房地產估價理論與方法主講：王梓蘋第一章房地產估價概論第二章房地產及其描述第三章房地產價格和價值第四章房地產價格影響因素第五章房地產估價原則第六章比較法及其運用第七章收益法及其運用第八章成本法及其運用第九章假設開發法及其運用第十章長期趨勢法及其運用第十一章地價評估和地價分攤第十二章房地產估價程序第一節對房地產估價的基本認識一、房地產估價的含義（熟悉）（一）專業房地產估價與非專業房地產估價的區別由專業人員完成——取得相關執業資格是一種專業意見——方法科學；分析測算嚴謹具有社會公信力——結果較為科學、準確、客觀

實行有償服務——向委托人收取一定的服務費用

承擔法律責任——對估價的過程和結果負責（二）專業房地產估價的概念房地產估價是房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。分析是“測算”的基礎“測算”是“判斷”的基礎價值或價格分析：影響估價對象價值的各種因素：估價對象本身；人口、制度政策、經濟、社會、國際等因素；房地產市場狀況及總體趨勢測算：利用有關數學公式或數學模型和數據，對估價對象價值進行計算

判斷：根據測算出的結果以及市場行情和自己的專業經驗，對估價對象價值進行最終的判定

（三）估價與評估的異同估價是指價值評估，評估不僅包括價值評估，還包括房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估、房地產制度政策評估等。房地產估價師只能從事價值評估？

房地產估價師以及估價機構除了進行價值評估外，還可以進行估價相關業務和咨詢顧問業務。如：房地產價格和價值分配業務；房地產價值提升評估業務；房地產價值減損評估業務；相關經濟損失評估業務；房地產咨詢業務等。

（四）國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義美國：RealEstateAppraisal；英國：PropertyValuation；日本：不動產鑒定；臺灣地區：不動產估價（或鑒定、鑒價）香港地區：物業估價中國內地：房地產評估、房地產價值評估、 房地產估價二、房地產估價的特點（掌握）

1.本質上是評估房地產的價值而不是價格價值是物的真實所值，價格實價值的外在表現2.應是模擬市場定價而不是替代市場定價

模擬大多數市場參與者的思維和行為，充分認識房地產市場形成房地產價格的機制，科學的分析、測算和判斷，揭示客觀存在的房地產價值

3.是提供價值意見而不是作價格保證

“房地產價格專家”發表對估價對象價值的專業意見。根據專業意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質的估價——鑒證性估價和咨詢性估價，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任4.估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內信息不完全和不確定性。評估價值＝真實價值＋誤差

不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中不一般是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，但在實際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機構在履行估價程序方面是否有疏漏，估價依據是否正確、估價方法是否適用、估價參數是否合理等，間接地對估價結果予以肯定或否定。5.既是一門科學又是一門藝術

房地產估價師對行業規律的把握，對估價理論的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。三、房地產估價的必要性（熟悉）（一）專業估價存在的前提：獨一無二、價值量大

（二）房地產需要專業估價房地產市場是典型的不完全市場，有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，需要房地產估價師提供市場信息，進行替代市場的估價，推動房地產價格正常化，促進公平交易，建立合理的市場秩序。（三）房地產估價在估價中占主體地位

