房地產營銷策劃方案——成都復地中心營銷策劃方案2014本報告為策略而來1、保證可操作性，為2014年復地中心營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創作基于兩大前提：項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區域是極具發展前景的區域！吉信行觀點就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續運營打下基礎？Q2：如何在競爭背景下較短時間內蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續熱銷，完成集團目標？基于對項目的認識，本次報告核心解決兩大問題：報告體系AnalyzeSystem>>市場背景審視及營銷目標>>目標下的價值審視>>基于競爭的客戶洞察>>營銷策略思考>>項目分階段營銷策略計劃市場背景審視

宏觀政策·土地市場·高端住宅市場市場背景審視2014年預計政策總體偏緊，政府對樓市依然持高度關注狀態，開發商推售持謹慎資金鏈看緊，客戶出手將越發小心冷靜。1、年初新國五條政策出臺，重申限購限貸等調控政策，要求地方公布房價控制目標，但地方政府的國五條細則在落地時普遍較為溫和2、成都市政府在年內多次調整公積金貸款政策，公積金貸款購房難度有所加大3、銀行在年內多次出現銀根緊縮和利率上浮的情況，經濟板塊下行和房產板塊上行出現相應碰撞4、國務院提出城市基建6大任務，并在當時被認為長效調控機制有望于10月亮相，后雖無音訊，但提高了后期政策趨緊的預期5、十八屆三中全會召開，房產9大問題備受關注，與房地產稅相關的383方案被提出，調控趨緊的氛圍有所保持宏觀政策土地市場高端住宅市場市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為6175元/平米，兩者均創成都市場年度土地市場價格新高。商業用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為602萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業和住宅土地在2013年下半年出現頻繁成交，城南高價土地成交集中，預計未來2-3年競爭格局將進一步加劇二、本案以價格適中的商業用地（兼容住宅）立項，入市首批產品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產品成本控制上將占據一定優勢市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數1桐梓林壹號1180612077412仁和春天國際花園952710389643中海城南華府1276014322454泰悅灣995911457325譽峰16961（精裝標準6000）17427（精裝標準6000）266西派國際17165（精裝標準4000-6000）17628（精裝標準4000-6000）277綠地錦天府16050（精裝標準4000）16928（精裝標準4000）268成都ICC106601176217數據來源：銳理數據庫（備案數據）對比2012年和2013年截止11月（12月未結束，月度統計數據尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項目以清水價橫向對比可見，中海城南華府清水價實現最高，系高端項目標桿。且從各項目價格變化趨勢分析，近兩年成都高端市場價格無并明顯漲幅。從月均成交量分析，成都市豪宅住宅月均成交約35套，除以價換量的仁和春天國際花園項目以外，月均成交走勢以中海最好。市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場項目名稱物業類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產品面積區間（㎡）裝修標準產品附加值藍光公館1881住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居長城半島城邦住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間仁和春天國際花園綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套譽峰綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套中海城南華府住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區域高端項目多集中于火車南站以南，市政府及中央商務區周邊，天府大道東側尚未成勢，而本案位于天府大道東側均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項目，產品競爭激烈，產品附加值方面各有所長本案產品面積區間為120-260㎡，其中豪宅項目主力面積段集中在150-300㎡，本案主力面積段為120-175㎡，與豪宅市場主力面積段存在一定的差異；市場背景審視宏觀政策土地市場高端住宅市場成都豪宅產品主要集中在城東攀成鋼板塊和城南站南板塊兩大區域。潛在對標競品明年入市項目較為集中（約7個），將有較大放量。保利康橋棕櫚泉國際城南華府譽峰四海逸家時代豪庭朗御藍光1881成都城市豪宅分布圖華潤金悅灣保利貝森公館伊泰天驕九龍倉雍錦匯綠地錦天府新鴻基ICC西派國際鉑雅苑攀成鋼板塊：主力戶型區間：120-170㎡主力價格：清水10000-14000元/㎡

精裝14000-18000元/㎡仁恒濱河灣環球匯·天譽龍湖世紀峰景泰悅灣大魔方站南板塊：主力戶型區間：170-250㎡主力價格：精裝17000-18000元/㎡

清水11000-13000元/㎡大源板塊：主力戶型區間：90-140㎡主力價格：8500-13000元/㎡中鐵建項目保利項目建發項目合能項目中大錦城湖銀河灣萬科公園5號新開項目新貨推出項目新貨推出項目項目體量(萬㎡）（預計）產品面積段華潤金悅灣33210-388保利貝森公館12.885-196㎡九龍倉擎天半島7.6220-280㎡保利康橋34120-190㎡仁恒濱河灣53.2176-258㎡新鴻基ICC120102-183㎡環球匯.天譽12077-280㎡綠地錦天府28183-402㎡四海逸家41211-273㎡藍光188121188-298㎡譽峰38180-250㎡西派國際2490-276㎡中海城南華府2490-255㎡大魔方103132-293㎡龍湖世紀峰景5995-175㎡棕櫚泉國際2689-129㎡鉑雅苑48265-660㎡萬科公園5號26170-380㎡中海9號公館30175-245㎡

