物業管理百問百答--交房板塊1.為什么一定要簽訂《前期物業管理服務合同》？不簽可以領鑰匙嗎？答：①因為在《前期物業管理服務合同》里有物業公司管理和服務的內容、質量的詳細說明。②國務院頒布的《物業管理條例》中有說明簽訂《前期物業管理服務合同》是一種合同行為，它與領鑰匙和不領鑰匙沒有必然的聯系。2.小區驗收備案沒有？答：主體驗收已通過，門前公示。3.房屋存在質量問題怎么辦？答：房屋都是經過行業行政主管部門驗收的，不會存在較大的質量問題，如果房屋內出現了一些小問題，我們也會協助您進行維修整改，直到您滿意為止。4.哪些房屋的質量問題屬于保修范圍？答：《房屋質量保證書》上已列明了質量保修范圍。經鑒定為設計、施工原因引起的質量缺陷，像是衛生間滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落等屬于保修范圍。5.交房驗收中發現的問題需要多長時間能夠處理完？會不會推脫責任？答：①對于驗房發現的問題，物業公司會在第一時間反饋給施工單位，一般問題處理時限為2天，突出問題在一周內處理。②屬于驗收中反映的問題，物業公司積極協調處理，不會久拖或推卸責任。6.房屋存在質量問題是否什么時候修好什么時候開始收物業費？答：不是。物業費是從業主交房起開始收取。所謂入伙，是指業主收到《交房通知書》就視為入伙。只要不影響使用，我們會盡快聯系施工單位維修。7.我現在不拿鑰匙，就可以不交物業費嗎？答：不可以。在您收到開發商《交房通知書》和以公告形式通知之日起就要交納物業費了。《民法典》第九百四十四條第一款：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。不過如果您不著急裝修的話，我們可以替您保管鑰匙，同時您需要填寫《鑰匙托管承諾書》。8.為什么要留業主的鑰匙？留到什么時候？答：交房驗收中尚未整改完的問題，施工方還要進戶施工。業主日常也很繁忙，不便于一次一次到現場。（而且業主來了也不一定就在業主來的那一天就能把工程完成，有時可能需要幾天）9.房屋未裝修，入住前是否要交納物業服務費？答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業服務費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業服務費是用于整個小區物業維護保養、維持物業正常持續運行所必需的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業服務費，必然導致物業服務費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，最終導致全體業主的共同利益受損。10.物業費交納后，服務標準達不到怎么辦？答：請您放心，肯定不會出現您說的情況，如果工作中出現您不滿意的地方，也請您多提寶貴意見，我們會虛心接受并會有所改善的。業主的需要就是我們工作的目標，我們一定會竭盡所能的。11.小區智能化配置有哪些？答：①周邊防范報警及出入口管理系統；②閉路電視監控子系統；③單元對講子系統；④停車輛管理子系統⑤保安電子巡更子系統；⑥背景音樂系統。12.單元門怎么開啟？密碼能告訴業主嗎？答：①單元門是憑卡或輸入密碼開啟的；②密碼可以告訴業主。13.業主想查看小區的錄像可以嗎？答：一般情況下不允許。我們會定期組織業主參與物業服務的活動，包括參觀等。如果個人遇到特殊情況需要查看錄像的，需要通過取證機關的同意方可。14.小區的垃圾怎么處理？答：①生活垃圾袋裝由業主投放到指定收集點，清潔人員每天收集，保持日產日清。②裝修期間產生的垃圾由業主或者裝修工人統一袋裝，按照規定的時間運送到指定地點，由物業公司統一清運。15.提不提供室內保潔？答：提供，但屬于有償服務，具體費用標準請您向客戶服務中心咨詢或索取。16.辦理入住，房屋存在的問題，你們什么時候能修好？答：我們會及時將存在問題反饋到施工單位進行維修整改，并根據《房屋質量保證書》上的承諾時間為您解決。17.修好后，是否書面通知？答：修好后，我們會在第一時間電話通知您。18.房屋使用后出現問題怎么解決？答：①保修期限和保修范圍內出現的問題，物業公司會及時與開發商聯系，為業主進行免費整改；②保修期限和保修范圍外出現的問題，物業公司會及時與相關單位聯系為業主提供有償服務，具體費用標準請您向客戶服務中心咨詢或索取。19.要是停電了，沒有電梯使用該怎么辦？答：本小區原設計是雙路電源，一路出現故障或檢修，另一路在短時間內就會供電。如同時沒電（情況較少），我們會提前發布通知，以減少給您帶來的不便。20.小區的景觀綠化不錯，能不能長期保持？答：①開發商在景觀建設方面投入很大，更需要精心養護。物業公司有專業人員精心養護，根據季節和品種制定養護計劃并落實，保持植物常青常綠。