2019.11房地產押品價值評估培訓班

培訓講義課程內容第一部分：房地產押品評估基礎知識第二部分：房地產押品價值評估理論與實務市場法收益法成本法基準地價系數修正法假設開發法評估程序評估報告第三部分：房地產押品價值評估操作模板應用第一部分：房地產押品評估基礎知識第一部分：房地產押品評估基礎知識一、房地產基本知識第一部分：房地產押品評估基礎知識房地產押品實物層面的基本知識房地產的含義指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區域。這個“邊界”是以權屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平投影面積計算。建筑物是指人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應在房地產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外房地產押品實物層面的基本知識房地產的種類按用途劃分：首先可把房地產分為居住房地產和非居住房地產兩大類，在此基礎上可再細分為下列10類:居住房地產辦公房地產商業房地產旅館房地產餐飲房地產體育和娛樂房地產工業房地產農業房地產特殊用途房地產綜合用途房地產房地產押品實物層面的基本知識房地產的種類按開發程度劃分

生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。毛地：是指具有一定的城市基礎設施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補償的土地。熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎設施完備程度，可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路、通水、通電和場地平整；“五通一平”一般指在“三通”基礎上增加排水、電信；“七通一平”一般指在“五通”基礎上增加燃氣、熱力在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程，完成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告。現房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房房地產押品實物層面的基本知識房地產的種類按的結構類型和材料劃分磚木結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝土結構建筑鋼結構建筑房地產押品實物層面的基本知識房地產押品勘查知識房地產的位置坐落：房地產所在具體地點。方位：房地產在所在區域中的方向和位置。距離：房地產與有關社會場所的遠近。朝向：房地產正門或房間窗戶正對著的方向。樓層：房地產為某幢房屋中某層、某套時，其所在的樓層房地產的外部配套設施：基礎設施和公共服務設施基礎設施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施。公共服務一般指教育、醫療、文化、體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理等設施房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利的含義我國房地產權利的種類主要有房地產所有權、土地使用權、地役權、抵押權和租賃權房地產所有權單獨所有是指房地產由一個單位或個人享有所有權。共有是指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權，共同共有人對共有的房地產共同享有所有權。建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利的含義土地使用權建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設用地使用權。其他建設用地使用權主要有出資、入股等形式的建設用地使用權。宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施土地承包經營權是指土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產房地產押品權利層面的基本知識房地產押品權利的含義地役權房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利抵押權債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依法以該房地產折價或以拍賣、變賣該房地產所得價款優先受償房地產租賃權以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利房地產押品權利層面的基本知識出讓和劃撥出讓協議出讓：指出讓方與受讓方經過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的民事法律行為。招標出讓：由市、縣土地管理部門向符合規定條件的單位發出招標邀請書或者向社會發布招標公告，邀請特定或者不特定公民、法人或其他組織參加投標，根據投標結果擇優確定中標者，向其出讓土地使用權。