦業用鴉地價壓格在鴉19挖85蝕年上盒升為蝶15平3.馬6，脾19隆90董年為來62奔5.削9。專美國對19積55井年住嚷宅投春資價銀格指寄數為妙34咱.4弓，到墊19堡65膨上升鄉到4局4.候5，大只上旦漲了混1.紅29煙倍。鐵直到碌20此05賄年，貼美國齒住宅紗投資唇價格容指數脾才上科升到脊13線5.揭4，浮比1旨95倚5年注上漲拒3.柜94母倍。憶也就爸是說感美國艷在5驕0年委內的有住宅軟投資城漲幅刊比不愉上日議本在胡10簡年內坐的商那業地筆價的屬漲幅穩的一禾半。兇陳杰擊指出碗，國皇外的廈很多演研究桂將房喇價占然消費僚百分敢比作坦為一燒個很且重要煌的參慚考指揉數，債如果捐房價腫占消引費百隨分比連長期果超過罰30符%，星則認否為有洗“可壩支付粱危機戒”（嗚Af凝fo偽rd貧ab蜓il胸it蜂y羅Cr壯is燦is達）。兔但在牙中國勉，由秧于出暖現了花新的取變量址，這移個指繭數的打運用擊就出撫現了巷新的調情況協。抓2、我未來課展望默：根守據國仁外城毅市化想對房直地產巴的影缺響以溉及嬰雅兒潮鍵推動禍購房稿高峰挨來看傲，我粉國的叛住房嶼需求賞仍大振量存挖在，散美國葉、日評本城寇市化捧顯示碧，當震城市欺化率黑達到若70捏%的薄時候嶄，房多地產鈔市場繳會出膜現大洋幅度潤下滑竟(也周是樓贈市景茶氣度敲不會若創新叼高)鈔，而烏我國擺的城你市化裂率僅裂有4花5%往。從回嬰兒難潮角云度看煎，我盲國的繁需求噴量可魔維持稅到2助01筒5年另。件（一跑）經叫濟周籍期對斜房地森產周素期影豪響程芬度不落同并毛房地盾產市旱場中漆長期樓波動乳主要潛受經露濟周彎期、潤歷史挨事件插如戰兇爭、凍技術獻創新錄等事使件影除響。坑事穴一般寸而言俘，房取地產寺周期挺和經仁濟周訪期是斃一致飄的。喜但房柜地產梳周期汽較長摸，而仿且波劑動的罵振幅斧一般賞比宏哥觀經干濟波歡動大截。用拜阿瑟磁?伯煉恩斯手的住歌房建往筑周跡期來雀解釋耕這種趴情況省，就腹很容袍易看病出其視中的呀原因冰。（架1）于建筑悠業依盞賴于功長期黃的利撿潤預武期而蔥不是喝短期腥的利我潤預棉期。堡（2挽）房新地產舟要求糊以長惱的生基產期折間來悼計劃柴建造剝住房構和計炕劃行腫業的楚組織會。（嫩3）陰住房供的供座給過挨剩要沫在較壺長的犯時間且后才查能覺柿察。膀（二綢）政憲府的列宏觀康調控匙政策宏不同全喝妙房地洞產市涉場短摟期波顆動一桶般受期貨幣況市場塔、貸徑款額曾度和偏政府股住宅瞞政策助等因壩素影馬響。橋日本總長期膽的超憲低利逐率金若融政濟策導荷致房叨地產撤泡沫屈。1狡98督5年坊《廣基場協余議》奴簽訂均之后時，日失本銀做行下材調了歲貼現雞率，乎設法嚷平抑押日元弦對美嗓元的子升值嶄，以熟擴大煩和提圓高本鍛國的糖經濟駝競爭聚力。美結果斯低利粘率造怎成了丟房地隔產和由股市侍泡沫琴。低襲貼現禿率導鴨致市爐場的襪低利違率，樓進而艙影響脈貸款胖規模蜜和貨柄幣供幼應量它的變系化。丙貨幣堅供應最量超盆過實鋸際需漿求，裳導致慧一部碰分貨亮幣游籌離于繭實體橡經濟賣需求剪，成悔為房員地產晝和股對票投孟資的盛資金橫來源私，間逃接導哄致了灑資產步價格粥的上穩漲，局大量組的信泳貸資花金和萄企業濕資金糧投向敘房地范產。顆為了罪在競地爭激踏烈的陡金融宴市場雜占據掉一定廟份額酬，鑒昆于房經地產吳價格傻在景逆氣上直升期遵的一福路飆灰升，尾房地割產和鋪建筑餅公司兇等開溜發機衫構正劉需要心大量頁資金轉進行進土地犯投機瓜，銀適行便掛毫無旅節制蛋地發調放貸搖款，飼大量鋤向土紐地投板機融禍資。解這樣就到1偶99特2年輕末房呢地產仁抵押化貸款警占全曬國銀魯行貸呼款余差額已鋸高達艙35沾.5憶%。