2022年CPV輔導資產(chǎn)評估學-資產(chǎn)評估基本方法講義[2]

本講是資產(chǎn)評估學的其次講，敘述資產(chǎn)評估學的其次章的資產(chǎn)評估的根本方法的前兩個：市場法、收益法。主要內(nèi)容包括：市場法應用的前提條件；參照物差異調(diào)整因素；運用市場法評估資產(chǎn)的程序。收益法的根本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應用的形式、收益法中各項指標確實定、收益法評估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點。

一、市場法

1．市場法的概念

市場法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比擬或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

2.市場法應用的前提條件：

（1）要有一個充分發(fā)育活潑的資產(chǎn)市場

（2）可搜集到參照物及其與杯評估資產(chǎn)可比擬的指標、技術(shù)參數(shù)等資料。

市場法在國際上比擬通行，在我國現(xiàn)在市場不很開放的狀況下使用會受到限制。

3.資產(chǎn)及其交易的可比性詳細表現(xiàn)

（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性

（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性

（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度的時間范圍內(nèi)

4.單項資產(chǎn)應考慮的可比因素：

資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件。

5.運用市場法評估資產(chǎn)的程序：

（1）選擇參照物；

（2）在評估對象與參照物之間選擇比擬因素；

（3）指標比照、量化差異；

（4）在各參照物成交價格的根底上調(diào)整已經(jīng)量化的比照指標差異；

（5）綜合分析確定評估結(jié)果；

6.市場法的優(yōu)缺點

（1）優(yōu)點：

①評估價更能反映市場現(xiàn)實價格，

②評估結(jié)果易于被各方面理解和承受。

（2）缺點：

①要有公開活潑的市場作為根底，有時因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應用，

②不適用于專用機械設備和大局部的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。

7.市場法中的詳細評估方法

（1）直接比擬法：利用參照物的交易價格及參照物的某一根本特征直接與評估對象的同一根本特征進展比擬而推斷評估對象價值的方法。

評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征

優(yōu)點：直觀簡潔，便于操作。

缺點：對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。

包括：

a.現(xiàn)行市價法

b.市價折扣法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1-價格折扣率）

c.功能價值類比法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)力量/參照物生產(chǎn)力量）x

d.價格指數(shù)法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)）

e.成新率價風格整法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率）

（2）類比調(diào)整法：它是市場法中最根本的評估方法。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。只要參照物與評估對象在大的方面根本一樣或相像即可。

①市場售價類比法：以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過比照分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。

資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易狀況差異值

或資產(chǎn)評估價值=參照物售價*功能差異修正系數(shù)+時間差異修正系數(shù)+……+交易狀況差異修正系數(shù)

②本錢市價法：以評估對象的現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價比率來估算評估對象的價值的方法。

資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理本錢*參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理本錢

③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。該方法主要適用與整體企業(yè)價值的評估。

資產(chǎn)評估價值=評估對象富強收益額*參照物市盈率

8.市場法的適用條件

（1）參照物與評估對象必具有可比性

（2）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長

二、收益法

（一）收益法的概念

是指通過估算被評估資產(chǎn)將來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。它聽從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。

采納收益法對資產(chǎn)進展評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度親密相關。資產(chǎn)的效用越大，獲力力量越強，它的價值也就越大。

資產(chǎn)成交后能為新的全部者帶來肯定的收益，全部者支付的貨幣量不會超過該項資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購置資產(chǎn)時一般要進展可行性分析，其估計的內(nèi)部回報率只有在超過評估的折現(xiàn)率時才肯支付貨幣以取得該項資產(chǎn)。

（二）應用收益法評估資產(chǎn)必需具備的前提條件：

（1）被評估資產(chǎn)的將來預期收益可以猜測并可以用貨幣衡量；

（2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所擔當?shù)娘L險也可以猜測并可以用貨幣來計量

（3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以猜測

（三）收益法評估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點

1.收益法評估的程序

（1）收集驗證與評估對象將來預期收益有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料；

（2）分析測算被評估對象將來預期收益；

（3）確定折現(xiàn)率或本金化率；

（4）將預期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值

（5）分析確定評估結(jié)果。

2.收益評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點

優(yōu)點：

（1）能真實和較精確地反映企業(yè)本金化的價值；