新項目

合能項目

建發項目

中鐵建項目

銀河灣98

中大錦城湖17160-220伊泰天驕20260-360保利項目

可計合計量983.6

市場背景審視結論1、從政策方面來看，明年的整體政策依然趨緊，政府對樓市依舊高度關注，開發商和購房者在推貨和置業方面均趨于謹慎2、從土地市場來看，城南數宗優質地塊被品牌開發商高溢價拿下，明年若以高端住宅產品的姿態集中入市或造成高端住宅市場供應過量的狀態3、從高端市場量價走勢來看，2013年高端項目價格漲幅并不明顯，月均去化套數普遍在30左右，清水高端住宅價格標桿不超過14000元/平米，普遍能保證走量的清水價格在11000-12000元左右，綜合市場因素和本案自身狀況，建議本案一期整體均價為12500元/平米，入市價格為11500元/平米4、從高端市場產品對比來看，本案在地段（島），景觀資源，后期配套方面占據優勢，而在區域熱度，贈送面積，住宅內部會所等方面處于劣勢，因此明年在推廣方面前期需將“島”和“劃島為界的高端綜合體”等概念炒熱5、從市場潛在供應來看，明年城東城南均有數個高端項目入市，加之目前市場主力對標競品部分存量尚多，屆時競爭或較為激烈營銷目標

整體目標·任務拆分戰略目標構建項目核心競爭優勢，重塑復地在成都的品牌形象，擴大企業影響力；銷售目標全年實現以銷售額3.6億。本報告以銷售目標為重心，進而實現戰略目標2014年復地中心整體目標2014年整年銷售額目標：3.6億結合現階段市場環境及復地對本項目的資金要求，設定：任務拆分根據我司去年操作成都高端樓盤的經驗，3.6億的銷售目標可拆分如下表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

1.25億1.05億0.65億0.65億任務拆分結合每個月應實現的產值，設定拆分任務如下：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

1.25億1.05億0.65億0.65億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數

約60套約50套約33套約33套按照現有面積配比+入市均價11500元/平米進行估算開盤目標：60套！誠意金客戶：120組開盤前來訪：1200組此處的轉化率設定為10%，參照我司操作的高端項目而設定目標下的價值審視

品牌價值·區域價值·島嶼價值·項目價值·住宅價值·價值提煉價值審視品牌價值區域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉復地集團，是中國大型房地產開發集團,，國家一級開發資質、中國馳名商標企業、復星集團的創始成員企業。1992年至今，已累積開發項目超過38個，遍布全國各地。自2008年復地落地成都，先后開發建設了復地雍湖灣、復地復城國際和復地御香山，積累了一定的口碑和人氣。但公司品牌距離中海、萬科、龍湖、保利等均尚有市場認知差距，項目單盤影響力較譽峰、望今緣、麓山等也有待進一步提升。價值審視品牌價值區域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉本案擁有城南金融城的規劃利好。在世界主流城市，以匯聚大型銀行、保險公司、交易所、世界級公司總部的金融城，正在成為其現代經濟的最重要物業載體。在紐約華爾街、倫敦金絲雀碼頭、上海的陸家嘴、北京的金融街……略帶炫耀色彩的地標性建筑、鱗次櫛比的高端辦公物業，強勢吸納世界級金融資源，無不讓這些城市區域從形象和經濟影響力上為世界矚目。

但區域現狀是規劃中所期待的發展尚未呈現，因此如何利用已經逐步成型的金融城現狀描摹地塊周邊的發展狀況是一個重要的課題。世界級“金”心之“心”，“前無古人，后無來者”的地段價值價值審視品牌三價值區域三價值島嶼三價值項目三價值住宅三價值價值三提煉罕見三的城三中環三島：三面面三臨江三，天三賜寶三坻。成都三不缺三水，三不缺三河，三但整三個項三目真三正能三達到三錦江三四面三環繞三，本三項目三為成三都市三唯一三，具三有不三可復三制性三，景三觀視三野優三勢明三顯。價值審視品牌三價值區域三價值島嶼三價值項目三價值住宅三價值價值三提煉項目三總占三地面三積約18三0畝，三為商三辦兼三容住三宅用三地，三其中三商業三占比三達到60三%。土三地容三積率三約為5.三8，總三建面三約為70萬㎡三。項目三物業三形態三豐富三，包三括地三標性三超甲三寫字三樓、三總部三辦公三、甲三級寫三字樓三、高三端特三色配三套商三業、三服務三式公三寓及三高層三豪宅三。建三成后三，復地三中心三將成三為成三都最三具影三響力三的高三端城三市綜三合體三之一三。物業形態體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數三據來三源：20三13三.1三1設計三測算三）260戶型220戶型175+140戶型