②更需要廣大業主愛護，共同抵制侵占、破壞的行為。21.物業費都包含有哪些費用？答：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其他費用。出處→發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》第十一條22.物業費收費標準是多少？包含公攤嗎？答：住宅物業服務費：xx元/月.㎡，商鋪物業服務費：xx元/月.㎡，地下車位服務費xx元/月。23.公攤包含哪些內容？答：包括：二次水泵加壓、公共照明、智能化、消防及綠化用電、水。（根據以往經驗和常規測算，進入正常期公攤費用在XX元左右）24.物業服務費如何收繳?其收費方式是什么?答：在業主交房時預收一年的物業服務費。而此收費已經在《前期物業管理服務合同》中約定。往后我們按年或者季度收取一次，現金、微信/支付寶、刷卡等均可繳納。25.房屋（空置房）如何收費？答：符合交房條件而業主或使用人不收房的，物業費全額收取。26.房屋出現問題物業費還收嗎？為什么？答：①還是要收取的；②這里要區分兩個關系：物業費是物業公司根據《物業管理服務合同》業主交納的物業日常管理服務費用；而房屋出現的問題是屬于開發商的。在確認是遺留問題或保修期內的問題，物業公司會積極與開發商聯系進行整改，屬于業主自身或裝修造成的物業可以協助幫助解決，但對于由此發生的維修費用業主承擔。27.物業費用是不是固定的？以后會不會調整？如有調整，調整的標準是什么？調整的期限是多長時間？答：在前期物業服務期間內是不會改變的；業主委員會成立后，物業公司可與業主委員會協商費用的相關事項。28.物業費用從什么時間收取？答：從開發商向業主通知的交房日期算起。29.裝修期間是不是不交物業費用？答：是需要交的。30.小區水、電收費標準如何？怎么交費？答：業主可以直接按表號向供水、供電單位繳納費用，或辦理銀行代扣業務。31.水電表的位置在哪里?答：水電表出戶（水表、電表都在室外管道井內）。32.小區有線電視如何收費？答：廣電公司收取；寬帶按開通流量標準收費，具體標準可電話咨詢。33.小區的水源來源及如何保證水質衛生？答：①水源是市政供自來水；②供水是通過市政管網直接進入，xx層(含xx層以上)再由變頻水泵增壓到各戶；整個水源在循環過程都是封閉的，不存在二次污染。34.住戶室內用電最大功率是多少？答：住戶室內用電功率最大5KW。35.水、電、等費用物業公司是否代收？答：不代收。36.小區停車怎么辦理？停放收費標準是多少？答：①本小區實行人車分流，車輛有地下停車場和地上停車場，由物業公司統一管理。②購買的地下停車場車位服務費為xx元/月?臺；租用車位租金xx元/月?臺；（地上停車場，租用車位租金xx元/月?臺）。37.停車場是如何管理的？答：①統一規劃管理，配有巡邏崗，通道及出入口設有監控設備。②車輛進出實行智能車輛識別系統。38.為什么一定要簽訂《裝修管理協議》？不簽可以嗎？答：建設部頒發的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中有規定。為了保障小區整體的美觀及防止房屋主體被破壞，影響到業主及業主的四鄰，給業主的生活造成不便，所以簽訂《裝修管理協議》是對業主的保障。39.裝修時，為什么一定要裝修公司繳納裝修保證金、垃圾清運費？業主交可以嗎？答：①繳納裝修保證金：是為了對裝修質量及裝修過程中的施工行為限制，避免房屋主體因裝修造成破壞，給業主、他人及整個小區的生活環境帶來不便，此項費用在裝修施工完結后予以退還。②垃圾清運費：裝修垃圾由于量大又容易產生污染，由物業公司集中清理過程中必然產生相關費用，所以應繳納此項費用。清運費標準由清運過程中產生的成本確定。③業主可以繳納該費用。40.申請裝修時都帶哪些材料？答：①裝修公司營業執照、資格證書復印件加蓋公章；②項目明細表、裝修合同、房屋裝修施工圖及空調安裝方式方案；③施工人員身份證復印件及1寸照片各2份。41.裝修時是否可以拆改？答：嚴禁破壞或者拆改廚房、衛生間的地面防水層；禁止將房間或者陽臺改為衛生間、廚房。42.物業費里不是含有垃圾清理費嗎？怎么還要收取裝修垃圾清運費？答：物業費里含的垃圾是生活垃圾清理不包括裝修垃圾。裝修垃圾相對于生活垃圾產生的時間短而且量大，裝修垃圾的處理要比生活垃圾處理難度增大很多。43.是否可以安裝太陽能熱水器？不能裝的原因是什么？答：不允許。①首先，樓頂產權屬于整棟樓業主的，單個業主是無權占有。②屋面是做過防水、保溫處理的，如果安放太陽能會破壞了防水層和保溫，勢必影響頂層居住的業主。還有如承重、排水等設計上沒有考慮，所以不能安裝。44.防盜網能裝嗎？為什么？答：不可以；①消防管理的需要；②影響小區外立面的整齊、美觀和外墻清洗；③安裝過程中固定螺栓會破壞保溫層，防盜網容易生銹、腐蝕，時間久了不安全。