2022-2023年度房地產估價師之估價原理與方法考前沖刺試卷A卷包含答案

單選題（共57題）1、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D2、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經》B.《黃帝內經》C.《神農本草經》D.《傷寒雜病論》【答案】C3、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C4、用成本法估價房地產時，房屋現值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B5、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C6、每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的（）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D7、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C8、（）是以房地產內部構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D9、下列不屬于導致建筑物外部折舊的因素是（）。A.交通擁擠B.建筑技術提高C.城市規劃改變D.自然環境惡化【答案】B10、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現的病機是A.血燥生風B.血虛生風C.陰虛風動D.熱極生風【答案】A11、因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。A.自然折舊B.物質折舊C.功能折舊D.經濟折舊【答案】C12、偏陰者的人易發展演化成的病理體質是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B13、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C14、某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比較單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B15、一份完整的估價報告通常由（）組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件B.標題、估價項目名稱、委托人、估價機構、估價師、估價作業日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機構、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、估價人員、估價作業日期、估價報告的有效期【答案】A16、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標準為1200元/m2，（甲別墅的裝修標準為1000元/m2），因乙別墅的周邊環境優于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】A17、關于房地產估價的特點或本質的說法，正確的是（）。A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值B.房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內【答案】B18、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發法【答案】B19、價值時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現在（）中。A.房地產損害賠償案件B.房地產糾紛案件C.房地產預售D.房地產預測【答案】A20、1984年11月8日，原城鄉建設環境保護部發布了（），同年12月12日發布了《經租房屋清產估價原則》。A.《房屋損壞等級評定標準》B.《房屋完損等級評定標準》C.《房屋自然損壞評定標準》D.《房屋維修等級評定標準》【答案】B21、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導下的治療原則A.整體觀念B.辨證論治C.知常達變D.陰平陽秘【答案】A22、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A23、十二經脈之氣“結、聚、散、絡”于筋肉、關節的體系是A.十二經脈B.十二經筋C.十二經別D.十二皮部【答案】B24、運用假設開發法中的動態分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是（）時的房地產市場狀況。A.價值時點B.開發完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C25、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】A26、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型【答案】A27、下列關于房地產估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。其中正確的順序應為（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】B28、威廉﹒阿朗索的在任意區位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】B29、評估某宗房地產2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經調查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B30、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發不榮，小便短少，大便干結的病邪是A.熱B.寒C.風D.燥【答案】D31、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B32、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經肛門有節制地排出體外【答案】D33、房地產估價專業意見的作用可分為性質不同的兩類（）。A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據性估價B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據性估價C.一是鑒證性估價或證據性估價，二是咨詢性估價或參考性估價D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價【答案】C34、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A35、下列選項中，不屬于抑制房地產價格措施的是（）。A.增加土地供應量B.規定房地產開發企業按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產投機【答案】C36、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B37、下列關于奇經八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經，陽維脈維系諸陽經D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A38、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B39、由于房地產的不可移動，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D40、有效毛收入乘數是估價對象房地產的（）除以其有效毛收入所得的倍數。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A41、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】D42、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從（）上把握房地產價格的“數量”。A.貨幣支付B.價值C.現象D.本質【答案】C43、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B44、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價修正B.單價修正C.分離修正D.百分比修正【答案】C45、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A46、拍賣抵押房地產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無權優先受償B.抵押人有權對全部房地產優先受償C.抵押權人有權優先受償D.抵押權人無權優先受償【答案】D47、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】B48、東南地區治療特點A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風寒，治宜辛溫【答案】B49、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設成本和管理費用為1200元/m2，建設成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B50、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血【答案】D51、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D52、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B53、某宗房地產的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設施設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產相對于空地的減價額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D54、由于房地產的（），使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性【答案】A55、商品經濟是A.以自給自足為特征的經濟形式B.為他人而生產的經濟形式C.直接以交換為目的的經濟形式D.存在于一切社會的經濟形式【答案】C56、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D57、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞?。炯住敬鸢浮緾多選題（共14題）1、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當·斯密關于地租的計算E.地租等于剩余勞動借以體現的剩余產品【答案】ABC2、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC3、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內插法E.指數修勻法【答案】AD4、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區的高速公路收費被取消D.人們預期該類房地產價格未來會上漲E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢【答案】CD5、從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。A.建筑物價值B.房地產價值C.土地價值D.建筑面積E.樓層【答案】BCD6、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。A.地震B.電梯數量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC7、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產司法拍賣估價D.房地產轉讓估價E.房地產投資信托基金估價【答案】BC8、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。A.應采用客觀成本而不是實際成本B.應采用實際成本而不是客觀成本C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整【答案】ACD9、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。A.環境B.地形地勢C.外部配套設施D.建筑設施設備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD10、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。A.房屋實際用途B.土地開發程度C.房屋建筑結構D.房屋出租情況E.房屋維護狀況及完損程度【答案】BC11、基準地價修正法評估國有建設用地使用權價值應具備的條件有（）。A.政府確定并公布了征收農用地地區片價標準B.估價對象位于基準地價覆蓋區域C.有完備的基準地價修正體系D.估價對象宗地的開發程度與基準地價對應的開發程度一致E.估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同【答案】BC12、市場狀況調整的方法有（）。A.定基價格指數法B.環比價格指數法C.價格變動率法D.直接比較調整E.間接比較調整【答案】ABC13、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數法D.基于營業收入測算E.現金流量折現法【答案】BD14、下列房地產狀況中屬于區位狀況的有（）。A.位置B.房地產規模C.環境景觀D.外部基礎設施完備程度E.朝向、樓層【答案】ACD大題（共3題）一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）