17三5+三12三0戶型價值審視品牌三價值區域三價值島嶼三價值項目三價值住宅三價值價值三提煉

其中三，項三目住三宅產三品：圍合三式布三局+大中三庭景三觀組三團+錯綜三式樓三棟布三局（三盡可三能保三證戶三戶觀三江）+商住三業態三完全三分割12三0三㎡+三17三5㎡三Y型樓三棟住三宅14三0三㎡+三17三5㎡三Y型樓三棟住三宅22三0三㎡+三22三0三㎡板式三樓棟三住宅26三0三㎡+三26三0三㎡板式三樓棟三住宅大面三寬、三大橫三廳（三產品三區別三特點三）、三全景三陽臺三、精三裝雙三大堂三、私三家電三梯廳三等，三但同三時，三城南三類似三豪宅三較多三。價值審視品牌三價值區域三價值島嶼三價值項目三價值住宅三價值價值三提煉優勢1劣勢2機會3威脅4項目SWOT分析項目所在板塊目前市場聲音較弱項目本身位于島上，與外界的交通聯系存在一定問題產品設計本身在城南較為常見項目同時具備島居+國際城南+金融城規劃三個屬性，較為稀缺項目商住業態完全分割，純居度高住宅產品規劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續收緊，對高端客戶形成打壓；區域內知名開發商、豪宅眾多，競爭激烈，明年保利錦城湖項目，中大錦城湖項目，大魔方，鐵建大源項目均是潛在威脅政府對金融城后期的整體規劃，有助項目整體品質提升項目主力產品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項目SW三OT分析領導三者價值審視品牌三價值區域三價值島嶼三價值項目三價值住宅三價值價值三提煉城市三名片三，發三展升三級引三擎，本項三目將三打造三包括三高端三住宅三、超三甲及三甲級三寫字三樓、三精裝三公寓三及高三端特三色商三業的三高端三城市三綜合三體。多功三能目三的地基于三項目三：基于三資源三：金融三城內錦江三環繞高端三、濱三水、三國際項目三位于三成都三母親三河——錦江三中央三，是三具有三得天三獨厚三和不三可復三制的三自然三資源三以及三社會三資源三的一三個地三塊。三周邊三新興三商業三及高三端辦三公氛三圍濃三厚，三同時三有著三良好三的高三端住三宅發三展基三礎。價值審視品牌三價值區域三價值島嶼三價值項目三價值住宅三價值價值三提煉項目三整體三形象三定位三參考國際三櫥窗·城市三休閑三環島國際三化氣三質調三性，三提升三項目三扮演三的城三市功三能地三位；功能三復合三，成三為城三市商三務人三群、三白領三人士三工作三、交三流、三休閑三、聚三會的三目的三地，三提供三全三新充三滿PA三RK氣息三的國三際化三工作三、生三活模三式；呈現三與眾三不同三的島三域特三色。這里三將是三城南三再一三次華三麗蛻三變的三國際三化形三象展三示窗三口，三匯聚三本土三錦江三濕地三特色三資源三的又三一張三城市三名片三，是三成都三進行三國際三商務三交流三與交三往的三窗口三，是三成都三田園三城市三國際三化新三生活三的展三示平三臺。定位三關鍵三考量三點：功能三復合三、具三有影三響力三高度價值審視品牌三價值區域三價值島嶼三價值項目三價值住宅三價值價值三提煉基于競爭的客戶洞察競品三客戶三分析·客戶三梯隊·客戶三分類·客戶三鎖定首先三，讓三我們三來看三看我三們的三競品三客戶三都有三些什三么樣三的特三點？客戶三分析三競品三樣本三：中海三城南三華府譽峰西派三國際中海三城南三華府客戶三來自三城南三區域三的占62三%，自三住客三戶占三比約86三%，主三要以三私營三企業三主與三政府三、企三業高三管為三主，三中海三老客三戶占三比約30三%。客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析中海三城南三華府客戶三白描稱呼三：陳三女士年齡三：58歲性別三：女籍貫三：成三都從事三行業三：審三計擔任三職務三：董三事長目前三居住三地：成都教育三經歷三：本三科置業三次數三：5次家庭三城員三：獨居三離異三人士客戶三語錄——三“親三戚住三南苑三，想三買套三離親三戚近三的房三子。三”——三“這三里住三的人三和我三差不三多，三這樣三的地三方住三的比三較放三心。三”——三“房三間主三臥衛三生間三太大三，餐三廳旁三邊沒三有電三視插三座，三淋浴三房沒三有擱三板，三你們三細節三很不三到位三。”——三“你三們生三活陽三臺有三沒有三冷熱三水管三，木三作的三墻群三容易三爛，三房子三里面三的裝三修壞三了你三們修三不修三，不三要到三時候三沒人三管啊三。”客戶三特征三描述有實三力、三很刁三鉆、三很糾三結、三專業三知識三很強三、很三謹慎購買三關注三點：地段三價值三、圈三層氛三圍、三物管三服務典型三客戶1：某審三計公三司董三事長Co三de三o三f三th三is三r三ep三or三t三|30客戶三職業置業三目的客戶三來源譽峰客戶三以城三南、三二級三城市三區域三客戶三為主三，2次置三業以三上自三住客三戶，三職業三特征三主要三以個三體商三戶和三私營三企業三主為三主占三約67三%，城三南企三業中三高管三占約21三%。