1.房地產“量大面廣”，其他資產數量相對較少

2.房地產需要估價的情形較多，其他財產需要估價的情形相對較少

3.房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。第二節對房地產估價的各種需要

一、房地產抵押的需要（掌握）

原則：抵押人擔保債權不得超出抵押物價值。貸款金額小于抵押房地產的價值。（1）初次抵押估價將沒有抵押的房地產抵押的（2）再次抵押估價將以抵押的房地產再次抵押該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分（3）續浪貸抵勢押估踐價抵押瀉貸款遼到期款后繼騰續以理該房藝地產汽向同隔一抵嫩押權漿人抵悅押貸畫款的昌，對專該房夜地產相的抵耳押價籠值進雨行評自估。（4）抵蜜押期帆間估害價根據屯檢測抄抵押蘇房地配產市茶場價孕格變筒化、向掌握輝抵押謝價值乘變化設情況膝以及沈相關達信息喂披露岸的需絡要，鉛定期皺或在根房地咳產市屯場價編格變漲化較壟快時智，對晌抵押淹房地匙產的怕市場策價格阿或市襖場價版值、牙抵押繞價值諒等進裁行重衣新評偶估。（5）抵蜜押房溫地產染處置功估價債務犯人不誕履行鵲到期材債務藥或者油發生散當事妨人約黃定的跡實現學抵押建權的鋸情形白，需何要將書抵押震房地考產折嬌價或泊者拍金賣、胖變賣貌的，擦為折戀價或征者拍濾賣、征變賣領提供棉相關羽價值徑參考既依據喂，對脖該房駕地產擁的市逃場價址值等背進行脫評估哥。二、死房地黎產征取收征億用補轉償的虧需要叨（掌握）--舉-征收董是強擾制收捧買，荒所有賊權變策更，慕不返穩還。--電-征用刷是強徹制使材用，刻只是沿使用予權的抓變更凱，到禁期返董還給澆使用膠權人漸。雖然述征收偷、征奴用為貧了公景共利弄益的滿需要唐，具服有一完定的皆強制野性，亭但不繭是無紙償的貌，必溜須依我法給垮予補線償。產權戀調換跑價=被征登用房插屋價博值-用于記產權余調換嘆房屋析價值三、察房地澤產稅闊收的廁需要獵（掌握）帶租墻約的續房地齊產買賣嘉或抵哀押價役值——就應蟻考慮導租約薄租金裹與市古場租欺金差露異的傭影響堅。采用實際班收益估測昆收益哄價格國有們土地概上房董屋征筑收補劈燕償價福值估蜘價——不考旋慮房算屋租釣賃的站影響駁，應承視為阿無租奇約限喝制的列房地斑產來悅估價。采用客觀商收益估測償收益渾價格四、劃房地見產司陳法拍綿賣的銜需要費（掌握）人民業法院駕強制駱拍賣袋房地扣產，燈需要滋評估煤被拍忙賣房灣地產伙的市餃場價哭值，靈為人真民法渡院確農定拍伍賣保皮留價拐提供俱參考低依據五、隊房地澤產分篇割的勉需要姑（熟悉）房屋識一般避采取兩折價博或者鞏拍賣巨、變肅賣的端方式竄，然超后對濟取得恒的價剩款予諸以分拳割；土地恥采取獲實物窯分割肥時，蒙需要煮根據床差價繳進行陸多退晨少補六、房地基產損祖害賠第償的活需要甘（掌握）例如麥：李砍某購尊買的槐商品歸房交己付后財，經環檢測把室內描空氣嗚質量壁不符這合國踢家標屠準，盒李某鋸由于伍治理乖空氣潛污染邀延遲手入住3個月依。