沈陽市商業地產調查匯報沈陽主要商圈調查表（見附件一）現在沈陽市商業格局，基本形成了以和平區和沈河區為主要商業關鍵區域現實狀況。形成了高中低級分明北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五愛商圈、鐵西商圈、北行商圈等商業區域。其中中街商圈和太原街商圈是沈陽市兩大主力商圈，其輻射范圍大，對周圍城市吸引力強，這兩個商圈發展對提升沈陽商業形象和增強沈陽商業輻射力具備重大意義。而五愛街商圈是輻射東三省批發商場，是沈陽商業市場主要組成部分，而其它商圈性區域較強，是沈陽商業補充。1、中街商圈中街商圈年被評為“中國十大商業街”稱號，是中國具備悠久歷史經典商業街之一，同時也是沈陽市最具備歷史文化特色、商業氣氛濃厚商圈。中街商圈主要有百貨店、專業店、專賣店、商業步行街、大型綜合超市、購物中心（shoppingmall）以及便利店、專業市場等業態。中街商圈日人流量達40－50萬人次，節日達百萬以上，沈陽當地人約占80%，外地人約占20%。現在中街消費人群年紀段在25至55歲之間，消費檔次屬中等或中等稍偏上。即使人氣充分，不過往往受到交通條件、用地規模、建筑陳舊、空間局促等客觀條件限制，難以實現根本改變和發展，升值空間有限。從商業業態來看，中街商圈各專業性業態較明確，功效分區較為清楚，主要囊括服裝、珠寶、飾品、名表、家居、小食品、廣告制作、婚紗等業態。因為各街功效定位和檔次不一樣，中街商圈部分街區經營業態較為雜亂，檔次參差不齊。造成了主街與各副街租金水平相差懸殊，整體來講主街租金約是副街租金3至5倍。但整個商圈商業業態完善，但檔次較低。中街商圈橫跨大東、沈河兩區，其中東半部分行政隸屬于大東區，而西側部分則屬于沈河區，是沈陽市歷史最悠久商業中心。中街商圈總長約1900米，寬約1400米，總占地面積2.6平方公里；其中，中街商業步行街長850米，寬18米。中街商圈在營業總面積為60萬㎡左右，未開業(包含閑置和在建)商業網點營業面積約30萬㎡，總營業面積近100萬㎡。該商圈年營業額超出100億元。代表性商場——沈陽商業城、沈陽新瑪特購物休閑廣場、興隆大家庭購物中心，主要經營大眾化著名品牌，前期匯報已經有詳盡闡述，本匯報不做重點介紹。政府將中街商圈定位為“4A級商貿文化旅游區”，規劃建設正陽街和朝陽街地下通道，結合故宮周圍環境綜合整改，完成標志性建筑裝修改造，中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街建設工程，建設休閑廣場，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經濟圈國際商貿旅游交易平臺。2、太原街商圈太原街商圈是沈陽市繁榮兩個商圈之一，是具備城市時尚中高端當代化國際商業中心。該商圈商業營業面積約100萬平方米，商圈服務半徑輻射整個沈陽市，并對周圍城市客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力，主力目標客戶群是25～50歲中高端消費群，消費者認可度極高。主要有百貨店、專業店、專賣店、商業步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業市場等業態。從商業業態來看，太原街商圈主力業態為服裝、飲食和各種快餐。代表性商場——中興商廈、聯營商場、新世界百貨、商貿精品坊、時尚地下商業城、萬達商業廣場和即將投入運行五洲商業廣場。集中了國際品牌、港澳及國內一線品牌。3、區級商業中心——北行商圈等北行商圈是皇姑區商業中心，商圈內業態種類眾多，包含服裝、百貨、餐飲、娛樂、裝飾材料、家俱、海鮮批發等等。但就現在發展情況而言，雖有華聯超市、國美電器、百盛百貨、華聯超市業態支持也限于商圈規模較小，只能滿足區域性需求。北行商圈“地一大道”商業項目地下建筑面積17.2萬平方米，為兩層地下商業街。