客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析譽峰客戶三白描客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析典型三客戶2：歐三派櫥三柜供三應商稱呼三：毛三先生年齡三：45歲性別三：男籍貫三：重三慶從事三行業三：建三材擔任三職務三：老總目前三居住三地：成都來蓉三年限三：5年置業三次數三：多三次家庭三成員三：三口三之家客戶三語錄——三“地三段滿三意”——三“裝三修風三格挺三好的三，有三居家三感又三不失三大氣三華貴三，還三是買三裝好三了的三房子三比較三省心三。”——三“社三區里三住的三人不三能太三雜。三”客戶三特征三描述樸實三、平三時工三作很三忙，三某品三牌櫥三柜的三供應三商，三每個三月最三少來三項目2次，三一直三說想三買，三但在三項目三開盤三之初三并不三下單三，稱三自有三打算三，后三期經三銷售三人員三多次三逼定三后才三成交三。購買三關注三點：地段三價值三、圈三層氛三圍、三精裝三風格客戶洞察客戶三梯隊客戶三特征客戶三總結競品三客戶三分析西派三國際城南三及省三內二三級城三市自三住客三戶為三主，三職業三特征三以私三營企三業主三及個三體為三主。典型三客戶4：某三金融三高管稱呼三：劉三哥年齡三：40歲性別三：男籍貫三：成三都從事三行業三：金三融擔任三職務三：高管目前三居住三地：麓山三國際置業三次數三：2次家庭三成員三：三口三之家客戶三語錄——三“整三體布三局和三景觀三規劃三還行三，附三近有三湖，三很好三”——三“路三過這三里就三來看三看，三還不三錯，三就是三裝修三的顏三色太三白，三插座三少了三點”——三“廚三房小三了點三，不三過也三勉強三可以三用。三”客戶三特征三描述有自三己的三想法三，對三項目三的規三劃布三局比三較喜三歡，三不喜三歡自三己裝三修房三子購買三關注三點：社區三規劃三布局三、城三市景三觀資三源占三有西派三國際客戶三白描客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析客戶區域：成都本地客戶約占60%（主要來自城南），其他城區（城中、城西）客戶占20%，二級城市客戶（綿陽、德陽、南充等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業：主要以私人企業主、個體商戶為主，約占60%，企業高管約占25%，政府高官及高薪白領客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品三客戶三特點三總結三如下三：客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析客戶層次定位：主力客戶補充客戶項目名稱在售主力面積區間（㎡）當前成交均價（元/㎡）成交總價區間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽峰220-36017427（精裝標準6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標準4000-6000）260-550本案120-175220-260預估12500160-250290-40022三0㎡和26三0㎡產三品客三戶12三0-三17三5㎡產三品客三戶本案三主力三面積12三0-三17三5㎡，三這部三分產三品的三客戶三應為三中高三端客三戶為三主，22三0㎡以三上產三品的三客戶三才應三為區三域豪三宅客三群。從上三表中三，可三以看三出市三場中三本案三在總三價關三系上三具有三明顯三的差三異，三市場三豪宅三階層三的產三品總三價多三處于25三0萬以三上，三而本三案的三總價三有較三大部三分處三于25三0萬以三下，三本案三一期三暫定三是清三水產三品本案三客戶三與市三場主三要競三爭豪三宅項三目的三客戶三階層三具有三一定三差異三性，三項目三客戶三主要三以中三高端三及高三端客三戶為三主，三豪宅三客戶三將作三為本三案的三補充三類客三戶而三存在客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析職業特征置業特征中等規模私營企業主和個體戶政府、事業單位領導企業中層干部大型私營業主或個體戶；國企、事業單位高層領導二次置業或三次以上追求品質，崇尚豪宅二次置業價格敏感相對度高；注重樓盤檔次置業需求220㎡和260㎡及以上的產品120㎡-175㎡產品客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析購買三能力三：城三市財三富身三份代三表，三購買三能力三較強購房三需求三：多三次置三業，三購房三以改三善型三居住三需求三為主購買三關注三點：三關注三地段三價值三、產三品、三圈層三氛圍三、景三觀資三源消費三共性三：a三.三對項三目品三質、三展示三等要三求較三高，三追求三舒適三型生三活；b三.三有主三動對三城市三稀缺三景觀三資源三進行三占有三的習三慣；c三.三對物三管服三務等三軟件三配套三要求三高，三強調三具有三品質三感的三生活三模式三。客戶洞察客戶三梯隊客戶三分類客戶三鎖定競品三客戶三分析通過三分析三我們三將客三戶鎖三定在三如下三特征三人群三當中三：對于三該類三人群三的鎖三定將三直接三影響三明年三推廣三和渠三道一三系列三的選三擇營銷策略思考營銷三整體三思路·節點三梳理·分階三段訴三求·推貨三策略項目三的使三命必三達——雙重三標桿三效應西南三品冠三＆名三利雙三收身未三動，三名已三遠。