磨一些爆日本毫財政俯部住串房貸低款機箱構也保在土瓣地投夢機中乞大量撐發放臣信貸濾資金諸給開似發企氣業，膀進一迷步降猾低了極融資內成本再，導甲致土闊地價壟格上味揚，胡最終熄形成疲惡性荒循環桑，導幅致了閣房地晚產泡衡沫產鬼生。晴同時釋19旺73語年石謝油危俊機之適后，吉企業督自有或資金瞞的比庫率迅診速提伙高，柜日本張政府違多次恥降低掠貼現餐率，更導致學有價丙證券筍的價食格上雨升。促尤其江是在權19集88覽年以鼓后日凳本經磚濟增羽長速役度下善降，日實物稅投資假的回頭報率現較低里，資襯金雄薯厚以稿及融庫資能成力強疲的大鎖企業候將大翻量的繪資金顆運用艘于土耀地資丘產和闖金融耽資產浪的投報機上致，從珍中獲發取巨蛋額利穩潤。步企業換的這局種投器機活議動大羨大推捏動了足地價意的上如漲。潑②披選美國姜采取額了逆側經濟挑風向旋而動摘的反候經濟患周期棄操作懼的宏合觀調徐控措質施。乳如在傍危機考中政邀府采寨取取習消住謎房限六制的慎措施裕，擴攀大住至房建尾設的疫需求憂。危逗機過濫后，棚或者職住房矩需求緣高漲雙時采銹取管狐制措華施，客限制勁住房束的需起求。漁如在制19濱53婚—1訓95握4年搜經濟僑危機猶中，貝由于危政府焦于1雨95根3年惹取消款了房錢租管冶制，墳從而搬產生序了住太房建矛設需本求，乳使得罰住房伍投資翅沒有貸出現吩下降鏡情況軍。1損95夜3年矩住房俱投資嬸指數梁為4框.3粗，而嚇當期雹產業鼻指數濱為-婚4.歇79析。又墳如1劑95像6年澤沒有疤出現保經濟智危機熟，由兩于政霞府采賓取了食宏觀黃調控餅措施榴，結園果使婦得住漆房投裹資出萍現下繼降。鍋19名56涂年住習房投喉資指償數為讀-6郵，而伴當期半的產湊業指腥數為色3.陶44逃。這獸樣一薦方面聚使得執住房余周期龍和經譯濟周掌期不性完全越同步貧，更欄重要鵝的是矛這樣軍會填萬谷削怎峰，款使得狠房地痰產波譽動幅膠度縮禁小。經日本倦一味卡地長什期實活行低朝利率軋貨幣卵政策軋，催器生房腳地產岸景氣忽。當熊房地居產一柏旦步講入景輔氣周帥期以灶后還錫繼續麗推行臥低利斷率政溝策，喊就會鋸使房鍋地產血更加吧速上烘漲。極這樣頭波峰窩會越攤漲越襖高，悉一旦近下跌蠢，波睡谷也副會更烤低，倦從而蛛形成陡比美爐國更辮大的像振幅君。勝（三領）日掛本特閉殊的兄土地憐政策敲形成隆日本攪短期賤內不傅可逆袖轉的忘房地殼產周哲期升泄幅常晌由于臺日本君人多擇地少創，為域了保坑護農鑒業用丘地，豆采取贊了特逝殊的薪土地央政策拌。住嘩宅建美設受降到嚴攝格控星制。捎19顏92憲年以灑前的觸土地餃稅制幫，實姐際上澡鼓勵炸和保掠護居劉民持短有農作業用蓬地，濱土地誦的流酒動性辣差，耽極易摘加劇窯土地烏價格踏的上厚升或濤下降沒趨勢顆，釀園成無烤法收稅拾的纏局面宿③抄。躺威日本習這種隔土地糖政策寧在保作護土頁地的艦有效畢使用農方面垮起到劫了重作要作小用，起但同權時又板加劇枝了土圓地供黃需矛洽盾，姐迫使繪土地征價格鄙不斷倡上漲梳，形絕成持賄有土談地者蛾的資倒產不岡斷增疤殖的礙土地眨神話繡，與辮美國鄰等西米方國喚家不沒同，螞在日度本，遍不動差產的疊價值傾主要鍋體現告在土嘩地而逼非建供筑物吹上。咳④在三、突可供露我國先借鑒撥的經裹驗辰仁（一逆）逆家經濟灘風向螺人為制地制得造景上氣和遇危機險汗膨日本漸的房誦地產便周期杠更多賣地受尼景氣路事件裝影響盯。每帶一次小經濟驗景氣天都會鄉促使份房地貝產進幟入擴豪張期衛。而釀且日餐本的洽經濟敢景氣舅更多糖的是理人為猴的經任濟景池氣。伸如日插本列帥島改伙造繁奪榮、界奧運否景氣殺等。殿⑤敲由于創日本足政府福連續援制造喇經濟怪景氣涼，從桂而導筑致房首地產碧持續役升溫盞，最膠后不到可避皮免導護致泡逼沫出朗現。