比現有太原街地下商場大8倍，將成為全國最大地下商業街。地下商業街主體以長江街和昆山中路交叉口為起點，至崇山路全長1357米，整個地下商業街，將設置46個出入口，42部直達電梯，其中在昆山路、岐山路、崇山路、寧山路等4處出口，為二十四小時全天通行路口。區級商圈還有鐵西等其余小商圈，商業體量與經營層次與本項目所處商圈不組成直接競爭；北站商圈、五里河商圈主要以國際一線品牌奢侈品為主，本匯報不做重點關注。4、批發市場——五愛市場五愛市場商圈商業主要是以五愛市場為代表大型商城和臨街設置商鋪兩種經營業態存在，這些商鋪多為早期商場建成時由業主購置全部權，現在自營或出租。以經營服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產品批發（兼零售）為主，主要道路兩側經營有餐飲配套等服務設施。商圈主力業態為服裝、布料鞋帽和箱包四大類。本匯報不做主要關注。5、沈陽市各商圈各種商業因子對比分析（附件二）在各項目商業因子競爭力分析對比中，中街商圈和太原街商圈除在服務半徑排在五愛商圈后面外，其它各項目商業因子競爭力均排在前兩位。在綜合競爭力方面，中街商圈略領先太原街商圈排在第一，遠遠優于其它商圈。憑借其濃厚商業氣氛、超大人流量和輻射面廣等原因，中街商圈和太原街未來仍將在沈陽市商業市場中占有不可動搖統制地位。沈陽商業特征描述沈陽作為二線城市，在商業地產開發進程上相對全國稍有滯后，但發展情況一樣勢不可擋。后沈陽商業地產投資開始了大發展、快發展新時期，商業模式日趨規范、經營模式逐步與國際接軌。國際商業地產主要以租為主，以售為輔，開發模式轉變，為沈陽商業地產發展提供了發展空間，現在主要展現以下8大特點。1、投資規模連續擴大到年底，全市商業地產占整個房地產比重達成了21.9%。今年上六個月，全市126個投資額3000萬元以上大型商業在建項目，完成投資160多億元。今年1至5月份，全市固定資產投資增加29%，而商業固定資產投資增幅達成56.4%。其中，商業營業用房完成投資60億元，同比增加82.1%；商業營業用房銷售面積32.6萬平方米，同比增加80.3%；銷售額22.8億元，同比增加83.3%。現在進入沈陽商業地產巨頭在資金投入方面都堪稱大手筆，每個項目標最低投入也是5億元以上。2、開發面積快速增加商業地產施工面積是652.8萬平方米。到施工面積達成了1074萬平方米，比增幅35.7%。伴隨施工面積增大，到商業地產完工面積達成了53.9萬平方米。3、銷售面積不停增加沈陽市商業地產銷售面積達成了137.1萬平方米，比增加了47.9%，這在全國也是罕見。4、銷售價格基本平穩商業地產銷售均價5940元/平方米，達成了5944元/平方米，均價是6674元/平方米。就是說基本上是增幅都不大，而且沒有大波動。比增幅大一點，增幅是12.3%。但主要商圈內旺鋪家吃連續高漲，五愛韓國城一樓鋪王最低價格也在6萬以上，2-4樓檔口價格也在3.3萬元到5.8萬元。5、外埠開發商主動入沈現在，沈陽商業地產中，外埠資金和外資占比重大致上占80%左右。這些資金進入，使沈陽商業地產項目規模越來越大，“巨無霸”項目越來越多，如恒隆廣場、卓展、萬達，外埠開發商也帶來了操作先進理念和先進開發模式，提升了沈陽商業地產開發當代化水平。6、商業市場進入大盤時代伴隨外資和外埠開發商進入商業地產，商業地產項目規模應該說是比較大，有些規模應該說是在全國都是名列前茅，俗話說巨無霸項目越來越大。沈陽現在主要商業體類型主要為商業綜合體、地下商業街、專業市場、專業賣場。大型綜合體、特色MALL占據市場主要供給量，產權式商鋪與大型主力店組合是大多數綜合性商場選取模式，主力店業態以超市、百貨業為主，其規模多在6萬平方以上，大發廣場、恒隆廣場、萬達廣場城中城、時尚地一大道體量超出10萬方。7、商業模式日趨規范沈陽商業地產經營模式越來越和國際接軌。國際商業地產主要以租為主，以售為輔，經營模式轉變為沈陽商業地產發展提供了發展空間，如大發廣場、萬達城中城、五愛市場均采取租售結合形式。