房地產企業營銷階段

法律風險防范

背景

2007底以來，隨著房地產市場的不斷調整，廣大房地產企業特別中小房地產開發企業的生存和發展面臨著日益增多的法律風險，特別是今年以來，由于商品房價格急速下滑，發展商資金鏈空前緊張，導致了大量退房索賠、斷供風潮、集團維權訴訟、承包商工程款訴訟等現象的接連發生，發展商面臨的法律風險急速增加。

加強企業法律風險管理，完善企業內控制度，健全法律風險識別、監控和防范機制，進一步提高企業決策層、法律顧問及業務人員正確認識、判斷和化解經營管理中法律風險及應對法律糾紛的能力，是擺在企業面前的一個現實而又緊迫的課題。營銷階段的法律風險

主要體現在以下兩個方面一、客戶方面二、銀行方面客戶方面

售樓廣告定金簽約交房退房售樓廣告1要約風險要約：是指訂立合同的一方當事人向他方提出的，以訂立合同為目的的確定的意思表示，具有合同效力。要約邀請：又稱詢價，要約引誘，是指一方當事人邀請對方當事人向自己發出要約。不具有合同效力。一般來說，售樓廣告和宣傳資料為要約邀請，一般不具備合同效力。售樓廣告2廣告有可能認定為要約最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”售樓廣告3法律提示：注明：售樓廣告和售樓部的沙盤，模型僅供參考，不得作為交房標準。一切資料均以政府最后批準之圖紙及法律文件為準。廣告內容避免過于具體細致，以免構成要約。在小區規劃設計尚未通過政府批準之前，不應在廣告中將設想中的小區狀況作詳細描述，以免誤導廣告受眾；

二是廣告宣傳的內容應真實，特別是對那些內容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應實事求是、切合實際；

對委托銷售代理機構對外發布的廣告，開發商應從前述幾點對廣告內容和宣傳行為加以嚴格審查。案例分析

XX精裝修公寓樓逾期交房案

2004年12月16日，xx地產在《武漢晨報》上刊登廣告稱：“12月18日，XXSOHO開盤，精裝修開盤驚爆價：2988元/㎡起。全框架自由空間（任意區隔），進口原裝Otis電梯（共六部），美國SIMPLEX消防報警系統，TOTO潔具，進口竹木地板，24小時保安巡邏門禁系統。”售樓廣告3知識產權風險

多家房地產廣告濫用網絡圖片被美公司索賠50萬2008-12-18《武漢晚報》本報訊網上下載圖片用進廣告，被索賠50萬元！從今年3月到11月，武漢市多家房地產公司先后收到一家美國公司寄出的律師函，要求支付圖片使用費以及罰款。從今年年初開始，這家名叫“華蓋創意”（簡稱華蓋）的美國公司開始發出律師函，要求這些公司停止用侵權圖片做宣傳，按每張圖片2000元的價格支付費用，并進行索賠，最高金額50萬元。幾家房地產公司紛紛喊冤，稱該負責的應該是相應的廣告設計公司。而廣告公司則稱，合同中已經約定對廣告是否侵權等不承擔任何責任。售樓廣告4法律提示1、選擇信譽良好、實力雄厚的品牌廣告公司。2、如是廣告公司包圖片創意，合同約定由廣告公司承擔侵權責任。3、盡量使用實景照片，少用網絡圖片。定金1

定金罰則

《合同法》第115條：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

定金2最高人民法院《解釋》第4條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

定金3法律風險：客戶利用該條規定，進行虛假磋商合同達到退還定金的目的。應對策略：1、認購書明確條款或者直接簽訂正式合同2、確定協商方式3、要求客戶提出書面退房申請4、在售樓部公示合同范本，定金合同中注明對范本合同無異議。簽約一、交房條款二、辦證條款三、通知方式條款四、權利約定條款交房條款

（合同第9、10條）1、時間盡量晚，應當考慮到諸多不利因素。2、盡量不另行增加交付標準條款。3、違約金盡量約定較低。（日萬分之1－5）4、逾期解約時間約定較長。60－90日辦證條款

（第15條）鑒于格式合同的缺陷，盡量選擇2不退房條款。違約金盡量低。直接選擇第3條處理：自出賣人交付商品房之日滿

年后，如因出賣人的原因導致買受人仍無法取得商品房權屬證書的，買受人有權解除合同，要求出賣人退還已付房款，并按照同期銀行活期存款利率支付利息。通知方式條款（第11條）建議在補充協議中增加如下條款：合同項下相關事宜的通知送達方式為掛號信、特快專遞、報紙公告，通知的送達時間為掛號信、特快專遞發出三日后或公告見報三日后。雙方的聯絡方式以合同所記載的通信地址為準。雙方保證對所提供資料的真實性負責。一方聯絡方式如有變更，應在變更后五天內以書面形式通知對方。如因聯系方式錯誤引致的后果，由責任人自行承擔。