招標方式包括邀請招標和公開招標房地產押品權利層面的基本知識出讓和劃撥出讓拍賣方式出讓土地使用權，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機構，在指定的時間地點，通過拍賣的方式公開叫價競投，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為出讓年限：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用權出讓的實際年限不得突破規定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內房地產押品權利層面的基本知識出讓和劃撥劃撥劃撥用地范圍：（1）國家機關用地和軍事用地：（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地劃撥土地使用權的處分在轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償房地產押品權利層面的基本知識出讓和劃撥劃撥劃撥土地使用權的處分以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業，在補辦土地使用出讓手續、補交出讓金、進行土地登記后，土地使用權由股份制企業持有職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承房地產押品權利層面的基本知識土地使用權轉讓土地使用權轉讓條件土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。土地使用者依出讓合同約定進行開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發的，形成工業用地或其他建設用地。轉讓房地產時房屋已建成的，還應持有房屋所有權證書土地使用權轉讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經濟效益，不得違反城市規劃的要求；土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應經市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準，并按規定辦理過戶登記手續。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓房地產押品規范層面的基本知識規劃知識用地分類根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137—90），城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分。城市用地共分10大類、46中類和73個小類規劃控制指標：規定性指標用地性質，指規劃用地的使用功能或土地用途，可根據用地分類標準進行標注。用地面積，指規劃地塊劃定的面積建筑密度，指規劃地塊內各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離房地并產押憲品規布范層號面的葵基本表知識規劃知腿識規劃控葉制指標羨：規定軌性指標建筑春紅線縣后退市距離偏，指疲建筑尿相對誦于規淋劃內鍵道路警紅線苦后退陰的距廚離，霜通常衫以下刊限控川制人口容慮量。即源規劃地匠塊內部根每公頃隙用地的坑居住人趕口數，祖通常以背上限控訊制建筑錢形式右、體庭量、般色彩柳、風小格要嶼求。趣對規禿劃區享重點伐地段吳的建暴筑形餐體和倘布局烏應進架行特池別控氧制，籍包括用廣場弱控制蘋線、晨綠地愚控制思線、觸裙房廳建筑潤控制菠線、艇主體泰建筑跨控制銜線、濱建筑杏架空地控制變線、用建筑龜高度潑控制局范圍醒、建央筑顏魂色等類具體附指標其他五環境電要求房地產肥押品規姑范層面艦的基本凝知識規劃態知識規劃控靠制指標演：指導誘性指標容積率檔，指規腔劃地塊個內各類封總建筑美面積與自地塊面介積之比仆，可根妄據需要顧制定上端限和下稼限。容敞積率的牲下限保宰證地塊汗開發的滋效益，污防止無屈效益或方低效益司開發造練成的土變地浪費席。綠地率陣，指規競劃地塊時內各類顏綠地面單積的總跌和占規走劃地塊諷面積的列比率，深即：綠晌地率=綠蛙地面閱積／田土地錄面積綠地蒼率通捆常以干下限響控制碑。這寸里的努綠地娛包括短公共缸綠地鉆、宅朋旁綠丟地、餓公共荷服務串設施后所屬餓綠地翠（道劈燕路紅邊線內漲的綠貪地）蜓，不算包括務屋頂臨、曬嘉臺的嘗人工委綠地繼。交通福出入肝口方子位，打指規謝劃地唐塊內押允許影設置汽出入落口的貿方向般和位黃置停車泊舌位及其趙他需要被配置的響公共設狐施，包隨括居住錦區服務伸設施（堆中小學謊、幼托劑、居住屋區級公定建）、玻環衛設臘施（垃遺圾轉運矮站、公春共廁所耗）、電僅力設施嘗（變電瞇站、配醒電所）殊、電信畢設施（祥電話局盒、郵政傲局）、倒燃氣設戶施（煤夢氣調氣巾站）等房地滅產押晚品規補范層臟面的返基本層知識規劃謠知識建設獲工程悟規劃圾許可坊證制鞋度在城市禾規劃區粒內新建修、擴建禾和改建莖建筑物扶、構筑形物、道詞路、管戶線和其他他工程拒設施，壟必須持茅有關批匆準文件督向城市詞規劃行宋政主管歌部門提啦出申請賤，由城杰市規劃抹行政主當管部門煎根據城債市規劃輔提出的奇規劃設信計要求榮，核發寫建設工憐程規劃螺許可證俱件。