河心三島從三拿地三開始三就一三直引三發業三內關三注，三由于三其優三良的三地段三位置三和資三源特三色，三目前三也形三成了三一定三的市三場知三曉度三，換三句話三說，三本項三目已三經承三載了三太多三的關三注和三期待三。品牌三目標無可三爭議三的區三域領三導者三，璀三璨矚三目的三城市三名片銷售三目標價值三標桿三，熱三銷名三盤營銷策略思考整體三思路節點三梳理分階三段訴三求推貨三策略總體三策略三觀點1：讓各三不同三的商三住業三態站三在項三目扮三演一三定城三市功三能角三色的三基礎三之上三。項目三影響三力發三揮在三前，三起勢三注重三整體三平臺三成立三搭建三，后三續各三級產三品線三推售三順勢三而為三；獨具三慧眼三的擇三址眼三光，三首先三看重三地段三及區三域發三展空三間，三占據三城市三核心三優質三資源三條件三。不做三簡單三復制三，充三分考三慮每三片土三地的三獨有三的特三色價三值，三把每三座城三市標三識元三素恰三當嫁三接，三打造三屬于三每座三城市三自己三的城三市名三片。不做三簡單三加法三，資三源整三合運三營能三力強三勁，三成為三區域三升級三發展三引擎三，成三為城三市新三標桿三。營銷策略思考整體三思路節點三梳理分階三段訴三求推貨三策略總體三策略三觀點2：以“三錦江三”為三資源三核心三，開啟三成都三最具三特色三的“三島居三生活三”時三代，是項三目價三值全三面超三越的三根本三。提出三“超三越目三前區三域市三場競三爭”三的戰三略高三度，三最終三本項三目需三要以三最具三區隔三特征三的“三環繞三式水三景”三資源三為產三品價三值核三心，三構建三成都三獨具三特色三的城三市島三居生三活時三代。“成三也示三范區三，敗三也示三范區三”，對本三項目三而言三，示三范區三的氣三勢規三模與三品相三尤為三重要三，某三種程三度上三決定三了本三項目三能否三成為三繼譽三峰之三后，三開創三成都三高端三住宅三新時三代的三引領三者，三因此三我司三強烈三建議三售樓三部與三示范三區同三步開三放營銷策略思考整體三思路節點三梳理分階三段訴三求推貨三策略復地三中心20三14年度三營銷三策略三：先推三島，三再推三盤，三最后三推產三品！先炒三熱河心三島地三塊，將河三心島三地塊三和“三國際三城南三”，三“金三融城三”和三“錦三江封三面”三等字三眼掛三鉤2、再三奏響盤三的名三氣，三引發三全城三關注，將“三獨占三一島三的高三端城三市綜三合體三”概三念推三向市三場，三塑造三城市三新地三標的三形象3、當項三目，三成為三全城三仰望三的明三星之三地，三順勢三推貨三，單三獨包三裝產三品將“36三0度觀三江純三島居三豪宅三”的三概念三推向三市場三，將三島居三的稀三缺性三發揮三到極三致營銷策略思考整體三思路節點三梳理分階三段訴三求推貨三策略高舉三高打三！平三開高三走！結合三工程三可實三現節三點如三下圖三所示三，由三于我三司建三議售三樓部三和示三范區三同時三亮相三以提三高項三目的三口碑三，因三此項三目蓄三客期三只有三短短2個月三，時三間緊三，任三務重三，按三照既三有時三間節三點和三推廣三策略三，6到7月份三為項三目炒三島階三段，7月至8月為三項目三炒盤三階段三，售三樓部三和景三觀示三范區三交付三使用三之后三將推三廣的三重點三放到三產品三上面20三14年4月底5月6月7月8月初8月中三旬9月下三旬9月底辦理三島居三生活三手冊三，試三探客三戶意三向炒島三階段炒盤三階段推住三宅產三品階三段營銷策略思考整體三思路節點三梳理分階三段訴三求推貨三策略工程三節點推廣三節點推售三節點銷售三動作紅星三路南三延線三改造三工程三竣工售樓三部和三景觀三示范三區交三付樣板三間交三付領取三預售三許可三證推9#，10三#,三13三#樓亮相蓄客首次三開盤樣板三房開三放即三收籌三洗客20三14年4月底5月6月7月8月初8月中三旬9月9月底售樓三部和三景觀三示范三區交三付樣板三房交付預售三證取得紅星三路南三延線三改造三工程三竣工炒島三階段炒盤三階段炒住三宅階三段主要三訴求三：神秘三島嶼三驚現國際三城南三！主要三訴求三：國際三環島三特區——錦江三新地三標主要三訴求三：36三0度觀三江島三居豪三宅，三錦江三盡在三呼吸三間引發三的民三間回三音：成都三原來三還真三有這三么個三河心三島哦三，而三且還三在南三門這三么好三的位三置，三就是三不曉三得島三上要三修什三么東三西喃引發三的民三間回三音：不得三了哦三，島三上的三業態三全都三是高三端，三以后三怕是三只有三外籍三人士三和社三會精三英才三能在三島上三消費三和生三活了引發三的民三間回三音：巴適三哦，三原來三島上三還有三純住三宅賣三，現三在錦三江旁三邊的三房子三都這三么難三買，三又有三江又三有島三的房三子以三后只三有絕三版咯營銷策略思考整體三思路節點三梳理分階三段訴三求推貨三策略復地三中心三首批三次推三貨原三則1：1+三1+三1備貨三原則即開三盤時三以3棟房三源推三出，三包括1棟17三5+三14三0和1棟22三0產品三和1棟17三5+三12三0的產三品，三產品三線上三作優三劣搭三配，三推貨三原則三保證三除26三0之外三，各三產品三線均三有入三市，三滿足三不同三階層三和不三同置三業的三客戶三的需三要，三從銷三售上三來說三，，12三0和14三0平米三的戶三型是三主要三的現三金流三產品三，而22三0平米三戶型三則是三一批三次的三形象三標桿三產品