權利約定條款

（第18條）

1、買受人享有該商品房所在樓宇的：樓梯間電梯大堂公共走道2、買受人享有該商品房所在項目的：公共道路公共綠地3、出賣人享有該商品房所在項目的：地下車庫、地上車位會所物權法73條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。會所宮問題會所宏究竟梅屬不秩屬于傾業主豆所有共？能貝不能墨對外老經營雅？經翠營收產益又遮歸誰膊？《物球權法葵(草禮案)池》曾豎規定令：“遮會所慮、車骨庫的律歸屬求，有仇約定躺的，減按照技約定蔑；沒廉有約素定或梁者約絮定不間明確網的，蔽除建遮設單柏位等李能夠量證明悅其享浩有所息有權滾外，彎屬于伯業主混共有膜。”弦但在寄向社但會征醉求意革見之摧后，毫全國糕人大筋法律蹤蝶委員洋會再繩次研套究認裳為：憑從實宵際情殘況看被，提咸供健襲身、逆娛樂礙等服負務的象會所勵，絕君大多飲數是熊作為獻獨立晌的房袋屋由葵開發拋商出喉售或惑者出自租經準營的租，一尿般不旗作為既建筑肌物的務附屬默設施弊歸業省主共纖有，章草案應關于箭“會掛所”隔的規跌定可今以刪炒去。因此廢，“嬌會所支”二桶字沒撓有在井正式拿頒布低實施勾的《很物權率法》譽中出嗽現.車位汽問題《物凍權法改》第渡74籠條建筑夕區劃鉤內，透規劃匠用于太停放懼汽車坐的車摸位、童車庫窩應當番首先售滿足賺業主刮的需攏要。建筑扎區劃肯內，堆規劃揮用于柿停放義汽車顫的車民位、剪車庫但的歸割屬，恰由當嗽事人蟲通過挨出售驅、附鵲贈或秀者出城租等銜方式手約定議。占用角業主礎共有慕的道糕路或施者其抱他場送地用之于停竭放汽安車的疤車位店，屬悄于業掀主共尖有。物業爸管理串用房吸問題《物俱權法艘》第駝73距條《物姐業管碼理條插例》束第3壓0條然建臨設單裝位應賤當按動照規映定在汁物業秒管理炎區域唇內配喝置必櫻要的諸物業值管理敢用房剝。《武累漢市罰住宅導區物蛛業管殊理條道例》謎第3珠7條預開勁發建漁設單互位在潛移交改住宅叢區時壇，分灰別按伸照住尾宅區挎總建盼筑面冰積千分余之二功、千君分之占三的比使例向陜業主奔委員育會無償勇提供販物業益管理逝辦公賽用房和按綜顛合成竊本價朋提供卸物業集管理闊經營捕用房。物私業管棚理辦紙公用挑房和堅經營繡用房過的產軟權屬紫住宅倚區全忍體業抓主共貝同所掉有，最由業蓄主委義員會衡提供延給物謎業管加理企雪業有友償使偷用，爭住宅票區物卡業管內理辦價公用掘房、泄經營濁用房點的租胃金和超利用作物業賓設置包廣告吃等所毯得收勒益的嘩使用期由業糕主大診會決渾定。交腿房一、殺交房貍時間二、樸哪些叼構成花拒收師理由1、不借具備施合同喜約定叮的交掛付條摸件的2、主愁體質蔽量問物題3、附社帶增寸加繳勝納物爹業費考或辦思證費乞的三、秩微小孤瑕疵宇質量汁問題非主香體質崇量問陰題屬站保修孩條款皇解決解除和合同住：法律隸概念僅，一漸種單掛方撕撞毀合寬同的辜權利杏。注銷掃合同帶備案草：非法甚律概鉛念，辨是從峽行政染管理數角度尊，非庫平等色民事躺主體談，不撇涉及努能否鞏單方踢解除憶合同椒退房莖，只墨是涉他及能敗否辦衡理注嗓銷合腔同備壇案。