建伍設單位芹或者個仿人在取刷得建設織工程規稻劃許可喊證件和庭其他有似關批準倍文件后唇，方可察申請辦患理開工三手續房地產邁押品規繩范層面礎的基本漢知識房地產翼開發管粗理知識立項管傾理對房纖地產譯開發駐項目乎進行竹可行鑄性研權究，壘形成《房浩地產相開發座項目饞可行價性研兵究報執告》房地產慣開發項塌目用地前的土地堤使用權晨出讓或皺者劃撥陵前，主屯管部門君應當出津具《房樂地產開謹發項目婚建設條槍件意見興書》，店其內容點應當作慢為土地自使用權議出讓合層同的必勝備條件剖或者劃他撥土地論使用權淘批準文應件的內襲容之一房地產城開發企電業應當紋在簽訂數土地使寫用權出史讓合同捎或者取濕得劃撥申土地使渾用權批耐準文件姐后的1它5日內愛，到建綠設行政資主管部澇門備案端，領取抬《房地嶄產開發袍項目手虹冊》。挨房地產忙開發企具業應當墨將房地扛產開發厲項目建般設過程銀中的主饑要事項彼記錄在阻《房地輸產開發戴項目手疼冊》中墾，并定蔬期送房協地產開悼發主管克部門備唯案房地產傅押品規召范層面趣的基本解知識房地產皆開發管特理知識四證管附理房地衫產開吉發企賀業應銜取得《國蹈有土泡地使豈用權鎮證》罰、《險建設脅用地床規劃發許可訴證》歪、《駝建筑呼工程揪規劃痰許可靈證》疏、《虎建筑企工程騎施工至許可灰證》質量押驗收圈和房羽屋完仙損等封級房屋驗微收按國泰家《建必筑工程嗚施工驗鹽收統一劑標準》厘（GB硬503雁00-啄201乎9）規慨定進行二、鋸房地糕產押注品評春估基猛本知悲識第一部意分：房龜地產押浮品評估擾基礎知辨識房地產災評估基經本知識定義評估人干員依據底國家有哲關法律油、法規岔和評估匪規范，米根據評貓估目的碰，選擇涌適當價篇值類型微，遵循稼評估原趣則，按小照評估紗程序，距運用適馳當的評剝估方法戒，對房凝地產抵稍押品在諸評估時艙點的合性理價值怒進行分犧析、估證算并發僑表評估穗意見的菠行為和拼過程評估主幼體從事房謹地產抵刑押品價和值評估報和審核咽工作的傾人員，扯他們是恥評估工找作的主頁導者。評估客吸體（評汁估對象困）具體寶評估初活動稅中需療要評箭估的移房地挎產作為評擺估對象涌的房地遮產，應況符合國義家有關紀法律、交法規和努農業銀少行相關嚷制度的霧規定。訂對于根婚據有關健規定不剃得抵押熊的房地輩產，不倚得作為伐評估對標象房地御產評熄估要賭素評估不依據評估工活作所應銀遵循的禽國家法教律法規遍和評估劑規范、趟評估活懷動相關糕當事人擴之間的萌合同協鍛議以及護其他參徒考依據《房地躺產估價賀規范》拾（GB歸/T學502懲91-境201敵9）《城鎮張土地估猶價規程份》（G昏B/T海18以508束-20招19）《房地咱產抵押輸估價指安導意見爺》（建腳住房[擱201脹9]8籠號）《資產穿評估準碼則——毒不動產行》（中倘評協[概201寫9]1突89號美）《中國尤農業銀腔行押品爐管理辦蕩法（試從行）》棚（農銀笛發[2掩009螺]40諒0號）《中嚴國農槽業銀袋行房狐地產誓押品股價值網評估造指引件》人民銀儲行、銀藍監會等遠外部監劫管部門穩的監管胖要求以棟及本指予引等我份行內部挨制度辦禿法的規陽定房地呆產評兄估要腸素評估目朽的評估結欺果的期催望用途么，它直燦接決定刪著價值班類型和薯評估方蠅法的選舞擇評估時債點（評焦估基準店日）評估結腦果對應披的日期齒。即只柜在該評胞估日期妨，評估常對象才媽有該評忘估價值一般應按為完成框評估對須象實地吐查勘之茶日，但循評估委達托合同建另有約蘇定的除優外。因巨特殊需牢要，評黃估時點核可定為逆過去或晨未來的罩某個日蜻期房地產漢評估要蘆素價值它類型評估結驗果的價塵值屬性軍及其表圍現形式農業旦銀行鑰房地媽產價核值評槽估的紀價值猴類型柔為房腳地產朽抵押嬸價值遙，即耗抵押往房地址產在諸評估嚼時點矮的市加場價劉值。抵押磚價值=未貿設立會法定大優先垮受償毛權下循的價動值-職優先妨受償涼權=未設樹立法定云優先受奧償權下三的價值印-拖欠像建設工蘭程價款趴-已抵甲押擔保的債子權占用賢額度-什其他法開定優先覽受償權房地產碎評估要矩素價值類距型名義價暴格和實憂際價格名義虜價格蹤蝶是表龍面上母的價吉格，殊實際袋價格括是在演名義常價格貓的基濃礎上辛進行國計算攤或處政理得畏到的暑價格姑。[例]褲一宗建鋼筑面積施為15哄0平方晉米，總蟻價10缺0萬元知的住房睬，在買到賣中雙晚方如約園定按以喜下幾種簡付款方星式付款展：（1火）要求蘆在成交孔日一次哪性付清勾；（2訴）如果憑在成交脅日一次交性付清錄，則給氣予2%滑的優惠腦；（3奧）以抵役押貸款茶方式支呆付，其腸中首付燒50萬勞元，銀獲行貸款簡50萬續元，期言限20善年，貸愁款年利漿率7%辛，按月堪等額償童還貸款鏡本息；糕（4）紋從成交成日期起芬分期支滋付，成篩交日期知支付5窮0萬元尤，1年考后支付蘇剩余5挑0萬元咸，年折員現率為似10%福。請計艦算各種關付款方蛛式下的倘名義價根格和實另際價格擺。[解]替在以上底4種付悄款方式講下，名陪義價格盆均為總掉價10杠0萬元純。第（謀1）、士（3）頭中付款旅方式下晉，實際編價格和吩名義價樓格一樣現，均為失總價1存00萬磨元。在脾第（2日）中付逢款方式鼠下，實懶際價格勇為：1飛00×哥（1-喪2%）膀=98穩萬元。麻在第（種4）中測付款方略式下，緒實際價若格為：晚50+萍50/朗（1+垮10%決）=9拖5.4哪5萬元型。房地產承評估要長素價值類長型總價書格、碰單位牽價格唱和樓聰面地永價總價格茅簡稱總亂價，是推指某一礦宗或某胖一區域禁范圍內華房地產氏整體價滅格單位價陣格簡稱付單價。果土地單斯價是指偽單位土乎地面積伙的土地煌價格。握建筑物忌單價通剩常是指爭單位建鎖筑物面剃積的建斥筑物價貞格。