死從特島征上棄看就擴表現館為日義本房郵地產建周期押的擴峰張期渣長和著波動慧幅度脂大的俗明顯烤特征妥。為生了減彈輕房穿地產陡巨幅絲波動瞞所帶讓來的灶負面釀影響條，我女們可侮以逆咬經濟斷風向紛行事鼻，人奴為地染制造細景氣傍的景彎氣和鐮不景炮氣事或件，膛引導嬸房地渾產周愿期擴稅展和童收縮恨。當格經濟臣不景湖氣時攜，我測們可移以人惹為地陵制造啦一些包景氣疲事件鴿，比竊如“根新城腫運動且”，塵“造窯城運泉動”摟。但兆當房叼地產董過分市景氣翠時可完以適兵當地撥制造輩一些家非景麥氣事賺件，旁如凍堡結新罷開發簡的房駱地產矮工程末，查駕處非簡法開睜發商亭，甚桌至迫債使其精破產御。這監樣可良以為費非理收性的亞房地章產擴是張適暢度降字溫。子目前享，我率國房監地產當有出案現日質本式志泡沫救的趨禿勢。家人為嶺地制米造一堵些非胸景氣畫的事錫件，勵給過曠熱的送房地飯產潑最些冷便水和捷降降像溫已卷經是翼迫在兆眉睫辭。謹衣（二阿）宏充觀調殖控更蠶應逆論經濟扭風向撕而動祥西蘇日本紫一直狗以來加都是倚采取蛇單一露的從燦松的偷貨幣叮政策互，結榴果導欺致資恢金市凝場的檔流動根性過篇剩。竊過剩稀的流暑動資鐵金，己涌向付任何刮實體況和虛右擬經米濟都膛會導到致價肅格的摘上漲舌，形王成事未實上告的通欣貨膨由脹，閱這是駛過多批的資惠金追惹逐過源少的攀資產退的緣真故。告由于餐生產澆具有室周期瓶，需藍要一舒段比網較長初的時分期，揭市場異上原住材料至和產批品的可價格倆上漲糖的周廳期短牽于生易產的賞周期醉，從孕而導朽致生鐵產企卷業無皺法核播算成慎本，書生產墓無以珠為繼覺。倒扯買倒廢賣實午物資粥產倒單是可漏以迅候速創往造巨勤額利形潤。種實物技資產帳價值溫越大隔，財癢富效描應就箱越顯搏著。邊房地執產就戰屬于供這種捕理想股的投公機產跌品。赴過多灑的流先動性告與過位低的油利率彎的雙器重作以用促鑄使實莊物資嫩產和罪虛擬荷資產品非理低性地拉、瘋授狂地獎上漲浪。根她據凱軋恩斯蟻的流心動性抹陷阱老的理融論，戶當利守率低柳到無窗法再專低時奮，人街們會好擔心幕證券扛的價洞格過慶高，臉存在靜風險岡，因嗽此會拒拋出旋證券庫保留鏡資金生。到齊此時涌，資尊產價沸格和潑證券飽價格倒都會競加速狐下降條，泡廈沫破撓滅，匠經濟弦陷入久周期懶低谷女。這暮實際坊上也搖就是課日本害房地酸產周喬期短印，波鼻動幅勿度大奧，下做降周輸期短茂的原漢因。耕訓咽美國奸的宏撓觀調幕控一演方面蠶采取能多元碌手段瘡，不長僅包職括貨條幣政流策、蝴財政擺政策效，還田包括甘行政受措施恨；另導一方害面逆塘經濟免風向肚而動肯，在靠房地評產周獅期擴墻張時紐期，畏實行移緊縮雄政策采和措賴施，臭在房包地產戴收縮罷期，廟則實槐行擴坦張政聯策和姑措施釣。比床如在億緊縮皮期實芳行低辜利率畜的擴獲張性床貨幣煌政策榆，并示且采刊取減鎮免租蠅金稅朵的財左政政館策和愧取消傲限制對的行離政措瘦施。毅這使潮得在碌經濟榆周期鏟低谷僻，房傍地產乎并沒閥有跌弊入低杯谷。克這也島是導西致美制國房呈地產情周期機長，原波動果幅度盒小的非原因濕。我矩國目躺前房桶地產捕泡沫走現象踩非常裕嚴重救，和綿日本柴當年院的情畢況相咽似。豎借鑒炮美國擱的做旬法，餓防范射風險扯，以煤免重姥蹈日蠅本經俯濟的粗覆轍汽，已職經是描迫在急眉睫嗓。麗鈔（三訓）調革整城述市土飽地拍貼賣政列策，荒控制笛地價商的上儲漲幅愈度先韻日本睡基于浩保護疑耕地參的特競殊土嘗地政破策，壇一方查面導閑致土羨地供暢不應闖求，啦另一被方面陵土地蓮轉讓哀費用涉特別惕高，揮導致么土地而的流鬧動性墨差。宗這兩閱方面報共同濕導致劇土地決價格受不可這逆轉賠性地拼增加震，從岸而導伯致房匹價不灑可逆蹈轉性端地增扛加。桐我國蓋的情虎況與滾日本棒有些絹類似屋。我泡國城三市土刪