解除纖合同紫和注慢銷備問案之暢區別退房例的要展件池1一、矮法定猴退房1、女合同營訂立徹后，勤出賣蘿人未峰告知鑰買受濃人又男將該啦房屋心抵押饅給第積三人仙；2、詠合同扁訂立滋后，恩出賣改人又脊將該寺房屋已出賣陜給第辨三人去；3、生因房偽屋主添體結膚構質峰量不巾合格4、沒因房森屋質貍量問戰題嚴賺重影倍響正猴常居顯住使板用，5、楚因開恢發商理延遲賴交付和房產牙，（職一般跌為延徑期交奶付6模0日捧）6、領遲延篇辦證腐（超潤過一辣年未楊辦初向始登木記）7、斷未能蔑歸責浩雙方轉的貸駱款不樓能。9、星解除郵定金河合同行，條亭款未黨能達眨成一出致退房倉的要儉件枝2約定叮退房如果覺在買準賣合什同中撓約定議了業爽主可垃解除孕合同臨的相包關情軌形，沒當出茫現合敬同約舒定解劃除合拉同的鍛情形料時，皂業主段可以哲行使擴解除膀權解澆除合苗同，書否則捆業主旗須承日擔違系約責慈任。非因通法定畫和合姓同約籍定的影情形繁業主再不可深單方暢面解簽除合黎同，奇否則邀業主永應當淹承擔精違約舅責任泊，合斜同應霜繼續采履行茅并承負擔由微此給師開發碼商帶堂來的谷損失吹。房產挖局備爆案注能銷的并9種釀情況《關仗于商傲品房吊合同揭備案滔注銷抓、更民名審蜜核工渴作的蔑操作澆細則晨》1.鵝購歡房者坐所購遲房屋劫因質攪量存熟在問銳題；2.品開斤發商腎與購阿房者臘之間鞏因其膊中一簡方違礙約而飄發生船糾紛粒，經主法院縫、仲演裁機困構判紛決或康裁定撫后允撕許退擾房的翠；3.槳紀滾檢、洲公安夠、檢兩查部濃門要蜓求協疏助辦寫理相錯關案燒件，雁需注逢銷合訂同備摘案的自；4.喊房我屋交方付公糞告或喘公布忽之日呀起9電0日圖內，亡購房隆者在須所購傭項目述中另氏換購般商品石房，千需注尖銷原左所購擱房屋閃合同俊備案鄰的；5.棵購白房者近在商播品房助買賣草合同潑簽定銷之日須起3諒0日腰內，捆因貸笛款購卷房手政續未丘獲相城關金編融機然構批偷準，截需注怪銷合槍同備說案的礎；6.縣房虹屋交顧付公斃告或鋼公布湊之日牙起9很0日列內，稿因出滿國留駝學或掏定居睛原因蘋導致悼退房再需注打銷合哭同備某案的驢；7.努房網屋交鄰付公父告或洪公布頸之日冒起9牢0日坐內，窗購房魂者因怖工作店調出腹本地加原因重導致沈退房成需注紋銷合佩同的賽；8.毛購仆房者騙在簽越定商漢品房陡買賣像合同勝后，額發現畫自身豈或其威直系伏親屬樸患重五大疾祝病急幟需醫權療資界金導禽致退竭房需裹注銷方合同顯備案從的；9.保因記申請脖人特莖殊情舟況和頂項目獄建設犧原因睡，經繭濟適來用房灑的合冬同備點案注飾銷、僅更名儀。退房晉或差醉價補汪償的識法律銷分析針對慕業主趴要求蛾補差挎價的廉要求賀，如忍果合定同有辮補差恥價的胸相關渾約定咽，開椅發商哨須按闊合同已約定龍向業孕主履旗行補筆差價晉義務眠。除合柜同約跨定外移，業重主有暮證據朽證明星下列劃情形萍之一仆者，拔也可亮要求拐開發愚商補急償差機價。鬼否則堆，開貨發商毒就沒攻有為相業主所補差肢價的翁義務蜓。具主體情漢形如泡下：1、躬開發層商在尾售樓塵廣告咱中做撫了樓維盤保潑值承震諾；開發格商的浮售樓灑廣告窮中承握諾涉筋案樓宴盤具豆有保傳值或蔽升值曉空間隱，并乞因此盾誘使賞業主初購買攝，若識日后泄開發手商主朵動降斧價，咱則負示有賠然償義擦務。2、檢簽約隊時開娃發商范承諾對開發駐商不伍會降拌價；如業楊主有壇足夠賓的證嘴據證檔明是瞞在聽含信開衰發商澆不降嘗價承煙諾的旗前提剖下購櫻房，托可要告求退挨房或賣補償序差價斜。3拖、開隱發商曠與業清主有岡書面秤的保冷值及僵不降瘦價的宴約定榜。業主遺要求姓退房什及補煎差價咽的解賴決方良法業主釘購買絡房子測以后昂房屋所價格仰的漲社跌屬仔于商母業風王險，阻而這絲式種風訂險是見隨著音購房稍合同段的生拆效時斧從開蔑發商背轉移疲至業階主承濃擔。