房躺地單價沾通常是泥指單位盤建筑物模面積的跟房地價杰格樓面江地價惰是土扎地上配建筑拉物面世積均捐攤的都土地懸價格象。樓勵面地點價與且土地良總價息的關幻玉系為剝：樓棋面地斬價＝六土地頁總價/總建兆筑面積樓面地解價、土驕地單價見、容積理率三者門之間的諒關系，氏即：樓塊面地價踐＝土地匹單價/本容積率房地產益評估要懸素評估原怠則獨立適客觀告公正頁原則獨立：草要求房柳地產評惹估不應琴受外界僑不合理散因素的抓干擾和搏影響客觀桌：要喪求房楚地產欲評估拋要盡租可能削地減放少評吩估人番員主巴觀意置志對耽評估吵過程天和評截估結上論的奶影響飲。公正：煤要求房砌地產評妙估時必塵須站在罩中立的子立場上再，不偏鵲袒當事荷人的某違一方，下特別是團不可有勺意無意鉛地偏向攔委托方合法原散則：必放須以評余估對象麗的合法床產權、國合法使罷用、合綢法處分讓為前提凈進行評育估房地產匯評估要吳素評估原嶼則評估時縫點原則悉：評估扣結論具塌有很強金的時間況相關性襖和時效樣性，要扶求評估迫結果是瞎評估對劉象在評眠估時點艘的價格率，不能班將該評顫估結果鳴作為評刻估對象慎在其他托時點的裙價格替代介原則城：評霸估結堵果不捧得不鼓合理聾偏離桌類似勒房地簡產在秤同等培條件古下的班正常誓價格類似房閉地產是元指在同償一供求習范圍內賤，在用疤途、規由模、檔遷次、區景位、建鉤筑結構糧、權利疊性質等薯方面與據評估對奪象相同漆或相近明的房地妙產謹慎原豪則：在稈存在不珠確定或濟不可量衡化因素添的情況決下，評只估人員子作出評答估相關處判斷時小，應當灘保持必愿要的謹螞慎，充笑分估計華抵押房通地產在闖處置時招可能受坊到的限彩制、未閱來可能皆發生的泡風險和啟損失，躲不高估意市場價搭值，不奏低估知雖悉的法犬定優先慢受償款斷，并在碌評估報載告中作烘出必要弊的風險繁提示房地產遵評估要孫素評估方坦法評估方男法是指六評估所晨運用的迅特定技慢術，它愿是分析挪和判斷電房地產岔價值的乞手段和溜途徑。指評估人棟員應根套據評估柏對象、旱價值類速型和評舒估資料脅的搜集荒情況，息分析各拿種評估贈方法的喪適用性浙，選用鐘適宜的較評估方游法。房地產壞價值評愉估主要葛使用市斧場法、倚收益法磚、成本麥法、假約設開發穩法、基呀準地價誕系數修襲正法等猜評估方釀法以及橫這些評敢估方法娛的綜合愁運用。象評估人言員應熟筋知、理宿解并正潮確運用稍這些方購法，根還據實際網情況選濱擇適宜脆的評估種方法進暫行評估房地產掏評估要灶素評估俯程序評估程輸序是指首評估工釋作從開昨始準備餡到最后淡結束的獵工作順返序，主踐要包括南明確評鄭估基本藏事項、勾擬定評津估作業障方案、酒搜集評凱估所需衡資料、木實地查尚勘評估黨對象、很選定評奪估方法惕、計算擾和確定暑評估結黨果、撰喝寫和出那具評估土報告、慢審核確適認評估棄結論、反評估資冬料歸檔吧等內容評估存信息評估所貝需信息講的來源地方縱政府殘公布踏的有糕關行被業數城據地方涂政府充相關授的政時策文穴件根陣據各嚷地情詠況執頁行，柔一般煮可根構據各葉地的冊相關有地方摟政府責部門挺及其削網站養查外部乒評估削中介承機構粉數據能提供蘆數據的沙外部中包介機構灘有評估鉤公司、壩房地產恢銷售公懶司、房綱地產交兆易會、惡房地產暢二手交隙易中介凈、電視膠電臺網裙絡等現場勘糧查、客敢戶提供信息斤歸檔將評橡估報紀告電奶子版擠、現降場勘館查資舒料、甲電子布照片津、評板估測架算資糟料、高權證謝復印娃件等藏資料狐存檔卵備查第二塊部分授：房鑄地產瘦押品淡價值釋評估折理論糟與實過務一、市丸場法第二先部分掀：房羨地產捆評估鳴理論困與實氏務市場肺法定義市場法俗又稱市車場比較困法，是糟指將評挑估對象制與在評家估基準工日近期魂有過交悶易的類舍似房地工產進行霧比較，陳對這些就類似房堂地產的認成交價詢格做適歐當的修家正，以舊此估算賓評估對池象的客準觀合理懸價格或除價值的咬方法。采用市桃場法求銜得的房軍地產價襯格又稱吊為比準加價格使用前瞇提有一個永活躍的拳公開市暮場：市獲場上有隱自愿的水買者和肝賣者，第他們有干足夠的君時間可感以獲得鴿相關信紐奉息并進灑行平等刷交易，挽市場成饑交價格能基本上養可以反崇映市場夏行情公開策市場奮上要燦有可建比的斑交易岸實例便：選筒擇的盲交易舉實例胡及其押交易歪活動褲在近說期公佛開市點場上繳已經伐發生必過，矛且與亮評估定對象斃相同龍或相候似，錫這些酸交易撲實例普就可俊以作變為評捕估對罰象的雀參照器物市場法適用輕范圍同種密類型質的數谷量較驚多且務經常乞發生溪交易喜的房講地產①住宅長，包括愿普通住慘宅、高孟檔公寓慢、別墅咐等②寫針字樓覽。③旱商鋪炭。④壯標準田廠房企。⑤恭房地補產開鳥發用旨地。下列搶房地候產難阿以采循用市遲場法甚評估哭：①數芬量很演少的概房地亡產，客如特縱殊廠古房、艦機場鄰、碼劫頭、冒博物灘館、恭教堂幫、寺腔廟、股古建謙筑等眼；②很少波發生交是易的房正地產，碰如學校還、醫院病、行政跨辦公樓悅等③可沸比性洲很差據的房漂地產楊，如東在建絞工程頸等市場法操作步比驟搜集交確易實例幼，即從耕房地產勁市場中峽搜集大絞量的實皇際成交秒的房地淘產及其亭成交日歌期、成殖交價格雜、付款王方式等拴情況選取可備比實例剛，即從啟搜集的奮大量交宿易實例竟中選取勇一定數拋量、符微合一定攻條件的洋交易實風例對可屆比實誓例的野實際罰成交刷價格考進行碰適當受處理市場法可比活實例牲選擇寺要求用途領相同逢，指碧居住兆、商咽業、蓬辦公我、工駐業等謙用途建筑結宵構相同濃，指鋼蜓結構、源鋼筋混誦凝土結勵構、磚凍混結構蠟、磚木譜結構、掛簡易結儲構等房性屋建筑煤結構。權利議性質厚相似益，指錫土地稀和房糠屋的獄權利壟性質湖。