45.樓頂屋面是否可以做花園？前期銷售說是屬于贈送的面積？答：①嚴格上屬于違規行為，樓頂產權屬于整棟樓業主的，單個業主是無權占有。②屋面做花園種植一些花草，需要墊土、澆水，會影響承重及排水功能，建議可以放置一些盆栽花草，以免影響使用功能。46.為什么裝修期間房間必須要配備滅火器？答：因為在裝修過程中可能需要有動火或用電作業，另外也可能因人為發生意外，所以配備相應的滅火器材，能夠在出現火情時采取撲救措施，控制初起火源。47.裝修完了發現房屋漏水或其它問題物業負責嗎？怎么處理？答：這分三種情況：①在保修期內，是開發商的原因，我們會及時與開發商或承建方聯系整改；②因為業主自家裝修導致房屋漏水，那么應由裝飾裝修施工方負責；③過了保修期，物業公司維修人員為業主提供有償服務。48.我的入戶門為什么是內開的？我可以改為外開的嗎？答：不可以，根據《消防法》和《住宅建筑設計規范》等相關規定，你的戶型入戶門如果外開將影響消防管理安全和其他業主大型家具的搬入。為了解決這一問題，你的戶型入戶門設計為內開。49.我的房屋的陰陽角不直，怎么辦？答：陰陽角不直，是屬于抹灰不均勻，在裝修時通過粉刷，完全可以修復，不會影響美觀。50.想先去驗房再辦手續？答：我非常理解你的心情，你是擔心房屋有質量問題，但是房屋已經具備竣工證明，而且我們物業公司已經對所有房屋及設備設施進行驗收，已經不存在影響你使用的問題。即使存在小問題，我們也會協助你督促開發商盡快進行維修。而且這個流程是通用的，我們的安排是按照流程走的，如果隨意打亂，會嚴重影響業主的收房進度。51.交房指的是？答：交房指的依據商品房買賣合同的約定,開發商在合同約定的交房期限內將符合約定交付條件的住宅交付于買受人的行為。52.房屋交付期限屆滿之日指的是？答：商品房買賣合同的約定的交房之日。53.竣工驗收指的是？答：指建設工程項目竣工后開發建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督部門，對該項目是否符合規劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證。應該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎之上，前面已經完成驗收的工程項目一般在房屋竣工驗收時就不再重新驗。54.承接查驗指的是？答：在物業竣工驗收合格后，物業管理企業于業主入住之前，對物業進行承接查驗。55.住宅質量保證書指的是？答:是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任。56.房屋使用說明書指的是？答:詳細描述房屋建筑各部位的使用說明和注意事項。包括四個部分:房屋建筑基本情況；各項目及部位的使用說明和注意事項；相關附件以及服務指南。57.房屋保修期指的是？答:是指物業開發建設單位在物業交付使用后，對業主承擔保修責任的期限。《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定保修期從交付之日起計算。58.土地使用年限指的是？答:是指對合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。土地使用權包括對土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。59.建筑面積指的是？答:是指建筑物外墻勒腳以上的結構外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設規模的實物量指標。一般大于使用面積。60.公攤面積指的是？答:是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。61.房屋實測面積指的是？答:是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。62.不動產權證書指的是？答:是指國土資源部制定的不動產登記簿證，2015年3月1日正式施行，國土資源部制定的不動產登記簿證樣式《不動產權證書》、《不動產登記證明》正式啟用。不動產登記機構啟用新的不動產登記簿證后，原有的各類不動產登記簿、權屬證書和登記證明樣式將逐步停止發放，以前依法制作并記載登記內容的土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿等簿冊繼續有效，已經依法發放的《集體土地所有證》等證書、證明繼續有效。63.維修資金指的是？答:維修資金又稱“公共維修資金”“住宅專項維修資金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權物業服務企業或其他管理單位使用的資金。