9#10三#預計推售戶型供應套數推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現金流產品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數占比最大，絕對的走量主要產品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產品營銷策略思考整體三思路節點三梳理分階三段訴三求推貨三策略動工三順序三建議三：由三于我三司所三建議三的推三售順三序，三所以三為了三讓以三上3棟住三宅可三以達三到預三售條三件，三開工三順序三建議三從10三#樓開三挖，三優先三滿足10三,9三,1三3#樓達三到領三取預三售許三可證三的水三準為動三工順三序方三向13三#項目分階段營銷策略計劃整體三鋪排·預熱三期策三略·造勢三期策三略·爆破三期策三略·持銷三期策三略分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結8月2日：示范區及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預熱期造勢期爆破期持銷期階段三性工三作重三點6月份三開始三熱炒三島嶼三，轉三入7月份三之后三項目三整體三形象三出街三，揭三開島三嶼面三紗。該階三段主三要強三化銷三售團三隊信三息，三拓客三先行三，為三項目三亮相三做好三充分三準備。8月2日，三以售三樓部三和示三范區三亮相三為造三勢節三點，三輔以三重大三的亮三相活三動，三媒體三，同三行到三訪，三形成三口碑三傳播三，線三上線三下持三續發三力8月16日，三以樣三板間三開放三為造三勢節三點，三輔以三收籌三行為三進行三洗客三，各三種圈三層活三動持三續，三力求三為開三盤熱三銷做三好充三分準三備9月31日，三以開三盤為三銷售三高潮三引爆三節點以銷三售炒三作、三洗客三跟進三為后繼持三銷作三準備三；分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始線上三：線下三：6月底三項目三話題三炒作三，以三吸睛三全球三為目三的，關聯三河心三島土三地前三世今三生（配三合媒三體：三網絡三、新三聞、三要聞三、訪三談為三主）銷售三團隊三信心三強化三：上海三總部三行、三江景三豪宅三居住三體驗三、成三都豪三宅對三標踩三盤、三口徑三及銷三售行三為強三化等三抗性三分類三培訓三、拓三客分三配跟三進等地緣三，外三緣客三戶拓三展邀三約8月亮三相到三訪：本地三企業三客戶三拓展三、代三理公三司資三源客三戶、三政府三資源三等重點三對政三府、三媒體三、同三行等三進行三洗腦三造勢三：媒體三上海三體驗三專場三活動三、政三府及三高端三資源三拜訪三、7月中三旬以三后：三月炒三作話三題由三島轉三入盤關聯三河心三島五三大高三端業三態（配三合媒三體：三機場三、網三絡、三戶外三，公三交站三臺、三陣地三、路三名牌三、報三媒）8月2日：售樓三部示三范區三開放階段三目標三：利用三網絡三，新三聞等三形式三先將三島炒三熱7月17日之三后整三體形三象出三街，三炒作三對象三由島三換做三盤分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始7月17日之三前：7月17日之三后：推廣三目的三：炒三熱島三的價三值并為三河心三島附三加A、國三際城三南的三方位三價值B、金三融城三的板三塊價三值C、復三地的三品牌三價值媒體三推廣三炒作三主題三：神秘三島嶼三驚現三國際三城南推廣三媒體三：網絡三，新三聞活動三配合三：金融三城高三峰論三壇即三河心三島業三態揭三秘活三動推廣三目的三：炒三熱盤三的價三值目的A、體三現五三大業三態獨三占一三島的三地標三性概三念B、拔三高產三品調三性，三營造三社會三高端三人士三方可三登島三的氛三圍C、釋三放售三樓部三和示三范區三即將三盛大三開放三的信三息媒體三推廣三炒作三主題三：五大三高端三業態三齊聚三一島推廣三媒體三：網絡三，新三聞、三戶外三，陣三地，三站臺三，路三名牌三，短三信活動三配合三：暫無炒島三話題三示意三：1、世三界金三融大三佬成三都尋三島；2、河三心島三版圖三猜想三揭秘三；3、28大國三際品三牌旗三艦躋三身成三都環三島特三區4、專三線輕三軌打三通河三心島三地鐵三交通三“任三督二三脈”……成都?河心三島——化島三為疆成都?河心三島——定鼎三西南三金融三之巔成都?河心三島——顛覆三高端三生活三想象推廣三調性三示意三：神秘三島嶼三驚現三國際三城南88公里三錦江三終于三引來三城市三新地三標推廣三調性三示意三：分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始線上三推廣三線整三體鋪三排圍擋三，精三神堡三壘出三街同步三更換三訴求網絡三推廣同步三更換三訴求商報+華西三報版三出街院線三廣告三出街戶外三大牌三，路三名牌三，公三交站三臺，三出租三車站三臺廣三告投三放主訴三求為三島的三稀缺三性主訴三求為三項目三自身機場三戶外三投放航空三雜志三投放停車三場燈三箱分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣公交三站臺停車三場燈三箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率圍墻、導示、精神堡壘、高炮項目現場6-8月6月：金融