例螞如國巴有土杠地與暮集體暑土地跪權利科性質腳不同那，出蘆讓土污地使鴉用權紗與劃笑撥土駝地使連用權倦的權遍利性掀質不頂同，顧商品灰住宅仔與經阻濟適恥用房霞、房模改所理購住脹房權爐利性因質不舌同交易系類型滾相同店，房鑒地產吼交易份類型埋主要狀有買崖賣和址租賃劇兩大隙類，順其中洽根據節交易砌方式檔可分廟協議伐、招淚標、哨拍賣酬、掛炭牌等拒交易鳥類型灰。所處地預段相同煉或是同屯一供需渾圈內，早指所處傅的市場稻供求環忽境和競崗爭狀況俊相同或諷相似。交易實勸例的成轟交價格骨為正常塔價格或貢可修正芝為正常芒價格。交易供實例射的成敘交日悅期與境評估病基準伏日接乏近，慣最長令不超枯過1年市場嫂法計算朽公式Pf=PB×A×歪B×CPf—評徐估對解象的銳比準盾價格倘；PB—可比破實例成足交價格前；A—交旗易情況罷修正系迅數；B—市即場狀況毒調整系送數；C—房屆地產狀棚況調整四系數市場榨法指標說示明交易情令況修正肌系數（診A）交易歡情況藥修正低是指抗排除苗交易魯行為烤中特毀殊因歲素所構造成越的可家比實各例成眾交價揉格偏窗差，予將可獄比交卡易實媽例成坊交價恩格調肢整為棚正常扭價格計算惹公式市場狀傅況調整晝系數（蠟B）市場狀洲況調整雪是指由亮于可比沸實例的尼成交日制期與評厲估時點妙不同，到房地產湖市場狀偵況可能讓發生了怠變化，朱因此，晨應將可辛比實例瀉在其成碗交日期禿時的價槐格調整度到在評乳估時點壺時的價念格計算呆公式市場法指標響說明房地妥產狀數況調千整系匙數（騰C）房地忽產狀暮況調性整是義指把悼可比羨實例鞭在自菊身狀究況下軋的價企格，腐調整萄為在廁評估縮慧對象外房地詞產狀遣況下飽的價盼格計算公研式區位狀恢況調整代，是將鋸可比實寄例房地鞠產在其燦區位狀充況下的晚價格，巴調整為琴在評估狐對象房殲地產區皮位狀況工下的價李格。內勾容主要委包括：兔位置、秀繁華程暗度、交戰通便捷頃程度、糟環境、憑景觀、紗基礎設南施情況易、公共肢配套設風施完備吹程度、節產業聚銀集度等什影響房咳地產價花格的因駱素。區純位狀況漸比較、薪調整的寄具體內球容應視逗評估對棍象的具鉤體用途睡而確定市場法指標問說明房地稅產狀恢況調服整系葉數（著C）實物狀脆況調整出，是將步可比實極例房地疊產在其鬼實物狀在況下的留價格，打調整為員在評估噴對象房托地產實風物狀況幟下的價貴格。實劃物狀況些比較、悶調整的嗽內容，棗土地主捉要包括稠面積、劇形狀、數進深、夠宗地內獅基礎設母施完備煮程度和戲場地平岔整程度幟等；建齊筑物主勞要包括從建筑規引模、建揮筑結構越、設施罵設備、慢空間布紡局、層運高、工愉程質量越、建筑呆物年齡鴨、維修吩養護情牛況等影巡壽響房地繳產價格熔的因素圣。實物寒狀況因弟素修正敞的具體家內容應奇視評估揀對象的耽具體用催途而確礎定權益筐狀況抱調整犯，是伶指將棚可比逝實例壯房地坊產在美其權配益狀仆況下族的價臘格，鍛調整反為在儲評估姨對象慢房地子產權殿益狀腫況下國的價哄格。斗權益獎狀況滲調整窯的內煙容主麗要包肅括土執地使廉用期呀限、狐城市趁規劃情限制政條件簽（如溫容積筍率）風等影待響房趕地產憶價格尾的因員素市場賀法指標取宿值范圍單項因緊素修正符不能超蛛過20%綜合齊因素保修正擇不能縣超過洲30亡%因素修此正超出融范圍的涌，應更積換其他絲式可比交傲易實例現場勘己查:比較因事素條件準指數表市場銜法的虧計算見應用建立傅比較獅基準統一橋房地鍋產范蕉圍針對某桐些評估棚對象，義有時難匠以直接預選取到請與其范羞圍完全興相同的滔房地產出的交易靠實例作賤為可比秤實例，仆只能選陡取“主干”相同的解房地產勁的交易鎖實例作專為可比衣實例。欺統一房繩地產范渣圍即是典進行“有無碌對比”并消娛除由折此導償致的戀價格猾差異帶有鏟債權恥債務朗的房扣地產葡。房地產宣價格=帶有裂債權債躁務的房趕地產價杯格-債暑權＋債投務含有糊非房械地產淋成分唐。房地產葵價格=珠含有非乎房地產肝成分的障房地產監價格-答非房地為產成分忌的價格房地產躁實物范首圍不同市場紐奉法的項計算亡應用建立比情較基準統一房沙地產范悅圍[例]暴評估對蘭象是一徑套不帶仆車位的孤住宅，牛選取的重可比實疫例成交賴價格為際126團萬元，源含有一多個現價汪為15忌萬元的僅車位和犬一套全列新狀態慰下價值爸為8萬激元的家矮具，家婦具為八磁成新，引請計算轉該可比腐實例經故統一房掏地產范稻圍后的罷價格。[解]屢選取的池該可比松實例成濟交價格暑為：1說26-朗15-耳8×0獅.8=掉104鋒.6萬嫩元市場法稼的計算塞應用建立伯比較飲基準統一咽付款挖方式需要螺將分窮期支凈付的迫可比剛實例蠟成交概價格印折算百為在捆其成頌交日嫩期一禽次性據付清售的金話額。卵具體米方法振是通席過折巧現計頭算[例]誰某宗房口地產成啦交總價息為12狗0萬元談，其中首首付款洞40%導，余款撈于半年曉后一次征性支付以。假設廁月利率擠為0.頌4%，欣請計算顛該宗房羞地產在銷其成交柴日期一翼次性付但款付清盆的價格祝。[解]系該宗房石地產在孩其成交兵日期一執次性付已清的價碼格計算秀如下市場朱法的夠計算鳥應用建立比客較基準統一津采用黃單價統一價若格表示秘單位可括以是總乏價，也合可以是值單價，采但一般拳是采用紐奉單價統一幣嗚種和貨笛幣單位在統畫一貨消幣單關位方齒面，膨按照告使用更習慣砍，人墓民幣封、美扮元、幣港幣極等，典通常鳥都采冊用“元”統一面外積內涵市場法鼓的計算船應用建立比題較基準統一面雄積單位平方擋米下段的價早格=現公頃槍下的馬價格旱÷1燈00乒00平方段米下凳的價蓋格=蓄畝下惰的價既格÷用66涼6.呆67平方測米下餐的價梅格=造平方棗英尺資下的注價格煌÷0竊.0淡92蹤蝶90瘦30免4平方待米下殼的價話格=像坪下噴的價解格÷寺3.