維修資金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修資金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修資金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修資金也應經舊業主更名為新業主名下。64.契稅指的是？答:契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。65.按揭指的是？答:指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產產權轉讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，在此過程中，按揭人享有房產的使用權。66.可視對講機安裝由誰負責安裝？答:可視對講機在交房時發放至業主，由物業配合好業主安裝。67.房屋的窗戶玻璃是否是鋼化的？答:窗為鋁合金單框玻璃窗，7層以上是鋼化的，中空玻璃。68.為什么有些玻璃無鋼化標準？答:因玻璃運送安裝過程中標識脫落導致。69.衛生間為什么沒有填埋？答:按照商品房買賣合同的約定，衛生間下層部分不回填，地面面層和蹲便器由業主自行填充和安裝。70.入戶門有刮痕，怎么處理？答:交房前刮痕由甲方安排施工方噴漆恢復。71.煙道為什么不開孔，由誰負責？答:考慮到住戶裝修時抽油煙機款式及型號的不同，因此未預留煙道孔，需裝修時自行開孔。72.頂層滲漏水維修痕跡，如何回復業主？答:按返修流程時效回復73.關于園林綠化與模型差距甚遠？答:模型是景觀效果圖，與實際還是存在一定差異，并且園林綠化是需要一定時間的成長成與維護才能達到理想的效果。74.房屋問題需多久可以整改到位？答:一般情況是7-15天完成，交房現場有開發商工程負責人會根據您反映問題的具體情況答復您。75.收房后發現房屋質量問題怎么辦？答:在您裝修前的質保期內發現的問題開發商都會幫您解決。76.這么多房屋質量問題我怎么收鑰匙啊？答:您反映的房屋質量問題剛剛都已經詳細記錄好，我們將匯總至開發商，開發商工程部將會進行整改；您可以先辦理好入伙手續，并將裝修鑰匙委托放在物業服務中心，便于您的房屋及時整改，開發商整改后，我們將第一時間通知您再次驗收，確保您順利交房和問題整改(一般是7到15天)77.開發商的保修責任有哪些？答:買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為商品房買賣合同的附件。開發商自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。78.房屋保修期自什么時候開始算起？答:房屋報修期自房屋竣工驗收之日起開始計算。79.房屋保修期限是多久？答:①地基基礎、主體結構(按實際年限)：50年；②屋面防水：5年；③墻面、廚房和衛生間地面滲漏：5年；④地面：2年；⑤門窗、五金件：1年；⑥管道：2年；⑦燈具、電器開關：1年；⑧防盜及對講系統：1年。附：國家對商品房交房條件的法律規定1.《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。2.《城市房地產開發經營管理條例》第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質里監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的拠定和下列要求進行綜合驗收：(一)城市規劃設計條件的落實情況；(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；(三)單項工程的工程質里驗收情況；(四)拆遷安置方案的落實情況；(五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。3.《商品房銷售管理辦法》第三十條房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。第四十條房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質里管理條例》的規定處罰。4.《建設工程質量管理條例》第十六條第一款規定:“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”第四十九條拠定:“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日