8、商業供給日益集中、區域競爭加劇就現在市場供給來看，沈河區開發商業項目占項目總量54%，主要分布在兩個區域，其一，由北站區域輻射周圍；其二，以北站CBD為坐標，沿金廊分布。和平區商業開發集中于太原街改造區域，伴隨溫洲城項目標開發建設，將由太原街繼續向南北兩側延伸。鐵西區商業分布則較為分散，主要以專業市場建設為主。現階段皇姑、大東、渾南開發項目均不多，東陵區則更是榜上無名，從萬客隆、普馬會員店德案例說明沈城市民對于無商圈基礎會員店仍不感冒。從類型上看，公寓、酒店、寫字樓、商場與住宅多位一體項目約占40%，60%項目為純商業項目。專業市場與購物中心比重基本持平。沈陽主要商業綜合體經營模式只租不售（業主自營模式）有大型商業集團進駐并統一管理，整個商場及單層商業業態劃分明確，分開單層招商，對進場客戶品牌和實力要求較高。租金支付形式——保底銷售返點，視品牌與樓層不一樣詳細執行形式有較大差異。代表商業體——卓展（北站）、沈陽西武（五里河）、新世界百貨（太原街）、中興—沈陽商業大廈（太原街）、美美（太原街）、百盛百貨（太原街）、東舜百貨（太原街）、五洲春天（太原街）、興隆大家庭（中街）、沈陽商業城（中街）、北京華聯（北行）。優點——商場內品牌和商品品類組成科學，商場整體形象統一，能快速形成檔次感。統一化管理，形成有序市場競爭環境。缺點——鋪面面積多不確定，租金相對較高，影響招商，對物業持有者招商能力要求較高，如不委托專業企業運作，風險較高。經營情況——大型購物中心、百貨大樓無一例外采取開發商自有經營模式，新型商業綜合體逐步崛起，其統一管理、統一招商有利于形成有序市場競爭和高檔物業形象，成為萬達、中興、百盛等高檔商業綜合體首選模式。檔口散租檔口散租主要有兩種形式產權售后代租（混合經營）、業主經營（1）產權售后代租（混合經營）——五愛市場開發商將商鋪出售，并與業主持有者訂立協議實施代租，逐年返點給業主，年返點率多為7%-9%，通常期限為三年，個別七年，在代租時限內由開發商運行，并限定經營業態，限定時結束后交由業主自營。基本采取先招商，后銷售銷售模式。其優點是能快速回籠資金，經營早期形象統一，業態合理，經營情況很好。一但集中管理期結束，即出現管理混亂，競爭無序造成業態混亂，租金混亂，商業氣氛快速下降情況，如主力店經營情況良好，且管理企業運行水平較高，則其整體坪效較高；但業主自行出租經營情況普遍，造成如五洲春天就出現業主自我出租，管理混亂，造成品牌形象無法維持，除首層外，其余樓層已長久歇業。坪效率低，管理企業難認為繼。（2）檔口出租——太原街時尚地下街、北行地一大道、沈陽春天時裝之苑服裝小商品市場、購物中心地下街經營模式較為靈活。開發商持有全部商業產權，統一規劃招商，收取租金和商場管理費。因其產權集中，經營業態有嚴格限制，整體形象與檔次能在較長時間內維持和提升。但資金回收較慢，難以形成高檔品牌形象。太原街時尚地下街、沈陽春天人氣旺盛，但因其形象只能維持在中低端，經營商品低端，商戶利潤率低，整體坪效較低。這類檔口，如與商業綜合體結合，則易降低商業綜合體整體檔次與形象，如興隆大家庭，盡管人氣旺盛，但坪效極低。產權（使用權）出售經典商業如：太原街萬達新天地、五洲春天、大發廣場地下商鋪。這類形式多集中在街鋪或小區商業，本匯報不做重點關注沈陽商業開發經營主要問題1、盲目開發以來，商業地產異軍突起，許多開發商從開發住宅起家，對于商業開發缺乏經驗，無法預期潛在開發風險。從現階段看，存在最大問題就是結構不合理，項目扎堆情況嚴重。2、產品同質化嚴重以大型商業為代表商業綜合體模式“克隆”多于創新，在項現在期對于整體經濟發展及居民消費水平了解不足，沒有按著不一樣商業業態用途要求，進行市場定位與設計建設，事先也不考慮入駐商家意見，建成后讓商家削足適履。在后期招商過程中對于品牌經營商引入也存在一定盲目性，太原街、中街主要商業供給均為百貨購物中心，占70%以上，占有絕對主導地位，大型購物中心過于集中。