痛30饒57爪93[例]德搜集了已甲、乙松兩個交努易實例欠。甲交富易實例耐房地產墊的建筑達面積1立20平灰方米，律成交總騙價24膏0萬元統人民幣酸，分三嗓期付款捧，首付災款10喝0萬元井人民幣更，第二質期于半糾年后付惑70萬恒元人民脹幣，余奏款70置萬元人追民幣于巖1年后亡付清。借乙交易皆實例房信地產使妹用面積雷300來0平方搞英尺，稻成交總柏價12天2萬美愉元，于儀成交時蠶一次性延付清。觸已知人牌民幣年濃利率為減6%，邁該類房泊地產建欠筑面積喘與使用軍面積的聚關系為扯1平方曲英尺建狗筑面積灣等于0梅.65石平方英鈴尺使用城面積，尤乙交易首實例成末交時人艇民幣與沾美元的儉市場匯外率為1啞美元等充于6.導838抬3元人慨民幣。長如果選氏取該兩狀個交易深實例為拜可比實司例，請控對其成忽交價格飽進行“陪建立比健較基準報”處理市場藥法的勁計算劣應用建立比電較基準統一這面積磚單位[解昨]（央1）分統一著付款怠方式乙總價指=12幼2.0乏0（萬際美元）統一采兇用單價略。甲單價嗓=23胖403惱00÷闖120恨=19才502災.50語（元人爪民幣/郊平方米亡建筑面潛積）乙單價勿=12臺200什00÷悲300叉0=4城06.亭67（情美元/昌平方英爛尺使用鎮面積）統一幣懇種和貨早幣單位殖。統一濾采用人遮民幣表賣示：甲單駱價=涉19囑50鐘2.砍50叮（元妨人民架幣/咐平方技米建尋筑面躁積）乙單價影=40謹6.6軍7×6港.83瓣83=添278脈0.9貼3（元崇人民幣悉/平方襪英尺使肥用面積攻）市場法純的計算析應用建立腳比較導基準統一罷面積若單位[解]系統一規面積內魂涵。統拜一采用撥建筑面妨積表示杏：甲單價形=19抽502字.50禽（元人樸民幣/術平方米濱建筑面功積）乙單價畜=27靜80.狠93×哪0.6乘5=1妄807牽.60請（元人夸民幣/脹平方英魯尺建筑諷面積）統一面貿積單位竿。以平旺方米為忽基準表埋示：甲單在價=菌19裹50貿2.孝50蓮（元薯人民飼幣/暈平方重米建龜筑面洗積）乙單抗價=劣18只07究.6腎0÷肚0.鳥09抗29萬03噴04合=1喬94棵56怪.8四4（檔元人熔民幣承/平學方米徑建筑競面積笑）因此，燒通過建廈立比較蝴基準處秋理，甲初交易實茅例的單勤價為1器950替2.5岸0元/牙平方米屯建筑面鏈積，乙揚交易實宿例的單鉆價為1稼945闊6.8蘋4元/磚平方米格建筑面勿積市場法擴的計算施應用交易情仰況修正交易時情況排修正拳需要拿考慮恩的主沸要因陶素利害沿關系知人之相間的捷交易急于出親售或急熊于購買陣的交易交易險雙方好或某責一方平對交炊易對句象或曉市場劈燕行情烤缺乏燭了解衛的交鹿易交易商雙方搭或某靈一方漸對所心交易航的房斃地產面有偏坦好的鴨交易特殊能交易皆方式桐的交事易交易稅澆費非正趁常負擔茫的交易相鄰柜房地江產的潤合并役交易強迫劉出售幕或強朋迫購矛買的者交易受迷信次影響的憶交易其他非現正常的慶交易市場胸法的樸計算私應用交易情日況修正交易搞稅費壘非正砍常負擁擔的貸修正將成交梢價格修兆正為依華照稅法營及中央榜和地方糖政府的閉有關規獨定（沒扣有規定帆的，按動照當地巾習慣）禮，買賣霧雙方各不自繳納燃自己應洽繳納的霧交易稅藏費下的進價格。修正公祝式為：正常成季交價格螞=賣方賢實得金懼額+應談由賣方堪繳納的秀稅費=毒買方實頭付金額揭-應由語買方繳組納的稅包費正常竿成交牛價格窩=賣們方實黨得金慶額/始（1執-應儲當由絲式賣方卷交付糖的稅格費比小率）載=買河方實宿付金仆額/識（1爐+應其由買羊方繳撤納的屆稅費鐘比率傅）市場表法的遼計算為應用市場獨狀況框調整市場狀恰況調整獲是指將夜可比交拜易實例爸在交易內日期的視價格調裙整為評捷估基準么日的價順格市場腦狀況塔調整貢的價叼格指暗數法采用松定基往價格記指數村進行粥市場線狀況到調整誦的公辦式為瓦：[例恐]某綱房地潔產2燙00非9年脆3月靜1日冶價格軌為1妙60喘00竟元/匯平方豈米，棵現需價將其身調整息到2叫00謹9年要11羞月1傷日。喊已知慮該宗禽房地恒產所落在地汪區類菠似房撲地產吐20浮09咱年1慕月1征日至上11挺月1紹日的守價格拒指數帳分別腸為8蜜9.屋3，唇84映.7撲，8撓6.火8，輪85扔.0巷，8晴9.識2，朽92餅.5更，9剃8.濕1，享98徑.0按,9添7.賺6,國98警.0劉,9掌7.雄9（壁以2點01曾9年蘭1月型1日爹為1竊00盤）。肌請計為算該饑宗房垂地產彩20州09坡年1畫1月墨1日抬的價塵格。[解妙]該濱宗房擴地產摟20指09劑年1英1月洽1日刷的價施格計篩算如滿下：市場呢法的覽計算充應用市場蝕狀況璃調整市場狀引況調整彩的價格擔指數法采用品環比腳價格度指數撈進行丹市場松狀況喇調整困的公塔式為可比牢實例排在評匠估時鎮點的老價格百=可鑒比實往例在待其成詳交日新期的附價格授×成仿交日隸期的皺下一改時期被的價播格指筒數×過再下加一時霧期的睡價格摩指數擦×…獨×評贈估時竿點的折價格憲指數[例]位某宗房艘地產2匠009院年3月血1日的雕價格為攏160躍00元繁/平方祥米，現喝需將其蹈調整到裝200怪9年7嬌月1日呀。如已詳知該宗連房地產螞所在地警區類似麻房地產睛200帽9年1卸月1日允至7月涌1日的飯價格指闖數分別的為94灣.7，垮94.澤8，9慌6.7頁，10烘5.0踢，11彎4.2瘋，11篇6.5芝，12爆0.1別（均以安上個月乘為10袍0）。購請計算件該宗房歌地產2信019躺年10蛛月1日抽的價格東。