（1）使活他人融房地際產受墳到污求染，旅造成役他人貌房地述產價臘值減稱損的迎；（2）因叛修改崗城鄉或規劃懷給房碌地產脫權利挪人等涼的合使法權榆益造絡成損浩失的蝕；（3）因奇新建即建筑兇物影月響了板相鄰憤建筑衡物的貸通風謝、采黑光、誘日照鑼、視沫野等解，造孩成相糧鄰房習地產演價值底減損鋸的；（4）因猛施工容不慎予使臨卸近建奇筑物路受損件，造鴿成臨稈近房練地產掘價值靈減損敞的；（5）因最工程筒質量泉缺陷部造成御房地砍產價剝值損襖失的很；（6）未駁能履發約使積他人纖工程及停緩倒建，狂給他胳人造緣瑞成損壯失的盒；（7）因謀對房府地產艱權利枕行使趣不當璃限制雹，給模房地兩產權躲利人按造成皮損失縮慧的；（8）因兵異議符登記桶不當既，造也成房靜地產輸權利冤人損筒害的（9）因罰非法闖批準洽征收領、使龍用土地地，樓給當尾事人刺造成碗損失塑的；（10）其圍他房毫地產平損害雞賠償政；七、題房地澆產保見險的殃需要伐（掌握）投保綱時，驅確定羞保險斤標的蟻的實陶際價獄值，斗為投程保人碧和保弊險人切約定明保險趟標的根的保泉險價踐值和飽保險示金額叼提供斃參考槳依據邀。保險希事故叢發生揀后需居要評陪估因茂保險敢事故桶發生然造成企的財毫產損督失，謝為保波險人比確定坊賠償嚷保險再金的多數額形提供扣參考煤依據戰。八、房地艙產轉惜讓和擺租賃忘的需張要（熟悉）房地酬產轉負讓包淹括房由屋所有岸權轉唐讓和土地諸使用彼權轉屠讓。房地共產租駁賃包福括房屋酸租賃趴、土里地租敏賃和扶土地聽使用猜權出配租九、妥國有僑建設低用地原使用趕權出湊讓的瞧需要喉（掌握）（1）招沉標出滾讓方顧式中僅招標織底價質，投值標人證的投戰標報永價；（2）拍慎賣出予讓方棋式中徒，拍桃賣人璃的拍聰賣底敵價，董競拍栗人的本最高猶出價睡；（3）掛燥牌出煉讓方搶式中出，出什讓人棍的掛胳牌底掀價，兵競買粉人的走最高凡報價拜；（4）協貼議出版讓方葬式中框，協延議出灰讓的滋最低既價和渠最高柿價。十、企企業刷有關裹經濟抽行為啟的需氧要熱（熟悉）企業爪改制宋、資防產重侮組、緊上市謙、產刻權轉慮讓、壩租賃覽、合錯資、辛合并劣、分校立、紛清算封等經壓濟行漲為十一識、房饅地產右行政鎖管理恢的需領要（了解）十二櫻、其搞他方賣面的阻需要牛（了解）第三喂節允房召地產裳估價液的要掏素一、估價充當事綁人（熟悉）（一壁）房地耽產估暢價機史構（二童）房地偏產估伏價師（三秧）估價笑委托伶人（一嫂）房士地產墳估價杏機構依法輔設立翠并取曬得房很地產館估價腔機構喪資質穗，從躁事房磚地產懷股價掙活動假的專畜業機夜構；法定冰代表罩人或園執行滅合伙摧事務污的合肉伙人近是注鄉豐冊后陽從事風房地墳產估敵價工冒作3年以披上的鹽房地煮產估普價師資質某等級權：暫而定期咽內的褲三級萍資質訪、三慘級資六質、軌二赤級資示質、停一級霉資質承攬鈔業務飯不受紹地域盈限制（一陷）房擦地產要估價匹師考試極取得《房地息產估絡價師個執業兵資格伴證書》注冊芹取得《房地疏產估初價注古冊證謠書》知識牙＋經饅驗＋變職業敢道德外＝好昨的房此地產猶估價壤師注意：只能理且必綿須受責聘于拔一個漏房地篇產估忘價機盤構從宣事估洗價業濟務，束不得撫以個覆人名仿義承哭攬業碎務，炊不能維以個靜人名青義收喝費，棗必須料由所必在的西房地向產估貼價機噴構接析受委糖托并挖統一材收費軋。（三動）估具價委綱托人估價旗服務謝的需蔽求者頁，估斥價服撒務的逃對象翠；（1）估榜價對嚇象權蠢利人奸：估孤價對縫象的祥所有冒權人聾、使飄用權芽人、爛抵押劉權人（2）估燭價對環象利攜害關血系人腫：估壇價結償果的軌客觀果合理援與否激會直助接影鳳響其趙利益厲的單靈位或隔個人（3）估轉價報徒告的撒使用槳者：爺估價墓對象蝦的權形利人件，投布資者被，政沾府，民社會材公眾司等二、檔估價劃目的做（掌握）是指喊一個萍估價蛋項目撿中估懇價委缸托人擠對估漸價報廚告的絹預期匙用途防。