主要商業體定位雷同，商圈內競爭耗散嚴重，輕易造成地域性品牌經營競爭加劇。3、重開發而輕經營開發商為了在短期內回收資金，取得投資回報，以“產權式商鋪、帶租約銷售”等形式吸引投資者。而對于商業項目建成后經營管理缺乏預見性及前瞻性。即使短期內能夠快速回流資金，但仍存在不確定風險原因，不但輕易對先期投資者造成收益損失，同時也會造成后續投資者喪失信心，嚴重時會出現爛尾樓，五洲春天就是一個經典例子。中街商業發展評定1、中街商業地位沈陽中街是沈陽最早商業街，因其位于沈陽古城中央而得名，歷史上有“東北第一街”美稱，有370年歷史，也是“中國十大著名商業街”之一。1625年，“大金”遷都沈陽，經濟更趨繁榮，四平街(今中街)便形成了。清代老字號如吉順絲房、天益堂藥房、中合福茶莊；民國初年內金生鞋店、泰和商店、亨吉利鐘表多集中在街路南北兩側；豐富多彩、琳瑯滿目標小商品行市(市場)，都散布在沿銜胡同里。中街周圍遍布名勝古跡，長安寺、故宮、張氏帥府、慈恩寺、天主教堂、清真寺、太清宮，只有逛了中街才能了解古老沈陽歷史風貌。中街也是中國第一條步行街，做為沈陽市歷史最悠久商業中心，消費者認可度極高。2、中街商業特征中街正在從一個傳統商業街區向當代化綜合商業街轉變，商業形態從以老字號為主單一性商業服務，向當代化體驗式商業服務轉變。多座10萬方左右大致量商業綜合體即將出現在中街，中街商業結構正在進行新一輪升級改造。現在，正在招商即將開業恒隆廣場、中糧大悅城和大發廣場，攜手諸如UNIQLO、MUJI、K-2、DHC、巴貝拉、麻辣誘惑、神采飛揚、星美影院、味千拉面等一批世界級品牌進駐中街，中街商業形象得到了一定程度改進和提升。3、中街主要商業體分析大發廣場大發廣場位于沈河區朝陽街西側，緊臨中街，占地21893.5平方米，總建筑面積約116190平方米。項目分地下三層和地上四層，其中負三層為地下停車場和設備間等功效性用房，負二層和負一層為產權式商鋪，地上為購物中心，產權式商鋪建筑面積4－8㎡，公攤50％；售價2.5－3.5萬元，購物中心只租不售。借助“香港南華集團”品牌優勢，大發廣場將以“時尚新時尚，消費新天地”為主題，以時尚時尚城市新貴為主要消費群體，引入香港成功經營定位模式，打造沈陽首座專屬青年群體主流消費殿堂，即“純港式英倫格調星級購物天堂”。沈陽恒隆中街廣場沈陽恒隆中街廣場是本項目標主要競爭對手，其總建筑面積達13萬平方米，包含地上五層為綜合類大型商場，其中最高層（L5）大型公共回廊為開放式茶座設計及餐飲。三層地下室總深度16.5米，局部17米。整體工程施工至底，初步計劃最遲開業。恒隆中街廣場項目現在只租不售，正在邀請國際著名品牌進駐，逐步將商場打造成遼寧頂級購物和時尚生活中心。恒隆中街廣場不不過集休閑、購物、娛樂、餐飲與一體環境優雅、節能、環境保護、智能化大型購物商場，還將填補中街現在高檔消費場所欠缺空白，一旦投入運行，中街商圈檔次將全方面提升，成為沈陽人氣最旺中高檔商圈。項目基礎資料：地址沈陽市瀋河區中街路主要用途商業總樓面面積121,150平方米、購物商場（5層及地庫）-121,150平方米建筑設計美國KohnPedersenFoxAssociates中糧·大悅城中糧·大悅城項目位于沈陽市大東區小東路與大什字街交匯處，在傳統商業步行街中街東端，沈陽市實施主題為"金鑰匙""東中街"規劃工程關鍵位置。商業建筑面積為34萬平方米，其中營業面積為21萬平方米。著力于打造國際當代化精品購物中心。“中糧?沈陽大悅城”由A、B、C、D四館和沃爾瑪超市組成，是以國際化大型ShoppingMall作為關鍵主題購物中心，集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體。中間由一條連通中街全長600米商業步行街貫通，具備全新創意“舒適空間與時尚體驗”、“央企實力與黃金地段”、“前瞻理念與國際品質”全新融合。