[解園]該展宗房畏地產法20介09做年7饅月1撲日的鬼價格汽計算扔如下救：市場榜法的雀計算血應用市場宇狀況知調整市場狀僅況調整脅的價格群變動率縣法采用輸逐期吵遞增菠或遞牌減的值價格報變動欄率進顛行交歷易日堡期修騾正的陪公式妻為[例]鋸為評估另某宗房千地產2延009陸年9月煤1日的只價格，貨選取了腿成交日注期為2塊019澤年12占月1日姐、成交陰價格為麗800弄0元/鍛平方米網的可比叛實例。凳另獲知樂該類房兆地產的睡價格2帝019認年1月核1日至繭200薄9年2村月1日重平均每虛月比上發月上漲脹1.5竹%，2襖009童年2月速1日至董9月1肆日平均城每月比簡上月上例漲2%患。請對綁該可比唇實例的劍價格進劈燕行交易芽日期修上正。[解妹]對蚊該交佩易實阻例的劇交易臟日期想修正列為：市場法績的計算杠應用市場狀搖況調整市場狀章況調整丈的價格扶變動率皮法采用期雨內平均滑上升或喪下降的寺價格變緞動率進油行市場勻狀況調蛾整的公殲式為：可比實銅例在評普估時點炭的價格蜘=可比榴實例在繪其成交浩日期的釣價格×份（1±巴價格變快動率×換期數）房地紛產狀蚊況調剃整區位米狀況鍵調整[例]妄已知在積某宗房目地產評跳估中，難選取的貸可比實古例A、縣B、C化的區域位分析如費下表所毫示，請猜計算可揀比實例哪A、B般的區位棋狀況調朵整系數市場法室的計算栽應用[解]悶可比實像例A、罰B的區棚位狀況旺調整系盈數分別胃為市場法顛的計算瞧應用房地產武狀況調掘整實物狀妥況因素失修正[例]切已知待在某宗圓房地產丘評估中喉，選取搭的可比損實例A予、B、祥C的實酒物狀況還分析如直下表所譽示，請蛙計算可苦比實例級A、C雜的實物漲狀況因息素修正僑系數市場膝法的褲計算箏應用房地產茄狀況調妨整實物狀告況因素切修正可比柱實例奔A、螞C的齒實物客狀況在因素修修正滋系數分別為市場法確的計算動應用房地剩產狀教況調初整權益必狀況貧調整[將宴可比斜實例忽房地體產在嚼其權拘益狀柴況下染的價他格，宣調整崗為在孤估價嚼對象啟房地敗產權托益狀餡況下棗的價駐格。暖權益胸狀況嚷調整狹的內匆容主扭要包遇括土組地使速用期舅限、樓城市口規劃帳限制治條件碎（如澇容積斜率）斬等影測響房逼地產新價格航的因衣素求取比耕準價格求取某復個與可桑比實例結對應的最比準價麥格比準價券格＝可閘比實例抗價格×碧交易情造況修正兵系數×涉市場狀乞況調整伴系數×啟房地產覽狀況調城整系數交易稈情況窄修正劃系數耳=可尸比實建例的談交易論情況硬指數謹/1挺00市場夜狀況伙調整狡系數仰=可拍比實遮例的揀市場必狀況斷指數視/1躺00房地產浪狀況調蠢整系數本=10棕0/可艙比實例板的房地評產狀況毛指數市場旋法的食計算阿應用求取眨比準憑價格求取其挪他幾個蹲可比實穩例的比陡準價格采用算懇術平均合數法，況將多個萌可比交甜易實例益的比準謙價格相唱加求和明，除以廣可比實歷例的個回數，得宋出評估姥對象的況最終比盤準價格[例]壞某宗房哈地產評形估時，楚選取周惹邊成交嚴的同類主房地產倘實例A箏、B、構C、D斑，成交粱單價分責別為8釣700趁元/平摸方米，撇820嗽0元/蓬平方米康，85顆50元登/平方倦米，8仙400交元/平煉方米，媽已知交僑易情況情修正率閥為0，慮2%，泛3%，伍0，交碎易日期蘿修正率什為6%衫，7%跡，12魔%，1提0%，料房地產淹狀況調院整打分泊分別為銳104喊，10猾1，9臟8，6浸5。假忘設沒有揭其他需倚要考慮引的因素舒，請計中算該宗丟房地產悅的最終旬比準價蛇格（采絲式用算術計平均數忽法）市場法武的計算竟應用求取派比準肌價格[解]報由于同熊類房地泡產實例詢D的房奔地產狀機況調整白修正超犬過30盆%，不議宜作為悠評估對境象的可只比交易岡實例。妹本宗房誼地產評畏估的可貨比交易翠實例為對A、B揮、C，穩依據比匯準價格不=可比恭實例成恩交價格掃×交易脅情況修脹正系數安×交易到日期修柄正系數杏×區域桂因素修傾正系數在×實物性狀況因預素修正暖系數，潔相應計到算如下逼：利用算墊術平均墻數法計撞算評估礦對象的斥最終比睬準價格濃為：二、菌收益版法第二部屯分：房寬地產評賺估理論尿與實務收益蝴法定義收益敢法是衡指預杰計評接估對捉象未具來正掏常凈鼓收益頁，選裙用適浩當的棄報酬彈率或取資本術化率避將其捆轉換密為價倉值，生以此肌估算崗評估笛對象減的客您觀合畢理價蜻格或肅價值派的方撫法。葡通常科把收繭益法診測算障出的勝價值不簡稱達為收墊益價監格選用好條件被評估亡房地產合的未來注預期收峰益可以眾預測并皆可以用幅貨幣衡律量房地產梅擁有者鵲獲得預溝期收益販所承擔殘的風險神可以預饞測并可鍛以用貨賢幣衡量被評估黨房地產立預期獲娃利期限怪（壽命撲）可以擺預測適用牙范圍對于可慨獨立經薯營獲利忠或具有叨潛在收斧益的房碼地產，庸一般采完用收益屢法進行勞評估收益腎法操作螺步驟確定未閥來收益剩期限求取未費來凈收看益求取報媽酬率選用很恰當秒的報淹酬資孫本化觸法公澆式計鞋算收令益價擠格基本干公式V─評款估時點坊的收益憑價格（幻玉通常稱難為現值汽）；Ai─未萌來第鹽i年羽的正雙常凈微收益引；Y—房騙地產的夸報酬率償；n─可翁獲收益間的年限收益法寇的計算數公式可參考描公式凈收脹益每洗年不乓變V─溜評估挑時點膜的收欲益價慌格（苗通常甩稱為聚現值聰）；A─漿未來飲第i墾年的殺正常叢凈收寧益，賊保持素不變疊；Y—房為地產的沈報酬率舌；n─起可獲禾收益溪的年饞限[例]洪某宗房凍地產是晉在有償貝出讓的狼土地上鼓開發建攏設的，夢當時獲及得的土第地使用獄權年限這是70圈年，不鍵可續期翼，至今勁已使用麥了8年善；預計侍該宗房銹地產在簡正常情里況下每咱年的凈殺收益為介7萬元屑；該類略房地產飽的報酬夕率為6淘.5%佛。請以拋收益法婆計算該弄宗房地配產的價決格。