按房由地產帳估價拖的需奏要及嶺相應棵的估擠價目墨的可途以劃抄分為泄：房地炮產抵膏押、史征收慕征用尾、稅鴿收、滋司法懸拍賣限、分念割、綢損害檔賠償腔、保騰險、耗轉讓落、租謊賃、碰國有僚建設聲用地完使用切權出懸讓企業爺改制拌、資鋤產重倡組、修上市嚴、產奏權轉習讓、敲租賃夾、合跌資、散合作扶、對立外投檔資、別合并蕉、分鏡立、恢清算一個味估價礦項目圣通常修只有1個估碑價目劑的不同機的估亦價目翅的將田影響蓋估價間結果估價跑目的不同估價揭對象譯的范些圍可能奔不同估價喘時點可能婦不同評估啊的價值澤類型、估價危方法也可廢能不就同。估價依據、估加價應起考慮沾的因素可能議不同三、血估價昏對象騾（掌握）——由委托猛人和估價妻目的雙重薯決定（1）在閥建工盤程（2）期醋房（廁未來露狀況佩下的距房地纖產杏）（3）已覽滅失虎的房詢地產蠟（如喪已損說毀的轎房屋濤）（4）某許幢房渾屋的鞭某個飯樓層（5）某老幢住飛宅的尚某套醉住房今等即包揮括：亂房屋溫、構傷筑物置、土栗地、輕在建南房地烘產、簡未建撤房地右產、皇已滅棒失房覺地產蘇、以鏈房地噴產為多主的態整體費資產喪、整魚體資乞產中廟的房勻地產礙。四、闊價值偏時點映（熟悉）是指植估價嫌項目失中由廚估價雄目的攝決定跪的需市要評穿估的壘對象噴價值妄或價狀格對它應的也時間死。估價攪時點煎根據牲估價耳目的啄來確夠定。估價伏時點沙確定懷在先暖，評身估價市值確擠定在覆后。五、規價值住類型蜓（掌握）（1）市恥場價充值（2）投鋪資價胳值（3）謹鄭慎價寇值（4）快免速變潑現價耳值（5）現兼狀價棒值（6）殘評余價井值注意棄：一揉個估晶價項未目中堡的價耳值類息型，脂本質呈上是元由估價勞目的決定能的六、富估價滾原則蔥（熟悉）（1）獨輔立、貝客觀朽、公郵正（2）合氣法原海則（3）價遵值時拒點原耽則（4）替瞧代原賣則（5）最柿高最包佳利縱用原縫則七、揭估價革程序燃（熟悉）1.受理恐估價臂委托2.確定足估價溪基本貪事項3.制定雕估價妙作業型方案4.搜集割估價慮所需鬼資料5.實地臺查勘串估價馳對象6.選用懼估價饞方法駝進行進測算7.確定轎估價拴結果8.撰寫覆估價歲報告9.審核蛇估價疫報告10流.交付唉估價睡報告11柏.估價覆資料富歸檔八、緊估價頁依據匆（熟悉）估價凍依據勒是指制作為聯估價婚的前適提或干基礎架的必法要資讓料。1.有關矩法律觸、法滑規、龜政策擁和標拾準2.估價廁委托奶書和發委托抱人提栗供的塵估價薯所需德的資國料3.房地展產估則價機扔構、突注冊松房地暖產估費價師船掌握乓和搜籍集的塌估價栗所需敢資料注意老：國家庭標準剪是估常價的些底線運，是誼最基支本和屢最低貴的要扛求，椅實際抄估價礦中要恰嚴于草估價泛標準倦要求誓。九、熱估價澡假設輕（熟悉）是估李價項惹目中畝估價壯師對嗎那些模估價凱所必忙要，例但尚田不能緩肯定喊、而傷又必易須予緞以明前確的幻玉前提緩條件硬作出芹的某數種假幻玉定，丙以及鳥對于短由估煤價目溝的決負定的潮評估突的估手價對怎象狀膛況與惑現狀奇不同約之處安的說便明。注意蒼：估價兆假設名的作修用：丸規避協估價抬風險芝，保魯護估膝價機符構和物估價醋師；濕告知啦、提乏醒估罪價報筐告使案用者吃在使尋用估占價報謹告時浴注意氏，保飽護估塊價報組告使炊用者扁。十、掩估價鬼方法形（熟悉）十一既、估譜價結頂果（熟悉）估價嘉師不穴能在宰未估萄價之辦前就覆征求恭委托鬼人或鬼估價旨利害蘋關系戴人對滑估價百結果壘的意籌見不能山再完益成估恢價之點前與捧他們恩討論勺估價肝結果更不沃得為啞承攬堂估價督業務財而迎謊合委訴托人鋸的高譯估或柴低估段要求第四至節偷房地捏產估駱價的紐奉職業唱道德（掌握）是房悉地產岡估價羊師和個房地邀產估阻價機稻構在抱從事付房地魔產估死價這釘種職暈業時懂，應福遵循喇的道拆德規際范和趨行業津行為先規范劣。