沈陽地鐵1號線在此項目附近有設站，這種統一步行街景觀規劃、當代化地鐵交通樞紐與國際領先購物中心主題設計理念有機結合，堪稱國內首見，亦將成為本項目最大特色和亮點。做為國內首見新主題購物中心，ABCD四大主題館館館相連，樓體連廊形成空中城市光廊，新潮浪漫，是休閑交際理想場所。臨街店鋪雙面開門，購物空間更寬廣，陳列設計愈加人性化。項目同時擁有中街最大停車場，1500個專用車位。項目現在只租不售。4、城市配套對中街影響原因（1）地鐵對區域商業影響研究依照沈陽市地鐵規劃，一、三、四號線經過中街商圈，在中街商圈設置三個站點，分別是小什字街站點、朝陽路站點及小冿橋路站點。巨大人流量，使得區域商業氣氛更濃；高效便捷性，使得區域商業活動愈加頻繁，項目未來人流量將能得到足夠確保。（2）交通設施對區域影響道路情況——中街商圈道路網絡發達，以中街步行街為關鍵，形成四橫、六縱道路網：東西向道路有：北順城路（雙向六車道）、中街路、沈陽路、南順城路（雙向六車道）；南北向街：西順城街（雙向六車道）、正陽街（雙向四車道）、朝陽街（單向四車道）、東順城街（雙向四車道）、大什字街、小什字街。即使區域道路交通網絡發達，但因為道路較窄，車流量過大，造成商圈內交通不夠通暢，但伴隨商圈交通環境整改和地鐵開通，這種交通情況有望得到改進。公交情況——共有16條公交線路經停中街，可快速抵達沈陽各主要區域。經停中街商圈主要公交線路（略）停車位——中街商圈停車位較為缺乏，新瑪特地下停車位僅有200個、沈陽商業城地下停車位220個、興隆大家庭有1000個停車位。整個商圈停車位估量在2500個左右，相對于日均人流量為30多萬人次商圈，其停車難問題已十分突出。太陽廣場位居中街商圈關鍵區域，其規劃定位、城市相關建設和配套對項目發展前景，具備決定性影響。結論1、沈陽商業前景作為東北龍頭和交通樞紐城市，沈陽將在未來東北經濟尤其是商貿交通物流方面飾演關鍵角色，商業配套升級將在未來多年內迎來高速發展階段，商業地產價格與供給量都將大幅度增加，市民購置力也將大幅度上升。2、未來商業發展模式傳統商業場所，更多是滿足從溫飽到小康這一階段需要，是追求一個有形物品占有，主要以品牌店或者商貿市場為主要特點。伴隨生活進步，人們更多地轉向一個新追求，就不但僅是物質占有，而是需要對自己生活一個調整和調整，取得精神層面放松與滿足，為了購物而購物消費觀念也發生轉變。商業設施不再僅僅是購物場所，而會成為休憩游玩、聚會交流、商務溝通、運動健身、文化展覽、獲取資訊等與社會融合綜合功效空間和平臺。家庭式消費、隨機型消費、康體類消費等消費類型將在消費結構中占據越來越大比重。所以，在未來商業經營競爭中，休閑、餐飲、娛樂、健身、文化等非零售元素將直接影響商業經營結果，有數據表明，在香港、上海等商業發達地域，休閑、娛樂、餐飲在業態所占比重大幅度上升充分說明了這種趨勢。3、中街區域發展規劃及前景預測按照規劃，中街商圈將以建設4A級景區為切入點，以建設“東北第一街”為統領，將中街商圈定位為“4A級商貿文化旅游區”戰略規劃實施及中街地域綜合整改，中街商圈商業影響力和著名度在沈陽乃至東北地域日益提升，在未來幾年，中街商圈將成為輻射整個東三省歷史文化特色街。同時，中街商圈將實施住宅控制規劃，現在，中街商圈住宅面積約占建筑物總面積2/3，政府規劃5～使住宅建筑面積降到建筑物總面積1/3以下。到時，一個獨具歷史文化底蘊、具備當代特色大型綜合商業區呼之欲出，商業氣氛和檔次將深入提升。主動吸引人流是當代商業和傳統商業根本區分。伴隨恒隆廣場、大悅城、大發廣場等集購物、休閑、娛樂、旅游、文化、美食、游樂和酒店等商業資源于一體“體驗性”商場出現，中街商圈將完成傳統商業向當代體驗性商業快速轉變。4、項目區域商業體市場價格評定本項目之市場價格，既以中街商圈現有價值為基礎，又需表現其在商圈內發展價值。綜合在售/招商項目（大發廣場、恒隆廣場、大悅城）與正在經營商業地產（興隆大家庭、沈陽春天、沈陽商業城、0101流行線等），我們認為該商圈形成