[解航]該憑宗房印地產扣以收微益法掃計算愛的價抹格為收益法題的計算圣公式可參喇考公隆式凈收益滲在若干宜年前有治變化V─評桶估時點干的收益涼價格（鋪通常稱眠為現值降）；Ai飄─未往來第霸i年鋒至第臭t年押的正辮常凈死收益幸；A─未嬸來第t巡壽年后的譽正常凈愛收益，刊保持不鮮變；Y—房越地產的銷報酬率詠；n─精可獲輸收益妻的年考限[例截]某隱宗房婦地產災的收曲益期始限為博40棚年，雙通過樓預測判得出代未來勁5年噸的凈州收益歲分別影為1土8萬灰元，體20嚼萬元貨，2觀1萬揭元，細23優萬元伐，2馳6萬攝元，碧從未民來第餃6年叉到第命40粗年每和年的孕凈收此益將盞穩定謎在2巡壽8萬娃元左喉右，熔該類接房地途產的春報酬往率為給10屈%。被請以從收益浮法計肺算該彎宗房體地產憑的價授格。[解罷]該急宗房警地產綁以收琴益法寶計算浩的價延格為收益遼法的伙計算紡公式可參侵考公糾式凈收挨益按紅一定部數額瘦遞增V─評出估時點陡的收益摧價格（趙通常稱凳為現值福）；A─未爭來第1陜年的正崇常凈收昂益，此業后按數淺額b逐骨年遞增滋；Y—礦房地蒜產的燦報酬賤率（簡不為噸0）訓；n─瀉可獲既收益罩的年購限收益法許的計算合公式可參考擺公式凈收備益按缺一定偉數額從遞減V─低評估勤時點元的收以益價皂格（逐通常茂稱為薪現值碰）；A─序未來默第1兆年的假正常憶凈收撥益，華此后任按數灶額b碑逐年民遞增必；Y—房扭地產的幫報酬率足（不為羞0）；n─然可獲向收益微的年茶限，漲為有狐限年美，滿狡足n范≤收益降法的渾計算傍公式可參找考公隨式凈收憶益按歷一定暫數額底遞減[例綠]預紛計某農綜房貼地產淺未來橡第一任年凈亦收益貧為3竹7萬串元，網此后讀每年居的凈貍收益合會在布上一鞏年的稈基礎招上減絮少2攏萬元蛇，該限類房剖地產俊的報范酬率低為1厲0%念，產海權有副限時施間為熱40舅年。吹請以結收益壞法計黑算該臨宗房莫地產夏的價任格。[解]折該宗房趟地產的霞合理經喘營期限辱n計算康如下收益貓法的釋計算婚公式可參欠考公斤式凈收外益按籮一定睬比率役遞增V—襯評估袖時點腦的收閣益價樹格A—鹽未來桿第一婦年的閃正常箏凈收鋤益；Y—淘房地插產的交報酬姥率；g—凈撲收益逐債年遞增循的比例歌；n—可險獲收益晨的年限可參考絲式公式凈收益宴按一定房誠比率遞叨增V—評揉估時點號的收益切價格A—似未來骨第一荒年的紋正常刊凈收寬益；Y—飽房地畏產的梯報酬捆率；g—凈垮收益逐舍年遞增溉的比例競；n—借可獲灰收益唯的年械限收益法點的計算糠公式可參考垂公式凈收艇益按臨一定迷比率勢遞增紋、遞習減[例]節預計某桃綜房地防產未來唯第一年罰凈收益冒為26碼萬元，辮此后每明年的凈仆收益會雖在上一留年的基翼礎上減幼少1%博，該類荒房地產燃的報酬閘率為7宋%，收疲益期限蜜為5年別。請以飯收益法承計算該知宗房地油產的價鍵格。[解映]該餓宗房站地產優以收昂益法趴計算乘的價用格為收益法直的計算屋公式可參考棍公式預知未孫來若干孫年后的滔價格V─誦評估見時點凈的收賊益價習格（添通常請稱為窮現值聞）；Ai─請未來第渡i年至衛第t年溉的正常內凈收益吳；Vn沖——窮房地顯產在烈未來播第n培年末尖的轉曉售凈叔收益禿或市小場價調值Y—房埋地產的驗報酬率安；t─持尿有房地便產期間收益蘿法的鐘計算槍公式可參換考公涂式預知未俊來若干衰年后的喬價格[例浪]某忌寫字囑樓過欣去的遷市場寒價格琴為2捧80曾00掠元/駐平方決米，與目前為房地傳產市絨場不牽景氣沖，其敗市場弱租金圣為每淡天1咽3元沃/平炮方米臘，該孟類寫兇字樓闊的凈言收益渣為市鹽場租腔金的葉70殲%。坐預測歡房地歉產市泛場3生年后班會回軟升，甘那時們該寫蒸字樓都的價弦格將估達到葡30粉00獄0元傅/平尋方米鋤，轉稠讓該厚寫字復樓的龍稅費聚為市寬場價塔格的緞6%鄉豐。如打果投灣資者怖要求對該類眾資產資的報片酬率兔為1禽0%奪，請嘴以收嫂益法辯計算援該寫腦字樓忍目前逮的價訪值。[解擋]該松寫字干樓以鋒收益逝法計諸算的永價值遷為：收益險法的前指標須說明未來訊第i悄年的執凈收壯益（群Ai）基于蹲房地笨產出柱租的曲凈收饑益的崖計算霜。基于擦房地永產出假租的櫻凈收智益計役算的庫基本句公式裕為：年凈收樓益=房地灶產出租扮年總收獸入－房姑地產出趨租年總折費用。董房地產鴨出租的號總收入房地部產出微租年央總收盜入=達有效串毛收雁入+濤其他援收入有效懲毛收喇入=窩單位弊租金胸×建舞筑面補積×歲36陷5天惑×（雕1－鏈空置新率）霸－拖顆欠的壞租金拾以及旁其他牙收入報損失其他收扇入主要粥包括租激賃保證輸金和押疲金的利飽息收入蕉、房地伏產經營巷業態帶薪來的除盼租賃收胃入外的拘其他收絹入。沒階有其他面收入取局值為0收益悉法的脅指標浪說明未來躲第i春年的蘆凈收允益（得Ai）基于只房地陡產出忠租的改凈收彼益的廉計算房地產保出租年煮總費用保險步費=重置欺單價×棄建筑面縱積×保較險費率膚。房屋古保險費館率一般位按1.蘋5-2掏‰計算詢。稅金：父按照國甩家和地縫方政府沫有關規炊定執行想，主要碼包括房魂產稅、氏營業稅險、城市患維護建鄉豐設稅、謎教育費遙附加等遺。其他貸費用綁：根衰據當晚地具注體情金況確嗓定，滔主要幫包括遠供暖分費、敲水電犁費、剛電話案費等卡，但醬是要駛注意湖租金獅收入薪是否車包括曾該項罪費用習，并偶根據善實際虧情況水決定允是否景計算林或扣通除基于營競業收入列的凈收懇益的計否算。使用收鉤益法對粉百貨商憂場和超取市等業壇態評估破時，凈緊收益測愉算公式最為：凈厘收益＝牽主營業跟務收入多－主營災業務成殿本和稅礙金－管揀理費用潑－財務配費用－膠銷售費謹用－商窄業利潤闊。收益法化的指標渡說明房地產證的報酬右率（Y裕）市場提賊取法搜集三烤宗類似