城河心島，復地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端三城市三綜合三體驚三現唯三一河三心島分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣公交三站臺停車三場燈三箱從圍三擋開三始投三放廣三告的三時候三便同三步開三始項三目的三彩燈三照明三，方三法將三彩燈三效果三打到三高炮三上，三該效三果應三一致三持續燈光三工程分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始網絡推廣渠道形式投放時間主訴求投放頻率搜房網、騰訊網、新浪網、大成網軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產江湖、天涯社區、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運營專家復地如何打造成都唯一河心島？五大高端業態齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項目時間節點，將各種島的工程進度，周邊發展變化情況一一展示每日更新3條陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣網推三廣方三面：三在7月17日之三前主三要運三用軟三文熱三炒島三的價三值，7月17日之三后增三加通三欄，三文字三，畫三面，三熱炒三整盤三的價三值，三并釋三放售三樓部三和示三范區三即將三盛大三開放三信息公交三站臺停車三場燈三箱分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率成都商報硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現成都唯一河心島2次華西都市報硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始報媒三體推三廣方三面：三在7月17日和7月25日，三華西三和商三報各三打一三個整三版，三目的三有1、揭三開國三際城三南河三心島三的神三秘面三紗2、釋三放售三樓部三和示三范區三即將三開放三的信三息公交三站臺停車三場燈三箱分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達、保利萬和、UME、王府井，環球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進行投放城市高端綜合體驚現成都唯一河心島院線三投放三：CF片選三擇7月下三旬的三周末三，根三據當三月電三影的三熱度三來選三擇投三放的三場次三，CF片中三需包三含項三目示三范區三和售三樓中三心即三將開三放的三信息20三14年熱三門電三影：美國三隊長2狼圖三騰變形三金剛4公交三站臺停車三場燈三箱分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續，直至開盤戶外三大牌三選擇三了市三中心三的2塊和三城南三的1塊，三天譽三，信三和御三龍山三項目三都曾三選擇三過鹽三市口三大牌三進行三過投三放公交三站臺停車三場燈三箱分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始雙流三國際三機場三廣告三牌示三意圖本廣三告點三位來三源于三四川三博縱三廣告三傳播三有限三公司復地三中心三：獨占三一島三的高三端城三市綜三合體機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌雙流國際機場7月17項目形象出街開始一直持續至開盤后的一個月城市高端綜合體驚現成都唯一河心島機場三戶外三：7月17日隨三其他三線上三媒體三同步三投放三，精三準鎖三定有三航空三需求三的高三端客三群，三訴求三方面三與其三他線三上媒三介保三持一三致公交三站臺停車三場燈三箱分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始公交三站臺停車三場燈三箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：紅星路南延線線路3：桐梓林-玉林片區7月至8月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重點）、城中區域出租車站點復地三中心三：獨占三一島三的高三端城三市綜三合體陣地網絡三推廣報媒三推廣院線三推廣戶外三推廣分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始公交三站臺停車三場燈三箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱王府井，仁和春天，仁恒置地，環球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續復地三中心三：獨占三一島三的高三端城三市綜三合體線下三活動三渠道三整體三鋪排分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始主訴三求為三島的三稀缺三性主訴三求為三項目三自身銷售三團隊三強化吉信三行客三戶資三源梳三理+C三AL三L客開三始高端三商場三擺展金融三城高三峰論三壇活三動短信三發送分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始銷售三團隊三強化吉信三行資三源客三戶梳三理CA三LL客商場三擺展論壇三活動短信三發送方式三一：三上海三總部三行及三江景三豪宅三居住三體驗首先三組織三銷售三團隊三到上三海總三部參三觀，三包括三上海三幾大三復地三代表三項目三的參三觀，三感受三復地三的項三目運三營能三力，三同時三安排三于上三海金三茂君三悅大三酒店三的居三住體三驗，三讓團三隊首三先明三確將三來的三復地三中心三將給三業主三帶來三什么三樣生三活。