包紋括（1）回稀避利府益沖啄突（2）不歷承攬傅超越骨自己退專業顧勝任歉能力壞的估嬸價業椒務（3）誠戀實正椒直（4）勤降勉盡捆責（5）具蟻備專防業勝胡任能肚力（6）保襖守秘予密（7）公修平競賀爭（8）承洲擔社被會責監任第五幫節輛中國穗房地攀產估送價行起業發留展概南況（熟滿悉）（1）以侄法律仍形式粱確立址了房晝地產聚估價充的地遍位：19肝94年《房地倡產管踩理法》中包軍括房演地產器價格棄評估插制度尸和房想地產暖價格姑評估爽人員拋資格灶認證藏制度同。（2）建椅立了高房地苗產估抬價師茫執業猾資格秧制度（3）設合定了黨房地饑產估悄價師凱資格檢和房梁地產垃估價盾機構臺資質飲行政占許可（4）成綠立了遍房地際產估掛價行英業自鑰律性永組織初：中國標房地翠產估奸價師汁與經診紀人普學會（5）發蛛布了霧房地寶產估跨價的客部門璃規章設和規凝范性述文件（6）制慢定了廊房地腸產估楊價國石家標現準和舉相關的指導世意見她：房地叔產估洗價規李范、掉城市卸房屋絲式拆遷篩估價止指導摘意見地、房四地產余抵押羽估價君指導晉意見（7）形暫成了爺較完蜜善的順房地駛產估趣價理稍論方蹦法體汪系叢：（8）深蔬化和見拓展粒了房漁地產曠估價書業務（9）形喜成了江公平丸競爭壟的房警地產傻估價起市場衫：（10）積糾極開件展了舞國際娘合作腰：歷年侍真題1、評繭估征經收房暫地產蹦造成抽的停伴產停前業損竭失，齒屬于綿（B）業才務。A．傳版統價鉆值評狀估B．價禍值分裙配C．相齡關經黃濟損思失評譜估D．價貝值減騰損評公估2、下析列房拼地產怠估價稀原則神中適窯用于搶房地抄產抵以押估旦價，躲而不失適用單于城守市房屠屋拆奏遷估沫價是澡（A）。A．最哨高最遞佳使帳用原夕則B．合焰法原躍則C．替近代原峽則D．謹就慎原名則3、采突用假汽設開勢發法樓評估距某待臟開發徒房地工產的列價值飲，適俘用的懇估價干前提險是“掀被迫梯轉讓繁前提秋”。債該估復價是吳因（C）的但需要碎。A．房河地產退作價居入股B．法醒院強逃制拍榨賣C．房荒地產摘稅收D．房側地產登征收羽補償4.下列燒房地翼產估抱價相尋關活披動中辦屬于疊傳統捏價值屋評估膊業務佩范疇穴的是(B愚)A.高層健建筑棗地價俊分攤B.房地斤產投西資價革值評透估C.因環醉境污柿染導讓致的極房地泰產價司值減椒損評粘估D.城市好房屋勉拆遷撥中的桶停業慶損失糠評估5.從科鉤學且堪可操羊作性膚上看忌，能逆夠用什于判糖斷一威個評梢估價第值的福誤差投大小啄或者代準確弟性的任是(糕D沿)A.估價蒸對象炭的真晨實價奪值B.估價乖對象此的重膽置價惠格C.估價雀對象俱的實磚際成瓶交價丙格D.合格木估價旁師的令重新喝估價遼結果6.一個哭估價姑項目梳中的嘩估價鼠時點備本質進上是餓由(B皮)決定積的A.估價棕委托暫合同塊簽訂葵時間B.估價扔目的C.實地撇查勘調估價見對象筋的時佩間D.委托萍人意龍愿7、關幅于房配地產附估價形誤差寫的說鄙法，逃錯誤擋的是(慌B悲)。A．判在斷評別估價參值誤噴差大儲小或震者準赤確性海，理朵論上餐是將吹其與度真實稼價值遣進行還比較B．估朝價會優有誤塔差，看可用攪一般胸物理倍測量青的誤世差標宣準來迷要求漫估價撇誤差猾標準C．所謙有評阿估價隙值都址有誤廈差，掩可以丑說所射有評辟估價泳值都片是近倦似值D．估篇價誤繪差應侵有一走定限起度，情因此炸需要硬確定差合理睛誤差賀范圍8、某勤套住亦宅月病有效捏毛收香入為30屯00元，側運營研費用圓為有絹效毛倍收入強的10頑%，因國樓上介裝修雪漏水襪，使飯該住軌宅被槽水淹拆，需侄重新籠裝修帽。預莊計重熟新