齒而且鼻，合犯同一泉經簽甜訂便鎖具有第法律扁效力沿，雙胡方均棕應全板面履撐行合胖同。截否則黨，須住承擔獄違約劣責任宣及賠肢償由該于違徑約給率對方初造成窄的損冠失。從合晚同的謝性質北和效溜力看晚，房逗屋買招賣屬分于民研事合拳同，散引發浮的糾帥紛也走屬于截民事賤糾紛趟，只吩能通忙過合舒法地諸民事詢糾紛叛途徑護來解插決，碗即可冊通過釘和解懸、仲側裁、耍訴訟遼的方底式解認決爭近議。銀行烘方面逾期逼放款捏風險階段葉性連亡帶擔存保風籃險：客戶字逾期夏還款客戶專斷供拖延苗辦理廣兩證逾期餐放款予風險銀行牛逾期宗放款叫或未蝕按購犬房人氣要求席放款腫。銀行祖在放漸貸之疤前，遙應由疲購房懶人與耍開發吵商簽沒訂《商品興房買蒼賣合逮同》并繳膠納首毛付款絨。而沫銀行障能否鄙如期追并按增購房名人要勾求的腫金額曾及年仿限提茄供按拾揭貸某款，之則需碗要經以過銀允行的陳資料線審查袍及內餐部的壯審批混程序音。這令一過其程主比動權尤完全廟掌握雜在銀儲行手勇中，泳致使狼購房艷人按職要求青提供盒貸款鎖所需亡文件精資料晉的前燒提下厭，也椅可能鳳因銀嬌行的個原因嗎導致眼放款咱時間要延長戲，如供果銀校行逾克期放仰款后尚果嚴注重，俯則有光可能專影響臂整個宵項目碼建設揉進度中。階段歐性擔鞋保風畫險情1客戶猾逾期忽還款在開城發商本提供慰連帶晶保證父責任急期間姿，讓馬開發畢商承大擔保打證責飛任的慮多數怒是由衫于購獸房人林的逾鹽期還厚款行殃為。兵一旦柳購房缺人逾迷期還白款，宣銀行做或者辱從開坑發商粘的賬刷戶中斗扣劃稿保證涼金，廊或者心提前堆收回政貸款辜并要路求開瓶發商堂承擔梁代償構義務。階段導性擔燒保風森險健2客戶湯斷供在客煙戶購鳴買的亭房屋仆成為感“負杠資產膽”的膊時候殊，客啊戶有傳可能減采取液斷供巖的方品式減油少損損失。思一旦描購房糠人斷販供，哈銀行慶或者捕從開其發商是的賬縮慧戶中朽扣劃辭保證僵金，面或者領提前知收回他貸款扯并要截求開屑發商艦承擔魚代償制義務校。階段盒性擔摧保風攀險電3客戶禮拖延晶辦證大多怨數購附房人匯都希游望所勺購房午屋的印產權求證能好在最趕短時棟間辦產理，瘦也有碼部分京購房尚人卻亮相反灘。這該部分迅購房所人對深于產姥權證澆的辦喬理表現現得緣瑞異常匙冷淡供，在嶺開發鼓商具弟備辦石證條本件后喇拒不油配合扛，不州按要秧求提低供文段件資閑料和辟繳納芬相關引稅費廟，使昨房產敏證遲數遲不易能辦攔理，筆抵押重登記仰自然丟無法琴進行悼，開捏發商捷的保夢證責州任也狗解除禁不了渡。解決標方式揮1增加敘約定白辦理害抵押害登記惡的條玻款開發鍛商在惜與銀仗行的沫合作樂協議辰中很嗚少涉綱及銀心行辦卡理抵禮押登保記的葡約定史，容命易造起成銀忌行拖責延辦枯理抵稠押登稿記的戲問題恭。因咳此，瞞開發航商有慢必要再在與持銀行竭的按糞揭合秘作協音議中星增加蓮約定棗，如鹽開發禿商在骨辦理好完畢撇購房旅人所階購房輝屋產免權證潤并向就銀行妹提供節后多憶少個逼工作側日內泉，銀感行應鴨辦理鴿完畢朵抵押賊登記薦手續豎，逾識期辦考理銀輸行應考對由曠此造秒成開籃發商妖增加待的或片然保霸證風分險進痛行賠秀償，醒具體揀賠償下方式棚為每找逾期層一日遇向開餅發商予支付念一定嗎金額柏的違皮約金浴。如愚此對搏于督肌促銀艘行及鏈時辦衛理產慎權的暫抵押裁登記舊手續退能起葛到一繼定的閣積極顆作用匹。解