方式三二：三復地三中心三誕生三記紀三錄片復地三中心三項目三紀錄三片將三從土三地、三產品三、工三程、三物業三四個三方面三記錄三下每三個崗三位的三員工三為復三地中三心所三付出三的心三血，三其中三有爭三辯有三認同三，但三最終三達到三共識三，目三的是三讓看三過該三紀錄三片的每一三個置三業顧三問都復地三中心三的誕三生產生三強烈三的情三感共三鳴，感受三到復三地中三心是三復地三人用三心做三出的三產品三、是值三得驕三傲的三向客三戶推三薦的三。分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始銷售三團隊三強化吉信三行資三源客三戶梳三理CA三LL客商場三擺展論壇三活動短信三發送序號項目名稱客戶資源量（組）序號項目名稱客戶資源量（組）1華夏景苑12517皇冠國際社區7052和貴馨城21438懋山湖6173成都后花園26149舜元·桃源銘10824城南逸家43210金河谷7735華新.錦繡尚郡166411海航.香頌湖5866極地海洋世界51312牧山逸家/合計12370項目名稱客戶資源量（組）譽峰2811天譽295棕櫚泉費爾蒙公寓490西派國際323望今緣286合計4205截止三目前三為止三，吉三信行三代理12個別三墅項三目，三有效三別墅三客戶三資源三數量三約12三37三0組，代三理平三層豪三宅5個，三有效三客戶三約42三07組分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始銷售三團隊三強化吉信三行資三源客三戶梳三理CA三LL客商場三擺展論壇三活動短信三發送人員三安排三：從三每日CA三LL客銷三售人三員4-三5名，三其中每日CA三LL客電三話數三量保三底10三0組/人，三由項三目經三理監三督完三成，三并反三饋CA三LL效果CA三LL客項三目：三吉信三行代三理項三目，三銷售三人員三進行三初步三掃客三，對三客戶三釋放三復地三中心三售樓三部和三示范三區即三將開三放的三信息CA三LL客時三間：三從7月20日開始三一直三持續分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始銷售三團隊三強化吉信三行資三源客三戶梳三理CA三LL客商場三擺展論壇三活動短信三發送奧克斯廣場負一層及四層環球中心韓國樂天凱丹廣場一層拓客渠道地點投放時間主訴求擺展頻率商場擺展環球中心，奧克斯廣場，凱丹廣場7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進行擺展銷售三團隊三強化吉信三行資三源客三戶梳三理CA三LL客商場三擺展論壇三活動短信三發送分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始策略三內容三：借勢三講解三金融三城中三后期三規劃三，揭三開島三上業三態分三布情三況，三推出三項目三高端三形象三，以三河心三島20三14年規三劃版三圖再三次聚三焦推三向市三場、三推向三業內三。成都三金融三城巔三峰論三壇——即成三都河三心島20三14業態三揭秘三會活動三時間三：20三14年7月初活動三形式三：專題三采訪+軟文三炒作媒體三配合三：軟文三、網三絡、三微薄三、短三信媒體三公關三，讓三成都三各大三主流三媒體三統一三懸疑三式推三廣口三徑，三制造三市場三期待三，為三爆發三性全三城話三題造三勢奠三定基三礎。銷售三團隊三強化吉信三行資三源客三戶梳三理CA三LL客商場三擺展論壇三活動短信三發送分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結6月7月8月7月17日：整體三形象三出街6月1日：島的三炒作三開始投放時間主訴求針對客群投放條數投放頻率本階段持續投放復地中心：獨占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次分階段營銷策略整體三鋪排預熱三期造勢三期爆破三期持銷三期總結8月9月8月16日：樣板三間開三放8月2日：示范三區及三售樓三部亮三相階段三目標三：利用三示范三區及三售樓三部亮三相制三造第三一個三大的三節點三，保三持市三場熱三度利用三樣板三間開三放制三造第三二個三大的三節點三，開三始認三籌工三作主訴三求：三炒作三重點三由“三盤”三帶入三“住三宅”三，制三造公三共話三題，三將島三化作三公眾三目的三地以“三銷售三中心三亮相三驚艷三、預三期叫三好”三和“8月中三旬樣三板間三開放三在即三”為三節點三目標三面對三精準三客戶（配三合媒三體：三機場三、航三空雜三志、三戶外三，公三交站三臺、三陣地三、路三名牌三、報三媒、三網絡三等）線上三：目標三客戶三精準三營銷三：1、持三